中原X年北京城建密云穆家峪紅酒莊園項(xiàng)目前期可行性

中原地產(chǎn)（北京）投資顧問部城建密云穆家峪紅酒莊園項(xiàng)目

前期可行性研究二零零九年八月項(xiàng)目可行性判斷宏觀城市研究區(qū)域市場環(huán)境項(xiàng)目研究宏觀城市環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)政策密云發(fā)展研究1998年以來，北京GDP發(fā)展趨勢良好，逐年穩(wěn)步提高，年增幅均超過10%以上；自2008年以來，受到國際金融危機(jī)的影響，年增幅下滑趨勢明顯；預(yù)計(jì)2009年年增幅將基本在8%左右，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)期。GDP與房地產(chǎn)2009年經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)期，房地產(chǎn)業(yè)未來仍有發(fā)展空間。北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷提高，2008年北京人均可支配收入達(dá)24725元，實(shí)際增長7%。人均可支配收入穩(wěn)步提高，對(duì)高價(jià)值產(chǎn)品的消費(fèi)和投資欲望將不斷增強(qiáng)。收入與房地產(chǎn)相關(guān)政策影響45號(hào)文明確禁止別墅用地供應(yīng)。2005年七部委清理閑置土地令第二套住宅提高首付及貸款利率提高，限制了購買客群，尤其是投資客群?！?0，70”政策將使未來市場大戶型產(chǎn)品供應(yīng)稀缺。供需同時(shí)受限，低密度產(chǎn)品更加稀缺，但低密產(chǎn)品集中入市，典型區(qū)域內(nèi)高端住宅市場競爭加劇。投資成本增加，投資需求得到有效抑制。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨向中小戶型，大戶型產(chǎn)品稀缺。經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響總體收入持續(xù)增高，提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化中小戶型主導(dǎo)市場，大戶型低密產(chǎn)品日益稀缺。北京住宅市場總結(jié)及未來發(fā)展預(yù)測宏觀政策影響收緊房地產(chǎn)業(yè)膨脹速度，供需總量均有收縮趨勢。需求結(jié)構(gòu)變化消費(fèi)趨于合理，投機(jī)行為淡出，投資需求比例下降。密云概況位于北京東北部，距市區(qū)70公里，總面積2226平方公里，常住人口達(dá)45.7萬（密云縣08年人口統(tǒng)計(jì)公報(bào)）。境內(nèi)山青水秀，旅游資源豐富，素有“北方山水大觀，首都郊野公園”之稱。靜謐宜人，生態(tài)城市密云區(qū)域規(guī)劃密云將主導(dǎo)發(fā)展為休閑旅游度假中心區(qū)和會(huì)議培訓(xùn)基地。全縣已開業(yè)旅游景區(qū)18家，目前正在開發(fā)景區(qū)7家；旅游賓館飯店50余家，其中星級(jí)飯店24家，星級(jí)餐館11家。

一個(gè)集休閑、療養(yǎng)、旅游觀光為一體的綜合性旅游區(qū)。

名稱星級(jí)總建筑面積客房數(shù)量瑞海姆田園度假村五星4.3萬平方米224間世豪國際酒店五星11萬平方米217間云湖度假村三星4萬平方米302間云佛山旅游度假村三星6萬平方米288間世紀(jì)陽光假日酒店三星1.4萬平方米65間北京云水建國假日酒店三星1.5萬平方米154間北京供電局密云培訓(xùn)中心二星2.8萬平方米108間北京交通云蒙山莊三星1.5萬平方米148間南風(fēng)賓館無--77間中國華電集團(tuán)無1.8萬平方米146間御龍東方紅酒莊園無8萬平方米400間自2000年以來，GDP年均穩(wěn)步提高，2008年全縣實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值106.9億元，同比增長13%。2002-2007年第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值年均增長17.8%，分別高于第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)7.2個(gè)和5.4個(gè)百分點(diǎn)。2007年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2001年的16.5：47：36.5調(diào)整為13.6：42.5:43.9。旅游和房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展是第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的主要推動(dòng)因素之一。