物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升課件

物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升－－群雄逐鹿，智者為王物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升－－群雄逐鹿，智者為王成就物業(yè)事業(yè)的王者之道韓信？！蕭何！成就物業(yè)事業(yè)的王者之道韓信？！物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的概念把物業(yè)管理活動(dòng)中所能涉及到的所有社會(huì)資源和生產(chǎn)要素，包括人、財(cái)、物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營(yíng)的價(jià)值，通過(guò)對(duì)這些價(jià)值的綜合運(yùn)營(yíng)，達(dá)到資本的最大限度增值。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的概念把物業(yè)管理活動(dòng)中所能涉及到的所有社會(huì)資源和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)細(xì)分宏觀經(jīng)營(yíng)中觀范圍經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的微觀范圍

資本類(lèi)經(jīng)營(yíng)多元化經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)性經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)細(xì)分宏觀中觀范圍經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的微觀范圍物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的原則1．追求利潤(rùn)最大化2．遵守游戲規(guī)則法律法規(guī)市場(chǎng)規(guī)律行規(guī)行約企業(yè)的自我約束3．尊重業(yè)主權(quán)益4．主業(yè)是經(jīng)營(yíng)之本5．行業(yè)發(fā)展責(zé)任6．維護(hù)社會(huì)整體利益物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的原則常規(guī)物業(yè)管理前期物業(yè)管理全委物業(yè)管理（后期管理）居住物業(yè)商務(wù)物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)特殊用途物業(yè)常規(guī)物業(yè)管理前期物業(yè)管理居住物業(yè)物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營(yíng)的意義常規(guī)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)之本常規(guī)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)獲取利潤(rùn)的重要渠道常規(guī)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了龐大的可供獲利的資源物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營(yíng)的意義常規(guī)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)之本綜合物業(yè)：深圳佳寧娜友誼廣場(chǎng)綜合物業(yè)：深圳佳寧娜友誼廣場(chǎng)公眾設(shè)施：香港科學(xué)館公眾設(shè)施：香港科學(xué)館物流型商業(yè)：漢正街第一大道物流型商業(yè)：漢正街第一大道前期物業(yè)管理的實(shí)施發(fā)展商需支付的費(fèi)用1．前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)用2．物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)3．物業(yè)質(zhì)量保證金4．專(zhuān)項(xiàng)維修資金與房地產(chǎn)之間的關(guān)系1．提前介入物業(yè)管理2．嚴(yán)把驗(yàn)收關(guān)3．分清發(fā)展商的承諾責(zé)任前期物業(yè)管理的實(shí)施發(fā)展商需支付的費(fèi)用前期管理的相關(guān)費(fèi)用1．前期管理費(fèi)2．人員招聘與培訓(xùn)等費(fèi)用3．土建、設(shè)備整改費(fèi)用4．業(yè)主交驗(yàn)物業(yè)期費(fèi)用(1)二次清潔費(fèi)(2)業(yè)主交驗(yàn)物業(yè)儀式費(fèi)(3)其他費(fèi)5．管理用房裝修費(fèi)6．標(biāo)識(shí)牌制作費(fèi)7．開(kāi)辦費(fèi)用前期管理的相關(guān)費(fèi)用1．前期管理費(fèi)全委物業(yè)管理－－常規(guī)物業(yè)服務(wù)的理財(cái)之術(shù)全委物業(yè)管理－－常規(guī)物業(yè)服務(wù)的理財(cái)之術(shù)前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)建設(shè)部于2004年9月頒發(fā)第一章物業(yè)基本情況第二章服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量第三章服務(wù)費(fèi)用第四章物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理第五章物業(yè)的承接驗(yàn)收第六章物業(yè)的使用與維護(hù)第七章專(zhuān)項(xiàng)維修資金第八章違約責(zé)任第九章其他事項(xiàng)附件一：物業(yè)構(gòu)成明細(xì)附件二：物業(yè)共用部位明細(xì)附件三：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)附件四：前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)建設(shè)部于2004年9月頒發(fā)鏈接—第九條——《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。鏈接—第九條——《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可全權(quán)委托物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)收入【1】公共服務(wù)費(fèi)收入【2】專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)費(fèi)收入【3】停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入【4】特約服務(wù)及多種經(jīng)營(yíng)費(fèi)用收入【5】其他雜項(xiàng)收入(1)各種押金(2)滯納金(3)違約金全權(quán)委托物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)收入【1】公共服務(wù)費(fèi)收入直線職能制企業(yè)架構(gòu)總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管理處直線職能制企業(yè)架構(gòu)總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管管理處成本開(kāi)支——《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理處成本開(kāi)支——《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條實(shí)行物業(yè)服1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2第十八條——《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第十八條——《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)中華人民共和國(guó)物權(quán)法

2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)自2007年10月1日起施行中華人民共和國(guó)物權(quán)法

2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有部分享有專(zhuān)有權(quán)對(duì)共同使用部分享有共有權(quán)相互之間對(duì)建筑物的整體享有管理權(quán)，而構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。業(yè)主行使權(quán)利的團(tuán)體組織形式是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是業(yè)主團(tuán)體委聘的管理機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主團(tuán)體的意志進(jìn)行管理活動(dòng)。第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有部分享有專(zhuān)有權(quán)

共有部分第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。共有部分第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定

。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)?shù)谄呤艞l建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。共有權(quán)－－按份共有、共同共有第七十九條建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)物業(yè)管理

成本費(fèi)用管理的關(guān)鍵點(diǎn)打開(kāi)成本管理的大門(mén)物業(yè)管理

成本費(fèi)用管理的關(guān)鍵點(diǎn)打開(kāi)成本管理的大門(mén)成本管理系統(tǒng)的組成

組織系統(tǒng)：預(yù)算編制機(jī)構(gòu)、監(jiān)督協(xié)調(diào)和仲裁機(jī)構(gòu)、考評(píng)機(jī)構(gòu)等（四大責(zé)任中心）。信息系統(tǒng)（責(zé)任會(huì)計(jì)系統(tǒng)）：編制責(zé)任預(yù)算、核算預(yù)算的執(zhí)行情況、分析評(píng)價(jià)和報(bào)告業(yè)績(jī)。成本管理系統(tǒng)的組成組織系統(tǒng)：人工費(fèi)用的控制

簡(jiǎn)約、有效的架構(gòu)和程序—降低事務(wù)處理成本恰當(dāng)數(shù)量的員工配置—不足造成加班費(fèi)增加穩(wěn)定而有素質(zhì)的工作團(tuán)隊(duì)—避免昂貴的訓(xùn)練成本（流動(dòng)、無(wú)用功）有效的激勵(lì)機(jī)制—工作績(jī)效的保障人工費(fèi)用的控制直接費(fèi)用的控制

采購(gòu)程序的控制

—物資提供鏈的控制材料耗用的控制

—維修工程的控制勞動(dòng)資料的控制

—工具、設(shè)備的利用率能源消耗的控制

—

設(shè)施、設(shè)備的改造直接費(fèi)用的控制采購(gòu)程序的控制物資保障的成本管理采購(gòu)程序的有效性（取得成本、購(gòu)置成本、缺貨成本）；驗(yàn)收：價(jià)格、質(zhì)量、數(shù)量；倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)藏：庫(kù)存數(shù)量的確認(rèn)（經(jīng)常儲(chǔ)存、保險(xiǎn)儲(chǔ)存）、儲(chǔ)存質(zhì)量的保障、儲(chǔ)存成本；發(fā)貨控制（需要性的確認(rèn)）。物資保障的成本管理采購(gòu)程序的有效性（取得成本、購(gòu)置成本、缺貨維修工程的控制項(xiàng)目工程所需材料（設(shè)備）統(tǒng)一定價(jià)、采購(gòu)、供應(yīng)；對(duì)于施工圖預(yù)算中所列的主要材料和地方大宗材料及主要安裝材料、設(shè)備，項(xiàng)目部按預(yù)算定額實(shí)施用量控制；按工程審批的施工進(jìn)度計(jì)劃，提出材料需用量、計(jì)劃通過(guò)審批進(jìn)行實(shí)行總用量控制。

