云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

紅河州盛偉房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

報(bào)告

一、瑞麗城市發(fā)展?fàn)顩r

（一）瑞麗市基本情況

（二）瑞麗市人口情況（三）瑞麗市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況（四）小結(jié)二、瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況（二）瑞麗城市規(guī)劃（三）瑞麗土地市場(chǎng)情況（四）市場(chǎng)在（將）售項(xiàng)目（五）個(gè)案研究（六）小結(jié)三、瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（一）業(yè)態(tài)分析（二）物業(yè)分析（三）價(jià)格分析（四）客戶分析（五）戶型分析（六）小結(jié)目錄一、瑞麗城市發(fā)展?fàn)顩r（一）瑞麗市基本情況瑞麗地處云南西部，德宏州西南部。是320國(guó)道終點(diǎn)，昆瑞公路與中印公路（史迪威公路）的交匯處。其東連芒市，北接隴川，西北、西南、東南三面與緬甸山水相連，村寨向望。在這里，瑞麗與緬甸木姐共同構(gòu)成1壩（勐卯壩），2國(guó)，3省邦（云南省、克欽邦、撣邦），4區(qū)（瑞麗經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、姐告邊境貿(mào)易區(qū)、畹町經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、畹町合作區(qū)），5座城市（瑞麗、畹町、木姐、南坎、九谷）的邊境地理特色。瑞麗全市總面積1020平方公里。瑞麗城區(qū)距緬甸國(guó)家級(jí)口岸木姐4.5公里，距緬甸旅游城市南坎32公里，距緬甸水陸碼頭八莫138公里，距緬甸首都仰光981公里。

中緬油氣管線、泛亞鐵路大瑞段、杭瑞高速龍瑞段等國(guó)家戰(zhàn)略工程建設(shè)如火如荼，瑞麗作為云南面向西南開放橋頭堡的最重要門戶地位更加凸顯。瑞麗擁有2個(gè)國(guó)家級(jí)口岸，是中國(guó)對(duì)緬貿(mào)易最重要的口岸城市和國(guó)人赴緬旅游最主要的集散地，緬玉、珠寶、紅木等特色產(chǎn)品貿(mào)易異常繁榮。

(二)瑞麗市人口規(guī)模2010全國(guó)第六次全國(guó)人口普查，瑞麗市常住總?cè)丝?80627人，其中農(nóng)業(yè)人口87003人，城鎮(zhèn)人口93624人。戶籍人口僅為12萬(wàn)左右，外地人口約為6萬(wàn)左右并絕大部分在瑞麗及姐告經(jīng)商或就業(yè)。另有日均2萬(wàn)多的外地流動(dòng)人口（包括在瑞緬甸華人華僑、緬籍經(jīng)商打工人員）。

瑞麗為人口凈增長(zhǎng)城市，自然人口出生率較高，幾乎無(wú)外出打工人員，外來人口數(shù)量逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯。（三）瑞麗市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

2011年城鄉(xiāng)居民收入不斷增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16700元，增長(zhǎng)11.8%；農(nóng)民人均純收入4820元，增長(zhǎng)14.3%。根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系模型，瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了快速發(fā)展期;人均收入增長(zhǎng)迅速，儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)明顯高于消費(fèi)支出，民間資本充裕，藏富于民現(xiàn)象典型，投資需求潛力巨大。瑞麗2011年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值35.2億元，比上年增長(zhǎng)16.6%，高于全州水平1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一生產(chǎn)總值6.9億元，增長(zhǎng)9.1%，第二產(chǎn)業(yè)增加值7.2億元，增長(zhǎng)16%，第三產(chǎn)業(yè)增加值21.1億元，增長(zhǎng)19.3%。2011年口岸貿(mào)易進(jìn)出口總額17.46億美元（約合人民幣110億元），增長(zhǎng)33.8%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額40.1億元，增長(zhǎng)35%。財(cái)政總收入17.02億元；財(cái)政一般預(yù)算收入5.12億元，增長(zhǎng)37.3%。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額18.41億元，增長(zhǎng)21%。

第三產(chǎn)業(yè)占

比較大，商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)、個(gè)體老板多、客戶結(jié)構(gòu)呈啞鈴形分布，高端消費(fèi)力強(qiáng)。

發(fā)達(dá)的特色商貿(mào)業(yè)和豐富的旅游資源引來大量的外來人口，外來人口房產(chǎn)置業(yè)需求旺盛且呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。小結(jié)：

瑞麗市作為國(guó)家“開發(fā)開放試驗(yàn)區(qū)”、云南省“建設(shè)面向西南開放的橋頭堡”最重要門戶、國(guó)家新能源通道關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和中緬貿(mào)易最大口岸，城市在國(guó)家戰(zhàn)略層面的重要性日益凸顯，國(guó)家、省、州必然更加重視和關(guān)注，給予瑞麗多方面政策支持。珠寶、紅木等特色商貿(mào)，民族風(fēng)情、入緬觀光等特色旅游，極大的促進(jìn)了瑞麗第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。瑞麗經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，吸引的大批外來人員，不僅滿足了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，創(chuàng)造了大量的財(cái)富，而且提升了瑞麗城市人口整體素質(zhì)，帶來了許多新的理念，尤其是新型的投資、居住理念。瑞麗城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)在加速發(fā)展的同時(shí)，也定然邁上新的臺(tái)階。二、瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)情況（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況