密云經(jīng)濟(jì)發(fā)展2008年密云縣GDP占北京市1.01%,整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有待提高第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資、施工面積、銷售面積、銷售額均在生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)中名列前茅處于發(fā)展初期2007年創(chuàng)造增加值8.18億，占當(dāng)年全部增加值的8.6%支柱產(chǎn)業(yè)之一新興興板板塊塊，，具具有有較較大大的的開開發(fā)發(fā)潛潛力力和和升升值值空空間間高檔檔住住宅宅開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)密云云房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場密云云經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展產(chǎn)業(yè)業(yè)布布局局規(guī)劃劃房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力有有待待提提高高，，在在第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的支支撐撐下下有有較較大大的的未未來來提提升升空空間間宜居居城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建建設(shè)設(shè)，，主主導(dǎo)導(dǎo)發(fā)發(fā)展展旅旅游游度度假假、、會(huì)會(huì)議議產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)隨著著經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的發(fā)發(fā)展展而而蓬蓬勃勃發(fā)發(fā)展展，，有較較大大的的發(fā)發(fā)展展空空間間、、升升值值空空間間密云云區(qū)區(qū)域域研研究究總總結(jié)結(jié)項(xiàng)目目可可行行性性判判斷斷宏觀觀城城市市研研究究區(qū)域域市市場場環(huán)環(huán)境境項(xiàng)目目研研究究區(qū)域域市市場場環(huán)環(huán)境境紅酒莊莊園市場概概況典型案案例紅酒莊莊園—————地塊塊所在在地密云紅紅酒莊莊園，，出密密云縣縣城東東去8公里里，緊緊鄰京京承高高速，，交通通便利利，占占地80平平方公公里，，2萬萬畝森森林，，目前前是華華北地地區(qū)最最大的的生態(tài)態(tài)旅游游度假假村，，現(xiàn)已已建成成“澳澳洲紅紅酒莊莊園””和““康乾乾行宮宮”兩兩大園園區(qū)。。其周圍圍景點(diǎn)點(diǎn)眾多多，如如密云云水庫庫、古古北口口長城城、司司馬臺(tái)臺(tái)長城城、白白龍?zhí)短讹L(fēng)景景區(qū)、、桃園園仙谷谷、黑黑龍?zhí)短丁⒃圃漆豆裙?、云云蒙山山森林林公園園、南南山滑滑雪場場、云云佛山山滑雪雪場、、金鼎鼎湖滑滑雪場場等。。密云紅紅酒莊莊園目目前尚尚有三三期工工程正正在續(xù)續(xù)建中中，度度假村村自然然環(huán)境境極其其優(yōu)美美，空空氣質(zhì)質(zhì)量終終年一一級(jí)。。密云云紅酒酒莊園園將成成為集集度假假、旅旅游、、生態(tài)態(tài)、觀觀光于于一體體的國國內(nèi)最最大的的度假假村。。密云紅紅酒莊莊園空空氣質(zhì)質(zhì)量一一流，，每到到夏季季，園園區(qū)的的千頃頃葡萄萄園漫漫山遍遍野樣本項(xiàng)項(xiàng)目君山高高爾夫夫別墅墅、琉琉森湖湖、紅紅螺湖湖別墅墅、天天恒別別墅山山君山琉森湖湖紅螺湖湖別墅墅天恒別別墅山山紅螺湖別墅天恒別墅山君山別墅本案琉森湖樣本項(xiàng)項(xiàng)目分分布情情況區(qū)域主主流產(chǎn)產(chǎn)品容容積率率集中中在0.4以下下，低低密度度住宅宅產(chǎn)品品舒適適度較較高。。19項(xiàng)目名稱總占地面積總建筑面積總套數(shù)容積率君山112萬平米84.67萬平米東區(qū)403，西區(qū)待定0.42琉森湖30萬（一期9.5萬）11.4萬（一期4萬）一期110，二期待定0.38紅螺湖10.84萬平米4.5萬平米910.23天恒別墅山56萬平米13萬平米3140.32樣本項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模及及容積積率分分析區(qū)域市市場物物業(yè)建建筑類類型多多以獨(dú)獨(dú)棟為為主，，輔以以少量量疊拼拼、聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品；；區(qū)域市市場項(xiàng)項(xiàng)目綠綠化率率均較較高，，大部部分在在50%左左右，，園林林規(guī)劃劃各具具特色色項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