商業(yè)廣場可行性研究報告

...wd......wd......wd...****置業(yè)**商業(yè)廣場工程可行性分析報告****置業(yè)****年**月目錄第一章總論一、工程概況二、工程提出的背景及必要性三、編制依據(jù)、原那么以及研究范圍第二章建設(shè)方案一、建設(shè)地點(diǎn)二、建設(shè)方案及內(nèi)容第三章共用工程一、供水、排水二、道路第四章工程工程設(shè)計一、設(shè)計依據(jù)二、總平面布置三、建筑平面設(shè)計四、給排水設(shè)計五、供電照明設(shè)計六、抗震設(shè)計第五章環(huán)境保護(hù)、消防及節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)二、消防三、節(jié)能第六章建筑工程招標(biāo)一、建設(shè)工程招標(biāo)范圍二、建設(shè)工程招標(biāo)組織形式三、建設(shè)工程招標(biāo)方式第七章工程組織及實施方案一、工程組織方式二、工程建設(shè)進(jìn)度安排第八章工程投資估算一、本建設(shè)工程投資估算依據(jù)二、工程投資估算第九章工程資金籌措及資金使用方案一、資金籌措二、資金使用方案第十章社會、經(jīng)濟(jì)效益及結(jié)論一、社會效益二、經(jīng)濟(jì)效益第十一章不安全因素分析及對策一、市場不安全因素分析二、經(jīng)營管理不安全因素分析三、金融財務(wù)不安全因素分析第一章總論一、工程概況1、工程名城：**商業(yè)廣場2、工程開發(fā)單位：**置業(yè)3、工程負(fù)責(zé)人：***4、工程建設(shè)地址：******5、工程建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：興建以“******〞為龍頭的商業(yè)、服務(wù)業(yè)綜合性商業(yè)廣場一座，總建筑面積****平方米。其中，商業(yè)用房****平方米，住宅面積****平方米。6、建設(shè)總投資及資金籌措：工程總投資預(yù)算為****萬元，建設(shè)資金來源：企業(yè)全部自籌解決。二、工程提出的背景及必要性〔一〕工程提出的背景1、****概況***近鄰***市東南部。***幅員面積****平方公里，總?cè)丝?**萬，轄**個鄉(xiāng)、***個鎮(zhèn)、***個街道辦事處，**個省級開發(fā)區(qū)，**個國有林場、**個國有水庫、***個行政村。在近二十年取得的成就尤為顯著，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)上新臺階，工業(yè)實力增強(qiáng)。社會事業(yè)穩(wěn)定開展，人民生活水平迅速提高。全市集中精力抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)，加快了經(jīng)濟(jì)構(gòu)造調(diào)整，大力整頓和標(biāo)準(zhǔn)市場經(jīng)濟(jì)秩序，實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)和社會各行業(yè)的全面開展。全市實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值**億元，比上年增長**%，財政收入**億元，比上年增長**%；社會消費(fèi)品零售總額***億元，比上年增長**%，農(nóng)民人均收入***元，比上年增長***元。2、工程建設(shè)概況***置業(yè)成立于**年**月**日，是一家****公司，本著盤活國有資產(chǎn)、實現(xiàn)資源的有效利用和社會效益、經(jīng)濟(jì)效益的最大化原那么，***年底，在**局及**相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)大力支持下，****決定組織成立專班，于*****年初注冊資金***萬元成立***置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，**年**月，***置業(yè)成功取得****宗地開發(fā)權(quán)。本工程位于*********，與新汽車站隔路相望，是聯(lián)結(jié)新老城區(qū)的交通要道。它離繁華的老城區(qū)舉步即達(dá)，又與新城區(qū)嚴(yán)密相連，是老城區(qū)與新城區(qū)重要的結(jié)合點(diǎn)，地理位置十分優(yōu)越。隨著***的政治中心向市政府所在的新城區(qū)過渡，此地塊獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢和生態(tài)優(yōu)勢日趨明顯?！捕彻こ烫岢龅目尚行?、進(jìn)入***年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)開展的態(tài)勢。