合同法第十四至第十七章課件

第十四章

租賃合同

第十四章租賃合同第十四章租賃合同1【本章內(nèi)容提示】

租賃合同是日常生活中常見的合同。本章主要介紹租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，房屋租賃的特殊規(guī)定等。要求熟悉租賃合同的訂立程式及租賃合同成立的法律效力，理解租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，掌握房屋租賃合同的特殊規(guī)定等。

第十四章租賃合同【本章內(nèi)容提示】租賃合同是日常生活中常見的合同?！局R(shí)結(jié)構(gòu)簡圖】租賃合同的分類租賃合同的終止承租人的義務(wù)承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)應(yīng)具備的條件出租人的義務(wù)租賃合同概述禁止出租的房屋租賃合同應(yīng)辦理的手續(xù)租賃合同概念和特征概念特征房屋租賃合同雙方權(quán)利和義務(wù)可收回的情形承租人優(yōu)先購買買賣不破租賃租賃合同的形式

第十四章租賃合同【知識(shí)結(jié)構(gòu)簡圖】租賃合同的分類租賃合同的終止承租人的義務(wù)承租

第一節(jié)

第十四章租賃合同租賃合同概述第十四章4一、租賃合同概念和特征

《合同法》第212規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！苯桓蹲赓U物的一方為出租人，接受租賃物的一方為承租人，被交付使用的財(cái)產(chǎn)即為租賃物，租金就是承租人向出租人交納的使用租賃物的代價(jià)出租人，租賃合同中交付租賃物供對(duì)方使用、收益的一方稱為出租人。

第十四章租賃合同一、租賃合同概念和特征第十四章租賃合同具有以下特征：1．租賃合同是轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同2．租賃合同為有償合同3．租賃合同為諾成合同4．租賃合同具有臨時(shí)性

第十四章租賃合同租賃合同具有以下特征：第十四章二、租賃合同的分類1．動(dòng)產(chǎn)租賃與不動(dòng)產(chǎn)租賃2．定期租賃與不定期租賃第一，當(dāng)事人在租賃合同中未約定租賃期限；第二，當(dāng)事人在租賃合同中將租賃期限約定為6個(gè)月以上，但未采取書面形式，雙方當(dāng)事人又就租賃期限產(chǎn)生爭議的，租賃合同視為不定期租賃合同；第三，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。這種區(qū)分的意義在于，在不定期租賃中，除非法律另有規(guī)定，雙方當(dāng)事人均可隨時(shí)終止合同。

第十四章租賃合同二、租賃合同的分類1．動(dòng)產(chǎn)租賃與不動(dòng)產(chǎn)租賃第三、租賃合同的形式

第十四章租賃合同

就租賃合同而言，不定期的租賃合同為不要式合同，無須采取書面形式；租賃期限不滿6個(gè)月的定期租賃合同也為不要式合同，但租賃期限在6個(gè)月以上的定期租賃合同為要式合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。未采用書面形式，雙方當(dāng)事人對(duì)租賃期限有爭議的，視為不定期租賃合同。三、租賃合同的形式第十四章四.租賃合同的終止:租賃合同主要因下列事由而終止：1．租賃合同因期限屆滿而終止。但若租賃合同期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。2．租賃合同因當(dāng)事人的解除而消滅。租賃合同期限雖未屆滿，但出現(xiàn)法定或約定情事，而由當(dāng)事人雙方或其中一方解除合同的，租賃合同也因此而消滅。

第十四章租賃合同四.租賃合同的終止:租賃合同主要因下列事由而終止：第二節(jié)

租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

第十四章租賃合同第二節(jié)租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)第十10（一）出租人的義務(wù)1．租賃物交付及保持義務(wù)

2．出租人的維修義務(wù)3．權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)

（1）權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的含義（2）構(gòu)成權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的條件。（3）承租人相應(yīng)的權(quán)利（4）以抵押的財(cái)產(chǎn)出租對(duì)租賃合同效力的影響

第十四章租賃合同（一）出租人的義務(wù)1．租賃物交付及保持義務(wù)【案例14-1】甲、乙雙方簽訂房屋租賃合同。雙方在合同中約定：甲將房屋租給乙用于桑拿洗浴經(jīng)營，租期5年。經(jīng)營1年時(shí)，雙方發(fā)生爭議，甲欲解除合同，收回房屋。甲認(rèn)為，承租人乙擅自裝修，要求承租人恢復(fù)原狀。乙認(rèn)為，雖然合同未明確乙是否可以裝修，但甲同意乙承租房屋進(jìn)行桑拿洗欲經(jīng)營，意應(yīng)當(dāng)允許進(jìn)行必要的裝修，否則無法經(jīng)營。乙主張甲返還租賃物增加的價(jià)值。請(qǐng)問：哪一方的觀點(diǎn)正確?

第十四章租賃合同【案例14-1】甲、乙雙方簽訂房屋租賃合同。雙方在【案例14-1】分析：乙的觀點(diǎn)正確。甲允許乙利用承租的房屋進(jìn)行桑拿洗浴經(jīng)營，按照交易習(xí)慣，就應(yīng)當(dāng)允許承租人進(jìn)行必要的裝修，否則乙無法實(shí)現(xiàn)合同目的。這是按照《合同法》第6l條進(jìn)行補(bǔ)充解釋所必然得到的結(jié)論。

第十四章租賃合同【案例14-1】分析：乙的觀點(diǎn)正確。甲允許乙利用承租的房屋進(jìn)（二）承租人的義務(wù)1．按約定使用與按性質(zhì)使用2．妥善保管的義務(wù)3．不任意改善、增設(shè)的義務(wù)4．租金支付義務(wù)5．返還租賃物義務(wù)6．收益權(quán)

第十四章租賃合同（二）承租人的義務(wù)1．按約定使用與按性質(zhì)使用【案例14-2】2001年1月，張某與李某簽訂房屋租賃合同，將一間私房出租給李某1年，年租金為3萬3千元，訂立合同時(shí)支付2萬,，其余年底支付。同年6月，房管部門向承租人李某發(fā)出“危房通知書”，要求對(duì)房屋進(jìn)行維修，消除危險(xiǎn)狀態(tài)。李某要求張某維修，張某以無錢為由予以拒絕。李某自行找了某建筑公司維修，維修用時(shí)1個(gè)月，李某向該公司支付合理費(fèi)用2萬元。李某要求張某支付這2萬元，張某予以拒絕，到年底，張某要將李某掃地出門，李某要求再住1個(gè)月。請(qǐng)問：此糾紛應(yīng)當(dāng)如何處理?

第十四章租賃合同【案例14-2】2001年1月，張某與李某簽訂房【案例14-1】分析：本案有四個(gè)問題需要明確：第一，李某所花2萬元維修費(fèi)為“必要費(fèi)用”，應(yīng)當(dāng)由張某承擔(dān)。第二，維修時(shí)間為1個(gè)月，李某有權(quán)將租期順延1個(gè)月。第三，原約定剩余租金到年底支付，順延1個(gè)月后租期屆滿。第四，李某在租期屆滿之時(shí)，可以行使抵銷權(quán)（《合同法》第99條），拒絕支付剩余1．3萬元租金，并要求張某支付7000元。

第十四章租賃合同【案例14-1】分析：本案有四個(gè)問題需要明確：第一，租賃物交付及保持義務(wù)維修義務(wù)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)按約定使用與按性質(zhì)使用妥善保管的義務(wù)出租人的義務(wù)承租人的義務(wù)不任意改善、增設(shè)的義務(wù)租金支付義務(wù)返還租賃物義務(wù)租賃物交付及保持義務(wù)維修義務(wù)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)按約定使用（三）承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)1．轉(zhuǎn)租是指承租人以自己的名義將租賃物出租給第三人（次承租人）使用、收益2.出租人同意承租人轉(zhuǎn)租，可以是明示同意，也可以是默示同意3．次承租人對(duì)租賃物造成損失的，其應(yīng)當(dāng)對(duì)轉(zhuǎn)租人（承租人承擔(dān)責(zé)任，承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)出租人承擔(dān)責(zé)任。4．承租人未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有兩個(gè)權(quán)利可以行使：第一，出租人可以通知承租人解除雙方之間的租賃合同。第二、出租人也可以主張承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租合同不生效。

第十四章租賃合同（三）承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)1．轉(zhuǎn)租是指承租人以自己的名義將租賃物出第三節(jié)