維修工程的控制項(xiàng)目工程所需材料（設(shè)備）統(tǒng)一定價(jià)、采購(gòu)、供應(yīng)；工具、設(shè)備的成本管理制定完整的配置和更新計(jì)劃；考慮工具、設(shè)備的適應(yīng)和操作性；工具、設(shè)備必須具備良好的節(jié)能效果；合理的使用設(shè)備（使用人培訓(xùn)、操作規(guī)范、工作負(fù)荷量）；保養(yǎng)和維修（保養(yǎng)計(jì)劃、設(shè)備的完好率、維修率）。工具、設(shè)備的成本管理制定完整的配置和更新計(jì)劃；設(shè)施、設(shè)備的改造公共照明設(shè)施改造（案例）公共用水的節(jié)約方式（案例）電梯運(yùn)行改造（案例）空調(diào)設(shè)備改造（案例）設(shè)施、設(shè)備的改造公共照明設(shè)施改造（案例）物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的分類(lèi)經(jīng)營(yíng)管理資本組合經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)文化資源經(jīng)營(yíng)常規(guī)經(jīng)營(yíng)企業(yè)資源經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的分類(lèi)經(jīng)營(yíng)資本組合物業(yè)資源業(yè)主資源文化資源常規(guī)企物業(yè)管理企業(yè)的資源1．管理技術(shù)資源2．品牌資源3．人力資源4．自有設(shè)施設(shè)備資源5．資料類(lèi)資源6．信息類(lèi)資源7．社會(huì)關(guān)系類(lèi)資源物業(yè)管理企業(yè)的資源1．管理技術(shù)資源物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)【一站式顧問(wèn)模式】培養(yǎng)一支高效、專(zhuān)業(yè)的管理服務(wù)隊(duì)伍；建立一套科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)部運(yùn)作機(jī)制；建立一套優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的管理服務(wù)體系并有效運(yùn)行；建立一套持續(xù)改進(jìn)的ISO9001質(zhì)量管理規(guī)范；在條件成熟的前提下，協(xié)助創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)的榮譽(yù)；【專(zhuān)項(xiàng)顧問(wèn)模式服務(wù)】商務(wù)、商業(yè)物業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)策劃、項(xiàng)目實(shí)施；提供后勤性物業(yè)配套服務(wù)的提供和完善；協(xié)助建立物業(yè)管理培訓(xùn)的規(guī)范體系；物業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理的全程咨詢(xún)、指導(dǎo)；物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、智能化集成體系的策劃；指導(dǎo)創(chuàng)建物業(yè)保養(yǎng)及保險(xiǎn)方案;

歷思聯(lián)行Lask_JV物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)【一站式顧問(wèn)模式】歷思聯(lián)行【菜單式顧問(wèn)模式】1、介入期服務(wù)提供設(shè)計(jì)優(yōu)化策劃；參與物業(yè)銷(xiāo)售的策劃、推廣； 協(xié)助物業(yè)驗(yàn)收、物業(yè)入伙的策劃；策劃項(xiàng)目VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配備；協(xié)助優(yōu)化會(huì)所配套設(shè)施及服務(wù)項(xiàng)目；2、創(chuàng)建期服務(wù)指導(dǎo)設(shè)立物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)；協(xié)助制訂物業(yè)管理方案并指導(dǎo)實(shí)施；協(xié)助制訂各種管理制度及服務(wù)文本；指導(dǎo)應(yīng)用物業(yè)管理軟件，構(gòu)建高效率的管理平臺(tái)；3、創(chuàng)新期服務(wù)指導(dǎo)完善質(zhì)量目標(biāo)管理體系；協(xié)助完善環(huán)境管理的升級(jí)、改造；指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)，理順?lè)?wù)與管理的關(guān)系；指導(dǎo)參加物業(yè)管理達(dá)標(biāo)和考評(píng)；【菜單式顧問(wèn)模式】顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)的關(guān)鍵事項(xiàng)1．優(yōu)秀的獨(dú)特的管理技術(shù)2．顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)隊(duì)伍3．選擇合作伙伴4．處理好與合作方的關(guān)系5．成本控制與星火戰(zhàn)略6．地域、聯(lián)合與特色顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)的關(guān)鍵事項(xiàng)1．優(yōu)秀的獨(dú)特的管理技術(shù)根據(jù)服務(wù)對(duì)象不同程度的策劃

通過(guò)《咨詢(xún)?cè)\斷提供解決方案》

通過(guò)《推動(dòng)引導(dǎo)實(shí)施服務(wù)目標(biāo)》根據(jù)服務(wù)對(duì)象不同程度的策劃中部地區(qū)格局業(yè)務(wù)拓展小組常務(wù)副總經(jīng)理江西區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人河南區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人湖南區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人湖北區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人歷思聯(lián)行Lask_JV中部地區(qū)格局業(yè)務(wù)拓展小組江西區(qū)域河南區(qū)域湖南區(qū)域湖北區(qū)域歷思咨詢(xún)服務(wù)的實(shí)施操作手法多人駐場(chǎng)式單人駐場(chǎng)式顧問(wèn)團(tuán)式資料和技術(shù)援助式培訓(xùn)式綜合式

咨詢(xún)服務(wù)的實(shí)施操作手法物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營(yíng)歷思聯(lián)行Lask_JV物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營(yíng)歷思聯(lián)行物業(yè)管理品牌經(jīng)營(yíng)的實(shí)施確定品牌經(jīng)營(yíng)思路建立品牌經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)品牌經(jīng)營(yíng)的實(shí)施連鎖經(jīng)營(yíng)品牌作價(jià)品牌租用品牌聯(lián)合品牌擴(kuò)張物業(yè)管理品牌經(jīng)營(yíng)的實(shí)施確定品牌經(jīng)營(yíng)思路物業(yè)管理信息類(lèi)資源的經(jīng)營(yíng)政府、相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)、客戶(hù)、媒體資訊、各合作方、社會(huì)各方面公司董事會(huì)物業(yè)管理公司信息中心各物業(yè)客服中心各專(zhuān)業(yè)分包公司各子公司公司各部門(mén)物業(yè)管理信息類(lèi)資源的經(jīng)營(yíng)政府、相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)、客戶(hù)、媒體資物業(yè)管理信息資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施公司借助信息促進(jìn)企業(yè)的管理與經(jīng)營(yíng)更快更好地發(fā)展；充分發(fā)掘信息的經(jīng)濟(jì)特性，通過(guò)信息經(jīng)營(yíng)直接獲取收益?！拘畔⑿枨笳叩念?lèi)型】置業(yè)者的需求業(yè)主的需求發(fā)展商的需求社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商的需求其他方面【信息資源經(jīng)營(yíng)】建立A庫(kù)（信息庫(kù)）建立B庫(kù)（對(duì)應(yīng)關(guān)系庫(kù)）A&B重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)管理信息資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理信息類(lèi)資源的經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理企業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的其他類(lèi)別 資料類(lèi)資源經(jīng)營(yíng)公司所屬設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)社會(huì)關(guān)系資源的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)會(huì)所經(jīng)營(yíng)基地建設(shè)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵點(diǎn)不可侵犯所有權(quán)人的利益單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的共有部分經(jīng)營(yíng)規(guī)避經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理發(fā)展階段的規(guī)律性業(yè)主群體意志表達(dá)的特殊性前期物業(yè)管理階段的特殊性積極儲(chǔ)備物業(yè)資源向發(fā)展商爭(zhēng)取購(gòu)買(mǎi)或租用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在前期物業(yè)管理階段先行預(yù)備區(qū)別不同物業(yè)類(lèi)型及業(yè)主群體企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵點(diǎn)不可侵犯所有權(quán)人的利益物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)1．嚴(yán)格遵守法紀(jì)《停車(chē)場(chǎng)許可證》等證照。2．根據(jù)停車(chē)場(chǎng)形式選擇經(jīng)營(yíng)方法寫(xiě)字樓、機(jī)關(guān)辦公樓、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)等附屬停車(chē)場(chǎng)和社會(huì)停車(chē)場(chǎng)。