2、在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場政策的推動下，居民對住房消費(fèi)的投入迅速增加，購房的積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)在逐步形成。3、“精品住宅〞的市場需求及開展是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是對今后城市小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著**市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬闊、舒適，轉(zhuǎn)移到對居住功能、品質(zhì)等方面。根據(jù)**市城市經(jīng)濟(jì)社會開展以及商品房今后開展預(yù)測，這類“精品住宅〞將有很大的消費(fèi)需求，并將逐步成為麻城居民今后商品住房的重要選擇條件。4、工程開發(fā)條件已經(jīng)成熟，通過周密的前期市場調(diào)研和專業(yè)參謀公司的前期介入，本工程從工程實際情況、競爭對手狀況分析以及工程開發(fā)周期等因素綜合考慮已經(jīng)具備整體開發(fā)的條件。三、編制依據(jù)、原那么以及研究范圍1、編制依據(jù)〔一〕國家有關(guān)工程建設(shè)的法規(guī)〔二〕***市開展和改革局對**市***工程工程的立項批復(fù)〔三〕國家計委、建設(shè)部公布的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)?〔四〕?建設(shè)工程可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價手冊?〔五〕工程相關(guān)業(yè)主方提供的地塊根基資料2、編制原那么從實際出發(fā)，結(jié)合麻城經(jīng)濟(jì)和社會開展方案，按照國家標(biāo)準(zhǔn)要求，合理確定該工程的建設(shè)規(guī)模，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)方案，力求從基本上改善商貿(mào)和居住條件，為充分發(fā)揮本工程的區(qū)位優(yōu)勢，充分利用現(xiàn)有條件，采用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料，貫徹節(jié)能方針，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，提高工程的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。3、研究范圍〔一〕工程建設(shè)的必要性、可行性〔二〕工程建設(shè)的規(guī)模及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)〔三〕****工程工程建設(shè)方案〔四〕給排水、電力、道路、綠化、節(jié)能、環(huán)境保護(hù)、設(shè)備配備等工程方案和措施〔五〕工程投資估算及資金籌措〔六〕工程建設(shè)組織方式及建設(shè)進(jìn)度〔七〕工程效益分析評價第二章建設(shè)方案一、建設(shè)地點(diǎn)****的工程****位于*****，坐*朝*，南臨**，是城區(qū)主干道*****的交匯點(diǎn)，占地面積****平方米。二、建設(shè)方案及內(nèi)容1、建設(shè)方案本工程由***自籌資金建設(shè)，擬建住房面積****平方米，商鋪面積***平方米，商鋪共2層，作為公司自留自營物業(yè)。臨街A棟、B棟底層為商業(yè)局部，3-6層為住宅，C棟為六層住宅，底層架空，予應(yīng)力條形根基，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板，磚混構(gòu)造體系。2、平面布局本工程A、B、C三棟建筑呈“倒三字〞排列，A、B棟聯(lián)體，底商公共，其間距8—10米，C棟獨(dú)立排列，B、C之間間距12.3—18米，為滿足城市規(guī)劃要求和業(yè)主生活娛樂的便利，工程內(nèi)或修建道路、或建成小品景觀、或留出羽毛球〔或其他健身器材〕場地。3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合**經(jīng)濟(jì)，按照國家標(biāo)準(zhǔn)和城區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)要求，注重商業(yè)要求以及居住環(huán)境條件建設(shè)。