乳業(yè)公司業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和集團組織結(jié)構(gòu)設(shè)計課件

實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)高速發(fā)展

——制定中惠集團業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和集團組織結(jié)構(gòu)設(shè)計

中惠未來3－5年業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略

Ｇ＆Ｄ中惠集團有限公司

，2005年12月2日實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)高速發(fā)展

——制定中惠集團業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和集團組管理概要（1/2）使命、愿景、價值觀與戰(zhàn)略目標： 羅蘭貝格建議，中惠將“構(gòu)筑和諧空間”作為中惠的使命，將“最有價值的中國房地產(chǎn)企業(yè)”作為中惠的愿景，未來5年內(nèi)，致力于成為ＤＧ本地最有價值的房地產(chǎn)企業(yè)，2010年銷售收入達到30億，利潤水平達到30%，未來5年總收入超過100億，并實現(xiàn)品牌知名度與美譽度ＤＧ第一，作為有力支撐，羅蘭·貝格建議將“進取”、“高效”、“創(chuàng)新”與“共贏”作為中惠的核心價值觀業(yè)務(wù)定位： 中惠未來五年應(yīng)選擇項目開發(fā)與成片開發(fā)相結(jié)合的模式，住宅與配套商鋪是中惠需要關(guān)注的物業(yè)價值鏈定位： 住宅與配套商鋪開發(fā)和成片開發(fā)模式下的土地投資是中惠未來五年應(yīng)聚焦的價值鏈環(huán)節(jié)，物業(yè)管理與配套商鋪運營是輔助環(huán)節(jié)區(qū)域選擇： 項目開發(fā)模式下中惠未來應(yīng)重點關(guān)注的鎮(zhèn)區(qū)有長安、虎門、城區(qū)、常平、大嶺山、塘廈、厚街、大朗、茶山和寮步；在成片開發(fā)模式下，中惠應(yīng)優(yōu)先選擇周邊經(jīng)濟發(fā)展趨勢較好、交通便利以及土地規(guī)劃較好的區(qū)域管理概要（1/2）使命、愿景、價值觀與戰(zhàn)略目標：管理概要（2/2）財務(wù)預(yù)測：

中惠只在2006年存在2個億左右的資金缺口，需要額外融資，如果項目利潤水平或成片土地的增值速度低于預(yù)期，對中惠總體的利潤水平影響較大，同時還將影響2010年引入更大規(guī)模的城鎮(zhèn)式開發(fā)或產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)時是否需要額外融資以及融資多少，如果中惠在2008年能夠成功上市，不僅將明顯提升銷售收入和利潤水平，而且可以支撐更大規(guī)模的土地儲備能力提升：融資能力：中惠應(yīng)考慮通過土地合作與項目融資的方式并舉，解決短期資金缺口的問題，同時積極準備海外上市，謀求長期的戰(zhàn)略發(fā)展土地獲取能力：中惠短期內(nèi)的土地獲取應(yīng)主要考慮以二手交易與土地合作方式為主，中長期過渡到“招拍掛”的方式消費者研究能力：中惠需要提升消費者研究能力以保證產(chǎn)品領(lǐng)先策略的實現(xiàn)，消費者研究可以為中惠在項目立項、策劃、設(shè)計和營銷等多各環(huán)節(jié)為中惠貢獻價值，為了提升消費者研究能力中惠至少需要引進一名專業(yè)的市場調(diào)研人員管理概要（2/2）財務(wù)預(yù)測：報告共分為七大板塊，十個部分ABCDEF使命、愿景、價值觀與戰(zhàn)略目標業(yè)務(wù)定位價值鏈定位區(qū)域重點和中惠相對能力財務(wù)預(yù)測能力提升B.1. 開發(fā)模式B.2. 物業(yè)組合F.1. 融資能力F.2. 土地獲取能力F.3. 消費者研究能力頁碼5頁碼14頁碼30頁碼43頁碼54頁碼76頁碼96頁碼110頁碼118G組織架構(gòu)頁碼137本文件僅供羅蘭·貝格之客戶使用。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說明和細節(jié)解釋下才可視為完整的報告。如無羅蘭貝格之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。未經(jīng)羅蘭?貝格公司允許，不得拷貝及傳播公司報告、文件報告共分為七大板塊，十個部分ABCDEF使命、愿景、價值觀與

A. 使命、愿景、價值觀與戰(zhàn)略目標A. 使命、愿景、價值觀與戰(zhàn)略目標羅蘭貝格建議，中惠將“構(gòu)筑和諧空間”作為集團的使命，創(chuàng)造在客戶、員工、股東與社會之間和諧平衡的關(guān)系對客戶的使命對員工的使命對股東的使命對社會的使命優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)滿意的居住環(huán)境理想的生活家園美好的生活空間滿足物質(zhì)精神的需要實現(xiàn)職業(yè)理想的平臺員工與企業(yè)共同發(fā)展理想的發(fā)展空間滿意的價值空間信賴的城市空間構(gòu)筑和諧空間利潤收益長期回報綜合效益承擔(dān)社會責(zé)任提升社會效益獲得認可與尊重羅蘭貝格建議，中惠將“構(gòu)筑和諧空間”作為集團的使命，創(chuàng)造在客建議中惠將“最有價值的中國房地產(chǎn)企業(yè)”作為愿景，努力追求市場價值的最大化最有價值的中國房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模進入全國房地產(chǎn)企業(yè)的第一集團項目凈利潤率與凈資產(chǎn)回報率領(lǐng)先國內(nèi)其他房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)品牌知名度與美譽度第一，獲得廣泛認可與尊重擁有充足的高價值土地儲備能夠滿足未來5年的開發(fā)需求資料來源：羅蘭·貝格分析建議中惠將“最有價值的中國房地產(chǎn)企業(yè)”作為愿景，努力追求市場“最有市場價值的中國房地產(chǎn)企業(yè)”這一愿景符合中惠內(nèi)部對中惠未來的發(fā)展的期望希望中惠立足ＤＧ輻射全國，成為房地產(chǎn)領(lǐng)域佼佼者

希望中惠成為中國房地產(chǎn)業(yè)最具品牌價值的企業(yè)

希望有“中惠”標記的產(chǎn)品處處受歡迎

希望中惠成為最值得信賴的房地產(chǎn)企業(yè)

希望中惠成為ＤＧ品牌領(lǐng)先的企業(yè)

希望中惠成為實力雄厚、效益領(lǐng)先、員工與企業(yè)共同成長的受社會尊重的企業(yè)集團

希望中惠成為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司

希望中惠成為最具科學(xué)的管理觀，地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域，得到消費者認可的和諧企業(yè)希望中惠成為房地產(chǎn)及相關(guān)服務(wù)行業(yè)值得信賴和尊重的企業(yè)希望中惠成為最誠信和最令人尊敬的多元企業(yè)集團希望中惠成為以房地產(chǎn)為主，未來輔以科學(xué)風(fēng)險投資及高科技制造多元企業(yè)集團

