西安項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位方案-中興公司-80DOC

編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第頁(yè)東二環(huán)，全健康主題親水人文家園——星河城——《中興公司西安項(xiàng)目》市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告方案《中興公司西安項(xiàng)目》市場(chǎng)調(diào)研及定位方案目錄前言第一部分調(diào)查說明一、調(diào)查目的二、調(diào)查內(nèi)容三、調(diào)查方法四、調(diào)查范圍第二部分市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研一、西安市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析二、西安市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析三、西安市房產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)四、西安市居民房地產(chǎn)消費(fèi)心理和行為分析五、城東房產(chǎn)發(fā)展分析六、區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析第三部分項(xiàng)目地塊開發(fā)條件分析一、地塊現(xiàn)狀描述二、地塊SWOT分析第四部分項(xiàng)目開發(fā)可行性分析一、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析三、物業(yè)開發(fā)條件設(shè)定第五部分產(chǎn)品定位一、目標(biāo)客戶群體定位二、價(jià)格定位三、產(chǎn)品定位四、建筑設(shè)計(jì)建議五、園林設(shè)計(jì)建議六、小區(qū)配套建議七、商業(yè)部分定位建議第六部分投資分析測(cè)算一、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、成本費(fèi)用測(cè)算前言首先感謝中興公司給予上海團(tuán)聚不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)這次合作的機(jī)會(huì)。在接受中興公司西安項(xiàng)目的明確工作任務(wù)后，我公司抽調(diào)策劃部資深高級(jí)策劃師三人，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶I(yè)人士分為三組，針對(duì)“中興西安項(xiàng)目”的基本情況、市場(chǎng)環(huán)境以及周邊區(qū)域、社會(huì)環(huán)境及其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和對(duì)東郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及本項(xiàng)目基地等有效針對(duì)性區(qū)域作了為期12天的實(shí)地調(diào)研。通過此次調(diào)研，我們認(rèn)為“中興公司西安項(xiàng)目”屬西安市具較好發(fā)展?jié)摿Φ牡禺a(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)均較為突出和明顯。在后面的分析中，我們將提出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，并客觀的說明其利弊，我們的目的是全面地看待本項(xiàng)目和同行競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)劣，這對(duì)于下一步合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)既定的宣傳、銷售目標(biāo)，有著極其重要的意義。本次調(diào)研分析，僅是在初步調(diào)查的基礎(chǔ)上分析的。由于市場(chǎng)多變，許多數(shù)據(jù)尚處于變幅之中，因此我們所能談汲到的一些理念、結(jié)論和建議僅是我方的一得之見，疏漏之處、可爭(zhēng)議之處，都是可能存在的，我們力求以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來(lái)提出問題和分析問題，力求保持觀點(diǎn)與實(shí)務(wù)操作的前后連續(xù)性和一致性。本著對(duì)貴公司西安項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài)度，我公司集中團(tuán)隊(duì)力量，組織了多次議案動(dòng)腦會(huì)議，對(duì)市調(diào)樣本以數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。我們將在此調(diào)研報(bào)告的基礎(chǔ)上，進(jìn)而撰寫全程營(yíng)銷策劃方案，并不斷再度做深入調(diào)查研究和調(diào)整、完成、完善營(yíng)銷推廣及銷售策略，確保整個(gè)項(xiàng)目宣傳推廣的成功和銷售任務(wù)的順利完成。第一部分調(diào)查說明一、調(diào)查目的我公司本次對(duì)中興西安項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查，目的是在充分掌握西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)以及有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，從動(dòng)態(tài)的角度分析西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，從而分析中興西安項(xiàng)目和周邊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)和潛在機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目定位和營(yíng)銷策略的正確制定提供依據(jù)。二、調(diào)查內(nèi)容本次市場(chǎng)調(diào)查以項(xiàng)目為核心，針對(duì)項(xiàng)目當(dāng)前的地理環(huán)境、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人文環(huán)境、人口密度、社區(qū)配套、居民購(gòu)買力和購(gòu)房決策影響因素、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤等情況進(jìn)行調(diào)研分析。三、調(diào)查方法本次市場(chǎng)調(diào)查采用了實(shí)地調(diào)查、深度訪談等方式收集一手資料，并從通過統(tǒng)計(jì)部門、相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)購(gòu)買相關(guān)數(shù)據(jù)等形式，針對(duì)本地的市場(chǎng)情況做目的性非常強(qiáng)的專項(xiàng)調(diào)查。四、調(diào)查范圍本次調(diào)查以項(xiàng)目為核心，在了解西安中興房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展實(shí)態(tài)的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深度的調(diào)研分析，對(duì)東郊區(qū)進(jìn)行了深入的調(diào)研。本次調(diào)查同時(shí)也針對(duì)西安在建和待建項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研，點(diǎn)、線、面全面結(jié)合，深入調(diào)查分析了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)。第二部分市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研一、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況2005年至今，西安市加快推進(jìn)國(guó)際化、市場(chǎng)化、人文化、生態(tài)化進(jìn)程，全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，城市功能進(jìn)一步完善，人民生活水平明顯提高，實(shí)現(xiàn)了西安經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)，“十五”計(jì)劃順利完成。西安市目前的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況在全國(guó)各大城市相比較來(lái)看，與發(fā)達(dá)城市尚有一定的差距，但是在西部城市中居于前列；對(duì)外來(lái)人口的吸引能力較強(qiáng)；整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)穩(wěn)步上揚(yáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2005年，西安市國(guó)民生產(chǎn)總值為1270.14億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.1％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值64.08億元，增長(zhǎng)7.5％；第二產(chǎn)業(yè)增加值539.61億元，增長(zhǎng)14.4％；第三產(chǎn)業(yè)增加值666.45億元，增長(zhǎng)12.7?！笆濉逼陂g，全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)13.3％。按常住人口計(jì)算，2005年全市人均生產(chǎn)總值為15925元，是2000年的1.83倍。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的6.9：44.0：49.1調(diào)整為2005年的5.0：42.5：52.5?！笆濉逼陂g三次產(chǎn)業(yè)年均增長(zhǎng)速度分別為4.3％、15.7％和12.3％。全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升0.3％，其中居住價(jià)格上漲5.6％。商品零售價(jià)格下降0.3％。房屋銷售價(jià)格上漲4.3％。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲3.9％。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲9.6％。截至2005年末全市戶籍總?cè)丝?41.73萬(wàn)人，其中男性382.02萬(wàn)人，女性359.71萬(wàn)人，性別比106：100。在總?cè)丝谥?，農(nóng)業(yè)人口408.59萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口333.14萬(wàn)人。全市在崗職工年平均工資17654元，比2000年增加8475元；城市居民人均可支配收入9628元，比上年增長(zhǎng)12.7％，比2000年增加3264元，“十五”期間年均增長(zhǎng)8.6％；農(nóng)民人均純收入3460元，比上年增長(zhǎng)10.1％，“十五”期間年均增長(zhǎng)8.1％。城市居民人均生活消費(fèi)支出7900元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2603元，分別比上年增長(zhǎng)6.4％和14.3％，其中食品消費(fèi)支出占生活消費(fèi)支出的比重分別為37.0％和36.3％。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額1716.76億元，比年初增長(zhǎng)19.8％。城市居民人均居住面積13.85平方米，農(nóng)村居民人均居住面積35.80平方米。二、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析1、宏觀政策的影響從2002年到2005年，在短短的三年多時(shí)間里，西安市城建及維護(hù)資金投入由20多億元猛增到100億元，巨額的投資令西安的人文和生態(tài)建設(shè)都有很大的發(fā)展，換來(lái)了城市功能以人為本的喜人變化以及市民發(fā)自內(nèi)心的喜悅和滿足。而2006年城市建設(shè)和維護(hù)投資仍將保持100億元的高投入水平，促使西安的城市功能不斷完善。