3．關(guān)注停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的3類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)1)車(chē)輛丟失賠償風(fēng)險(xiǎn)2)車(chē)輛損壞賠償風(fēng)險(xiǎn)3)小區(qū)內(nèi)交通事故賠償風(fēng)險(xiǎn)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的方法1)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任應(yīng)盡量由保險(xiǎn)公司承擔(dān)2)高度重視各類(lèi)事故隱患3)將停車(chē)場(chǎng)交由專(zhuān)業(yè)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司管理4．摩托車(chē)及自行車(chē)停放管理停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)1．嚴(yán)格遵守法紀(jì)車(chē)位供應(yīng)緊張的處理用價(jià)格因素調(diào)整供求緊張關(guān)系重新劃定小區(qū)內(nèi)停車(chē)位利用共用場(chǎng)地劃定新的停車(chē)位改造部分設(shè)施增加停車(chē)位將小區(qū)公共場(chǎng)地部分作為臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)利用小區(qū)周邊區(qū)域停車(chē)?yán)闷渌矫娴馁Y源車(chē)位供應(yīng)緊張的處理用價(jià)格因素調(diào)整供求緊張關(guān)系【停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)汽車(chē)業(yè)務(wù)的種類(lèi)】1．汽車(chē)精品汽車(chē)精品經(jīng)營(yíng)：括香水系列、電器系列、影音系列、腳墊系列、坐墊系列、飾品系列等。汽車(chē)模型經(jīng)營(yíng)2．汽車(chē)美容’①雙色洗車(chē)，泡泡浴洗車(chē)，計(jì)算機(jī)洗車(chē)；②焦油、瀝青無(wú)痕去除；③蟲(chóng)尸、鳥(niǎo)糞專(zhuān)業(yè)去除；④樹(shù)脂、油脂本色去除；⑤漆面飛漆、駁殼虛印去除；⑥各種氧化層去除；⑦輪胎增亮、增艷翻新處理；⑧金屬件去污去垢、除銹、翻新處理；⑨內(nèi)飾增亮增艷；⑩汽車(chē)桑拿；劃痕修復(fù)。3．汽車(chē)養(yǎng)護(hù)①輪胎修補(bǔ)翻新處理；②更換機(jī)油三濾；③發(fā)動(dòng)機(jī)止漏；④?chē)娪妥烀獠鹎逑?；⑤油封密封增效處理；⑥發(fā)動(dòng)機(jī)抗磨修復(fù)處理；⑦變速箱免拆清洗；⑧潤(rùn)滑系免拆清洗；⑨燃油系免拆清洗；⑩冷卻系免拆清洗；⑩車(chē)輛快速維修。4．汽車(chē)裝飾1)坐艙類(lèi)：①鋪地膠；②加裝桃木內(nèi)飾；③座套定制；④定制真皮座椅；⑤真皮座椅翻新；⑥真皮內(nèi)飾修補(bǔ)翻新；⑦開(kāi)汽車(chē)天窗。2)電器類(lèi)：①安裝中控鎖；②安裝防盜器；③安裝倒車(chē)?yán)走_(dá)；④安裝GPS(全球定位系統(tǒng))；⑤安裝語(yǔ)音導(dǎo)航系統(tǒng)；⑥個(gè)性噴涂；⑦安裝vCD、cD；⑧加裝碟盒；⑨加裝音響；⑩加裝低音炮。3)其他類(lèi)：①底盤(pán)裝甲；②整車(chē)貼膜；③隔音工程?！就＼?chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)汽車(chē)業(yè)務(wù)的種類(lèi)】物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

會(huì)所經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

會(huì)所經(jīng)營(yíng)會(huì)所概述【會(huì)所的表現(xiàn)形式】以完善服務(wù)項(xiàng)目為目的的附屬形式以盈利為目的的形式【會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目的種類(lèi)】康體項(xiàng)目的種類(lèi)消閑項(xiàng)目的種類(lèi)娛樂(lè)項(xiàng)目的種類(lèi)【會(huì)所的歸屬】會(huì)所概述【會(huì)所的表現(xiàn)形式】會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)和模式【會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)】個(gè)性會(huì)所專(zhuān)業(yè)會(huì)所生活會(huì)所【會(huì)所經(jīng)營(yíng)的模式】會(huì)員制會(huì)所委托經(jīng)營(yíng)式會(huì)所獨(dú)立運(yùn)營(yíng)式會(huì)所加盟運(yùn)營(yíng)型會(huì)所【其他模式】7+1模式泛會(huì)所概念主題體驗(yàn)式會(huì)所聯(lián)合式會(huì)所外聯(lián)式會(huì)所會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)和模式【會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)】會(huì)所經(jīng)營(yíng)中的關(guān)鍵點(diǎn)1．會(huì)所經(jīng)營(yíng)可否對(duì)外開(kāi)放2．非贏利性經(jīng)營(yíng)3．贏利性經(jīng)營(yíng)盡量擴(kuò)大消費(fèi)群體開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目面向業(yè)主經(jīng)營(yíng)最好的會(huì)所是最實(shí)用的會(huì)所。合理控制成本對(duì)會(huì)所經(jīng)營(yíng)者是十分重要的措施。適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向4．會(huì)所經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)防范會(huì)所經(jīng)營(yíng)中的關(guān)鍵點(diǎn)1．會(huì)所經(jīng)營(yíng)可否對(duì)外開(kāi)放物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)的原則1．不可侵犯業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益和精神權(quán)益所使用的場(chǎng)地基本上都屬于業(yè)主的公共財(cái)產(chǎn)在使用場(chǎng)地前，須征得業(yè)主的同意方可使用。所訴求的對(duì)象主體是小區(qū)業(yè)主2．安全合法經(jīng)營(yíng)廣告發(fā)布不能危及建筑物及業(yè)主的安全，發(fā)布的廣告作品必須合法廣告場(chǎng)地的設(shè)置要遵守法規(guī)3．傳播社會(huì)主義精神文明4．用專(zhuān)業(yè)途徑經(jīng)營(yíng)廣告社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)的原則物業(yè)資源中廣告經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)1．電梯廣告2．屋頂及外墻廣告3．廳堂廣告液晶顯示雜志架、廣告架壁掛廣告聲音媒體廣告物品展示物業(yè)資源中廣告經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)1．電梯廣告物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升4．停車(chē)場(chǎng)廣告停車(chē)場(chǎng)出口、入口處。停車(chē)場(chǎng)管理人員崗?fù)?。直接放置到地面的燈箱。噴涂在地面的文字及圖案。地下停車(chē)場(chǎng)的墻壁、天頂、立柱。在停車(chē)場(chǎng)懸掛氣球、燈箱等廣告載體。其他停車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備。停車(chē)場(chǎng)管理人員散發(fā)平面廣告。5．宣傳欄廣告6．企業(yè)形象展示廣告藝術(shù)雕塑形式花、草、樹(shù)、木形式傘類(lèi)休閑椅戶(hù)外健身器材戶(hù)外垃圾桶7．社區(qū)路燈廣告8．公益性廣告指路牌或社區(qū)示意圖觸摸屏4．停車(chē)場(chǎng)廣告物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

基地建設(shè)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

基地建設(shè)實(shí)習(xí)基地實(shí)習(xí)基地試驗(yàn)基地試驗(yàn)基地參觀考察基地參觀考察基地業(yè)主資源的經(jīng)營(yíng)業(yè)主資源的經(jīng)營(yíng)業(yè)主資源的分類(lèi)【1】業(yè)主需求資源【2】業(yè)主財(cái)產(chǎn)資源業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源－－業(yè)主的物業(yè)。業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源－－汽車(chē)、家具、家電等。業(yè)主貨幣資源－－有價(jià)證券、有色金屬、銀行存款等。【3】業(yè)主無(wú)形資產(chǎn)資源業(yè)主知識(shí)資源業(yè)主社會(huì)關(guān)系資源業(yè)主資源的分類(lèi)【1】業(yè)主需求資源社區(qū)商業(yè)特約服務(wù)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)集成商業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)特約服務(wù)服務(wù)集成商業(yè)主資源業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)的一般過(guò)程(1)掌握需求信息(2)尋找經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所(3)成立服務(wù)組織(4)組合社會(huì)資源(5)搭建商業(yè)平臺(tái)業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)的一般過(guò)程業(yè)主需求資源經(jīng)營(yíng)之一：

