房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析

房地產(chǎn)公司營銷人員的一項主要工作就是時刻注意企業(yè)所處環(huán)境的變化，市場環(huán)境變化可能給公司帶來巨大商機，也可能帶來滅頂之災(zāi)。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!第3章房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析1.房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境概述2.房地產(chǎn)市場營銷宏觀環(huán)境分析3.房地產(chǎn)市場營銷微觀環(huán)境分析4.房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境的SWOT分析房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!1房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境概述影響房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的各種外在因素和內(nèi)部條件的總和。人口經(jīng)濟政法技術(shù)文化自然供應(yīng)商→企業(yè)→營銷中介→消費者競爭者公眾圖3-1房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境示意返回房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!2房地產(chǎn)市場營銷宏觀環(huán)境分析2.1人口環(huán)境數(shù)量龐大：市場前景好結(jié)構(gòu)復(fù)雜：需求多樣化家庭變?。盒枨罅吭黾尤丝诹鲃樱簼撛谛枨蠖嘈〗Y(jié)：人口因素是房地產(chǎn)市場中最活躍的因素。2000年以來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，請從人口角度分析原因。圖3-2人口年齡結(jié)構(gòu)的動態(tài)變化市場：人口是決定市場大小的要素。ex：世界前500強企業(yè)來我國投資或發(fā)展貿(mào)易，與我國13億人口大市場不無關(guān)系。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!資料3-1：我國城市居民的恩格爾不斷下降，促進了休閑經(jīng)濟的發(fā)展，城市居民對居住質(zhì)量和住房功能的要求越來越高，這對房地產(chǎn)市場營銷者提出了新的機遇。與此同時，城市居民的基尼系數(shù)卻在不斷增加，這是房地產(chǎn)市場營銷者面臨的巨大挑戰(zhàn)。貨幣收入實際收入：實際購買力（4）消費結(jié)構(gòu)（消費者支出模式）：①恩格爾系數(shù)：用于食品支出占總支出的比率②基尼系數(shù)：在全部居民收入中，用于進行不平均分配的那部分收入占總收入的百分比，反映貧富差距。數(shù)值越低，財富分配越均勻。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!2房地產(chǎn)市場營銷宏觀環(huán)境分析2.3政治法律環(huán)境政治體制：中央集權(quán)制經(jīng)濟體制：社會主義市場經(jīng)濟體制法律法規(guī)政府的方針政策2.4自然環(huán)境發(fā)展趨勢：自然資源日益缺乏環(huán)境污染日益嚴重政府加強自然資源干預(yù)和管理返回圖3-3住房政策和住宅供求關(guān)系住房政策住房供給住房需求市場產(chǎn)出公積金、按揭房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!3房地產(chǎn)市場營銷微觀環(huán)境分析3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會總經(jīng)辦市場營銷部建筑設(shè)計部工程管理部人力資源部財務(wù)會計部融資部圖3-1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要職能部門房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!3房地產(chǎn)市場營銷微觀環(huán)境分析3.3營銷中介中間商（經(jīng)銷或代理）輔助商（不直接參與房地產(chǎn)商品的經(jīng)營）3.4消費者（市場，顧客）※消費者市場：以自住為目地的個人或家庭（主要營銷對象）產(chǎn)業(yè)市場（生產(chǎn)者市場）：為生產(chǎn)中間商市場：謀求差價或傭金的個人或組織政府和非營利機構(gòu)市場：提供公共服務(wù)國際市場房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!研究內(nèi)容：（1）需求方面：總需求，需求結(jié)構(gòu),顧客購買能力等（2）討價還價能力：購買量大小，公司產(chǎn)品差異等由于某些限制，顧客傾向于多方詢價，或同類產(chǎn)品差別小，顧客可以隨意選擇供貨商等，于是顧客對價格、服務(wù)質(zhì)量等方面提出更高的要求，企業(yè)依賴于顧客的存在而存在，所以必須研究顧客的方方面面。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!類型：愿望競爭者：A開發(fā)住宅，B開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。一般競爭者：A開發(fā)別墅，B開發(fā)公寓。產(chǎn)品形式競爭者：A開發(fā)三室一廳普通住宅，B開發(fā)兩室一廳普通住宅。品牌競爭者：A、B開發(fā)同一房產(chǎn)商品，僅品牌不同資料3-2：