希望中惠成為中國房地產(chǎn)開發(fā)及運營企業(yè)的典范

資料來源：中惠愿景、使命與價值觀的戰(zhàn)略研討會支持“最有市場價值的中國房地產(chǎn)企業(yè)”這一愿景符合中惠內(nèi)部對中惠未要成為“最有價值的中國房地產(chǎn)企業(yè)”，中惠未來的發(fā)展應(yīng)分為三步走未來5年內(nèi)未來10年內(nèi)未來15~20年內(nèi)ＤＧ房地產(chǎn)行業(yè)最有價值的企業(yè)華南房地產(chǎn)行業(yè)最有價值的企業(yè)中國房地產(chǎn)行業(yè)最有價值的企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模進入ＤＧ本地房地產(chǎn)行業(yè)的前三名，2010年實現(xiàn)銷售收入30億2010年土地儲備能夠滿足之后3-5年的發(fā)展需要2010年利潤率達到30%ＤＧ房地產(chǎn)市場品牌知名度與美譽度第一房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模進入華南地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的前三名項目凈利潤率保持在25-30%華南地區(qū)房地產(chǎn)市場品牌知名度與美譽度第一房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模進入中國房地產(chǎn)行業(yè)的前五名項目凈利潤率保持在20-25%中國房地產(chǎn)市場品牌知名度與美譽度第一名資料來源：羅蘭·貝格分析要成為“最有價值的中國房地產(chǎn)企業(yè)”，中惠未來的發(fā)展應(yīng)分為三步根據(jù)未來五年的發(fā)展目標，中惠在2010年銷售收入達到30億，凈利潤9億，5年累計收入100億，累計利潤接近30億2006~2010年中惠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售目標(億元)2006~2010年中惠房地產(chǎn)凈利潤目標(億元)2006~2010年銷售收入合計104億，2010年實現(xiàn)收入30億元人民幣CAGR=23%2006年~2010年凈利潤總額合計28億，2010年利潤率接近30％資料來源：羅蘭·貝格分析CAGR=28%凈利潤率凈利潤額根據(jù)未來五年的發(fā)展目標，中惠在2010年銷售收入達到30億，為了支撐中惠未來的發(fā)展愿景，羅蘭·貝格建議將“進取”、“高效”、“創(chuàng)新”與“共贏”作為中惠的核心價值觀核心價值觀進取“進取”體現(xiàn)為中惠永無止境的理想追求高效“高效”過去主要體現(xiàn)在“快速運作”的執(zhí)行，而在未來則體現(xiàn)為保持高速發(fā)展條件下獲得更高經(jīng)營效益創(chuàng)新“創(chuàng)新”體現(xiàn)為面對企業(yè)宏偉的愿景，不斷尋求新的增長方式與收益方式共贏“共贏”主要體現(xiàn)為企業(yè)與員工的共同發(fā)展唯有凝聚所有中惠人的力量，才能使得中惠宏偉的愿景得以實現(xiàn)為了支撐中惠未來的發(fā)展愿景，羅蘭·貝格建議將“進取”、“高效中惠在過去發(fā)展中業(yè)已獲得認同的“核心價值觀”進取高效務(wù)實責(zé)任團結(jié)廉潔真誠83%67%33%33%25%17%17%共贏進取創(chuàng)新高效持續(xù)改進責(zé)任真誠75%67%50%50%25%25%17%面對未來的發(fā)展，中惠應(yīng)具備的核心價值觀中惠管理層戰(zhàn)略研討會討論結(jié)果同時，“進取”、“高效”、“創(chuàng)新”與“共贏”也與中惠內(nèi)部對企業(yè)核心價值觀的認同與期望相一致支持中惠在過去發(fā)展中業(yè)已獲得認同的“核心價值觀”進取高效務(wù)實責(zé)任B. 業(yè)務(wù)定位B. 業(yè)務(wù)定位B.1 開發(fā)模式B.1 開發(fā)模式房地產(chǎn)企業(yè)一般有四種開發(fā)模式，其中項目開發(fā)模式投資回收最快，而產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)模式最能為企業(yè)帶來規(guī)模、效益與影響力項目開發(fā)成片開發(fā)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)獨立的住宅或商業(yè)開發(fā)項目，一般在10萬平方米以下，持續(xù)時間2~3年以規(guī)劃為起點的多種物業(yè)混化和開發(fā)，一般在1平方公里左右，持續(xù)5年以上由于是以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為起點的大規(guī)模開發(fā)，一般規(guī)模更大，達到10平方公里甚至更高描述資源要求低高規(guī)模收益低高企業(yè)影響力低高投資回收速度快慢－典型案例上海新天地魯能新城資料來源：羅蘭·貝格分析城鎮(zhèn)式開發(fā)規(guī)模更大的成片開發(fā)，土地面積在5平方公里以上，但不需要涉及當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃廣州鳳凰城房地產(chǎn)企業(yè)一般有四種開發(fā)模式，其中項目開發(fā)模式投資回收最快，為實現(xiàn)未來5年的戰(zhàn)略目標，中惠面臨三種模式選擇純項目開發(fā)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)通過多個獨立項目的累加來實現(xiàn)每個項目的時間跨度在2年左右1項目開發(fā)+成片開發(fā)在項目開發(fā)的基礎(chǔ)上引入成片開發(fā)成片開發(fā)項目時間在5年左右2項目開發(fā)+城鎮(zhèn)式開發(fā)/產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)項目開發(fā)基礎(chǔ)上引入城鎮(zhèn)式開發(fā)或產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)的時間都在10年左右甚至更長3資料來源：羅蘭·貝格分析為實現(xiàn)未來5年的戰(zhàn)略目標，中惠面臨三種模式選擇純項目開發(fā)1項采用純項目開發(fā)模式，中惠需要在1年內(nèi)同時運作10個以上的項目才能完成預(yù)定的戰(zhàn)略目標1純項目開發(fā)2007年項目預(yù)計平均規(guī)模為4.0億，由于未來平均開發(fā)面積有可能進一步擴大，而且價格也會上升，假設(shè)項目平均規(guī)模每年上升10％假設(shè)每個項目持續(xù)2年，如果存在跨3年的項目，則運作樓盤數(shù)量還會進一步提高假設(shè)2011年開發(fā)量至少保持2010年的水平，則2010至少新開6個樓盤年度同時運

作的樓盤數(shù)200520062007200820092010889111220062007200820092010銷售收入[億元]項目平均規(guī)模[億元]銷售樓盤數(shù)新開樓盤數(shù)運作樓盤總54.04.44.85.344456445668891112644456資料來源：羅蘭·貝格分析采用純項目開發(fā)模式，中惠需要在1年內(nèi)同時運作10個以上的項目在目前以部門為主線的管控模式下，同時管理如此多的項目將導(dǎo)致運營風(fēng)險大大提高1純項目開發(fā)以部門為主線的管控模式下管理的項目越多單項目得到管理層的關(guān)注度越低，效率也越低立項謹慎度降低、質(zhì)量的控制力下降、成本控制力下降項目成功率下降、質(zhì)量下降、成本上升企業(yè)運營風(fēng)險大大提高項目愈來愈多可能帶來的連鎖反應(yīng)資料來源：羅蘭·貝格分析在目前以部門為主線的管控模式下，同時管理如此多的項目將導(dǎo)致運如今，面對5個項目“快速操盤”的壓力，工程質(zhì)量與成本水平已經(jīng)出現(xiàn)局部失控質(zhì)量管理成本控制需要通過標準化、系統(tǒng)化的管理流程與控制機制不斷提升質(zhì)量管理與成本控制的水平尚未找到長期穩(wěn)定的、專長特定類型產(chǎn)品的外包服務(wù)商目前僅有一家施工單位重復(fù)使用施工單位工程水平參差不齊開始建立起成本控制的意識逐漸增加甲供物資的種類在合約管理與工程管理上注意成本控制多項目運作增加了管理跨度，分散了管理資源，人力資源配置捉襟見拙在開元國際驗收接受物業(yè)單位時發(fā)現(xiàn)許多工程質(zhì)量的遺留問題：如地下室漏水等尚未建立起系統(tǒng)的項目后評估與項目成本比較分析的機制，現(xiàn)有項目均未完成項目評估對設(shè)計更改與現(xiàn)場鑒證的隨意性大資料來源：中惠各業(yè)務(wù)部門訪談，羅蘭?貝格分析1支持如今，面對5個項目“快速操盤”的壓力，工程質(zhì)量與成本水平已經(jīng)另外，這種運作模式從土地增值中分享利潤的能力也比較低1土地增值9%+產(chǎn)品增值23%土地增值5%+產(chǎn)品增值9%土地增值1%+產(chǎn)品增值28%中惠項目土地與產(chǎn)品增值分析注：山畔與麗陽的平均價格包含了商鋪返租的部分資料來源：集團投資部；財務(wù)管理部；外部市場訪談；羅蘭?貝格分析山畔名城麗陽時代陽光國際銷售單價地面價容積率土地成本建安成本其他成本營業(yè)稅及附加單位總成本毛利營業(yè)費用財務(wù)費用管理費用所得稅稅后凈利潤凈利潤率歷史成本當(dāng)期成本6,2762,29937661,8077806.03%2,5443,732137361973%1,98532%6,2764,00031,3331,8077806.03%1,9774,299137361973%1,41823%銷售單價地面價容積率土地成本建安成本其他成本營業(yè)稅及附加單位總成本毛利營業(yè)費用財務(wù)費用管理費用所得稅稅后凈利潤凈利潤率歷史成本當(dāng)期成本3,9891,3483.63741,9275825.54%3,10488411010883%55614%3,9892,0003.65561,9275825.54%3,28670311010883%3759%銷售單價地面價容積率土地成本建安成本其他成本營業(yè)稅及附加單位總成本毛利營業(yè)費用財務(wù)費用管理費用所得稅稅后凈利潤凈利潤率歷史成本當(dāng)期成本6,4522,9623.19552,2433296.03%3,9162,5361351142243%1,86929%6,4523,2003.11,0322,2433296.03%3,9932,4591351142243%1,79328%純項目開發(fā)另外，這種運作模式從土地增值中分享利潤的能力也比較低1土地增引入成片開發(fā)模式后，中惠可保持合理的項目數(shù)2項目開發(fā)+成片開發(fā)20062007200820092010成片開發(fā)銷售收入[億元]項目平均規(guī)模新建樓盤數(shù)4512143.54.04.44.85.333333項目開發(fā)銷售收入[億元]1312131516銷售樓盤數(shù)43333運作樓盤總數(shù)76666引入成片開發(fā)模式后對項目開發(fā)數(shù)量的要求年度同時運

作的樓盤數(shù)20052006200720082009201076666343333資料來源：羅蘭·貝格分析假設(shè)2006年引入第一個成片開發(fā)項目850畝，2008年引入第二個成片開發(fā)項目1000畝2007年項目預(yù)計平均規(guī)模為4.0億，假設(shè)項目平均規(guī)模每年上升10％假設(shè)每個項目持續(xù)2年假設(shè)2011年開發(fā)量至少保持2010年的水平，即新開3個項目引入成片開發(fā)模式后，中惠可保持合理的項目數(shù)2項目開發(fā)+成片在這種開發(fā)模式下，中惠可以實現(xiàn)未來5年的戰(zhàn)略目標，項目開發(fā)收入近70億利潤17億，成片開發(fā)超過30億利潤11億資料來源:羅蘭·貝格分析2項目開發(fā)+成片開發(fā)項目開發(fā)成片開發(fā)引入成片開發(fā)模式后戰(zhàn)略目標分解－規(guī)模合計[億元]年均數(shù)[億元]3696914113173引入成片開發(fā)模式后對戰(zhàn)略目標分解－利潤在這種開發(fā)模式下，中惠可以實現(xiàn)未來5年的戰(zhàn)略目標，項目開發(fā)收引入成片開發(fā)模式后的測算表2支持2006年獲得850畝成片開發(fā)土地，買入價格為900元/m2（已經(jīng)包括土地整理的費用），土地價格每年上漲25%2008年獲得第二塊成片土地1000畝，買入價格為1400元/m2，土地價格每年上漲25%成片開發(fā)項目2007年均價為4000，年增長速度為15%純項目開發(fā)的凈利潤率為25%，成片開發(fā)中不包含土地升值因素帶來的凈利潤率為20%850畝土地開發(fā)周期為7年，而1000畝土地開發(fā)周期為6年850畝土地自主開發(fā)比例為80%,而1000畝土地的自主開發(fā)比例為50%850畝和1000畝兩塊土地的自主開發(fā)部分的容積率均為1.4關(guān)鍵假設(shè)資料來源：羅蘭·貝格分析20062007200820092010850畝成片項目收入4.24.95.66.4850畝成片項目價格4000460052906084850畝成片土地價格9001125140617582197850畝成片項目銷售面積10.610.610.610.6850畝成片土地增值0.20.50.81.2850畝成片土地交易收入0.20.30.30.4850畝成片項目利潤0.81.01.11.3850畝成片開發(fā)收入4.45.15.96.9850畝成片開發(fā)利潤1.11.51.92.51000畝成片項目收入4.95.71000畝成片項目價格529060841000畝成片土地價格1406175821971000畝成片項目銷售面積9.39.31000畝成片土地增值0.51.11000畝成片土地交易收入1.21.51000畝成片項目利潤1.01.11000畝成片開發(fā)收入6.17.11000畝成片開發(fā)利潤1.52.2項目規(guī)模4.04.44.85.3銷售樓盤個數(shù)4.03.03.03.03.0純項目銷售收入1312.013.214.516.0純項目銷售利潤3.33.03.33.64.0總收入13.016.418.326.630.0總利潤3.34.14.87.08.7引入成片開發(fā)模式后的測算表2支持2006年獲得850畝成片開同時，成片開發(fā)模式有利于中惠獲得土地增值所帶來的收益2項目開發(fā)+成片開發(fā)以獲得1000畝土地為例土地價格（元/平方米）土地面積（萬平方米）成片開發(fā)模式實現(xiàn)的土地增值（萬元）項目開發(fā)模式實現(xiàn)的土地增值（萬元）土地增值能力比較（成片模式/項目模式）在獲得1000畝地、開發(fā)周期為6年的前提下，成片開發(fā)模式從土地增值中獲得收益是普通項目開發(fā)的2倍多資料來源：羅蘭·貝格分析20062007200820092010900112514061758219713131313