房屋租賃合同的特殊規(guī)定

第十四章租賃合同第三節(jié)房屋租賃合同的特殊規(guī)定第十四章19出租房屋應(yīng)當(dāng)具備的條件

1房屋租賃合同的特殊規(guī)定2禁止出租的房屋

3出租房屋應(yīng)辦理的法律手續(xù)

4承租人的優(yōu)先購買權(quán)6買賣不破租賃5繼續(xù)承租權(quán)

出租房屋應(yīng)當(dāng)具備的條件1房屋租賃合同的特殊規(guī)定2一、出租房屋應(yīng)當(dāng)具備的條件我國法律要求出租人出租房屋必須具備一定的條件，概括起來主要有：1、有合法的房屋產(chǎn)權(quán)證件；2、房屋為共有產(chǎn)權(quán)的，有共有人同意租賃的證明；3、將住宅或其他用房改作經(jīng)營用房出租的，應(yīng)提交規(guī)劃和房管部門同意的證明；4、將房管部門直管公房內(nèi)的場地出租的，應(yīng)提交經(jīng)房管部門同意的證明；5、住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策；6、房屋能正常使用。

第十四章租賃合同一、出租房屋應(yīng)當(dāng)具備的條件我國法律要求出租人出租房屋必須具備二、禁止出租的房屋依據(jù)我國《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的，房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有權(quán)證件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、房屋權(quán)屬有異議的；5、屬于違法建筑的；6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7、房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；9、有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

第十四章租賃合同二、禁止出租的房屋依據(jù)我國《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定三、出租房屋應(yīng)辦理的法律手續(xù)房屋租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理以下法律手續(xù)：1、出租人與承租人簽訂書面租賃合同；2、雙方在合同簽訂后30日內(nèi)，到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記備案。申請(qǐng)登記備案時(shí)應(yīng)提交以下相關(guān)文件：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證件、經(jīng)辦人的證明文件、城市人民政府規(guī)定的其他文件；3、在市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門審查合格后頒發(fā)房屋租賃證書。

第十四章租賃合同三、出租房屋應(yīng)辦理的法律手續(xù)房屋租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理以下法四、出租人可以收回房屋情形依據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同，收回自己的房屋：1、承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；2、承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的；3、承租人累計(jì)六個(gè)月不交租金的。

第十四章租賃合同四、出租人可以收回房屋情形依據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十五、承租人的優(yōu)先購買權(quán)出租的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效?！?/p>

第十四章租賃合同五、承租人的優(yōu)先購買權(quán)出租的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，承租六、買賣不破租賃出租的房屋轉(zhuǎn)移時(shí)，原租賃合同對(duì)新的房主繼續(xù)有效。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十九條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效?！?/p>

第十四章租賃合同六、買賣不破租賃出租的房屋轉(zhuǎn)移時(shí)，原租賃合同對(duì)新【難點(diǎn)追問】1.簡述租賃合同的主要內(nèi)容答：租賃合同的主要內(nèi)容包括：（1）租賃物的名稱、數(shù)量和質(zhì)量；（2）物的用途；（3）租賃期限；（4）租金交付與租賃物的維修。2.簡述房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)的適用條件。答：房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)的適用條件主要有：（1）須存在合法有效的租賃合同。承租人租賃權(quán)之享有為其取得優(yōu)先購買權(quán)之基礎(chǔ)與前提。（2）承租人必須在出租人出賣其房屋的同等條件下才能行使。（3）承租人必須在一定期限內(nèi)行使。為了保障承租人先買權(quán)的實(shí)現(xiàn)，作為出賣人的出租人應(yīng)當(dāng)履行兩項(xiàng)義務(wù)，即通知義務(wù)和止賣義務(wù)。

第十四章租賃合同【難點(diǎn)追問】1.簡述租賃合同的主要內(nèi)容第1.簡述租賃合同的特征2.簡述房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)的特征3.試論出租人的義務(wù)【思考題】

第十四章租賃合同1.簡述租賃合同的特征【思考題】第十案例分析田某在市郊有一套住房，2000年6月，錢某因工作需要，租用了田某的該套住房。雙方在房屋租賃合同中約定：錢某租用田某房屋的租期3年，自2000年7月1日起至2003年6月30日止，租金每月800元，每月25日前交付。2002年5月，田某因工作調(diào)動(dòng)離開本市，其將住房出售給了王某。田某在出售住房時(shí)，告知了王某該住房已經(jīng)出租的事實(shí)，但王某仍然愿意購買，而錢某在知道該房屋出賣的情形時(shí)，表示其不行使優(yōu)先購買權(quán)。2002年7月，田某與王某到房管部門辦理了房屋過戶登記手續(xù)。8月，王某以自己是房屋的所有權(quán)人為由，表示不愿意將房屋租給錢某，要求錢某在10天內(nèi)退房，遭到拒絕。王某向人民法院起訴，要求確認(rèn)租賃合同失效，并判決錢某搬家騰房。

問：王某的請(qǐng)求是否合理？為什么？

第十四章租賃合同案例分析田某在市郊有一套住房，2000年6月，錢某【答案解析】（1）王某的請(qǐng)求不合理。（2）租賃合同本質(zhì)上為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，隨著社會(huì)的公平正義向經(jīng)濟(jì)發(fā)展的滲透，包括晚近羅馬在內(nèi)各國或地區(qū)民法逐漸強(qiáng)化了對(duì)承租人利益的維護(hù)力度，從而針對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)，近代民法規(guī)定，租賃物所有權(quán)在租賃期間內(nèi)的轉(zhuǎn)移不得影響承租人的承租權(quán)，受讓租賃物的第三人成為原租賃合同的出租人，該第三人不得解除原租賃合同，即承租人不同意解除合同，該租賃合同對(duì)第三人依然有效，不得消滅。

第十四章租賃合同【答案解析】（1）王某的請(qǐng)求不合理。第十這一法律現(xiàn)象被稱之為“租賃權(quán)物權(quán)化”或“債權(quán)物權(quán)化”。我國也一貫承認(rèn)“買賣不破租賃”原則，其中，《合同法》第229條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！保?）在本案中，田某在出售住房時(shí)，錢某表示不行使優(yōu)先購買權(quán)，而王某也被告知該房屋已經(jīng)出租，因此，買賣合同合法有效。但王某以房屋所有權(quán)人的身份要求確認(rèn)租賃合同失效，并判決錢某搬家騰房違背了“買賣不破租賃”原則，因而是不合理的?！敬鸢附馕觥?/p>

第十四章租賃合同這一法律現(xiàn)象被稱之為“租賃權(quán)物權(quán)化”或“債權(quán)物權(quán)化”。我國也

第十五章

融資租賃合同

第十五章融資租賃合同第十五章融資租賃合同第十五章32【本章內(nèi)容提示】

所謂融資租賃合同，是指當(dāng)事人之間約定，出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。本章主要介紹合同訂立和合同成立的概念、合同成立的方式、合同的條款、合同的形式、合同成立的時(shí)間和地點(diǎn)以及締約上過失責(zé)任等。要求熟悉合同的訂立程式及合同成立的法律效力，掌握要約承諾中的基本概念和基本制度，掌握合同的各種形式要件和必要條款，了解格式合同的概念及其特點(diǎn)，掌握締約過失責(zé)任的概念及其構(gòu)成要件。

第十五章融資租賃合同【本章內(nèi)容提示】所謂融資租賃合同，是指當(dāng)事人之間約定【知識(shí)結(jié)構(gòu)簡圖】融資租賃合同融資雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)融資租賃合同概述融資租賃合同產(chǎn)生與特征與類似合同的辨析融資租賃合同的終止出賣人與出租人間的買賣合同出租人與承租人間融資性租賃合同產(chǎn)生特征終止的原因租賃物歸屬

第十五章融資租賃合同【知識(shí)結(jié)構(gòu)簡圖】融資租融資雙方當(dāng)事融資租賃合同概述融資租賃合

第一節(jié)

