《商品房買賣合同》示范文本講座第一至四章課件

《商品房買賣合同》示范文本講座《商品房買賣合同》示范文本講座內容第一部分：合同修訂概況第二部分：第一至四章條款內容第三部分：第五至七章條款內容第四部分：第八至十章條款內容示范文本講座內容第一部分：合同修訂概況第二部第一部分修訂概述一、修訂背景隨著房地產市場化的發(fā)展和相關法律法規(guī)的完善，為進一步規(guī)范買賣雙方交易行為，維護公平公正的交易秩序，切實保障雙方合法權益，引導并促進房地產行業(yè)健康發(fā)展，就《商品房買賣合同》示范文本進行修訂和完善。商品房交易形式日趨復雜多樣，交易市場中出現(xiàn)一些亟需研究解決的新情況、新問題《物權法》、《城市房地產管理法》、《物業(yè)管理條例》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)相繼出臺和修訂第一部分修訂概述一、修訂背景商品房交易形式日趨復雜多樣，交二、修訂必要性1、將修訂內容與《物權法》等相關法律法規(guī)進行有效對接，從根本上確保房屋買賣雙方的權益；2、落實國家針對“加強房地產市場監(jiān)管、完善商品住房預售制度”提出的一系列宏觀調控政策；3、針對商品房銷售中容易發(fā)生的糾紛及法律法規(guī)、政策漏洞等亟需解決的問題，特別是在房屋交付、房屋質量、違約責任等方面，在示范文本中進一步明確和細化，為維護買賣雙方利益，減少和有效解決雙方糾紛提供了依據。第一部分修訂概述二、修訂必要性第一部分修訂概述三、修訂思路及修訂的主要內容此次修訂系在《合同法》倡導的公平、合理、合法的指導思想基礎上，吸收近年來的主要立法成果和管理經驗，設計預防、注意和提示性條款及可執(zhí)行性和保障性的條款，提高合同示范文本的科學性、公正性和實用性，平衡雙方的權利、義務關系，矯正因交易信息不對稱、經濟力量不對等而造成的利益失衡，引導雙方當事人依法簽約。第一部分修訂概述三、修訂思路及修訂的主要內容第一部分修訂概述第一部分修訂概述實用性原則前瞻性原則意思自治原則風險防范原則體例合理原則合同示范文本設計原則第一部分修訂概述實用性原則前瞻性原則意思自治原則風險防范原（一）1、法律依據法律：《合同法》、《房地產管理法》、《物權法》、《建筑法》、《消費者權益保護法》等行政法規(guī)：《城市房地產轉讓管理規(guī)定》、《建設工程質量管理條例》、《物業(yè)管理條例》、《民用建筑節(jié)能條例》等部門規(guī)章：《房屋登記辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《房屋建筑工程質量保修辦法》、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《民用建筑節(jié)能信息公示辦法》等司法解釋：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等第一部分修訂概述（一）1、法律依據第一部分修訂概述第一部分修訂概述合同文本簽訂不規(guī)范、交易流程不清晰一房多售、質量低劣、延期交房、規(guī)劃設計變更引起的糾紛、共有權益及產權糾紛合同相應條款亟待完善和修訂（一）2、事實依據第一部分修訂概述合同文本簽訂不規(guī)范、交易流程不清晰一房多售第一部分修訂概述2、示范文本主采取了章節(jié)式體例，包括封面、章節(jié)目錄、說明、專業(yè)術語解釋和合同主條款及附件，并對合同相關條款進行歸類，使整體框架更為清晰，突出了其示范性。3、預售示范文本分為分為十章，共二十九條主條款內容,并設十一個合同附件。增加了預銷售依據、抵押情況、質量擔保、前期物業(yè)管理、建筑物區(qū)分所有權、稅費、送達、買受人信息保護等條款，修訂并完善了其他條款內容。（二）合同具體條款設立第一部分修訂概述2、示范文本主采取了章節(jié)式體例，包括封面、備注《商品房買賣合同（預售）》示范文本適用于正在建設中且已取得《預售許可證》的商品房買賣；《商品房買賣合同（現(xiàn)售）》示范文本適用于已竣工驗收合格的商品房買賣。其中，已竣工驗收合格，并經實際測量，房地產開發(fā)企業(yè)完成房屋初始登記的房屋買賣也在商品房現(xiàn)售范圍內。由于各地方對于現(xiàn)售的規(guī)定不同，當?shù)乜山Y合本地實際情況對合同進行調整。此外，經濟適用住房等保障性住房及車（庫）位等特殊房屋的買賣，也可參照以上示范文本簽訂。

第一部分修訂概述備注第一部分修訂概述第一部分修訂概述（三）合同修訂解決的八大問題第一部分修訂概述（三）合同修訂解決的八大問題第一部分修訂概述（三）合同修訂解決的八大問題第一部分修訂概述（三）合同修訂解決的八大問題第二部分第一至四章條款內容▲根據商品房預售（期房）和現(xiàn)售（現(xiàn)房）在房屋交易過程中的不同特點，將2000年出臺的《商品房買賣合同》分別修訂為《商品房買賣合同（預售）》、《商品房買賣合同（現(xiàn)售）》示范文本?！敬沃v座結合預售和現(xiàn)售交易各自的特殊性，以預售合同示范文本為例進行講解，并對兩者不同之處做具體的比較分析。第二部分第一至四章條款內容▲根據商品房預售（期房）和現(xiàn)售第二部分第一至四章條款內容▲目錄部分為新增加合同內容。

