物業(yè)權(quán)屬法律規(guī)定課件

5物業(yè)權(quán)屬法律規(guī)定

5.1物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬5.2物業(yè)相鄰權(quán)5.3物業(yè)權(quán)屬登記5.4物業(yè)產(chǎn)籍管理5物業(yè)權(quán)屬法律規(guī)定5.1物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬1掌握1、基本概念物權(quán)、物業(yè)權(quán)屬、相鄰關(guān)系、房屋登記、物業(yè)產(chǎn)籍2、問(wèn)答題（1）物權(quán)和物業(yè)權(quán)屬有哪些種類？（2）相鄰關(guān)系的特征及處理原則？（3）《物權(quán)法》中確定了哪些相鄰關(guān)系？熟悉（1）如何理解物權(quán)和物業(yè)權(quán)屬的特征。（2）房屋權(quán)屬登記有哪些種類？（3）為什么要進(jìn)行房屋權(quán)屬登記？掌握25.1物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬【案例1】我國(guó)物權(quán)法第一案落槌，當(dāng)事人房屋產(chǎn)權(quán)得到保護(hù)。原告李福蓮等人上輩所有的一處房產(chǎn)被政府不適當(dāng)沒(méi)收，此后40多年，該房被當(dāng)作公房出租給其他居民。直至2005年9月，該房產(chǎn)經(jīng)落實(shí)政策退還給原告，并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。這處房產(chǎn)在政府退還給原告的同時(shí)，里面的一些房間一直由本案被告劉莎租住占用。雖然租賃合同已過(guò)期，但劉拒絕向原告騰退房屋。原告只好訴諸法律。5.1物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬【案例1】我國(guó)物權(quán)法第一案落槌，當(dāng)事人35．1物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬分析：長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)法院的一審判決認(rèn)為，在該處房屋由政府向原告移交并辦理了產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)之后，原告即取得了房屋的所有權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，這一不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬睾捅Ｗo(hù)。法院認(rèn)為物權(quán)法生效后，劉莎的惡意占有行為仍在繼續(xù)，故本案適用物權(quán)法，與“法不溯及既往”原則并不沖突。綜上，依照物權(quán)法第39條、第64條、第242條、第243條的規(guī)定，盡管被告劉莎為該房屋的原租戶，但她畢竟不是所有權(quán)人。她在未與新的房屋所有權(quán)人簽訂租賃協(xié)議的情況下，直接占用房屋，構(gòu)成了惡意占有。于是，法院判令劉莎騰退房屋并賠償租金損失。5．1物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬分析：45．1物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬《物權(quán)法》39條：所有人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。64條：私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。242條：占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。243條：不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以要求返還原物及其孽息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。5．1物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬《物權(quán)法》39條：所有人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)55.1.1物權(quán)的概念和特征1．物權(quán)的概念物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。5.1.1物權(quán)的概念和特征1．物權(quán)的概念65.1.1物權(quán)的概念和特征2．物權(quán)的種類（1）自物權(quán)和他物權(quán)（2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（3）完全物權(quán)與限制物權(quán)5.1.1物權(quán)的概念和特征2．物權(quán)的種類75.1.1物權(quán)的概念和特征（1）自物權(quán)和他物權(quán)自物權(quán)是權(quán)利人對(duì)自己的物所享有的權(quán)利，也就是所有權(quán)。他物權(quán)是指在他人所有的物上設(shè)定的物權(quán)。他物權(quán)是對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。他物權(quán)是由所有權(quán)派生或分離出來(lái)的。他物權(quán)又分為用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是對(duì)他人所有物在一定范圍內(nèi)使用、收益的權(quán)利，形式有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是為了擔(dān)保債的履行，在債務(wù)人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)，其形式有抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。5.1.1物權(quán)的概念和特征（1）自物權(quán)和他物權(quán)自物權(quán)是85.1.1物權(quán)的概念和特征（2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)這是根據(jù)物權(quán)的客體是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)所作的區(qū)別。這種分類方法的意義在于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得方法、成立要件等各不相同。