3,002

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3,752

4,690

5,862100%180%244%295%合計—5338,50417,306222%同時，成片開發(fā)模式有利于中惠獲得土地增值所帶來的收益2項目另外，成片開發(fā)有利于提高中惠的品牌價值，從而進一步幫助中惠實現(xiàn)最有價值企業(yè)的愿景2提升在合作者中中惠的品牌價值成功的成片開發(fā)經(jīng)驗與能力將使中惠獲得與眾不同的競爭優(yōu)勢，從而增加合作者對中惠的青睞成片開發(fā)能為政府提供更好的政績，成功的成片開發(fā)將有助于提升中惠在政府中的形象提升在消費者中中惠的品牌價值成片開發(fā)更容易獲得消費者關(guān)注，從而推動中惠知名度與美譽度更容易得到媒體的關(guān)注，進一步推動中惠品牌形象的購筑提升中惠品牌價值提升中惠企業(yè)價值項目開發(fā)+成片開發(fā)資料來源：羅蘭·貝格分析另外，成片開發(fā)有利于提高中惠的品牌價值，從而進一步幫助中惠實在成片開發(fā)中所獲得的經(jīng)驗、能力和成功案例，有助于中惠未來走出ＤＧ和涉足更大規(guī)模的城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)2在短期內(nèi)至少成功運作1個成片開發(fā)獲得寶貴的開發(fā)經(jīng)驗培養(yǎng)并獲得包含規(guī)劃在內(nèi)的成片開發(fā)能力和土地經(jīng)營能力擁有成功案例，為獲得其他項目奠定基礎(chǔ)中惠走出ＤＧ成片開發(fā)能幫助中惠實現(xiàn)與當(dāng)?shù)馗偁幤髽I(yè)之間的差異化，從而彌補與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)在“地利”方面的差距成片開發(fā)更能幫助地方政府出政績，從而得到當(dāng)?shù)卣蟮闹С趾芏嗟胤秸狈Τ善_發(fā)的經(jīng)驗更大規(guī)模的城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)成片開發(fā)的經(jīng)驗和能力、成功案例將有效幫助中惠拿到更大規(guī)模的開發(fā)項目已經(jīng)獲得的經(jīng)驗和能力將大大降低城鎮(zhèn)式開發(fā)可能帶來的高風(fēng)險有助于項目開發(fā)+成片開發(fā)資料來源：羅蘭·貝格分析在成片開發(fā)中所獲得的經(jīng)驗、能力和成功案例，有助于中惠未來走出城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)對企業(yè)在銷售收入、利潤和品牌價值方面都有巨大的推動作用3銷售收入每年都能獲得相當(dāng)規(guī)模和銷售收入品牌價值知名度、美譽度提升真正的實力品牌，在資本市場更受青睞得到政府和其他合作者的更大認可利潤更多的土地增值更高效的運作效率規(guī)模效應(yīng)帶來的成本優(yōu)勢推動推動推動城鎮(zhèn)式開發(fā)/產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)項目開發(fā)+城鎮(zhèn)式開發(fā)/產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)資料來源：羅蘭·貝格分析城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)對企業(yè)在銷售收入、利潤和品牌價值方土地規(guī)模資金實力策劃開發(fā)能力在5平方公里左右資金要求很高，不僅是土地獲取所需的成本，還有相當(dāng)規(guī)模的土地開發(fā)費用如此大規(guī)模的住宅類項目需安置大量居民，在沒有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃做支撐的前提下，對策劃開發(fā)能力要求較高城鎮(zhèn)式開發(fā)的要求中惠的現(xiàn)狀在ＤＧ如此大規(guī)模的土地很難獲取中惠正處于發(fā)展積累期，短期內(nèi)投入大規(guī)?，F(xiàn)金難度很大中惠應(yīng)積極準備資料來源：羅蘭·貝格分析3項目開發(fā)+城鎮(zhèn)式開發(fā)/產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)至少在2~3公里以上資金要求很高，不僅是土地獲取所需的成本，還有相當(dāng)規(guī)模的土地開發(fā)費用除了策劃開發(fā)能力外，對產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、稅收設(shè)計、招商以及市政建設(shè)等方面都有較高的要求產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)的要求基本沒有這方面的能力，而且也沒有小規(guī)模成片開發(fā)的經(jīng)驗，需要著力培養(yǎng)但是，城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)對土地規(guī)模、資金實力和策劃開發(fā)能力的要求也非?？量?，建議中惠在未來5年內(nèi)為涉足這類開發(fā)而積極準備開發(fā)模式的定向研究對城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)模式的操造性和經(jīng)濟性展開專項研究各類資源的積累為城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)積累充足的資金積極尋找大規(guī)模土地建立并鞏固政府關(guān)系其它土地規(guī)模資金實力策劃開發(fā)能力在5平方公里左右資金要求很高，不綜上所述，羅蘭·貝格建議中惠選擇項目開發(fā)+成片開發(fā)的發(fā)展模式1231純項目開發(fā)2項目開發(fā)+成片開發(fā)3項目開發(fā)+城鎮(zhèn)式開發(fā)/產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)對中惠愿景與目標的支撐力一般強很強對資源及能力的要求可行性一般高很高高高低資料來源：羅蘭·貝格分析行動方案不考慮盡快運作積極準備綜上所述，羅蘭·貝格建議中惠選擇項目開發(fā)+成片開發(fā)的發(fā)展模式B.2 物業(yè)組合B.2 物業(yè)組合羅蘭?貝格認為，中惠未來3-5年內(nèi)的物業(yè)形態(tài)應(yīng)以住宅和配套商鋪為主資料來源：羅蘭?貝格分析能力要求高能力要求低對中惠的能力要求市場吸引力吸引力高吸引力低住宅市場配套商鋪經(jīng)濟型酒店四五星級酒店城區(qū)商業(yè)中心物流中心1.02.03.04.05.01.02.03.04.05.0中高級辦公樓：圓圈大小表示通常項目總投資規(guī)模鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心12345678優(yōu)先開發(fā)次序住宅配套商鋪鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心中高級辦公樓經(jīng)濟型酒店城區(qū)商業(yè)中心物流地產(chǎn)四五星級酒店ＤＧ房地產(chǎn)市場各種物業(yè)評估羅蘭?貝格認為，中惠未來3-5年內(nèi)的物業(yè)形態(tài)應(yīng)以住宅和配套商羅蘭?貝格從市場吸引力及其對中惠的能力要求兩個緯度對可能的業(yè)務(wù)機會進行比較資料來源：羅蘭?貝格分析各細分市場評估方法注：圖中圓圈的大小代表單個項目所需的資金規(guī)模情況對中惠的能力要求低高高市場吸引力細分市場2市場吸引力對中惠的能力要求預(yù)計2010年市場規(guī)模項目盈利性IRR回收期風(fēng)險權(quán)重20%50%30%指標土地獲取能力資金實力自有資金實力融資能力經(jīng)營能力研發(fā)和產(chǎn)品策劃設(shè)計項目實施和管理能力銷售和營銷能力持續(xù)運營能力住宅類權(quán)重30%40%30%指標細分市場1細分市場3細分市場4需要評估的細分市場：住宅住宅配套商鋪四五星級酒店經(jīng)濟型酒店中高級辦公樓城區(qū)商業(yè)中心鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心物流地產(chǎn)非住宅類權(quán)重20%40%40%支持羅蘭?貝格從市場吸引力及其對中惠的能力要求兩個緯度對可能的業(yè)各評估指標定義及評分標準規(guī)定如下(1/2)資料來源：羅蘭?貝格分析指標定義評分標準指項目實施、銷售和后期經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的影響項目銷售能力、盈利能力的各種風(fēng)險風(fēng)險30%1‘=風(fēng)險很高；2’=風(fēng)險較高；3‘=風(fēng)險一般；4’=風(fēng)險較低；5‘=風(fēng)險很低假定典型的項目規(guī)模以及收入和成本水平，從IRR和項目回收期角度評估項目的盈利能力項目盈利性IRR回收期50%IRR：1‘=[0,10%);2’=[10%,12%);3’=[12%,15%);4’=[15%,20%);5’=20%+回收年份：1‘=20+;2’=[15,20);3‘=[10,15);4’=[5,10);5‘=[0,5)預(yù)計2010年市場規(guī)模2010年預(yù)計整個市場總價值，對于出售型物業(yè)即指年市場銷售額，對于經(jīng)營型物業(yè)即指年市場總營業(yè)(出租)額[億元]20%1‘=[0,10)；2’=[10,20)；3‘=[20,30)；4’=[30,50)；5‘=50+支持市場吸引力評估指標各評估指標定義及評分標準規(guī)定如下(1/2)資料來源：羅蘭?各評估指標定義及評分標準規(guī)定如下(2/2)資料來源：羅蘭?貝格分析指標30%土地獲取能力30%經(jīng)營能力研發(fā)和產(chǎn)品策劃設(shè)計能力項目實施和管理能力銷售和營銷能力持續(xù)運營能力40%資金實力自有資金實力融資能力定義評分標準從不同物業(yè)地理位置要求，評估土地供給的稀缺性，從而確定土地獲取能力要求差異從研發(fā)和產(chǎn)品策劃、項目實施和管理、銷售和營銷以及持續(xù)運營等角度，評估項目經(jīng)營能力要求的高低假定典型的項目規(guī)模以及收入和成本水平，從項目自有資金實力(35%/50%)和融資能力(65%/50%)要求評估項目的資金實力要求1‘=能力要求很高；2’=能力要求較高；3‘=能力要求一般；4’=能力要求較低；5‘=能力要求很低自有資金要求[億元]：5‘=[0,0.1)；4’=[0.1,0.5)；3‘=[0.5,1)；2’=[1,3)；1‘=3+融資能力要求[億元]：5‘=[0,0.3)；4’=[0.3,0.8)；3‘=[0.8,2)；2’=[2,4)；1‘=4+1‘=能力要求很高；2’=能力要求較高；3‘=能力要求一般；4’=能力要求較低；5‘=能力要求很低住宅類業(yè)務(wù)20%40%40%非住宅類業(yè)務(wù)支持對中惠能力要求評估指標各評估指標定義及評分標準規(guī)定如下(2/2)資料來源：羅蘭?羅蘭·貝格通過對三個市場吸引力指標之間的比較確定了市場吸引力指標的重要性次序，并參考行業(yè)的評估標準確定了各指標的具體權(quán)重資料來源：羅蘭?貝格分析市場吸引力評估指標權(quán)重確定方法縱向指標的橫比結(jié)果：重要=2；同等重要=1；次要=0預(yù)計2010年的市場規(guī)模項目盈利性市場風(fēng)險縱向總分預(yù)計2010年的市場規(guī)模項目盈利性市場風(fēng)險122010021153羅蘭?貝格經(jīng)驗行業(yè)評估標準支持項目盈利性市場風(fēng)險預(yù)計2010年市場規(guī)模50%30%20%權(quán)重設(shè)定羅蘭·貝格通過對三個市場吸引力指標之間的比較確定了市場吸引力通過同樣的方法，我們確定了住宅和非住宅類業(yè)務(wù)對中惠能力要求評估指標的權(quán)重資料來源：羅蘭?