中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在美國(guó)市場(chǎng)演變下的特點(diǎn)與規(guī)律

美國(guó)行業(yè)演變規(guī)律下的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)與規(guī)律中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的三大特點(diǎn)人是時(shí)間與空間的延續(xù)：時(shí)間是生命(損益表)，空間就是房子(資產(chǎn)負(fù)債表)社會(huì)屬性是歸屬經(jīng)濟(jì)屬性是基礎(chǔ)政治屬性是過(guò)程生命的本質(zhì)是使人不斷超越自我，房地產(chǎn)的本質(zhì)就是要使人不斷超越既定的社會(huì)角色與地位房地產(chǎn)是社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的支柱房地產(chǎn)為政府權(quán)力提供合法性房地產(chǎn)為社會(huì)成員提供身分與地位的合理性北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的三大特點(diǎn)在美國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)濟(jì)支柱、政治穩(wěn)定和社會(huì)公平的三大特點(diǎn)，并且表現(xiàn)的異常突出；作為商品房市場(chǎng)歷史比較短的國(guó)家，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有三大特點(diǎn)，但并不像美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的三大特性表現(xiàn)得那樣突出：經(jīng)濟(jì)支柱:財(cái)富來(lái)源；政治穩(wěn)定:權(quán)力合法性；社會(huì)公平:財(cái)富合理性；中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)三大特點(diǎn)總結(jié)用歷史的觀點(diǎn)看待中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展階段和存在的問(wèn)題；中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀：政府的規(guī)則錯(cuò)位與企業(yè)的能力錯(cuò)位；生命的本質(zhì)是使人不斷超越自我，房地產(chǎn)的本質(zhì)就是要使人不斷超越既定的社會(huì)角色與地位；北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential目錄中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的三大特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)支柱:財(cái)富來(lái)源政治穩(wěn)定:權(quán)力合法性社會(huì)公平:財(cái)富合理性北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的第一大特點(diǎn)——經(jīng)濟(jì)支柱:財(cái)富來(lái)源美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)濟(jì)支柱的特點(diǎn)，突出主要表現(xiàn)為：歷史上房地產(chǎn)行業(yè)五十年間，一直保持在美國(guó)GDP的五分之一以上；居民住房占據(jù)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)有形資產(chǎn)的三分之一；中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱的特點(diǎn)不是很突出，但在以下兩個(gè)方面仍然表現(xiàn)明顯：近10年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)投資、商品住宅市場(chǎng)投資、商品住宅銷售占GDP比重持續(xù)增長(zhǎng)，2002年比重分別達(dá)到7.4％、5％、4.7％；房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整個(gè)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出極強(qiáng)的帶動(dòng)作用；對(duì)比美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱的特點(diǎn)看中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)的下一步增長(zhǎng)將主要體現(xiàn)在家居消費(fèi)與家庭消費(fèi)的增長(zhǎng)上；北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)支柱特點(diǎn)--美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)住房投資５％家居花費(fèi)７－８％家庭消費(fèi)１０％住房消費(fèi)總計(jì)２２－２５％歷史上房地產(chǎn)行業(yè)五十年間，一直保持在美國(guó)GDP的五分之一以上居民住房占據(jù)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)有形資產(chǎn)的三分之一住房＋家居１５％北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支柱特點(diǎn)1--房地產(chǎn)投資占GDP比重持續(xù)增長(zhǎng)億元資料來(lái)源：2003年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒92、93年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱發(fā)展后國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有效控制，自1995年后房地產(chǎn)投資開(kāi)始萎縮；98年以后中國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)始復(fù)蘇，占GDP比重保持持續(xù)增長(zhǎng)，2002年達(dá)到7.4％；北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支柱特點(diǎn)1—住宅投資占GDP比重持續(xù)增加億元資料來(lái)源：2003年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒自1999年以來(lái)，住宅投資在GDP中的比重持續(xù)增長(zhǎng)，到2002年，住宅投資占到GDP的4.99％；北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支柱特點(diǎn)1—住宅銷售額占GDP的比重持續(xù)增加億元資料來(lái)源：2003年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒92、93年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史上的過(guò)熱階段，住宅銷售出現(xiàn)一個(gè)小高潮，隨后銷售開(kāi)始下降；98年以后中國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)始復(fù)蘇，住宅銷售占GDP比重開(kāi)始持續(xù)高速增長(zhǎng)，2002年達(dá)到4.7％；北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)支柱特特點(diǎn)2---房房地產(chǎn)行行業(yè)對(duì)整整個(gè)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)具具有極強(qiáng)強(qiáng)的帶動(dòng)動(dòng)作用資料來(lái)源源：CEI2003年年中國(guó)房房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展展報(bào)告、、元富證證券（香香港）房地產(chǎn)行業(yè)的投入相關(guān)帶動(dòng)效應(yīng)比例（