2007年瑞麗市最大的商品房項(xiàng)目“翡翠園”面市，正式邁出了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)具有象征性的一步。翡翠園（住宅）項(xiàng)目的均價(jià)只有1300元/㎡，商業(yè)項(xiàng)目騰隆國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的價(jià)格也才是3000元/㎡出頭。2007年，整個(gè)瑞麗樓盤項(xiàng)目更是寥寥無(wú)幾。但是到了2011年11月份，“翡翠園”（住宅）價(jià)格就漲到了3900元/㎡，房?jī)r(jià)在四年時(shí)間內(nèi)直接翻了三倍

。截止2012年9月份，瑞麗共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)82家，累計(jì)開工項(xiàng)目46個(gè)，開工面積超過200萬(wàn)平米。

就瑞麗市目前的人口規(guī)模和難見松動(dòng)的樓市政策，可以預(yù)見明后兩年瑞麗樓市競(jìng)爭(zhēng)將空前慘烈！（二）瑞麗城市規(guī)劃（規(guī)劃圖示）老城商業(yè)區(qū)目前已經(jīng)形成整個(gè)瑞麗的行政、金融核心區(qū)，從某種程度上來講也就是瑞麗的CBD。目前中心區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)“舊城”改造項(xiàng)目，主要有“喬瑞”、“星河藍(lán)灣”、“錦福園”等項(xiàng)目，從整個(gè)瑞麗市中心區(qū)的規(guī)劃來看，片區(qū)下一步的發(fā)展是將現(xiàn)有行政、金融體系升級(jí)，以及改善片區(qū)的市容市貌。

