營銷策略-第三季度2015年7月

42上上半年別排成1-6月大杭州別排成交 1-6月富陽別排成交均價(jià)（元/㎡近西溪濕地，享未來科技城資源配套。145-178400887（4完成網(wǎng)簽為準(zhǔn)大杭州別排成交依舊以余杭為主力，富陽市占率大幅下降，無項(xiàng)目上榜；余杭區(qū)青楓墅園延續(xù)熱銷勢頭，位居重點(diǎn)項(xiàng) 分析——萬科·君分分★線上主訴求：由“城 江景排屋”轉(zhuǎn)變★ ★組 小組成立專 小組，派單截客動(dòng)作鋪開 情 中間套200方 面積145方；邊套240方 面積為185-195方。上三層，一層 （可做6房）和西邊套南入戶（可做5房）產(chǎn) 200方中間套：開間7.2米，進(jìn)深12.67米 室層高2.95米，可做５車位寬度為7.２米。北入戶房 室南花園面積大，戶型實(shí)用；南入房源 ， 存量盤 總存240方邊200方中間501832存量盤聯(lián)排面積（㎡245-268-370-400存量盤聯(lián)排面積（㎡245-268-370-4002137富春玫瑰園與本案競爭集中在總價(jià)相當(dāng)?shù)男∶娣e聯(lián)排產(chǎn)品上，推廣僅圈地、少3030萬方，容積率20，規(guī)劃有法式合院、雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品。產(chǎn)品戶定期圈地，少量老業(yè)主維系和暖場活動(dòng)，目前戶外訴求：18萬起。420月優(yōu)勢：1、品牌的口碑效應(yīng)，產(chǎn)品品質(zhì)好。2、物業(yè)服務(wù)好。3、離富陽城區(qū)較近。4、戶型相對方正，面寬進(jìn)深比大。5、間距較大，帶坡度視覺感受較開闊。劣勢：1、期房，看不到產(chǎn)品實(shí)體。2、同區(qū)位而2015年上半年成交情面積（㎡均價(jià)（元/㎡230-26095302731670295-31047503381900340151036019001436（樣板房119251重點(diǎn)項(xiàng) 分析——華立永通·逸30萬方，容積率1.02，規(guī)劃有，疊墅、雙拼30萬方，容積率1.02，規(guī)劃有，疊墅、雙拼、排和六聯(lián)排主力戶型面積為210-240戶配置露臺、中庭、陽光室、花園，客廳開間7.5-7.8米。234㎡的邊套戶型,陽光地下室約100㎡、露臺和中庭面積約40～50㎡,庭院面積約200㎡,該邊套戶型34㎡的面積可享受最大超過580㎡。無節(jié)點(diǎn)推廣，少量案場活動(dòng)，對外訴求：245萬起享00方，黃公望現(xiàn)房江景排屋。價(jià)比高；６小區(qū)有多處中心景觀；７小區(qū)較老，入住率高，有３室屬于下挖室，比較潮濕。2015年上半年成交情22萬-9萬3260 存量盤存量盤（㎡聯(lián)排面積（㎡240-248741上半年項(xiàng)目以余房續(xù)銷為主，無新品亮相，推廣缺乏節(jié)點(diǎn)；來電來訪量嚴(yán)重不足 （元/㎡（萬3由由于間距近花園小，靠近變壓器等產(chǎn)品問題占因項(xiàng)目地理位置和配套不足占比因無合適產(chǎn)品和總價(jià)高，導(dǎo)致客戶抗性的占比因市場上項(xiàng)目后期不開發(fā)等不良傳言，對品牌不可占比3項(xiàng)目項(xiàng)目存量盤一期存量一期存量貨值1.42億，8163.21二期存量貨值1.93，12227.2614912605285330773 323734357449660-數(shù)2051270㎡雙57280㎡聯(lián)排邊套808230㎡0房房源銷控 簽約—簽約—結(jié)結(jié)論及啟所在富陽東洲板塊為新興低密住區(qū)，與余杭、蕭山及主城排屋相比，在、配套等 三季目三季目713三季的三季的問等不良傳言。上需要通過新品包裝亮相，博得，吸引客戶項(xiàng)目需要通過新產(chǎn)品的亮相創(chuàng)造節(jié)點(diǎn)，并鋪上半年新客戶來訪214組，來電48