5.1.1物權(quán)的概念和特征（2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)95.1.1物權(quán)的概念和特征（3）完全物權(quán)與限制物權(quán)這是以對(duì)于標(biāo)的物的支配范圍的不同對(duì)物權(quán)的區(qū)分。完全物權(quán)即所有權(quán)，是全面支配標(biāo)的物的物權(quán)；而限制物權(quán)則是特定方面支配標(biāo)的物的物權(quán)。限制物權(quán)是在他人之物上設(shè)定的權(quán)利，實(shí)際上是根據(jù)所有權(quán)人的意志設(shè)定的所有權(quán)上的負(fù)擔(dān)。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)屬于限制物權(quán)。5.1.1物權(quán)的概念和特征（3）完全物權(quán)與限制物權(quán)105.1.1物權(quán)的概念和特征3．物權(quán)的特征（1）物權(quán)是絕對(duì)權(quán)（2）物權(quán)以物為客體（3）物權(quán)以對(duì)物進(jìn)行支配并享受其利益為內(nèi)容（4）物權(quán)具有排他性（5）物業(yè)具有法定性（6）物權(quán)具有追及權(quán)和優(yōu)先權(quán)效力（7）物權(quán)的設(shè)立必須公示

5.1.1物權(quán)的概念和特征3．物權(quán)的特征115.1.2物業(yè)權(quán)屬的概念和分類

1．物業(yè)權(quán)屬概念物業(yè)權(quán)屬是指物業(yè)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)，即物業(yè)權(quán)利為誰(shuí)所有，物業(yè)權(quán)利與權(quán)利主體之間的關(guān)系。物業(yè)權(quán)屬即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬，也稱房屋權(quán)屬。物業(yè)權(quán)屬在我國(guó)實(shí)行的是房地合一的原則，土地權(quán)屬狀況與房屋權(quán)屬狀況是一致的。房屋的權(quán)利人必須是房屋占用范圍內(nèi)土地的權(quán)利人，土地的權(quán)利人也必須是地上房屋的權(quán)利人。5.1.2物業(yè)權(quán)屬的概念和分類1．物業(yè)權(quán)屬概念125.1.2物業(yè)權(quán)屬的概念和分類

2．物業(yè)權(quán)屬的種類（1）土地所有權(quán)和土地使用權(quán)。（2）房屋所有權(quán)和房屋使用權(quán)（3）物業(yè)相鄰權(quán)5.1.2物業(yè)權(quán)屬的概念和分類2．物業(yè)權(quán)屬的種類135.2相鄰關(guān)系

【案例2】

新建建筑影響采光、通風(fēng)怎么辦2002年3月，王某向甲公司購(gòu)買住房一套，5月驗(yàn)房入住。當(dāng)時(shí)，在他的窗外鄰近商務(wù)會(huì)所頂層有一些空調(diào)機(jī)組和排風(fēng)管道，但對(duì)生活并不構(gòu)成影響。后來(lái)，甲公司在空調(diào)機(jī)組和排風(fēng)管道外加蓋房屋，超出了王先生的窗高，房屋兩個(gè)散熱窗戶正對(duì)著王先生的窗戶，致使王先生無(wú)法開(kāi)窗通風(fēng)，影響了王先生的采光。王先生起訴要求甲公司拆除空調(diào)機(jī)組、排風(fēng)管道設(shè)施及加蓋的建筑物；如不能拆除，要求賠償因此造成的房屋貶值損失300000元。5.2相鄰關(guān)系【案例2】新建建筑影響采光、通風(fēng)怎么辦145.2相鄰關(guān)系

一審法院認(rèn)為甲公司在對(duì)商務(wù)會(huì)所頂層空調(diào)機(jī)組、排風(fēng)管道進(jìn)行二期改造后，隔聲板和進(jìn)風(fēng)窗口改變了王某購(gòu)房時(shí)所接受的現(xiàn)實(shí)狀況。但考慮到空調(diào)機(jī)組、排風(fēng)管道、進(jìn)風(fēng)窗口及隔聲板系商務(wù)會(huì)所使用所必要，故對(duì)王某要求甲公司將空調(diào)機(jī)組和排風(fēng)管道拆除的訴訟請(qǐng)求，不予支持。法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條規(guī)定，作出判決如下：（1）甲公司于本判決生效后10日內(nèi)給付王某經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償款人民幣2000元；（2）駁回王某的其他訴訟請(qǐng)求。5.2相鄰關(guān)系一審法院認(rèn)為甲公司在對(duì)商務(wù)會(huì)所頂層空調(diào)機(jī)組155.2相鄰關(guān)系