西城新區(qū)政府以中央商務(wù)區(qū)定位，將以弄莫湖濕地恢復(fù)改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)為契機(jī)，營(yíng)造以水系和綠地網(wǎng)絡(luò)為特色的大尺度綠色公共開敞空間，配合高品質(zhì)的民族文化旅游接待與高級(jí)酒店服務(wù)設(shè)施建設(shè)，并通過大量商業(yè)服務(wù)設(shè)施的聚集，形成以民族文化為特色，以生態(tài)游樂體驗(yàn)為突破，以休閑度假和高尚人居為主體，集游樂體驗(yàn)、旅游休閑度假、高尚人居、會(huì)議會(huì)展、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生等功能于一體的旅居新區(qū)。通過弄莫湖湖面濕地的恢復(fù)改造、東南亞風(fēng)情文化、高級(jí)別住宅區(qū)、五星級(jí)酒店、民族湖濱商業(yè)文化設(shè)施及康休閑設(shè)施等項(xiàng)目的建設(shè)，配套完善片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施體系，使項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊城市用地發(fā)展起到帶動(dòng)作用。南部商圈目前已經(jīng)形成瑞麗的“商貿(mào)集中區(qū)”，“南亞六城”“金星石木文化城”“東南亞商住城”項(xiàng)目的建設(shè)為該區(qū)域的發(fā)展奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)，以及后續(xù)發(fā)展的平臺(tái)。目前南亞六城已經(jīng)竣工，其中金星商貿(mào)城與泛亞國(guó)際分別以紅木家具與小商品經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為主，已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)。南亞機(jī)電城與南亞汽配城也逐漸有商家入駐。隨著政府引導(dǎo)與支持，商貿(mào)集中區(qū)繁榮的景象將會(huì)很快展現(xiàn)在我們眼前。北部新城總規(guī)劃用地約為14.35平方公里。北部新城開發(fā)項(xiàng)目定位于生態(tài)養(yǎng)生、休閑度假、商務(wù)會(huì)展、高尚居住、可研教育為一體的新型生態(tài)休閑城；片區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目并未動(dòng)工?！昂仙猩袨场钡氐貕K價(jià)值值分析：：★位于城市市發(fā)展重重點(diǎn)弄莫湖片區(qū)，未來周周邊配套套完善，，瑞麗一一中初中中部建設(shè)設(shè)完畢，，規(guī)劃在建建項(xiàng)目有有：潮都都國(guó)際、、恒泰錦錦園、鑫鑫盛時(shí)代代佳園、、國(guó)門春春城、國(guó)國(guó)際合作作醫(yī)院等等，籌備中的的行政中中心、、體育中中心、教教育中心心等也即即將興建建。弄莫湖片片區(qū)大手筆規(guī)規(guī)劃，大大項(xiàng)目眾眾多，業(yè)業(yè)態(tài)之間間相輔相相成，它它不是一一個(gè)項(xiàng)目目，而是再造造一個(gè)新新城，升升級(jí)一個(gè)個(gè)新瑞麗麗；“湖畔尚尚灣”為500余畝綜合合大盤，，在弄弄莫湖湖北、西西兩側(cè)鋪鋪成，用用地平整整，景觀觀資源良好，，并與瑞瑞麗老城城區(qū)無(wú)縫縫相連；；瑞麗特區(qū)區(qū)商貿(mào)、、旅游業(yè)業(yè)興盛后后的休閑閑養(yǎng)生中中心區(qū)域域；項(xiàng)目一號(hào)號(hào)地塊即即“鴻湖瑞瑞城”占占據(jù)整個(gè)片區(qū)區(qū)觀湖效果的最最佳位置置，基于城城市湖泊泊岸線資源的的稀缺性性，“湖畔尚尚灣”特特別是““鴻湖湖瑞城城”具具有唯一、不不可復(fù)制制性，地地塊升值空間巨巨大?。ㄈ┤鹑瘥愅恋氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)情況1、土地交交易量●總房地產(chǎn)產(chǎn)交易：：3768宗●總面積約約：746707.03㎡；●交易金額額約：149859.85萬(wàn)元；交易金額額由2009年至2011年呈翻倍倍遞增趨趨勢(shì)2、項(xiàng)目占占地比例例及分析析10-50畝的項(xiàng)目目10-50畝項(xiàng)目占占總比咧咧20%。國(guó)門1號(hào)：：為高層層住宅、、酒店；；世紀(jì)旺角角：為寫寫字樓及及商場(chǎng)；；瑞麗印象象：包含含商墅、、酒店式式公寓、、商業(yè)；；潮都國(guó)際際：為公公寓、寫寫字樓。。項(xiàng)目開發(fā)量（㎡）國(guó)門1號(hào)45000世紀(jì)旺角27000瑞麗印象50000潮都國(guó)際13000050—100畝的項(xiàng)目目50-100畝項(xiàng)目占占總比咧咧30%竹林雅苑苑、錦福福園是多層，，沿街住住宅下附附帶底商商；星河藍(lán)灣灣分為住宅宅與商業(yè)業(yè)，住宅宅含有公公寓及別別墅；恒泰錦園園、奧星星世紀(jì)為商住項(xiàng)項(xiàng)目；國(guó)門公館館分為住宅宅與商業(yè)業(yè)。項(xiàng)目開發(fā)量（㎡）竹林雅苑107342.22錦福園200000星河藍(lán)灣120000恒泰錦園100000奧星世紀(jì)200000國(guó)門公館110000100畝以上項(xiàng)項(xiàng)目100畝以上項(xiàng)項(xiàng)目占總總比例50%商住項(xiàng)目目：南亞機(jī)電電城一期期、泛亞亞國(guó)際一一期、金金星商城城一期、、東南亞亞商住城城；普通住宅宅項(xiàng)目：：國(guó)際花園園、勐卯卯古鎮(zhèn)；；貝葉灣灣；景成成新城；；別墅項(xiàng)目目：國(guó)門春城城、勐卯卯古鎮(zhèn)；；隆云.榮里香莎莎；東南南亞商住住城；景景成新城城。項(xiàng)目開發(fā)量（㎡）南亞機(jī)電城1期40519.18泛亞國(guó)際一期43175.04金星商城一期31245.03國(guó)際花園一期62012.37勐卯古鎮(zhèn)124000東南亞商住城30000隆云·榮里香莎22649.98喬瑞未定貝葉灣220000景成新城280000國(guó)門春城（四）市市場(chǎng)可研研究在（（將）售售項(xiàng)目類別項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）物業(yè)類型銷售均價(jià)元/㎡套數(shù)備注普通住宅+商業(yè)錦福園20000080-130多層、底商住宅：3600商業(yè)：98001264一期2012年6月3日開盤，銷售率80%竹林雅苑106815.80-150多層3600790剩余少量房源國(guó)門1號(hào)4500076-272高層、酒店4500174在售世紀(jì)旺角27000250-390寫字樓、商場(chǎng)寫字樓：520055在售恒泰錦園10000089-136住宅、商業(yè)住宅：36006002011．12開盤，已售150套左右奧星世紀(jì)200000114-135住宅、商業(yè)住宅：3500952一期7月28日開盤，已售140套左右星河藍(lán)灣120000117-154別墅、公寓等報(bào)價(jià)4100實(shí)價(jià)36005009月3日開盤。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)150套左右，認(rèn)購(gòu)重點(diǎn)單位：瑞麗公安系統(tǒng)等祥瑞家園6200080-137高層5100325小戶型銷售50%；現(xiàn)房東方毅3900078-143高層262價(jià)格未定，認(rèn)購(gòu)意向?yàn)榻處熑后w東盟商城40000170-691商住1+3沿街4700166已售80%泛亞國(guó)際16200住宅90-177商業(yè)182-380住宅、商業(yè)住宅：3600商業(yè)：110008010月28日開盤，現(xiàn)在做內(nèi)部認(rèn)購(gòu)類別項(xiàng)目總建面（㎡）面積區(qū)間（㎡）物業(yè)形態(tài)套數(shù)均價(jià)元/㎡備注