％）100元的住宅消費(fèi)130－150元其它商品的銷售1.3-1.5100元的住宅建設(shè)資金相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220元的需求1.7-2.2吸納100人就業(yè)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)2.0增加一個(gè)單位的產(chǎn)值GDP增長(zhǎng)2.9個(gè)單位2.9中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)對(duì)整個(gè)個(gè)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)具有有極強(qiáng)的的帶動(dòng)作作用，體體現(xiàn)為以以下幾個(gè)個(gè)方面：：北京錫恩恩企業(yè)管管理顧問(wèn)問(wèn)公司ZionConsultingConfidential從美國(guó)的的行業(yè)發(fā)發(fā)展曲線線可以預(yù)預(yù)料,中中國(guó)房地地產(chǎn)下一一步增長(zhǎng)長(zhǎng),將主主要體現(xiàn)現(xiàn)在家居居消費(fèi)與與家庭消消費(fèi)的增增長(zhǎng)上住房投資５％家居花費(fèi)７－８％家庭消費(fèi)１０％住房消費(fèi)總計(jì)２２－２５％住房＋家居１５％北京錫恩恩企業(yè)管管理顧問(wèn)問(wèn)公司ZionConsultingConfidential家居消費(fèi)費(fèi)、家庭庭消費(fèi)將將是中國(guó)國(guó)住宅地地產(chǎn)的一一個(gè)熱點(diǎn)點(diǎn)北京市住宅增長(zhǎng)帶動(dòng)家居消費(fèi)、家庭消費(fèi)增長(zhǎng)情況2000年2002年增長(zhǎng)比率商品住宅銷售增長(zhǎng)情況409．3億元716．7億元增長(zhǎng)75.1％；年均增長(zhǎng)32.3％；城鎮(zhèn)居民人均居住消費(fèi)增長(zhǎng)情況925.5元比98年增長(zhǎng)75.2％家庭消費(fèi)增長(zhǎng)情況（主要指建筑及裝潢材料類、家具類、家用電器和音像器材類、汽車類四大類商品）275.4億元493.3億元增長(zhǎng)79.1％；年均增長(zhǎng)33.8％資料來(lái)源源：2003-08-19北京京日?qǐng)?bào)北京錫恩恩企業(yè)管管理顧問(wèn)問(wèn)公司ZionConsultingConfidential目錄錄房地產(chǎn)行行業(yè)的三三大特點(diǎn)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)支柱柱:財(cái)富富來(lái)源政治穩(wěn)定定:權(quán)力力合法性性社會(huì)公平平:財(cái)富富合理性性北京錫恩恩企業(yè)管管理顧問(wèn)問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的第二二大特點(diǎn)點(diǎn)——社社會(huì)政治治穩(wěn)定:權(quán)力合合法性美國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)具有政政治穩(wěn)定定的特點(diǎn)點(diǎn)，主要要表現(xiàn)為為兩點(diǎn)：：住房擁有有率和住住房的居居住狀況況對(duì)國(guó)家家政治穩(wěn)穩(wěn)定影響響甚大（（住房是是中低收收入家庭庭的主要要經(jīng)濟(jì)壓壓力源，，而大量量的政治治不穩(wěn)定定現(xiàn)象都都與無(wú)家家可歸、、居住條條件惡劣劣等有關(guān)關(guān)）；房地產(chǎn)投投資對(duì)整整個(gè)美國(guó)國(guó)就業(yè)形形勢(shì)影響響很大，，是社會(huì)會(huì)政治穩(wěn)穩(wěn)定的基基礎(chǔ)；中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)政治穩(wěn)定定的特點(diǎn)主主要體現(xiàn)現(xiàn)在以下下三個(gè)個(gè)個(gè)方面：：房地產(chǎn)行行業(yè)的發(fā)發(fā)展大大大影響社社會(huì)就業(yè)業(yè)問(wèn)題；；急速發(fā)展展可能導(dǎo)導(dǎo)致整個(gè)個(gè)國(guó)家經(jīng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱熱，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)已經(jīng)成成為鋼鐵鐵、水泥泥等部分分行業(yè)過(guò)過(guò)度投資資，銀行行信貸增增長(zhǎng)偏快快的一個(gè)個(gè)源頭性性因素；；城市改造造與拆遷遷工作極極大影響響城鎮(zhèn)居居民生活活的穩(wěn)定定和社會(huì)會(huì)政治的的穩(wěn)定；透過(guò)湖南南“嘉禾禾”事件件和121號(hào)令令，中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展不不僅僅是是一個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題題，更是是一個(gè)政政治問(wèn)題題；北京錫恩恩企業(yè)管管理顧問(wèn)問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地地產(chǎn)政治治穩(wěn)定特特點(diǎn)1——造就大大量的就就業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)近幾年房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)就業(yè)人人數(shù)每年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)4.5％，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是國(guó)民民經(jīng)濟(jì)中中吸納就就業(yè)人數(shù)數(shù)最多的的部門，，目前從從業(yè)人數(shù)數(shù)高達(dá)3000萬(wàn)人；；按照這個(gè)個(gè)比例計(jì)計(jì)算，每每年房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)所造就就的就業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)（（包括行行業(yè)從業(yè)業(yè)者和帶帶動(dòng)相關(guān)關(guān)行業(yè)的的從業(yè)人人數(shù)）高高達(dá)9000萬(wàn)萬(wàn)，接近近1個(gè)億億人；房地產(chǎn)行業(yè)的投入相關(guān)帶動(dòng)效應(yīng)比例（％）100元的住宅消費(fèi)130－150元其它商品的銷售1.3-1.5100元的住宅建設(shè)資金相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220元的需求1.7-2.2吸納100人就業(yè)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)2.0增加一個(gè)單位的產(chǎn)值GDP增長(zhǎng)2.9個(gè)單位2.9北京錫恩恩企業(yè)管管理顧問(wèn)問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地地產(chǎn)政治治穩(wěn)定特特點(diǎn)2——急速發(fā)發(fā)展可能能導(dǎo)致整整合國(guó)家家經(jīng)濟(jì)過(guò)過(guò)熱房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已經(jīng)成成為鋼鐵鐵、水泥泥等部分分行業(yè)過(guò)過(guò)度投資資的一個(gè)個(gè)源頭性性因素；；2003年1至至4月，，全國(guó)房房地產(chǎn)投投資在去去年29.7%的高增增長(zhǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)上同比比增長(zhǎng)了了34.6%；；雨后春筍筍般涌現(xiàn)現(xiàn)的新開(kāi)開(kāi)工樓盤盤，需要要大量消消耗鋼材材、水泥泥，旺盛盛的市場(chǎng)場(chǎng)需求、、巨大的的利潤(rùn)驅(qū)驅(qū)動(dòng)，加加劇了鋼鋼鐵、水水泥等行行業(yè)的過(guò)過(guò)度擴(kuò)張張。