億萬開業(yè)，提供西服泳池將與暑期開酒店將于12月開綜合競爭力提對應(yīng)成為第一居所的可行性增強(qiáng)，客戶機(jī)會增項(xiàng)項(xiàng)環(huán)境小207781207781問題與機(jī)會并存的情況下，項(xiàng)目三季度應(yīng)保證產(chǎn)品總價(jià)優(yōu)勢，結(jié)合內(nèi)外雙重利好，通過新品包裝亮相帶動(dòng)余房去化，主動(dòng)出擊擴(kuò)大化速度，需成為富陽別排銷冠，并前三名 策策3321【思思針對房源：針對房源：一二期余按現(xiàn)行價(jià)格出售，引導(dǎo)客戶意向，及 成交來訪客戶選擇新組團(tuán)房源，則以認(rèn)籌誠意金形式，鎖房號落位，許之以開 利好認(rèn)籌方式：認(rèn)籌金20萬，同現(xiàn)行銷售方價(jià)格批下來直接轉(zhuǎn)認(rèn)購集中簽約：8月15價(jià)價(jià)格建230方中間套：300230方中間套：300280方東邊套：500280方西邊套：460執(zhí)行計(jì)劃重點(diǎn)一:執(zhí)行計(jì)劃重點(diǎn)一:兩大事件，攘外安 等介用的、濕②進(jìn)一步擴(kuò)大，執(zhí)行發(fā)布項(xiàng)目能掌握整 節(jié)奏的時(shí)間進(jìn)度的主動(dòng)權(quán)；兼 周期的首尾，緊 人群；也能規(guī)避做大型活動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域發(fā)展利

執(zhí)行計(jì)劃重點(diǎn)二：執(zhí)行計(jì)劃重點(diǎn)二：資源為我站 爭爭取實(shí)現(xiàn)項(xiàng)里的兩大長工程的引進(jìn)（新資源前置利用 &北師大四大輕奢東洲生活全演繹（既有資源充分融合利用?專場價(jià)值綠色生態(tài)：東洲生態(tài)綠色農(nóng)產(chǎn)品博覽會（重點(diǎn)突破老帶新、關(guān)鍵人、中介等主要來客及轉(zhuǎn)化率較高的，通過客滿意度的提升、刺激來進(jìn)一步強(qiáng)化的有效性針對所針對所有老業(yè)主統(tǒng)一做客戶答謝，并建立“時(shí)”制度，給予其充，充足子的同時(shí)，以最大的利益調(diào)動(dòng)起老業(yè)主的帶客積極性1.定期舉辦業(yè)主活動(dòng)，維系客戶情感和口2.每月生派發(fā)，給到業(yè)主足夠的情?！熬?型 業(yè)精選有 業(yè)主，對其進(jìn)行深度挖掘，通過各種 勢必將這批業(yè)主打造為“編外銷售員”為項(xiàng)目創(chuàng)造 優(yōu)質(zhì)有效客戶及擴(kuò)充項(xiàng)目 圈。★ 一：登門拜訪由銷售經(jīng)理+銷售員進(jìn)行攜禮登門拜訪。初步將業(yè)主喜好、圈子、需求、困難等等滲透機(jī)會點(diǎn)排摸清楚。 如如何滲透老帶新元物業(yè)費(fèi)增強(qiáng)再和口碑 提供便