別墅喬瑞玉苑37000別墅、高層1期600，二期未定10年至今，因規(guī)劃調(diào)整，遲遲未開盤，認(rèn)籌客戶流失嚴(yán)重。勐卯古鎮(zhèn)獨(dú)棟330-470獨(dú)棟別墅、多層獨(dú)棟143多層560住宅：3700別墅：72004期已銷售70%，別墅售馨未開盤國(guó)門公館11000090-260高層、商業(yè)600未定未開盤貝葉灣220000120-150別墅、公寓、商業(yè)1600未定未開盤，會(huì)員卡辦理中潮都國(guó)際130000住宅：120-160公寓：40住宅、公寓、寫字樓住宅：290公寓：990未定未開盤，計(jì)劃12月開盤，現(xiàn)售卡3000元一張，優(yōu)惠1%房?jī)r(jià)。鑫盛時(shí)代家園100000106-144底商、高層620住宅：4300商業(yè)：10000內(nèi)部銷售，已售80%左右印象瑞麗5000030-350商墅、酒店式公寓、商業(yè)200未定未開盤國(guó)門春城雙拼300獨(dú)棟350別墅400未定未開盤上述針對(duì)對(duì)目前瑞瑞麗市在在（將））售可研研究項(xiàng)目目總計(jì)19個(gè)，總建建筑面積積1603015㎡，總套套數(shù)10468套。其中在售售項(xiàng)目13個(gè)；未開開盤項(xiàng)目目分別為為國(guó)門春春城、國(guó)國(guó)門公館館、潮都都國(guó)際、、貝葉灣灣、鑫盛盛時(shí)代佳佳園、瑞麗印象象；據(jù)調(diào)查了了解未開開盤項(xiàng)目目產(chǎn)品預(yù)預(yù)計(jì)將在在2012年底或2013年上半年年推出產(chǎn)品品。在下節(jié)個(gè)個(gè)案研究究中，將將對(duì)景成成新城、、榮里香香莎等項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行全面分分析。（五）個(gè)個(gè)案研究究1、祥瑞家家園項(xiàng)目名稱祥瑞家園開發(fā)公司祥成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積6.2畝總戶數(shù)330套容積率8.98物業(yè)類型高層建筑面積40065.69㎡預(yù)售量330套綠化率20%發(fā)證日期裝修情況毛坯樓高19層建筑密度60%開盤時(shí)間項(xiàng)目地址瑞麗市麓川路東側(cè)103號(hào)售樓地址項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售電話0692—4128666建筑結(jié)構(gòu)框架戶型情況戶型面積套數(shù)備注項(xiàng)目共3棟，每棟19層，其中1-2層為商業(yè)，3-19層為住宅。商業(yè)面積為4960.02㎡兩房78㎡110套三房80㎡—145㎡200套躍層130㎡—270㎡20套項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)：市政政配套優(yōu)優(yōu)越，社社區(qū)周圍圍就有瑞瑞麗一中中，勐卯卯小學(xué)，，九州醫(yī)醫(yī)院、菜菜場(chǎng)、郵郵局、電電信等，，交通便利利。項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)：體量量較??；；靠近市市區(qū)，比比較吵鬧鬧，居住品質(zhì)質(zhì)較差。但銷售售價(jià)格定定位不能能準(zhǔn)確把把握，導(dǎo)導(dǎo)致大批客戶戶流失和和觀望。。戶型單單一、賣賣點(diǎn)不足足、溢價(jià)價(jià)功能小小。主要客戶戶群：（（住宅））附近學(xué)學(xué)校的教教師，為為了子女女上學(xué)便便利的家家庭，以以及附近近珠寶街街商戶。。營(yíng)銷解析析：企業(yè)內(nèi)部部就定價(jià)價(jià)未能統(tǒng)統(tǒng)一，導(dǎo)導(dǎo)致大批批客戶流流失和觀觀望。2、隆云云·榮里里香莎項(xiàng)目名稱隆云·榮里香莎開發(fā)公司瑞海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積56畝總戶數(shù)45套容積率0.67物業(yè)類型別墅建筑面積25226.02㎡預(yù)售量45套綠化率60%發(fā)證日期裝修情況毛坯建筑風(fēng)格歐式建筑風(fēng)格主要客戶華僑、外地商戶開盤時(shí)間交房時(shí)間2009年7月項(xiàng)目地址瑞麗姐告邊境貿(mào)易區(qū)北上一大道售樓地址項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售電話0692—4660366建筑結(jié)構(gòu)框架戶型情況戶型面積區(qū)間套數(shù)價(jià)格備注項(xiàng)目