對相關條款進行歸類，采取章節(jié)式體例,使整體框架更為清晰。

此外，增加了章節(jié)題目的索引、專業(yè)術語解釋以及合同簽訂注意事項的說明，便于合同訂立人正確理解合同條款內容、有效填寫示范文本。第二部分第一至四章條款內容▲目錄部分為新增加合同內容。第二部分第一至四章條款內容第二部分第一至四章條款內容第二部分第一至四章條款內容第二部分第一至四章條款內容第二部分第一至四章條款內容▲將《中華人民共和國物權法》納入本合同的制訂依據。第二部分第一至四章條款內容▲將《中華人民共和國物權法》納入第二部分第一章合同當事人第二部分第一章合同當事人第二部分第一章合同當事人第二部分第一章合同當事人第二部分第一章合同當事人★本章是關于出賣人、買受人基本情況的約定。一、商品房買賣合同當事人是指房地產開發(fā)企業(yè)(出賣人)和購房人（買受人）。購房人可以是平等主體的自然人、法人、其他組織。購房人可以是多個買受人共同購買同一套房屋。法律依據：根據《合同法》規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，商品房買賣合同是指房地產開發(fā)企業(yè)（出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。第二部分第一章合同當事人★本章是關于出賣人、買受人基第二部分第一章合同當事人合同當事人出賣人房地產開發(fā)企業(yè)買受人法人其他組織自然人法定代表人負責人委托代理人委托銷售經紀機構法定代理人委托代理人第二部分第一章合同當事人合同當事人出賣人房地產開發(fā)企業(yè)第二部分第一章合同當事人▲簽訂合同時應當明確并區(qū)分法定代表人、負責人、委托代理人、法定代理人：1、【法定代表人】商品房的出賣人一般是房地產開發(fā)企業(yè)，買受人為法人時，均應填寫其法定代表人，注明其公司名稱、法定代表人、營業(yè)執(zhí)照注冊號、通訊地址等基本情況。2、【負責人】買受人如為其他組織的，應明確其負責人，同樣予以注明單位名稱、負責人名稱、通訊地址等基本情況。法律依據：●根據《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，法定代表人是指，依照法律或者法人組織章程規(guī)定，代表法人行使職權的負責人?！窀鶕蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》”二、訴訟參加人”,負責人是指，不具備法人資格的其他組織的代表人。第二部分第一章合同當事人▲簽訂合同時應當明確并區(qū)分法定第二部分第一章合同當事人3、【委托代理人】根據法律規(guī)定，當事人（公民、法人）可以自己簽訂，也可以委托代理人簽訂合同。因此，本章中買賣雙方有委托的，應分別約定本人和委托代理人具體情況。商品房買賣合同涉及代理主要是委托代理和法定代理，填寫欄目包括出賣人的委托代理人和委托銷售經紀機構、買受人的委托代理人和法定代理人。

法律依據：●根據《民法通則》，公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。

代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。

代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理按照被代理人的委托行使代理權，法定代理人依照法律的規(guī)定行使代理權，指定代理人按照人民法院或者指定單位的指定行使代理權。第二部分第一章合同當事人3、【委托代理人】根據法律規(guī)定4、【自然人、法定代理人】作為商品房買賣中的購房人最為常見的是我國公民，但也包括一些特殊的購房人，比如未成年人，限制民事行為能力和無民事行為能力的人?！枳⒁獾氖?，合同中的買受人還包括境外個人和境外機構，其在境內購房有具體政策的限制。第二部分第一章合同當事人法律依據：●根據《民法通則》規(guī)定：18周歲以上的公民是成年人，具有完全的民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。不滿10周歲的未成年人以及不能辨認自己行為的精神病人為無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。同時規(guī)定，無行為能力人的監(jiān)護人是他的法定代理人。4、【自然人、法定代理人】作為商品房買賣中的購房人最為常見的二、與原合同內容相比，本次修訂主要增加以下內容：第二部分第一章合同當事人法律依據：●《商品房銷售管理辦法》第4條，房地產開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房的，法定代表人可以委托代理人簽訂合同；房地產開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構

應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產中介服務機構。●《房地產經紀管理辦法》第5、11條，房地產經紀機構領取營業(yè)執(zhí)照后應到建設（房地產）主管部門備案，接受建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門監(jiān)督和管理。二、與原合同內容相比，本次修訂主要增加以下內容：第二部分第二部分第二章商品房基本情況第二部分第二章商品房基本情況★本條是關于商品房所在項目建設情況的約定?！抻喴罁海▽υ贤M行細化）該條款的完善主要結合房地產開發(fā)和銷售的實際，更多的提示購房人注意項目購買該房屋時，其所在項目的土地、規(guī)劃、施工情況以及相應的證件的取得及合法建設的依據。第二部分第二章商品房基本情況★本條是關于商品房所在項目建設情況的約定。第二部分第二章第二部分第二章商品房基本情況具體修訂內容如下：1、結合各地方土地取得具體情況，細化了土地使用權取得方式,由過去單一表述修改為列舉加描述的方式，提示購房人土地使用權取得方式有【出讓】、【劃撥】等，并列有空白項供雙方結合實際進行約定；2、依據法律法規(guī)的規(guī)定，提示買賣雙方正確填寫項目名稱，將【現(xiàn)定名】【暫定名】改為“核準名稱”，強調了命名的依法性和規(guī)范性。法律依據：●《地名管理條例》第三條“地名管理應當從我國地名的歷史和現(xiàn)狀出發(fā)，保持地名的相對穩(wěn)定。必須命名和更名時，應當按照本條例規(guī)定的原則和審批權限報經批準。未經批準，任何單位和個人不得擅自決定?！钡诙糠值诙律唐贩炕厩闆r具體修訂內容如下：法律依據※簽訂合同時，需要注意的是：第二部分第二章商品房基本情況1、該條中的坐落，是指土地證中載明的坐落位置，買賣雙方應當依據有效的證件中的信息來填寫。2、關于“該商品房所占用的土地用途”，是指買受人購買的該商品房所對應的土地用途。3、土地證號、規(guī)劃證號以及施工證號均指購買的該商品房所在樓棟對應的證件號。如果存在房屋所在樓棟對應多個規(guī)劃許可證或開工證時，應當填寫完整。4、以上證件是開發(fā)企業(yè)取得預售許可證或者初始登記的前提，因此，簽訂合同時，開發(fā)企業(yè)應保證證件的有效性?！炗喓贤瑫r，需要注意的是：第二部分第二章商品房基本情第二部分第二章商品房基本情況★本條是關于商品房法定銷售依據的約定。第二部分第二章商品房基本情況★本條是關于商品房法定銷售第二部分第二章商品房基本情況▲修訂依據：（對原合同進行修改完善）

針對合同示范文本分為預售和現(xiàn)售版本，刪去“現(xiàn)房”、“預售”選項，在預售合同示范文本中，約定商品房可以預售的依據，填寫預售許可證的核發(fā)機關和預售許可證號。

現(xiàn)售示范文本中，列舉法定銷售條件，并結合部分地區(qū)現(xiàn)房銷售為完成初始登記取得房屋所有權證的實際，把《房屋所有權證》作為現(xiàn)房銷售的一個依據增加在條款內供買賣雙方選擇。法律依據：●根據《商品房銷售管理辦法》，商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的取得《商品房預售許可證》的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。商品房銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為?！窀鶕冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》，商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。第二部分第二章商品房基本情況▲修訂依據：（對原合同進行第二部分第二章商品房基本情況第二部分第二章商品房基本情況第二部分第二章商品房基本情況★本條是關于商品房規(guī)劃用途、層數(shù)、位置、測繪面積、陽臺等房屋自然屬性的約定?！抻喴罁海▽υ贤M行細化）●