王某不服一審，提請(qǐng)上訴。二審法院對(duì)一審法院認(rèn)定的事實(shí)認(rèn)可，但同時(shí)認(rèn)為鑒于該設(shè)施對(duì)王某所形成的影響將永久存在。原審法院判決甲公司給付王某2000元的補(bǔ)償數(shù)額過(guò)低，因而有違公平原則。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第84條“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系?！薄⒌?9條“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”之規(guī)定，要求甲公司每年賠償王某1500元，賠償期限為65年，共計(jì)97500元。5.2相鄰關(guān)系王某不服一審，提請(qǐng)上訴。二審法院對(duì)一審法院認(rèn)165.2.1相鄰關(guān)系的概念和特征1．相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人、用益物權(quán)人或占有人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。5.2.1相鄰關(guān)系的概念和特征1．相鄰關(guān)系175.2.1相鄰關(guān)系的概念和特征2．相鄰關(guān)系的特征（1）相鄰關(guān)系的主體是兩個(gè)以上相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人、用益物權(quán)人或占有人。（2）相鄰關(guān)系是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的毗鄰關(guān)系而產(chǎn)生的。所謂毗鄰是指地理位置相鄰，它既包括不動(dòng)產(chǎn)之間的相互連接，也包括不動(dòng)產(chǎn)之間的相互鄰近。（3）相鄰關(guān)系的客體是行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所體現(xiàn)的利益，這種利益可能是財(cái)產(chǎn)利益，也可能是非財(cái)產(chǎn)利益。（4）相鄰關(guān)系的基本內(nèi)容是相鄰一方有權(quán)要求他方為自己行使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)給予必要方便的權(quán)利和他方應(yīng)當(dāng)給予必要方便的義務(wù)。5.2.1相鄰關(guān)系的概念和特征2．相鄰關(guān)系的特征185.2.2相鄰關(guān)系的處理原則處理相鄰關(guān)系的原則（1）有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理；（2）依法處理、兼顧習(xí)慣的原則。物權(quán)法85條：法律法規(guī)對(duì)相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。5.2.2相鄰關(guān)系的處理原則處理相鄰關(guān)系的原則195.2.2相鄰關(guān)系的處理原則民法通則第83條規(guī)定了處理不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的原則，即“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”物權(quán)法第84條更是明確了這一原則：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。”5.2.2相鄰關(guān)系的處理原則民法通則第83條規(guī)定了處理不動(dòng)產(chǎn)205.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用1．關(guān)于用水、排水相鄰關(guān)系的處理物權(quán)法第86條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利?！薄皩?duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向?！?/p>

5.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用1．關(guān)于用水、排水相215.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用2．關(guān)于因通行必須利用相鄰權(quán)利人土地的處理物權(quán)法第87條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利?！?.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用2．關(guān)于因通行必須利225.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用3．關(guān)于利用相鄰關(guān)系土地、建筑物物權(quán)法第88條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。”物權(quán)法第92條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償?！?.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用3．關(guān)于利用相鄰關(guān)系235.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用4．關(guān)于通風(fēng)、采光和日照等相鄰關(guān)系物權(quán)法第89條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！北緱l款從建筑物規(guī)劃、建造環(huán)節(jié)來(lái)杜絕通風(fēng)、采光和日照等相鄰關(guān)系受到侵害。5.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用4．關(guān)于通風(fēng)、采光和245.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用5．關(guān)于排放、釋放污染物等相鄰關(guān)系物權(quán)法第90條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)?！?.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用5．關(guān)于排放、釋放污255.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用6．關(guān)于維護(hù)相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)在自己具有使用權(quán)的土地范圍內(nèi)進(jìn)行工程建設(shè)，但是，要注意相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全，避免使相鄰不動(dòng)產(chǎn)造成不應(yīng)有的損害。物權(quán)法第91條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全?！?.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用6．關(guān)于維護(hù)相鄰不動(dòng)265.3物業(yè)權(quán)屬登記【案例3】