共45戶，按單排、雙排、三排均勻分布，項(xiàng)目有100畝的高爾夫球場(chǎng)。別墅區(qū)中心有1000平米的江景會(huì)所。剩余大約10套未售。395㎡—616㎡45套報(bào)價(jià)12800元/㎡實(shí)價(jià)10000-11000元/平米項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)評(píng)：項(xiàng)目因地地制宜，，運(yùn)用“透景式”開發(fā)理念念，輕松松將濱河河景觀和和高爾夫夫練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)攬入懷懷中，一一定程度度上避免了地地塊狹長(zhǎng)長(zhǎng)和面積積較小無(wú)無(wú)空間打打造景觀觀的局限限性。樣板間、、7.2米挑高大大堂、獨(dú)獨(dú)立私家家花園及及景觀泳泳池樹立立起了產(chǎn)產(chǎn)品獨(dú)特特的市場(chǎng)場(chǎng)差異化化。但銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的包裝裝、客戶戶接待、、秩序管管理不夠夠?qū)I(yè)及及定價(jià)偏偏高導(dǎo)致致高端客客戶流失失和觀望望。主要客戶戶來源：：外地來來瑞經(jīng)商商的富商商、華僑僑、姐告告做外貿(mào)貿(mào)業(yè)務(wù)的的公司高高層人士士。3、竹林林雅苑項(xiàng)目名稱竹林雅苑開發(fā)公司瑞麗建和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積51504.7㎡總戶數(shù)790套容積率2.08物業(yè)類型多層建筑面積106815.07㎡預(yù)售量綠化率41%發(fā)證日期

裝修情況毛坯建筑密度35.35%開盤時(shí)間2010年年初項(xiàng)目地址瑞麗市環(huán)城西路東面售樓地址瑞麗市姐告路33號(hào)建筑結(jié)構(gòu)框架戶型情況戶型面積套數(shù)備注項(xiàng)目共25棟，每棟6層，

1期開盤12棟，共300套已售完。目前2期在售，2期目前推出3棟共96套。4房2廳141.44㎡-149.77㎡

243房2廳109.09㎡--134.87㎡

662房2廳83.43---88.37㎡均價(jià)價(jià)格區(qū)間3700元/㎡3198-4188元/㎡

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)：市市政——靠近瑞麗麗三中、、菜場(chǎng)、、交通便便利(地處瑞麗麗至姐告告、瑞麗麗至弄島島的咽喉喉之地，，是瑞麗西西部擴(kuò)張張的必經(jīng)經(jīng)之地））；社區(qū)區(qū)配套完完善——籃球場(chǎng)、、網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、健身身場(chǎng)、雙雙語(yǔ)幼兒園、社社區(qū)公園園；項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)：樓盤盤品質(zhì)較較差（外外形、戶戶型），，不能吸引引高端客客戶；用同期開開發(fā)，不不利于資資金的快快速回收；由由于項(xiàng)目目自身無(wú)無(wú)法形成成商圈，，再加上上離市區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)也也會(huì)流失失部分客客戶；主要客戶戶群：附附近學(xué)校校的教師師、村民民、本市市一般公公務(wù)員，，農(nóng)村移移民到城城市生活活人員，，外地入入住瑞麗麗工作的人人員。4、泛亞亞國(guó)際項(xiàng)目名稱泛亞國(guó)際三期開發(fā)公司恩紅地產(chǎn)占地面積103畝總戶數(shù)80套容積率1.52物業(yè)類型商住多層建筑面積16200㎡預(yù)售量80套綠化率35%發(fā)證日期裝修情況毛坯開盤時(shí)間10月28日開盤項(xiàng)目地址瑞江路89號(hào)售樓地址項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售電話0692—4128666建筑結(jié)構(gòu)框架戶型情況類型面積區(qū)間價(jià)格備注內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中，2萬(wàn)元抵3萬(wàn)元，住宅每平米優(yōu)惠100元，商業(yè)每平米優(yōu)惠200元。住宅90-170㎡3600元底商182-380㎡11000元項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)：地處處瑞麗南南部商圈圈之內(nèi)，，有較好好的商業(yè)業(yè)氛圍，，前景看看好；和和專業(yè)的的商業(yè)管管理公司司合作，，利于吸引當(dāng)當(dāng)?shù)赜杏噱X錢的投資客客；總價(jià)不不高，利于于產(chǎn)品銷售售、加快資資金回籠。。項(xiàng)目劣勢(shì)：：樓盤品質(zhì)質(zhì)一般（外外形、戶型型），綠化、居住住品質(zhì)較差差；市政配套套欠缺、人人氣不足；；社區(qū)配套基基本沒有；；主要客戶群群：公務(wù)員員、事業(yè)單單位員工、、附近村寨寨靠賣地發(fā)發(fā)財(cái)?shù)霓r(nóng)民民、外地來來瑞經(jīng)商的的商戶、華華僑。5、景成新新城項(xiàng)目名稱景成新城開發(fā)公司瑞麗景成集團(tuán)占地面積452畝總戶數(shù)1963套容積率1.69物業(yè)類型別墅、公寓、電梯房建筑面積730000㎡預(yù)售量綠化率40.9%發(fā)證日期裝修情況毛坯認(rèn)購(gòu)時(shí)間2011.9

項(xiàng)目地址瑞麗市320國(guó)道南側(cè)

售樓地址景成酒店辦公樓銷售電話0692—4129299建筑結(jié)構(gòu)框架

戶型情況

類型面積區(qū)間價(jià)格元/㎡備注認(rèn)購(gòu)以來銷售狀況不佳，長(zhǎng)期未售出房源

別墅450-700㎡報(bào)價(jià)9680元、認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠5-10%

住宅高層：109-133㎡多層：137-143㎡均價(jià)4000元、認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠5-10%均價(jià)3800元、認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠5-10%