九部委新政出臺(tái)近5個(gè)月，而出臺(tái)地方實(shí)施細(xì)則的城市卻不多，實(shí)施細(xì)則的“難產(chǎn)”顯示九部委新政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響之大。目前由西安市建委、國(guó)土資源局、規(guī)劃局和房屋管理局聯(lián)合起草的《關(guān)于落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策嚴(yán)格控制商品住房套型建筑面積的實(shí)施細(xì)則》（討論稿）已經(jīng)出爐，這無(wú)疑給處于觀望甚至迷茫狀態(tài)的開發(fā)商指明了方向。在“西安細(xì)則”中明確顯示，根據(jù)西安市各區(qū)域商品住房開發(fā)水平和定位，分區(qū)控制套型建筑面積。針對(duì)住房項(xiàng)目套型建筑面積的控制管理，以土地出讓到施工圖設(shè)計(jì)和審查，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證與施工許可證直至發(fā)放商品房預(yù)售許可證，程序嚴(yán)密，環(huán)環(huán)相扣，避免脫節(jié)，在每一個(gè)環(huán)節(jié)都加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格按照住房套型建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)管的力度，并對(duì)不同行事主體違反相關(guān)規(guī)定列出了明晰的處罰條款。今年二季度以來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一輪新的調(diào)控，頒布了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，主要包括：5月17日的“國(guó)六條”、5月29日的九部委“十五條”、7月14日建設(shè)部的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》、7月19日《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》、7月26日國(guó)稅總局發(fā)布的《征收個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅通知》、8月19日人民銀行對(duì)存貸款的加息舉措以及9月6日《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》等等。對(duì)于宏觀調(diào)控，雖然短期內(nèi)會(huì)對(duì)行業(yè)造成一定影響，但從根本上來(lái)說是為了使行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)更加健康地發(fā)展。在8月末，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，在進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對(duì)土地管理行為的監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為等八方面作出嚴(yán)格規(guī)定。這也被看作新一輪調(diào)控中的“國(guó)八條”。這些政策雖然并非直接針對(duì)市場(chǎng)供求，但對(duì)規(guī)范市場(chǎng)起到的作用要更持久。對(duì)西安來(lái)說，國(guó)家的新一輪宏觀調(diào)控政策正當(dāng)其時(shí)。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)自啟動(dòng)以來(lái)，總體上雖然發(fā)展勢(shì)頭良好，但也不可避免地存在著一些問題和矛盾，如供求結(jié)構(gòu)不平衡、市場(chǎng)秩序混亂等。這些問題的存在，不同程度地影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，也影響了中央提出的“和諧社會(huì)”的建立，相信在國(guó)家的新一輪政策調(diào)控下，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更好地發(fā)展。2、西安市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述總體來(lái)說，西安的房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，住房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定。2005年新建商品房交易5.4萬(wàn)套，交易面積500萬(wàn)平方米，交易金額180億元；二手房交易7800套，交易面積82萬(wàn)平方米，交易金額17億元。2006年上半年全市住房?jī)r(jià)格仍呈增勢(shì)。截至5月底全市新建商品房銷售23000余套，銷售面積252萬(wàn)平方米，銷售金額91億元。住房均價(jià)3182元/平方米，同比增長(zhǎng)4.4％，低于5％的全年控制指標(biāo)。供給量：2005年度商品住宅完成投資68.66億元，占商品房投資總額的81.52%。全年累計(jì)完成施工面積555萬(wàn)平方米，竣工面積為536萬(wàn)平方米，新開工面積為527萬(wàn)平方米。銷售量：2005年西安普通住宅平均在售價(jià)格為3098元/平方米，較上年增長(zhǎng)4.27%；市場(chǎng)成交均價(jià)為3122元/平方米，較上年增長(zhǎng)3.72%。全年累計(jì)銷售面積為477萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額149億元，占商品房銷售額總量的80.05%?？罩昧浚?005年末西安商品住宅空置面積為21.18萬(wàn)平方米，占商品住宅空置面積總量的30.48%。結(jié)論：1、西安房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，投資建設(shè)更加理性，日趨成熟；2、市場(chǎng)新開工、施工建設(shè)面積與銷售面積同步增長(zhǎng)，供需較為平衡；3、房?jī)r(jià)保持小幅穩(wěn)定上揚(yáng)，現(xiàn)有價(jià)格水平以逐漸被需求市場(chǎng)認(rèn)可；4、外來(lái)強(qiáng)勢(shì)開發(fā)公司的進(jìn)駐使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加激烈；中海、綠地、和記黃埔等國(guó)內(nèi)房產(chǎn)巨頭紛紛進(jìn)入西安，為西安帶來(lái)了新的經(jīng)營(yíng)理念和管理機(jī)制，促進(jìn)了西安的房產(chǎn)開發(fā)水平。三、西安市房產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)1、總體趨勢(shì)西安的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入了良性發(fā)展軌道，具體表現(xiàn)在以下三方面：1）、市場(chǎng)有了新的變化；高品質(zhì)住宅成為主導(dǎo)，品牌企業(yè)笑傲市場(chǎng)；競(jìng)爭(zhēng)更加激烈；2）、樓市在政府的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)督下，將更加規(guī)范；3）、購(gòu)房者越來(lái)越理性，有了更多的選擇余地。2、發(fā)展格局我們從西安市規(guī)劃局了解到，西安的未來(lái)發(fā)展以“一城”“二環(huán)”“三區(qū)”“六線”“三河”“八點(diǎn)”為核心打造，其主題為“打造魅力文化西安”?！耙怀恰蔽靼怖铣羌疵鞒?，指環(huán)城東、西、南、北路環(huán)繞的古明城。本次規(guī)劃中，主要強(qiáng)調(diào)的老城是三橫、三縱的規(guī)劃理念思想。在歷史文脈構(gòu)思方面，應(yīng)挖掘唐、明軸的歷史底蘊(yùn)性，使其在商業(yè)文化基礎(chǔ)上，提升歷史價(jià)值。如朱雀路、解放路、雁塔路的唐軸設(shè)計(jì)，南北大街的明軸設(shè)計(jì)。“二環(huán)”在二環(huán)結(jié)構(gòu)規(guī)劃方面，環(huán)城路內(nèi)部為明清時(shí)期的城墻，城內(nèi)擁有大量明清風(fēng)格建筑，有著深厚的文化底蘊(yùn)。目前，在環(huán)城路與二環(huán)路之間缺乏有效的、合理的文化銜接，因而必須在兩者之間找到一系列的線，然后再在線中提煉相關(guān)的文化點(diǎn)，從而起到連接兩個(gè)環(huán)的紐帶的作用。而在二環(huán)之間的其他區(qū)域則作為風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，以烘托整個(gè)二環(huán)區(qū)域的文化氛圍，乃至提高整個(gè)城市的文化品位?！岸h(huán)結(jié)構(gòu)”示意圖“三區(qū)”根據(jù)西安文化結(jié)構(gòu)體系框架分析，在原有城市空間形態(tài)基礎(chǔ)上擴(kuò)展為不同的文化交融關(guān)系。在空間體系上以古城區(qū)為中心，周邊歷史文化保護(hù)區(qū)為載體，以“高新區(qū)”、“曲江新區(qū)”和“經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)”為支點(diǎn)，構(gòu)成西安城區(qū)建設(shè)文化空間上存在的隱形“金字塔”，形成西安獨(dú)特的文化機(jī)構(gòu)體系結(jié)構(gòu)框架?！傲€”根據(jù)西安歷史的演變及現(xiàn)狀的研究，在現(xiàn)狀基礎(chǔ)之上合理地延伸，形成西安地區(qū)主要“六線”的概念。橫軸：西安古城天際線輪廓過渡軸、歷史文化演變過渡軸、主要綠化景觀帶軸。縱軸：長(zhǎng)安龍脈軸、唐歷史文化延伸軸、唐歷史空間延伸軸?！叭印比邮侵福撼潜钡奈己?，城東的浐河、灞河。目前兩河流域各有一開發(fā)區(qū)：涇渭流域?yàn)椤拔靼铂F(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)”，浐灞流域?yàn)椤拔靼矝哄焙泳C合開發(fā)區(qū)”，這樣兩河就交相呼應(yīng)，相映成輝。在整體風(fēng)格定位上，三水環(huán)繞之處是表現(xiàn)渭河、浐河、灞河與城區(qū)內(nèi)外環(huán)境的有機(jī)融合，展現(xiàn)大氣、活潑、親和自然的旅游風(fēng)貌的重要窗口?！鞍它c(diǎn)”在文化體系規(guī)劃之中，根據(jù)現(xiàn)狀確定現(xiàn)階段八點(diǎn)即八個(gè)重要節(jié)點(diǎn)：城外——大明宮遺址、玄武門遺址、小雁塔歷史文化保護(hù)區(qū)、大雁塔歷史文化保護(hù)區(qū)。城內(nèi)——張學(xué)良公館、楊虎城公館、八辦紀(jì)念館等發(fā)掘近現(xiàn)代革命歷史愛國(guó)主義旅游路線，發(fā)掘碑林博物館地區(qū)文化旅游路線。結(jié)論：從本項(xiàng)目所在地塊的區(qū)域分析，該區(qū)域既處于打造的“二環(huán)”以內(nèi)，又位于浐河、灞河的輻射區(qū)域內(nèi)，是未來(lái)重點(diǎn)打造的“西安浐灞河綜合開發(fā)區(qū)”的必經(jīng)之路。從這種遠(yuǎn)景的規(guī)劃分析來(lái)看，本項(xiàng)目的開發(fā)前景比較樂觀。四、西安市居民房地產(chǎn)消費(fèi)心理和行為分析特別說明：本數(shù)據(jù)來(lái)源于我公司在西安的合作機(jī)構(gòu)于2006年4月所做的市場(chǎng)調(diào)查，其數(shù)據(jù)僅作參考。1.中小戶型需求有所增加經(jīng)過了房地產(chǎn)開發(fā)第一輪之后，部分需要較大戶型的城市富裕客戶已經(jīng)完成了第一次置業(yè)，大戶型已經(jīng)滿足了他們的要求，城市購(gòu)房的第二批消費(fèi)者，即城市白領(lǐng)和工薪階層才逐步成為購(gòu)房的主力軍，這是一支龐大的群體，也是支持城市房地產(chǎn)開發(fā)的脊梁。在最新的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，選擇80-120㎡的客戶仍然占主流，占總調(diào)查人數(shù)的38.5%。以此面積為基礎(chǔ)上、下增減20--30㎡。選擇120-150㎡的占被調(diào)查人數(shù)的15.4%，選擇60-80㎡的占被調(diào)查人數(shù)的20.2%，選擇60-120㎡的房屋占據(jù)了被調(diào)查總?cè)藬?shù)的58.7%，可見60-120㎡是西安市理想的購(gòu)房面積和需求。戶型意向調(diào)查表項(xiàng)目60-8081-100101-120121-150151-180181-200201-250250㎡以上人數(shù)9784101746425350比例20.217.521.015.413.35.27.30在戶型調(diào)查中選擇三居室、二居室仍是西安市場(chǎng)的主流，分別占被調(diào)查人數(shù)的40%和34.2%，由此可見，三居室和兩居室是當(dāng)前的主力戶型，由此可預(yù)測(cè)90-120㎡的三居室設(shè)計(jì)可能會(huì)成為未來(lái)一個(gè)階段的搶手戶型。、圖1-6所示。戶型意向調(diào)查表二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房一廳四房二廳復(fù)式其他人數(shù)（人）956911973576250比例（％）19.814.424.815.211.912.91.002．