目前，全國共有房地產(chǎn)企業(yè)12.9萬家，超過了建筑企業(yè)（12.8萬家）。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)5.9萬家，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)2萬家，物業(yè)管理企業(yè)3.2萬家，其他房地產(chǎn)企業(yè)1.8萬家。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!3房地產(chǎn)市場營銷微觀環(huán)境分析3.6公眾（對本企業(yè)的目標產(chǎn)生作用和影響的群體）金融類：銀行、投資公司、證券公司等新聞媒介類：報紙、雜志、廣播電臺、電視臺和網(wǎng)站政府類：國土、規(guī)劃、建委、工商、稅務(wù)等公民團體類：行業(yè)協(xié)會、消委會、環(huán)保組織等地方公眾類：居委會、街道辦事處、學(xué)校、醫(yī)院等內(nèi)部公眾類：董事會、經(jīng)理、一般管理人員和員工等（如果你關(guān)心你的員工，他們就會關(guān)心你的顧客）一般公眾類：“口碑”返回房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!4房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境的SWOT分析4.1SWOT分析法簡介（基于企業(yè)自身的實力，對比競爭對手，并分析企業(yè)外部環(huán)境變化及影響可能對企業(yè)帶來的機會與企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，進而制定企業(yè)最佳戰(zhàn)略的方法。）S－優(yōu)勢W－劣勢O－機會T－威脅同一營銷環(huán)境的變化，給不同企業(yè)帶來不同的影響。溫家寶總理：房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點發(fā)展普通住宅對生產(chǎn)普通住宅企業(yè)是機會對生產(chǎn)高檔公寓企業(yè)可能就是威脅影響企業(yè)的內(nèi)部因素，著眼于企業(yè)自身實力及其與競爭對手的比較。將注意力放在外部環(huán)境變化及對企業(yè)的可能影響上。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!（3）過程①尋找市場機會通過廣泛收集市場信息尋找市場機會②評價市場機會市場機會是否與企業(yè)的目標相一致企業(yè)是否有能力消化這一市場機會企業(yè)是否有優(yōu)勢（與競爭對手相比）③抓住市場機會

在眾多市場機會中，對于謀企業(yè)，要抓住價值最大的市場機會。按評估矩陣4個區(qū)域。當某個市場機會位于某個區(qū)域，企業(yè)就要采取對應(yīng)的策略。吸引力：市場需求規(guī)模可行性：內(nèi)外部環(huán)境條件房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!市場機會主要包括：客戶群的擴大趨勢或產(chǎn)品細分市場技能技術(shù)向新產(chǎn)品新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，為更大客戶群服務(wù)市場進入壁壘降低獲得購并競爭對手的能力市場需求增長強勁，可快速擴張出現(xiàn)向其他地理區(qū)域擴張，擴大市場份額的機會房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!4.3房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境威脅分析（機會和威脅同時存在）環(huán)境威脅：不利的營銷環(huán)境威脅的來源：房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)的變化企業(yè)通過威脅矩陣把企業(yè)所面臨的威脅識別出來，并按其嚴重性和出現(xiàn)的可能性分類返回房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!主要威脅：出現(xiàn)將進入市場的強大的新競爭對手替代品搶占公司銷售額主要產(chǎn)品市場增長率下降匯率和外貿(mào)政策的不利變動人口特征、社會消費方式的不利變動客戶或供應(yīng)商的談判能力提高市場需求減少容易受到經(jīng)濟蕭條和業(yè)務(wù)周期的沖擊房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!弱勢：缺乏具有競爭意義的技能技術(shù)缺乏有競爭力的有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、人力資源等關(guān)鍵領(lǐng)域里的競爭能力正在喪失競爭優(yōu)勢:技術(shù)技能優(yōu)勢：獨特的生產(chǎn)技術(shù)，低成本生產(chǎn)方法，領(lǐng)先的革新能力，雄厚的技術(shù)實力等有形資產(chǎn)優(yōu)勢：先進生產(chǎn)流水線，現(xiàn)代化車間和設(shè)備，充足資金，完備的資料信息無形資產(chǎn)優(yōu)勢：優(yōu)秀的品牌形象，良好的商業(yè)信用，積極進取的公司文化人力資源優(yōu)勢：關(guān)鍵領(lǐng)域有專長的職員，很強的組織學(xué)習(xí)能力，豐富的經(jīng)驗組織體系優(yōu)勢：高質(zhì)量的控制體系，完善的信息管理系統(tǒng)，忠誠的客戶群，強大的融資能力競爭能力優(yōu)勢:產(chǎn)品開發(fā)周期短，強大的經(jīng)銷商網(wǎng)絡(luò)，與供應(yīng)商良好的伙伴關(guān)系，對市場環(huán)境變化的靈敏反應(yīng)，市場份額的領(lǐng)導(dǎo)地位。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!思路：發(fā)揮優(yōu)勢因素，克服弱點因素，利用機會因素，化解威脅，考慮過去，立足當前，著眼未來。對SO,ST,WO,WT對策進行甄別和選擇，確定企業(yè)目前應(yīng)采取的具體戰(zhàn)略與策略。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!案例：國內(nèi)一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)swot分析S：強項，優(yōu)勢