外裝修結(jié)合城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)及環(huán)境要求，沿街建筑群與此路段街景彼此協(xié)調(diào)一致，小區(qū)內(nèi)建筑裝修彼此協(xié)調(diào)一致。第三章共用工程一、供水、排水本工程供水由麻城市自來水公司供應(yīng)。根據(jù)***置業(yè)與**市建設(shè)局簽訂的合同，***市建設(shè)局負(fù)責(zé)將DN200城市主供水管道鋪設(shè)至本工程紅線邊，**置業(yè)布設(shè)DN100供水管直接從市政主供水管道井處接入即可滿足本工程開發(fā)建設(shè)和居民用水需要。本工程排水系統(tǒng)實行雨水、污水分別流放，雨水經(jīng)及水坑直接排入市政排水系統(tǒng)，污水經(jīng)化糞池凈化后進(jìn)入市政排污系統(tǒng)。二、道路工程南面**大道主干道人行輔道，**市建設(shè)局將利用土地收益金進(jìn)展硬化、刷黑和其他設(shè)施配套處理，小區(qū)內(nèi)道路由三和置業(yè)依工程規(guī)劃建設(shè)。第四章工程工程設(shè)計一、設(shè)計依據(jù)國家現(xiàn)行建設(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)**市**置業(yè)***工程工程設(shè)計圖其他相關(guān)資料二、總平面布置**現(xiàn)已委托**市建筑設(shè)計院完成了總體平面規(guī)劃圖，從總體平面規(guī)劃圖看，本小區(qū)3棟物業(yè)呈“到三字〞排列，1、2棟聯(lián)體，底2層為商鋪，方案招商整體經(jīng)營，其間距為8-10米，3棟為獨(dú)立建筑，底層架空，規(guī)劃成車庫，2、3棟之間間距12。3-18三、建筑平面設(shè)計***房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程設(shè)計，充分考慮到環(huán)境與居住相協(xié)調(diào)的原那么，分區(qū)設(shè)置，既考慮商貿(mào)與居住各自獨(dú)立不受干擾，又充分利用有利空間，到達(dá)人與自然的和諧統(tǒng)一。四、給排水設(shè)計本工程給水由市政自來水主管供應(yīng)，為下行上給系統(tǒng)，排水將污水排入化糞池凈化后排入市政主管道排水，雨水經(jīng)及水坑聚集后排入市政管道。五、供電照明設(shè)計1、供電設(shè)計僅考慮本工程正常照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的供電、接地系統(tǒng)；2、本工程的電源為220V/380V的兩路獨(dú)立低壓電纜直埋入，兩路獨(dú)立電源在配電房自動切換，供電采用分層放射式供電方式；3、進(jìn)線低壓入戶設(shè)分戶表計量。低壓配電室設(shè)集中補(bǔ)償電容柜，補(bǔ)償后功率因素達(dá)0.9以上。電源進(jìn)戶重復(fù)接地電源電阻值不大于1.0歐姆，低壓系統(tǒng)接地采用C-S型式。4、主要電照設(shè)備選用國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，關(guān)鍵元器件選用品牌產(chǎn)品，室內(nèi)導(dǎo)線選用BV500CV型銅芯電纜，干線采用穿鐵管保護(hù)，支線穿阻燃塑料管保護(hù)，導(dǎo)線均為沿墻、地、樓板暗敷。六、抗震設(shè)計依?中國地震烈度區(qū)劃分圖?劃分，麻城市地震烈度小于VI，從商住重要性考慮，對本工程采取相應(yīng)的抗震構(gòu)造措施。第五章環(huán)境保護(hù)、消防及節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)1、編制依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)國家?建設(shè)工程環(huán)境保護(hù)管理條例?中的有關(guān)內(nèi)容和要求，采用的標(biāo)準(zhǔn)如下：?污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)??環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)??地區(qū)水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)??城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)??城市垃圾處理的相關(guān)規(guī)定?2、生活、業(yè)務(wù)廢水的處理〔一〕本工程的生活污水主要產(chǎn)生于商住戶、當(dāng)事人及相關(guān)人員大小便，衛(wèi)生洗滌排出的污水，為節(jié)省投資，通過化糞池凈化后排入市政排污管道?！