價(jià)格是影響消費(fèi)者購(gòu)房的首要因素通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，價(jià)格和位置，仍是消費(fèi)者購(gòu)房首先考慮的因素，分別占購(gòu)房因素的26%和25%，反映了西安市購(gòu)房者量入而出的理性一面，同時(shí)也說明西安房地產(chǎn)市場(chǎng)已開始進(jìn)入成熟的前沿。3.高層、小高層建筑受人關(guān)注調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，高層和小高層倍受關(guān)注，分別占22.7%和29.6%，可見人們高層和小高層的概念還不是很清，可能是更多的考慮了采光和空氣凈度方面，并未從價(jià)格和物管費(fèi)方面考慮，當(dāng)然也折射出高層、小高層的市場(chǎng)空白。如下圖1-8所示：項(xiàng)目高層住宅（層高超過15層）小高層住宅（約8-15層）多層住宅（7層以下，有電梯）普通多層住宅（7層以下，沒有電梯）人數(shù)（人）10914293136比例（％）22.729.619.428.34.近郊樓盤選擇比列增大調(diào)查中表明，人們對(duì)大盤認(rèn)可度很高，占被調(diào)查人數(shù)的64.9%；其中，近郊樓盤成為首選，占被調(diào)查人數(shù)的45.7%，而選擇市區(qū)樓盤的占被調(diào)查人數(shù)的41.9%，選擇遠(yuǎn)郊的占12.5%，從以上數(shù)據(jù)可以看出西安市居民的生活居住理念和生活品質(zhì)正在發(fā)生逐步變化。首先，人們開始尋求寧?kù)o的生活，開始回避喧鬧的日子；其二，城市的擴(kuò)大化以及市政公共設(shè)施的逐步完善，正改善著人們的居住習(xí)慣；其三，郊區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)市中心或鬧市區(qū)相應(yīng)便宜，人們易于接受。因此在今后幾年中，近郊的、交通便利的、戶型適中的、價(jià)格適中的、環(huán)境較好的、配套齊全的大盤將使人們渴望的居住場(chǎng)所。如圖1-9所示:項(xiàng)目市中心鬧區(qū)的大盤社區(qū)市中心鬧區(qū)的單體樓或小盤社區(qū)近郊的精品大盤社區(qū)近郊的單體樓或小盤社區(qū)遠(yuǎn)郊的精品大盤社區(qū)遠(yuǎn)郊的單體樓或小盤社區(qū)人數(shù)11487164553327比例（％）23.818.134.211.56.95.65.對(duì)住宅朝向排出您的偏好，仍為南北通透、座北向南。

住宅朝向調(diào)查表南北對(duì)流朝南朝北東西向朝西最喜歡43540050其次135170551155不喜歡0560195220

藍(lán)柱：最喜歡紅柱：其次喜歡黃柱：最不喜歡6.意向購(gòu)房的住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)，仍以毛坯房和簡(jiǎn)裝為主。

意向購(gòu)房的住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查表項(xiàng)目全毛坯提供一般裝修廚衛(wèi)高檔裝修，其他毛坯發(fā)展商提供多種套餐供買家選擇，裝修費(fèi)另付發(fā)展商提供精裝修人數(shù)（人）1121411146845比例（％）23.329.423.814.29.47.意向購(gòu)房理想的客廳以中小廳為主體。意向購(gòu)房的理想的客廳面積調(diào)查表10-15㎡16－20㎡21－25㎡26－30㎡30㎡以上人數(shù)（人）1091111425860比例（％）22.723.129.612.112.58、意向購(gòu)房的理想的臥室為15—18㎡。意向購(gòu)房的理想的臥室面積調(diào)查表8-10㎡11-15㎡16-20㎡20以上人數(shù)（人）9813417969比例（％）20.427.937.314.49、意向購(gòu)房的理想陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)仍要求封閉意向購(gòu)房的理想陽(yáng)臺(tái)調(diào)查表傳統(tǒng)開放式陽(yáng)臺(tái)落地玻璃陽(yáng)臺(tái)封閉式陽(yáng)臺(tái)其他12220913514比例（％）25.443.528.12.910.意向購(gòu)房的對(duì)住宅每層戶數(shù)的要求：

兩戶及以下三至四戶五至六戶七至八戶九戶或以上無(wú)所謂2351043800104比例（％）48.921.67.90.00.021.611.意向購(gòu)房的對(duì)付款方式的要求：一次性付款分期付款銀行按揭111205164比例（％）23.142.734.2五、城東房產(chǎn)發(fā)展分析1、城東綜合環(huán)境西安是一個(gè)缺水的城市，就此而言，傍大河而居的城東區(qū)可謂得天獨(dú)厚。歷史上，這里水波瀲滟，柳蔭蔽天，曾經(jīng)是文人雅士折柳相送、依依惜別的人文故地，也是達(dá)官貴人休閑避暑的地方。建國(guó)后，還是得水之利，這里被國(guó)家布局為西部重要的紡織工業(yè)基地，全省十大國(guó)棉廠城東區(qū)獨(dú)居其四，近10萬(wàn)紡織產(chǎn)業(yè)工人創(chuàng)造了灞橋歷史上難得的輝煌。然而，隨著改革開放和國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，因水而名、因水而旺的灞橋區(qū)，發(fā)展的劣勢(shì)也因水逐漸顯現(xiàn)，有專家分析總結(jié)為三個(gè)字：一是“弱”。長(zhǎng)期依托紡織工業(yè)導(dǎo)致城市功能建設(shè)薄弱而單一，灞橋城建區(qū)只有16平方公里，城市化進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后，邊緣化危機(jī)日趨明顯：二是“亂”。由于長(zhǎng)期缺乏整體戰(zhàn)略規(guī)劃，浐、灞河沿岸垃圾成堆，污水熏天，采沙取土，滿目嶙峋；三是“慢”。伴隨著國(guó)有紡織工業(yè)的艱難轉(zhuǎn)型，由于城市化程度低下和環(huán)境問題，新興產(chǎn)業(yè)聚集度低，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢。

水始終是城東的一大主題，2000年，西安市委常委會(huì)專題研究浐灞河經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展問題時(shí)，特別提出要把浐、灞河區(qū)域建成以綠色為主、綠水相融、房在林中、人在綠中的生態(tài)環(huán)境的優(yōu)良示范區(qū)域。目前，浐河城市段已經(jīng)建成數(shù)座橡膠壩，并已形成數(shù)千畝水面。這一距市中心最近、離繁華不遠(yuǎn)、西安城區(qū)首個(gè)活水區(qū)域的形成，不僅使這一過去被人忽視的區(qū)域魅力得到彰顯，而且使這一區(qū)域價(jià)值得到了快速提升。隨著沁水新城、水岸清城以及千畝大盤廣廈·水岸東方等一批毗鄰浐河的樓盤相繼亮相，樂水市民已蜂擁而至。從商業(yè)環(huán)境上看，城東擁有康復(fù)路綜合市場(chǎng)、輕工批發(fā)市場(chǎng)和小食品批發(fā)市場(chǎng)一條街。以康復(fù)路、輕工市場(chǎng)、義烏商城為中心的核心商圈，令城東商賈云集，人氣旺盛?！翱祻?fù)路”市場(chǎng)已有20余年的發(fā)展歷史。它對(duì)陜西乃至整個(gè)西北五省來(lái)說，影響非常之大，這也難怪康復(fù)路被譽(yù)為“西北第一大市場(chǎng)”。這里馬路邊的攤位加上兩邊近20座招商樓，大大小小的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶3000多家，從業(yè)人員兩萬(wàn)余人，年成交額30億元以上，每天有五六萬(wàn)人在這里進(jìn)進(jìn)出出。毫不夸張地說，康復(fù)路是讓西安商貿(mào)經(jīng)濟(jì)充滿活力的一個(gè)“發(fā)動(dòng)機(jī)”，也極大地提升了城東的居住舒適度和區(qū)域價(jià)值。城東區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)以前是紡織業(yè)，現(xiàn)在是軍工業(yè)和機(jī)電產(chǎn)業(yè)。從1953年起，一個(gè)個(gè)大型紡織企業(yè)在這里聳立起來(lái)，幾乎是一夜之間，西安紡織城以宏偉的氣勢(shì)拔地而起。包括西安紡織城在內(nèi)的我國(guó)紡織企業(yè)在短短數(shù)年間，生產(chǎn)出的產(chǎn)品供給了幾億人十幾年的需要。曾幾何時(shí)，紡織城在西安經(jīng)濟(jì)份額中力拔頭籌。上世紀(jì)80年代，紡織行業(yè)堪稱陜西省出口創(chuàng)匯第一大行業(yè)，生產(chǎn)效益僅次于機(jī)械制造。但是到了80年代后期，由于人們認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，紡織業(yè)開始衰落，與紡織業(yè)休戚相關(guān)的紡織城也就開始凋敝。目前城東的支柱產(chǎn)業(yè)一是以韓森寨為中心的國(guó)防工業(yè)區(qū)，除“華山”、“東方”和“昆侖”機(jī)械廠、黃河機(jī)械制造廠、西北光學(xué)儀器廠6家大軍工企業(yè)外，陜西汽車總廠，西安微波設(shè)備廠亦坐落其間；二是以胡家廟為中心，省屬工業(yè)為骨干的建筑機(jī)械、機(jī)電工業(yè)區(qū)，該工業(yè)區(qū)在1985年建成了全國(guó)最大的中外合資制藥企業(yè)楊森制藥公司。從道路設(shè)施看，城東與城內(nèi)交通便捷，二環(huán)路全線貫通，三環(huán)路全線開工，預(yù)計(jì)明年就能竣工，繞城高速也已經(jīng)開始通車。紡織城的道路設(shè)施也較好，不過通的公交線路相對(duì)較少，與其他區(qū)域往來(lái)不是很方便。從教育上看，城東有西安交通大學(xué)、西安工業(yè)學(xué)院等大專院校以及交大、工業(yè)學(xué)院附屬中學(xué)、黃河、西光、昆侖子校等知名大、中小學(xué)，也為區(qū)域提供了良好的教育背景，形成了城東日漸濃厚的文化教育氛圍，由此所衍生的校園經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、使東部具有了與南郊伯仲難分的優(yōu)勢(shì)。除了浐灞生態(tài)區(qū)的大水大綠，城東還擁有占地七百多畝西安目前最大的城市公園——興慶宮公園，另外，還有原來(lái)占地330畝的老動(dòng)物園，動(dòng)物園遷出后已被西安市辟為永久性公園綠地，即現(xiàn)在的長(zhǎng)樂公園，這兩大公園為城東增添了不少大自然氣息。城東不僅構(gòu)筑了適宜人居的環(huán)境，也是西安最親近自然的生態(tài)區(qū)。另外，城東的醫(yī)療配套也是很好的，有第四軍醫(yī)大學(xué)、西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、省紡織醫(yī)院等知名醫(yī)療機(jī)構(gòu)。綜上所述，城東的綜合環(huán)境優(yōu)勢(shì)在西安是比較突出的，無(wú)論是自然環(huán)境、道路設(shè)施，還是教育、商業(yè)配套，都是比較完備的，規(guī)劃上更是有大的格局，不過經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)相對(duì)較弱，降低了城東的發(fā)展速度。不過，綜合來(lái)說，城東的未來(lái)發(fā)展是值得期待的。2、城東與其他區(qū)域的比較按照過去的西安市區(qū)域布局，東郊是紡織城，西郊是電子城，南郊是文化區(qū)，北郊是農(nóng)業(yè)區(qū)。在這樣的規(guī)劃下，城東的紡織業(yè)在建國(guó)后到20世紀(jì)80年代中期有巨大的發(fā)展，但是其后卻舉步維艱。與城東相似而又形成鮮明對(duì)比的是城南，這里也是交通方便,商業(yè)繁榮,是西安的文教區(qū)，區(qū)內(nèi)高校林立,西安80%以上的高校都集中在這里，擁有良好的文化氛圍。向來(lái)是西安市民安家置業(yè)的首選,一直到現(xiàn)在都沒有改變的跡象。城南具有優(yōu)點(diǎn)，城東基本上也都有，區(qū)域內(nèi)也有不少高校，商業(yè)也繁榮，但是居住人氣相較城南卻差了不少。相對(duì)于城東衰敗的紡織業(yè)，高新區(qū)無(wú)疑代表了西安新經(jīng)濟(jì)的未來(lái)。作為國(guó)家級(jí)的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，高新區(qū)經(jīng)過十五年的發(fā)展，已經(jīng)成為西安市經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域，經(jīng)濟(jì)總量約占西安市經(jīng)濟(jì)總量的25%左右。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的發(fā)展，相應(yīng)地帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的前進(jìn)。高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)量非常大，吸引了相當(dāng)數(shù)量的西安本地人和外地人在此置業(yè)。目前，高新區(qū)已成為西安市民工作和居住的理想?yún)^(qū)域。與高新區(qū)相比，城東的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)是明日黃花，不過城東未來(lái)的房地產(chǎn)空間未必遜于高新區(qū)。