社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主需求資源經(jīng)營(yíng)之一：

社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的原則正確處理物業(yè)管理與商業(yè)經(jīng)營(yíng)之間的關(guān)系協(xié)調(diào)各類(lèi)社會(huì)關(guān)系關(guān)注環(huán)境保護(hù)確保服務(wù)質(zhì)量一是服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量二是服務(wù)過(guò)程的質(zhì)量三是服務(wù)結(jié)果的質(zhì)量社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的原則物業(yè)管理社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目種類(lèi)

1．衣物及裝扮2．餐飲食用3．居住4．交通5．文化教育6．看護(hù)7．醫(yī)療衛(wèi)生8．購(gòu)物9．娛樂(lè)與體育10．IT服務(wù)11．理財(cái)服務(wù)12．經(jīng)紀(jì)中介13．禮儀安全14．情感類(lèi)服務(wù)15．商業(yè)服務(wù)物業(yè)管理社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目種類(lèi)1．衣物及裝扮8．購(gòu)物業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源經(jīng)營(yíng)：

－－物業(yè)的租賃業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源經(jīng)營(yíng)：

－－物業(yè)的租賃物業(yè)租賃的概念1．出租人必須是房屋所有權(quán)人。2．出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也包括利用自有房屋以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、入股經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。物業(yè)租賃的概念1．出租人必須是房屋所有權(quán)人。物業(yè)租賃的分類(lèi)（一）按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分：公房租賃；私房租賃（二）按房屋租賃期限劃分：定期租賃；自動(dòng)廷期租賃；意愿租賃；（三）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：毛租；凈租；百分比租金；（四）其他劃分方式物業(yè)租賃的分類(lèi)（一）按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分：公房租賃；私房租物業(yè)租賃管理模式（一）包租轉(zhuǎn)租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式物業(yè)租賃管理模式租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過(guò)程中、租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。租約簽訂前：制定租賃方案與策略租戶(hù)選擇租金確定租約談判與簽約管理租約期滿時(shí)：租金結(jié)算租約續(xù)期房屋空間回收管理租約執(zhí)行過(guò)程中：房屋空間交付收取租金租金調(diào)整租戶(hù)關(guān)系管理租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)、貨幣及無(wú)形資產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)、貨幣及無(wú)形資產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)1．需求階段2．處理階段“二手家電經(jīng)營(yíng)”、“二手汽車(chē)市場(chǎng)”、“書(shū)畫(huà)作品交易”、“古玩市場(chǎng)”，等等。業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)1．需求階段業(yè)主貨幣資源的經(jīng)營(yíng)1．業(yè)主貨幣資源經(jīng)營(yíng)的原則1)不可違法經(jīng)營(yíng)，須在我國(guó)銀行、金融、證券等法律法規(guī)的范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，2)必須保證業(yè)主的資金安全。3)慎重進(jìn)行業(yè)主貨幣資源經(jīng)營(yíng)。4)避免選擇投機(jī)項(xiàng)目。

2．業(yè)主貨幣經(jīng)營(yíng)的方法1)聯(lián)合成立投資實(shí)體與業(yè)主聯(lián)合成立投資實(shí)體，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目。2)吸引業(yè)主投資：物業(yè)管理企業(yè)尋找較好的商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)制訂可行性投資方案吸引業(yè)主投資。3)向業(yè)主融資通俗的說(shuō)法是向業(yè)主貸款借錢(qián)。業(yè)主貨幣資源的經(jīng)營(yíng)1．業(yè)主貨幣資源經(jīng)營(yíng)的原則物業(yè)管理資本的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理資本的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理資本的經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理企業(yè)理財(cái)財(cái)務(wù)管理 節(jié)稅物業(yè)管理理財(cái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的擴(kuò)張物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部擴(kuò)張物業(yè)管理企業(yè)的兼并物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合物業(yè)管理投資物業(yè)管理資本的經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理企業(yè)理財(cái)物業(yè)投資－物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱(chēng)物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理（PropertyManagement）、設(shè)施管理（FacilitiesManagement）、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（RealEstateAssetsManagement）、房地產(chǎn)組合投資管理（RealEstatePortfolioManagement）的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)投資－物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱(chēng)物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象寫(xiě)字樓：零售商業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓工業(yè)物業(yè)酒店休閑娛樂(lè)設(shè)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命同期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶(hù)正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿ΑＮ飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)管理型物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)綜合型物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次

1:物業(yè)管理2:設(shè)施管理3:房地產(chǎn)資產(chǎn)管理4:房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫(xiě)字樓、商場(chǎng)）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理層次管理關(guān)系圖:物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次房地產(chǎn)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理物業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作（一）確定戰(zhàn)略（二）確定標(biāo)準(zhǔn)（三）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（四）決策分析（五）進(jìn)行資產(chǎn)組合物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念

(一)規(guī)則與計(jì)劃

(二)計(jì)劃的用途

(三)物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式二、編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作（一）區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（三）鄰里分析物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念四）物業(yè)現(xiàn)狀分析1、建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面積有多少，居室數(shù)目有多少2、可出租物業(yè)的吸引力（平面布局、方位、視野、設(shè)備、附屬設(shè)施、總體的現(xiàn)代化程度）如何。3、物業(yè)令人滿意程度（外觀印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶(hù)的特征）如何4、建筑物的實(shí)體（屋頂、墻體、樓板、門(mén)窗、樓梯、電梯、）狀況如何。維修得怎樣。維修是否及時(shí)。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當(dāng)?shù)牡胤侥芊窦m正。有無(wú)需要請(qǐng)結(jié)構(gòu)工程師來(lái)進(jìn)行安全鑒定的問(wèn)題。四）物業(yè)現(xiàn)狀分析5、建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何。6、提供有什么樣的休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所及設(shè)施。它們的實(shí)體及外觀狀況如何。7、土地與建筑物的關(guān)系（如停車(chē)場(chǎng)、分區(qū)規(guī)劃）如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。8、建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么。在租戶(hù)選擇、購(gòu)買(mǎi)控制、租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。9、當(dāng)前的出租率、租金水平及租戶(hù)構(gòu)成如何。10、當(dāng)前物業(yè)管理師的情況如何。每個(gè)人的工作態(tài)度、能力、學(xué)習(xí)及目標(biāo)怎樣。（五）業(yè)主目標(biāo)5、建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)構(gòu)造物業(yè)管理方案（一）探討改進(jìn)舊有物業(yè)的可能性

1．更新及現(xiàn)代化

2．改變建筑物的用途（二）物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容

1建筑物管理計(jì)劃（建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)）（建筑物管理策略）（物業(yè)檢查計(jì)劃）（公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容）（公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容）