型綠化率園林風(fēng)格君山獨(dú)棟45%花島式360度園林景觀，中西結(jié)合,18洞高爾夫球場琉森湖獨(dú)棟（一期）、疊拼、聯(lián)排58%北美風(fēng)格園林紅螺湖獨(dú)棟84%中式風(fēng)格與局部東南亞風(fēng)格混搭天恒別墅山獨(dú)棟50%北歐田園風(fēng)格樣本項(xiàng)項(xiàng)目建建筑形形態(tài)及及綠化化分析析中大戶戶型較較多主力區(qū)區(qū)間350-500平方方米以獨(dú)棟棟為主主21項(xiàng)目戶型比例面積分布君山獨(dú)棟100%350-600琉森湖獨(dú)棟（一期）100%280-500聯(lián)排（二期）——待定疊拼（二期）——待定紅螺湖獨(dú)棟100%491-642天恒別墅山獨(dú)棟100%350-390樣本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品戶戶型分分析在售別別墅成成交價(jià)價(jià)格基基本集集中在在13000左左右。。樣本項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)價(jià)格能否直直接享享有景景觀，，對(duì)定定價(jià)影影響重重大。。配套、、景觀觀越充充裕，，定價(jià)價(jià)條件件越寬寬松。。銷售速速度較較快，，吸納納量相相對(duì)旺旺盛。。個(gè)案銷銷售速速度差差別較較大，，與產(chǎn)產(chǎn)品特特質(zhì)有有直接接關(guān)系系。項(xiàng)目名稱本期供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)本期銷售周期月銷售速度本期銷售率成交價(jià)格君山四期70（第四期共100套）508個(gè)月6-771%13742琉森湖一期113339個(gè)月3-430%10907紅螺湖918542個(gè)月293%13280天恒別墅山二期76（第二期共116套）665個(gè)月13-1486%14025樣本項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)價(jià)格及及吸納納量比比較區(qū)域板板塊日日趨成成熟，，高端端休閑閑度假假板塊塊的市市場形形象基基本樹樹立項(xiàng)目表表現(xiàn)良良莠不不齊核心價(jià)價(jià)值的的獨(dú)特特性與與昭示示性成成為關(guān)關(guān)乎成成敗的的關(guān)鍵鍵有一定定的總總價(jià)限限制區(qū)域市市場小小結(jié)位置密云縣密溪路白河畔項(xiàng)目概況占地面積1680畝建筑面積84.67萬平方米容積率０.42綠化率35%總戶數(shù)東區(qū)403戶，西區(qū)待定銷售報(bào)價(jià)14000元/平米（350-400平米）20000-25000元/平米（景觀大戶型）入住時(shí)間東區(qū)前三期已入住產(chǎn)品情況東區(qū)規(guī)劃403套純獨(dú)棟，西區(qū)待定。東區(qū)一期42套、二期33套、三期22套、四期100套、五期206套。（前三期已入住，四期在售，已推出70套）配套情況18洞高爾夫球場20000平方米會(huì)所(含少量商業(yè))君山國國際高高爾夫夫別墅墅高爾夫夫的環(huán)環(huán)繞與與活水水系的的穿插插是規(guī)規(guī)劃的的最大大亮點(diǎn)點(diǎn)白河?xùn)|東A區(qū)區(qū)總占占地52萬萬㎡，，規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)用地地32.67萬萬㎡，，規(guī)劃劃總面面積（（其中中含地地上及及地下下）18萬萬㎡，，以建建筑北北美風(fēng)風(fēng)情獨(dú)獨(dú)棟別別墅為為主，，共403席。。其中中前三三期已已經(jīng)入入住；；四期期正在在熱銷銷；五五期正正在規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)之之中。。白河西西B區(qū)區(qū)總占占地60萬萬㎡，，規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)用地地52萬㎡㎡，規(guī)規(guī)劃建建筑面面積55萬萬㎡，，包括括18000㎡㎡的東東南亞亞風(fēng)情情水岸岸會(huì)所所以及及千余余席東東南亞亞風(fēng)情情手工工獨(dú)棟棟別墅墅。項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)實(shí)景戶型S24總建筑面積384.14戶型圖