融資租賃合同概述

第十五章融資租賃合同第一節(jié)融資租賃合同概述第十五章35（一）融資租賃合同的概念

融資租賃合同，是指當(dāng)事人之間約定，出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。

承租人出租人出賣人出租選擇買賣第十五章融資租賃合同（一）融資租賃合同的概念融資租賃合同，是指當(dāng)一、融資租賃合同的產(chǎn)生與特征

二、與類似合同的辨析三、融資租賃合同的終止（二）融資租賃合同的概述

第十五章融資租賃合同一、融資租賃合同的產(chǎn)生與特征（二）融資租賃合同的概述（三)融資租賃合同特征：

融資租賃合同是以融資為目的，以融物為手段的合同

融資租賃合同的租金具有特殊性融資租賃合同的主體具有特殊性

融資租賃合同的標(biāo)的物具有特殊性

第十五章融資租賃合同（三)融資租賃合同特征：第十五章（四）融資租賃合同的終止1．終止的原因與租賃合同一樣，融資租賃合同也得基于租賃期限的屆滿、合同的解除等原因而終止。但就合同終止的原因而言，融資租賃合同與租賃合同有一重大區(qū)別：在租賃合同中，如沒有特殊約定，一旦租賃物因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由歸于消滅，租賃合同即終止。在融資租賃合同中，由于租賃物毀損滅失致合同無法繼續(xù)履行的風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)事人沒有特別約定時(shí)，由承租人負(fù)擔(dān)，因而，即使是租賃物因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由而歸于消滅，承租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)支付租金的義務(wù)，合同并未終止。這一區(qū)別是由融資租賃合同的融資屬性所決定的。（四）融資租賃合同的終止1．終止的原因第二節(jié)融資租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

第十五章融資租賃合同第二節(jié)融資租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)第十40融資租賃合同的效力，是指生效融資租賃合同所具有的法律約束力。它主要是通過融資租賃合同的各方當(dāng)事人所享有的權(quán)益和所負(fù)擔(dān)的義務(wù)來具體體現(xiàn)。（一）出賣人與出租人之間所訂立的買賣合同（二）出租人與承租人之間所訂立的融資性租賃合同

第十五章融資租賃合同融資租賃合同的效力融資租賃合同的效力，是指生效融資租賃合同所具有的法律約束力出租人的義務(wù)：購買租賃物向出賣人支付貨款在租賃期間內(nèi)，保證承租人的設(shè)備使用權(quán)協(xié)助承租人向出賣人索賠

第十五章融資租賃合同出租人的義務(wù)：第十五章承租人的義務(wù)：租賃物的接受、驗(yàn)收、通知義務(wù)租賃物的使用、保管、維修、保險(xiǎn)義務(wù)交付租金的義務(wù)支付損害賠償金的義務(wù)

第十五章融資租賃合同承租人的義務(wù)：租賃物的接受、驗(yàn)收、通知義務(wù)

簡述融資租賃合同中承租人解除權(quán)性質(zhì)的具體體現(xiàn)？在一般租賃合同中，承租人基于一定事由可行使單方解除權(quán)。但在融資租賃合同中，承租人的這種單方解除權(quán)受到限制，承租人必須嚴(yán)格遵守合同，在租賃期間屆滿前一般不得解除合同。這種限制主要體現(xiàn)在以下情形中：（1）租賃物毀損滅失時(shí)。由于融資租賃合同具有非繼續(xù)性，租金并非是使用收益的對(duì)價(jià)，而是融資的對(duì)價(jià)，只要出租人履行出資義務(wù)，承租人就必須支付租金，即使租賃物因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由毀損滅失，承租人也不得以此為由拒付租金，解除合同。（2）租賃物有瑕疵時(shí)。在融資租賃合同中，除承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物等情況外，租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任由出賣人承擔(dān)，承租人不得以租賃物存在瑕疵為由行使解除權(quán)，只能通過向出賣人索賠來尋求救濟(jì)。難點(diǎn)追問

第十五章融資租賃合同簡述融資租賃合同中承租人解除權(quán)性質(zhì)的具體體現(xiàn)？難點(diǎn)【前沿提示】1.關(guān)于融資租賃合同中出賣人的權(quán)利與義務(wù)。答：（1）融資租賃合同中出賣人的主要權(quán)利是向出租人（租賃公司）收取貨款。值得注意的是，此處的出賣人收取價(jià)金與一般的買賣合同有所不同，即其收取價(jià)款須以先向承租人交付標(biāo)的物為前提。（2）融資租賃合同中出賣人的義務(wù)主要有：①交付租賃物的義務(wù)。在融資租賃合同中，由于承租人享有選擇、驗(yàn)收租賃物的權(quán)利，并負(fù)擔(dān)除支付價(jià)款以外的買受人的所有義務(wù)，承租人才是買賣合同的真正買受人，因而出賣人無須向買受人（出租人）交付，只須向承租人交付，出賣人向承租人履行租賃物交付義務(wù)還是其收取貨款的前提。②瑕疵擔(dān)保責(zé)任。出賣人作為買賣合同的真正當(dāng)事人，還須承擔(dān)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

第十五章融資租賃合同【前沿提示】1.關(guān)于融資租賃合同中出賣人的權(quán)利與義務(wù)。

1、簡述融資租賃合同的特征？

2、簡述融資租賃合同與分期付款買賣、買賣合同及一般租賃合同的區(qū)別？

3、簡述融資租賃合同解除時(shí)出租人的取回權(quán)？【思考題】

第十五章融資租賃合同【思考題】第十五章【案例分析14-2】

某市長華設(shè)備租賃公司與新達(dá)機(jī)械廠簽訂了一份融資租賃合同，雙方在合同中約定：根據(jù)該合同及新達(dá)機(jī)械廠的要求，出租人長華設(shè)備租賃公司從法國進(jìn)口一套生產(chǎn)農(nóng)機(jī)配件的設(shè)備，租賃給新達(dá)機(jī)械廠，租期4年，自2000年3月15日起至2004年3月14日止，租金總額為40萬元，分4次交付，每年1次，如果未按期支付當(dāng)期租金，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延利息，并賠償損失。在該租賃合同簽訂后，長華設(shè)備租賃公司從法國進(jìn)口了該成套設(shè)備，經(jīng)新達(dá)機(jī)械廠聘請(qǐng)專家檢驗(yàn)，該設(shè)備質(zhì)量合格，于是如期交付新達(dá)機(jī)械廠安裝使用。但在該設(shè)備投產(chǎn)后，因市場因素致使原材料價(jià)格不斷上漲，最終使新達(dá)機(jī)械廠生產(chǎn)的農(nóng)機(jī)配件的銷售形勢(shì)直線下降。

第十五章融資租賃合同【案例分析14-2】某市長華設(shè)備租賃公司與新達(dá)機(jī)械廠簽訂了因此，新達(dá)機(jī)械廠在連續(xù)支付2期租金后，實(shí)在無能力繼續(xù)支付。合同到期后，長華設(shè)備租賃公司向新達(dá)機(jī)械廠多次催討所欠租金20萬元及遲延利息，均遭新達(dá)機(jī)械廠以合同中所約定的租金太高為由加以拒絕。于是，長華設(shè)備租賃公司向人民法院起訴，請(qǐng)求新達(dá)機(jī)械廠按照合同的約定支付尚欠租金及遲延利息。問：長華設(shè)備租賃公司的請(qǐng)求是否合理？為什么？【案例分析14-2】因此，新達(dá)機(jī)械廠在連續(xù)支付2期租金后，實(shí)在無能力繼續(xù)支付。合【參考答案】（1）長華設(shè)備租賃公司的請(qǐng)求合理。（2）融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。融資租賃合同是以融資為主要機(jī)能，集融資與融物為一體的新型信貸方式。在融資租賃合同中，出租人不僅僅向承租人提供租賃物，更重要的是，承租人為了取得對(duì)租賃物的使用收益，以分期支付租金為對(duì)價(jià)，獲得出租人按其指示出資購買的租賃物，以解決其一次性購買標(biāo)的物資金不足的難題，達(dá)到融資目的。從這個(gè)角度來看，融資租賃具有借貸的性質(zhì)，故融資租賃合同中的租金，和一般租賃合同中的租金在性質(zhì)上有根本的區(qū)別。在一般租賃合同中，租金被看作出租人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物使用收益權(quán)的對(duì)價(jià)，即租金具有融物的性質(zhì)；而融資租賃合同的租金并不是承租人使用租賃物的對(duì)價(jià)，而相當(dāng)于出租人購買租賃物支付的價(jià)金本息及可得利益的分期付款?！緟⒖即鸢浮浚?）長華設(shè)備租賃公司的請(qǐng)求合理?！緟⒖即鸢浮恳虼?，我國《合同法》第248條有明文規(guī)定：“承租人應(yīng)按照約定支付租金。承租人在經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。”（3）在本案中，長華設(shè)備租賃公司與新達(dá)機(jī)械廠簽訂的是一份融資租賃合同，其與一般租賃合同有本質(zhì)的區(qū)別，其租金高于一般的租賃合同正是融資租賃合同的特殊性的體現(xiàn)，故新達(dá)機(jī)械廠以雙方約定的租賃太高拒絕支付違反了法律的規(guī)定，而長華設(shè)備租賃公司請(qǐng)求新達(dá)機(jī)械廠按照合同的約定支付尚欠租金及遲延利息合理。