“一房二賣”現(xiàn)象2009年1月2日，甲將自己的房子出賣給丙，雙方在合同中約定房子所有權(quán)自丙支付完全部房款后即轉(zhuǎn)移至丙。2009年2月5日，丙支付完全部房款，但一直沒(méi)有辦理過(guò)戶登記手續(xù)。同年3月4日，甲又將該房子出賣給丁，并辦理了過(guò)戶登記手續(xù)。丙知道后，認(rèn)為該房子早歸自己所有，甲無(wú)權(quán)將房子賣給丁，丁也不能取得該房屋的所有權(quán)，遂與甲和丁發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。那么丙可否取得該房屋的所有權(quán)呢？5.3物業(yè)權(quán)屬登記【案例3】“一房二賣”現(xiàn)275.3.1房屋權(quán)屬登記概述1．房屋登記的概念房屋登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。因此，房屋登記是房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證和土地使用權(quán)登記發(fā)證制度的總稱。5.3.1房屋權(quán)屬登記概述1．房屋登記的概念285.3.1房屋權(quán)屬登記概述2．房屋登記相關(guān)法律規(guī)定《物權(quán)法》第9條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記后，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律令有規(guī)定的除外?！段餀?quán)法》第14條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于房地產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。5.3.1房屋權(quán)屬登記概述2．房屋登記相關(guān)法律規(guī)定295.3.2房屋權(quán)屬登記的種類1．總登記2．初始登記3．轉(zhuǎn)移登記4．變更登記5．他項(xiàng)權(quán)利登記6．注銷登記7．預(yù)告登記5.3.2房屋權(quán)屬登記的種類305.3.3房屋登記的程序

根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，辦理房屋登記，一般依照下列程序進(jìn)行。1．提出登記申請(qǐng)2．受理登記申請(qǐng)3．權(quán)屬審核4．公告5．核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書5.3.3房屋登記的程序根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，辦理房315.3.4房屋權(quán)屬證書

房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證未經(jīng)登記房屋不受法律保護(hù)1．未經(jīng)登記的房屋不能買賣2．未經(jīng)登記的房屋不能抵押3．未經(jīng)登記的房屋不能出租4．未經(jīng)登記的房屋得不到保護(hù)5．未經(jīng)登記的房屋不能得到補(bǔ)償6.未經(jīng)登記的房屋不能辦理繼承或贈(zèng)與5.3.4房屋權(quán)屬證書房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)325.3.5房屋登記的法律責(zé)任【案例4】

房屋登記法律責(zé)任公民甲與乙系夫妻，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，甲與乙購(gòu)買了房屋，該房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的產(chǎn)權(quán)人為甲一人。后來(lái)甲與乙感情不和，甲一人持房地產(chǎn)權(quán)證將房屋出賣給了丙，雙方簽訂了房屋買賣合同，并到市房地產(chǎn)機(jī)關(guān)辦理了變更登記，市房地產(chǎn)機(jī)關(guān)為丙頒發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證。乙得知后，以房地產(chǎn)機(jī)關(guān)為被告向法院提起行政訴訟，要求撤銷頒發(fā)給丙的房地產(chǎn)權(quán)證。乙的要求合理嗎？法院應(yīng)該如何判決？5.3.5房屋登記的法律責(zé)任【案例4】房屋登記法律責(zé)任335.4物業(yè)產(chǎn)籍管理物業(yè)產(chǎn)籍的概念物業(yè)產(chǎn)籍是指在物業(yè)登記過(guò)程中，經(jīng)過(guò)整理、加工的圖表、證件、其他證明等登記資料，是房屋產(chǎn)權(quán)狀況的記錄5.4物業(yè)產(chǎn)籍管理物業(yè)產(chǎn)籍的概念345物業(yè)權(quán)屬法律規(guī)定