（外部）在區(qū)域市場上有一定的知名度，有成熟的商品房開發(fā)經(jīng)驗，具有幾個已經(jīng)完成的項目。（內(nèi)部）有一部分素質(zhì)較好、積極肯干的員工；有一整套成型制度、流程及在區(qū)域市場上的各種信息資源。W：弱項，劣勢（外部）沒有形成自己的網(wǎng)絡(luò)，信息反饋少；沒有在外面叫得響的、具有自己特色的項目；對外宣傳力度不夠，對外聯(lián)絡(luò)不夠廣泛、主動。（內(nèi)部）少部分人員自身素質(zhì)不高，缺少自己的規(guī)劃設(shè)計力量；單位的福利差些，人員的數(shù)量和工作所需相比多了些。另外，行政后勤人員較多，大鍋飯的意識較濃，管理還不夠完善。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!從以上SWOT分析中可以看出，在目前的情況下，這個單位內(nèi)部和外部情況從總體上來講還是基本可以的。但是如果不抓緊對發(fā)展的研究、分析，則很快就會滑向劣勢。因為它的優(yōu)勢是暫時的，隨著市場的發(fā)展和需求的變化，如果不迅速擴大自己的市場范圍，提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)意識，則勢必會遇到強勁的挑戰(zhàn)；如果不能適應(yīng)，還會被淘汰。而制約著市場和產(chǎn)品的重要因素之一就是管理，這樣一來就給這個單位的管理層提出了一個刻不容緩的、需認真考慮的問題：怎樣針對主要問題加強管理，改變觀念，適應(yīng)形勢，完善發(fā)展。從內(nèi)部講，首先這個單位應(yīng)充分利用自己目前的優(yōu)勢，如聲譽好、層次高、有資格認證等。其次，它應(yīng)該抓緊時間，立即策劃自己的CI（企業(yè)文化），盡快提高自身素質(zhì)，改變觀念，使單位和員工適應(yīng)市場的變化和發(fā)展，用經(jīng)濟的觀點和意識去考慮問題、分析問題、解決問題。同時，它應(yīng)迅速建立一支高質(zhì)量的員工隊伍，開始研究市場需求，并能講授市場上急需的課程。第三，加緊同外單位的聯(lián)系，利用召開反饋會、通氣會、研討會和其他手段，持續(xù)、穩(wěn)定地提高自己的知名度。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!案例研究：香港房地產(chǎn)業(yè)的波動20世紀80年代以來，香港房地產(chǎn)業(yè)有較大的波動。1981、1982年房價連創(chuàng)新高，但1982年第四季度開始出現(xiàn)調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)陷入低潮，至1984年9月，中英簽訂聯(lián)合聲明，房地產(chǎn)業(yè)才恢復(fù)起色，而1985年起漸入佳境。1990年波斯灣戰(zhàn)爭，樓市放緩了一段時間，但經(jīng)過調(diào)整后，1991、1992、1993年樓市回穩(wěn)上升。1994年初，樓花炒風(fēng)再現(xiàn)，政府推出遏制樓價措施，樓市才得以回落。1995年進入調(diào)整期，至1997年，大部分香港人均認為香港回歸中國是正面的利好因素，因此樓股炒賣風(fēng)氣極度熾熱，各類物業(yè)價格創(chuàng)歷史新高。1997年10月亞洲金融風(fēng)暴次沖擊香港，并且在1998年1月及1998年8月又出現(xiàn)兩次強大沖擊，導(dǎo)致金融泡沫破裂。股價滑落至6660點，比1997年同期跌落10000點，跌幅達60％。樓價也急速滑落，跌幅達50％，100萬業(yè)主一年內(nèi)財富減少一半，有些甚至變成了負資產(chǎn)。

政府為了確保樓價平穩(wěn)，立刻調(diào)整政策穩(wěn)定樓市，推出多項穩(wěn)定樓市措施，包括暫停賣地9個月、放寬銀行4成物業(yè)借貸及7成按揭、建立土地儲備制度等，樓市在各項就市措施下，終于在1999年逐步回穩(wěn)。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!營銷環(huán)境由宏觀和微觀構(gòu)成?！暧^環(huán)境：間接影響的，是給企業(yè)造成機會和威脅的主要因素?！⒂^環(huán)境：直接營銷。企業(yè)認識環(huán)境的目的：了解企業(yè)受哪些方面的挑戰(zhàn)與威脅，又會面臨怎樣的發(fā)展機遇，需要對哪些做出必要的反應(yīng)，對哪些施加影響，對哪些可置之不理。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!2.2經(jīng)濟環(huán)境