貝格分析對中惠業(yè)務(wù)和能力要求評估指標權(quán)重的確定縱向指標的橫比結(jié)果：重要=2；同等重要=1；次要=0住宅類業(yè)務(wù)(銷售型)非住宅類業(yè)務(wù)(持有型)支持土地獲取能力資金實力經(jīng)營能力30%40%30%土地獲取能力資金實力經(jīng)營能力縱向總分土地獲取能力資金實力經(jīng)營能力121010121252權(quán)重設(shè)定土地獲取能力資金實力經(jīng)營能力20%40%40%土地獲取能力資金實力經(jīng)營能力縱向總分土地獲取能力資金實力經(jīng)營能力122011011144權(quán)重設(shè)定通過同樣的方法，我們確定了住宅和非住宅類業(yè)務(wù)對中惠能力要求評各細分市場具體指標評分結(jié)果如下表所示資料來源：羅蘭?貝格分析預(yù)計未來市場規(guī)模風(fēng)險項目盈利性IRR回收期加權(quán)平均土地獲取能力資金實力自有資金實力融資能力經(jīng)營能力研發(fā)/產(chǎn)品策劃和設(shè)計項目實施和管理銷售和營銷能力持續(xù)運營能力加權(quán)平均對中惠能力要求市場吸引力通常項目規(guī)模[億元]住宅類業(yè)務(wù)權(quán)重住宅住宅配套非住宅類業(yè)務(wù)權(quán)重四五星級酒店經(jīng)濟型酒店中高級辦公樓鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心城區(qū)商業(yè)中心20%30%50%40%30%30%554.54543433.534344.83.63.64.81.5234.54543433.034233.63.43.43.60.520%40%40%2322222231.311212.31.71.72.34.0141.51234232.322232.23.13.12.20.53232443122.022222.72.82.82.72.5442.52332221.813213.32.02.23.33.5435232221.512213.01.91.93.04.5市場吸引力對中惠能力要求20%30%50%物流地產(chǎn)1411133333.322221.92.02.61.90.32支持各細分市場具體指標評分結(jié)果如下表所示資料來源：羅蘭?貝格分析到2010年ＤＧ住宅市場和住宅配套商鋪市場規(guī)模將遠遠領(lǐng)先于其它細分市場2010年的市場規(guī)模[億元]基本計算假設(shè)430－550萬平方米按每平方米5,800元計算35萬平方米按每平方米17,000元計算到2010年總面積為280萬平方米其中15％出售，85％出租平均租金為50元/天，售價4500元/天入住率為80%2010年全市商品零售總額為600億社區(qū)商業(yè)中心的銷售額占30%銷售額中約10％為租金支出2010年全市20000張床位房價為400元/天入住率以65％計算2010年全市10000張床位房價為200元/天入主率以75％計算住宅配套商鋪中高級辦公樓城區(qū)商業(yè)中心鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心四五星級酒店經(jīng)濟型酒店資料來源：ＤＧ市統(tǒng)計年鑒；羅蘭?貝格分析2010年全市商品零售總額為600億社區(qū)商業(yè)中心的銷售額占30%銷售額中約10％為租金支出市場吸引力2010年全市物流行業(yè)規(guī)模達到30億元物流行業(yè)利潤越位10％以物流倉儲費用占其成本5％－10％物流地產(chǎn)到2010年ＤＧ住宅市場和住宅配套商鋪市場規(guī)模將遠遠領(lǐng)先于其住宅和配套商鋪項目盈利性較好，且回收期很短各細分市場的項目盈利性分析IRR比較[%]投資回收期比較[年]住宅住宅配套四五星級酒店經(jīng)濟型酒店中高級辦公樓城區(qū)商業(yè)中心鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心資料來源：羅蘭?貝格分析物流地產(chǎn)住宅住宅配套四五星級酒店經(jīng)濟型酒店中高級辦公樓城區(qū)商業(yè)中心鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心物流地產(chǎn)市場吸引力住宅和配套商鋪項目盈利性較好，且回收期很短各細分市場的項目盈回收周期短以及投資規(guī)模較小使得住宅項目風(fēng)險相對較低住宅配套商鋪四五星級酒店經(jīng)濟型酒店中高級辦公樓城區(qū)商業(yè)中心鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心物流地產(chǎn)市場波動風(fēng)險供需平衡、投資沒有過熱勢頭，未來5年內(nèi)增速平穩(wěn)由于第一個由反租模式帶來的3年合同期將至，消費者可能對這一模式提出異議，存在較大風(fēng)險政府管控；需求不會有明顯提高政府推動，但知名連鎖運營商未必會進入ＤＧ市場供應(yīng)過剩，需求不足局部市場過熱，ＤＧ有效需求短時間很難有較大提高鎮(zhèn)區(qū)政府的市政工程，風(fēng)險較低工業(yè)保持快速發(fā)展勢頭，風(fēng)險相對較低綜合風(fēng)險評估很低較高一般較高較低各細分市場的風(fēng)險比較資料來源：羅蘭?貝格分析一般較高較高市場吸引力回收周期短以及投資規(guī)模較小使得住宅項目風(fēng)險相對較低住宅配套商城區(qū)商業(yè)中心，鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心和四五星級酒店項目對自有資金和融資能力的要求較高自有資金要求融資能力要求5,000-6,000萬1,000-2,000萬2-3億1億1.5-2億1-1.5億住宅配套商鋪四五星級酒店經(jīng)濟型酒店中高級寫字樓城區(qū)商業(yè)中心鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心1億1-1.5億3億2億各細分市場對資金能力的要求分析資料來源：羅蘭?貝格分析1,000-2,000萬3,000-4,000萬*1.5-2億3,000-4,000萬住宅配套商鋪四五星級酒店經(jīng)濟型酒店中高級寫字樓城區(qū)商業(yè)中心鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心對中惠的能力要求1,000萬500－1,000萬物流地產(chǎn)物流地產(chǎn)城區(qū)商業(yè)中心，鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心和四五星級酒店項目對自有資金和融資從能力上來看，中惠比較適合住宅和配套商鋪項目所需要的開發(fā)能力住宅配套商鋪四五星級酒店經(jīng)濟型酒店中高級辦公樓城區(qū)商業(yè)中心物流地產(chǎn)研發(fā)/產(chǎn)品策劃和設(shè)計項目實施和管理銷售和營銷持續(xù)運營綜合評分3.53.01.32.32.01.51.8代表能力要求很高代表能力要求較高代表能力要求一般代表能力要求較低代表能力要求很低各細分市場對經(jīng)營能力的要求分析資料來源：羅蘭?貝格分析物流地產(chǎn)2.0對中惠的能力要求從能力上來看，中惠比較適合住宅和配套商鋪項目所需要的開發(fā)能力C. 價值鏈定位C. 價值鏈定位羅蘭?貝格認為中惠未來的核心業(yè)務(wù)是住宅和配套商鋪的開發(fā)以及成片開發(fā)模式下的土地投資住宅1）配套商鋪2）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資開發(fā)經(jīng)營/管理土地投資房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營/管理核心業(yè)務(wù)輔助業(yè)務(wù)暫時不介入業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)住宅開發(fā)配套商鋪開發(fā)成片開發(fā)模式下其它物業(yè)的土地投資輔助業(yè)務(wù)住宅物業(yè)管理配套商鋪物業(yè)經(jīng)營暫時不介入業(yè)務(wù)住宅投資配套商鋪投資成片開發(fā)模式下其它物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)分類資料來源：羅蘭?貝格分析其它物業(yè)3）1) 指項目開發(fā)和成片開發(fā)模式中的住宅業(yè)務(wù)；2）指項目開發(fā)和成片開發(fā)模式中的配套商鋪業(yè)務(wù)；3）僅指成片開發(fā)模式下的其它物業(yè)羅蘭?貝格認為中惠未來的核心業(yè)務(wù)是住宅和配套商鋪的開發(fā)以及成鑒于羅蘭·貝格對中惠未來主要物業(yè)選擇的建議，住宅及其配套商鋪的開發(fā)是其將來的核心業(yè)務(wù)資料來源：羅蘭?貝格分析中惠未來5年內(nèi)以發(fā)展住宅和配套商鋪為主住宅和配套商鋪的開發(fā)是中惠未來的核心業(yè)務(wù)未來5年內(nèi)，ＤＧ的住宅和配套商鋪不僅市場規(guī)模大，且中惠對這兩個物業(yè)形態(tài)的運作有相對較強的能力，因此是其未來的發(fā)展重點較高的市場吸引力及其與中惠能力的匹配決定了未來中惠應(yīng)將住宅和配套商鋪的開發(fā)作為其價值鏈中的重要業(yè)務(wù)通過開發(fā)業(yè)務(wù)，不僅獲取地產(chǎn)增值收益，更能獲得較高的房產(chǎn)收益目前中惠本身并不是資源型企業(yè)，除非獲取大量土地超過自身開發(fā)極限，否則不建議將土地經(jīng)營作為住宅及配套商鋪物業(yè)的重點業(yè)務(wù)鑒于羅蘭·貝格對中惠未來主要物業(yè)選擇的建議，住宅及其配套商鋪為更好地運作住宅及配套商鋪開發(fā)，物業(yè)經(jīng)營和管理是必不可少的輔助業(yè)務(wù)資料來源：羅蘭?貝格分析目前住宅及配套商鋪的物業(yè)經(jīng)營和管理是必不可少的價值鏈環(huán)節(jié)有助于開發(fā)商更好地理解消費者需求，為將來的產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)以及項目運作提供參考有助于開發(fā)商彌補一些由于在規(guī)劃、建設(shè)過程中的缺陷和失誤對消費者引起的損失和不便對開發(fā)商的品牌形象有一定推動作用商鋪高價承諾反租模式抬高了投資者的期望值，而實際的出租情況較差，若不提高招商運作能力，可能將面臨與眾多小業(yè)主的糾紛配套商鋪本身是為住宅服務(wù)，滿足小區(qū)居民對配套設(shè)施的需求，因此良好的經(jīng)營有助于樓盤的銷售商鋪物業(yè)管理則是為實際經(jīng)營者所服務(wù)的，有助于招商經(jīng)營和管理對配套商鋪開發(fā)的輔助作用物業(yè)管理對住宅開發(fā)的輔助作用開發(fā)商可以選擇將物業(yè)經(jīng)營和管理外包或自己運作，關(guān)鍵在于對這塊業(yè)務(wù)的掌控能力，一切以促進開發(fā)業(yè)務(wù)為標準為更好地運作住宅及配套商鋪開發(fā)，物業(yè)經(jīng)營和管理是必不可少的輔目前開發(fā)商的商鋪經(jīng)營模式對小業(yè)主而言具有挑戰(zhàn)性，未來對開發(fā)商和業(yè)主都有可能帶來潛在風(fēng)險反租模式延緩了開發(fā)商和業(yè)主的經(jīng)營風(fēng)險案例分析：萬達商業(yè)地產(chǎn)失敗原因反租模式中將有商鋪未來3-5年的經(jīng)營收益提前許諾和支付給投資者，對開發(fā)商而言，由于已移租金收益算入售價，因此并不擔(dān)心經(jīng)營的風(fēng)險但反租期滿后，大量小業(yè)主若無法繼續(xù)獲得較高租金收益，他們將成為開發(fā)商的沉重負擔(dān)，一系列社會、經(jīng)濟、法律糾紛可能由此產(chǎn)生中惠目前的經(jīng)營能力一般，且項目差異性大：總體出租情況并不理想；出租較好的樓盤一方面商鋪數(shù)量較少，另一方面由于其較佳的地理位置萬達模式：引入國際知名主力店，進駐二樓底樓分割成小塊出售投運資做廣告，宣傳商鋪的高回報率高價出售結(jié)果：業(yè)主得不到預(yù)期回報，要求賠償；并最終支付1.8億將商鋪全部整體返租原因：