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已經(jīng)成成為銀行行信貸增增長(zhǎng)偏快快的一個(gè)個(gè)源頭性性因素；；2003年一季季度，全全國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資中中銀行貸貸款占30.7%；同時(shí)考慮慮到施工工企業(yè)墊墊資中的的銀行貸貸款、預(yù)預(yù)售商品品房個(gè)人人住房按按揭、自自籌資金金中關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)使使用的貸貸款等因因素，目目前銀行行資金占占房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資的比比重在60%以以上。資料來(lái)源源：2004年年5月27日南南方日日?qǐng)?bào)北京錫恩恩企業(yè)管管理顧問(wèn)問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地地產(chǎn)政治治穩(wěn)定特特點(diǎn)3——城市改改造與拆拆遷工作作極大影影響城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民生生活的穩(wěn)穩(wěn)定和社社會(huì)政治治的穩(wěn)定定各級(jí)政府府要切實(shí)實(shí)加強(qiáng)組組織領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo),認(rèn)真真做好城城鎮(zhèn)房屋屋拆遷管管理工作作。由于于工作原原因造成成大量群群體性上上訪的,要追究究有關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和直直接責(zé)任任人的責(zé)責(zé)任；電視、廣廣播、報(bào)報(bào)刊、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等媒媒體要從從維護(hù)社社會(huì)穩(wěn)定定的大局局出發(fā),

堅(jiān)持持正確的的輿論導(dǎo)導(dǎo)向,防防止渲渲染、炒炒作拆遷遷工作中中出現(xiàn)的的一些失失誤和問(wèn)問(wèn)題,激激化矛盾盾；國(guó)務(wù)院有有關(guān)部門門要按照照職責(zé)分分工,對(duì)對(duì)各地城城鎮(zhèn)房屋屋拆遷管管理工作作予以指指導(dǎo)和監(jiān)監(jiān)督。建建設(shè)部要要會(huì)同有有關(guān)部門門派出督督查組,對(duì)拆遷遷問(wèn)題突突出、影影響社會(huì)會(huì)穩(wěn)定的的地區(qū)進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督督檢查，，督促整整改；——國(guó)務(wù)院辦辦公廳2003年9月月19日日

《關(guān)關(guān)于認(rèn)真真做好城城鎮(zhèn)房屋屋拆遷工工作維護(hù)護(hù)社會(huì)穩(wěn)穩(wěn)定的緊緊急通知知》北京錫恩恩企業(yè)管管理顧問(wèn)問(wèn)公司ZionConsultingConfidential房地產(chǎn)政政治性的的一個(gè)詮詮釋———湖南““嘉禾””事件資料來(lái)源源：2004年年06月月05日日《北京京青年報(bào)報(bào)》1、湖南南“嘉禾禾”事件件嘉禾縣珠珠泉商貿(mào)貿(mào)城是一一個(gè)以商商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房為為主的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目?，F(xiàn)已查明明，嘉禾禾縣在未未進(jìn)行規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目目定點(diǎn)的的情況下下，為開(kāi)開(kāi)發(fā)商發(fā)發(fā)放《建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》》；先辦辦理《建建設(shè)用地地批準(zhǔn)書(shū)書(shū)》，再再補(bǔ)辦土土地使用用權(quán)掛牌牌出讓手手續(xù)；在在開(kāi)發(fā)商商未繳納納土地出出讓金的的情況下下，發(fā)放放《國(guó)有有土地使使用證》》；在缺缺乏拆遷遷計(jì)劃、、拆遷方方案和拆拆遷補(bǔ)償償安置資資金足額額到位證證明等要要件的情情況下，，為拆遷遷人發(fā)放放《房屋屋拆遷許許可證》》；在沒(méi)沒(méi)有按規(guī)規(guī)定程序序舉行聽(tīng)聽(tīng)證的情情況下，，對(duì)11戶被拆拆遷人下下達(dá)強(qiáng)制制拆遷執(zhí)執(zhí)行書(shū)。。在項(xiàng)目實(shí)施施過(guò)程中，，縣委、縣縣政府濫用用行政權(quán)力力強(qiáng)制推進(jìn)進(jìn)房屋拆遷遷，2003年12月份以來(lái)來(lái)，先后對(duì)對(duì)11名公公職人員進(jìn)進(jìn)行了降職職、調(diào)離原原工作崗位位到邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作等等錯(cuò)誤處理理，并錯(cuò)誤誤拘捕李會(huì)會(huì)明等3人人。2、社會(huì)、、媒體、政政府關(guān)注據(jù)中央電視視臺(tái)《新聞聞聯(lián)播》報(bào)報(bào)道，對(duì)嘉嘉禾縣房屋屋拆遷中損損害群眾合合法權(quán)益問(wèn)問(wèn)題，中央央高度重視視。根據(jù)國(guó)務(wù)院院領(lǐng)導(dǎo)的批批示，湖南南省政府、、建設(shè)部聯(lián)聯(lián)合調(diào)查組組通過(guò)深入入細(xì)致的調(diào)調(diào)查取證工工作，基本本查明主要要違法違規(guī)規(guī)事實(shí)。調(diào)調(diào)查表明，，這是一起起集體濫用用行政權(quán)力力、損害群群眾利益的的違法違規(guī)規(guī)事件。3、這是一一種政治的的結(jié)局撤銷周余武武中共嘉禾禾縣委委員員、常委、、書(shū)記職務(wù)務(wù)；撤銷李世棟棟中共嘉禾禾縣委委員員、常委、、副書(shū)記職職務(wù)，并依依法撤銷其其縣人民政政府縣長(zhǎng)職職務(wù)；給予李水福福黨內(nèi)嚴(yán)重重警告處分分，責(zé)令其其引咎辭去去中共嘉禾禾縣委副書(shū)書(shū)記、嘉禾禾縣人民政政府常務(wù)副副縣長(zhǎng)職務(wù)務(wù)；給予中共嘉嘉禾縣委常常委、政法法委書(shū)記周周賢勇留黨黨察看一年年處分；北京錫恩企企業(yè)管理顧顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential在1931年美國(guó)首首次住房會(huì)會(huì)議上，美美國(guó)總統(tǒng)胡胡佛講：““沒(méi)有什么么東西比住住房對(duì)于人人民幸福和和社會(huì)安定定更重要。?！?、這是一一種庶民的的勝利這勝利是庶庶民所取得得的。即便便是那“氣氣勢(shì)如虹””的一輩子子換一陣子子的恫嚇標(biāo)標(biāo)語(yǔ)，也沒(méi)沒(méi)有擋住上上訪者反映映實(shí)情；即即便是那““承包”不不下來(lái)就要要停職停薪薪的“株連連”，也沒(méi)沒(méi)能得償所所愿，甚至至有人用離離婚的民間間智慧嘲諷諷對(duì)方的荒荒唐；即便便可能被拘拘捕蹲牢房房，也有人人無(wú)所懼怕怕，所以幾幾十戶人家家堅(jiān)守家園園……5、這是一一種權(quán)利與與權(quán)力的對(duì)對(duì)峙所以，嘉禾禾強(qiáng)制拆遷遷事件本質(zhì)質(zhì)上是權(quán)利利與權(quán)力的的對(duì)峙，而而終以權(quán)利利獲勝。但但是這勝利利，卻又不不僅僅只屬屬于庶民。。庶民、媒媒體與上級(jí)級(jí)機(jī)關(guān)，在在這場(chǎng)合作作中，精誠(chéng)誠(chéng)相待，訴訴求相同，，于是黑幕幕得以揭開(kāi)開(kāi)，正義得得到伸張。。－－－《南南方都市報(bào)報(bào)》2004年6月月6日社評(píng)評(píng)北京錫恩企企業(yè)管理顧顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential房地產(chǎn)政治治性的另一一個(gè)詮釋：：121號(hào)號(hào)文件是打打壓房地產(chǎn)產(chǎn)，還是房房地產(chǎn)打壓壓中央政府府的權(quán)力基基礎(chǔ)？