地上面積252.61樓層首層戶型分析優(yōu)勢：1家庭室/臥室三面采光2雙平臺(tái)設(shè)計(jì)3客廳、餐廳方正，采光良好4客廳挑空主力戶戶型350-400平方方米,景觀最最佳位位置有有少量量500-600平平方米米戶型型。以小面面積產(chǎn)產(chǎn)品最最為熱熱銷戶型設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目客客戶主主要集集中在在金融融、貿(mào)貿(mào)易、、房地地產(chǎn)等等領(lǐng)域域的領(lǐng)領(lǐng)袖型型客戶戶年齡為為在36-45歲之之間的的中年年成功功人士士被君山的山水水景觀及高爾爾夫球場所吸吸引客戶資源群山河湖高爾夫復(fù)合型景觀豪豪宅三大因素構(gòu)成成價(jià)值提煉項(xiàng)目研究地塊條件基本定位方向向財(cái)務(wù)測算項(xiàng)目基本情況況項(xiàng)目原方案主主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)指標(biāo)m2備注1總建設(shè)用地面積337710.05原規(guī)劃中有2.39萬平米酒店，由于考慮到酒店的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)為方案應(yīng)調(diào)整，調(diào)整成全獨(dú)棟別墅的方案。并且項(xiàng)目為旅游配套用地，可能存在一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2總建筑面積≤18萬3一期建設(shè)用地面積223585.664一期總建筑面積830004.1地上面積780004.2地下面積50005容積率0.3486建筑密度0.217綠化率0.48機(jī)動(dòng)車停車數(shù)3209建筑高度〈20項(xiàng)目基本情況況項(xiàng)目一期調(diào)整整后方案主要要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)項(xiàng)目面積（平米）備注出讓用地面積223585.66此方案僅為項(xiàng)目一期占地22.3萬平米的方案調(diào)整。其中300平米獨(dú)棟164套，450平米獨(dú)棟16套?？偨ㄖ娣e57000獨(dú)棟別墅銷售面積57000容積率0.25法國園項(xiàng)目基本情況況項(xiàng)目整體調(diào)整整后方案主要要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)項(xiàng)目面積（平米）備注出讓用地面積337710.05此方案僅為項(xiàng)目一期占地33.77萬平米的方案調(diào)整。其中300平米獨(dú)棟189套，450平米獨(dú)棟26套。總建筑面積68400獨(dú)棟別墅銷售面積68400容積率0.20法國園荷蘭園回歸園項(xiàng)目地塊周邊邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀狀圖地塊東側(cè)紅酒莊園已售別墅項(xiàng)目地塊周邊邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀狀圖地塊旁紅酒莊莊園正在經(jīng)營營的三星級(jí)酒酒店項(xiàng)目地塊周邊邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀狀圖地塊東北側(cè)紅紅酒莊園售完完的紫霞谷獨(dú)獨(dú)棟別墅項(xiàng)目地塊周邊邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀狀圖地塊東北側(cè)紅紅酒莊園售完完的四合院項(xiàng)目地塊周邊邊現(xiàn)狀地塊周邊低密密度住宅及配配套已初具規(guī)規(guī)模地塊周邊現(xiàn)狀狀考察結(jié)論：：也存在如下問問題：1、區(qū)域旅游游商業(yè)等配套套完善，但生生活配套設(shè)施施較少2、以別墅為為主，缺乏大大規(guī)模居住區(qū)區(qū)依托，人氣氣不足3、除京承高高速、101國道和京密密路外，輔助助性道路嚴(yán)重重不足項(xiàng)目地塊情況況地塊現(xiàn)狀圖地塊自然景觀觀優(yōu)美，但植植被欠佳項(xiàng)目地塊情況況地塊現(xiàn)狀圖地塊基礎(chǔ)設(shè)施施小市政未達(dá)達(dá)到七通一平平標(biāo)準(zhǔn)，只有有電可以從現(xiàn)現(xiàn)有別墅區(qū)連連接項(xiàng)目地塊情況況地塊現(xiàn)狀圖Strengths優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1.擁有優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源，具備郊區(qū)化產(chǎn)品開發(fā)的基本資源條件S2.京承高速開口距離本項(xiàng)目3公里S3.地塊周邊已初顯規(guī)模S4.建獨(dú)棟別墅的手續(xù)齊全S4.地塊便宜，并且更愿意與國企合作W1.項(xiàng)目距市區(qū)較遠(yuǎn)W2.基本的生活配套缺乏W3.地塊基礎(chǔ)設(shè)施未達(dá)七通一平Opportunities機(jī)會(huì)分析Threats威脅分析O1.在奧運(yùn)利好和北京主動(dòng)郊區(qū)化加速發(fā)展進(jìn)程下，懷密板塊主場趨勢將進(jìn)一步放大，吸引最大量的主動(dòng)郊區(qū)化人群O2.