出售產(chǎn)權(quán)商鋪帶來的經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、產(chǎn)權(quán)分離商業(yè)地產(chǎn)運營能力不足但是，萬達花費巨資重新反租只是延緩了這次危機，并未真正解決商鋪經(jīng)營的難題，加強商業(yè)運作能力才是問題的關(guān)鍵全部華庭陽亮麗陽山畔地段較好資料來源：羅蘭?貝格分析支持目前開發(fā)商的商鋪經(jīng)營模式對小業(yè)主而言具有挑戰(zhàn)性，未來對開發(fā)商根據(jù)成片開發(fā)模式的概念，它需要住宅及配套商鋪之外的其它多種物業(yè)，羅蘭?貝格建議中惠將其轉(zhuǎn)讓給其它開發(fā)商資料來源：羅蘭?貝格分析成片開發(fā)需要各種物業(yè)的組合成片開發(fā)規(guī)模大，位置較偏；為使之成為大型居住區(qū)域，則必須在其規(guī)劃中納入各種配套物業(yè)，以保證居民能夠享受舒適便利的居住空間，配套物業(yè)包括：商業(yè)：滿足居民的消費辦公樓：滿足周邊企業(yè)的辦公需求學(xué)校：解決居民孩子的教育需求醫(yī)院：保障周邊居民的生活其它其它物業(yè)形態(tài)市場吸引力一般且中惠不具備相應(yīng)能力通過各種物業(yè)市場吸引力的分析，羅蘭·貝格認為住宅及配套商鋪之外的短期內(nèi)市場吸引力一般；中惠目前并不具備其它物業(yè)的開發(fā)和運營能力，涉足這類物業(yè)風(fēng)險較大對贏利性較弱的物業(yè)，直接出售土地給專業(yè)開發(fā)商，獲取土地增值利益對贏利性較好的物業(yè)，可以以出讓土地方式合作開發(fā)，不僅享受土地增值的利益，而且收取物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營帶來的利益根據(jù)成片開發(fā)模式的概念，它需要住宅及配套商鋪之外的其它多種物基于以上判斷，羅蘭?貝格建議中惠對成片開發(fā)中除住宅及配套商鋪外的其它物業(yè)只做土地投資，而不進行開發(fā)和經(jīng)營成片開發(fā)最為顯著的特點在于通過“分步開發(fā)”獲取土地增值帶來的價值；土地投資是實現(xiàn)土地增值最快速的手段成片開發(fā)模式中土地增值來自兩個方面：一是開發(fā)商將“生地”炒“熟地”；二是通過住宅或其它物業(yè)，甚至政府推廣概念等拉升地塊的價值對于住宅及配套商鋪之外的房地產(chǎn)物業(yè)，中惠并不具備開發(fā)經(jīng)驗和專業(yè)能力從開發(fā)利潤和市場風(fēng)險來看，目前住宅及配套商鋪發(fā)展不錯，中惠沒有必要騰出精力做其它物業(yè)成片開發(fā)同時還包括一些市政、公共用地，對開發(fā)商要求高、利潤??；適合于外包開發(fā)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營需要較強的專業(yè)能力和經(jīng)驗，中惠目前尚不具備沒有必要為經(jīng)營物業(yè)獲取利潤而專門成立相應(yīng)的經(jīng)營部門或公司ＤＧ目前除少數(shù)房地產(chǎn)物業(yè)能夠通過經(jīng)營獲取較高收益，大部分物業(yè)都是出售反租形式，對開發(fā)商而言物業(yè)經(jīng)營的收入比重很低土地投資房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營核心業(yè)務(wù)暫時不介入業(yè)務(wù)暫時不介入業(yè)務(wù)資料來源：羅蘭?貝格分析基于以上判斷，羅蘭?貝格建議中惠對成片開發(fā)中除住宅及配套商鋪作為成片開發(fā)項目中的重要配套部分，教育目前在ＤＧ對開發(fā)商樓盤銷售的促進作用明顯教育在ＤＧ擁有巨大的市場空間龐大的人口規(guī)模隨著ＤＧ城市化進程的加速以及由城市建設(shè)所帶來的吸引力使得越來越多的外來人口選擇定居在ＤＧ，他們子女對教育的需求也將隨之增長教育設(shè)施和教育質(zhì)量的不足總體來看，ＤＧ本地的教育水平尚處于較低的水平，學(xué)校偏少、質(zhì)量偏低而生活水平的提高以及大量高收入家庭對高質(zhì)量的學(xué)校有非常大的需求教育是消費者購房的主要目的之一從消費者調(diào)研得出的結(jié)論來看，將近15%的購房者以子女教育為目的，這說明：消費者愿意為子女教育付出巨大的投入總體來看，ＤＧ本地的教育規(guī)模難以滿足市場需求；而教育質(zhì)量也存在較大不足改善居住條件投資贍養(yǎng)父母子女教育結(jié)婚作為成片開發(fā)項目中的重要配套部分，教育目前在ＤＧ對開發(fā)商樓盤對開發(fā)商而言，教育與房產(chǎn)的結(jié)合有兩種模式模式二：自主辦學(xué)模式一：合作辦學(xué)開發(fā)商與學(xué)校共同辦學(xué)，作為住宅物業(yè)的配套通常開發(fā)商出土地和校舍，學(xué)校進行管理利潤分成開發(fā)商自主辦學(xué)，包括學(xué)校的投資、開發(fā)和經(jīng)營管理開發(fā)商通常以收購民營教育集團涉足教育自負盈虧，完全承擔(dān)學(xué)校的風(fēng)險各自承擔(dān)所熟悉領(lǐng)域的投入，開發(fā)商無需運作學(xué)校的經(jīng)營風(fēng)險共但，一旦學(xué)校經(jīng)營不善，開發(fā)商可以根據(jù)合作合同與經(jīng)營者共同承擔(dān)損失學(xué)校不僅為樓盤銷售起到巨大的促進作用，且學(xué)校本省經(jīng)營學(xué)校也能獲取一定的收益教育是一項社會型投入，開發(fā)商若成功辦學(xué)，則將極大的提升品牌形象，為以后的房地產(chǎn)開發(fā)帶來實際效果若選擇一次性投入，則能降低風(fēng)險若選擇長期合作式投入，則將牽扯開發(fā)商較大的精力和資金投入需要掌握教育行業(yè)的專業(yè)，吸引專業(yè)的人才，這些工作將耗費開發(fā)商很大的精力承擔(dān)風(fēng)險，包括經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險以及社會風(fēng)險等特點優(yōu)勢劣勢對開發(fā)商而言，教育與房產(chǎn)的結(jié)合有兩種模式模式二：自主辦學(xué)模式羅蘭·貝格不建議中惠目前采取自主辦學(xué)的模式，而只將合作辦學(xué)作為房地產(chǎn)的輔助業(yè)務(wù)未來中惠對學(xué)校數(shù)量需求不多只有成片開發(fā)項目或超大型的項目開發(fā)才需要教育作為輔助配套，才能最大化的發(fā)揮學(xué)校對樓盤銷售的促進作用而根據(jù)羅蘭·貝格對中惠未來5年戰(zhàn)略的制定來看，集團以自己開發(fā)為主的成片開發(fā)項目不超過3個，因此對學(xué)校的需求并不多自主辦學(xué)意味著巨大的社會風(fēng)險自主辦學(xué)意味著開發(fā)商將自身品牌與學(xué)校掛鉤，直接承擔(dān)社會風(fēng)險學(xué)校受社會關(guān)注程度相當(dāng)高，包括課程設(shè)置、師資配置、教育質(zhì)量、收費額度、學(xué)生安全、學(xué)生飲食等一系列方面都需要格外引起注意；一旦發(fā)生意外，包括學(xué)生家長在內(nèi)的社會大眾將會毫不留情的對學(xué)校和開發(fā)商進行批判社會輿論對開發(fā)商的主業(yè)房地產(chǎn)而言同樣重要，若由于學(xué)校的管理不善而影響房產(chǎn)業(yè)務(wù)，得不償失耗費中惠大量的精力自主辦學(xué)需要與眾多與教育產(chǎn)業(yè)相關(guān)的部門打交道，耗費開發(fā)商大量的人、財、物中忽未來5年的戰(zhàn)略目標依然在房地產(chǎn)業(yè)上，雖然教育的投資回報也較高，但已然無法與房地產(chǎn)相比因此，中惠必須衡量教育與地產(chǎn)兩者對企業(yè)資源的使用是否符合自身戰(zhàn)略目標羅蘭·貝格不建議中惠在未來5年內(nèi)將教育產(chǎn)業(yè)納入集團的發(fā)展中羅蘭·貝格不建議中惠目前采取自主辦學(xué)的模式，而只將合作辦學(xué)作同時，中惠也應(yīng)積極主動地控制合作辦學(xué)給自身帶來的風(fēng)險有效控制對學(xué)校的投入選擇學(xué)校的差異化定位控制學(xué)校規(guī)模開發(fā)商合作辦學(xué)的主要目的在于促進樓盤的銷售、提高自身的品牌價值；而不在于從中不斷獲取收益在與教育集團簽訂合作合同時，中惠可選擇一次性投入的模式，避免今后由于學(xué)校經(jīng)營問題而引起的不斷投入學(xué)校定位必須符合開發(fā)商樓盤的目標消費者需求消費者對學(xué)校的需求和選擇受家庭收入水平、對子女未來發(fā)展期望、以及周邊環(huán)境等因素的影響作為住宅商品房的配套，中惠應(yīng)充分考慮周邊地區(qū)生源的數(shù)量過大的投入不僅造成浪費，且對學(xué)校日后的經(jīng)營提出了更高的要求同時，中惠也應(yīng)積極主動地控制合作辦學(xué)給自身帶來的風(fēng)險有效控制D.

