中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

導(dǎo)論：中國(guó)房地產(chǎn)

市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r山西大學(xué)商務(wù)學(xué)院李強(qiáng)導(dǎo)入案例：玫瑰園——在沒有路標(biāo)的花園里案例給我們的啟示：1、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起不是以需求為導(dǎo)向自然形成的。2、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其不規(guī)范，政府的行政干預(yù)、官員腐敗、商人唯利是圖是市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素。3、中國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的不穩(wěn)定。4、中國(guó)特殊的國(guó)情：人口眾多，城市化率低。一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史1、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與歐美國(guó)家的根本性差異

歐美國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有幾百年歷史，是與工業(yè)化進(jìn)程同步發(fā)展的漸進(jìn)歷程；中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡過程中，特別是1998年我國(guó)住房貨幣化改革以來新近形成的，因此與我國(guó)股票市場(chǎng)一樣是“政策市”，政策決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰和未來的發(fā)展趨勢(shì)，也決定了地方政府通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。2、房改以前的中國(guó)住房問題3、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段2008年9月以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)政策

1998年我國(guó)住房貨幣化改革決定了其后十幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本發(fā)展方向1998年-2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為三個(gè)階段：第一階段1998年-2003年第二階段2003年-2007年第三階段2007年-2008年9月

1.第一階段1998年-2003年特點(diǎn)：如何使房地產(chǎn)市場(chǎng)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡，解決居民的基本住房條件；以居民消費(fèi)需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)。