城西是“西咸一體化”的結(jié)合帶，并且北鄰即將建設(shè)的占地36平方公里的漢長(zhǎng)安城遺址森林公園，區(qū)域內(nèi)又有阿房宮遺址公園，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也較好，還有比較繁華的土門商圈，相較于康復(fù)路自然不行，但是作為人們的生活區(qū)，城西無(wú)疑是人們置業(yè)的一個(gè)較好選擇。并且城西南面緊接高新區(qū)，卻比高新區(qū)的房?jī)r(jià)低很多，所以對(duì)高新區(qū)工薪階層很有吸引力。綜合來(lái)說，城西發(fā)展的是不錯(cuò)，但是不會(huì)趕上城東。城東最大的特色是一個(gè)“水”字，這是其他城區(qū)相形見絀的，城東未來(lái)的發(fā)展也將圍繞著“水”進(jìn)行。其中浐灞河生態(tài)區(qū)就代表著城東的未來(lái)。3、城東房地產(chǎn)現(xiàn)狀在西安樓市舊有格局中，南北發(fā)展勢(shì)如破竹，高新區(qū)一馬當(dāng)先，曲江、經(jīng)開區(qū)異軍突起，只有東西樓市顯得矜持、內(nèi)斂，發(fā)展較緩。因而西安樓市有了“南金、北銀、東銅、西鐵”的說法。而近兩三年以來(lái)，這一看法在西安地產(chǎn)界正逐漸改變，尤其隨著新興·駿景園、紫昕花庭、東尚、紫銘小區(qū)、紫薇·家天下、沁水新城、水岸清城以及千畝大盤廣廈·水岸東方的相繼建成和亮相，西安城東地產(chǎn)逐漸變得炙手可熱起來(lái)。城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插生活的理想佳地，既離開了市中心又不失其繁華，既遠(yuǎn)離郊區(qū)又不乏其幽靜，這里無(wú)疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來(lái)投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤的涌現(xiàn)將使東城區(qū)域價(jià)值得到逐步提升，并將蘊(yùn)涵極大潛力。目前城東房地產(chǎn)的發(fā)展主要在兩個(gè)片區(qū)，一是環(huán)城東路以東、浐河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)，近年來(lái)在城東開發(fā)的新商品房基本上都集中此片區(qū)；二是紡織城片區(qū)，主要是房改前開發(fā)的集資房和公房。近兩三年來(lái)，城東的住宅價(jià)格基本上在2900元/平米左右浮動(dòng)，最近價(jià)格變的比較堅(jiān)挺，已經(jīng)突破了3000元/平米，住宅的銷售量也是迅速增長(zhǎng)，近兩年的增速都在40%以上。很顯然這預(yù)示著人們對(duì)城東地產(chǎn)的看好。康復(fù)路、輕工、義烏商城已經(jīng)成了西安對(duì)外的貿(mào)易平臺(tái)，可以這么講：“大到家電，小到針線”應(yīng)有盡有。西安市民衣食住行等物品的流通基本上都在這些大大小小的批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行。城東是一個(gè)大路貨的集散地，貨樣齊全、價(jià)格便宜，是西北地區(qū)首屈一指的服裝、生活用品批發(fā)市場(chǎng)，多少年來(lái)商賈云集，繁華依然。城東的商業(yè)地產(chǎn)也是水漲船高，不斷崛起。近年來(lái)，丹尼爾服裝商城、多彩商城、華東服裝城、金朗商城等項(xiàng)目的落成運(yùn)營(yíng)，充實(shí)著康復(fù)路商圈的商業(yè)氛圍。長(zhǎng)樂路也已逐漸形成了康復(fù)路之外的城東商業(yè)代表。白馬世紀(jì)廣場(chǎng)、西北商貿(mào)中心、新興24G、輕工綜合商務(wù)樓等項(xiàng)目建設(shè)，無(wú)疑使城東商業(yè)地產(chǎn)得以延伸。城東的寫字樓和別墅都非常少。寫字樓少是因?yàn)槌菛|的產(chǎn)業(yè)比較特別——軍工產(chǎn)業(yè)，因此也就不需要相應(yīng)的寫字樓。雖然如此，城東還是有一顆寫字樓明星——西部電力國(guó)際商務(wù)中心屹立于互助路旁，一枝獨(dú)秀，說明城東對(duì)寫字樓還是有需求的。城東的別墅也很少，僅沁水新城和就掌燈有一些，這與城東的環(huán)境特點(diǎn)有關(guān)，別墅或是依山傍水，或是建設(shè)在高爾夫球場(chǎng)、原始森林等優(yōu)美的風(fēng)景區(qū)，對(duì)自然環(huán)境的要求很高，而以前浐灞河受到污染，2000年后才開始治理，西安動(dòng)物園更是2004年搬遷的。沒有相應(yīng)地環(huán)境，別墅自然不會(huì)產(chǎn)生。4、城東房地產(chǎn)前景“智者樂水，仁者樂山”，人類總是逐水而居，在西安，以水為核心的浐灞生態(tài)區(qū)是一大亮點(diǎn)。浐灞生態(tài)區(qū)位于西安市城區(qū)東部，是一個(gè)北到渭河，南到繞城高速，包括浐、灞兩河四岸的南北向帶狀區(qū)域，規(guī)劃總面積129平方公里，其中集中治理區(qū)89平方公里，是我市重點(diǎn)發(fā)展的“四區(qū)一基地”之一，備受市委、市政府的重視和全市人民的關(guān)注。按照規(guī)劃，浐灞河生態(tài)區(qū)分三期開發(fā)，15年完成，總投資約500億元。新區(qū)將具備五大功能：一是結(jié)合河道整治和濱水環(huán)境的綜合開發(fā)，將形成生態(tài)型濱水城市新區(qū)；二是在起步區(qū)東南形成行政辦公功能區(qū)，容納部分市行政辦公管理職能；三是選擇浐灞新區(qū)作為歐亞大陸橋金融貿(mào)易首腦區(qū)，引入國(guó)際論壇、會(huì)展經(jīng)濟(jì)和地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)；四是打造高品質(zhì)城市濱水居住區(qū)，吸納來(lái)自老城區(qū)的居住人口；五是隨著流域水環(huán)境整治工程的推進(jìn)和廣運(yùn)潭、三角洲歐亞論壇等項(xiàng)目的定點(diǎn)和建設(shè)，將使浐灞河生態(tài)區(qū)在不久的將來(lái)成為西安市著名的休閑旅游度假區(qū)。廣運(yùn)潭生態(tài)區(qū)便是浐灞河治理開發(fā)的“第一站”，號(hào)稱“西部第一水城”。生態(tài)區(qū)總規(guī)劃面積13.53平方公里，包含了動(dòng)態(tài)游覽區(qū)、生態(tài)濕地景觀區(qū)、旅游度假景觀區(qū)、灞河水體景觀區(qū)四個(gè)部分，其中一期占地2.84平方公里。項(xiàng)目建成后，將以其豐富的水資源和綠色資源成為西安的“綠肺”，服務(wù)于西安的生態(tài)建設(shè)，同時(shí)也將成為市民休閑旅游的好去處。項(xiàng)目計(jì)劃投資10億元、預(yù)期2010年10月完工。浐灞生態(tài)區(qū)作為西安市自然景觀、生態(tài)體系建設(shè)的重要組成部分，將充分體現(xiàn)生態(tài)特色，體現(xiàn)大水大綠。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃人均公共綠地面積為35.6平方米，綠化率達(dá)到40％，在浐灞河河道、區(qū)內(nèi)水系和廣運(yùn)潭湖區(qū)形成水面2萬(wàn)多畝，在東部城區(qū)建成一道綠色屏障，成為西安的天然氧吧和生態(tài)補(bǔ)償區(qū)，平均每天可吸收二氧化碳1800噸，釋放氧氣1300噸，年滯留粉塵2180噸，成為名符其實(shí)的城市綠肺，極大地改善城東乃至西安的生態(tài)和人居環(huán)境。未來(lái)浐灞生態(tài)區(qū)將是一個(gè)容納40萬(wàn)人口的新城區(qū)，依靠美麗的自然景觀，這里的房地產(chǎn)發(fā)展空間很大，尤其是高品質(zhì)住宅和旅游地產(chǎn)。城東在區(qū)域的發(fā)展上將形成五個(gè)明顯的片區(qū)。一是環(huán)城東路以東、浐河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)，片區(qū)內(nèi)韓森寨軍工區(qū)和胡家廟機(jī)電工業(yè)區(qū)，有以康復(fù)路、輕工市場(chǎng)和義烏商城為中心的繁華商圈，有興慶公園、長(zhǎng)樂公園和部分知名高校，房地產(chǎn)的發(fā)展無(wú)憂。二是紡織城片區(qū)，此片區(qū)紡織業(yè)已經(jīng)落伍，目前沒有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近期發(fā)展令人擔(dān)憂，遠(yuǎn)期將在浐灞生態(tài)區(qū)的帶動(dòng)下有較好的發(fā)展。三是浐河開發(fā)區(qū)，本片區(qū)濱水的優(yōu)勢(shì)無(wú)可阻擋，目前已有項(xiàng)目沁水新城、水岸東方和水岸清城，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不容置疑。四是洪慶片區(qū)，本片區(qū)工業(yè)發(fā)展較好，還有部分軍工企業(yè)和科研院所，有產(chǎn)業(yè)的支撐，房地產(chǎn)的發(fā)展也會(huì)不錯(cuò)。五是狄寨片區(qū)，目前這里有6所高校入駐，并擬擴(kuò)大規(guī)模，又有白鹿原鯨魚溝著名景點(diǎn)，前景令人看好。城東擁有康復(fù)路綜合市場(chǎng)、輕工批發(fā)市場(chǎng)和小食品批發(fā)市場(chǎng)一條街，商貿(mào)繁榮，人氣旺盛，商業(yè)地產(chǎn)大有可為?？祻?fù)路綜合市場(chǎng)每天人流如織，幾乎是人滿為患，所以目前正向長(zhǎng)樂路發(fā)展，位于長(zhǎng)樂路的大體量商業(yè)項(xiàng)目西北商貿(mào)中心正好印證了這種趨勢(shì)，也說明了康復(fù)路商業(yè)地產(chǎn)仍有不小的發(fā)展?jié)摿?。長(zhǎng)樂中路輕工批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的也是有聲有色，與康復(fù)路綜合市場(chǎng)遙相呼應(yīng)，相互吸引，正逐漸融合為一個(gè)大市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了兩大批發(fā)市場(chǎng)的雙贏，也推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。另外，胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場(chǎng)、華清路青干果批發(fā)市場(chǎng)都為城東的商業(yè)地產(chǎn)提供了一展身手的機(jī)會(huì)。結(jié)論：從城東目前的發(fā)展現(xiàn)狀和政府的打造力度來(lái)看，未來(lái)幾年的城東發(fā)展將非常迅速，這個(gè)片區(qū)將成為房產(chǎn)開發(fā)商最青睞的片區(qū)之一，房產(chǎn)的發(fā)展前景一片大好。但是客觀地分析，本項(xiàng)目位于城東的紡織城片區(qū)，這個(gè)區(qū)域?qū)⑹浅菛|遠(yuǎn)景開發(fā)中開發(fā)最為緩慢的一個(gè)片區(qū)，由于沒有支柱產(chǎn)業(yè)的支撐，距離未來(lái)的浐灞生態(tài)區(qū)也有一定的距離，只能依靠浐灞生態(tài)區(qū)的遠(yuǎn)景借勢(shì)開發(fā)，因此在開發(fā)的時(shí)候，不容盲目的樂觀，要根據(jù)地塊周邊的發(fā)展現(xiàn)狀準(zhǔn)確地進(jìn)行定位，有利于開發(fā)商平穩(wěn)快速地回收資金。六、區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析1、2005年供應(yīng)及銷售概況投資建設(shè)：2005年度城東區(qū)商品房施工面積為85萬(wàn)平方米，占全市總施工面積的13.95%，竣工面積為85萬(wàn)平方米，占全市商品房總竣工面積的14.26%，新開工面積為82萬(wàn)平方米，占全市商品房新開工面積的14.03%。消化水平：2005年度城東區(qū)住宅類物業(yè)在售均價(jià)為2896元/平方米，寫字樓類4671元/平方米，公寓類物業(yè)均價(jià)為3784元/平方米，商服用房均價(jià)為6751元/平方米，別墅類物業(yè)在售均價(jià)為3943元/平方米。本年度城東區(qū)商品房銷售面積為81萬(wàn)平方米，占全市商品房總銷售面積的15.14%，銷售額為23億元，占全市商品房銷售額的12.37%。城東區(qū)2005年各物業(yè)成交情況：公寓普通住宅商鋪寫字樓總計(jì)銷售面積（平方米）1993776966927124240812470銷售金額（萬(wàn)元）111521259071989493230395成交均價(jià)（元/平米）559527367764391628362、城東區(qū)域供應(yīng)樓盤列表樓盤名稱開發(fā)商項(xiàng)目地址占地面積總建筑面積（㎡）總戶數(shù)戶型區(qū)間（㎡）建筑形態(tài)綠化率均價(jià)（元/㎡）廣廈·水岸東方中國(guó)廣廈陜西廣福置業(yè)發(fā)展有限公司西安浐河?xùn)|側(cè)1200畝84萬(wàn)—80—160高層、小高層40％2800高層3100小高層沁水新城陜西兄弟置業(yè)有限公司西安市長(zhǎng)樂東路2號(hào)400畝——70091－303小高層花園洋房、別墅70％3500起就掌燈海潤(rùn)國(guó)際西安市金花北路6號(hào)115畝11．