2．租賃計(jì)劃

3．財(cái)務(wù)收支計(jì)劃

4．物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃（1）物業(yè)績(jī)效評(píng)估指標(biāo)①預(yù)計(jì)租值與實(shí)際租值的比較②實(shí)際和預(yù)計(jì)的資本價(jià)值的增長(zhǎng)③收益率即物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)與其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較④資本回報(bào)率即收益和物業(yè)資本價(jià)值的比較⑤凈收益即毛收益減速去成本⑥空置水平⑦服務(wù)收費(fèi)水平⑧拖欠租金和壞賬⑨財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率⑩對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。（2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。構(gòu)造物業(yè)管理方案（一）探討改進(jìn)舊有物業(yè)的可能性物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù)（一）年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算（二）資本支出預(yù)算（三）長(zhǎng)期預(yù)算物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系（一）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)基本指標(biāo)：1.財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)：（1）凈資產(chǎn)收益率（2）總資產(chǎn)報(bào)酬率（3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率2.資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況指標(biāo)（1）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（2）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率3.償債能力狀況指標(biāo)（1）資產(chǎn)負(fù)債率（2）利息保障倍數(shù)4.發(fā)展能力狀況指標(biāo)（1）營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率（2）資本積累率（一）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)基本指標(biāo)：1.財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)：（二）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)修正指標(biāo)1．財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo)（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率（2）盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)（3）成本費(fèi)用利潤(rùn)率2．資產(chǎn)營(yíng)狀況修正指標(biāo)（1）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（2）不良資產(chǎn)比率（3）資產(chǎn)損失比率3．償債能力狀況修正指標(biāo)（1）流動(dòng)比率（2）速動(dòng)比率（3）現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率（4）長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率（5）經(jīng)營(yíng)虧損掛賬比率4．發(fā)展能力狀況修正指標(biāo)（1）總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（2）三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率（3）三年資本平均增長(zhǎng)率（二）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)修正指標(biāo)3．償債能力狀況修正指標(biāo)（三）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)評(píng)議指標(biāo)1． 經(jīng)營(yíng)者基本素質(zhì)2． 服務(wù)滿意度3． 基礎(chǔ)管理水平4． 在崗員工素質(zhì)狀況5． 服務(wù)硬環(huán)境6． 發(fā)展創(chuàng)新能力7． 經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略8． 綜合社會(huì)貢獻(xiàn)（三）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)評(píng)議指標(biāo)1． 經(jīng)營(yíng)者基本素質(zhì)物業(yè)管理市場(chǎng)拓展物業(yè)管理市場(chǎng)拓展物業(yè)管理投標(biāo)（一） 物業(yè)管理投標(biāo)一般程序：1獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)2報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，接受資格審查3獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)4投票決策與編制投標(biāo)書(shū)5報(bào)送投標(biāo)書(shū)6參加開(kāi)標(biāo)及答辯會(huì)7中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理投標(biāo)（一） 物業(yè)管理投標(biāo)一般程序：（二）投標(biāo)書(shū)的編制1投標(biāo)單位的概況簡(jiǎn)介2分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn)3概述投票單位擬采取的管理策略4詳述物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃內(nèi)容包括：1物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理架構(gòu)與機(jī)構(gòu)設(shè)置；各類(lèi)人員編制；企業(yè)動(dòng)作機(jī)制與工作流程；信息溝通與反饋渠道等2物業(yè)管理各階段開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段、監(jiān)理階段、接管驗(yàn)收階段、日常動(dòng)作階段等提供的管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)費(fèi)用3管理人員的配備與培訓(xùn)4必備的物資裝備計(jì)劃5各項(xiàng)內(nèi)外部管理規(guī)章制度6各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾7愿意承諾的獎(jiǎng)懲措施和標(biāo)準(zhǔn)5有關(guān)附件及說(shuō)明（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算（二）投標(biāo)書(shū)的編制四、物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的關(guān)鍵事項(xiàng)（一） 決定參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素：1項(xiàng)目區(qū)域、規(guī)模符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃2項(xiàng)目類(lèi)型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶(hù)3常規(guī)預(yù)測(cè)盈利4項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)承受范圍內(nèi)5項(xiàng)目委托方具有獨(dú)立法人資格和經(jīng)濟(jì)實(shí)力6本企業(yè)具備人力資源支持體系四、物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的關(guān)鍵事項(xiàng)（一） 決定參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素（二）投標(biāo)過(guò)程中六項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：1確定管理項(xiàng)目的整體思路，包括項(xiàng)目工作重點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施2確定物業(yè)管理費(fèi)價(jià)位，這是投標(biāo)工作最難把握和最重要的因素之一3準(zhǔn)確的牧業(yè)管理年度收支測(cè)算4物業(yè)管理目標(biāo)承諾、前期投入、獎(jiǎng)懲條件的任何承諾5管理架構(gòu)、管理機(jī)制和主要負(fù)責(zé)人員6正式投標(biāo)時(shí)的演講陳述、答辯現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)（二）投標(biāo)過(guò)程中六項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升－－群雄逐鹿，智者為王物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升－－群雄逐鹿，智者為王成就物業(yè)事業(yè)的王者之道韓信？！蕭何！成就物業(yè)事業(yè)的王者之道韓信？！物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的概念把物業(yè)管理活動(dòng)中所能涉及到的所有社會(huì)資源和生產(chǎn)要素，包括人、財(cái)、物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營(yíng)的價(jià)值，通過(guò)對(duì)這些價(jià)值的綜合運(yùn)營(yíng)，達(dá)到資本的最大限度增值。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的概念把物業(yè)管理活動(dòng)中所能涉及到的所有社會(huì)資源和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)細(xì)分宏觀經(jīng)營(yíng)中觀范圍經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的微觀范圍

資本類(lèi)經(jīng)營(yíng)多元化經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)性經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)細(xì)分宏觀中觀范圍經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的微觀范圍物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的原則1．追求利潤(rùn)最大化2．遵守游戲規(guī)則法律法規(guī)市場(chǎng)規(guī)律行規(guī)行約企業(yè)的自我約束3．尊重業(yè)主權(quán)益4．主業(yè)是經(jīng)營(yíng)之本5．行業(yè)發(fā)展責(zé)任6．維護(hù)社會(huì)整體利益物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的原則常規(guī)物業(yè)管理前期物業(yè)管理全委物業(yè)管理（后期管理）居住物業(yè)商務(wù)物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)特殊用途物業(yè)常規(guī)物業(yè)管理前期物業(yè)管理居住物業(yè)物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營(yíng)的意義常規(guī)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)之本常規(guī)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)獲取利潤(rùn)的重要渠道常規(guī)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了龐大的可供獲利的資源物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營(yíng)的意義常規(guī)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)之本綜合物業(yè)：深圳佳寧娜友誼廣場(chǎng)綜合物業(yè)：深圳佳寧娜友誼廣場(chǎng)公眾設(shè)施：香港科學(xué)館公眾設(shè)施：香港科學(xué)館物流型商業(yè)：漢正街第一大道物流型商業(yè)：漢正街第一大道前期物業(yè)管理的實(shí)施發(fā)展商需支付的費(fèi)用1．前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)用2．物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)3．物業(yè)質(zhì)量保證金4．專(zhuān)項(xiàng)維修資金與房地產(chǎn)之間的關(guān)系1．提前介入物業(yè)管理2．嚴(yán)把驗(yàn)收關(guān)3．分清發(fā)展商的承諾責(zé)任前期物業(yè)管理的實(shí)施發(fā)展商需支付的費(fèi)用前期管理的相關(guān)費(fèi)用1．前期管理費(fèi)2．人員招聘與培訓(xùn)等費(fèi)用3．土建、設(shè)備整改費(fèi)用4．業(yè)主交驗(yàn)物業(yè)期費(fèi)用(1)二次清潔費(fèi)(2)業(yè)主交驗(yàn)物業(yè)儀式費(fèi)(3)其他費(fèi)5．管理用房裝修費(fèi)6．標(biāo)識(shí)牌制作費(fèi)7．開(kāi)辦費(fèi)用前期管理的相關(guān)費(fèi)用1．前期管理費(fèi)全委物業(yè)管理－－常規(guī)物業(yè)服務(wù)的理財(cái)之術(shù)全委物業(yè)管理－－常規(guī)物業(yè)服務(wù)的理財(cái)之術(shù)前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)建設(shè)部于2004年9月頒發(fā)第一章物業(yè)基本情況第二章服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量第三章服務(wù)費(fèi)用第四章物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理第五章物業(yè)的承接驗(yàn)收第六章物業(yè)的使用與維護(hù)第七章專(zhuān)項(xiàng)維修資金第八章違約責(zé)任第九章其他事項(xiàng)附件一：物業(yè)構(gòu)成明細(xì)附件二：物業(yè)共用部位明細(xì)附件三：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)附件四：前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)建設(shè)部于2004年9月頒發(fā)鏈接—第九條——《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。鏈接—第九條——《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可全權(quán)委托物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)收入【1】公共服務(wù)費(fèi)收入【2】專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)費(fèi)收入【3】停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入【4】特約服務(wù)及多種經(jīng)營(yíng)費(fèi)用收入【5】其他雜項(xiàng)收入(1)各種押金(2)滯納金(3)違約金全權(quán)委托物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)收入【1】公共服務(wù)費(fèi)收入直線職能制企業(yè)架構(gòu)總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管理處直線職能制企業(yè)架構(gòu)總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管管理處成本開(kāi)支——《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理處成本開(kāi)支——《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條實(shí)行物業(yè)服1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2第十八條——《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第十八條——《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)中華人民共和國(guó)物權(quán)法

2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)自2007年10月1日起施行中華人民共和國(guó)物權(quán)法