第十五章融資租賃合同【參考答案】因此，我國《合同法》第248條有明文規(guī)定：“承租第十六章

承攬合同

第十六章承攬合同第十六章承攬合同第十六章51【本章內(nèi)容提示】

本章主要介紹承攬合同訂立和承攬合同成立的概念、承攬合同的特征、承攬合同的風(fēng)險(xiǎn)等。通過本章節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解并掌握承攬合同的概念、特征、效力，理解承攬合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)及承攬合同因解除而終止，了解承攬合同與其他類似合同的區(qū)別。第十六章承攬合同【本章內(nèi)容提示】本章主要介紹承攬合同訂立和承攬合同【知識(shí)結(jié)構(gòu)簡圖】承攬合同承攬合同概述承攬合同當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)承攬合同的風(fēng)險(xiǎn)締約過失責(zé)任承攬合同概念和特征承攬合同的種類承攬合同的終止承攬人的義務(wù)定做人的義務(wù)原材料風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)關(guān)于工作成果的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)特征概念締約過失責(zé)任的構(gòu)成要件締約過失責(zé)任的類型定做人的風(fēng)險(xiǎn)承攬人的風(fēng)險(xiǎn)第十六章承攬合同【知識(shí)結(jié)構(gòu)簡圖】承攬承攬合承攬合同當(dāng)事承攬合同的風(fēng)險(xiǎn)締約過失第一節(jié)

承攬合同概述

第十六章承攬合同第一節(jié)承攬合同概述第十六章54一、承攬合同的概念：

承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作、交付工作成果，定作人給付報(bào)酬的合同。完成并交付工作成果的人是承攬人，支付報(bào)酬的人稱為定作人。

承攬合同以完成一定工作為目的承攬人完成工作的獨(dú)立性定作物的特定性承攬合同為諾成合同承攬合同為有償合同加工合同定作合同修理合同復(fù)制合同測試合同檢驗(yàn)合同二、承攬合同具有以下特征：三、承攬合同的種類：

第十六章承攬合同一、承攬合同的概念：承攬合同是承攬人按照定作人的要【案例16-1】甲公司（樓主）給乙公司（清潔公司）一筆錢，雇乙公司擦樓，樓很高，就用安全帶把10個(gè)清潔工人吊在上面，其中有3個(gè)工人想省事，把3個(gè)安全帶系在一個(gè)樁上了，誰知一陣風(fēng)刮過，3個(gè)人掉了下來，正好有一個(gè)過路人在仰頭觀望，這3個(gè)人就砸在了這個(gè)人的身上，造成3傷1死的結(jié)果，請(qǐng)問，應(yīng)當(dāng)由誰來承擔(dān)責(zé)任?分析：這應(yīng)該由乙公司來承擔(dān)責(zé)任，這是承攬合同，甲、乙公司之間沒有安全上的監(jiān)督管理關(guān)系，乙獨(dú)立完成工作。假如，樓主請(qǐng)清潔公司，他從勞務(wù)市場找了10個(gè)農(nóng)民工或者用自己的工人擦樓，那么樓主自己承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)闃侵魇枪蛡蚝贤械墓椭鳌?/p>

第十六章承攬合同【案例16-1】甲公司（樓主）給乙公司（清潔公司）一筆錢，雇四、承攬合同的終止1．定作人的任意解除權(quán)。定作人可以隨時(shí)解除承攬合同，造成承攬人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。2．承攬合同因當(dāng)事人一方嚴(yán)重違約而解除。(1)承攬人未依約按時(shí)完成合同工作義務(wù)而使其工作于定作人已無意義的；(2)承攬人未經(jīng)定作人同意將承攬合同的主要工作轉(zhuǎn)由第三人完成的；(3)定作人在檢驗(yàn)監(jiān)督中發(fā)現(xiàn)承攬人工作中存在問題，經(jīng)向承攬人提出，而承攬人拒不更改的；(4)定作人未盡到協(xié)助義務(wù)，經(jīng)承攬人通知仍不履行的等等。以上各種情況出現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人均可行使合同解除權(quán)，有損害存在的并可同時(shí)請(qǐng)求損害賠償。

第十六章承攬合同四、承攬合同的終止1．定作人的任意解除權(quán)。定作人可以隨時(shí)解除第二節(jié)

承攬合同當(dāng)事人的主要權(quán)利和義務(wù)

第十六章承攬合同第二節(jié)承攬合同當(dāng)事人第十六章58完成承攬工作的義務(wù)接受或依約提供材料的義務(wù)承攬人的義務(wù)接受檢驗(yàn)和監(jiān)督的義務(wù)交付工作成果的義務(wù)保密義務(wù)和通知義務(wù)支付價(jià)款的義務(wù)定作人的協(xié)助義務(wù)定作人的義務(wù)第十六章承攬合同對(duì)比記憶完成承攬工作的義務(wù)接受或依約提供材料的義務(wù)承攬人的義務(wù)接【案例16-2】某服裝公司按某銷售公司的圖樣和要求，用自己的布料為銷售公司制作了一批工作服。由于疏忽，雙方在合同中沒有寫明銷售公司何時(shí)支付報(bào)酬。當(dāng)服裝公司將全部工作服制作完畢后，銷售公司刻手全部服裝提走，并表示要年底付帳。服裝公司拒絕銷售公司提貨。請(qǐng)問：應(yīng)當(dāng)何時(shí)支付報(bào)酬?服裝公司拒絕銷售公司提貨是行使履行抗辯權(quán)，還是行使留置權(quán)?分析：根據(jù)《合同法》第263條的規(guī)定，銷售公司應(yīng)當(dāng)在提貨的時(shí)候支付報(bào)酬。服裝公司使用的是自己的原材料制作工作服的，在交付之前，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。而留置是留置他人的財(cái)產(chǎn)，不能留置自己的財(cái)產(chǎn)。因此，服裝公司行使的不是留置權(quán)，而是《合同法》第66條規(guī)定的同時(shí)履行抗辯權(quán)。

第十六章承攬合同【案例16-2】某服裝公司按某銷售公司的圖樣和要求，用自己的第三節(jié)承攬合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

第十六章承攬合同第三節(jié)承攬合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)第十六章61風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問題法規(guī)現(xiàn)狀我國《合同法》雖沒有明文規(guī)定承攬合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問題，但規(guī)定其他合同在法律和當(dāng)事人沒有明確規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)參照買賣合同確定其權(quán)利義務(wù)。所以，買賣合同中有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的規(guī)定也可以說具有一般規(guī)定的特點(diǎn)。我國《民法通則》雖沒有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)作出規(guī)定，但實(shí)踐中長期適用的是所有權(quán)說。根據(jù)《合同法》對(duì)買賣合同中風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的規(guī)定可知，我國《合同法》中風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的確定是以標(biāo)的物交付為主要標(biāo)準(zhǔn)的。具體到承攬合同中，風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的確定應(yīng)區(qū)分原材料和工作成果而不同。風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問題法規(guī)現(xiàn)狀我國《合同法》雖沒有明文規(guī)定ThemeGallery

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第十六章承攬合同形象表述ThemeGalleryisDesignInc.The一、關(guān)于原材料的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

（一）定作人提供材料時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)由定作人提供的材料發(fā)生毀損滅失，各國民法典一般都規(guī)定，承攬人對(duì)此不承擔(dān)毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)。我國《合同法》對(duì)此沒有作出明確的規(guī)定，但在《合同法》的起草過程中，對(duì)于承攬合同中由定作人提供材料的風(fēng)險(xiǎn)是采取交付移轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)則，還是由所有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)則，存在不同的觀點(diǎn)另外，從《合同法》對(duì)買賣合同中風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)所采取交付主義的規(guī)則看，由定作人提供材料的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)以交付為標(biāo)準(zhǔn)確定。即在交付承攬人之前，由定作人承擔(dān)，在交付承攬人之后，由承攬人承擔(dān)。