2萬(wàn)800102－300高層、多層、小別墅55％4280紫薇·家天下西安高科示范產(chǎn)業(yè)投資有限公司西安市長(zhǎng)樂東路86號(hào)68畝14．3萬(wàn)100045－95平米高層、小高層30％3300東尚陜西龍揚(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司老動(dòng)物園北一期32.2畝——115540－117高層、小高層、多層40％3580鑫龍·天然居西安瑞源置業(yè)有限公司建工路西段240畝40萬(wàn)330044－193高層、小高層45％310026°家緣陜西亞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長(zhǎng)纓東路137號(hào)——1820018173—126高層－2500佳銘東郡佳銘置業(yè)環(huán)城東路55號(hào)旁—————48－18029層高層－3150玫瑰坊陜西億佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司興慶路與長(zhǎng)樂坊交匯處3.165畝2122723457－10824層高層30％3100世紀(jì)廣場(chǎng)西安丹尼爾房地產(chǎn)開發(fā)公司西安市長(zhǎng)樂西路13畝8085456750－14628層高層－2850巧克力公寓陜西遠(yuǎn)大置業(yè)有限公司西安市南二環(huán)東口————50050－140高層63％4900東方星苑西安市房地產(chǎn)開發(fā)總公司東關(guān)正街與東關(guān)南街交匯處————90073－104高層－3100東方廣場(chǎng)西安萬(wàn)山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司南二環(huán)與東二環(huán)交匯處40155高層30％2980男才女貌西安旅游集團(tuán)恒大置業(yè)有限公司建工路19號(hào)20畝——70023－75高層－3000酈景豪庭陜西美麗家園置業(yè)有限公司環(huán)城南路東口與太乙路十字東南角4382平米46734——91－123高層30％3500結(jié)論：目前城東區(qū)域內(nèi)供應(yīng)項(xiàng)目較多，但大多為單體樓，且集中在長(zhǎng)樂坊附近，從區(qū)域以及供應(yīng)體量分析，不能與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)本項(xiàng)目的參考意義不大。26°家緣就掌燈巧克力公寓鑫龍·天然居3、典型項(xiàng)目分析從項(xiàng)目所在的區(qū)域周邊來(lái)看，供應(yīng)的項(xiàng)目較少，而從體量和規(guī)模都能對(duì)本項(xiàng)目造成一定影響的項(xiàng)目就更是寥寥可數(shù)，以下幾個(gè)項(xiàng)目為項(xiàng)目周邊正在供應(yīng)的項(xiàng)目，僅作參考。萬(wàn)國(guó)金色家園開發(fā)商：西安萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目地址：東二環(huán)內(nèi)含元路51號(hào)占地面積：44666.67平方米，合67畝總建筑面積：9萬(wàn)平方米戶型區(qū)間：85——130平米總戶數(shù)：788戶樓盤形態(tài)：中間為10棟多層，周邊為4棟高層。配套：幼兒園、會(huì)所、商業(yè)街價(jià)格：初入市時(shí)均價(jià)2780元/㎡，目前項(xiàng)目均價(jià)2980元/㎡。實(shí)際每套的銷售價(jià)格已高于3000元/㎡，根據(jù)在售房型的中間樓層中間價(jià)格估計(jì)，預(yù)計(jì)實(shí)際均價(jià)達(dá)到3200元/㎡評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目地理位置較本項(xiàng)目好，位于含元路東段，小區(qū)主入口位于的含元路是政府規(guī)劃中通往大明宮遺址保護(hù)區(qū)的主要干道，其綠化條件和通達(dá)度高于本項(xiàng)目。該項(xiàng)目于05年推出市場(chǎng)，首先面市的為內(nèi)部的10棟多層，消化速度較快，目前已經(jīng)售罄，其戶型區(qū)間為100－140平米。目前在售的為四棟小高層，戶型在83－130平米，一梯兩戶。該項(xiàng)目的戶型方正，由于是板式結(jié)構(gòu)，因此能夠做到每個(gè)戶型保持南北通透，幾乎沒有黑廚黑衛(wèi)，這成為它順利銷售的一個(gè)主要因素。值得本項(xiàng)目借鑒的因素：該項(xiàng)目的順利銷售來(lái)源于把握到客戶對(duì)社區(qū)配套及戶型的需求，在單體樓大量放量的城東片區(qū)，尤其是舊紡織城板塊，該項(xiàng)目的出現(xiàn)填充了市場(chǎng)一個(gè)空白點(diǎn)，再加上其入市價(jià)格較低，因此能夠順利銷售，本項(xiàng)目在后期的設(shè)計(jì)和定價(jià)時(shí)，可以參考其做法。萬(wàn)華園·琳苑小區(qū)開發(fā)商：西安萬(wàn)昱集團(tuán)萬(wàn)勝地產(chǎn)項(xiàng)目地址：西安市新城區(qū)東元西路1號(hào)占地面積：約兩萬(wàn)平方米，約30畝總建筑面積：60000平方米總戶數(shù)：646戶戶型區(qū)間：47——129平方米樓盤形態(tài)：2棟18層板式高層，2棟18層點(diǎn)式高層配套：會(huì)所、幼兒園、配套商業(yè)價(jià)格：起價(jià)2800元/㎡,均價(jià)3150元/㎡。評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目距離本項(xiàng)目所在地塊很近，就位于東元西路和東二環(huán)相交的路口，是客戶進(jìn)入本項(xiàng)目的必經(jīng)之路，若到本項(xiàng)目入市時(shí)，這個(gè)項(xiàng)目的尾盤可能和本項(xiàng)目形成直接的競(jìng)爭(zhēng)。此項(xiàng)目體量不大，為兩棟板式結(jié)構(gòu)的樓和兩棟點(diǎn)式結(jié)構(gòu)的樓，這樣的設(shè)計(jì)雖然在不同程度上能滿足不同消費(fèi)群體的需求，但對(duì)于一個(gè)社區(qū)的打造顯得檔次不均，不太合理。目前該項(xiàng)目樓梯已經(jīng)呈現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)環(huán)境的打造還正在進(jìn)行。從戶型上分析，該項(xiàng)目共有17種戶型，整體來(lái)說戶型差于萬(wàn)國(guó)金色家園，有黑廚黑衛(wèi)的存在。對(duì)本項(xiàng)目的影響：該項(xiàng)目的地段價(jià)值高于本項(xiàng)目，從交通的便利性和通達(dá)度來(lái)看都高于本項(xiàng)目，但是其產(chǎn)品設(shè)計(jì)和戶型較差，整個(gè)項(xiàng)目檔次不高，30畝的項(xiàng)目作出來(lái)反而不如某些在售的單體樓，因此在銷售的過程中進(jìn)程比較緩慢，這些不利的因素能對(duì)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)敲一個(gè)警鐘，如何設(shè)計(jì)符合當(dāng)?shù)鼐用裥枰捻?xiàng)目成為我們?cè)O(shè)計(jì)的一大難題。元豐·怡家開發(fā)商：陜西元豐實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地址：西安市新城區(qū)東元西路15號(hào)占地面積：67畝總建筑面積：161964平方米，其中地上建筑面積136358平方米，地下建筑面積25606平方米。戶型區(qū)間：40——140平方米樓盤形態(tài)：一共13棟樓，除了目前修建的一期，即靠東元西路的外圍有一棟多層，其余的都以小高層和高層為主。配套：會(huì)所、老年活動(dòng)中心、幼兒園、超市價(jià)格：該項(xiàng)目的具體價(jià)格尚未公開，一期的價(jià)格預(yù)估在2500—2800元/㎡，后期的價(jià)格將逐漸提升。評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目是在本項(xiàng)目斜對(duì)面正在推出的一個(gè)項(xiàng)目，其占地面積、容積率等都和本項(xiàng)目相似，而且目前處于預(yù)告階段，預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目推出市場(chǎng)的時(shí)候，該項(xiàng)目將成為本項(xiàng)目最大和最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但是該項(xiàng)目目前只推出了最靠東元西路的兩棟樓，而且具體資料不詳細(xì)，價(jià)格也未確定，因此進(jìn)行可比性的因素不多，在后期的市場(chǎng)調(diào)查中，應(yīng)以此項(xiàng)目的推進(jìn)為重點(diǎn)調(diào)查內(nèi)容，并制定與其有差異的營(yíng)銷策略，在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶。4、區(qū)域潛在項(xiàng)目在含元路即將開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目名稱為華榮風(fēng)景大院，項(xiàng)目定位較高端，占地面積不祥，該項(xiàng)目以萬(wàn)國(guó)金色家園為主要對(duì)比項(xiàng)目，因此估計(jì)該項(xiàng)目的占地面積和體量接近或略大于萬(wàn)國(guó)金色家園。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目在推售中會(huì)分流一部分本項(xiàng)目的潛在客戶，因此值得后期的關(guān)注。第三部分項(xiàng)目地塊開發(fā)條件分析一、地塊現(xiàn)狀描述建筑需要體現(xiàn)自身的風(fēng)格以及樓盤的品質(zhì)，并與周邊未來(lái)規(guī)劃環(huán)境相協(xié)調(diào)；因此必須了解周邊地塊的現(xiàn)狀及未來(lái)的規(guī)劃情況，對(duì)項(xiàng)目周邊地塊未來(lái)的發(fā)展做出預(yù)測(cè)。1、地塊概況本地塊位于東元西路以南，地塊為方形，形狀方正規(guī)則。本項(xiàng)目距離東二環(huán)300米，步行約2分鐘。緊鄰地塊北側(cè)為東元西路；地塊南側(cè)和東側(cè)為規(guī)劃中的道路，地塊西側(cè)為八府莊小區(qū)的舊樓。本項(xiàng)目用地4.34公頃，合65.1畝，土地用途為住宅用地，使用權(quán)70年，容積率3.5。2、周邊環(huán)境概述1）項(xiàng)目周邊環(huán)境概述周邊概況地塊東側(cè)平整，剛拆遷完畢，目前無(wú)任何建筑物的遮掩，以后為規(guī)劃中的道路。地塊南側(cè)目前為原廠房及當(dāng)?shù)鼐用穹?，建筑物較為破舊，比較影響視覺效果。西側(cè)為八府莊小區(qū)，該建筑物較破舊，比較影響視覺效果，建議在施工過程可加以簡(jiǎn)單包裝，或用高大綠色植物來(lái)做遮擋，盡量避免該建筑對(duì)小區(qū)整體的影響。北側(cè)為東元西路，路對(duì)面無(wú)高層建筑，有兩個(gè)加油站，對(duì)本項(xiàng)目后期的推廣有一定的影響。項(xiàng)目南側(cè)建筑項(xiàng)目西側(cè)建筑項(xiàng)目對(duì)面加油站東元西路2）周邊建筑情況周邊建筑物情況周邊建筑物情況地塊西南角東元西路路口萬(wàn)華園項(xiàng)目本項(xiàng)目地塊西側(cè)為6-7層民房，南側(cè)有6—7層民房，西南角有一11層小高層建筑。從西安規(guī)劃局了解到，短時(shí)間內(nèi)八府莊小區(qū)周邊改造的可能性比較小。這些未經(jīng)改造的建筑物將對(duì)本項(xiàng)目的視覺帶來(lái)一定影響，因此，本項(xiàng)目在后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)和推廣中一定要注重對(duì)這些不利影響因素的規(guī)避和弱化。3）周邊主要道路和交通目前項(xiàng)目所在地塊周邊僅有東元西路一條交通干道，以后規(guī)劃將修建兩條道路將項(xiàng)目地塊進(jìn)行包圍，目前的東元西路為一條兩車道的城市道路。從東元西路往東三百米，就是城市級(jí)主干道——東二環(huán)，從此角度分析，本項(xiàng)目的通達(dá)情況較好。