2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有部分享有專(zhuān)有權(quán)對(duì)共同使用部分享有共有權(quán)相互之間對(duì)建筑物的整體享有管理權(quán)，而構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。業(yè)主行使權(quán)利的團(tuán)體組織形式是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是業(yè)主團(tuán)體委聘的管理機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主團(tuán)體的意志進(jìn)行管理活動(dòng)。第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有部分享有專(zhuān)有權(quán)

共有部分第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。共有部分第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定

。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)?shù)谄呤艞l建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。共有權(quán)－－按份共有、共同共有第七十九條建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)物業(yè)管理

成本費(fèi)用管理的關(guān)鍵點(diǎn)打開(kāi)成本管理的大門(mén)物業(yè)管理

成本費(fèi)用管理的關(guān)鍵點(diǎn)打開(kāi)成本管理的大門(mén)成本管理系統(tǒng)的組成

組織系統(tǒng)：預(yù)算編制機(jī)構(gòu)、監(jiān)督協(xié)調(diào)和仲裁機(jī)構(gòu)、考評(píng)機(jī)構(gòu)等（四大責(zé)任中心）。信息系統(tǒng)（責(zé)任會(huì)計(jì)系統(tǒng)）：編制責(zé)任預(yù)算、核算預(yù)算的執(zhí)行情況、分析評(píng)價(jià)和報(bào)告業(yè)績(jī)。成本管理系統(tǒng)的組成組織系統(tǒng)：人工費(fèi)用的控制

簡(jiǎn)約、有效的架構(gòu)和程序—降低事務(wù)處理成本恰當(dāng)數(shù)量的員工配置—不足造成加班費(fèi)增加穩(wěn)定而有素質(zhì)的工作團(tuán)隊(duì)—避免昂貴的訓(xùn)練成本（流動(dòng)、無(wú)用功）有效的激勵(lì)機(jī)制—工作績(jī)效的保障人工費(fèi)用的控制直接費(fèi)用的控制

采購(gòu)程序的控制

—物資提供鏈的控制材料耗用的控制

—維修工程的控制勞動(dòng)資料的控制

—工具、設(shè)備的利用率能源消耗的控制

—

設(shè)施、設(shè)備的改造直接費(fèi)用的控制采購(gòu)程序的控制物資保障的成本管理采購(gòu)程序的有效性（取得成本、購(gòu)置成本、缺貨成本）；驗(yàn)收：價(jià)格、質(zhì)量、數(shù)量；倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)藏：庫(kù)存數(shù)量的確認(rèn)（經(jīng)常儲(chǔ)存、保險(xiǎn)儲(chǔ)存）、儲(chǔ)存質(zhì)量的保障、儲(chǔ)存成本；發(fā)貨控制（需要性的確認(rèn)）。物資保障的成本管理采購(gòu)程序的有效性（取得成本、購(gòu)置成本、缺貨維修工程的控制項(xiàng)目工程所需材料（設(shè)備）統(tǒng)一定價(jià)、采購(gòu)、供應(yīng)；對(duì)于施工圖預(yù)算中所列的主要材料和地方大宗材料及主要安裝材料、設(shè)備，項(xiàng)目部按預(yù)算定額實(shí)施用量控制；按工程審批的施工進(jìn)度計(jì)劃，提出材料需用量、計(jì)劃通過(guò)審批進(jìn)行實(shí)行總用量控制。

維修工程的控制項(xiàng)目工程所需材料（設(shè)備）統(tǒng)一定價(jià)、采購(gòu)、供應(yīng)；工具、設(shè)備的成本管理制定完整的配置和更新計(jì)劃；考慮工具、設(shè)備的適應(yīng)和操作性；工具、設(shè)備必須具備良好的節(jié)能效果；合理的使用設(shè)備（使用人培訓(xùn)、操作規(guī)范、工作負(fù)荷量）；保養(yǎng)和維修（保養(yǎng)計(jì)劃、設(shè)備的完好率、維修率）。工具、設(shè)備的成本管理制定完整的配置和更新計(jì)劃；設(shè)施、設(shè)備的改造公共照明設(shè)施改造（案例）公共用水的節(jié)約方式（案例）電梯運(yùn)行改造（案例）空調(diào)設(shè)備改造（案例）設(shè)施、設(shè)備的改造公共照明設(shè)施改造（案例）物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的分類(lèi)經(jīng)營(yíng)管理資本組合經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)文化資源經(jīng)營(yíng)常規(guī)經(jīng)營(yíng)企業(yè)資源經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的分類(lèi)經(jīng)營(yíng)資本組合物業(yè)資源業(yè)主資源文化資源常規(guī)企物業(yè)管理企業(yè)的資源1．管理技術(shù)資源2．品牌資源3．人力資源4．自有設(shè)施設(shè)備資源5．資料類(lèi)資源6．信息類(lèi)資源7．社會(huì)關(guān)系類(lèi)資源物業(yè)管理企業(yè)的資源1．管理技術(shù)資源物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)【一站式顧問(wèn)模式】培養(yǎng)一支高效、專(zhuān)業(yè)的管理服務(wù)隊(duì)伍；建立一套科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)部運(yùn)作機(jī)制；建立一套優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的管理服務(wù)體系并有效運(yùn)行；建立一套持續(xù)改進(jìn)的ISO9001質(zhì)量管理規(guī)范；在條件成熟的前提下，協(xié)助創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)的榮譽(yù)；【專(zhuān)項(xiàng)顧問(wèn)模式服務(wù)】商務(wù)、商業(yè)物業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)策劃、項(xiàng)目實(shí)施；提供后勤性物業(yè)配套服務(wù)的提供和完善；協(xié)助建立物業(yè)管理培訓(xùn)的規(guī)范體系；物業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理的全程咨詢(xún)、指導(dǎo)；物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、智能化集成體系的策劃；指導(dǎo)創(chuàng)建物業(yè)保養(yǎng)及保險(xiǎn)方案;

歷思聯(lián)行Lask_JV物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)【一站式顧問(wèn)模式】歷思聯(lián)行【菜單式顧問(wèn)模式】1、介入期服務(wù)提供設(shè)計(jì)優(yōu)化策劃；參與物業(yè)銷(xiāo)售的策劃、推廣； 協(xié)助物業(yè)驗(yàn)收、物業(yè)入伙的策劃；策劃項(xiàng)目VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配備；協(xié)助優(yōu)化會(huì)所配套設(shè)施及服務(wù)項(xiàng)目；2、創(chuàng)建期服務(wù)指導(dǎo)設(shè)立物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)；協(xié)助制訂物業(yè)管理方案并指導(dǎo)實(shí)施；協(xié)助制訂各種管理制度及服務(wù)文本；指導(dǎo)應(yīng)用物業(yè)管理軟件，構(gòu)建高效率的管理平臺(tái)；3、創(chuàng)新期服務(wù)指導(dǎo)完善質(zhì)量目標(biāo)管理體系；協(xié)助完善環(huán)境管理的升級(jí)、改造；指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)，理順?lè)?wù)與管理的關(guān)系；指導(dǎo)參加物業(yè)管理達(dá)標(biāo)和考評(píng)；【菜單式顧問(wèn)模式】顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)的關(guān)鍵事項(xiàng)1．優(yōu)秀的獨(dú)特的管理技術(shù)2．顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)隊(duì)伍3．選擇合作伙伴4．處理好與合作方的關(guān)系5．成本控制與星火戰(zhàn)略6．地域、聯(lián)合與特色顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)的關(guān)鍵事項(xiàng)1．優(yōu)秀的獨(dú)特的管理技術(shù)根據(jù)服務(wù)對(duì)象不同程度的策劃

通過(guò)《咨詢(xún)?cè)\斷提供解決方案》

通過(guò)《推動(dòng)引導(dǎo)實(shí)施服務(wù)目標(biāo)》根據(jù)服務(wù)對(duì)象不同程度的策劃中部地區(qū)格局業(yè)務(wù)拓展小組常務(wù)副總經(jīng)理江西區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人河南區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人湖南區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人湖北區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人歷思聯(lián)行Lask_JV中部地區(qū)格局業(yè)務(wù)拓展小組江西區(qū)域河南區(qū)域湖南區(qū)域湖北區(qū)域歷思咨詢(xún)服務(wù)的實(shí)施操作手法多人駐場(chǎng)式單人駐場(chǎng)式顧問(wèn)團(tuán)式資料和技術(shù)援助式培訓(xùn)式綜合式