經(jīng)濟(jì)回暖，對(duì)別墅購買是一大利好因素O3.生態(tài)環(huán)境成為區(qū)域需求核心支持點(diǎn)O4.對(duì)獨(dú)棟別墅的限制政策加緊，未來低密獨(dú)棟別墅市場價(jià)值高啟。T1.面臨不能銷售威脅T2.面臨不能借款威脅SWOT分析析豐富的景觀資資源良好的生態(tài)環(huán)環(huán)境品質(zhì)化的市場場趨勢度假、養(yǎng)生高品質(zhì)S1.擁有有優(yōu)質(zhì)的環(huán)境境資源S2.京承承高速開口距距離本項(xiàng)目3公里W2.基本本的生活配套套缺乏O2.經(jīng)濟(jì)濟(jì)回暖，對(duì)別別墅購買是一一大利好因素素O3.生態(tài)態(tài)環(huán)境成為區(qū)區(qū)域需求核心心支持點(diǎn)中高端人群的的堅(jiān)實(shí)需求中/高端階層層O4.對(duì)獨(dú)獨(dú)棟別墅的限限制政策加緊緊，未來低密密獨(dú)棟別墅市市場價(jià)值高啟啟。W2.基本本的生活配套套缺乏O1.在奧奧運(yùn)利好和北北京主動(dòng)郊區(qū)區(qū)化加速發(fā)展展進(jìn)程下，吸吸引最大量的的主動(dòng)郊區(qū)化化人群客群范圍的泛泛區(qū)域化項(xiàng)目自身?xiàng)l件件不斷完善升值空間配套完善政策條件限制制，使之成為為稀缺產(chǎn)品市場定位方向向◎項(xiàng)目所在懷懷密板塊，擁擁有優(yōu)質(zhì)景觀觀資源◎自身?xiàng)l件的的不斷完善◎客群范圍的的泛區(qū)域化◎政策使獨(dú)棟棟別墅產(chǎn)品成成為市場上稀稀缺產(chǎn)品支持本項(xiàng)目成成為密云中高端低低密養(yǎng)生型二二居所社區(qū)定位方向項(xiàng)目名稱當(dāng)前成交價(jià)格（元/平米）年初成交價(jià)格（元/平米）君山1372413000琉森湖1090710500本案時(shí)點(diǎn)價(jià)格格保守估計(jì)在在12000元/平米項(xiàng)目獨(dú)棟別墅墅價(jià)格定位1、琉森湖下月進(jìn)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整整，調(diào)整幅度度為每平米增增600元。。2、由于去年年年底、今年年年初是近年年來房地產(chǎn)的的低谷期，在在此期間兩項(xiàng)項(xiàng)目銷售價(jià)格格均在10000元/平平米以上。3、地塊整體自然然景觀遠(yuǎn)好于于琉森湖項(xiàng)目。4、本案0.25的容積積率，認(rèn)為在在產(chǎn)品打造上上優(yōu)勢明顯。。定位方向1、鑒于市場場低密度住宅宅項(xiàng)目逐漸稀稀缺以及本案案環(huán)境優(yōu)勢，，本案低密度度住宅產(chǎn)品按按照10%-20%的年年增幅計(jì)算（（參考主要參參考2007年標(biāo)準(zhǔn)）。。2、根據(jù)密云云城市發(fā)展，，考慮到未來來經(jīng)濟(jì)增長幅幅度的不確定定性以及房地地產(chǎn)市場的不不穩(wěn)定因素，，因此，保守守預(yù)測本案價(jià)價(jià)格增幅在10%左右。。3、以當(dāng)前經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長作為為依據(jù)，未來來經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定定增長；生態(tài)態(tài)休閑旅游業(yè)業(yè)的快速發(fā)展展；政策對(duì)獨(dú)獨(dú)棟別墅的進(jìn)進(jìn)一步限制，，使得區(qū)域獨(dú)獨(dú)棟別墅呈現(xiàn)現(xiàn)稀缺的態(tài)勢勢，因此樂觀觀預(yù)測本案入入市價(jià)格增幅幅在20%左左右。兩年后入市保保守預(yù)測15000元/平米兩年后入市不不保守預(yù)測18000元元/平米；項(xiàng)目獨(dú)棟別墅墅價(jià)格定位定位方向本案時(shí)點(diǎn)價(jià)格格保守估計(jì)在在8000元元/平米項(xiàng)目疊拼別墅墅價(jià)格定位1、鑒于區(qū)域域內(nèi)沒有疊拼拼產(chǎn)品，因此此參考昌平區(qū)區(qū)疊拼產(chǎn)品與與獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)價(jià)格關(guān)系，可可知差價(jià)在4000元/平米。2、本案獨(dú)棟棟產(chǎn)品時(shí)點(diǎn)銷銷售價(jià)格在12000元元/平米，因此此參照昌平區(qū)區(qū)疊拼與獨(dú)棟棟的差價(jià)，本本案疊拼產(chǎn)品品時(shí)點(diǎn)銷售價(jià)價(jià)格在8000元/平米米定位方向1、鑒于市場場低密度住宅宅項(xiàng)目逐漸稀稀缺以及本案案環(huán)境優(yōu)勢，，本案低密度度住宅產(chǎn)品按按照10%-20%的年年增幅計(jì)算（（參考主要參參考2007年標(biāo)準(zhǔn)）。。