（1）國民經(jīng)濟發(fā)展水平：GDP（2）通貨膨脹與通貨緊縮：物價通貨膨脹，物價上漲，購買力下降，惡化營銷環(huán)境；通貨緊縮：增加購買活動（3）消費者收入專業(yè)術(shù)語解釋3-1：消費者收入包括工資、獎金、其他勞務(wù)收入、紅利、利息、租金、饋贈、遺產(chǎn)等。消費者收入去除稅費即為可支配收入?？芍涫杖肴コ匾С龊鬄榭呻S意支配收入。此收入越多，營銷機會就越多。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!（5）消費儲蓄和信貸：儲蓄屬于滯后消費信貸屬于超前消費專業(yè)術(shù)語解釋3-2：消費信貸：即貸款消費，是金融機構(gòu)為購買消費品的客戶提供的一種信貸業(yè)務(wù)。它是以消費者未來的購買力為放款基礎(chǔ)，通過信貸方式預(yù)支遠期消費能力，來刺激或滿足個人即期消費。如個人住房按揭貸款。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!2.5技術(shù)環(huán)境：技術(shù)創(chuàng)新的兩面性，充分利用技術(shù)進步給企業(yè)帶來機遇，而避開威脅。比如：建筑業(yè)：環(huán)保節(jié)能，智能，綠色等新概念房地產(chǎn)各類產(chǎn)品：可視門鈴，紅外監(jiān)控，煙氣報警等。2.6社會文化環(huán)境價值觀念；宗教信仰；審美觀點；風(fēng)俗習(xí)慣房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!3房地產(chǎn)市場營銷微觀環(huán)境分析3.2供應(yīng)商土地所有者或當前土地占有者金融機構(gòu)建筑承包商建筑材料及設(shè)備的供應(yīng)商專業(yè)顧問（規(guī)劃師、建筑師等）小結(jié)：資源供應(yīng)的質(zhì)量、價格、及時性直接影響房地產(chǎn)市場營銷。大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取后向一體化策略，組建自己的建材公司、建筑施工公司等子公司。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!消費者通常在兩個方面影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營：對產(chǎn)品的總需求：決定著行業(yè)的市場潛力，影響行業(yè)內(nèi)所有企業(yè)的發(fā)展邊界不同顧客的討價還價能力：會誘發(fā)企業(yè)之間的價格競爭，影響企業(yè)的獲利能力。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!3.5競爭者在激烈的市場競爭中，企業(yè)會面臨許多競爭的挑戰(zhàn)，因而分析競爭來自何方，出于何種動機，哪個威脅最大，趨勢如何，對企業(yè)十分重要。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!研究內(nèi)容：（1）現(xiàn)有競爭對手：①基本情況：找到主要競爭對手，對手數(shù)量，各自的規(guī)模，對自己的威脅等等。②對主要競爭對手的研究：③競爭對手的發(fā)展方向（2）注意三類潛在的競爭者：

國外房地產(chǎn)公司港澳臺房地產(chǎn)公司內(nèi)地其他房地產(chǎn)公司（3）政府解困房或公屋建設(shè)與政策（低價商品房的替代品）：會對商品住宅的子市場造成一定威脅房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!20世紀60、70年代，瑞士雀巢公司奶粉危機。那時由于西方國家生育率低，該公司開始著力在非洲、中東、西南等落后國家與地區(qū)推銷嬰兒奶粉，由于環(huán)境質(zhì)量差及不正確調(diào)制，導(dǎo)致這些地區(qū)的嬰兒患病及死亡。于是歐洲一些人道主義組織和媒介開始批評與打擊該公司的傾銷政策，然而雀巢面對利益集團壓力，采取辯解，回避等消極做法，結(jié)果風(fēng)波越鬧越大，以至在歐美許多國家引發(fā)一場抵制雀巢產(chǎn)品的行動，抵制發(fā)你為擴大到奶粉以外的其他食品，使公司蒙受巨大損失。后來在幾家公共關(guān)系公司的幫助也一些國際組織協(xié)調(diào)下，更主要是由于該公司本身改變態(tài)度，才平息了公眾的對抗情緒。與公眾的協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!4.2