東元西路東元路東二環(huán)現(xiàn)狀本地塊公交線路比較發(fā)達(dá)，主要有以下線路：公交線路經(jīng)過站點(diǎn)本站名稱發(fā)車時(shí)間收車時(shí)間16邊家村、西北大學(xué)、西南城角、含光門、小南門、朱雀門、南門、鐘樓、西華門、新城廣場(chǎng)、民樂園、五路口、火車站東、太華路、含元路口、建華路、八府莊、萬(wàn)國(guó)金色家園、石家街、中鐵現(xiàn)代物流、礦山路口、辛家廟石家街6：0023：0027辛家廟、礦山路口、中鐵現(xiàn)代物流、石家街、新興駿景園、胡家廟、金花路、金花北路、互助路立交、興慶路、興慶公園北門、雞市拐、東門、大差市、和平門、建東街、李家村、魯家村、賽格電腦城、大雁塔、翠華路、雁塔西路、紅專南所、鐘研所、植物園石家街6：0020：3028辛家廟、礦山路口、中鐵現(xiàn)代物流、石家街、新興駿景園、胡家廟、木材加工廠、康復(fù)路北口、三府灣、多彩商城、火車站東、西閘口南口、北門、北大街、蓮湖公園、紅湖街、灑金橋、玉祥門、潘家村、勞動(dòng)路、公交分局、西稍門、灃鎬東路、錦園小區(qū)、桃園路、西大新區(qū)、玫瑰大樓、亞美大廈、高新路、高新一中石家街6：3019：3047五路口、朝陽(yáng)門、安仁坊、康復(fù)路、西北服裝城、金花路、胡家廟、石家街、中鐵現(xiàn)代物流、礦山路口、辛家廟、康樂園、新房村、兒童福利院石家街6：3019：30227鐵設(shè)院、千戶村、東新城市花園、公園南路中段、經(jīng)二路、愛民路、公園南路北口、康樂路南口、十六街坊、康樂路北口、公園北路、西光福利區(qū)、省藥材公司、長(zhǎng)纓賓館、胡家廟、新興駿景園、石家街、中鐵現(xiàn)代物流、礦山路口、四十八中、省軍干中心、大明宮陶瓷批發(fā)市場(chǎng)、大明宮建材市場(chǎng)、西鐵小區(qū)、余家寨、金茂建材市場(chǎng)、北十里鋪西村、佳馨花園、西安市圖書館、文景公園、鳳城三路、北康村、鳳城五路中段、鹽西村、白樺林居、交大經(jīng)發(fā)學(xué)院、西安出口加工區(qū)、鳳城十二路西段石家街6：3019：30241思源學(xué)院、神峪寺溝、公交八公司、水泥廠、國(guó)棉五六廠、國(guó)棉四廠、國(guó)棉三場(chǎng)、堡子村、半坡、浐河、沁水新城、長(zhǎng)樂坡、東郊車管所、萬(wàn)壽路、公園北路、輕工市場(chǎng)、金花路、胡家廟、石家街、中鐵現(xiàn)代物流、礦山路口、辛家廟、辛家廟西村、井上村、百寰建材市場(chǎng)石家街6：3019：30406常家灣、鯨魚溝、神鹿坊南、神鹿坊北、灣子村、紅旗制動(dòng)廠、三殿村、浐河建材廠、穆蔣王村、紅旗市場(chǎng)、西京大學(xué)東校區(qū)、五星村、郭家灘、電力機(jī)械廠、半坡博物館、半坡、浐河、沁水新城、長(zhǎng)樂坡、東郊車管所、萬(wàn)壽路、公園北路、輕工市場(chǎng)、金花路、胡家廟、石家街、中鐵現(xiàn)代物流、礦山路口、辛家廟、辛家廟西村、井上村、百寰建材市場(chǎng)、余家寨、金茂建材市場(chǎng)、百花村、五二四廠、徐家灣、紅旗廠、紅旗西站、西航福利區(qū)石家街6：3019：30410辛家廟、礦山路口、中鐵現(xiàn)代物流、石家街、胡家廟、家樂金花路店、金花路、西北服裝城、西京醫(yī)院、傘塔路、興慶路、興慶公園東門、興慶公園、南郭門、陜報(bào)社、和平門、建東街、李家村、瓦窯小區(qū)、文藝路、南稍門、小雁塔、夏家莊、省體育場(chǎng)西門、子午路、吉祥村、省腫瘤醫(yī)院、石油大學(xué)東門、西八里新村、城南客運(yùn)站石家街6：3019：30707南窯頭、南窯頭東區(qū)、高新一中高中部、楓葉苑、高科花園、玫瑰大樓、中心花園、光華路、徐家莊北口、白廟村、西工大、邊家村、黃雁村、小雁塔、西后地、朱雀門、振興路、南門、東木頭市、騾馬市、柏樹林、菊花園、馬廠子、民樂園、五路口、火車站西、火車站東、太華路、含元路口、建華路、八府莊、復(fù)合包裝廠、膠輥廠、石家街、米秦路西口、秦孟街、杜家街、蘇王村、華清園小區(qū)、金裕青青家園、金裕南路石家街6：2019：504）主要商業(yè)配套地塊周圍1公里范圍內(nèi)無(wú)成熟的商業(yè)配套，在東二環(huán)附近主要為集中的建材市場(chǎng)，周邊主要為社區(qū)型配套商業(yè)，無(wú)商業(yè)規(guī)模，商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低，對(duì)周邊居民的服務(wù)能力較差；本項(xiàng)目周邊無(wú)成熟商業(yè)配套可以依靠，目前周邊人口居住密度不低，但商業(yè)發(fā)展還沒有起步，隨著周邊住宅小區(qū)的開發(fā)，對(duì)商業(yè)配套的需求越來(lái)越迫切，商業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)將成為新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)。5）其他配套在本項(xiàng)目輻射范圍一公里內(nèi)無(wú)其他相應(yīng)的成熟配套，以下配套主要集中在辛家廟和太華路附近，距離本項(xiàng)目?jī)傻饺韭罚呗芳s二十分鐘路程。超市：太華路上的家世界超市、大家潤(rùn)超市；長(zhǎng)纓西路上的家樂超市。銀行：東二環(huán)上有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，含元路上有中國(guó)郵政和中國(guó)工商銀行；太華路附近有中國(guó)建設(shè)銀行。醫(yī)院：東二環(huán)上有陜建職工醫(yī)院，太華路有鐵指醫(yī)院；含元路有大華醫(yī)院。學(xué)校：辛家廟附近有陜重子校、工業(yè)學(xué)校；太華北路有繁華雙語(yǔ)幼兒園、八府莊小學(xué)；馬旗寨路有西航小學(xué)、四十八中。綜合市場(chǎng)：辛家廟附近有辛家廟市場(chǎng)；太華北路有八府莊綜合市場(chǎng)、太華北路綜合市場(chǎng)合水果蔬菜批發(fā)市場(chǎng)。二、地塊SWOT分析1、SWOT列表根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件及周邊環(huán)境特征，編寫如下SWOT表，以便清楚認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅。優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）目前市場(chǎng)消化狀況良好政府對(duì)片區(qū)的規(guī)劃投入加大鄰大明宮遺址，可以借勢(shì)鄰東二環(huán)，距離火車站較近地塊在區(qū)域內(nèi)較大，非常方正周邊配套缺乏，大環(huán)境較差區(qū)域認(rèn)知目前相對(duì)不高外來(lái)開發(fā)商在當(dāng)?shù)厝狈ζ放铺?hào)召力機(jī)會(huì)（O）威脅（T）該片區(qū)目前正在規(guī)劃發(fā)展中，大明宮遺址保護(hù)區(qū)的發(fā)展，周邊自然環(huán)境將得到改善潛在項(xiàng)目的威脅在售的較為有規(guī)模的項(xiàng)目的威脅2、SWOT總結(jié)根據(jù)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及機(jī)會(huì)、威脅分析，本著發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、回避劣勢(shì)、挖掘機(jī)會(huì)、規(guī)避威脅的原則，對(duì)SWOT進(jìn)行分析總結(jié)。1）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于東元西路，東元西路是規(guī)劃中通往大明宮遺址的重要道路，是未來(lái)通往大明宮遺址保護(hù)區(qū)的主要干道；本項(xiàng)目緊鄰二環(huán)路，占據(jù)了城東區(qū)乃至全市的主要交通干道；從本項(xiàng)目到火車站十分方便，坐車不到十分鐘即到；本項(xiàng)目門口有九條公交路線，可以通往城市的各個(gè)區(qū)域。擁有如此便捷的交通優(yōu)勢(shì)，在后期的宣傳中應(yīng)重點(diǎn)把握，加大客戶對(duì)本區(qū)域交通便利的認(rèn)可度。地塊優(yōu)勢(shì)城東目前在供應(yīng)的項(xiàng)目中，40％為單體樓，其他30％為30畝左右的小盤，本項(xiàng)目占地面積為65.1畝，在整個(gè)區(qū)域在供應(yīng)的樓盤中屬于占地面積較大的項(xiàng)目。再加上本項(xiàng)目地形方正，周邊無(wú)明顯高層建筑的遮擋，打造一個(gè)配套完善的社區(qū)具有天時(shí)地利的條件，因此在后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)配套型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和打造，讓客戶喜歡本項(xiàng)目提供的一種生活氛圍和社區(qū)環(huán)境，加強(qiáng)地塊優(yōu)勢(shì)。2）規(guī)避劣勢(shì)項(xiàng)目所在片區(qū)處于起步發(fā)展階段，周邊環(huán)境較惡劣，配套設(shè)施不完善，商業(yè)氛圍不濃厚，，這些都是本項(xiàng)目在大環(huán)境上的劣勢(shì)，可利用本項(xiàng)目在產(chǎn)品品質(zhì)、性價(jià)比上的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行單項(xiàng)優(yōu)勢(shì)突顯，盡量降低大片區(qū)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響。S+W交通便捷＋區(qū)域配套差目前本項(xiàng)目所在的八府莊區(qū)域在商業(yè)、醫(yī)療、幼兒學(xué)前教育等方面的配套都不太理想，但區(qū)域的主要優(yōu)勢(shì)也很明顯，房?jī)r(jià)較低，片區(qū)正在發(fā)展階段，從前期的市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，潛在購(gòu)房者對(duì)本區(qū)域并不存在排斥的心理。因此我們認(rèn)為區(qū)域配套的劣勢(shì)是本區(qū)域項(xiàng)目共同都有的，但關(guān)鍵的是如何戶發(fā)揮好本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品上打造具有品質(zhì)感和綜合性價(jià)比的時(shí)尚精品項(xiàng)目，才能形成本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以彌補(bǔ)本項(xiàng)目在其他方面給客戶的負(fù)面影響。3）挖掘機(jī)會(huì)對(duì)機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握決定項(xiàng)目成敗，也是對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)開發(fā)水平的突破，為項(xiàng)目今后的定位指明方向。為最大限度的挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，可以從以下幾個(gè)方面入手：S+O交通便捷＋局部的規(guī)劃整治便利通達(dá)的交通和政府加大對(duì)片區(qū)發(fā)展的力度給客戶帶來(lái)更為理想的居住環(huán)境，這也是項(xiàng)目能夠給客戶的物業(yè)升值的預(yù)期。板塊的整體升溫的大好市場(chǎng)機(jī)會(huì)目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤的銷售狀況良好，使得客戶對(duì)區(qū)域的整體認(rèn)同度不斷提高，加上后期區(qū)域內(nèi)將會(huì)有土地不斷推向市場(chǎng)，開發(fā)力度加強(qiáng)，開發(fā)水平不斷提升，我項(xiàng)目可以在板塊整體升溫的同時(shí)入市，與區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目共生，并以核心優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)奪客戶，達(dá)到項(xiàng)目的快速銷售，完成本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)。4）規(guī)避威脅本項(xiàng)目威脅主要來(lái)源于市場(chǎng)上其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)壓力主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是開發(fā)量不斷加大，二是各項(xiàng)目開發(fā)水平也在不斷的提高。對(duì)本項(xiàng)目而言規(guī)避威脅，主要是要重視建筑設(shè)計(jì)上的投入，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，把握好入市時(shí)間。S＋OT區(qū)位＋產(chǎn)品設(shè)計(jì)＋規(guī)劃前景市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由于本項(xiàng)目本身在大環(huán)境上的劣勢(shì)，因此必須在建筑設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，努力營(yíng)造良好的項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境。通過媒體進(jìn)行客戶群區(qū)分，吸引市場(chǎng)注意力，形成區(qū)域熱點(diǎn)，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品賣點(diǎn)進(jìn)行大規(guī)模宣傳，從而在競(jìng)爭(zhēng)中贏得先機(jī)。地塊開發(fā)條件小結(jié)：本項(xiàng)目地塊位于發(fā)展中的城東區(qū)，本項(xiàng)目目前面臨地塊周邊配套設(shè)施極為不完善，區(qū)域認(rèn)知度不高等諸多方面的不利因素。