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：：本地知名名實(shí)力開發(fā)發(fā)商；良好好的關(guān)系網(wǎng)網(wǎng)和客戶資資源；公司司多元化發(fā)發(fā)展，客戶戶可享受到到多方面優(yōu)惠。。項(xiàng)目劣勢(shì)：：距離市區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)，生生活不便；；交房時(shí)間間較長(zhǎng)（4年）；別墅面積普普遍偏大，，購(gòu)買力受受限。主要客戶群群：政府高高層人員、、外地來瑞瑞經(jīng)商的商商戶、華僑僑。6、星河藍(lán)藍(lán)灣項(xiàng)目名稱星河藍(lán)灣開發(fā)公司瑞麗市融騰房地產(chǎn)占地面積59畝總戶數(shù)510套容積率2.98物業(yè)類型商鋪、公寓、別墅建筑面積120000㎡預(yù)售量開盤時(shí)間2012年9月3日

項(xiàng)目地址瑞宏路中段

售樓地址瑞宏路38號(hào)銷售電筑結(jié)構(gòu)框架

戶型情況

類型面積區(qū)間價(jià)格備注

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)150套左右。

大部分為公安系統(tǒng)

住宅117-129㎡均價(jià)3600元/㎡

別墅243-1109㎡均被關(guān)系戶預(yù)定，價(jià)格未公示

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：：位于市區(qū)區(qū)內(nèi)，交通通便利，周周邊配套相相對(duì)齊全；；項(xiàng)目劣勢(shì)：：樓間距較小小，部分戶戶型采光差差，位于老城城區(qū)內(nèi)，待待火車站建建成后，這這一片會(huì)更更繁榮，生生活方便的的同時(shí)喧囂囂吵鬧、治治安等的問問題也會(huì)隨隨之而來；；主要客戶群群：當(dāng)?shù)毓珓?wù)員居多多。7、翡翠園園項(xiàng)目名稱翡翠園三期開發(fā)公司瑞麗市鴻運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積280畝總戶數(shù)住宅80多套、商業(yè)20多套容積率1.224物業(yè)類型商鋪、公寓、別墅建筑面積236000㎡預(yù)售量開盤時(shí)間

項(xiàng)目地址瑞麗市新光路西段

售樓地址項(xiàng)目旁邊銷售電筑結(jié)構(gòu)框架

戶型情況

類型面積區(qū)間價(jià)格備注住宅售馨，商業(yè)銷售率50%

住宅125-130㎡3680元/㎡

商業(yè)190-250㎡8880元/㎡

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：：戶型合理理；交通極極為便利，，與中學(xué)、、小學(xué)、醫(yī)醫(yī)院、電影影院、農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)等教教育、醫(yī)療療、生活服服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)相相距很近，，是理想的的住宅區(qū)位位；項(xiàng)目劣勢(shì)：：工程質(zhì)量較較差、口碑碑差；主要客戶群群：當(dāng)?shù)毓珓?wù)員居多多。8、東南亞亞商住城項(xiàng)目名稱東南亞商住城開發(fā)公司瑞麗江投資開發(fā)有限公司占地面積320畝總戶數(shù)別墅89套、住宅60套、商業(yè)220套容積率物業(yè)類型商鋪、公寓、別墅、寫字樓建筑面積400000㎡預(yù)售量開盤時(shí)間2011、9