1、中國(guó)房房地產(chǎn)金融融現(xiàn)狀我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)60％以上的的資金來(lái)源源于信貸資資金，房地地產(chǎn)貸款余余額占商業(yè)業(yè)銀行各項(xiàng)項(xiàng)貸款余額額的比重高高達(dá)17.8％；2、2003年6月月：121號(hào)文件“商業(yè)銀行行要嚴(yán)格防防止建筑施施工企業(yè)使使用銀行貸貸款墊資房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目”；；“房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)對(duì)象應(yīng)為沒(méi)沒(méi)有拖欠工工程款的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)”；“貸款重點(diǎn)點(diǎn)支持符合合中低收入入家庭購(gòu)買買能力的住住宅項(xiàng)目，，對(duì)大戶型型、大面積積、高檔商商品房、別別墅等項(xiàng)目目應(yīng)適當(dāng)限限制”；；……---《關(guān)關(guān)于進(jìn)一步步加強(qiáng)房地地產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)管理的的通知》（（銀發(fā)[2003.6]121號(hào)）北京錫恩企企業(yè)管理顧顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential121與18號(hào)令背背后的中央央政府：房房地產(chǎn)是一一個(gè)政治問(wèn)問(wèn)題？3、民眾眼眼中的中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)政政治性81.5%受訪者認(rèn)認(rèn)為金融機(jī)機(jī)構(gòu)利用資資金配置權(quán)權(quán)進(jìn)行腐敗敗交易在經(jīng)經(jīng)濟(jì)生活中中屬于“非非常普遍””和“比較較常見(jiàn)”的的現(xiàn)象；不到20%的人認(rèn)為為這種情況況“很罕見(jiàn)見(jiàn)”或根本本“沒(méi)有發(fā)發(fā)現(xiàn)”；（謝平等學(xué)學(xué)者在02～03年年做了關(guān)于于“中國(guó)金金融腐敗指指數(shù)”課題題對(duì)全國(guó)29個(gè)城市市5大類人人群進(jìn)行了了問(wèn)卷調(diào)研研的結(jié)果））4、企業(yè)家家眼中的中中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)政治性當(dāng)市場(chǎng)的預(yù)預(yù)期被扭曲曲時(shí)，人們們并不會(huì)真真正了解政政策調(diào)控的的手段和意意圖，只會(huì)會(huì)關(guān)心現(xiàn)有有的預(yù)期；；政策變化不不但會(huì)影響響投資者的的投資預(yù)期期，也會(huì)影影響消費(fèi)者者的消費(fèi)預(yù)預(yù)期，影響響地方政府府的發(fā)展預(yù)預(yù)期。而一一旦各層次次的預(yù)期被被破壞之后后，再想調(diào)調(diào)動(dòng)這種預(yù)預(yù)期就格外外困難了；；多數(shù)企業(yè)是是步履維艱艱的剛剛渡渡過(guò)了難關(guān)關(guān)，剛剛開(kāi)開(kāi)始進(jìn)入一一個(gè)發(fā)展的的時(shí)機(jī)。如如果一棍子子打下去，，又會(huì)使他他們進(jìn)入生生存的掙扎扎之中。本本來(lái)這些企企業(yè)可以借借高速發(fā)展展的經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境發(fā)展和和壯大；－－任志強(qiáng)強(qiáng)：《謹(jǐn)慎慎使用調(diào)控控手段》》2004年05月月14日中中國(guó)經(jīng)經(jīng)營(yíng)報(bào)北京錫恩企企業(yè)管理顧顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential目錄錄房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的三大特特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)支柱:財(cái)富來(lái)源源政治穩(wěn)定:權(quán)力合法法性社會(huì)公平:財(cái)富合理理性北京錫恩企企業(yè)管理顧顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的第第三大特點(diǎn)點(diǎn)——社會(huì)會(huì)公平:財(cái)財(cái)富合理性性美國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)具具有有社社會(huì)會(huì)公公平平的的特特點(diǎn)點(diǎn)，，主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)為為兩兩點(diǎn)點(diǎn)：：不同同種種族族群群體體的的住住房房擁?yè)碛杏新事示呔哂杏忻髅黠@顯差差異異；；不同同收收入入階階層層的的住住房房居居住住條條件件具具有有明明顯顯差差異異；；中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)社會(huì)會(huì)公公平平的特特點(diǎn)點(diǎn)主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在以以下下三三個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)方方面面：：不同收入、職職業(yè)、學(xué)歷及及城市階層所所擁有的戶均均房產(chǎn)價(jià)值表表現(xiàn)出很大的的差別；低收入家庭漸漸漸淡出一手手商品房市場(chǎng)場(chǎng)；城市高價(jià)房不不僅帶來(lái)了居居民居住的““階層同質(zhì)化化”，而且加加劇了低收入入階層的“精精神貧困”、、“文化鴻溝溝”；北京錫恩企業(yè)業(yè)管理顧問(wèn)公公司ZionConsultingConfidential房地產(chǎn)行業(yè)體體現(xiàn)著社會(huì)的的不公平和階階層性戶主月收入（元）300以下300—500500—800800—10001000—15001500—20002000—40004000—80008000以上戶均房產(chǎn)價(jià)值（元）59928658588214292345114071163046207587247018309120城市規(guī)模大城市中等規(guī)模城市小城市戶均房產(chǎn)價(jià)值（萬(wàn)元）13.698.957.46在不同收入層層次的家庭、、在不同規(guī)模模城市的家庭庭，他們的戶戶均房產(chǎn)價(jià)值值顯示出明顯顯的差異：數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2002年6月份《中國(guó)國(guó)城市居民家家庭財(cái)產(chǎn)調(diào)查查總報(bào)告》，，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城城市調(diào)查總隊(duì)隊(duì)于2002年5-7月月在河北、天天津、山東、、江蘇、廣東東、四川、甘甘肅、遼寧等等8個(gè)?。ㄖ敝陛犑校┎扇∪《嘞喑闃拥牡姆绞?；北京錫恩企業(yè)業(yè)管理顧問(wèn)公公司ZionConsultingConfidential房地產(chǎn)行業(yè)體體現(xiàn)著社會(huì)的的不公平和階階層性戶均房產(chǎn)價(jià)值（元/戶）不同人群31萬(wàn)私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者等；20萬(wàn)－30萬(wàn)娛樂(lè)服務(wù)人員、證券業(yè)務(wù)人員和股份制企業(yè)負(fù)責(zé)人等；15萬(wàn)－20萬(wàn)教授、社會(huì)中介人員、事業(yè)單位負(fù)責(zé)人、三資企業(yè)人員、國(guó)家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人、銀行業(yè)務(wù)人員、國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)人、演員、IT從業(yè)人員和工藝美術(shù)人員等；戶主學(xué)歷分布研究生及以上大學(xué)本科大學(xué)?？