實踐中，在交房時出現(xiàn)許多因房屋面積、層高、陽臺以及配套位置發(fā)生變更而拒不收房的糾紛。大部分源于開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設計變更引起的房屋本身屬性的變化；此外，隨著購房人對生活品質的追求，小區(qū)整體配套以及外圍環(huán)境也成為購買商品房的主要理由，配套以及公共服務設施等房屋外圍環(huán)境的改變也導致糾紛頻出。

第二部分第二章商品房基本情況★本條是關于商品房規(guī)劃用途第二部分第二章商品房基本情況●

具體修訂情況：

1、為減少因合同約定不明、銷售時的虛假宣傳誤導購房人而導致的房屋面積及位置糾紛，本次修訂時在原有基礎上進一步豐富了商品房基本情況的約定，尤其是關于測繪面積（套內建筑面積、共有分攤建筑面積）的約定，提示約定房產測繪機構的名稱，明確了測繪機構的責任；同時，增加了商品房層高、陽臺個數(shù)及類型的約定，確保交房時，雙方交接房屋有據可依。法律依據：●根據《測繪法》，國家對從事測繪活動的單位實行測繪資質管理制度，只有依法取得相應等級的測繪資質證書后，方可從事測繪活動。房地產開發(fā)企業(yè)應當委托具備資質的測繪機構進行測繪，委托不具備測繪資質的企業(yè)測繪的，須承擔法律責任。測繪單位應當對其完成的測繪成果質量負責。測繪成果質量不合格，給用戶造成損失的，應當承擔賠償責任。第二部分第二章商品房基本情況●具體修訂情況：法律依據第二部分第二章商品房基本情況2、為確保合同中約定的房屋本身位置（包括相關配套、公共服務設施設備）、面積（套內建筑面積、共有分攤建筑面積）的唯一性及穩(wěn)定性，本次在附件中明確“房屋分層分戶圖（標明詳細尺寸并約定誤差范圍）、建設工程規(guī)劃方案總平面圖”，并增加一個關于該商品房共用部位分攤情況、名稱、面積、所在位置說明的附件。法律依據：●根據《商品房銷售管理辦法》，第十八條商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成……按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。第十九條……按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。第二部分第二章商品房基本情況2、為確保合同中約第二部分第二章商品房基本情況

第二部分第二章商品房基本情況第二部分第二章商品房基本情況★本條是關于商品房抵押情況的約定?！抻喴罁海ㄐ略黾訔l款）●

實踐中，期房、現(xiàn)房的銷售時常會存在土地和在建工程的抵押，而且法律允許抵押物的轉讓；出于對受讓人的保護，在買賣合同中將抵押的情況告知受讓人是法律規(guī)定轉讓人應當履行義務。因此，將“抵押情況”納入合同主條款，要求出賣人履行將抵押情況告知買受人的法定義務；同時，在附件中加入抵押的約定，要求出賣人在出售商品房前取得抵押權人同意轉讓的證明，以保證買賣合同的有效性，降低事后發(fā)生糾紛給買受人造成損失的可能性。法律依據：●根據《物權法》第191條和《擔保法》第49條，抵押期間，未經抵押權人同意，抵押人不得轉讓抵押財產。抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效?！窀鶕冻鞘蟹康禺a抵押管理辦法》第三十七條：“經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租”。第二部分第二章商品房基本情況★本條是關于商品房抵押情況●

具體修訂情況：1、增加了房屋抵押情況的約定2、列舉了抵押、未抵押形式提供雙方當事人選填3、設置空白項供自行約定其他形式4、對該商品房取得抵押權人同意銷售的證明、解除抵押的條件和時間等內容進行了提示，并單獨設置相關附件

在簽訂合同時，出賣人應當如實填寫，如隱瞞抵押事實，應承擔相應的法律責任。第二部分第二章商品房基本情況法律依據：●根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。●根據《物權法》第182條，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押?！窬唧w修訂情況：第二部分第二章商品房基本情況法律依據第二部分第二章商品房基本情況第二部分第二章商品房基本情況第二部分第二章商品房基本情況★本條是出賣人關于商品房權利狀況的約定?！抻喴罁海▽υ贤M行修改完善）1、關于出賣人對房屋權利狀況的承諾，主要涉及權利瑕疵擔保責任內容。

權利瑕疵擔保通常是指出賣人應保證對其所出售的標的物享有合法的權利，這種出售行為沒有侵犯任何第三人的權利,并且任何第三人都不會向買受人就該標的物提出任何權利要求。本款內容是對權利瑕疵擔保情形的細化。

●法律依據

根據《合同法》第150條規(guī)定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但法律另有規(guī)定的除外?！逗贤ā返?51條規(guī)定，買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規(guī)定的義務?！逗贤ā返?52條規(guī)定，買受人有確切證據證明第三人可能就標的物主張權利的，可以中止支付相應的價款，但出賣人提供適當擔保的除外。第二部分第二章商品房基本情況★本條是出賣人關于商品房權第二部分第二章商品房基本情況具體修訂情況：

本次修訂在原有“保證商品房沒有產權和債權債務糾紛”的基礎上，增加了出賣人關于“保證擁有商品房合法權益”、保證不存在“一房兩賣”、保證所有權不受限制，不存在“司法查封”限制轉讓行為的承諾，提示購房人注意房屋權利狀況，為處理糾紛提供了依據，有利于保障買受人的合法權益。第二部分第二章商品房基本情況具體修訂情況：第二部分第二章商品房基本情況2、關于出賣人對權利瑕疵擔保責任的約定●

本次修訂細化了出賣人的違約責任。

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第5條，在數(shù)個買賣合同中，如果不存在《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，買賣合同都是有效合同，但因只有一個買受人能取得房屋的所有權，不能按照合同約定取得標的物所有權的，可以追究出賣人的違約責任。因此，當出賣人違反本條約定侵害買受人權益時，買受人可以要求出賣人承擔相應違約責任。

第二部分第二章商品房基本情況2、關于出賣人對權利瑕疵擔第二部分第二章商品房基本情況●法律依據：1、《合同法》第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。第二部分第二章商品房基本情況●法律依據：第二部分第二章商品房基本情況●法律依據：2、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條