2.第二階段2003年-2007年2003年18號(hào)文件發(fā)布后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化。政策背景：2003的SARS事件使我國(guó)一些大中城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)受影響明顯。當(dāng)時(shí)政府出臺(tái)政策，把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，彌補(bǔ)2003年上半年SARS事件造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響。政策效應(yīng)：18號(hào)文件發(fā)布后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的增長(zhǎng)，放在世界各國(guó)城市化進(jìn)程的大視野下，也屬于高速發(fā)展的時(shí)期；中國(guó)各大城市成為世界最大的“工地”；房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)過熱景象。2004年后出臺(tái)的政策“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等，主要是針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)層面，控制固定資產(chǎn)投資過熱，而非專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。在2003年-2007年間，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過快增長(zhǎng)：一線城市快速增長(zhǎng)；二線城市逐漸跟上。2007年上半年在深圳、廣州、上海等大城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)改變了其基本功能，逐漸從住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)變?yōu)樽》客顿Y為主導(dǎo)的市場(chǎng)，一線城市住房?jī)r(jià)格快速提高，房地產(chǎn)泡沫已逐漸積累。2008年開開始，各地房房地產(chǎn)市場(chǎng)出出現(xiàn)全面回落落，住房?jī)r(jià)格格下降。房地產(chǎn)企業(yè)通通過行業(yè)組織織、政府相關(guān)關(guān)職能管理部部門希望改變變上述政策。。2008年年9月月初初，，中中央央召召集集會(huì)會(huì)議議，，研研討討房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)政政策策，，認(rèn)認(rèn)為為應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)把把房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)從從住住房房投投資資為為主主導(dǎo)導(dǎo)的的市市場(chǎng)場(chǎng)逐逐步步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變?yōu)闉樽∽》糠肯M(fèi)費(fèi)為為主主導(dǎo)導(dǎo)的的市市場(chǎng)場(chǎng)，，才才能能保保證證房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的健健康康發(fā)發(fā)展展，，使使房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)真真正正成成為為國(guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的支支柱柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)。。2008年年9月月中中，，世世界界最最大大的的投投資資銀銀行行雷雷曼曼兄兄弟弟銀銀行行倒倒閉閉，，全全球球金金融融危危機(jī)機(jī)來來臨臨，，金金融融體體系系崩崩塌塌，，全全球球經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開開始始衰衰退退。。在此此背背景景下下，，我我國(guó)國(guó)政政府府與與世世界界其其他他國(guó)國(guó)家家政政府府一一樣樣，，采采取取了了積積極極““救救市市””政政策策，，包包括括4萬萬億億投投資資，，貨貨幣幣政政策策從從從從緊緊變變?yōu)闉檫m適度度寬寬松松等等。。房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策也也出出現(xiàn)現(xiàn)180度度的的大大逆逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，出出臺(tái)臺(tái)了了131號(hào)號(hào)文文件件，，決決定定了了2009年年我我國(guó)國(guó)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)。。老太太原原與與新新太太原原房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展成成果果199820042010二、、中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)存存在在的的問問題題1、、我我國(guó)國(guó)房房?jī)r(jià)價(jià)增增長(zhǎng)長(zhǎng)過過快快000102030405060708房?jī)r(jià)價(jià)收收入入比比過過高高所謂謂房房?jī)r(jià)價(jià)收收入入比比，，是是指指住住房房?jī)r(jià)價(jià)格格與與城城市市居居民民家家庭庭年年收收入入之之比比。。中國(guó)國(guó)香香港港11.4倍倍澳大大利利亞亞悉悉尼尼9.6倍倍加拿拿大大溫溫哥哥華華9.5倍倍澳大大利利亞亞墨墨爾爾本本9.0倍倍英國(guó)國(guó)普普利利茅茅斯斯和和德德文文7.5倍倍美國(guó)國(guó)舊舊金金山山和和奧奧克克蘭蘭7.2倍倍英國(guó)國(guó)大大倫倫敦敦區(qū)區(qū)7.2倍倍澳大大利利亞亞阿阿德德萊萊德德7.1倍倍美國(guó)國(guó)加加州州圣圣何何塞塞6.7倍倍澳大大利利亞亞布布里里斯斯班班6.6倍倍以北京京為例例：：2009年年一一套套4環(huán)環(huán)以以內(nèi)內(nèi)普普通通兩兩居居室室新新房房80平平米米，，按按瘋瘋狂狂漲漲價(jià)價(jià)后后單單價(jià)價(jià)2萬萬5千千元元計(jì)計(jì)算算，，平平均均200萬萬左左右右；；若若以以工工作作五五年年的的中中產(chǎn)產(chǎn)階階級(jí)級(jí)家家庭庭為為單單位位買買房房，，假假設(shè)設(shè)夫夫婦婦月月工工資資為為2000元元，，則則家家庭庭月月收收入入達(dá)達(dá)到到4000元元，，年年收收入入為為4.8萬萬元元。。這這樣樣房房?jī)r(jià)價(jià)收收入入比比則則為為40。。計(jì)算算一一下下太太原原的的房房?jī)r(jià)價(jià)收收入入比比？？2、經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)的的依賴賴太強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)保持持了持持續(xù)健健康發(fā)發(fā)展，，房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率保保持在在2個(gè)個(gè)百分分點(diǎn)以以上，，房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)和建建筑業(yè)業(yè)增加加值占占GDP的的比重重超過過10%。。（新新華社社2008年3月17日日）3、地地方財(cái)財(cái)政對(duì)對(duì)房地地長(zhǎng)行行業(yè)的的依賴賴太強(qiáng)強(qiáng)謝國(guó)忠忠：高高房?jī)r(jià)價(jià)是變變向的的稅收收。北京大大學(xué)憲憲法與與行政政法研研究中中心主主任姜姜明安安表示示，近近幾年年，全全國(guó)““賣地地收入入”大大幅增增長(zhǎng)，，主要要原因因是地地方政政府大大興““土地地財(cái)政政”造造成的的。姜姜明安安分析析說，，一方方面，，地方方政府府稅收收較少少，但但是承承擔(dān)著著教育育、交交通、、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施等任任務(wù)，，因此此需要要通過過賣地地收入入平衡衡。另另一方方面，，部分分地方方政府府官員員因““政績(jī)績(jī)觀””驅(qū)使使，使使得地地方幾幾年來來大興興土木木，累累積這這些““政績(jī)績(jī)”的的錢財(cái)財(cái)就從從賣地地而來來。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)在國(guó)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中中的作作用房地產(chǎn)產(chǎn)政府個(gè)人社會(huì)供應(yīng)商商金融政府職能部門央行商業(yè)銀行開發(fā)商需求者者中介宏觀政政策貨幣政政策監(jiān)管出出售售土地地保障房房貸款貸款銷售服務(wù)服務(wù)四、關(guān)關(guān)于房房?jī)r(jià)的的解釋釋1、政政治經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)的解解釋價(jià)格圍圍繞價(jià)價(jià)值上上下波波動(dòng)。。2、古古典經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)的解解釋價(jià)格是是由供供求決決定的的。3、技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)的解解釋房屋價(jià)價(jià)格是是房屋屋時(shí)候候期內(nèi)內(nèi)房租租的折折現(xiàn)之之和4、經(jīng)經(jīng)濟(jì)博博弈論論的解解釋五、20年年后的的房地地產(chǎn)市市場(chǎng)城市化化進(jìn)程程對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的影影響發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家的的平均均城市市化率率為80%，而而我國(guó)國(guó)目前前的城城市化化率為為45%，，預(yù)計(jì)計(jì)我國(guó)國(guó)在20年年后將將實(shí)現(xiàn)現(xiàn)城市市化率率75%-80%。。而城城市化化是推推動(dòng)房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展展的重重要?jiǎng)觿?dòng)力。。可以以預(yù)示示，在在20年之之后，，房地地產(chǎn)市市場(chǎng)