第十六章承攬合同一、關(guān)于原材料的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)（一）定作人提供材料時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)（二）承攬人提供材料時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)承攬人提供材料時(shí)，在承攬工作所需的原材料轉(zhuǎn)化為工作成果之前，與定作人無關(guān)，原材料毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由承攬人自己承擔(dān)，是無疑的。因承攬人提供材料的目的，是為了獲取報(bào)酬和材料費(fèi)，對(duì)材料的保管于其有切身利益。從風(fēng)險(xiǎn)和利益應(yīng)相一致的原則出發(fā)，由承攬人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是非常合理的。

第十六章承攬合同（二）承攬人提供材料時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)承攬人提供材料時(shí)，二、關(guān)于工作成果的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，承攬合同工作成果的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，以交付為標(biāo)準(zhǔn)確定。在交付前由承攬人承擔(dān)，在交付后由定作人承擔(dān)，因此確定工作成果的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，實(shí)際上就是確定工作成果是否交付，定作人自提貨物的，以承攬人通知定作人的提貨日期為交付日期，但應(yīng)考慮定作人必要的在途時(shí)間，提貨地點(diǎn)為承攬人完成工作的地方，或者雙方約定的其他地方；承攬人送貨上門的，定作人實(shí)際接收的日期為交付日期，交付地點(diǎn)為定作人所在地，或者當(dāng)事人雙方約定其他地方；承攬人代辦托運(yùn)的，以承運(yùn)簽發(fā)單上記載的日期為交付日期，運(yùn)輸部門接收貨物的地點(diǎn)為交付地點(diǎn)。定作人受領(lǐng)遲延，實(shí)際上是一種違約行為，因定作人受領(lǐng)遲延所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由定作人承擔(dān)。根據(jù)這一原則來確定工作成果的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，避免了確定工作成果所有權(quán)時(shí)的繁瑣，更為簡便易行。

第十六章承攬合同二、關(guān)于工作成果的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，承攬合同【難點(diǎn)追問】1.承攬合同與買賣合同有哪些主要區(qū)別？

第十六章承攬合同答：承攬合同與買賣合同的主要區(qū)別在于：（1）承攬合同中轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)并不是承攬人的主要義務(wù)，而是承攬人完成工作后的一種附隨義務(wù)；在買賣合同中移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的所有權(quán)是出賣人的主要義務(wù)。（2）承攬合同中的標(biāo)的物只能是承攬人嚴(yán)格按照定作人的要求而完成的工作成果，為特定物；而買賣合同的標(biāo)的物只是雙方約定的出賣人應(yīng)交付的物，可以是特定物，也可以是種類物。（3）承攬合同的定作人不僅要向承攬人提出對(duì)標(biāo)的物的特殊要求，有時(shí)還須提供原材料，由承攬人加工制作，而且有權(quán)在不影響承攬人工作的情況下，對(duì)其工作情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查；而買賣合同的買受人僅有權(quán)請(qǐng)求出賣人按約定的條件交付標(biāo)的物，無權(quán)過問對(duì)方的生產(chǎn)經(jīng)營或標(biāo)的物由誰完成等事項(xiàng)。（4）承攬合同在工作成果完成前，只能由承攬人自己承擔(dān)工作物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)；而在買賣合同中，當(dāng)事人可以約定自合同成立時(shí)起標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)即轉(zhuǎn)由買受人負(fù)擔(dān)?！倦y點(diǎn)追問】1.承攬合同與買賣合同有哪些主要區(qū)別？【難點(diǎn)追問】2.簡述承攬合同法定終止的事由？答：作為適用合同法總則的結(jié)果，承攬合同可因合同終止的一般事由而終止。此外，基于承攬合同的性質(zhì)，其還具有以下法定事由：（1）承攬人死亡或者失去工作能力；（2）定作人死亡且繼承人不需要該項(xiàng)工作；（3）承攬人或者定作人被宣告破產(chǎn)。

第十六章承攬合同【難點(diǎn)追問】2.簡述承攬合同法定終止的事由？【前沿提示】答：（1）承攬合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，是指在承攬工作完成中，工作成果或原材料因不可歸責(zé)于當(dāng)事人任何一方的事由而毀損滅失，其損失由誰承擔(dān)的問題，（2）承攬合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)應(yīng)分以下幾種情況：①工作成果須實(shí)際交付。在工作成果交付前發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的，由承攬人負(fù)擔(dān)；交付后發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的，由定作人負(fù)擔(dān)。工作成果的毀損滅失發(fā)生在定作人受領(lǐng)遲延后的，則應(yīng)由定作人承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)。②工作成果無須實(shí)際交付的，在工作完成前發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)由承攬人負(fù)擔(dān)；在工作完成后發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，則由定作人員負(fù)擔(dān)。③原料、材料由定作人提供而意外毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)。定作人提供的材料在承攬人占有下意外毀損滅失的，應(yīng)區(qū)別材料的所有權(quán)歸于何方，由材料的所有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。承攬人占有定作人提供的材料，如因可歸責(zé)于承攬人的事由毀損滅失，承攬人當(dāng)然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，這是由承攬人的保管義務(wù)所決定的。但在該材料因不可抗力毀損滅失時(shí)，卻不應(yīng)由承攬人承擔(dān)責(zé)任。

試論承攬合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則

第十六章承攬合同【前沿提示】答：（1）承攬合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，是指在承攬工作完成【思考題】1.簡述承攬合同的特征？2.承攬合同包括哪些主要類型？3.承攬合同中定作人的權(quán)利與義務(wù)？

第十六章承攬合同【思考題】1.簡述承攬合同的特征？第十六章【案例分析】某市陽光裝修公司遠(yuǎn)近聞名，業(yè)務(wù)繁忙。2001年4月5日，章某為裝修新房，與陽光裝修公司簽訂一份承攬合同。合同約定：裝修材料由章某提供，陽光裝修公司幫助購買，裝修費(fèi)4萬元，裝修期限4個(gè)月，自2001年4月25日起至8月24日止，房屋裝修設(shè)計(jì)必須經(jīng)章某同意。陽光裝修公司在設(shè)計(jì)好圖紙后，與章某進(jìn)行協(xié)商，并按照章某的意見進(jìn)行了修改。但在裝修之前，因陽光裝修公司又接到三家大公司的室內(nèi)裝修業(yè)務(wù)，而且工期也比較急，故陽光裝修公司將章某的房屋裝修委托長達(dá)裝修公司進(jìn)行裝修。4月20日，章某發(fā)現(xiàn)裝修自己新房的不是陽光裝修公司，因此，其認(rèn)為陽光裝修公司違約，提出解除合同。但陽光裝修公司認(rèn)為長達(dá)裝修公司的業(yè)務(wù)能力和自己相當(dāng)，而且也是按照陽光裝修公司設(shè)計(jì)并經(jīng)章某同意的圖紙裝修的，不會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問題，因此，其拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。章某向人民法院起訴，請(qǐng)求解除裝修合同。

問：章某是否有權(quán)解除合同？為什么？

第十六章承攬合同【案例分析】某市陽光裝修公司遠(yuǎn)近聞名，業(yè)務(wù)繁忙。2001年【參考答案】

（1）章某有權(quán)解除合同。（2）承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作、交付工作成果，由定作人支付報(bào)酬的合同。承攬合同的定作人需要的是具有特定性的標(biāo)的物，因此定作人必定是根據(jù)設(shè)備狀況、技術(shù)水平、勞力等條件來選擇承攬人的，定作人注重的是特定承攬人的工作條件和技能。因此，我國《合同法》第253條規(guī)定：“承攬人應(yīng)當(dāng)以自己的設(shè)備、技術(shù)和勞力，完成主要工作，但當(dāng)事人另有約定的除外。承攬人將其承攬的主要工作交由第三人完成的，應(yīng)當(dāng)就該第三人完成的工作成果向定作人負(fù)責(zé)；未經(jīng)定作人同意的，定作人也可以解除合同。”在本案中，章某與陽光裝修公司訂立裝修新房的承攬合同，承攬人是陽光裝修公司，但陽光裝修公司在未經(jīng)章某同意的情況下卻將裝修工作委托給長達(dá)裝修公司完成，故而章某有權(quán)解除合同。