具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第二部分第二章商品房基本情況●法律依據：第二部分第二章商品房基本情況●法律依據：3、《消費者權益保護法》第四十九條經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍?！褚虼?，本款違約責任設立時，根據相關法律法規(guī)規(guī)定，出賣人違反權利瑕疵擔保責任時，買受人可以主張的權利有：違約金、實際履行、解除合同、損害賠償。此外，在計算違約責任時，為避免因利息帶來的糾紛，本條中還增加了利息的起算點及利率標準，考慮到購房行為可以看作買受人實施的一項投資，故利率應按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款基準利率計算。第二部分第二章商品房基本情況●法律依據：第二部分第二章商品房基本情況第五條

租賃情況該商品房的租賃情況為【出租】【未出租】。出賣人已將該商品房出租，【買受人為該商品房承租人】【承租人放棄優(yōu)先購買權】。租賃期限：從

年

月

日至

年

月

日。出賣人與買受人經協(xié)商一致，自本合同約定的交付日至租賃期限屆滿期間的房屋收益歸【出賣人】【買受人】所有。______________________________________________________________。出賣人提供的承租人放棄優(yōu)先購買權的聲明見附件四。第二部分第二章商品房基本情況第五條租賃情況第二部分第三章商品房價款★本條是關于現(xiàn)售房屋租賃情況的約定。▲修訂依據：（新增內容）

現(xiàn)房銷售時，房屋會存在已經出租的情況。本次修訂根據《合同法》等相關規(guī)定，針對現(xiàn)實交易中存在的因房屋轉讓侵害承租人優(yōu)先購買權而引發(fā)的訴訟，增加了房屋租賃情況的約定，降低在此情況下給買受人帶來的交易風險?！穹梢罁?、根據《合同法》第二百三十條【優(yōu)先購買權】出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。2、根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2O09年7月30日法釋〔2009〕11號）第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。第二部分第三章商品房價款★本條是關于現(xiàn)售房屋租賃情況的第二部分第三章商品房價款第二部分第三章商品房價款

★本條是關于商品房計價方式與價款的約定?！抻喴罁海▽υ贤M行修改完善）一般來講，根據法律法規(guī)等規(guī)定，商品房銷售的計價方式主要有三種：按套內建筑面積計價、按建筑面積計價、按套（單元）計價。第二部分第三章商品房價款●法律依據

根據《商品房銷售管理辦法》：第十七條商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。第十八條商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成……按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。第十九條按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變……★本條是關于商品房計價方式與價款的約定。第二部分第三章第二部分第三章商品房價款第二部分第三章商品房價款第二部分第三章商品房價款

★本條是關于商品房付款方式及期限的約定?！抻喴罁海▽υ贤M行細化完善）本次修訂主要為解決實踐中因貸款、分期付款以及定金等約定不明而產生的糾紛。第二部分第三章商品房價款★本條是關于商品房付款方式及第二部分第三章商品房價款●具體修訂情況1、增加了定金的相關約定。2、細化了一次性付款和分期付款的付款時間和條件，增加常見的貸款方式提示買賣雙方做細致、全面的約定。3、增加了預售資金監(jiān)管內容。4、考慮到經濟方式的多樣性，并充分尊重當事人約定，增加合同附件四，提示當事人在附件中該商品房的計價方式、總價款、付款方式及期限進行具體約定。第二部分第三章商品房價款●具體修訂情況1、增加了定金●具體修訂情況1、定金。該款表述定金的數(shù)額、定金何時抵作房價款等情況，實現(xiàn)訂購意向書（或訂購協(xié)議）與買賣合同文本的銜接。本處所稱的“定金”，屬于成約定金，其中的“成約”指雙方當事人簽訂商品房買賣合同、承諾實施商品房買賣行為。具體來看，雙方當事人在簽訂商品房買賣合同之前，可能會由擬購方向擬售方事前支付一定金額的“定金”，并就認購意向進行約定：一旦買賣行為未達成，違約一方將依據事先約定的“定金罰則”支付違約金；如買賣行為達成，定金退還或直接抵付房價款。

第二部分第三章商品房價款●法律依據1、根據《擔保法》第八十九條規(guī)定，“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”。第九十條規(guī)定，“定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效”。第九十一條規(guī)定，“定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十”。2、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”?！窬唧w修訂情況第二部分第三章商品房價款●法律依據●具體修訂情況2、付款方式。增加了第3項貸款這一常見的支付方式，提示買賣雙方可選擇公積金貸款、商業(yè)貸款或者自行填寫公積金商業(yè)組合貸款等，對貸款方式進行約定。此外，條款中還設立首付的金額、比例，余款的金額、貸款機構等提示性條款，引起購房人的注意。第4項為其他方式，供另有約定的當事人填寫，如分期付款加貸款方式等。第二部分第三章商品房價款●具體修訂情況第二部分第三章商品房價款●具體修訂情況3、增加商品房預售資金監(jiān)管的相關約定。預售資金監(jiān)管的主要目的是確保預售資金必須用于本工程建設，確保工程能夠按期竣工，避免開發(fā)企業(yè)卷款走人、形成爛尾工程等問題的發(fā)生，從而保障購房人、貸款銀行的合法權益。預售資金的監(jiān)管模式主要有政府監(jiān)管、委托銀行監(jiān)管、政府與銀行共同監(jiān)管等模式。為與各地開展的預售資金監(jiān)管制度相銜接，本款明確了預售資金接受監(jiān)管的義務，同時需填寫預售資金的監(jiān)管機構、賬戶名稱、賬號等。第二部分第三章商品房價款●法律依據1、根據《城市房地產管理法》第四十五條規(guī)定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設”。2、根據《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》規(guī)定，“完善預售資金監(jiān)管機制。各地要加快完善商品住房預售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預售資金監(jiān)管辦法。商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付”。●具體修訂情況第二部分第三章商品房價款●法律依據第二部分第三章商品房價款第二部分第三章商品房價款★本條是對買受人逾期付款應當承擔的違約責任的約定。▲修訂依據：（對原合同進行修改完善）按時支付房價款是商品房買賣合同中買受人的基本義務。在商品房買賣合同中，對逾期付款的違約責任約定，是對出賣人合法權益的保護，體現(xiàn)著合同公平公正的原則。

按條款設計，根據逾期天數(shù)，將買受人的違約責任分為：1、一般性違約，約定逾期多少日內，按日支付違約金，合同繼續(xù)履行；2、根本性違約，超出約定的時間，出賣人有權解除合同，按累計應付款的適當比例支付違約金。同時，對出賣人選擇設立條件，即買受人逾期達到約定的天數(shù)。

與2000版示范文本相比，本次修訂體現(xiàn)在雙方當事人關于“違約金的計算、支付期限”的約定上。第二部分第三章商品房價款★本條是對買受人逾期付款應當承擔的違約責任的約定。第二部分第二部分第三章商品房價款●法律依據1、根據《合同法》第九十六條規(guī)定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力”。第一百零七條規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合合同約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。2、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”。第二部分第三章商品房價款●法律依據