加

情感維 如如何提升中介帶看成交積極性用券 碼，等于報(bào)銷來回車費(fèi)1市卡200超勵(lì)3萬；260260）以上，傭金5萬。 提升到8萬與滴滴快車/優(yōu)步合作意向于7月20日前達(dá)成針對濱江、上城、江干區(qū)中介門店，每周按區(qū)域安排拜如如和拓展關(guān)鍵人，做到全？ 端口開發(fā)全民平臺，拓展關(guān)鍵人，并降低關(guān)對象對象：合作銀行高管、經(jīng)理，重點(diǎn)業(yè)主，水榭春聯(lián)系人客戶，供應(yīng)，商會等，企事業(yè)單方法：1.上門拜訪——由甲2.選取5名關(guān)鍵人給+銷售經(jīng)理攜帶精美禮品，登門拜訪重點(diǎn)關(guān)鍵人，做好情感維系免費(fèi)消費(fèi)權(quán)限折扣，經(jīng)關(guān)鍵人推薦買房，可享受，足關(guān)鍵人面子，保證其推薦積極。：推薦客戶成交最高可獲得5成為經(jīng)紀(jì)人推薦客戶，9月30日前到訪客戶最多者，可獲得蘋果筆記本等大：，并通過口口相傳項(xiàng)成操作簡單，極大降低參與門檻和操作門檻即可推薦客戶成為經(jīng)紀(jì)人，通并平臺平臺申請認(rèn)證，開發(fā)全水榭其他拓是客戶的重要來源，除老業(yè)主、關(guān)鍵人、中介的維系外，廣撒網(wǎng)滲透、競品攔截、跨界、call客也是三季度重點(diǎn)。在深化的同時(shí)，還要做好項(xiàng)目說辭的 遮陽板等物料針對30萬以上車輛，在目標(biāo)區(qū)域集中派 重點(diǎn)小區(qū)滲透：橫幅、單頁、社區(qū)燈箱等 針對富陽、轉(zhuǎn)塘、濱江、上城、江干等區(qū)域，外拓商家設(shè)點(diǎn)和宣講，并根據(jù)節(jié)點(diǎn)巡展派單針對直接競品，可在重要節(jié)點(diǎn)、重要節(jié)日、開盤及其他活動(dòng)時(shí)，以派單、舉牌、圈地 等方式進(jìn)行精；圈層跨 ，打開商會、車行、教育機(jī)構(gòu)、高 ，目前已在進(jìn)行中合作形式：1.針對可行意 ，舉辦現(xiàn)場活動(dòng)或植入物料；2.為意 舉辦優(yōu)質(zhì)客戶圈層活動(dòng)，引進(jìn)案場；3.利用轉(zhuǎn) 和禮 開發(fā)自由經(jīng)紀(jì)人促銷信息海call+精call，指標(biāo)與獎(jiǎng)懲掛鉤。指標(biāo)：5組/周/人，超出部 200元/組。成 另計(jì) 面向杭州信息邏輯 面向富陽信息邏輯私有12萬私有12萬方自水榭山濕地首產(chǎn)量不足5230 —二三四五—二三四五六日銷售推廣起勢準(zhǔn)備（7.13-杭州、富陽火力全開（7.25-熱銷轉(zhuǎn)銷售力，加推保溫（8.17-—二三四五六日兩周面市推以更換現(xiàn)有戶源及陣地包裝為第一周（13-19日陣地：項(xiàng) 自線下 自：—二三四五六日兩周面市推以更換現(xiàn)有戶源及陣地包裝為【、活動(dòng)拓客活動(dòng)萊蒙杯垂釣比賽第二輪周賽游泳報(bào)名啟動(dòng)（7.18） 7月13-147月15-247月13-147月15-24 完成；物業(yè)抵用券持7月137月14-237月24—二三四五六日兩周面市推以更換現(xiàn)有戶源及陣地包裝為【拓客 關(guān)鍵人及開發(fā)①關(guān)鍵人登門拜訪持續(xù)進(jìn)行，重點(diǎn)關(guān)鍵人權(quán)限開放②7月24日前，完成水 —二三四五六日三周造勢開盤，線上線下焦

日六五四三二— 活動(dòng)

開營（7.26）、游泳 訓(xùn)練日（8.2、8.9、8.16）重點(diǎn)活動(dòng)：7月25 —二三四五六日三周造勢開盤，線上線下焦 —二三四五六日三周造勢開盤，線上線下焦【【①物業(yè)抵用券持續(xù)中 ①關(guān)鍵 及開發(fā)①關(guān)鍵人登門拜訪持續(xù)進(jìn)行；②7月31日前 全 其他拓 —二三四五六日一個(gè)半月高效續(xù)銷，推廣以軟性為 —二三四五六日一個(gè)半月高效續(xù)銷，推廣以軟性為【活動(dòng) 訓(xùn)練日（8.23）/游 重點(diǎn)活動(dòng)：8月21 —二三四五六日一個(gè)半月高效續(xù)銷，推廣以軟性為【拓客中介①8月17②關(guān)鍵人及開發(fā)關(guān)鍵人登門拜訪持續(xù)進(jìn)行 推廣階推售周機(jī)會活

第一階起勢準(zhǔn)7月13日—24兩周面市預(yù)認(rèn)籌認(rèn)購穩(wěn)步攀升預(yù)“輕奢東洲 活游泳培訓(xùn)報(bào)名啟

火力全7月25日—8月16三周造勢開產(chǎn)品說明決“輕奢東洲 活學(xué)軍社團(tuán)資源導(dǎo)入活

第三階適度保8月17日——9月30?游泳培“輕奢東洲 活物業(yè)抵用券、YOU&ME