咨詢(xún)服務(wù)的實(shí)施操作手法物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營(yíng)歷思聯(lián)行Lask_JV物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營(yíng)歷思聯(lián)行物業(yè)管理品牌經(jīng)營(yíng)的實(shí)施確定品牌經(jīng)營(yíng)思路建立品牌經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)品牌經(jīng)營(yíng)的實(shí)施連鎖經(jīng)營(yíng)品牌作價(jià)品牌租用品牌聯(lián)合品牌擴(kuò)張物業(yè)管理品牌經(jīng)營(yíng)的實(shí)施確定品牌經(jīng)營(yíng)思路物業(yè)管理信息類(lèi)資源的經(jīng)營(yíng)政府、相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)、客戶(hù)、媒體資訊、各合作方、社會(huì)各方面公司董事會(huì)物業(yè)管理公司信息中心各物業(yè)客服中心各專(zhuān)業(yè)分包公司各子公司公司各部門(mén)物業(yè)管理信息類(lèi)資源的經(jīng)營(yíng)政府、相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)、客戶(hù)、媒體資物業(yè)管理信息資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施公司借助信息促進(jìn)企業(yè)的管理與經(jīng)營(yíng)更快更好地發(fā)展；充分發(fā)掘信息的經(jīng)濟(jì)特性，通過(guò)信息經(jīng)營(yíng)直接獲取收益。【信息需求者的類(lèi)型】置業(yè)者的需求業(yè)主的需求發(fā)展商的需求社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商的需求其他方面【信息資源經(jīng)營(yíng)】建立A庫(kù)（信息庫(kù)）建立B庫(kù)（對(duì)應(yīng)關(guān)系庫(kù)）A&B重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)管理信息資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理信息類(lèi)資源的經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理企業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的其他類(lèi)別 資料類(lèi)資源經(jīng)營(yíng)公司所屬設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)社會(huì)關(guān)系資源的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)會(huì)所經(jīng)營(yíng)基地建設(shè)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵點(diǎn)不可侵犯所有權(quán)人的利益單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的共有部分經(jīng)營(yíng)規(guī)避經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理發(fā)展階段的規(guī)律性業(yè)主群體意志表達(dá)的特殊性前期物業(yè)管理階段的特殊性積極儲(chǔ)備物業(yè)資源向發(fā)展商爭(zhēng)取購(gòu)買(mǎi)或租用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在前期物業(yè)管理階段先行預(yù)備區(qū)別不同物業(yè)類(lèi)型及業(yè)主群體企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵點(diǎn)不可侵犯所有權(quán)人的利益物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)1．嚴(yán)格遵守法紀(jì)《停車(chē)場(chǎng)許可證》等證照。2．根據(jù)停車(chē)場(chǎng)形式選擇經(jīng)營(yíng)方法寫(xiě)字樓、機(jī)關(guān)辦公樓、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)等附屬停車(chē)場(chǎng)和社會(huì)停車(chē)場(chǎng)。

3．關(guān)注停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的3類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)1)車(chē)輛丟失賠償風(fēng)險(xiǎn)2)車(chē)輛損壞賠償風(fēng)險(xiǎn)3)小區(qū)內(nèi)交通事故賠償風(fēng)險(xiǎn)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的方法1)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任應(yīng)盡量由保險(xiǎn)公司承擔(dān)2)高度重視各類(lèi)事故隱患3)將停車(chē)場(chǎng)交由專(zhuān)業(yè)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司管理4．摩托車(chē)及自行車(chē)停放管理停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)1．嚴(yán)格遵守法紀(jì)車(chē)位供應(yīng)緊張的處理用價(jià)格因素調(diào)整供求緊張關(guān)系重新劃定小區(qū)內(nèi)停車(chē)位利用共用場(chǎng)地劃定新的停車(chē)位改造部分設(shè)施增加停車(chē)位將小區(qū)公共場(chǎng)地部分作為臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)利用小區(qū)周邊區(qū)域停車(chē)?yán)闷渌矫娴馁Y源車(chē)位供應(yīng)緊張的處理用價(jià)格因素調(diào)整供求緊張關(guān)系【停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)汽車(chē)業(yè)務(wù)的種類(lèi)】1．汽車(chē)精品汽車(chē)精品經(jīng)營(yíng)：括香水系列、電器系列、影音系列、腳墊系列、坐墊系列、飾品系列等。汽車(chē)模型經(jīng)營(yíng)2．汽車(chē)美容’①雙色洗車(chē)，泡泡浴洗車(chē)，計(jì)算機(jī)洗車(chē)；②焦油、瀝青無(wú)痕去除；③蟲(chóng)尸、鳥(niǎo)糞專(zhuān)業(yè)去除；④樹(shù)脂、油脂本色去除；⑤漆面飛漆、駁殼虛印去除；⑥各種氧化層去除；⑦輪胎增亮、增艷翻新處理；⑧金屬件去污去垢、除銹、翻新處理；⑨內(nèi)飾增亮增艷；⑩汽車(chē)桑拿；劃痕修復(fù)。3．汽車(chē)養(yǎng)護(hù)①輪胎修補(bǔ)翻新處理；②更換機(jī)油三濾；③發(fā)動(dòng)機(jī)止漏；④?chē)娪妥烀獠鹎逑矗虎萦头饷芊庠鲂幚?；⑥發(fā)動(dòng)機(jī)抗磨修復(fù)處理；⑦變速箱免拆清洗；⑧潤(rùn)滑系免拆清洗；⑨燃油系免拆清洗；⑩冷卻系免拆清洗；⑩車(chē)輛快速維修。4．汽車(chē)裝飾1)坐艙類(lèi)：①鋪地膠；②加裝桃木內(nèi)飾；③座套定制；④定制真皮座椅；⑤真皮座椅翻新；⑥真皮內(nèi)飾修補(bǔ)翻新；⑦開(kāi)汽車(chē)天窗。2)電器類(lèi)：①安裝中控鎖；②安裝防盜器；③安裝倒車(chē)?yán)走_(dá)；④安裝GPS(全球定位系統(tǒng))；⑤安裝語(yǔ)音導(dǎo)航系統(tǒng)；⑥個(gè)性噴涂；⑦安裝vCD、cD；⑧加裝碟盒；⑨加裝音響；⑩加裝低音炮。3)其他類(lèi)：①底盤(pán)裝甲；②整車(chē)貼膜；③隔音工程?！就＼?chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)汽車(chē)業(yè)務(wù)的種類(lèi)】物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