項(xiàng)目地址姐崗南路、320國(guó)道和瑞麗江廣場(chǎng)交界處

售樓地址瑞江路銷售電筑結(jié)構(gòu)框架

戶型情況

類型面積區(qū)間報(bào)價(jià)備注住宅已售60%，商住已售40%，別墅未售

獨(dú)棟別墅370-410㎡9200元/㎡

雙拼290㎡8299元/㎡

住宅3500-3800元/㎡商住7000-8000元/㎡項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：：樓盤居住住品質(zhì)較高高，戶型布布局規(guī)劃合合理，交通通便利，靠靠近瑞麗江江廣場(chǎng)，分分期開發(fā)，有利利于資金的的快速回收收；社區(qū)配配套完善項(xiàng)目劣勢(shì)：：戶型單一一；人氣不足；；景觀、規(guī)規(guī)劃不足；商鋪面積積較大的鋪鋪面比較少少，層高略低，顯顯得不夠大大氣特案研究：：北部新城（（五緣玉城城）認(rèn)購(gòu)時(shí)間：：2012年6月至2012年8月份套數(shù)：1900套交房時(shí)間：：2015年面積區(qū)間及及價(jià)格：物業(yè)類型面積區(qū)間：㎡單價(jià)：元/㎡雙拼別墅399.703000聯(lián)排別墅306.382700疊加住宅230-2862360-2525多層住宅141.74-170.441960-2080該項(xiàng)目前期期基本無(wú)任任何宣傳，，采用快速速銷售策略略，以超低價(jià)格格針對(duì)瑞麗麗本地公務(wù)務(wù)員進(jìn)行專專門認(rèn)購(gòu)，在業(yè)界和和市場(chǎng)引起起高度反響響，僅僅兩兩個(gè)月全部部房源售馨馨。小結(jié)：●商住樓曾經(jīng)經(jīng)是瑞麗市市已開發(fā)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目的主要物物業(yè)；●90-130平米中小戶戶型住宅銷銷售速度較較快，300-500平米獨(dú)棟別別墅頗受追追捧；●現(xiàn)有樓樓盤還處于于普通建筑筑產(chǎn)品的開開發(fā)階段；；●目前住宅項(xiàng)項(xiàng)目整體均均價(jià)大約：：獨(dú)棟8000元/平米，多層層3500元/平米，高層層3600元/平米；●房租較較高，居住住品質(zhì)偏低低；●瑞麗市市房地產(chǎn)市市場(chǎng)正處于于住宅產(chǎn)品品初級(jí)消化化階段，目目前并未上上升到對(duì)品品質(zhì)追求的的高度；●多數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目置業(yè)顧顧問對(duì)項(xiàng)目目理解不夠夠，專業(yè)水水平欠缺，，服務(wù)質(zhì)量量有待提高高；●景觀特色不不明顯，園園林設(shè)計(jì)較較為簡(jiǎn)單；；●推廣較較為普通，，主題思路路不明確，，無(wú)突出優(yōu)優(yōu)勢(shì)；●建筑風(fēng)風(fēng)格雷同，，同質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象較為嚴(yán)嚴(yán)重；●戶型設(shè)計(jì)較較為一般，，雖然戶型型多樣，但但外觀粗糙、、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單單，面積大總價(jià)價(jià)較高，性性價(jià)比低；；（一）業(yè)態(tài)態(tài)分析據(jù)統(tǒng)計(jì)2007年至今瑞麗麗市主要項(xiàng)項(xiàng)目中，純純商業(yè)項(xiàng)目目?jī)H一個(gè)，，為云南煤煤化集團(tuán)的的“翡翠大大道”（建筑面積積28718㎡）。商業(yè)比重占占總項(xiàng)目較較大比例的的項(xiàng)目有祥祥瑞家園4960.02㎡，華盛商商業(yè)廣場(chǎng)8832.04㎡。將商業(yè)部分納入商商住項(xiàng)目，按建筑面面積統(tǒng)計(jì)，，其比例如如下：三、瑞麗房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析（二）物業(yè)業(yè)分析據(jù)統(tǒng)計(jì)目前前市場(chǎng)上已已售在售項(xiàng)項(xiàng)目中，各各物業(yè)類型型所占個(gè)數(shù)數(shù)比例如下下：從各建筑類類型的區(qū)域域分布來看看，高層住宅項(xiàng)項(xiàng)目集中于于城區(qū)中央央，而多層層住宅項(xiàng)目目與商住項(xiàng)目則位于于城區(qū)外圍圍地帶。（三）價(jià)格格分析隨著2010年瑞麗特區(qū)區(qū)地位的確確立，瑞麗麗房?jī)r(jià)一路路飆升，多層價(jià)格格由07年的1300元/㎡飆升至現(xiàn)在在的3500元/㎡左右，獨(dú)獨(dú)棟別墅由由當(dāng)初的滯滯銷到如今今8000元/㎡的均價(jià)。。（四）客戶戶分析1、客戶來源源從目前市場(chǎng)場(chǎng)上已售罄罄項(xiàng)目的客客戶成交情情況來看，，客戶主要要有以下3類：●外來經(jīng)商人人士從多個(gè)項(xiàng)目目的客戶來來源方面來來看，外來來經(jīng)商人士士均占有一一定的比例例。09年之前經(jīng)商商人士普遍遍青睞商住住樓，主要是因因?yàn)樯套堑目煽山?jīng)營(yíng)與自自住功能，，更看重經(jīng)經(jīng)濟(jì)型。而而從目前來看看，經(jīng)商人人士收入逐逐步提高，，開始注重重生活品質(zhì)質(zhì)，住房消消費(fèi)已經(jīng)傾向于普通通住宅。