區(qū)域重點和中惠相對能力D. 區(qū)域重點和中惠相對能力本部分主要回答兩個方面問題：哪些區(qū)域是中惠需要關(guān)注的重點，中惠在哪些區(qū)域相對能力較強重點區(qū)域選擇1中惠的相對能力2開發(fā)商對區(qū)域的選擇分三步進行項目評估3戰(zhàn)略層面項目層面回答問題項目開發(fā)應(yīng)關(guān)注哪些重點區(qū)域？選擇的標準是是什么？如何評估這些標準？項目開發(fā)應(yīng)關(guān)注重點區(qū)域中的哪類地塊？成片開發(fā)應(yīng)關(guān)注哪些重點區(qū)域？成片開發(fā)對地塊和區(qū)域的要求是什么？這些要求如何影響區(qū)域的選擇？評估中惠在各鎮(zhèn)區(qū)相對能力需要選則哪些指標？對相對能力的判斷如何指導(dǎo)中惠的實際工作？在能力較強的重點關(guān)注區(qū)域如何運作開發(fā)項目？在能力較強的非重點關(guān)注區(qū)域如何運作開發(fā)項目？對能力一般的重點關(guān)注區(qū)域如何提升自身能力？項目的操作性評估如何？土地狀況（地形、地貌、地址等因素）土地規(guī)劃狀況（各類物業(yè)市政、基礎(chǔ)設(shè)施的比例）土地價格及交易條件狀況風(fēng)險評估（土地交易風(fēng)險、融資風(fēng)險、宏觀市場風(fēng)險、項目市場風(fēng)險）其它項目的經(jīng)濟性評估如何？市場潛在規(guī)模消費者對價格的承受能力項目整體盈虧分析項目的現(xiàn)金流預(yù)測各項財務(wù)指標的敏感性分析其它本次項目研究的重點主要是戰(zhàn)略層面的兩方面問題本部分主要回答兩個方面問題：哪些區(qū)域是中惠需要關(guān)注的重點，中羅蘭·貝格認為項目開發(fā)模式中區(qū)域的選擇應(yīng)重點考慮市場規(guī)模大、利潤高的鎮(zhèn)區(qū)“市場規(guī)模大”和“利潤高”的鎮(zhèn)區(qū)是項目開發(fā)重點考慮的區(qū)域資金周轉(zhuǎn)快項目開發(fā)追求更短的投資回報周期，從而依靠不斷新開的項目使資金的利用價值最大化快速的資金周轉(zhuǎn)速度意味著更短的項目運作時間，因此需要旺盛的市場潛在需求利潤高對開發(fā)商而言，利潤是保證其快速成長的關(guān)鍵；對中惠而言，更是完成未來戰(zhàn)略目標的關(guān)鍵項目開發(fā)模式對鎮(zhèn)區(qū)選擇的要求市場潛在規(guī)模差異ＤＧ32鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平差異較大，導(dǎo)致對房產(chǎn)的需求存在差異利潤差異ＤＧ各鎮(zhèn)區(qū)的房價和地價差異較大，因此直接影響了各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)利潤水平ＤＧ各鎮(zhèn)區(qū)存在較大的差異重點區(qū)域選擇資料來源：羅蘭·貝格分析羅蘭·貝格認為項目開發(fā)模式中區(qū)域的選擇應(yīng)重點考慮市場規(guī)模大、而對于這些市場規(guī)模大、利潤高的鎮(zhèn)區(qū)，則應(yīng)重點考慮將其中心地帶作為項目開發(fā)的首選住宅對周邊各類配套設(shè)施有較高的要求自主開發(fā)配套設(shè)施選擇鎮(zhèn)區(qū)中心地帶不可行可行住宅項目對各類生活設(shè)施都有需求，包括學(xué)校、醫(yī)院、公園、各類商業(yè)等都是必要的配套；ＤＧ由于外來人口密集，治安環(huán)境較差，因此住宅項目的周邊安全同樣也是影響銷售的重要因素項目開發(fā)規(guī)模較小，無論從土地面積來看還是從利潤水平來看，開發(fā)商不可能為其配備各類設(shè)施唯一的配套通常是配套商鋪，但其實際出租率較低ＤＧ各類商業(yè)及生活配套設(shè)施分布不均衡，但在鎮(zhèn)區(qū)中心地帶都較為充足鎮(zhèn)區(qū)中心地帶大多是政府所在地，且商業(yè)繁榮，居住人口相對素質(zhì)較高，能夠保證周邊較高的治安環(huán)境鎮(zhèn)區(qū)中心地帶是項目開發(fā)的首選解決這一問題面臨兩種選擇選擇一選擇二重點區(qū)域選擇資料來源：羅蘭·貝格分析而對于這些市場規(guī)模大、利潤高的鎮(zhèn)區(qū)，則應(yīng)重點考慮將其中心地帶羅蘭·貝格通過比較各鎮(zhèn)區(qū)的利潤水平和市場規(guī)模發(fā)現(xiàn)中惠未來需要重點關(guān)注的鎮(zhèn)區(qū)高低低高重點關(guān)注鎮(zhèn)區(qū)1）的選擇評估的依據(jù)利潤水平潛在市場規(guī)模AB利潤水平通過測算各鎮(zhèn)區(qū)土地成本和建安成本占價格的比重潛在市場規(guī)模通過市場調(diào)研得出未來3年內(nèi)各鎮(zhèn)區(qū)的潛在需求，并通過比較得出各自的潛在規(guī)模指數(shù)資料來源：羅蘭·貝格分析1) 羅蘭·貝格在鎮(zhèn)區(qū)的選擇過程中所使用的各項指標均指單個鎮(zhèn)區(qū)的吸引力，而不考慮跨鎮(zhèn)區(qū)的影響重點區(qū)域選擇羅蘭·貝格通過比較各鎮(zhèn)區(qū)的利潤水平和市場規(guī)模發(fā)現(xiàn)中惠未來需要城區(qū)和28個鎮(zhèn)區(qū)的潛在規(guī)?？梢酝ㄟ^消費者調(diào)研和鎮(zhèn)區(qū)統(tǒng)計進行估算鎮(zhèn)區(qū)沙田鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)長安鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn)東坑鎮(zhèn)橫瀝鎮(zhèn)石排鎮(zhèn)企石鎮(zhèn)橋頭鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)謝崗鎮(zhèn)黃江鎮(zhèn)樟木頭塘廈鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)總戶數(shù)占比1.711.511.82.31.41.81.71.21.56.60.91.82.15.05.15.5有效需求比例12.012.013.412.99.38.07.19.010.09.07.09.014.08.29.08.4潛在市場規(guī)模指數(shù)1.913.014.92.81.31.41.11.01.45.60.61.52.73.84.44.31）通過這種方法估算的各鎮(zhèn)區(qū)潛在市場規(guī)模的相對關(guān)系可以比較，但是不能用直接計算出的絕對值來預(yù)測市場規(guī)模資料來源：消費者調(diào)研；ＤＧ統(tǒng)計局；羅蘭·貝格分析鎮(zhèn)區(qū)城區(qū)高埗鎮(zhèn)石碣鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)寮步鎮(zhèn)大嶺山厚街鎮(zhèn)道窖鎮(zhèn)望牛墩中堂鎮(zhèn)麻涌鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)總戶數(shù)占比12.21.52.52.02.23.53.44.12.11.01.81.30.6有效需求比例12.111.47.09.111.87.013.18.911.011.69.213.08.0潛在市場規(guī)模指數(shù)1）13.91.61.61.72.42.34.23.42.11.11.61.60.4重點區(qū)域選擇城區(qū)和28個鎮(zhèn)區(qū)的潛在規(guī)模可以通過消費者調(diào)研和鎮(zhèn)區(qū)統(tǒng)計進行估利潤水平主要通過各鎮(zhèn)區(qū)土地價格和建安成本在當(dāng)?shù)厣唐贩績r格中所占的比重進行推算鎮(zhèn)區(qū)城區(qū)長安鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)厚街鎮(zhèn)大嶺山鎮(zhèn)寮步鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)東坑鎮(zhèn)石碣鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn)石排鎮(zhèn)企石鎮(zhèn)橫瀝鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn)a.土地平均樓面價（千元/平方米）0.7970.9630.9121.0030.6020.4230.4500.3010.4450.6620.5000.6560.4140.780b.平均建安成本（全包）（千元）1.5501.6001.6001.6001.5001.5001.4501.4501.4501.4501.4501.4501.4501.500c.商品房平均售價（千元/平方米）4.0824.5004.5004.2503.5003.0873.4002.7692.9003.3502.8503.0503.0333.510利潤水平[1-(a+b)/c]43%43%44%39%40%38%44%37%35%37%32%31%39%35%鎮(zhèn)區(qū)橋頭鎮(zhèn)樟木頭鎮(zhèn)黃江鎮(zhèn)塘廈鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)謝崗鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)沙田鎮(zhèn)高埗鎮(zhèn)道滘鎮(zhèn)麻涌鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)中堂鎮(zhèn)望牛墩鎮(zhèn)a.