2、根據(jù)密云云城市發(fā)展，，考慮到未來來經(jīng)濟(jì)增長幅幅度的不確定定性以及房地地產(chǎn)市場的不不穩(wěn)定因素，，因此，保守守預(yù)測本案價(jià)價(jià)格增幅在10%左右。。3、以當(dāng)前經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長作為為依據(jù)，未來來經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定定增長；生態(tài)態(tài)休閑旅游業(yè)業(yè)的快速發(fā)展展；政策對(duì)別別墅的進(jìn)一步步限制，使得得區(qū)域別墅產(chǎn)產(chǎn)品呈現(xiàn)稀缺缺的態(tài)勢，但但其增幅應(yīng)小小于獨(dú)棟別墅墅，因此樂觀觀預(yù)測本案入入市價(jià)格增幅幅接近20%。兩年后入市保保守預(yù)測9800元/平平米兩年后入市不不保守預(yù)測11500元元/平米；項(xiàng)目疊拼別墅墅價(jià)格定位地塊測算測算說明：1、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓一期土地，，費(fèi)用按每建建筑平米2500元計(jì)算算，一期總建建筑面積按83000平平米計(jì)。但其其僅交12000平米的的土地出讓金金，其它面積積按140元元/平米計(jì)算算，并且可返返還40%。。2、道路面積積按占地面積積的15%計(jì)計(jì)；其它均按按建筑面積計(jì)計(jì)。3、按照當(dāng)前前、未來市場場別墅銷售均均價(jià)：12000/15000/18000元元/平方米三三檔計(jì)算。4、經(jīng)濟(jì)分析析成本費(fèi)用估估算以行業(yè)一一般取費(fèi)項(xiàng)目目及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為依據(jù)，未未考慮特殊因因素。5、、稅稅費(fèi)費(fèi)取取費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以以北北京京市市土土地地、、城城市市建建設(shè)設(shè)、、房房管管等等部部門門規(guī)規(guī)定定的的為為準(zhǔn)準(zhǔn)。。6、、土土地地增增值值稅稅按按30%的的85%計(jì)計(jì)，，營營業(yè)業(yè)稅稅按按應(yīng)應(yīng)交交的的85%計(jì)計(jì)。。地塊塊測測算算項(xiàng)目不全面積（平米）全面積（平米）出讓用地面積223585.66223585.66總建筑面積5700083000獨(dú)棟別墅銷售面積5700048000疊拼別墅銷售面積---35000容積率0.250.37首先先，，純純獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅方方案案和和將將面面積積做做足足方方案案，，按按當(dāng)當(dāng)前前市市場場售售價(jià)價(jià)12000元元/平平米米進(jìn)進(jìn)行行對(duì)對(duì)比比分分析析地塊塊測測算算投資資估估算算表表做足足面面積積方方案案比比純純獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅方方案案開開發(fā)發(fā)總總投投資資成成本本多多1.2億億元元。。序號(hào)項(xiàng)目不全面積合計(jì)(萬元)全面積合計(jì)(萬元)不全面積單價(jià)（元/平米）全面積單價(jià)（元/平米）1土地成本21761.8421986.79381826492前期工程費(fèi)851.771218.271491473建安工程費(fèi)23875.4633760.06418940674基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)855.001245.001501505管理費(fèi)用1420.321746.302492106銷售費(fèi)用1710.002140.003002587財(cái)務(wù)費(fèi)用1935.462379.673402878不可預(yù)見費(fèi)524.10644.7692789開發(fā)總投資52933.9565120.8592877846地塊塊測測算算銷售售收收入入兩兩方方案案對(duì)對(duì)比比序號(hào)項(xiàng)目不全面積合計(jì)（萬元）全面積合計(jì)（萬元）不全面積單價(jià)（元/平米）全面積單價(jià)（元/平米）1銷售收入684008560012000103132銷售稅費(fèi)3231.94044.65674872.1兩稅一費(fèi)3197.74001.85614822.2印花稅34.242.8653銷售凈收入65168.181555.4114339826地塊塊測測算算損益益表表兩兩方方案案對(duì)對(duì)比比序號(hào)項(xiàng)目名稱不全面積合計(jì)(萬元)全面積