但是用發(fā)展的眼光來(lái)看，該區(qū)域目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展期，市場(chǎng)逐步被外界所認(rèn)可，產(chǎn)品可超越的空間大，項(xiàng)目面臨極大的入市機(jī)會(huì)，同時(shí)本項(xiàng)目地塊自身資源較好，對(duì)本項(xiàng)目的成功開發(fā)將起到較大的支撐作用。從競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)看，由于區(qū)域市場(chǎng)正處于快速發(fā)展期，因此競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日趨激烈，在這樣的市場(chǎng)條件下，超越現(xiàn)有市場(chǎng)水平才能取得最大化的利潤(rùn)空間，通過產(chǎn)品本身來(lái)規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，有效抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)。第四部分項(xiàng)目開發(fā)可行性分析一、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1、市場(chǎng)開發(fā)機(jī)會(huì)分析1）宏觀經(jīng)濟(jì)向好發(fā)展從2002年-2005年西安市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)比來(lái)看，西安經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)定而快速的增長(zhǎng)水平。經(jīng)濟(jì)的向好發(fā)展為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的大環(huán)境，同時(shí)對(duì)居民支付水平和購(gòu)房能力的提升也有很大的促進(jìn)作用。2）價(jià)格存在上漲空間2005年西安商品房住宅平均銷售價(jià)格3952元/平方米，較去年增長(zhǎng)了3.54%。其中住宅部分銷售價(jià)格為3098元/平方米，較去年增長(zhǎng)4.27%。2006年第三季度，西安市商品房住宅成交均價(jià)為3623元/平方米，較去年同期增長(zhǎng)5.78%。3）市場(chǎng)需求量穩(wěn)步增長(zhǎng)由于城市人口的增加和居民收入水平的提高，住房的需求量迅速上升，市場(chǎng)需求旺盛，需求量穩(wěn)步增長(zhǎng)，為住宅開發(fā)提供了良好的市場(chǎng)空間。在需求總量的分配中，市區(qū)由于可開發(fā)用地的減少，使住宅開發(fā)迅速由市區(qū)向郊區(qū)及周邊區(qū)縣轉(zhuǎn)移，從城市發(fā)展的角度來(lái)看，郊區(qū)住宅的供需份額會(huì)越來(lái)越大。2、片區(qū)機(jī)會(huì)分析1）片區(qū)知名度提升城東的房地產(chǎn)開發(fā)在近幾年正式啟動(dòng)，2003年-2004年處于發(fā)展初期，2005年進(jìn)入急速上升階段。隨著萬(wàn)國(guó)金色家園、紫薇·家天下、廣廈·水岸東方等樓盤的面市，城東片區(qū)作為西安房產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的房地產(chǎn)開發(fā)板塊逐漸被人們所認(rèn)識(shí)。片區(qū)知名度的提升，對(duì)吸引外來(lái)購(gòu)房群體、增容片區(qū)內(nèi)部的消化量具有極大的引導(dǎo)作用。2）片區(qū)住房需求量上升過去，本項(xiàng)目所在的紡織城片區(qū)為典型的舊城區(qū)，沒有房產(chǎn)開發(fā)量存在，從2005年開始，部分開發(fā)商選擇了這里作為進(jìn)軍城東房產(chǎn)的試金石，2005年的年就萬(wàn)國(guó)金色家園的供應(yīng)量就超過5萬(wàn)平方米，全部售罄，到了06年，萬(wàn)國(guó)金色家園和萬(wàn)華園等項(xiàng)目同時(shí)放量，市場(chǎng)供應(yīng)突破10萬(wàn)平方米，不僅沒有出現(xiàn)滯銷的狀況，在售樓盤的銷售情況越來(lái)越火爆。充分表明，該片區(qū)蘊(yùn)含了極大的市場(chǎng)消化能力。片區(qū)內(nèi)部的企業(yè)單位職工、城東做生意的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶成為本片區(qū)購(gòu)房的主力群體，西安市區(qū)在城東一帶工作的人群也逐漸成為該片區(qū)移民群體中的主流。3）房地產(chǎn)開發(fā)即將形成規(guī)模目前片區(qū)內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目不多，但該片區(qū)屬于大明宮遺址保護(hù)區(qū)的打造輻射范圍內(nèi)，目前對(duì)一些舊廠房的拆遷已經(jīng)逐漸完成，將有越來(lái)越多的房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐本區(qū)域，也有華榮風(fēng)景大院這種百畝大盤進(jìn)軍市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)將逐漸形成規(guī)模，有助于片區(qū)內(nèi)部人氣的提升和配套設(shè)施的完善，隨著這些開發(fā)商的進(jìn)入和打造，該片區(qū)將會(huì)形成多個(gè)新興的居住區(qū)，其輻射范圍不僅囊括了城東區(qū)域，對(duì)西安市的其他區(qū)域也會(huì)有較大的吸引作用。4）其他區(qū)域房?jī)r(jià)提升給本片區(qū)帶來(lái)相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)從西安市東南西北四個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)對(duì)比來(lái)看，南高新區(qū)目前住宅均價(jià)已經(jīng)在3500元/平方米左右，北高新早已突破3200元/平方米，目前本片區(qū)均價(jià)在3000元/平方米左右。在各個(gè)區(qū)域?qū)ν鈦?lái)客戶的爭(zhēng)奪中，本項(xiàng)目所在片區(qū)存在極大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，該片區(qū)的房?jī)r(jià)還有很大的上升空間。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1、政府宏觀政策調(diào)控政府宏觀調(diào)控是影響市場(chǎng)的主要因素之一，也是開發(fā)商最難以把控的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。2005年政府頒布了一系列政策以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，維持市場(chǎng)健康發(fā)展。但是從另一方面來(lái)看，政策的頒布導(dǎo)致成交量迅速下滑，對(duì)很多房產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作、開發(fā)商資金的回收帶來(lái)很的的影響。2005年下半年，政府調(diào)控力度減弱，但是對(duì)外來(lái)投資客的投資行為仍然有一定影響。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)只能采取即時(shí)規(guī)避的方式，通過政策發(fā)布前的一些前奏和征召判定即將頒布政策對(duì)項(xiàng)目的影響程度，即時(shí)調(diào)整銷售策略，避免頂風(fēng)作浪。2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目周邊潛在供應(yīng)量較大，目前熱銷的兩個(gè)樓盤（萬(wàn)國(guó)金色家園、萬(wàn)華園琳苑）雖無(wú)后續(xù)項(xiàng)目，但正在形象展示期的元豐·怡家將有13萬(wàn)平米的住宅放量，而緊密湊備中的其它項(xiàng)目（如華榮風(fēng)景大院等），周邊潛在供應(yīng)規(guī)模在200畝以上，其推出時(shí)間大多集中在2007年上半年，對(duì)本項(xiàng)目將形成直接競(jìng)爭(zhēng)。另外，本項(xiàng)目周邊還有部分拆遷后土地即將拍賣，用于房地產(chǎn)開發(fā)。在區(qū)域內(nèi)部消化能力有限的情況下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將成為本項(xiàng)目運(yùn)作過程中最大的風(fēng)險(xiǎn)之一。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：從目前市場(chǎng)狀況來(lái)看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目即將面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一，本項(xiàng)目周邊有大量的潛在開發(fā)用地將在2007年推出。在通過對(duì)這些項(xiàng)目推出節(jié)奏、產(chǎn)品定位等因素的了解，采用差異化定位策略或推出時(shí)間的錯(cuò)開來(lái)規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。3、周邊配套發(fā)展速度本項(xiàng)目所在的城東紡織城片區(qū)為舊城區(qū)，與發(fā)展成熟的城區(qū)相比，其配套設(shè)施的完善程度將成為影響房地產(chǎn)開發(fā)的重要因素。未來(lái)周邊配套設(shè)施的完善和片區(qū)影響力的提高主要依靠新城區(qū)的建設(shè)速度。在本項(xiàng)目推出之時(shí)，周邊的改造速度對(duì)本項(xiàng)目的推廣和外來(lái)客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)識(shí)將造成直接影響。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：周邊配套的發(fā)展速度是開發(fā)商最難把握的問題，在周邊配套設(shè)施不完善的前提下，首先必須博得客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)同。同時(shí)通過內(nèi)部配套的完善來(lái)和周邊其他項(xiàng)目拉開差距，并利用產(chǎn)品本身的吸引力來(lái)弱化客戶對(duì)配套設(shè)施的關(guān)注程度。物業(yè)開發(fā)條件設(shè)定1、物業(yè)開發(fā)時(shí)機(jī)1）開發(fā)時(shí)機(jī)在不考慮開發(fā)商內(nèi)部運(yùn)作（如融資等）以及其他不可抗力影響因素的前提下，本項(xiàng)目應(yīng)該本著先行入市的原則，從前期籌備情況和工作進(jìn)度來(lái)看，應(yīng)在2007年春節(jié)后進(jìn)入正式開發(fā)階段，2007年7月份左右進(jìn)入市場(chǎng)亮相階段。項(xiàng)目規(guī)模較小，蓄水期可控制在一到兩個(gè)月左右，于2007年9月進(jìn)入強(qiáng)勢(shì)熱銷階段。2）建議理由區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)目前區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤有萬(wàn)國(guó)金色家園、萬(wàn)華園琳苑和元豐·怡家，其中萬(wàn)國(guó)金色家園已經(jīng)處于尾盤銷售期，萬(wàn)華園琳苑的銷售也完成60％，到本項(xiàng)目入市時(shí)已經(jīng)不會(huì)和這兩個(gè)項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)。元豐·怡家一期可能在2007年年初正式推出，本項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)機(jī)上應(yīng)該盡量避開與這個(gè)項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)，在這些直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目正式開盤銷售時(shí)進(jìn)入蓄水階段，通過示范環(huán)境的打造和推廣爭(zhēng)奪其有效目標(biāo)客戶群。開發(fā)商資金回收從開發(fā)商對(duì)資金回收期的要求來(lái)看，在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化不大的情況下，盡快完成項(xiàng)目開發(fā)、回收資金是開發(fā)策略的體現(xiàn)。2、發(fā)展步驟本項(xiàng)目占地面積65.1畝，容積率3.5,如果按照容積率上限來(lái)開發(fā)的話，總建筑面積在150000平方米左右，項(xiàng)目規(guī)模適中。因此我們建議采用同步開發(fā)、分期推出的開發(fā)模式。