5.1物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬5.2物業(yè)相鄰權(quán)5.3物業(yè)權(quán)屬登記5.4物業(yè)產(chǎn)籍管理5物業(yè)權(quán)屬法律規(guī)定5.1物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬35掌握1、基本概念物權(quán)、物業(yè)權(quán)屬、相鄰關(guān)系、房屋登記、物業(yè)產(chǎn)籍2、問(wèn)答題（1）物權(quán)和物業(yè)權(quán)屬有哪些種類？（2）相鄰關(guān)系的特征及處理原則？（3）《物權(quán)法》中確定了哪些相鄰關(guān)系？熟悉（1）如何理解物權(quán)和物業(yè)權(quán)屬的特征。（2）房屋權(quán)屬登記有哪些種類？（3）為什么要進(jìn)行房屋權(quán)屬登記？掌握365.1物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬【案例1】我國(guó)物權(quán)法第一案落槌，當(dāng)事人房屋產(chǎn)權(quán)得到保護(hù)。原告李福蓮等人上輩所有的一處房產(chǎn)被政府不適當(dāng)沒(méi)收，此后40多年，該房被當(dāng)作公房出租給其他居民。直至2005年9月，該房產(chǎn)經(jīng)落實(shí)政策退還給原告，并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。這處房產(chǎn)在政府退還給原告的同時(shí)，里面的一些房間一直由本案被告劉莎租住占用。雖然租賃合同已過(guò)期，但劉拒絕向原告騰退房屋。原告只好訴諸法律。5.1物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬【案例1】我國(guó)物權(quán)法第一案落槌，當(dāng)事人375．1物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬分析：長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)法院的一審判決認(rèn)為，在該處房屋由政府向原告移交并辦理了產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)之后，原告即取得了房屋的所有權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，這一不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬睾捅Ｗo(hù)。法院認(rèn)為物權(quán)法生效后，劉莎的惡意占有行為仍在繼續(xù)，故本案適用物權(quán)法，與“法不溯及既往”原則并不沖突。綜上，依照物權(quán)法第39條、第64條、第242條、第243條的規(guī)定，盡管被告劉莎為該房屋的原租戶，但她畢竟不是所有權(quán)人。她在未與新的房屋所有權(quán)人簽訂租賃協(xié)議的情況下，直接占用房屋，構(gòu)成了惡意占有。于是，法院判令劉莎騰退房屋并賠償租金損失。5．1物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬分析：385．1物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬《物權(quán)法》39條：所有人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。64條：私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。242條：占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。243條：不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以要求返還原物及其孽息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。5．1物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬《物權(quán)法》39條：所有人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)395.1.1物權(quán)的概念和特征1．物權(quán)的概念物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。5.1.1物權(quán)的概念和特征1．物權(quán)的概念405.1.1物權(quán)的概念和特征2．物權(quán)的種類（1）自物權(quán)和他物權(quán)（2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（3）完全物權(quán)與限制物權(quán)5.1.1物權(quán)的概念和特征2．物權(quán)的種類415.1.1物權(quán)的概念和特征（1）自物權(quán)和他物權(quán)自物權(quán)是權(quán)利人對(duì)自己的物所享有的權(quán)利，也就是所有權(quán)。他物權(quán)是指在他人所有的物上設(shè)定的物權(quán)。他物權(quán)是對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。他物權(quán)是由所有權(quán)派生或分離出來(lái)的。他物權(quán)又分為用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是對(duì)他人所有物在一定范圍內(nèi)使用、收益的權(quán)利，形式有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是為了擔(dān)保債的履行，在債務(wù)人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)，其形式有抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。5.1.1物權(quán)的概念和特征（1）自物權(quán)和他物權(quán)自物權(quán)是425.1.1物權(quán)的概念和特征（2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)這是根據(jù)物權(quán)的客體是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)所作的區(qū)別。這種分類方法的意義在于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得方法、成立要件等各不相同。