土地平均樓面價（千元/平方米）0.4400.9280.6640.8961.0680.8420.2250.4000.5500.4500.4400.4300.3620.4660.325b.平均建安成本（全包）（千元）1.4501.4501.4501.4501.6001.4501.4501.4501.4501.4501.5001.5001.5001.5001.500c.商品房平均售價（千元/平方米）3.0003.5623.7663.7254.2263.3002.4002.7803.1503.0003.0003.0002.6943.0002.800利潤水平[1-(a+b)/c]37%33%44%37%37%31%30%33%37%37%35%36%31%34%35%資料來源：集團投資部；羅蘭·貝格分析重點區(qū)域選擇利潤水平主要通過各鎮(zhèn)區(qū)土地價格和建安成本在當(dāng)?shù)厣唐贩績r格中所根據(jù)市場潛在規(guī)模和利潤水平可以得到市場吸引力初始矩陣清溪鎮(zhèn)大嶺山麻涌鎮(zhèn)石碣鎮(zhèn)樟木頭寮步鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)謝崗鎮(zhèn)望牛墩東坑鎮(zhèn)石排鎮(zhèn)塘廈鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn)道窖鎮(zhèn)高埗鎮(zhèn)黃江鎮(zhèn)厚街鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)企石鎮(zhèn)中堂鎮(zhèn)沙田鎮(zhèn)長安鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)橋頭鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn)橫瀝鎮(zhèn)利潤水平潛在規(guī)模指數(shù)資料來源：羅蘭·貝格分析城區(qū)重點區(qū)域選擇根據(jù)市場潛在規(guī)模和利潤水平可以得到市場吸引力初始矩陣清溪鎮(zhèn)大研究發(fā)現(xiàn)除了土地和建安成本，不同的消費群對溢價的承受能力也將影響利潤水平1）已經(jīng)剔除了由于各鎮(zhèn)區(qū)土地價格不同而帶來的價格差異不同消費群溢價能力分析1)各鎮(zhèn)區(qū)不同消費結(jié)構(gòu)將導(dǎo)致利潤水平不同品味實力實力務(wù)實型實力品味型基本改善型品味向往型單價高10%總價高5%單價高20%總價高12%單價高1%總價高1%單價高11%總價高8%各鎮(zhèn)區(qū)不同消費者結(jié)構(gòu)比例不同對溢價的接受程度不同每類消費群能創(chuàng)造的利潤水平不同資料來源：羅蘭·貝格分析重點區(qū)域選擇研究發(fā)現(xiàn)除了土地和建安成本，不同的消費群對溢價的承受能力也將根據(jù)各鎮(zhèn)區(qū)消費結(jié)構(gòu)不同帶來的利潤影響，進一步調(diào)整市場吸引力矩陣城區(qū)清溪鎮(zhèn)大嶺山麻涌鎮(zhèn)石碣鎮(zhèn)樟木頭寮步鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)謝崗鎮(zhèn)望牛墩東坑鎮(zhèn)石排鎮(zhèn)塘廈鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn)道窖鎮(zhèn)高埗鎮(zhèn)黃江鎮(zhèn)厚街鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)企石鎮(zhèn)中堂鎮(zhèn)沙田鎮(zhèn)長安鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)橋頭鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn)橫瀝鎮(zhèn)利潤水平規(guī)模指數(shù)資料來源：羅蘭·貝格分析重點區(qū)域選擇根據(jù)各鎮(zhèn)區(qū)消費結(jié)構(gòu)不同帶來的利潤影響，進一步調(diào)整市場吸引力矩各鎮(zhèn)區(qū)消費群構(gòu)成結(jié)構(gòu)不同導(dǎo)致不同的利潤調(diào)整幅度資料來源：羅蘭·貝格分析支持大朗鎮(zhèn)城區(qū)大嶺山橋頭鎮(zhèn)謝崗鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)樟木頭黃江鎮(zhèn)長安鎮(zhèn)塘夏鎮(zhèn)東坑鎮(zhèn)望牛墩麻涌鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn)實力品味型比例44%21%17%8%14%49%20%18%2%52%22%22%24%10%29%實力務(wù)實型比例54%24%47%46%43%42%39%38%36%34%33%31%28%27%24%品味向往型比例0%36%13%7%16%1%2%22%8%8%11%27%22%22%21%基本改善型比例2%20%22%39%26%7%39%21%54%6%34%20%26%41%26%鎮(zhèn)區(qū)利潤調(diào)整幅度6%-1%1%-1%0%6%0%0%-4%6%0%0%0%-3%1%沙田鎮(zhèn)橫瀝鎮(zhèn)企石鎮(zhèn)寮步鎮(zhèn)中堂鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)厚街鎮(zhèn)高埗鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)石排鎮(zhèn)道窖鎮(zhèn)石碣鎮(zhèn)實力品味型比例21%10%19%37%12%36%46%26%10%25%8%4%8%53%實力務(wù)實型比例21%20%19%17%16%14%12%10%10%9%6%4%2%2%品味向往型比例33%51%23%27%25%23%28%22%34%43%18%72%59%34%基本改善型比例25%20%40%19%47%27%14%42%47%23%67%20%31%12%鎮(zhèn)區(qū)利潤調(diào)整幅度-1%-3%-2%2%-3%1%3%-1%-5%-1%-5%-6%-5%3%重點區(qū)域選擇各鎮(zhèn)區(qū)消費群構(gòu)成結(jié)構(gòu)不同導(dǎo)致不同的利潤調(diào)整幅度資料來源：羅蘭羅蘭·貝格認為長安、虎門、城區(qū)和常平等10個鎮(zhèn)區(qū)是中惠未來項目開發(fā)模式中需要關(guān)注的重點利潤指數(shù)規(guī)模指數(shù)城區(qū)清溪鎮(zhèn)大嶺山麻涌鎮(zhèn)石碣鎮(zhèn)樟木頭寮步鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)謝崗鎮(zhèn)望牛墩東坑鎮(zhèn)石排鎮(zhèn)塘廈鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn)道窖鎮(zhèn)高埗鎮(zhèn)黃江鎮(zhèn)厚街鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)企石鎮(zhèn)中堂鎮(zhèn)沙田鎮(zhèn)長安鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)橋頭鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn)橫瀝鎮(zhèn)吸引力較高吸引力一般吸引力很高吸引力低資料來源：羅蘭·貝格分析重點關(guān)注鎮(zhèn)區(qū)長安鎮(zhèn)虎門城區(qū)常平鎮(zhèn)大嶺山塘廈鎮(zhèn)厚街鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)寮步鎮(zhèn)重點區(qū)域選擇羅蘭·貝格認為長安、虎門、城區(qū)和常平等10個鎮(zhèn)區(qū)是中惠未來項此外，景觀地段也具備項目開發(fā)所需的特征，同樣值得中惠重點關(guān)注景觀地段項目覆蓋面更廣景觀地帶憑借其獨特的自然景觀能夠極大地提升項目的市場吸引力不僅能夠滿足本地周邊地消費需求，更由于其稀缺性吸引跨區(qū)域消費，其輻射范圍比位于普通區(qū)域的項目更廣ＤＧ大量的境外人士和本地的富裕階級，對高附加產(chǎn)品的需求較大，能夠保證項目較短的銷售周期景觀地段項目通常利潤較高景觀地塊是中惠未來項目開發(fā)的重點關(guān)注區(qū)域之一資料來源：羅蘭·貝格分析景觀地塊適合開發(fā)高檔的公寓住宅以及別墅等產(chǎn)品，本身屬于溢價型項目景觀地段為居住者提供了舒適的居住環(huán)境，消費者愿意為其支付更高的價格重點區(qū)域選擇此外，景觀地段也具備項目開發(fā)所需的特征，同樣值得中惠重點關(guān)注對于成片開發(fā)模式，羅蘭·貝格認為其重點關(guān)注區(qū)域必須滿足三個條件便捷的交通設(shè)施吸引在周邊工作的人群購房居住軌道交通對鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)部的連接作用巨大出色的土地規(guī)劃政府對土地的規(guī)劃質(zhì)量影響開發(fā)商對地塊的選擇開發(fā)商也可通過掌控規(guī)劃能力而減弱由于政府規(guī)劃較差而可能引起的風(fēng)險較好的周邊經(jīng)濟發(fā)展趨勢提高成片開發(fā)區(qū)域的潛在市場規(guī)模促進成片開發(fā)項目房價的上升和土地的增值重點區(qū)域選擇對于成片開發(fā)模式，羅蘭·貝格認為其重點關(guān)注區(qū)域必須滿足三個條周邊輻射區