浦袑８咧谐踔行W(xué)戶均房產(chǎn)價(jià)值（萬(wàn)元）22.4315.8713.9410.049.897.887.64在不同職業(yè)的的家庭、在不不同學(xué)歷層次次的家庭，他他們的戶均房房產(chǎn)價(jià)值顯示示出明顯的差差異：數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2002年6月份《中國(guó)國(guó)城市居民家家庭財(cái)產(chǎn)調(diào)查查總報(bào)告》，，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城城市調(diào)查總隊(duì)隊(duì)于2002年5-7月月在河北、天天津、山東、、江蘇、廣東東、四川、甘甘肅、遼寧等等8個(gè)省（直直轄市）采取取多相抽樣的的方式；北京錫恩企業(yè)業(yè)管理顧問(wèn)公公司ZionConsultingConfidential低收入家庭淡淡出一手商品品房市場(chǎng)資料來(lái)源：2004-06-08南南京市市房產(chǎn)局，全全市的《地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需求研研究報(bào)告（春春季版）》。。主要潛在購(gòu)房人群（按家庭年總收入水平）占潛在購(gòu)房人群的比重4萬(wàn)至5.9萬(wàn)元年收入的家庭21.2％3萬(wàn)至3.9萬(wàn)元年收入的家庭18.0％2萬(wàn)至2.9萬(wàn)元年收入的家庭13.9％6萬(wàn)至7.9萬(wàn)元年收入的家庭13.6％1、南京市潛潛在購(gòu)房人群群的構(gòu)成分布布2、隨著南京京房?jī)r(jià)的不斷斷飆升，較低低收入的潛在在購(gòu)房家庭將將逐漸淡出商商品房需求市市場(chǎng)，而轉(zhuǎn)向向經(jīng)濟(jì)適用房房、二手房市市場(chǎng)，商品房房目標(biāo)受眾逐逐漸指向較高高收入階層。。北京錫恩企業(yè)業(yè)管理顧問(wèn)公公司ZionConsultingConfidential城市高價(jià)房不不僅帶來(lái)了居居民居住的““階層同質(zhì)化化”，而且加加劇了低收入入階層的“精精神貧困”、、“文化鴻溝溝”高價(jià)房加劇““精神貧困””、“文化鴻鴻溝”對(duì)于房?jī)r(jià)較高高、持續(xù)上漲漲且中心城區(qū)區(qū)土地有限的的大城市（如如上海）出現(xiàn)現(xiàn)“富人進(jìn)城城、窮人下鄉(xiāng)鄉(xiāng)”的逆向流流動(dòng)潮，而這這樣不僅會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生居住的““階層同質(zhì)化化”，同時(shí)還還將導(dǎo)致多數(shù)數(shù)普通大眾對(duì)對(duì)城市文化、、環(huán)境等公共共基礎(chǔ)設(shè)施享享用機(jī)會(huì)的實(shí)實(shí)際下降，從從而加劇“精精神貧困”、、“文化鴻溝溝”；高價(jià)房產(chǎn)生的的種種弊端主主要影響的是是低收入階層層從而看到城市市高房?jī)r(jià)產(chǎn)生生的種種弊端端，而其影響響的群體往往往是低收入階階層。過(guò)分超超過(guò)實(shí)際支付付能力的高房房?jī)r(jià)，將在根根本上削弱他他們的發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)；北京錫恩企業(yè)業(yè)管理顧問(wèn)公公司ZionConsultingConfidential房地產(chǎn)三大特特點(diǎn)總結(jié)：用用歷史的觀點(diǎn)點(diǎn)看待中國(guó)房房地產(chǎn)的發(fā)展展階段和存在在的問(wèn)題房地產(chǎn)三大屬屬性的關(guān)系是是：經(jīng)濟(jì)屬性是基基礎(chǔ)(支撐)，政治屬性性是過(guò)程(穩(wěn)穩(wěn)定)，社會(huì)會(huì)屬性是歸屬屬(公平)；；房地產(chǎn)行業(yè)的的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是是:在社會(huì)公正和和公平的目標(biāo)標(biāo)下,通過(guò)構(gòu)構(gòu)造持續(xù)發(fā)展展機(jī)制,建建立起企業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定的發(fā)展預(yù)預(yù)期與市場(chǎng)公公平的競(jìng)爭(zhēng)體體系；中國(guó)房地產(chǎn)行行業(yè)的未來(lái)是是:土地市場(chǎng)化與與金融市場(chǎng)化化,房地產(chǎn)走走向理性、責(zé)責(zé)任；中國(guó)房地產(chǎn)行行業(yè)的現(xiàn)狀是是:經(jīng)濟(jì)屬性的層層面:需求旺旺盛,供給方方競(jìng)爭(zhēng)性不夠夠,兩大要素素(土地與資資金)的自由由化程度不夠夠,從而導(dǎo)致致房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)沒(méi)有在國(guó)民民經(jīng)濟(jì)、政治治穩(wěn)定與社會(huì)會(huì)公平方面起起到頂梁柱的的作用；宏觀層面的經(jīng)經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿調(diào)控控手段延遲效效應(yīng)(事后后調(diào)控而不是是事前手段)與微觀層面面的能力錯(cuò)位位(社會(huì)能力力比市場(chǎng)能力力強(qiáng))；發(fā)展中的問(wèn)題題，需要在發(fā)發(fā)展中來(lái)解決決：未來(lái)房地地產(chǎn)的行業(yè)變變化趨勢(shì)北京錫恩企業(yè)業(yè)管理顧問(wèn)公公司ZionConsultingConfidential政府的規(guī)則錯(cuò)錯(cuò)位與企業(yè)的的能力錯(cuò)位政府提供制度度企業(yè)經(jīng)營(yíng)要素素消費(fèi)者購(gòu)買住住宅經(jīng)濟(jì)支柱政治穩(wěn)定社會(huì)公平銀行:資金政府:土地經(jīng)濟(jì)手段行政手段北京錫恩企業(yè)業(yè)管理顧問(wèn)公公司ZionConsultingConfidential政府的規(guī)則錯(cuò)錯(cuò)位與企業(yè)的的能力錯(cuò)位的的一個(gè)解釋1、王石關(guān)于于金融政策的的看法政府規(guī)則錯(cuò)位位，進(jìn)行事后后調(diào)控而不是是強(qiáng)調(diào)事前手手段：現(xiàn)在國(guó)家在金金融政策方面面對(duì)資金加以以太多的限制制。政府不允允許貸款買地地，給開(kāi)發(fā)企企業(yè)帶來(lái)了很很大的障礙，，割斷了大部部分開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的土地資金金來(lái)源；企業(yè)能力錯(cuò)位位，強(qiáng)調(diào)社會(huì)會(huì)能力而弱化化市場(chǎng)能力：：但在市場(chǎng)需求求的實(shí)際情況況下，雖然政政策有限制，，開(kāi)發(fā)商還是是會(huì)變相地進(jìn)進(jìn)入，政策的的效果也就大大打折扣了；；溫州民間資本本大量進(jìn)入房房地產(chǎn)行業(yè)正正是有力說(shuō)明明了政府規(guī)則則錯(cuò)位和企業(yè)業(yè)能力的錯(cuò)位位：比如說(shuō)在5月月份之前，各各地開(kāi)發(fā)商到到溫州推銷房房子，就是沖沖著溫州的強(qiáng)強(qiáng)大資本能力力，因此可以以看出，溫州州的這種民間間資本，成了了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)資金不足的的一個(gè)補(bǔ)充，，也是一個(gè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)投資；另另一方面，民民營(yíng)資本發(fā)達(dá)達(dá)的浙江，其其民營(yíng)資本發(fā)發(fā)展向金融資資本轉(zhuǎn)化有一一個(gè)出入口，，這個(gè)出入口口就是房地產(chǎn)產(chǎn)投資。一方方面缺資金，，另一方面卻卻有資金，而而我們?cè)谡卟叻矫鎱s沒(méi)有有加以很好的的引導(dǎo)和規(guī)范范。