第二部分第三章商品房價款※需注意的是：利息和違約金的計算方式此次修訂參考中國人民銀行意見，以中國人民銀行公布的貸款基準利率作為利息計算的標準。修訂的違約金計算標準時，兼顧公平公正的原則。因出賣人原因造成合同解除時，例如逾期交房、出賣人實施規(guī)劃設計變更但未按期通知買受人、面積差異超過約定標準、商品房存在嚴重質量問題、不能辦理房屋登記的，合同解除則買受人無法達到其購房的合同目的，也就是說無法取得房屋，對買受人來講，此違約則是對房屋本身價值的違約。故出賣人須為此承擔相應違約責任，以全部房價款作為違約金的計算基數(shù)。因買受人原因造成合同解除時，例如逾期付款，買受人同樣須就其違約的未付款部分承擔相應違約責任，故按照未付款作為違約金的計算基數(shù)。

第二部分第三章商品房價款※需注意的是：利第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)

★本條是關于出賣人交付的房屋應當具備條件的約定。▲修訂依據：（對原合同進行修改完善）根據有關法律法規(guī)等規(guī)定，房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。商品房交付條件應包括法定的交房條件和約定的交房條件。在擬定合同條款時，我們將商品房取得建設工程竣工驗收備案證明文件這一法定交付條件作為必備條件進行提示和明確，并列舉和設定空白行以提示買賣雙方可進行補充約定其他

特殊條件作為房屋交付的標準。第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)

●法律依據1、根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”；2、根據《中華人民共和國建筑法》，“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用”；3、根據《建設工程質量管理條例》，“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收”，“建設工程經驗收合格的，方可交付使用”，同時該條文中還明確了建設工程竣工驗收應當具備的條件。4、《商品房銷售管理辦法》，“房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人”?！锉緱l是關于出賣人交付的房屋應當具備條件的約定。第二部分第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)、關于商品房取得建設工程竣工驗收備案證明文件的要求

基于竣工驗收備案的規(guī)定，房屋交付竣工驗收合格，應以工程竣工驗收備案的證明文件作為商品房交付的法定條件。需注意的是，在實踐中，各地方竣工驗收備案制度及其備案的證明文件名稱不同，出賣人在提供該竣工備案證明文件時，應該按照當?shù)氐囊?guī)定提供，并告知購房人。

●法律依據1、根據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條規(guī)定，房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請2、根據《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第四條規(guī)定，建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門備案。第六條還規(guī)定，備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。工程竣工驗收備案表一式兩份，一份由建設單位保存，一份留備案機關存檔。第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)、關于商品房取得第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)

根據《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記”。

竣工后房屋的測繪面積可能與預售時測繪的面積可能會存在一定的差異，其實際測量的面積是據實結算房價款、物業(yè)費用收取、繳納相關稅費以及房屋產權登記的依據。因此，在房屋交付時，買賣房屋應當取得房屋測繪報告，明確測繪面積，并將其作為交付房屋的必備條件，對于買賣雙方來說具有及其重要的意義。二、關于商品房取得房屋測繪報告的要求第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)根第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)三、關于商品住宅須提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》的要求

對于住宅的交付，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十一條特別規(guī)定，“房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。”因此，《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》也是商品住宅交付時的法定條件。本條針對出賣人出售住宅需提供“兩書”也作了提示性約定，其對于解決買賣雙方關于質量的糾紛提供了的基礎和依據。

需要特別提示的是，2009年12月22日頒布實施《建設部關于做好住宅工程質量分戶驗收工作的通知》：（四）分戶驗收合格后，建設單位必須按戶出具《住宅工程質量分戶驗收表》，并作為《住宅質量保證書》的附件，一同交給住戶。分戶驗收不合格，不能進行住宅工程整體竣工驗收。實行分戶驗收的地區(qū)，購房人還要注意房屋是否取得《住宅工程質量分戶驗收表》，在出賣人交付房屋時，若未向購房人提供上述兩項文件的，購房人有權拒絕接收此房屋，由此產生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)三、關于商品住宅第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)

※

需特別注意的是：

買賣雙方在簽訂商品房交付條款時，作為專業(yè)性較強的出賣人除應當明確法定交付條件和其他必須具備條件外，還應當結合本地區(qū)相關政策和房屋情況更為詳盡的約定房屋交付的條件，切實保障購房人的權益。第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)※第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)

★本條是關于商品房基礎設施設備、公共服務及其他配套設施交付條件的約定。▲修訂依據：（對原合同進行修改完善）隨著房地產業(yè)的飛速發(fā)展和人們生活條件日益改善，購房人對商品房品質的要求也逐漸提高，購房人已不滿足于房屋竣工備案合格這一法定的交付條件，與房屋相關的配套設施，如學校、綠地、醫(yī)療等的交付也成為其關心的購房因素。尤其是在商品房預售環(huán)節(jié)，房屋未建成，買賣雙方議定條件時，預見問題不夠全面，糾紛爆發(fā)于房屋交付環(huán)節(jié)，糾紛越來越多的表現(xiàn)為買賣雙方對房屋尤其是配套設施的交付條件、交付接收流程以及責任承擔的分歧上。

第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)

●法律依據1、根據《商品房銷售管理辦法》第七條對商品房現(xiàn)售條件的規(guī)定中針對城市基礎設施、公共服務及其它配套設施提出了不同的要求，“(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期?！?、第十六條規(guī)定，商品房買賣合同應當明確“(五)交付使用條件及日期；(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任”等主要內容?！锉緱l是關于商品房基礎設施設備、公共服務及其他配套設施交付考慮到《商品房銷售管理辦法》第七條對商品房現(xiàn)售條件規(guī)定中針對“城市基礎設施、公共服務設施及其他配套設施”提出了不同要求，而商品房預售和現(xiàn)售的交付條件、程序以及違約責任有著相似性，因此，本次修訂條款時，參照著現(xiàn)售中關于配套基礎設施和公共設施交付的要求，在《商品房買賣合同（預售）》示范文本中也增加了對商品房相關設施設備交付條件的提示性約定。同時，本次修訂將擬購商品房所在項目內的相關基礎設施、公共服務及其它配套設施分為兩款分別做細致約定，提示雙方當事人事先明確約定交付時間、交付條件和違約責任。第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)考慮到《商品房銷售管理辦法》第七條對商品房現(xiàn)售第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)1、明確了水電氣熱等基礎設施在交付時所應具備的正常使用條件，并辦理開通手續(xù)、承擔相應費用的義務方。2、電話、有線電視和寬帶網絡的使用、開通與否均取決于買受人意愿，并非出賣人的責任，明確了“交付時線路敷設到戶”。3、針對此類基礎設施設備分別設置了相應的違約處理條款，對于需“達到使用條件”必需的設施承擔“逾期交付責任”；對于“交付時線路敷設到戶”類，出賣人只承擔一般違約責任，提示雙方約定違約賠償金額。4、明確公共服務及其它配套設施以“建設工程規(guī)劃許可證附件及附圖”為準，對于小區(qū)內綠地率、非市政道路、物業(yè)用房、醫(yī)療機構、學校等設施以及雙方補充約定的設施，提示買賣雙方事先約定交付時間和條件，并提示約定違約處理方式，以防止交付時因配套未能同步交付使用而帶來的糾紛。5、增加一個關于“本項目內相關設施設備的具體約定”的附件，提示買賣雙方對小區(qū)內相關設施的具體位置用途等內容進行約定