第十六章承攬合同【參考答案】（1）章某有權(quán)解除合同。第十六

第十七章

建設(shè)工程合同

第十七章建設(shè)工程合同第十七章建設(shè)工程合同第十七章73【本章內(nèi)容提示】

合同的訂立是當(dāng)事人就合同主要條款達(dá)成合意的過程。本章主要介紹合同訂立和合同成立的概念、合同成立的方式、合同的條款、合同的形式、合同成立的時(shí)間和地點(diǎn)以及締約上過失責(zé)任等。要求熟悉合同的訂立程式及合同成立的法律效力，掌握要約承諾中的基本概念和基本制度，掌握合同的各種形式要件和必要條款，了解格式合同的概念及其特點(diǎn)，掌握締約過失責(zé)任的概念及其構(gòu)成要件。

第十七章建設(shè)工程合同【本章內(nèi)容提示】合同的訂立是當(dāng)事人就合同主要條款【知識(shí)結(jié)構(gòu)簡圖】建筑工程合同建筑工程合同概述當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)建設(shè)工程合同的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)建筑工程合同概論特征建筑工程合同的訂立分包合同的訂立風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)防范承包人合同義務(wù)發(fā)包人合同義務(wù)定義處理對(duì)策風(fēng)險(xiǎn)跟蹤特征承包人損害賠償責(zé)任常見風(fēng)險(xiǎn)

第十七章建設(shè)工程合同【知識(shí)結(jié)構(gòu)簡圖】建筑工建筑工程合同概述當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)建設(shè)工程第一節(jié)建設(shè)工程合同概述建設(shè)工程合同是指承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同。建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同。建設(shè)工程實(shí)行監(jiān)理的，發(fā)包人也應(yīng)與監(jiān)理人訂立委托監(jiān)理合同。

合同主體的限定性

合同標(biāo)的的限定性合同管理的特殊性合同形式的要式性合同訂立的計(jì)劃性和程序性

建設(shè)工程勘察合同建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同建設(shè)工程施工合同

建設(shè)工程合同具有以下特征：建設(shè)工程合同的種類：建設(shè)工程合同的概念：

第十七章建設(shè)工程合同第一節(jié)建設(shè)工程合同概述建設(shè)工程合同是指承包二、建設(shè)工程合同的訂立對(duì)于建設(shè)工程合同的訂立，法律提倡該類合同的簽訂采用招標(biāo)投標(biāo)形式進(jìn)行。建設(shè)工程合同招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循“公開、公平、公正”三原則。主要采取兩種形式：1．發(fā)包方與承包方就整個(gè)建設(shè)工程從勘察、設(shè)計(jì)到施工簽訂總承包協(xié)議，由承包方對(duì)整個(gè)建設(shè)工程負(fù)責(zé)。2．由發(fā)包方分別與勘察人、設(shè)計(jì)人、施工人簽訂勘察、設(shè)計(jì)、施工合同，實(shí)行平行發(fā)包。

第十七章建設(shè)工程合同二、建設(shè)工程合同的訂立對(duì)于建設(shè)工程合同的訂立，法三、分包合同的訂立1．建設(shè)工程的分包與轉(zhuǎn)包。分包，是指工程的承包方（含勘查人、設(shè)計(jì)人、施工人）經(jīng)發(fā)包人同意后，依法將其承包的部分工程交給第三人完成的行為。轉(zhuǎn)包是指施工單位以營利為目的，將承包的工程轉(zhuǎn)包給其他的施工單位，不對(duì)工程承擔(dān)任何法律責(zé)任的行為。合同法禁止轉(zhuǎn)包。第十七章建設(shè)工程合同三、分包合同的訂立1．建設(shè)工程的分包與轉(zhuǎn)包。分包，是指工程的三、分包合同的訂立2．分包的法律適用按照合同法和建筑法的規(guī)定，建設(shè)工程合同的承包方、勘察人、設(shè)計(jì)人、施工人與第三人簽訂分包合同，必須具備以下條件：（1）工程分包須經(jīng)過發(fā)包人的同意，承包人將自己承包的部分工作交由第三人完成，第三人就其完成的工作成果與總承包人或者勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人向發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。（2）建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由承包人自行完成。禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給他人，禁止承包單位將其承包的全部工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給他人。（3）分包人須具備相應(yīng)的建設(shè)資質(zhì)條件，且只能分包一次。第十七章建設(shè)工程合同三、分包合同的訂立2．分包的法律適用第十第二節(jié)建設(shè)工程合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)容忍義務(wù)通知義務(wù)損害賠償責(zé)任

承包人的義務(wù)協(xié)助義務(wù)驗(yàn)收義務(wù)支付價(jià)款義務(wù)發(fā)包人的義務(wù)

第十七章建設(shè)工程合同第二節(jié)建設(shè)工程合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)容忍義務(wù)承包人的義務(wù)協(xié)助義第三節(jié)建設(shè)工程合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

含義：在工程項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)的能夠預(yù)見的但不能確定的因素。其中既包括了不可歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人的事由而使標(biāo)的物遭受毀損、滅失的情形，也包括了應(yīng)該歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人的事由而使標(biāo)的物遭受毀損、滅失的情形風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則：“交付”主義風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)原則的例外：1、例外情形2、不可抗力適用的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)方式

第十七章建設(shè)工程合同第三節(jié)建設(shè)工程合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)【建設(shè)工程合同的相關(guān)點(diǎn)】一、建設(shè)工程合同常見風(fēng)險(xiǎn)二、建設(shè)工程合同的風(fēng)險(xiǎn)分析三、建設(shè)合同中的風(fēng)險(xiǎn)防范四、建設(shè)合同風(fēng)險(xiǎn)處理的對(duì)策五、風(fēng)險(xiǎn)跟蹤,實(shí)行動(dòng)態(tài)管理

第十七章建設(shè)工程合同【建設(shè)工程合同的相關(guān)點(diǎn)】第十七章一、建設(shè)工程合同常見風(fēng)險(xiǎn)1．違反建設(shè)工程的法定程序。2．合同主體不合法。3．借用營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。4．越級(jí)承包。5．非法發(fā)包、轉(zhuǎn)包或分包。6．固定價(jià)格約定合同。7．墊資。8．材料供應(yīng)。9．工程賠償。

第十七章建設(shè)工程合同一、建設(shè)工程合同常見風(fēng)險(xiǎn)1．違反建設(shè)工程的法定程序。二、建設(shè)工程合同的風(fēng)險(xiǎn)分析1、合同中已明確規(guī)定乙方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。大量的承包工程合同中都有對(duì)乙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的條款規(guī)定。2、合同條文不完整，隱含潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

3、合同中僅對(duì)一方規(guī)定了約束性條款的不利合同風(fēng)險(xiǎn)

第十七章建設(shè)工程合同二、建設(shè)工程合同的風(fēng)險(xiǎn)分析1、合同中已明確規(guī)定乙方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)三、建設(shè)合同中的風(fēng)險(xiǎn)防范1、做好合同簽訂前的調(diào)查工作2、合同文本應(yīng)當(dāng)完整、全面3、加強(qiáng)合同履行時(shí)管理4、合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)5、加強(qiáng)從業(yè)人員的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)

第十七章建設(shè)工程合同三、建設(shè)合同中的風(fēng)險(xiǎn)防范1、做好合同簽訂前的調(diào)查工作四、建設(shè)合同風(fēng)險(xiǎn)處理的對(duì)策

1、采取組織措施2、采取技術(shù)措施3、采取經(jīng)濟(jì)措施

4、加強(qiáng)索賠管理5、組建聯(lián)合體，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)6、爭取對(duì)風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)會(huì)7、當(dāng)履約比毀約損失更大時(shí)，果斷毀約

第十七章建設(shè)工程合同四、建設(shè)合同風(fēng)險(xiǎn)處理的對(duì)策1、采取組織措施第十五、風(fēng)險(xiǎn)跟蹤,實(shí)行動(dòng)態(tài)管理

1、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)跟蹤,可以及時(shí)掌握風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生、發(fā)展的各種情況。當(dāng)發(fā)現(xiàn)與事先預(yù)料有較大出入時(shí),可及早采取新的對(duì)策,調(diào)整工程安排,以控制風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展。

2、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)跟蹤,及時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失情況及采取的對(duì)策效果進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展趨勢(shì)和結(jié)果有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí),以便采取果斷措施。