北京錫恩恩企業(yè)管管理顧問(wèn)問(wèn)公司ZionConsultingConfidential政府的規(guī)規(guī)則錯(cuò)位位與企業(yè)業(yè)的能力力錯(cuò)位的的一個(gè)解解釋2、關(guān)于于土地一一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)的市場(chǎng)場(chǎng)化王石表示示，應(yīng)倡倡導(dǎo)土地地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)的市市場(chǎng)化，，他認(rèn)為為：政府角色色定位不不準(zhǔn)確導(dǎo)導(dǎo)致所制制定規(guī)則則的錯(cuò)位位：我們國(guó)家家缺少土土地資源源，在農(nóng)農(nóng)村租用用土地過(guò)過(guò)程中，，土地資資源的盲盲目開(kāi)發(fā)發(fā)和利用用，造成成了土地地貶值的的現(xiàn)象，，結(jié)果直直接受損損傷的是是農(nóng)民，，城市化化進(jìn)程以以犧牲農(nóng)農(nóng)民的利利益為代代價(jià)。因因此，城城市化進(jìn)進(jìn)程的土土地利用用中，地地方政府府應(yīng)做好好裁判員員的角色色，切實(shí)實(shí)保障農(nóng)農(nóng)民的利利益；要加強(qiáng)土土地的合合理開(kāi)發(fā)發(fā)，由于于土地非非常有限限，因此此從城市市規(guī)劃來(lái)來(lái)講，需需要提高高土地使使用率，，向高層層和小高高層發(fā)展展，這種種住宅的的質(zhì)量和和電梯的的運(yùn)用，，也會(huì)直直接刺激激工業(yè)化化水平，，與此同同時(shí)，不不同區(qū)域域城市也也應(yīng)該有有不同的的政策，，不能一一概而論論；北京錫恩恩企業(yè)管管理顧問(wèn)問(wèn)公司ZionConsultingConfidential人是時(shí)間間與空間間的延續(xù)續(xù)：時(shí)間間是生命命(損益益表)，，空間就就是房子子(資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表表)社會(huì)屬性性是歸屬屬經(jīng)濟(jì)屬性性是基礎(chǔ)礎(chǔ)，政治屬性性是過(guò)程程，生命的本本質(zhì)是使使人不斷斷超越自自我,房房地產(chǎn)的的本質(zhì)就就是要使使人不斷斷超越既既定的社社會(huì)角色色與地位位房地產(chǎn)是是社會(huì)物物質(zhì)財(cái)富富的支柱柱房地產(chǎn)為為政府權(quán)權(quán)力提供供合法性性房地產(chǎn)為為社會(huì)成成員提供供身分與與地位的的合理性性北京錫恩恩企業(yè)管管理顧問(wèn)問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)四大屬屬性市場(chǎng)化之之后，中中國(guó)的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)同樣具具有不同同于其他他行業(yè)的的產(chǎn)品四四大屬性性消費(fèi)品屬屬性投資品屬屬性階層屬性性DIY屬屬性北京錫恩恩企業(yè)管管理顧問(wèn)問(wèn)公司ZionConsultingConfidential目錄錄房地產(chǎn)行行業(yè)的四四大屬性性消費(fèi)品屬屬性投資品屬屬性DIY屬屬性階層性北京錫恩恩企業(yè)管管理顧問(wèn)問(wèn)公司ZionConsultingConfidential住房做為為消費(fèi)品品屬性的的三大特特點(diǎn):存存量釋放放、租售售替代、、多次置置業(yè)存量釋放放國(guó)內(nèi)住房房市場(chǎng)的的熱銷主主要是多多年來(lái)來(lái)來(lái)壓抑以以久的““存量需需求”的的釋放；；租售替代代新成長(zhǎng)的的年輕一一族是未未來(lái)住宅宅的主要要購(gòu)買者者,這一一階段十十分類似似于美國(guó)國(guó)五十年年代戰(zhàn)后后經(jīng)濟(jì)復(fù)復(fù)蘇,人人口流動(dòng)動(dòng)加大,這一時(shí)時(shí)期的住住宅的消消費(fèi)特點(diǎn)點(diǎn)是租房房市場(chǎng)與與出售市市場(chǎng)相互互替代；；多次置業(yè)業(yè)收入差距距的拉大大會(huì)使得得住房的的換手率率增加；；北京錫恩恩企業(yè)管管理顧問(wèn)問(wèn)公司ZionConsultingConfidential消費(fèi)品屬屬性—上上海住宅宅市場(chǎng)由由保障型型向小康康型轉(zhuǎn)變變，引發(fā)發(fā)巨大的的“存量量需求””釋放出出來(lái)1、巨大大的新購(gòu)購(gòu)房需求求上海住宅宅已從救救濟(jì)型、、解困型型、福利利型和保保障型的的階段，，跨入了了改善型型、投資資型和小小康型的的發(fā)展階階段；根據(jù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展、、城市建建設(shè)以及及人民生生活水平平的趨勢(shì)勢(shì)預(yù)測(cè)，，2003-2007年，上上海的住住宅需求求約在8500-9300萬(wàn)萬(wàn)平方米米之間，，今后5年每年年住宅需需求約1850-2000萬(wàn)萬(wàn)平方米米，需求求數(shù)量巨巨大；資料來(lái)源源：2004年年2月4日14:47新聞聞晚報(bào)2、高速速增長(zhǎng)的的換房需需求從換房率率來(lái)看：：2003年本市市二手房房成交量量已達(dá)2306萬(wàn)平方方米，與與一手房房成交量量之比為為1：1.03，兩者者基本持持平；從二手房房指數(shù)來(lái)來(lái)看：上海二手手房指數(shù)數(shù)辦公室室發(fā)布最最新一期期二手房房指數(shù)報(bào)報(bào)告顯示示，今年年3月份份，上海海二手房房指數(shù)為為1304點(diǎn)，，比上月月上升15點(diǎn)，，漲幅為為1.16％————““換房時(shí)時(shí)代”的的腳步正正在臨近近。北京錫恩恩企業(yè)管管理顧問(wèn)問(wèn)公司ZionConsultingConfidential消費(fèi)品屬屬性—租租房市場(chǎng)場(chǎng)與出售售市場(chǎng)相相互替代代的時(shí)代代即將來(lái)來(lái)臨第二個(gè)高高峰期出出生人群群的下一一代開(kāi)始始獨(dú)立而而擴(kuò)大住住房，第第三個(gè)高高峰出生生的年輕輕人群即即將進(jìn)入入把潛在在住房需需求轉(zhuǎn)化化為實(shí)際際住房需需求的階階段；中國(guó)新成成長(zhǎng)的年年輕一族族是未來(lái)來(lái)住宅的的主要購(gòu)購(gòu)買者,這一階階段十分分類似于于美國(guó)五五十年代代戰(zhàn)后經(jīng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇蘇,人口口流動(dòng)加加大；這這一時(shí)期期的住宅宅的消費(fèi)費(fèi)特點(diǎn)是是租房市市場(chǎng)與出出售市場(chǎng)場(chǎng)相互替替代；北京錫恩恩企業(yè)管管理顧問(wèn)問(wèn)公司ZionConsultingConfidential消費(fèi)品屬屬性—上上海、南南京等城城市二次次置業(yè)漸漸成主流流，消費(fèi)費(fèi)年輕化化趨勢(shì)明明顯，其其中白領(lǐng)領(lǐng)比例最最高1、上海居居民已經(jīng)形形成了明顯顯的二次置置業(yè)消費(fèi)趨趨勢(shì)2004““上海之春春”房產(chǎn)展展示交易會(huì)會(huì)統(tǒng)計(jì)結(jié)果果表明，超超過(guò)50%的普通觀觀眾積極參參與展會(huì)的的目的是為為購(gòu)買第二二套房作準(zhǔn)準(zhǔn)備。南京二次及及以上置業(yè)業(yè)者首次超超過(guò)首次置置業(yè)者所占占比例，二二者比例分分別為53.1％和和46.9％；2、上海樓樓市二次置置業(yè)潛在人人群中1次次以上購(gòu)房房經(jīng)歷者和和25－40歲的年年輕人占很很大部分已經(jīng)有1次次以上購(gòu)房房經(jīng)歷的占占了38%如果考慮購(gòu)購(gòu)買公房情情況，則二二次置業(yè)比比例將達(dá)到到60%；；二次置業(yè)的的市民中，，70%以以上的人在在2001年期間購(gòu)購(gòu)置了第一一套住房，，經(jīng)過(guò)了兩兩年多的時(shí)時(shí)間，已經(jīng)經(jīng)有相當(dāng)一一部分人具具備了或者者即將具備備購(gòu)買第二二套房的能能力，其中中很大一部部分潛在消消費(fèi)者是25-40歲之間的的年輕人；；資料來(lái)源：：2004-02-2015:00:58北京錫恩企企業(yè)管理顧顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential3、二次置置業(yè)住房面面積需求集集中在81－100㎡，房型型需求集中中在2房；；從二次置業(yè)業(yè)選購(gòu)的面面積來(lái)看，，主力面積積集中在81-100平方米米之間，達(dá)達(dá)到36%；其次是是101-130平平方米，占占26％；；2房需求占占到二次置置業(yè)總需求求的43％％；除了部分別別墅需求外外，復(fù)式住住宅的需求求增加了，，達(dá)到了16％，，作為一種種公寓和別別墅的結(jié)合合型產(chǎn)品，，在二次置置業(yè)的客戶戶中受到較較多推崇。。