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展將直接影響項目開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展以及土地增值空間周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展決定了市場規(guī)模成片開發(fā)項目規(guī)模大，輻射范圍廣通常成片開發(fā)的土地面積在1000畝以上，大規(guī)模的住宅通常很難僅靠所在鎮(zhèn)區(qū)的消費者需求滿足，而需要吸引大量跨區(qū)域購買的消費者經(jīng)濟發(fā)展是驅(qū)動消費、保證市場規(guī)模的重要因素成片開發(fā)項目的市場規(guī)模受地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展影響最為明顯，良好的經(jīng)濟發(fā)展趨勢不僅能夠吸引更多的外來人口，同時也將有力提升當(dāng)?shù)氐南M能力；這將保證為成片開發(fā)項目周邊地區(qū)提供持續(xù)的消費需求周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展決定了開發(fā)商的利潤水平土地價格成片開發(fā)除房產(chǎn)外還可通過土地經(jīng)營獲取利潤，而經(jīng)濟發(fā)展將帶動土地增值，從而為開發(fā)商帶來較高的利潤房產(chǎn)價格房產(chǎn)價格的提升是周邊區(qū)域消費能力的體現(xiàn)，若經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，人民生活水平也將隨之大幅提升，從而為開發(fā)商提升房價，獲取更多利潤提供保證周邊經(jīng)濟發(fā)展趨勢較好的地區(qū)是成片開發(fā)項目的重點關(guān)注區(qū)域重點區(qū)域選擇周邊輻射區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展將直接影響項目開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展以及土地是否具有便捷的交通是選擇成片開發(fā)區(qū)域時必須考慮的因素A鎮(zhèn)B鎮(zhèn)C鎮(zhèn)D鎮(zhèn)工作居住中心成片開發(fā)區(qū)工作居住居住工作居住工作工作居住可能覆蓋到其它鎮(zhèn)區(qū)成片開發(fā)區(qū)域需要考慮交通的便利性成片開發(fā)項目所在的區(qū)域通常不能為龐大的居住人群提供相應(yīng)的工作機會，他們需要足夠便利的交通在工作、學(xué)習(xí)和生活區(qū)域間往返，因此便捷的交通成為他們選擇來此居住的重要考慮因素ＤＧ目前連接內(nèi)部各鎮(zhèn)區(qū)的公共交通設(shè)施較為薄弱，一定程度上限制了鎮(zhèn)區(qū)間的人口流動，因此成片開發(fā)項目在區(qū)域的選擇過程中應(yīng)格外注意各類計劃新建的交通設(shè)施，其中輕軌和高級公路網(wǎng)絡(luò)的影響最為明顯：軌道交通，大規(guī)模輸送人群的交通工具，具有便利性和高效性兩大優(yōu)勢高級公路網(wǎng)絡(luò)，發(fā)達的公路網(wǎng)絡(luò)有助于人群的流動重點區(qū)域選擇是否具有便捷的交通是選擇成片開發(fā)區(qū)域時必須考慮的因素A鎮(zhèn)B鎮(zhèn)此外，地塊的規(guī)劃也是開發(fā)商在選擇成片開發(fā)區(qū)域時應(yīng)重點考慮的因素之一開發(fā)商風(fēng)險較小風(fēng)險較大規(guī)劃好規(guī)劃差有能力改善規(guī)劃無能力改善規(guī)劃政府成片開發(fā)需要規(guī)劃成片開發(fā)規(guī)模較大，綜合了各種業(yè)態(tài)以及公共設(shè)施，必須有較好的規(guī)劃將其有效的組合，因此需要規(guī)劃開發(fā)商選擇土地現(xiàn)有規(guī)劃較好的區(qū)域進行成片開發(fā)加強自身在土地規(guī)劃環(huán)節(jié)的掌控能力無法吸引周邊的消費者土地增值空間減少重點區(qū)域選擇此外，地塊的規(guī)劃也是開發(fā)商在選擇成片開發(fā)區(qū)域時應(yīng)重點考慮的因羅蘭·貝格通過比較各鎮(zhèn)區(qū)的土地供應(yīng)狀況和企業(yè)與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，發(fā)現(xiàn)中惠在各鎮(zhèn)區(qū)的相對能力充足不充足一般很好鎮(zhèn)區(qū)相對能力的評估評估的依據(jù)土地供應(yīng)狀況與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系A(chǔ)B土地供應(yīng)狀況土地供應(yīng)狀況是中惠在各鎮(zhèn)區(qū)獲取土地能力的客觀評估與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系是中惠企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對其在各鎮(zhèn)區(qū)獲取土地的主觀評估資料來源：羅蘭·貝格分析中惠相對能力能力較強能力一般能力較弱羅蘭·貝格通過比較各鎮(zhèn)區(qū)的土地供應(yīng)狀況和企業(yè)與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系根據(jù)項目小組提供的判斷，羅蘭·貝格將各鎮(zhèn)區(qū)的土地供應(yīng)狀況分為四類評估土地供應(yīng)狀況的方法資料來源：羅蘭·貝格分析支持鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)狀況城區(qū)不充足虎門鎮(zhèn)不充足長安鎮(zhèn)一般常平鎮(zhèn)不充足厚街鎮(zhèn)一般塘廈鎮(zhèn)一般石龍鎮(zhèn)不充足清溪鎮(zhèn)一般寮步鎮(zhèn)較充足大朗鎮(zhèn)較充足橋頭鎮(zhèn)較充足樟木頭一般高埗鎮(zhèn)很充足麻涌鎮(zhèn)較充足企石鎮(zhèn)很充足鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)狀況鳳崗鎮(zhèn)一般黃江鎮(zhèn)較充足大嶺山較充足橫瀝鎮(zhèn)不充足石排鎮(zhèn)一般道滘鎮(zhèn)一般茶山鎮(zhèn)較充足東坑鎮(zhèn)一般謝崗鎮(zhèn)很充足洪梅鎮(zhèn)很充足望牛墩很充足沙田鎮(zhèn)一般石碣鎮(zhèn)一般中堂鎮(zhèn)一般各鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)狀況分類項目小組前期所收集的資料、各類訪談，以及集團投資部對各鎮(zhèn)區(qū)調(diào)研的結(jié)果項目小組的聯(lián)合討論通過討論確定將各鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)狀況分為四類，分別是：充足、較充足、一般和不充足對土地供應(yīng)狀況以及當(dāng)?shù)馗偁帬顩r對比分析，保證定性判斷的準確性123中惠相對能力根據(jù)項目小組提供的判斷，羅蘭·貝格將各鎮(zhèn)區(qū)的土地供應(yīng)狀況分為根據(jù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的判斷，羅蘭·貝格將中惠與各鎮(zhèn)區(qū)的政府關(guān)系現(xiàn)狀分為三類資料來源：葉總訪談；羅蘭·貝格分析政府關(guān)系鎮(zhèn)區(qū)城區(qū)虎門鎮(zhèn)長安鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)厚街鎮(zhèn)塘廈鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)寮步鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn)橋頭鎮(zhèn)樟木頭高埗鎮(zhèn)麻涌鎮(zhèn)企石鎮(zhèn)一般√√√√較好√√√√√√很好√√√√√政府關(guān)系鎮(zhèn)區(qū)鳳崗鎮(zhèn)黃江鎮(zhèn)大嶺山橫瀝鎮(zhèn)石排鎮(zhèn)道滘鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)東坑鎮(zhèn)謝崗鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)望牛墩沙田鎮(zhèn)石碣鎮(zhèn)中堂鎮(zhèn)一般√√較好√√√√√√很好√√√√√√中惠與各鎮(zhèn)區(qū)政府關(guān)系1）評估1) 中惠與鎮(zhèn)區(qū)政府的關(guān)系主要由企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)人判斷支持中惠相對能力根據(jù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的判斷，羅蘭·貝格將中惠與各鎮(zhèn)區(qū)的政府關(guān)系現(xiàn)狀在評估土地供應(yīng)狀況以及中惠與政府的關(guān)系之后，羅蘭·貝格對中惠在各鎮(zhèn)區(qū)的相對能力作出了的判斷中惠相對能力資料來源：葉總訪談；集團投資部；羅蘭·貝格分析一般土地供應(yīng)狀況政府關(guān)系中惠在鎮(zhèn)區(qū)的相對能力較好很好不充足一般較充足充足高埗、企石、望牛墩橋頭虎門、橫瀝長安、塘廈、樟木頭、道窖、東坑、石碣、