合計(jì)(萬元)1銷售收入68400.0085600.002銷售稅費(fèi)3231.904044.603開發(fā)建設(shè)投資50998.4962741.184財(cái)務(wù)費(fèi)用1935.462379.675開發(fā)利潤12234.1516434.556土地增值稅3119.714190.817所得稅2278.613060.938稅后利潤6835.839182.809稅前投資利潤率23.11%25.24%10稅后投資利潤率12.91%14.10%地塊塊測測算算項(xiàng)目不全面積（平米）全面積（平米）出讓用地面積223585.66223585.66總建筑面積5700083000獨(dú)棟別墅銷售面積5700048000疊拼別墅銷售面積---35000容積率0.250.37其次次，，純純獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅方方案案和和將將面面積積做做足足方方案案，，按按未未來來保保守守市市場場售售價(jià)價(jià)15000元元/平平米米進(jìn)進(jìn)行行對(duì)對(duì)比比分分析析地塊塊測測算算投資資估估算算表表做足足面面積積方方案案比比純純獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅方方案案開開發(fā)發(fā)總總投投資資成成本本多多1.2億億元元。。序號(hào)項(xiàng)目不全面積合計(jì)(萬元)全面積合計(jì)(萬元)不全面積單價(jià)（元/平米）全面積單價(jià)（元/平米）1土地成本21761.8421986.79381826492前期工程費(fèi)851.771218.271491473建安工程費(fèi)23875.4633760.06418940674基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)855.001245.001501505管理費(fèi)用1420.321746.302492106銷售費(fèi)用2137.502657.503753207財(cái)務(wù)費(fèi)用1935.462379.673402878不可預(yù)見費(fèi)528.37649.9493789開發(fā)總投資53365.7265643.5393627909地塊塊測測算算銷售售收收入入兩兩方方案案對(duì)對(duì)比比序號(hào)項(xiàng)目不全面積合計(jì)（萬元）全面積合計(jì)（萬元）不全面積單價(jià)（元/平米）全面積單價(jià)（元/平米）1銷售收入855001063001500012807.232銷售稅費(fèi)4039.8755022.675708.75605.14162.1兩稅一費(fèi)3997.1254969.525701.25598.7382.2印花稅42.7553.157.56.4036143銷售凈收入81460.125101277.32514291.2512202.09地塊塊測測算算損益益表表兩兩方方案案對(duì)對(duì)比比序號(hào)項(xiàng)目名稱不全面積合計(jì)(萬元)全面積合計(jì)(萬元)1銷售收入85500.00106300.002銷售稅費(fèi)4039.885022.683開發(fā)建設(shè)投資51430.2663263.864財(cái)務(wù)費(fèi)用1935.462379.675開發(fā)利潤28094.4035633.806土地增值稅7164.079086.627所得稅5232.586636.798稅后利潤15697.7519910.389稅前投資利潤率52.65%54.28%10稅后投資利潤率29.42%30.33%地塊塊測測算算項(xiàng)目不全面積（平米）全面積（平米）出讓用地面積223585.66223585.66總建筑面積5700083000獨(dú)棟別墅銷售面積5700048000疊拼別墅銷售面積---35000容積率0.250.37最后后，，純純獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅方方案案和和將將面面積積做做足足方方案案，，按按未未來來樂樂觀觀市市場場售售價(jià)價(jià)18000元元/平平米米進(jìn)進(jìn)行行對(duì)對(duì)比比分分析析地塊塊測測算算投資資估估算算表表做足足面面積積方方案案比比純純獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅方方案案開開發(fā)發(fā)總總投投資資成成本本多多1.2億億元元。。