3、在合同風(fēng)險(xiǎn)跟蹤過程中,可能會(huì)發(fā)現(xiàn)新的索賠機(jī)會(huì),為反索賠作準(zhǔn)備工作。

4、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)跟蹤,可以積累大量的防止或減少風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際資料,為制定新的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策,簽定對(duì)自己有利的合同提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

第十七章建設(shè)工程合同五、風(fēng)險(xiǎn)跟蹤,實(shí)行動(dòng)態(tài)管理1、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)跟蹤,可以及時(shí)掌握【思考題】簡述建設(shè)工程合同的特征？簡述建設(shè)工程分包合同的生效要件？

第十七章建設(shè)工程合同【思考題】簡述建設(shè)工程合同的特征？第十七章【案例分析】

某市一私營企業(yè)A公司，投資建設(shè)辦公樓、廠房工程。2004年1月，A公司要求B建筑公司等4家建筑公司對(duì)辦公樓工程進(jìn)行了報(bào)價(jià)，經(jīng)A公司認(rèn)為B公司報(bào)價(jià)較為合適，隨即雙方進(jìn)行了談判，同年2月20日A公司與B公司簽訂了建設(shè)工程施工合同（備案合同）。該建筑工程施工合同第三部分專用條款23.2“本合同價(jià)款采用固定價(jià)格方式確定。合同價(jià)款中包括的風(fēng)險(xiǎn)范圍：國家和地方行業(yè)行政法規(guī)或有關(guān)政策變化；市場材料、設(shè)備、人工價(jià)格的調(diào)整；承包人因工程量漏計(jì)等各種原因報(bào)價(jià)偏低、施工技術(shù)措施變化及相應(yīng)增加的工程費(fèi)用因素、施工期內(nèi)特別氣候因素的干擾等。工程價(jià)格為人民幣1200萬元?！睘檫M(jìn)一步明確雙方的權(quán)利義務(wù)，A、B兩公司于2月25日又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，同時(shí)該補(bǔ)充協(xié)議第23條合同價(jià)款及調(diào)整明確了：“風(fēng)險(xiǎn)范圍以外合同價(jià)款調(diào)整方法：當(dāng)發(fā)生施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)變更或經(jīng)工程師確認(rèn)、發(fā)包人簽證認(rèn)可的工程變更，可調(diào)整合同價(jià)格?！痹撗a(bǔ)充合同第43條：“甲、乙雙方明確承諾以本補(bǔ)充建筑工程施工合同為執(zhí)行依據(jù)?！蓖瑫r(shí)該補(bǔ)充合同還包括7個(gè)附件，其中附件五編標(biāo)答疑第5條明確約定“材料價(jià)格按04年第一期價(jià)格信息預(yù)算（其中鋼材、水泥價(jià)格按照合同工期內(nèi)前七期價(jià)格信息的平均值作決算調(diào)整。）”。

第十七章建設(shè)工程合同【案例分析】某市一私營企業(yè)A公司，投資建設(shè)辦公樓、廠房工程【案例分析】依據(jù)上述合同及相關(guān)文件，B公司在以上工程竣工后，即按照合同的預(yù)定以及補(bǔ)充協(xié)議的規(guī)定制作好竣工決算書交給A公司要求其支付工程款，因?yàn)樵谠摴こ淌┕み^程中鋼材及水泥等材料價(jià)格上漲的非常厲害，所以根據(jù)編標(biāo)答疑中關(guān)于鋼材計(jì)水泥價(jià)格的調(diào)整，在該項(xiàng)中增加了50萬的工程款要求A公司支付。A公司則不支付這多余的50萬元，雙方隨即發(fā)生糾紛。B公司以建設(shè)工程施工合同、補(bǔ)充合同及竣工決算書為依據(jù)，向法院起訴要求A公司支付1250萬元工程款。而A公司則主張：備案合同明確約定以固定價(jià)格方式結(jié)算的，也規(guī)定了固定的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程量上的調(diào)整來確定工程決算價(jià)格。

問：1.本該工程的工程價(jià)款是否是固定價(jià)？2.是固定單價(jià)合同還是固定總價(jià)合同？3.以哪份合同及文件作為結(jié)算該工程的依據(jù)？

第十七章建設(shè)工程合同【案例分析】依據(jù)上述合同及相關(guān)文件，B公司在以上工程竣工后，存在兩種不同意見。一種意見認(rèn)為，應(yīng)以備案合同約定的固定價(jià)為依據(jù)來做決算。理由是，備案合同是經(jīng)過公示的，是得到招標(biāo)辦認(rèn)可的，其效力應(yīng)強(qiáng)于當(dāng)事人私下簽訂的補(bǔ)充合同。2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條的規(guī)定也要求，“當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)”。另一種意見認(rèn)為，應(yīng)以補(bǔ)充合同中的約定作為工程決算的依據(jù)。

第十七章建設(shè)工程合同【答案解析】存在兩種不同意見。第十七章第二種意見較為合理。理由如下：（一）本案所涉工程不是《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》所認(rèn)定的必須進(jìn)行的招投標(biāo)活動(dòng)，本案所涉合同也并不屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定需經(jīng)過備案登記才生效的合同，故相應(yīng)合同的效力不應(yīng)以是否作過備案登記來確定；補(bǔ)充合同并不因?yàn)槲磦浒傅怯浂鵁o效。在此情況下，備案登記的合同效力與未登記備案的合同效力并無高下之分。（二）本案應(yīng)適用何法律規(guī)定？因本案所涉工程無明確的招標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)小組、評(píng)標(biāo)方法、開標(biāo)的時(shí)間，因此筆者認(rèn)為并未真正實(shí)施招投標(biāo)活動(dòng)，在法律適用上并不能適用《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的相關(guān)規(guī)定。據(jù)此，筆者認(rèn)為本案既然不能適用《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的相關(guān)規(guī)定，那就應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定來作為定案依據(jù)。（三）補(bǔ)充合同的內(nèi)容是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示（指簽訂合同時(shí)的真實(shí)意思），且不存在效力上的法律否定。本案所涉補(bǔ)充合同不屬于《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效的任何一種情形。【答案解析】第二種意見較為合理。理由如下：【答案解析】第一、該補(bǔ)充合同屬于合同當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不涉及國家利益，不屬于“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，侵害國家利益”的情形。第二、該補(bǔ)充合同的訂立只涉及合同雙主當(dāng)事人的利益，當(dāng)事人訂立、履行該補(bǔ)充合同，不可能損害國家、集體或第三人利益，因而不屬于“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的情形。第三、該補(bǔ)充合同也不存在“以合法形式掩蓋非法目的”的問題。同時(shí)該補(bǔ)充合同第43條明確約定：“甲、乙雙方明確承諾以本補(bǔ)充建筑工程施工合同為執(zhí)行依據(jù)?！彼?，筆者認(rèn)為該工程應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充合同的內(nèi)容作為工程決算的依據(jù)。同時(shí)依據(jù)補(bǔ)充合同附件五編標(biāo)答疑第5條明確約定“材料價(jià)格按04年第一期價(jià)格信息預(yù)算（其中鋼材、水泥價(jià)格按照合同工期內(nèi)前七期價(jià)格信息的平均值作決算調(diào)整。）”縱上所述，筆者認(rèn)為剖析一個(gè)紛繁復(fù)雜的建筑工程施工合同糾紛，應(yīng)當(dāng)從其源頭著手，即應(yīng)先理清該案所應(yīng)適用的法律，繼而認(rèn)清該案所涉的合同及材料的效力高低，從而達(dá)到真正解決問題的目的。

第十七章建設(shè)工程合同【答案解析】第一、該補(bǔ)充合同屬于合同當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不涉及國家利益，

第十四章

租賃合同

第十四章租賃合同第十四章租賃合同94【本章內(nèi)容提示】

租賃合同是日常生活中常見的合同。本章主要介紹租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，房屋租賃的特殊規(guī)定等。要求熟悉租賃合同的訂立程式及租賃合同成立的法律效力，理解租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，掌握房屋租賃合同的特殊規(guī)定等。

第十四章租賃合同【本章內(nèi)容提示】租賃合同是日常生活中常見的合同。【知識(shí)結(jié)構(gòu)簡圖】租賃合同的分類租賃合同的終止承租人的義務(wù)承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)應(yīng)具備的條件出租人的義務(wù)租賃合同概述禁止出租的房屋租賃合同應(yīng)辦理的手續(xù)租賃合同概念和特征概念特征房屋租賃合同雙方權(quán)利和義務(wù)可收回的情形承租人優(yōu)先購買買賣不破租賃租賃合同的形式