。第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)1、明確了水電氣第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)

★本條是關于商品房交付時間和交付流程以及辦理交付交接手續(xù)的約定?！抻喴罁海▽υ贤M行修改完善）商品房交付是房地產開發(fā)企業(yè)依據相應法律規(guī)定以及商品房買賣合同的約定將符合交付使用條件的房屋按期交付給購房人，購房人查驗并接收房屋的過程。商品房的交付與商品房所有權轉移、風險承擔密不可分，其交付使用時間還關系著質量保修、產權登記以及違約責任等的起算時間，因此什么樣的房屋可以交付，房地產開發(fā)企業(yè)如何交付、購房人如何接收，房地產開發(fā)企業(yè)在交付過程中的義務等問題的明確，與購房人的權益息息相關。

第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)★本條是關于商品房交付時間和交付流程以及辦理交付交接手續(xù)的房屋交接（驗房和交房）是商品房交易過程中的一個十分重要的環(huán)節(jié)，很多糾紛往往在這個環(huán)節(jié)集中爆發(fā)?；谏唐贩拷桓对诜课葙I賣過程中的重要性和容易出現(xiàn)的問題，結合不斷完善的法律法規(guī)等規(guī)定和近年來糾紛中容易出現(xiàn)的問題，新修訂的《商品房買賣合同》示范文本專門設立“商品房交付時間和交付手續(xù)”條款，進一步細化和豐富了交接的內容、方式；增加了交接前驗收房屋的程序的具體約定，將“可及時修復類的質量問題”是否修復完好，做為買受人是否同意商品房交付的條件之一，提出對于屋面、墻面、地面滲漏或開裂等，管道堵塞，門窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器等電氣設備不能正常使用等極易查看出來的質量瑕疵,由出賣人按照有關工程質量和產品規(guī)范、標準在約定時間內負責修復，并承擔修復費用，修復后再行交付。查驗環(huán)節(jié)的設立，更全面、細致的提示買賣雙方在簽訂合同時預見問題，約定相關內容，并引導房地產開發(fā)企業(yè)交付更高品質的房屋，切實保障購房人的利益。第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)房屋交接（驗房和交房）是商品房交易過程中的一個十分重●法律依據：1、根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”；第十三條規(guī)定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！钡诙糠值谒恼律唐贩拷桓稐l件與交付手續(xù)●法律依據：第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)●法律依據：2、根據《建設工程質量管理條例》，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年……3、根據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第五條

《住宅質量保證書》應當包括以下內容：……3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供次期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部件、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)●法律依據：第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)1、明確出賣人的通知義務，特別提示出賣人書面通知送達的時間和地點，明確將交接的地點確定為“商品房所在地”。2、增加查驗房屋環(huán)節(jié)，將諸如門窗翹裂、五金件損壞及管道堵塞等“可及時修復類的質量問題”是否修復完好，做為買受人是否同意商品房交付的條件之一，在維護買受人權益的同時，督促開發(fā)企業(yè)關注和完善商品房質量。3、依據相關法規(guī)，總結歸納了實踐中的糾紛案例，對屋面、墻面、地面滲漏或開裂，管道堵塞，門窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器等電氣設備不能正常使用等“可及時修復類的質量問題”進行了列舉。4、明確合同當事人的義務應當由當事人完成，在合同或補充協(xié)議沒有事前約定的情況下，不應由合同以外的其他第三方來履行合同義務，同時促進開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司更為規(guī)范化、合理化、正?；l(fā)展。第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)1、明確出賣人的第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)★本條是關于商品房逾期交付責任的約定?！抻喴罁海▽υ贤M行修改完善）目前，延期交房的問題較為普遍，出賣人惡意拖延支付違約金，且弱化自身逾期交房的違約責任（一般逾期交房的違約金遠低于買受人逾期交納房款應支付的違約金）的問題屢有發(fā)生。2000年版本合同在延期交房的違約責任約定方面，過于原則。本條款中的逾期交付責任是本章各條款逾期交付的一個原則性約定。本次修訂在本章中擴大了對于“逾期交房”的情形的認定情況，在“本合同規(guī)定的期限”基礎上，增加了“達到約定交付條件”的要求，以更好地維護買受人的利益。（本章中延期交房違約金的計算已在第八條逾期付款責任條款中說明。）