序號(hào)項(xiàng)目不全面積合計(jì)(萬元)全面積合計(jì)(萬元)不全面積單價(jià)（元/平米）全面積單價(jià)（元/平米）1土地成本21761.8421986.79381826492前期工程費(fèi)851.771218.271491473建安工程費(fèi)23875.4633760.06418940674基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)855.001245.001501505管理費(fèi)用1420.321746.302492106銷售費(fèi)用2565.002806.254503387財(cái)務(wù)費(fèi)用1935.462379.673402878不可預(yù)見費(fèi)532.65651.4293789開發(fā)總投資53797.5065793.7694387927地塊塊測測算算銷售售收收入入兩兩方方案案對(duì)對(duì)比比序號(hào)項(xiàng)目不全面積合計(jì)（萬元）全面積合計(jì)（萬元）不全面積單價(jià)（元/平米）全面積單價(jià)（元/平米）1銷售收入1026001122501800013524.12銷售稅費(fèi)4847.855303.8125850.5639.01362.1兩稅一費(fèi)4796.555247.6875841.5632.25152.2印花稅51.356.12596.7620483銷售凈收入97752.15106946.187517149.512885.08地塊塊測測算算損益益表表兩兩方方案案對(duì)對(duì)比比序號(hào)項(xiàng)目名稱不全面積合計(jì)(萬元)全面積合計(jì)(萬元)1銷售收入102600.00112250.002銷售稅費(fèi)4847.855303.813開發(fā)建設(shè)投資51862.0463414.094財(cái)務(wù)費(fèi)用1935.462379.675開發(fā)利潤43954.6541152.426土地增值稅11208.4410493.877所得稅8186.557664.648稅后利潤24559.6622993.929稅前投資利潤率81.70%62.55%10稅后投資利潤率45.65%34.95%地塊塊測測算算從目目前前及及未未來來價(jià)價(jià)格格測測算算看看，，一一期期地地塊塊非非常常值值得得拿拿。。原因因：：地塊塊在在市市場場最最不不好好的的情情況況下下，，或或者者產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)一一般般的的情情況況下下，，以以目目前前的的土土地地價(jià)價(jià)格格獲獲取取，，12000元元/平平米米的的售售價(jià)價(jià)，，其其獲獲取取的的稅稅后后利利潤潤已已超超10%。。說說明明項(xiàng)項(xiàng)目目的的抗抗市市場場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能能力力非非常常強(qiáng)強(qiáng)。。一期測測算結(jié)結(jié)論：：本案拿拿一期期地塊塊，可可操作作性強(qiáng)強(qiáng)，但但有3點(diǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)值值得關(guān)關(guān)注??！風(fēng)險(xiǎn)一一：由由于項(xiàng)項(xiàng)目是是旅游游配套套用地地，土土地使使用年年限50年年，少少于住住宅70年年，客客戶購購買會(huì)會(huì)有一一定的的心理理障礙礙。風(fēng)險(xiǎn)二二：目目前部部分土土地出出讓金金未交交,并并且未未辦理理開工工證，，并結(jié)結(jié)合此此地塊塊的使使用性性質(zhì)，，銀行行貸款款額度度將降降低。。風(fēng)險(xiǎn)三三：按按正規(guī)規(guī)政策策辦理理預(yù)售售許可可證有有一定定難度度，但但目前前項(xiàng)目目已銷銷售產(chǎn)產(chǎn)品已已經(jīng)辦辦理了了預(yù)售售許可可證。。項(xiàng)目評(píng)評(píng)價(jià)針對(duì)以以上兩兩個(gè)問問題，，分別別與銀銀行、、政府府部門門溝通通。針對(duì)土土地使使用年年限解決辦辦法：：現(xiàn)狀目前政政策未未出臺(tái)臺(tái)土地地到期期后，，不能能續(xù)簽簽的文文件。。未來整個(gè)莊莊園共共80平方方米公公里，，從該該地塊塊土地地辦理理手續(xù)續(xù)看，，至項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售時(shí)時(shí)，土土地使使用年年限已已過10年年，根根據(jù)地地上房房屋的的新舊舊程度度，可可按房房改或或危改改形式式，補(bǔ)補(bǔ)交土土地出出讓金金，延延續(xù)土土地使使用年年限。。項(xiàng)目評(píng)評(píng)價(jià)針對(duì)貸貸款情情況銀行意意見：：“項(xiàng)項(xiàng)目在在滿足足已辦辦理土土地使使用權(quán)權(quán)證、、建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證、、建筑筑工程程規(guī)劃劃許可可證、、開工工證的的情況況下，，項(xiàng)目目即可可獲取取開發(fā)發(fā)貸款款。但但由于于該地地塊的的性質(zhì)質(zhì)，放放貸額額度低低于住住宅，，額度度在60%左右右。因因此最最好將將建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證，，旅游游配套