第十四章租賃合同【知識(shí)結(jié)構(gòu)簡圖】租賃合同的分類租賃合同的終止承租人的義務(wù)承租

第一節(jié)

第十四章租賃合同租賃合同概述第十四章97一、租賃合同概念和特征

《合同法》第212規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！苯桓蹲赓U物的一方為出租人，接受租賃物的一方為承租人，被交付使用的財(cái)產(chǎn)即為租賃物，租金就是承租人向出租人交納的使用租賃物的代價(jià)出租人，租賃合同中交付租賃物供對(duì)方使用、收益的一方稱為出租人。

第十四章租賃合同一、租賃合同概念和特征第十四章租賃合同具有以下特征：1．租賃合同是轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同2．租賃合同為有償合同3．租賃合同為諾成合同4．租賃合同具有臨時(shí)性

第十四章租賃合同租賃合同具有以下特征：第十四章二、租賃合同的分類1．動(dòng)產(chǎn)租賃與不動(dòng)產(chǎn)租賃2．定期租賃與不定期租賃第一，當(dāng)事人在租賃合同中未約定租賃期限；第二，當(dāng)事人在租賃合同中將租賃期限約定為6個(gè)月以上，但未采取書面形式，雙方當(dāng)事人又就租賃期限產(chǎn)生爭議的，租賃合同視為不定期租賃合同；第三，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。這種區(qū)分的意義在于，在不定期租賃中，除非法律另有規(guī)定，雙方當(dāng)事人均可隨時(shí)終止合同。

第十四章租賃合同二、租賃合同的分類1．動(dòng)產(chǎn)租賃與不動(dòng)產(chǎn)租賃第三、租賃合同的形式

第十四章租賃合同

就租賃合同而言，不定期的租賃合同為不要式合同，無須采取書面形式；租賃期限不滿6個(gè)月的定期租賃合同也為不要式合同，但租賃期限在6個(gè)月以上的定期租賃合同為要式合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。未采用書面形式，雙方當(dāng)事人對(duì)租賃期限有爭議的，視為不定期租賃合同。三、租賃合同的形式第十四章四.租賃合同的終止:租賃合同主要因下列事由而終止：1．租賃合同因期限屆滿而終止。但若租賃合同期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。2．租賃合同因當(dāng)事人的解除而消滅。租賃合同期限雖未屆滿，但出現(xiàn)法定或約定情事，而由當(dāng)事人雙方或其中一方解除合同的，租賃合同也因此而消滅。

第十四章租賃合同四.租賃合同的終止:租賃合同主要因下列事由而終止：第二節(jié)

租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

第十四章租賃合同第二節(jié)租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)第十103（一）出租人的義務(wù)1．租賃物交付及保持義務(wù)

2．出租人的維修義務(wù)3．權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)

（1）權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的含義（2）構(gòu)成權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的條件。（3）承租人相應(yīng)的權(quán)利（4）以抵押的財(cái)產(chǎn)出租對(duì)租賃合同效力的影響

第十四章租賃合同（一）出租人的義務(wù)1．租賃物交付及保持義務(wù)【案例14-1】甲、乙雙方簽訂房屋租賃合同。雙方在合同中約定：甲將房屋租給乙用于桑拿洗浴經(jīng)營，租期5年。經(jīng)營1年時(shí)，雙方發(fā)生爭議，甲欲解除合同，收回房屋。甲認(rèn)為，承租人乙擅自裝修，要求承租人恢復(fù)原狀。乙認(rèn)為，雖然合同未明確乙是否可以裝修，但甲同意乙承租房屋進(jìn)行桑拿洗欲經(jīng)營，意應(yīng)當(dāng)允許進(jìn)行必要的裝修，否則無法經(jīng)營。乙主張甲返還租賃物增加的價(jià)值。請(qǐng)問：哪一方的觀點(diǎn)正確?

第十四章租賃合同【案例14-1】甲、乙雙方簽訂房屋租賃合同。雙方在【案例14-1】分析：乙的觀點(diǎn)正確。甲允許乙利用承租的房屋進(jìn)行桑拿洗浴經(jīng)營，按照交易習(xí)慣，就應(yīng)當(dāng)允許承租人進(jìn)行必要的裝修，否則乙無法實(shí)現(xiàn)合同目的。這是按照《合同法》第6l條進(jìn)行補(bǔ)充解釋所必然得到的結(jié)論。

第十四章租賃合同【案例14-1】分析：乙的觀點(diǎn)正確。甲允許乙利用承租的房屋進(jìn)（二）承租人的義務(wù)1．按約定使用與按性質(zhì)使用2．妥善保管的義務(wù)3．不任意改善、增設(shè)的義務(wù)4．租金支付義務(wù)5．返還租賃物義務(wù)6．收益權(quán)

第十四章租賃合同（二）承租人的義務(wù)1．按約定使用與按性質(zhì)使用【案例14-2】2001年1月，張某與李某簽訂房屋租賃合同，將一間私房出租給李某1年，年租金為3萬3千元，訂立合同時(shí)支付2萬,，其余年底支付。同年6月，房管部門向承租人李某發(fā)出“危房通知書”，要求對(duì)房屋進(jìn)行維修，消除危險(xiǎn)狀態(tài)。李某要求張某維修，張某以無錢為由予以拒絕。李某自行找了某建筑公司維修，維修用時(shí)1個(gè)月，李某向該公司支付合理費(fèi)用2萬元。李某要求張某支付這2萬元，張某予以拒絕，到年底，張某要將李某掃地出門，李某要求再住1個(gè)月。請(qǐng)問：此糾紛應(yīng)當(dāng)如何處理?

第十四章租賃合同【案例14-2】2001年1月，張某與李某簽訂房【案例14-1】分析：本案有四個(gè)問題需要明確：第一，李某所花2萬元維修費(fèi)為“必要費(fèi)用”，應(yīng)當(dāng)由張某承擔(dān)。第二，維修時(shí)間為1個(gè)月，李某有權(quán)將租期順延1個(gè)月。第三，原約定剩余租金到年底支付，順延1個(gè)月后租期屆滿。第四，李某在租期屆滿之時(shí)，可以行使抵銷權(quán)（《合同法》第99條），拒絕支付剩余1．3萬元租金，并要求張某支付7000元。

第十四章租賃合同【案例14-1】分析：本案有四個(gè)問題需要明確：第一，租賃物交付及保持義務(wù)維修義務(wù)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)按約定使用與按性質(zhì)使用妥善保管的義務(wù)出租人的義務(wù)承租人的義務(wù)不任意改善、增設(shè)的義務(wù)租金支付義務(wù)返還租賃物義務(wù)租賃物交付及保持義務(wù)維修義務(wù)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)按約定使用（三）承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)1．轉(zhuǎn)租是指承租人以自己的名義將租賃物出租給第三人（次承租人）使用、收益2.出租人同意承租人轉(zhuǎn)租，可以是明示同意，也可以是默示同意3．次承租人對(duì)租賃物造成損失的，其應(yīng)當(dāng)對(duì)轉(zhuǎn)租人（承租人承擔(dān)責(zé)任，承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)出租人承擔(dān)責(zé)任。4．承租人未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有兩個(gè)權(quán)利可以行使：第一，出租人可以通知承租人解除雙方之間的租賃合同。第二、出租人也可以主張承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租合同不生效。

第十四章租賃合同（三）承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)1．轉(zhuǎn)租是指承租人以自己的名義將租賃物出第三節(jié)

房屋租賃合同的特殊規(guī)定

第十四章租賃合同第三節(jié)房屋租賃合同的特殊規(guī)定第十四章112出租房屋應(yīng)當(dāng)具備的條件

1房屋租賃合同的特殊規(guī)定2禁止出租的房屋

3出租房屋應(yīng)辦理的法律手續(xù)

4承租人的優(yōu)先購買權(quán)6買賣不破租賃5繼續(xù)承租權(quán)

出租房屋應(yīng)當(dāng)具備的條件1房屋租賃合同的特殊規(guī)定2一、出租房屋應(yīng)當(dāng)具備的條件我國法律要求出租人出租房屋必須具備一定的條件，概括起來主要有：1、有合法的房屋產(chǎn)權(quán)證件；