第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)★本條是關于商品房逾期交付責任的約定。第二部分第四章商此外，增加了“違約金的計算、支付期限”的設計，明確了利息的起算點及利率標準。考慮到逾期交房情況下，買受人已付房款在延遲階段的利息屬于正常的孳息，出賣人應當將其支付給買受人，故增加了支付相應利息的約定。（利息是買受人的損失）修改了違約金計算基數(shù)，將“已交付房價款”修改為“全部房價款”。本處的修訂主要是考慮到逾期交付屬于“全部違約”，即應承擔全部違約責任。盡管修訂中曾有開發(fā)企業(yè)提出“逾期交房”與“逾期付款”應權利對等，但合同解除則買受人無法達到其購房的合同目的，嚴重侵害買受人合法權益，故出賣人須為此承擔相應違約責任，以全部房價款作為違約金的計算基數(shù)。因買受人原因造成合同解除時，例如逾期付款，買受人同樣須就其違約的未付款部分承擔相應違約責任，故按照未付款作為違約金的計算基數(shù)。第二部分第四章商品房交付條件與交付手續(xù)此外，增加了“違約金的計算、支付期限”的設計，明確了謝謝大家!謝謝大家!《商品房買賣合同》示范文本講座《商品房買賣合同》示范文本講座內容第一部分：合同修訂概況第二部分：第一至四章條款內容第三部分：第五至七章條款內容第四部分：第八至十章條款內容示范文本講座內容第一部分：合同修訂概況第二部第一部分修訂概述一、修訂背景隨著房地產市場化的發(fā)展和相關法律法規(guī)的完善，為進一步規(guī)范買賣雙方交易行為，維護公平公正的交易秩序，切實保障雙方合法權益，引導并促進房地產行業(yè)健康發(fā)展，就《商品房買賣合同》示范文本進行修訂和完善。商品房交易形式日趨復雜多樣，交易市場中出現(xiàn)一些亟需研究解決的新情況、新問題《物權法》、《城市房地產管理法》、《物業(yè)管理條例》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)相繼出臺和修訂第一部分修訂概述一、修訂背景商品房交易形式日趨復雜多樣，交二、修訂必要性1、將修訂內容與《物權法》等相關法律法規(guī)進行有效對接，從根本上確保房屋買賣雙方的權益；2、落實國家針對“加強房地產市場監(jiān)管、完善商品住房預售制度”提出的一系列宏觀調控政策；3、針對商品房銷售中容易發(fā)生的糾紛及法律法規(guī)、政策漏洞等亟需解決的問題，特別是在房屋交付、房屋質量、違約責任等方面，在示范文本中進一步明確和細化，為維護買賣雙方利益，減少和有效解決雙方糾紛提供了依據。第一部分修訂概述二、修訂必要性第一部分修訂概述三、修訂思路及修訂的主要內容此次修訂系在《合同法》倡導的公平、合理、合法的指導思想基礎上，吸收近年來的主要立法成果和管理經驗，設計預防、注意和提示性條款及可執(zhí)行性和保障性的條款，提高合同示范文本的科學性、公正性和實用性，平衡雙方的權利、義務關系，矯正因交易信息不對稱、經濟力量不對等而造成的利益失衡，引導雙方當事人依法簽約。第一部分修訂概述三、修訂思路及修訂的主要內容第一部分修訂概述第一部分修訂概述實用性原則前瞻性原則意思自治原則風險防范原則體例合理原則合同示范文本設計原則第一部分修訂概述實用性原則前瞻性原則意思自治原則風險防范原（一）1、法律依據法律：《合同法》、《房地產管理法》、《物權法》、《建筑法》、《消費者權益保護法》等行政法規(guī)：《城市房地產轉讓管理規(guī)定》、《建設工程質量管理條例》、《物業(yè)管理條例》、《民用建筑節(jié)能條例》等部門規(guī)章：《房屋登記辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《房屋建筑工程質量保修辦法》、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《民用建筑節(jié)能信息公示辦法》等司法解釋：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等第一部分修訂概述（一）1、法律依據第一部分修訂概述第一部分修訂概述合同文本簽訂不規(guī)范、交易流程不清晰一房多售、質量低劣、延期交房、規(guī)劃設計變更引起的糾紛、共有權益及產權糾紛合同相應條款亟待完善和修訂（一）2、事實依據第一部分修訂概述合同文本簽訂不規(guī)范、交易流程不清晰一房多售第一部分修訂概述2、示范文本主采取了章節(jié)式體例，包括封面、章節(jié)目錄、說明、專業(yè)術語解釋和合同主條款及附件，并對合同相關條款進行歸類，使整體框架更為清晰，突出了其示范性。3、預售示范文本分為分為十章，共二十九條主條款內容,并設十一個合同附件。增加了預銷售依據、抵押情況、質量擔保、前期物業(yè)管理、建筑物區(qū)分所有權、稅費、送達、買受人信息保護等條款，修訂并完善了其他條款內容。（二）合同具體條款設立第一部分修訂概述2、示范文本主采取了章節(jié)式體例，包括封面、備注《商品房買賣合同（預售）》示范文本適用于正在建設中且已取得《預售許可證》的商品房買賣；《商品房買賣合同（現(xiàn)售）》示范文本適用于已竣工驗收合格的商品房買賣。其中，已竣工驗收合格，并經實際測量，房地產開發(fā)企業(yè)完成房屋初始登記的房屋買賣也在商品房現(xiàn)售范圍內。由于各地方對于現(xiàn)售的規(guī)定不同，當?shù)乜山Y合本地實際情況對合同進行調整。此外，經濟適用住房等保障性住房及車（庫）位等特殊房屋的買賣，也可參照以上示范文本簽訂。

第一部分修訂概述備注第一部分修訂概述第一部分修訂概述（三）合同修訂解決的八大問題第一部分修訂概述（三）合同修訂解決的八大問題第一部分修訂概述（三）合同修訂解決的八大問題第一部分修訂概述（三）合同修訂解決的八大問題第二部分第一至四章條款內容▲根據商品房預售（期房）和現(xiàn)售（現(xiàn)房）在房屋交易過程中的不同特點，將2000年出臺的《商品房買賣合同》分別修訂為《商品房買賣合同（預售）》、《商品房買賣合同（現(xiàn)售）》示范文本?！敬沃v座結合預售和現(xiàn)售交易各自的特殊性，以預售合同示范文本為例進行講解，并對兩者不同之處做具體的比較分析。第二部分第一至四章條款內容▲根據商品房預售（期房）和現(xiàn)售第二部分第一至四章條款內容▲目錄部分為新增加合同內容。