5.1.1物權(quán)的概念和特征（2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)435.1.1物權(quán)的概念和特征（3）完全物權(quán)與限制物權(quán)這是以對(duì)于標(biāo)的物的支配范圍的不同對(duì)物權(quán)的區(qū)分。完全物權(quán)即所有權(quán)，是全面支配標(biāo)的物的物權(quán)；而限制物權(quán)則是特定方面支配標(biāo)的物的物權(quán)。限制物權(quán)是在他人之物上設(shè)定的權(quán)利，實(shí)際上是根據(jù)所有權(quán)人的意志設(shè)定的所有權(quán)上的負(fù)擔(dān)。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)屬于限制物權(quán)。5.1.1物權(quán)的概念和特征（3）完全物權(quán)與限制物權(quán)445.1.1物權(quán)的概念和特征3．物權(quán)的特征（1）物權(quán)是絕對(duì)權(quán)（2）物權(quán)以物為客體（3）物權(quán)以對(duì)物進(jìn)行支配并享受其利益為內(nèi)容（4）物權(quán)具有排他性（5）物業(yè)具有法定性（6）物權(quán)具有追及權(quán)和優(yōu)先權(quán)效力（7）物權(quán)的設(shè)立必須公示

5.1.1物權(quán)的概念和特征3．物權(quán)的特征455.1.2物業(yè)權(quán)屬的概念和分類

1．物業(yè)權(quán)屬概念物業(yè)權(quán)屬是指物業(yè)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)，即物業(yè)權(quán)利為誰(shuí)所有，物業(yè)權(quán)利與權(quán)利主體之間的關(guān)系。物業(yè)權(quán)屬即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬，也稱房屋權(quán)屬。物業(yè)權(quán)屬在我國(guó)實(shí)行的是房地合一的原則，土地權(quán)屬狀況與房屋權(quán)屬狀況是一致的。房屋的權(quán)利人必須是房屋占用范圍內(nèi)土地的權(quán)利人，土地的權(quán)利人也必須是地上房屋的權(quán)利人。5.1.2物業(yè)權(quán)屬的概念和分類1．物業(yè)權(quán)屬概念465.1.2物業(yè)權(quán)屬的概念和分類

2．物業(yè)權(quán)屬的種類（1）土地所有權(quán)和土地使用權(quán)。（2）房屋所有權(quán)和房屋使用權(quán)（3）物業(yè)相鄰權(quán)5.1.2物業(yè)權(quán)屬的概念和分類2．物業(yè)權(quán)屬的種類475.2相鄰關(guān)系

【案例2】

新建建筑影響采光、通風(fēng)怎么辦2002年3月，王某向甲公司購(gòu)買住房一套，5月驗(yàn)房入住。當(dāng)時(shí)，在他的窗外鄰近商務(wù)會(huì)所頂層有一些空調(diào)機(jī)組和排風(fēng)管道，但對(duì)生活并不構(gòu)成影響。后來(lái)，甲公司在空調(diào)機(jī)組和排風(fēng)管道外加蓋房屋，超出了王先生的窗高，房屋兩個(gè)散熱窗戶正對(duì)著王先生的窗戶，致使王先生無(wú)法開(kāi)窗通風(fēng)，影響了王先生的采光。王先生起訴要求甲公司拆除空調(diào)機(jī)組、排風(fēng)管道設(shè)施及加蓋的建筑物；如不能拆除，要求賠償因此造成的房屋貶值損失300000元。5.2相鄰關(guān)系【案例2】新建建筑影響采光、通風(fēng)怎么辦485.2相鄰關(guān)系

一審法院認(rèn)為甲公司在對(duì)商務(wù)會(huì)所頂層空調(diào)機(jī)組、排風(fēng)管道進(jìn)行二期改造后，隔聲板和進(jìn)風(fēng)窗口改變了王某購(gòu)房時(shí)所接受的現(xiàn)實(shí)狀況。但考慮到空調(diào)機(jī)組、排風(fēng)管道、進(jìn)風(fēng)窗口及隔聲板系商務(wù)會(huì)所使用所必要，故對(duì)王某要求甲公司將空調(diào)機(jī)組和排風(fēng)管道拆除的訴訟請(qǐng)求，不予支持。法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條規(guī)定，作出判決如下：（1）甲公司于本判決生效后10日內(nèi)給付王某經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償款人民幣2000元；（2）駁回王某的其他訴訟請(qǐng)求。5.2相鄰關(guān)系一審法院認(rèn)為甲公司在對(duì)商務(wù)會(huì)所頂層空調(diào)機(jī)組495.2相鄰關(guān)系