1）本項(xiàng)目住宅部分建議分三期推出，一期推出住宅總量的30%左右，主推能享受到中心景觀帶，但不是位置最好的的小高層部分，這部分住宅由于有一定的景觀優(yōu)勢(shì)，入市價(jià)格又較低，賣點(diǎn)突出，更容易被市場(chǎng)所接受。通過一期住宅的推出，對(duì)本項(xiàng)目的定價(jià)策略和客戶接受度進(jìn)行市場(chǎng)驗(yàn)證。在一期銷售接近尾聲時(shí)可以開始二期的銷售籌備工作，二期主推臨道路和小區(qū)入口的單位，最后推出中心景觀帶附近的單位。通過一期的市場(chǎng)接受情況對(duì)前期推廣方式、推廣策略、價(jià)格策略等進(jìn)行調(diào)整。2）由于本項(xiàng)目周邊人口居住密度較大，但收入水平偏低，而本項(xiàng)目商業(yè)體量較小，對(duì)資金的占有量不大，因此我們建議等到住宅部分交房之后才開始進(jìn)行商業(yè)部分的推廣，屆時(shí)周邊的萬(wàn)國(guó)金色家園、萬(wàn)華園琳苑都已經(jīng)入住，片區(qū)內(nèi)部的人氣大大提升，同時(shí)周邊的潛在地塊基本上已經(jīng)完成開發(fā)，本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，可以促進(jìn)對(duì)價(jià)格的提升。第五部分產(chǎn)品定位建議一、目標(biāo)客戶群體定位1、目標(biāo)客戶群體定位的意義項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位是在前期市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及其變化趨勢(shì)、以及項(xiàng)目本身特征深刻了解和科學(xué)分析，對(duì)未來(lái)本項(xiàng)目將要面對(duì)的目標(biāo)客戶群的一個(gè)預(yù)估。前期的市場(chǎng)調(diào)查可以獲取充分的數(shù)據(jù)，是市場(chǎng)實(shí)際狀況的真實(shí)反映，項(xiàng)目未來(lái)的目標(biāo)客戶群定為是在基于市場(chǎng)現(xiàn)狀的前提下，對(duì)未來(lái)的一個(gè)預(yù)估。因此，任何項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位都是一個(gè)理論值，在把握大方向的前提下，真實(shí)的購(gòu)買客戶結(jié)構(gòu)比重還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。2、客戶群分類標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)客戶群分類定義特征主流的目標(biāo)客戶群看中樓盤的核心價(jià)值，在客戶數(shù)量及比例上占絕對(duì)的主流。次要的目標(biāo)客戶群購(gòu)買決策中個(gè)體因素的成分較大，但在客戶比例上仍占有一定的比例。偶然的目標(biāo)客戶群不是因?yàn)轫?xiàng)目的核心價(jià)值而購(gòu)買本項(xiàng)目，購(gòu)房完全出于其他一些常理以外的原因。3、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群判斷及理由1）目標(biāo)客戶群體主要來(lái)源區(qū)域原住戶就房地產(chǎn)消費(fèi)特點(diǎn)來(lái)說，一般都具有區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)，即離項(xiàng)目越近的居民，購(gòu)買項(xiàng)目的可能性就越大，離項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)的人群，購(gòu)買項(xiàng)目的可能性就越小。而且就西安目前的消費(fèi)區(qū)域特點(diǎn)來(lái)看，市民認(rèn)為最適合居住的首先是城南開發(fā)區(qū)，其次是北高新區(qū)，再次才是城東區(qū)，城東總體來(lái)說并不是本市最理想或較為理想的居住區(qū)域。根據(jù)房產(chǎn)開發(fā)規(guī)律分析，一般來(lái)說，板塊較差的區(qū)域居民，會(huì)流向板塊較好的區(qū)域，而板塊較好的區(qū)域很難流向板塊較差的區(qū)域?；谝陨显?，我們認(rèn)為，城東人群將是項(xiàng)目的主力消費(fèi)人群地塊屬于八府莊小區(qū)范圍，周邊為區(qū)域老居民，住房多為福利房、安居房等，房子較為老舊，居住條件較差，從物業(yè)更新?lián)Q代的角度來(lái)看，附近居民有二次置業(yè)的要求。地塊不遠(yuǎn)處為大明宮遺址，屬政府著力打造區(qū)域，未來(lái)2-3年八府莊小區(qū)將面臨著大量拆遷，從被拆遷戶的角度來(lái)看，未來(lái)周邊居民具有被動(dòng)購(gòu)房的要求。雖然地塊周邊具有主動(dòng)購(gòu)買與被動(dòng)購(gòu)買住宅的要求，但周邊住宅目前的人均居住面積較小，約25平米，住宅年限超過十五年，社會(huì)層層面不高，這些導(dǎo)致了需求雖然存在，但需求的層次不高。從商品房消費(fèi)特點(diǎn)上來(lái)看，多屬于一次置業(yè)者，而且是較為注重經(jīng)濟(jì)性的一次置業(yè)者。從周邊供應(yīng)樓盤的產(chǎn)品特征上看，也表現(xiàn)為這一特點(diǎn)。一方面，這些樓盤的梯戶數(shù)較多，甚至出現(xiàn)了單元標(biāo)準(zhǔn)層10戶的平面布置方式，這樣做既出體量，又能有效降低公攤（18層建筑公攤僅為16%）；另一方面，這些樓盤的戶型面積普遍偏小，大多都把總面積控制在100平米以下，把總價(jià)控制在35萬(wàn)元以下。本市其他地區(qū)居民在本市其他區(qū)域居住，在本區(qū)域工作的部分居民，出于對(duì)工作的便捷和就近原則的考慮，選擇在本區(qū)域置業(yè)。目前在本市其他區(qū)域租房，由于對(duì)單價(jià)和總價(jià)的考慮，選擇面積較小的戶型，又能享受較好的社區(qū)配套，可能在本區(qū)域置業(yè)。外地居民在本市工作，尚未購(gòu)房，考慮租房不如買房的一部分居民，看中本項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，選擇在本區(qū)域購(gòu)房。在本區(qū)域工作的外地人士。以投資為目的的外地人士，看中本區(qū)域的升值潛力。2）目標(biāo)客戶群體的消費(fèi)特點(diǎn)描述經(jīng)濟(jì)型一次置業(yè)者的消費(fèi)者特點(diǎn)是：對(duì)單價(jià)和總價(jià)都比較敏感，其中總價(jià)最為敏感。盡量選擇總價(jià)偏低的住宅，將是這些人是否購(gòu)買某一住宅的最重要標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，這些區(qū)域客戶的屬性并不是企業(yè)白領(lǐng)、大學(xué)畢業(yè)幾年的大學(xué)生等。而是工作有十年左右，家庭結(jié)構(gòu)為三口為主的中年家庭。他們的職業(yè)主要是周邊做生意的人群、周邊企事業(yè)單位的上班人群等。因此，他們購(gòu)買的目的仍然是經(jīng)濟(jì)型居家為主要目的。因此他們要求住宅能夠滿足居家的基本要求。因此，我們的產(chǎn)品就要保證兩方面的屬性，一是單價(jià)與總價(jià)的經(jīng)濟(jì)性尤其是總價(jià)的經(jīng)濟(jì)性，必須實(shí)現(xiàn)，因此總面積必須得到控制；另一方面，必須滿足居家這一功能的需要，象酒店式標(biāo)準(zhǔn)間、一房一廳等投資型、租務(wù)型的戶型，雖然總價(jià)較低，但不能滿足居家要求，并不是項(xiàng)目的產(chǎn)品主要發(fā)展方向。在這兩種屬性的要求下，我們認(rèn)為，項(xiàng)目的戶型應(yīng)該是：小兩房和小三房的產(chǎn)品組合，這兩類產(chǎn)品既能保證總價(jià)較低，又能保證滿足居家的需要。根據(jù)我們以往的研究，人的日常起居都是在主要空間里完成的，經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品為控制總價(jià)必須壓縮總建筑面積，但不宜過度壓縮主要生活空間，以免嚴(yán)重影響居住品質(zhì)。但經(jīng)濟(jì)型居家人群對(duì)附屬功能要求相對(duì)偏弱，最典型的是客房，可以考慮將其轉(zhuǎn)為多功能房，需要時(shí)作臥室，不需要時(shí)作書房，來(lái)客人時(shí)作客房。由于該房間的使用頻率偏低，但又不可或缺，因此可減少其面積，做到7-8平米即可。如果設(shè)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)，甚至可以將其設(shè)計(jì)成陰臺(tái)（即三面有墻，一面無(wú)墻），這樣在建筑規(guī)范上只算半面積，消費(fèi)者在裝修時(shí)可做成一個(gè)房間，最能體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性。4、目標(biāo)客戶群體量化客戶群分類整體比重客戶群來(lái)源分類客戶群比重主流目標(biāo)客戶群70%區(qū)域原居民45%區(qū)域工作的本市或外地人口25%次要目標(biāo)客戶群25%本市其他區(qū)域居民15%外地居民5%投資性客戶5%偶然目標(biāo)客戶群5%其它地區(qū)5%合計(jì)100%100%二、價(jià)格定位1、價(jià)格定位的意義價(jià)格定位是基于市場(chǎng)現(xiàn)有基礎(chǔ)價(jià)格、價(jià)格變化的影響因素及價(jià)格變化趨勢(shì)、項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)等多方面未來(lái)影響因素而設(shè)定的一個(gè)目標(biāo)價(jià)格，它與銷售執(zhí)行價(jià)格存在一定的差異，銷售執(zhí)行價(jià)格是基于現(xiàn)有市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目所在的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、銷售目標(biāo)等現(xiàn)有影響因素而制定的銷售價(jià)格。在市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)穩(wěn)定的前提下，定位價(jià)格與銷售價(jià)格存在±10%左右的偏差屬于正?，F(xiàn)象。定位價(jià)格并非實(shí)際執(zhí)行價(jià)格，定位價(jià)格是執(zhí)行價(jià)格的目標(biāo)參考值。2、價(jià)格定位的依據(jù)1）項(xiàng)目所在片區(qū)目前住宅均價(jià)及價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)項(xiàng)目所在區(qū)域目前整體均價(jià)約為3100元/平方米，其中具有可比性的兩個(gè)個(gè)在售樓盤萬(wàn)國(guó)金色家園、萬(wàn)華園琳苑的均價(jià)為3180元/平方米（按照實(shí)際成交價(jià)測(cè)算），按照目前西安市住宅價(jià)格平均年增長(zhǎng)率4%來(lái)看，2007年本項(xiàng)目所在片區(qū)住宅均價(jià)應(yīng)該達(dá)到3307元/平方米左右。2）項(xiàng)目所在片區(qū)土地拍賣價(jià)格本項(xiàng)目所在片區(qū)目前正在進(jìn)行拆遷和重建，本項(xiàng)目的土地拍賣價(jià)格為120萬(wàn)元/畝，若項(xiàng)目周邊還會(huì)繼續(xù)有土地拍賣，估計(jì)其價(jià)格也不會(huì)低于本項(xiàng)目。按照目前的土地價(jià)格計(jì)算，參照本項(xiàng)目3.5的容積率，其樓面價(jià)格已經(jīng)高于500元/平方米，再加上建安成本、報(bào)建費(fèi)、其它前期費(fèi)用、銷售稅費(fèi)，項(xiàng)目的成本單價(jià)將達(dá)到2200元/平方米以上，這些項(xiàng)目推出的市場(chǎng)銷售價(jià)格肯定在3200元/平方米以上。3）本項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)本項(xiàng)目屬于片區(qū)中高端產(chǎn)品，擁有相對(duì)較好的視野和方正的地形，在產(chǎn)品本身的戶型設(shè)計(jì)的合理性和產(chǎn)品創(chuàng)新上，本項(xiàng)目也存在一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此，產(chǎn)品品質(zhì)成為本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的重要支撐。4）目標(biāo)客戶群對(duì)單價(jià)總價(jià)的承受能力從前期對(duì)周邊樓盤的市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，目標(biāo)客戶群能夠承受的單價(jià)主要集中在2700元/平方米左右，主流購(gòu)房群體能夠承受的總價(jià)范圍在30萬(wàn)左右。從歷次消費(fèi)者價(jià)格測(cè)試的規(guī)律來(lái)看，購(gòu)房者的心理價(jià)位比實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格低500元/平方米左右，排除購(gòu)房心理等其它因素，我們認(rèn)為200