資料來(lái)源：：2004-02-2015:00:58二次置業(yè)選選購(gòu)的面積積分布情況況二次置業(yè)選選購(gòu)的房型型分布情況況消費(fèi)品屬性性—上海、、南京等城城市二次置置業(yè)漸成主主流，消費(fèi)費(fèi)年輕化趨趨勢(shì)明顯，，其中白領(lǐng)領(lǐng)比例最高高北京錫恩企企業(yè)管理顧顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential資料來(lái)源：：2004年2月4日14:45新新聞晚報(bào)4、上海二二次置業(yè)人人群中白領(lǐng)領(lǐng)占絕大多多數(shù)；二次置業(yè)者者中，企業(yè)業(yè)管理人員員二次置業(yè)業(yè)比例合計(jì)計(jì)達(dá)38%，中高級(jí)級(jí)專業(yè)技術(shù)術(shù)人員所占占比例緊隨隨其后，分分別達(dá)到10%和9%。值得得注意的是是，無(wú)論在在機(jī)關(guān)、企企業(yè)處于公公司中層的的管理人員員對(duì)改善自自身生活水水準(zhǔn)的要求求最為迫切切。中層干部選選擇二次置置業(yè)的比例例高于高層層干部和一一般職員；；私營(yíng)業(yè)主、、個(gè)體、自自營(yíng)職業(yè)者者和自由職職業(yè)者選擇擇二次置業(yè)業(yè)的比例只只有8％和和7％；消費(fèi)品屬性性—上海、、南京等城城市二次置置業(yè)漸成主主流，消費(fèi)費(fèi)年輕化趨趨勢(shì)明顯，，其中白領(lǐng)領(lǐng)比例最高高北京錫恩企企業(yè)管理顧顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential目錄錄房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的四大屬屬性消費(fèi)品屬性性投資品屬性性DIY屬性性階層性北京錫恩企企業(yè)管理顧顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential投資品屬性性的四個(gè)來(lái)來(lái)源:城市市化、土地地資源的稀稀缺、持續(xù)續(xù)性與不可可移動(dòng)性、、市場(chǎng)信息息不對(duì)稱城市化；土地資源的的稀缺性；；產(chǎn)品的持續(xù)續(xù)性和不可可移動(dòng)性；；市場(chǎng)信息的的不對(duì)稱；；住宅投資品品屬性的決決定因素房地產(chǎn)是高高收入者最最青睞的投資資品種；蘇州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的炒炒房熱—投投資性購(gòu)房房比例在20％以上上；溫州炒房團(tuán)團(tuán)的投機(jī)行行為；住宅投資品品屬性的市市場(chǎng)表現(xiàn)北京錫恩企企業(yè)管理顧顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)城市化化進(jìn)程的加加快帶動(dòng)了了巨大的住住宅市場(chǎng)需需求，無(wú)疑疑給住宅投投資帶來(lái)巨巨大機(jī)會(huì)自1996年開(kāi)始我我國(guó)城市化化再次提速速并進(jìn)入以以每年1.4％左右右的速度穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的的時(shí)期；據(jù)預(yù)測(cè)，每每年將新增增城鎮(zhèn)人口口近2000萬(wàn)，將將會(huì)有近1.8億平平方米的潛潛在住宅需需求；中國(guó)城市正正經(jīng)歷著大大興土木的的“建筑時(shí)時(shí)代”，城城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的更新新、改造、、擴(kuò)容和舊舊城改造，，勢(shì)必給商商品住宅產(chǎn)產(chǎn)品帶來(lái)巨巨大的投資資機(jī)會(huì)；北京錫恩企企業(yè)管理顧顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential土地資源的的稀缺性及及住宅產(chǎn)品品的不可移移動(dòng)性決定定了供給的的有限性，，從而給住住宅產(chǎn)品投投資帶來(lái)機(jī)機(jī)會(huì)土地資資源的的稀缺缺性由由三方方面因因素決決定：：土地資資源開(kāi)開(kāi)發(fā)本本身的的有限限性；；目前中中國(guó)土土地供供應(yīng)渠渠道不不暢，，土地地市場(chǎng)場(chǎng)化程程度很很低，，使得得現(xiàn)有有土地地獲取取成本本很高高；因拆遷遷成本本過(guò)高高導(dǎo)致致危改改小區(qū)區(qū)土地地成本本過(guò)高高；拆遷成成本過(guò)過(guò)高的的主要要原因因是我我國(guó)的的拆遷遷往往往不是是市場(chǎng)場(chǎng)行為為，而而是政政府行行為。。北京京城區(qū)區(qū)內(nèi)1平方方米危危房的的拆遷遷補(bǔ)償償已高高達(dá)10，，000元元人民民幣；；住宅產(chǎn)產(chǎn)品的的持續(xù)續(xù)性和和不可可移動(dòng)動(dòng)性在時(shí)間間上，，住宅宅產(chǎn)品品做為為耐用用消費(fèi)費(fèi)品，，具有有持續(xù)續(xù)性；；在空間間上，，住宅宅產(chǎn)品品做為為不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，，具有有不可可移動(dòng)動(dòng)性；；北京錫錫恩企企業(yè)管管理顧顧問(wèn)公公司ZionConsultingConfidential市場(chǎng)信信息的的不對(duì)對(duì)稱性性目前市市場(chǎng)信信息的的不對(duì)對(duì)稱性性由幾幾方面面因素素影響響：消費(fèi)者者方面面：一般消消費(fèi)者者大多多只有有房博博會(huì)、、道聽(tīng)聽(tīng)途說(shuō)說(shuō)、新新聞媒媒體等等幾種種信息息來(lái)源源，信信息來(lái)來(lái)源的的渠道道很有有限，，準(zhǔn)確確性也也很低低；開(kāi)發(fā)商商方面面：由于種種種原原因?qū)?duì)于現(xiàn)現(xiàn)在的的市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)往往往會(huì)做做出誤誤導(dǎo)，，市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)好的的時(shí)候候奇貨貨可居居，市市場(chǎng)形形勢(shì)不不好的的時(shí)候候極力力鼓吹吹；新聞媒媒體方方面：：往往缺缺乏對(duì)對(duì)于真真實(shí)情情況的的深入入了解解，一一些報(bào)報(bào)道并并不能能完全全反映映房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的真真實(shí)情情況；；政府方方面：：缺乏有有效的的宏觀觀調(diào)控控方式式來(lái)對(duì)對(duì)樓市市信息息進(jìn)行行管理理和控控制，，使得得信息息透明明化；；北京錫錫恩企企業(yè)管管理顧顧問(wèn)公公司ZionConsultingConfidential過(guò)去10年年中國(guó)國(guó)商品品住宅宅銷售售總面面積和和平均均價(jià)格格逐年年上升升資料來(lái)來(lái)源：：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)計(jì)局四大因因素造造成中中國(guó)住住宅價(jià)價(jià)格的的持續(xù)續(xù)穩(wěn)定定上漲漲，使使住宅宅產(chǎn)品品投資資成為為可能能北京錫錫恩企企業(yè)管管理顧顧問(wèn)公公司ZionConsultingConfidential房地產(chǎn)產(chǎn)是高高收入入者最最青睞的的投資資品種種資料來(lái)來(lái)源：：京報(bào)網(wǎng)網(wǎng)-北北京現(xiàn)現(xiàn)代商商報(bào)2004年年01月30日日1、調(diào)調(diào)查顯顯示，，房地地產(chǎn)是是高收收入者者最青青睞的的投資資品種種一項(xiàng)針針對(duì)北北京、、上海海、廣廣州、、武漢漢、成成都、、西安安、沈沈陽(yáng)等等7城城市1616名名高收收入者者的抽抽樣調(diào)調(diào)查表表明，，在這這些高高收入入者的的投資資意愿愿中，，房地地產(chǎn)占占21．1％，，房地地產(chǎn)是是高收收入者者最青青睞的的投資資品種種。