而且經(jīng)商商人士的商商業(yè)嗅覺極極其敏銳，，多數(shù)經(jīng)商商人士已經(jīng)經(jīng)形成投資資房地產(chǎn)的的習(xí)慣。目目前多數(shù)外外來經(jīng)商人人士并無(wú)舒適性性居所，多多數(shù)仍居住住于自有的的商住樓。。我們?cè)谂c與當(dāng)?shù)卣憬虝?huì)人士士的訪談過過程中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，該部分分有很大的的購(gòu)買力，，且住房習(xí)慣慣也發(fā)生了了變化。●瑞麗當(dāng)?shù)叵M(fèi)者目前當(dāng)?shù)叵M(fèi)者主要要年齡段在在27--45歲，以公務(wù)務(wù)員、事業(yè)業(yè)單位員工工、個(gè)體工工商戶和農(nóng)農(nóng)村富裕人人群為主，，多數(shù)是因因?yàn)樽陨碜》啃枨笄?，投資性性購(gòu)房占比比約30%且有上升趨趨勢(shì)?！窬挼槿A僑僑據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示緬甸甸擁有華僑僑200萬(wàn)（2008年），且多多數(shù)華僑最最終的選擇擇都會(huì)回到到國(guó)內(nèi)。其其原因?yàn)楹芎茈y進(jìn)入緬緬甸主流社會(huì)、政治治動(dòng)亂無(wú)安安全感、禁禁止中緬通通婚等。其其中有許多多生意人士士選擇留在在瑞麗，但但從購(gòu)房方方面來看，，比例日益益增長(zhǎng)，且多數(shù)采用由由國(guó)內(nèi)的親親戚代購(gòu)，，代購(gòu)的原原因是因?yàn)闉閼艏P(guān)系系。2、客戶比例例從近期銷售售的樓盤客客戶比例來來看，外來經(jīng)商人人士與當(dāng)?shù)氐厝巳跃褪鞘亲》肯M(fèi)費(fèi)的主力軍軍。以下為瑞麗江花花園與竹林林雅苑先期期的客戶比比例。從投資-消費(fèi)比例：：3、消費(fèi)心理理●區(qū)位不敏感感瑞麗市房地地產(chǎn)市場(chǎng)從從近3年來才有了了明顯的發(fā)發(fā)展，而城城區(qū)面積較較小，當(dāng)?shù)氐厝似毡槭褂媚ν熊囓?、電?dòng)車車、小汽車車等交通工工具，從而而使得對(duì)區(qū)區(qū)位偏遠(yuǎn)感感受較低。?！駥?duì)品質(zhì)關(guān)注注度低瑞麗市房地地產(chǎn)市場(chǎng)正正處于住宅宅產(chǎn)品初級(jí)級(jí)消化階段段，目前并并未上升到到對(duì)品質(zhì)追追求的高度。●預(yù)期看漲社會(huì)經(jīng)濟(jì)不不斷發(fā)展、、城市化進(jìn)進(jìn)程全面加加速、開發(fā)發(fā)開放試驗(yàn)驗(yàn)區(qū)的確立立，使得整整個(gè)瑞麗住住房消費(fèi)群群體的消費(fèi)費(fèi)熱情和投投資積極性性全面提升升。4、消費(fèi)習(xí)慣慣①消費(fèi)偏好好及特點(diǎn)華僑僑：：注重重安全、偏好住在瑞瑞麗江內(nèi)圍圍（瑞麗市內(nèi)內(nèi)），一次次性付款居居多。瑞麗當(dāng)當(dāng)?shù)厝耍海簩?duì)電梯梯房接受度度較低，偏偏好多層尤尤其1-4層，價(jià)格敏感度度高，按揭揭居多，已經(jīng)有住房房投資意識(shí)識(shí)。外來經(jīng)商人人士：注重重戶型、價(jià)價(jià)格敏感度度低、投資意識(shí)強(qiáng)強(qiáng)，一次性性付款與按按揭均有。。②總價(jià)承受能能力5、消費(fèi)發(fā)展展趨勢(shì)●外來經(jīng)商人人士在改善善自身居住住環(huán)境的基基礎(chǔ)上，亦亦熱衷于投投資房產(chǎn)；；瑞麗擁有約約6萬(wàn)外來常住住人口，且且多數(shù)以經(jīng)經(jīng)商為住，，其住所目目前分為兩兩類，一類類是居住于自購(gòu)或租租用的商住住樓，一類類是租用普普通單元房房；該部分分人群有很很強(qiáng)的消費(fèi)費(fèi)能力，若若一半有置業(yè)意向向，并以4口之家計(jì)算算，約需要要7500套住房?！癞?dāng)?shù)叵M(fèi)者者上升到第第二主力購(gòu)購(gòu)房群體，，投資潛力力巨大；瑞麗城鄉(xiāng)富富裕人群較較多，農(nóng)村村多種經(jīng)營(yíng)營(yíng)收益豐厚厚，城市人人口從事第第三產(chǎn)業(yè)者者眾多，隨隨著瑞麗經(jīng)濟(jì)的的蓬勃發(fā)展展，當(dāng)?shù)馗桓辉Ｈ巳洪_開始熱衷進(jìn)進(jìn)城置業(yè)和和敢于進(jìn)行行房產(chǎn)投資資。●房?jī)r(jià)的逐漸漸走高，市市場(chǎng)開始呈呈現(xiàn)兩極分分化。6、潛在客戶戶（問卷調(diào)調(diào)查）情況況潛在客戶問問卷調(diào)查，，在產(chǎn)品要要求上帶有有一定的““理想色彩彩”，但就就其在戶型型面積以及及總價(jià)承受受能力等方面面，均具有有一定的可可參考性。?？蛻粢庀驊魬粜头治隹蛻魬粢庖庀蛳蛎婷娣e積分分析析客戶戶意意向向單單價(jià)價(jià)分分析析客戶戶意意向向總總價(jià)價(jià)（（普普通通住住宅宅））分分析析（五五））普普通通戶戶型型分分析析以下下三三個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的戶戶型型，，在在市市場(chǎng)場(chǎng)具具有有很很大大的的代代表表性性，，特特選選以以下下三三個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的戶戶