對相關條款進行歸類，采取章節(jié)式體例,使整體框架更為清晰。

此外，增加了章節(jié)題目的索引、專業(yè)術語解釋以及合同簽訂注意事項的說明，便于合同訂立人正確理解合同條款內容、有效填寫示范文本。第二部分第一至四章條款內容▲目錄部分為新增加合同內容。第二部分第一至四章條款內容第二部分第一至四章條款內容第二部分第一至四章條款內容第二部分第一至四章條款內容第二部分第一至四章條款內容▲將《中華人民共和國物權法》納入本合同的制訂依據。第二部分第一至四章條款內容▲將《中華人民共和國物權法》納入第二部分第一章合同當事人第二部分第一章合同當事人第二部分第一章合同當事人第二部分第一章合同當事人第二部分第一章合同當事人★本章是關于出賣人、買受人基本情況的約定。一、商品房買賣合同當事人是指房地產開發(fā)企業(yè)(出賣人)和購房人（買受人）。購房人可以是平等主體的自然人、法人、其他組織。購房人可以是多個買受人共同購買同一套房屋。法律依據：根據《合同法》規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，商品房買賣合同是指房地產開發(fā)企業(yè)（出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。第二部分第一章合同當事人★本章是關于出賣人、買受人基第二部分第一章合同當事人合同當事人出賣人房地產開發(fā)企業(yè)買受人法人其他組織自然人法定代表人負責人委托代理人委托銷售經紀機構法定代理人委托代理人第二部分第一章合同當事人合同當事人出賣人房地產開發(fā)企業(yè)第二部分第一章合同當事人▲簽訂合同時應當明確并區(qū)分法定代表人、負責人、委托代理人、法定代理人：1、【法定代表人】商品房的出賣人一般是房地產開發(fā)企業(yè)，買受人為法人時，均應填寫其法定代表人，注明其公司名稱、法定代表人、營業(yè)執(zhí)照注冊號、通訊地址等基本情況。2、【負責人】買受人如為其他組織的，應明確其負責人，同樣予以注明單位名稱、負責人名稱、通訊地址等基本情況。法律依據：●根據《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，法定代表人是指，依照法律或者法人組織章程規(guī)定，代表法人行使職權的負責人?！窀鶕蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》”二、訴訟參加人”,負責人是指，不具備法人資格的其他組織的代表人。第二部分第一章合同當事人▲簽訂合同時應當明確并區(qū)分法定第二部分第一章合同當事人3、【委托代理人】根據法律規(guī)定，當事人（公民、法人）可以自己簽訂，也可以委托代理人簽訂合同。因此，本章中買賣雙方有委托的，應分別約定本人和委托代理人具體情況。商品房買賣合同涉及代理主要是委托代理和法定代理，填寫欄目包括出賣人的委托代理人和委托銷售經紀機構、買受人的委托代理人和法定代理人。

法律依據：●根據《民法通則》，公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。

代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。

代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理按照被代理人的委托行使代理權，法定代理人依照法律的規(guī)定行使代理權，指定代理人按照人民法院或者指定單位的指定行使代理權。第二部分第一章合同當事人3、【委托代理人】根據法律規(guī)定4、【自然人、法定代理人】作為商品房買賣中的購房人最為常見的是我國公民，但也包括一些特殊的購房人，比如未成年人，限制民事行為能力和無民事行為能力的人?！枳⒁獾氖牵贤械馁I受人還包括境外個人和境外機構，其在境內購房有具體政策的限制。第二部分第一章合同當事人法律依據：●根據《民法通則》規(guī)定：18周歲以上的公民是成年人，具有完全的民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。不滿10周歲的未成年人以及不能辨認自己行為的精神病人為無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。同時規(guī)定，無行為能力人的監(jiān)護人是他的法定代理人。4、【自然人、法定代理人】作為商品房買賣中的購房人最為常見的二、與原合同內容相比，本次修訂主要增加以下內容：第二部分第一章合同當事人法律依據：●《商品房銷售管理辦法》第4條，房地產開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房的，法定代表人可以委托代理人簽訂合同；房地產開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構

應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產中介服務機構?！瘛斗康禺a經紀管理辦法》第5、11條，房地產經紀機構領取營業(yè)執(zhí)照后應到建設（房地產）主管部門備案，接受建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門監(jiān)督和管理。二、與原合同內容相比，本次修訂主要增加以下內容：第二部分第二部分第二章商品房基本情況第二部分第二章商品房基本情況★本條是關于商品房所在項目建設情況的約定?！抻喴罁海▽υ贤M行細化）該條款的完善主要結合房地產開發(fā)和銷售的實際，更多的提示購房人注意項目購買該房屋時，其所在項目的土地、規(guī)劃、施工情況以及相應的證件的取得及合法建設的依據。第二部分第二章商品房基本情況★本條是關于商品房所在項目建設情況的約定。第二部分第二章第二部分第二章商品房基本情況具體修訂內容如下：1、結合各地方土地取得具體情況，細化了土地使用權取得方式,由過去單一表述修改為列舉加描述的方式，提示購房人土地使用權取得方式有【出讓】、【劃撥】等，并列有空白項供雙方結合實際進行約定；2、依據法律法規(guī)的規(guī)定，提示買賣雙方正確填寫項目名稱，將【現(xiàn)定名】【暫定名】改為“核準名稱”，強調了命名的依法性和規(guī)范性。法律依據：●《地名管理條例》第三條“地名管理應當從我國地名的歷史和現(xiàn)狀出發(fā)，保持地名的相對穩(wěn)定。必須命名和更名時，應當按照本條例規(guī)定的原則和審批權限報經批準。未經批準，任何單位和個人不得擅自決定。”第二部分第二章商品房基本情況具體修訂內容如下：法律依據※簽訂合同時，需要注意的是：第二部分第二章商品房基本情況1、該條中的坐落，是指土地證中載明的坐落位置，買賣雙方應當依據有效的證件中的信息來填寫。2、關于“該商品房所占用的土地用途”，是指買受人購買的該商品房所對應的土地用途。3、土地證號、規(guī)劃證號以及施工證號均指購買的該商品房所在樓棟對應的證件號。如果存在房屋所在樓棟對應多個規(guī)劃許可證或開工證時，應當填寫完整。4、以上證件是開發(fā)企業(yè)取得預售許可證或者初始登記的前提，因此，簽訂合同時，開發(fā)企業(yè)應保證證件的有效性?！炗喓贤瑫r，需要注意的是：第二部分第二章商品房基本情第二部分第二章商品房基本情況★本條是關于商品房法定銷售依據的約定。第二部分第二章商品房基本情況★本條是關于商品房法定銷售第二部分第二章商品房基本情況▲修訂依據：（對原合同進行修改完善）

針對合同示范文本分為預售和現(xiàn)售版本，刪去“現(xiàn)房”、“預售”選項，在預售合同示范文本中，約定商品房可以預售的依據，填寫預售許可證的核發(fā)機關和預售許可證號。

現(xiàn)售示范文本中，列舉法定銷售條件，并結合部分地區(qū)現(xiàn)房銷售為完成初始登記取得房屋所有權證的實際，把《房屋所有權證》作為現(xiàn)房銷售的一個依據增加在條款內供買賣雙方選擇。法律依據：●根據《商品房銷售管理辦法》，商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的取得《商品房預售許可證》的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。商品房銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為?！窀鶕冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》，商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。第二部分第二章商品房基本情況▲修訂依據：（對原合同進行第二部分第二章商品房基本情況第二部分第二章商品房基本情況第二部分第二章商品房基本情況★本條是關于商品房規(guī)劃用途、層數(shù)、位置、測繪面積、陽臺等房屋自然屬性的約定?！抻喴罁海▽υ贤M行細化）●

實踐中，在交房時出現(xiàn)許多因房屋面積、