03年下半年北京商品房銷售金額（億元）比上半年增長(zhǎng)商品房總銷售額587112％港澳臺(tái)個(gè)人投資購(gòu)買9．24586％外籍個(gè)人投資購(gòu)買12．32480％外省市個(gè)人投資購(gòu)買162．85181％2、2003年下半年高高收入人群在在京房產(chǎn)投資資增長(zhǎng)驚人北京錫恩企業(yè)業(yè)管理顧問(wèn)公公司ZionConsultingConfidential蘇州地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的炒房熱———投資性購(gòu)購(gòu)房比例在20％以上1、據(jù)有關(guān)部部門調(diào)查顯示示：接近九成成的蘇州房地地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為為，蘇州投資資性購(gòu)房的比比例在20％％以上，其中中出租購(gòu)房和和轉(zhuǎn)賣增值購(gòu)購(gòu)房的比例各各占一半。資料來(lái)源：蘇蘇州日?qǐng)?bào)2004-3-9房源類型（截至2004年2月15日）占到掛牌總數(shù)建造年代在2000年及以后的二手住宅54％建筑面積在100平方米以上的待轉(zhuǎn)讓的住宅56％掛牌年份在2002―2004年的大戶型毛坯房、期房約10％2、對(duì)蘇州市市區(qū)一家規(guī)模模較大的房屋屋中介掛牌房房源統(tǒng)計(jì)匯總總結(jié)果顯示：：北京錫恩企業(yè)業(yè)管理顧問(wèn)公公司ZionConsultingConfidential溫州炒房團(tuán)的的投機(jī)性行為為——政府開(kāi)開(kāi)始出臺(tái)政策策遏制2004年““五一”節(jié)前前，溫州、上上海、重慶、、南京、北京京等城市的國(guó)國(guó)有銀行已對(duì)對(duì)投資性項(xiàng)目目貸款和個(gè)人人貸款調(diào)高了了放貸門檻，，嚴(yán)格了審批批條件。溫州工商銀行行針對(duì)炒房風(fēng)風(fēng)潮對(duì)個(gè)人房房貸利率作了了上調(diào)，規(guī)定定對(duì)購(gòu)買第三三套房貸款利利率在5．04％的基礎(chǔ)礎(chǔ)上上浮20％－70％％，而且，溫溫州所有國(guó)有有銀行均對(duì)第第三套房以上上的購(gòu)買者一一律不予放貸貸；北京自4月27日起，已已暫停對(duì)各種種開(kāi)發(fā)及個(gè)人人購(gòu)房貸款的的發(fā)放。北京京的四大國(guó)有有銀行則根據(jù)據(jù)央行的政策策，嚴(yán)格了對(duì)對(duì)兩套以上購(gòu)購(gòu)房貸款的審審查，工行北北京分行已明明確要求，要要對(duì)購(gòu)買兩套套以上住房的的貸款申請(qǐng)人人從嚴(yán)審查其其資信狀況以以及其所購(gòu)房房屋的檔次、、面積、用途途、位置等等等，如果該套套住房是用以以投資的，銀銀行則不予貸貸款。資料來(lái)源：中中華工商時(shí)報(bào)報(bào)

2004-05-13北京錫恩企業(yè)業(yè)管理顧問(wèn)公公司ZionConsultingConfidential目錄錄房地產(chǎn)行業(yè)的的四大屬性消費(fèi)品屬性投資品屬性DIY屬性階層性北京錫恩企業(yè)業(yè)管理顧問(wèn)公公司ZionConsultingConfidential住宅后加工屬屬性的三大特特點(diǎn):半成品品、標(biāo)準(zhǔn)化、、個(gè)性化半成品個(gè)性化標(biāo)準(zhǔn)化住宅后加工屬屬性的決定因因素北京錫恩企業(yè)業(yè)管理顧問(wèn)公公司ZionConsultingConfidential居民在購(gòu)建房房消費(fèi)的后續(xù)續(xù)消費(fèi)更大中國(guó)城鎮(zhèn)居民民人均GDP已經(jīng)超過(guò)1000美元元，人均住房房建筑面積達(dá)達(dá)到15㎡。。中國(guó)城鎮(zhèn)居居民住房嚴(yán)重重短缺問(wèn)題基基本解決，居居民住房在追追求面積增加加的同時(shí)，也也更關(guān)注居住住質(zhì)量和舒適適度；因此住房消消費(fèi)不僅體體現(xiàn)在購(gòu)房房階段，更更體現(xiàn)在后后期的使用用和維護(hù)階階段，使得得房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的后續(xù)續(xù)附加價(jià)值值性更高；；資料來(lái)源：：國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局住宅消費(fèi)的的巨大后續(xù)續(xù)需求決定定了住宅產(chǎn)產(chǎn)品的半成成品性北京錫恩企企業(yè)管理顧顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential居民個(gè)性化化的裝修風(fēng)風(fēng)格決定了了后續(xù)需求求個(gè)性化的的特點(diǎn)一般來(lái)說(shuō)，，裝修的費(fèi)費(fèi)用與選購(gòu)購(gòu)的住房比比例價(jià)格在在30%左左右；假設(shè)一套住住宅為35萬(wàn)元，其其裝修費(fèi)用用大約要在在10萬(wàn)元元上下。北京錫恩企企業(yè)管理顧顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential居民個(gè)性化化的家居風(fēng)風(fēng)格決定了了后續(xù)需求求個(gè)性化的的特點(diǎn)一般來(lái)說(shuō)，，屋主在布布置住宅的的家居方面面的花費(fèi)與與選購(gòu)的住住房比例價(jià)價(jià)格在12%左右，，假設(shè)一套套住宅為35萬(wàn)元，，其家居用用品的購(gòu)買買費(fèi)用平均均約為4萬(wàn)萬(wàn)元上下；；其分配比例例一般如下下：總體的的家居花費(fèi)費(fèi)為38858元，，其中：床；床床墊；沙沙發(fā)床；；

衣柜柜；梳妝妝臺(tái)；床床頭柜；；餐桌；沙沙發(fā)；茶茶幾；電電視柜；；鞋柜；；地毯；；書(shū)架；；寫字臺(tái)臺(tái)；餐餐椅；書(shū)書(shū)房椅；躺躺椅；；電視；音音響冰箱箱東芝；；洗衣機(jī)機(jī)榮事達(dá)達(dá)；微波波爐；熱熱水器貴貴友；空空調(diào)TCL；空空調(diào)TCL；DVD；床上用品；；日常用用品；窗窗簾；；邊桌；；折疊疊小飯桌；；植物；；家居花費(fèi)22225元，約占占總支出的的57.2%電器花費(fèi)13298元，約占占總支出的的34.2%裝飾品花費(fèi)費(fèi)3335元，約占占總支出的的8.6%基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：東北北新聞網(wǎng)2004-01-04北京錫恩企企業(yè)管理顧顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential住宅后續(xù)消消費(fèi)的DIY性決定定了后續(xù)產(chǎn)產(chǎn)品必須達(dá)達(dá)到很強(qiáng)的的標(biāo)準(zhǔn)化程程度在2003年9月的的全國(guó)質(zhì)量量月中，上海建材家家裝市場(chǎng)抽抽查表明：：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化意識(shí)正正在逐步加加強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、個(gè)性性化的大型型家裝、建建材連鎖超超市已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始在中國(guó)國(guó)出現(xiàn)，從從使得人們們家居的DIY消費(fèi)費(fèi)方式變得得越來(lái)越方方便；全球著名的的經(jīng)營(yíng)家裝裝建材的跨跨國(guó)連鎖集集團(tuán)德國(guó)OBI公司司已經(jīng)開(kāi)始始全面進(jìn)入入中國(guó)，方方便人們自自由選購(gòu)個(gè)個(gè)性化的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的家家裝建材產(chǎn)產(chǎn)品；像好美家、、建配龍等等中國(guó)本土土的大型標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化家裝裝建材DIY市場(chǎng)也也開(kāi)始快速速發(fā)展；隨著家裝、、家居等住住宅后續(xù)需需求產(chǎn)品呈呈現(xiàn)個(gè)性化化發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)的同時(shí)，，這些的