會(huì)所經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

會(huì)所經(jīng)營(yíng)會(huì)所概述【會(huì)所的表現(xiàn)形式】以完善服務(wù)項(xiàng)目為目的的附屬形式以盈利為目的的形式【會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目的種類(lèi)】康體項(xiàng)目的種類(lèi)消閑項(xiàng)目的種類(lèi)娛樂(lè)項(xiàng)目的種類(lèi)【會(huì)所的歸屬】會(huì)所概述【會(huì)所的表現(xiàn)形式】會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)和模式【會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)】個(gè)性會(huì)所專(zhuān)業(yè)會(huì)所生活會(huì)所【會(huì)所經(jīng)營(yíng)的模式】會(huì)員制會(huì)所委托經(jīng)營(yíng)式會(huì)所獨(dú)立運(yùn)營(yíng)式會(huì)所加盟運(yùn)營(yíng)型會(huì)所【其他模式】7+1模式泛會(huì)所概念主題體驗(yàn)式會(huì)所聯(lián)合式會(huì)所外聯(lián)式會(huì)所會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)和模式【會(huì)所經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)】會(huì)所經(jīng)營(yíng)中的關(guān)鍵點(diǎn)1．會(huì)所經(jīng)營(yíng)可否對(duì)外開(kāi)放2．非贏利性經(jīng)營(yíng)3．贏利性經(jīng)營(yíng)盡量擴(kuò)大消費(fèi)群體開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目面向業(yè)主經(jīng)營(yíng)最好的會(huì)所是最實(shí)用的會(huì)所。合理控制成本對(duì)會(huì)所經(jīng)營(yíng)者是十分重要的措施。適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向4．會(huì)所經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)防范會(huì)所經(jīng)營(yíng)中的關(guān)鍵點(diǎn)1．會(huì)所經(jīng)營(yíng)可否對(duì)外開(kāi)放物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)的原則1．不可侵犯業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益和精神權(quán)益所使用的場(chǎng)地基本上都屬于業(yè)主的公共財(cái)產(chǎn)在使用場(chǎng)地前，須征得業(yè)主的同意方可使用。所訴求的對(duì)象主體是小區(qū)業(yè)主2．安全合法經(jīng)營(yíng)廣告發(fā)布不能危及建筑物及業(yè)主的安全，發(fā)布的廣告作品必須合法廣告場(chǎng)地的設(shè)置要遵守法規(guī)3．傳播社會(huì)主義精神文明4．用專(zhuān)業(yè)途徑經(jīng)營(yíng)廣告社區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)的原則物業(yè)資源中廣告經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)1．電梯廣告2．屋頂及外墻廣告3．廳堂廣告液晶顯示雜志架、廣告架壁掛廣告聲音媒體廣告物品展示物業(yè)資源中廣告經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)1．電梯廣告物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升4．停車(chē)場(chǎng)廣告停車(chē)場(chǎng)出口、入口處。停車(chē)場(chǎng)管理人員崗?fù)?。直接放置到地面的燈箱。噴涂在地面的文字及圖案。地下停車(chē)場(chǎng)的墻壁、天頂、立柱。在停車(chē)場(chǎng)懸掛氣球、燈箱等廣告載體。其他停車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備。停車(chē)場(chǎng)管理人員散發(fā)平面廣告。5．宣傳欄廣告6．企業(yè)形象展示廣告藝術(shù)雕塑形式花、草、樹(shù)、木形式傘類(lèi)休閑椅戶(hù)外健身器材戶(hù)外垃圾桶7．社區(qū)路燈廣告8．公益性廣告指路牌或社區(qū)示意圖觸摸屏4．停車(chē)場(chǎng)廣告物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

基地建設(shè)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施之：

基地建設(shè)實(shí)習(xí)基地實(shí)習(xí)基地試驗(yàn)基地試驗(yàn)基地參觀考察基地參觀考察基地業(yè)主資源的經(jīng)營(yíng)業(yè)主資源的經(jīng)營(yíng)業(yè)主資源的分類(lèi)【1】業(yè)主需求資源【2】業(yè)主財(cái)產(chǎn)資源業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源－－業(yè)主的物業(yè)。業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源－－汽車(chē)、家具、家電等。業(yè)主貨幣資源－－有價(jià)證券、有色金屬、銀行存款等?！?】業(yè)主無(wú)形資產(chǎn)資源業(yè)主知識(shí)資源業(yè)主社會(huì)關(guān)系資源業(yè)主資源的分類(lèi)【1】業(yè)主需求資源社區(qū)商業(yè)特約服務(wù)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)集成商業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)特約服務(wù)服務(wù)集成商業(yè)主資源業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)的一般過(guò)程(1)掌握需求信息(2)尋找經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所(3)成立服務(wù)組織(4)組合社會(huì)資源(5)搭建商業(yè)平臺(tái)業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)的一般過(guò)程業(yè)主需求資源經(jīng)營(yíng)之一：

社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主需求資源經(jīng)營(yíng)之一：

社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的原則正確處理物業(yè)管理與商業(yè)經(jīng)營(yíng)之間的關(guān)系協(xié)調(diào)各類(lèi)社會(huì)關(guān)系關(guān)注環(huán)境保護(hù)確保服務(wù)質(zhì)量一是服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量二是服務(wù)過(guò)程的質(zhì)量三是服務(wù)結(jié)果的質(zhì)量社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的原則物業(yè)管理社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目種類(lèi)

1．衣物及裝扮2．餐飲食用3．居住4．交通5．文化教育6．看護(hù)7．醫(yī)療衛(wèi)生8．購(gòu)物9．娛樂(lè)與體育10．IT服務(wù)11．理財(cái)服務(wù)12．經(jīng)紀(jì)中介13．禮儀安全14．情感類(lèi)服務(wù)15．商業(yè)服務(wù)物業(yè)管理社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目種類(lèi)1．衣物及裝扮8．購(gòu)物業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源經(jīng)營(yíng)：

－－物業(yè)的租賃業(yè)主固定財(cái)產(chǎn)資源經(jīng)營(yíng)：

－－物業(yè)的租賃物業(yè)租賃的概念1．出租人必須是房屋所有權(quán)人。2．出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也包括利用自有房屋以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、入股經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。物業(yè)租賃的概念1．出租人必須是房屋所有權(quán)人。物業(yè)租賃的分類(lèi)（一）按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分：公房租賃；私房租賃（二）按房屋租賃期限劃分：定期租賃；自動(dòng)廷期租賃；意愿租賃；（三）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：毛租；凈租；百分比租金；（四）其他劃分方式物業(yè)租賃的分類(lèi)（一）按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分：公房租賃；私房租物業(yè)租賃管理模式（一）包租轉(zhuǎn)租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式物業(yè)租賃管理模式租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過(guò)程中、租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。租約簽訂前：制定租賃方案與策略租戶(hù)選擇租金確定租約談判與簽約管理租約期滿時(shí)：租金結(jié)算租約續(xù)期房屋空間回收管理租約執(zhí)行過(guò)程中：房屋空間交付收取租金租金調(diào)整租戶(hù)關(guān)系管理租賃管理的概念與內(nèi)容租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)、貨幣及無(wú)形資產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)、貨幣及無(wú)形資產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)1．需求階段2．處理階段“二手家電經(jīng)營(yíng)”、“二手汽車(chē)市場(chǎng)”、“書(shū)畫(huà)作品交易”、“古玩市場(chǎng)”，等等。業(yè)主流動(dòng)財(cái)產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)1．需求階段業(yè)主貨幣資源的經(jīng)營(yíng)1．業(yè)主貨幣資源經(jīng)營(yíng)的原則1)不可違法經(jīng)營(yíng)，須在我國(guó)銀行、金融、證券等法律法規(guī)的范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，2)必須保證業(yè)主的資金安全。3)慎重進(jìn)行業(yè)主貨幣資源經(jīng)營(yíng)。4)避免選擇投機(jī)項(xiàng)目。

2．業(yè)主貨幣經(jīng)營(yíng)的方法1)聯(lián)合成立投資實(shí)體與業(yè)主聯(lián)合成立投資實(shí)體，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目。2)吸引業(yè)主投資：物業(yè)管理企業(yè)尋找較好的商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)制訂可行性投資方案吸引業(yè)主投資。3)向業(yè)主融資通俗的說(shuō)法是向業(yè)主貸款借錢(qián)。業(yè)主貨幣資源的經(jīng)營(yíng)1．業(yè)主貨幣資源經(jīng)營(yíng)的原則物業(yè)管理資本的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理資本的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理資本的經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理企業(yè)理財(cái)財(cái)務(wù)管理 節(jié)稅物業(yè)管理理財(cái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的擴(kuò)張物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部擴(kuò)張物業(yè)管理企業(yè)的兼并物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合物業(yè)管理投資物業(yè)管理資本的經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理企業(yè)理財(cái)物業(yè)投資－物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱(chēng)物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理（PropertyManagement）、設(shè)施管理（FacilitiesManagement）、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（RealEstateAssetsManagement）、房地產(chǎn)組合投資管理（RealEstatePortfolioManagement）的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)投資－物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱(chēng)物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象寫(xiě)字樓：零售商業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓工業(yè)物業(yè)酒店休閑娛樂(lè)設(shè)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命同期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶(hù)正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)管理型物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)綜合型物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次

1:物業(yè)管理2:設(shè)施管理3:房地產(chǎn)資產(chǎn)管理4:房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫(xiě)字樓、商場(chǎng)）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理層次管理關(guān)系圖:物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次房地產(chǎn)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理物業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作（一）確定戰(zhàn)略（二）確定標(biāo)準(zhǔn)（三）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（四）決策分析（五）進(jìn)行資產(chǎn)組合物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念

(一)