市場機會分析（1）概念環(huán)境機會：有利的營銷環(huán)境或“尚未滿足的市場需求”（2）特點：針對性，利益性，時效性，公開性房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!ⅠⅡⅢⅣ大小吸引力弱強可行性Ⅱ：要高度警惕Ⅰ,Ⅳ：不能掉以輕心Ⅲ:注意其改變市場機會價值評估矩陣房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!小結(jié)：市場機會不等于企業(yè)機會，只有那些符合房地產(chǎn)企業(yè)目標和能力的市場機會并能夠被企業(yè)發(fā)現(xiàn)和抓住才能最終轉(zhuǎn)化為企業(yè)機會。資料3-3：改革開放后，許多外商到我國投資，為了適應(yīng)他們周末休閑和度假的生活方式，形成了對鄉(xiāng)間別墅的需求，這是經(jīng)濟環(huán)境變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的機會。返回房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!對于第Ⅱ象限的威脅，企業(yè)應(yīng)處于高度警惕狀態(tài)，并制定相應(yīng)的措施，盡量避免損失或者使損失降低到最小。因為它的潛在嚴重性和出現(xiàn)的概率均很高。對于第Ⅰ、Ⅲ象限的威脅，企業(yè)也不應(yīng)該掉以輕心，要給予充分的重視，制訂好應(yīng)變方案。對于第Ⅳ象限的威脅，企業(yè)一般應(yīng)注意其變化，若有向其他象限轉(zhuǎn)移趨勢時應(yīng)制定對策。威脅矩陣房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!4.4房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析

在識別有價值的市場機會時，還要有擁有在機會中成功所必需的競爭能力。（自身能力:優(yōu)勢和劣勢）

競爭優(yōu)勢實際上是一個企業(yè)比其競爭對手有較強的綜合優(yōu)勢，但是明確企業(yè)究竟站在哪方面具有優(yōu)勢更有意義，因為可以揚長避短。企業(yè)這個整體其競爭優(yōu)勢來源是廣泛的。在具體分析企業(yè)優(yōu)劣勢時，必須從整個價值鏈的每個環(huán)節(jié)上，將企業(yè)與競爭對手做詳細對比。

房地產(chǎn)企業(yè)為了能在競爭中獲勝，不需要每個環(huán)節(jié)都有優(yōu)勢，只要有一個或幾個方面的優(yōu)勢是該行業(yè)企業(yè)應(yīng)具備的關(guān)鍵成功因素，該企業(yè)的綜合競爭優(yōu)勢就強，必能獲勝。競爭優(yōu)勢體現(xiàn)在：市場份額，盈利率，增長速度等房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!4.5項目SWOT分析法（1）羅列影響因素：企業(yè)的優(yōu)勢和劣勢，可能的機會與威脅（2）構(gòu)造項目SWOT分析矩陣根據(jù)各個因素的影響范圍和程度不同，將影響因素構(gòu)造SWOT分析矩陣，進行綜合分析，得出可供選擇的戰(zhàn)略。（3）制定選擇行動對策房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!最理想：SO擁有強大的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機會，企業(yè)應(yīng)采取增加投資，擴大生產(chǎn)，提高市場占有率的增長性戰(zhàn)略苦樂參半：ST盡管具有較大的內(nèi)部優(yōu)勢，但要面臨嚴峻的外部挑戰(zhàn)，企業(yè)應(yīng)利用自身優(yōu)勢，開展多元化經(jīng)營，避免或降低外部威脅的打擊，分散風(fēng)險，尋找新的發(fā)展機會。用優(yōu)勢抵消威脅?？鄻穮耄篧O面臨外部機會，但自身內(nèi)部缺乏條件，應(yīng)采取扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，改變企業(yè)內(nèi)部的不利條件，避短，補短，使優(yōu)勢不成為機會的障礙。最悲觀：WT企業(yè)面臨外部威脅，自身條件也存在問題，應(yīng)采取防御性戰(zhàn)略，避開威脅，消除劣勢。避短房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析共40頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!O：機會，機遇（外部）在區(qū)域市場上與政府關(guān)系良好，并且獲得土地的能力較強，外有不少單位希望同該合作開發(fā)，建立合作項目；該舊城改造項目正在醞釀。（內(nèi)部）已有許多待開發(fā)的項目，有能夠開拓創(chuàng)新的人，有能力執(zhí)行項目；還可以進行多個項目的同時開發(fā)，有成熟的員工隊伍。T：威脅，競爭對手（外部）不斷有大型房地產(chǎn)企業(yè)進入該市場，并給予較