王某不服一審，提請(qǐng)上訴。二審法院對(duì)一審法院認(rèn)定的事實(shí)認(rèn)可，但同時(shí)認(rèn)為鑒于該設(shè)施對(duì)王某所形成的影響將永久存在。原審法院判決甲公司給付王某2000元的補(bǔ)償數(shù)額過(guò)低，因而有違公平原則。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第84條“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。”、第89條“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！敝?guī)定，要求甲公司每年賠償王某1500元，賠償期限為65年，共計(jì)97500元。5.2相鄰關(guān)系王某不服一審，提請(qǐng)上訴。二審法院對(duì)一審法院認(rèn)505.2.1相鄰關(guān)系的概念和特征1．相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人、用益物權(quán)人或占有人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。5.2.1相鄰關(guān)系的概念和特征1．相鄰關(guān)系515.2.1相鄰關(guān)系的概念和特征2．相鄰關(guān)系的特征（1）相鄰關(guān)系的主體是兩個(gè)以上相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人、用益物權(quán)人或占有人。（2）相鄰關(guān)系是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的毗鄰關(guān)系而產(chǎn)生的。所謂毗鄰是指地理位置相鄰，它既包括不動(dòng)產(chǎn)之間的相互連接，也包括不動(dòng)產(chǎn)之間的相互鄰近。（3）相鄰關(guān)系的客體是行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所體現(xiàn)的利益，這種利益可能是財(cái)產(chǎn)利益，也可能是非財(cái)產(chǎn)利益。（4）相鄰關(guān)系的基本內(nèi)容是相鄰一方有權(quán)要求他方為自己行使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)給予必要方便的權(quán)利和他方應(yīng)當(dāng)給予必要方便的義務(wù)。5.2.1相鄰關(guān)系的概念和特征2．相鄰關(guān)系的特征525.2.2相鄰關(guān)系的處理原則處理相鄰關(guān)系的原則（1）有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理；（2）依法處理、兼顧習(xí)慣的原則。物權(quán)法85條：法律法規(guī)對(duì)相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。5.2.2相鄰關(guān)系的處理原則處理相鄰關(guān)系的原則535.2.2相鄰關(guān)系的處理原則民法通則第83條規(guī)定了處理不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的原則，即“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！蔽餀?quán)法第84條更是明確了這一原則：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系?！?.2.2相鄰關(guān)系的處理原則民法通則第83條規(guī)定了處理不動(dòng)產(chǎn)545.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用1．關(guān)于用水、排水相鄰關(guān)系的處理物權(quán)法第86條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利?！薄皩?duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向?！?/p>

5.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用1．關(guān)于用水、排水相555.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用2．關(guān)于因通行必須利用相鄰權(quán)利人土地的處理物權(quán)法第87條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利?！?.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用2．關(guān)于因通行必須利565.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用3．關(guān)于利用相鄰關(guān)系土地、建筑物物權(quán)法第88條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利?！蔽餀?quán)法第92條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償?！?.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用3．關(guān)于利用相鄰關(guān)系575.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用4．關(guān)于通風(fēng)、采光和日照等相鄰關(guān)系物權(quán)法第89條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！北緱l款從建筑物規(guī)劃、建造環(huán)節(jié)來(lái)杜絕通風(fēng)、采光和日照等相鄰關(guān)系受到侵害。5.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用4．關(guān)于通風(fēng)、采光和585.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用5．關(guān)于排放、釋放污染物等相鄰關(guān)系物權(quán)法第90條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)?！?.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用5．關(guān)于排放、釋放污595.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用6．關(guān)于維護(hù)相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)在自己具有使用權(quán)的土地范圍內(nèi)進(jìn)行工程建設(shè)，但是，要注意相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全，避免使相鄰不動(dòng)產(chǎn)造成不應(yīng)有的損害。物權(quán)法第91條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全?！?.2.3相鄰關(guān)系在物業(yè)管理實(shí)踐中的應(yīng)用6．關(guān)于維護(hù)相鄰不動(dòng)605.3物業(yè)權(quán)屬登記【案例3】

“一房二賣”現(xiàn)象2009年1月2日，甲將自己的房子出賣給丙，雙方在合同中約定房子所有權(quán)自丙支付完全部房款后即轉(zhuǎn)移至丙。2009年2月5日，丙支付完全部