捕潮竟こ趟a(chǎn)生的生活、業(yè)務(wù)廢棄物積放垃圾箱后由市環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至城市垃圾處理場，分類、燃燒、填埋處理。3、環(huán)境影響分析從對本工程污染源的分析可知，本工程對環(huán)境的影響主要是生活廢水、業(yè)務(wù)廢水、生活垃圾、業(yè)務(wù)垃圾，通過以上環(huán)境保護(hù)措施對其污染源的相應(yīng)處理，均可到達(dá)國家規(guī)定的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。二、消防1、設(shè)計依據(jù)：?建設(shè)設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)?〔GB116-87〕2、消防設(shè)計〔1〕建筑物周圍設(shè)環(huán)形城市道路系統(tǒng)，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件?！?〕室外按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置消防火栓。三、節(jié)能1、設(shè)計依據(jù)：國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委和建設(shè)部?關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程工程可行性報告增補(bǔ)節(jié)能篇〔章〕的暫行規(guī)定?〔計資源【1992】1959號〕文號有關(guān)內(nèi)容和要求編制可行性研究報告節(jié)能章節(jié)，設(shè)計依據(jù)如下：?中華人民共和國節(jié)約能源法??民用建筑建設(shè)節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?〔JFJ26.95〕?民用建筑熱工設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50176-93〕?工程設(shè)計節(jié)能技術(shù)暫行規(guī)定?〔GB50254-87〕2、節(jié)能措施為合理利用并考慮節(jié)約能源，本工程采取以下措施：〔1〕在總平面和建筑平面布置中充分考慮建筑物的座向和建筑物周邊的利用，以獲得良好的自然通風(fēng)、采光和日照。〔2〕工程設(shè)備選型方面，擇優(yōu)選用權(quán)威部門鑒定的節(jié)能和技術(shù)先進(jìn)的新產(chǎn)品。〔3〕建筑照明均選用節(jié)能產(chǎn)品，照明用電回路采用燈光明暗調(diào)節(jié)系統(tǒng)，根據(jù)外界光照情況自動燈光明暗調(diào)節(jié)?！?〕本工程的圍護(hù)墻體，室外主臺階采用本地廉價的粘土磚和花崗巖。第六章建筑工程招標(biāo)為了有利于節(jié)約投資，提高投資效益，節(jié)約人力、物力、財力，使工程價格趨于合理，同時為了標(biāo)準(zhǔn)價格行為，使公開、公平、公正原那么得以貫徹，本工程在工程施工、監(jiān)理以及重要材料的采購等階段實行招標(biāo)。結(jié)合**本地及本公司的實際情況，建筑設(shè)計采用多方案專家評審的方式擇優(yōu)委托中選單位設(shè)計，對工程的地質(zhì)勘察委托信譽(yù)好、實力強(qiáng)的地質(zhì)勘察單位進(jìn)展勘察。一、建設(shè)工程招標(biāo)范圍1、施工招標(biāo)范圍本工程施工招標(biāo)實行全部招標(biāo)，所有工程的施工全部采用招標(biāo)方式確定施工單位。2、監(jiān)理招標(biāo)范圍本工程監(jiān)理擬實行招標(biāo)，所有工程的施工，重要材料的采購均實行監(jiān)理，擬采取招標(biāo)方式確定監(jiān)理單位。3、材料招標(biāo)范圍本工程所有重要材料的采購全部實行招標(biāo)方式確定供應(yīng)商。二、建設(shè)工程招標(biāo)組織形式本工程方案采用委托招標(biāo)形式，由**置業(yè)委托麻城市建設(shè)工程招投標(biāo)交易管理中心進(jìn)展招標(biāo)，并與其簽訂委托招標(biāo)協(xié)議書，明確各自的權(quán)利義務(wù)，以有利于建設(shè)工程招標(biāo)的順利進(jìn)展和實施。三、建設(shè)工程招標(biāo)方式為了使建設(shè)資金得到科學(xué)、合理的運(yùn)用，使本工程的建設(shè)順利、圓滿地完成，根據(jù)?中華人民共和國招投標(biāo)法?的有關(guān)規(guī)定將采取公開招標(biāo)的方式在眾多的投標(biāo)單位中優(yōu)先選定報價合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商、監(jiān)理單位、設(shè)計單位在有形的建筑市場或建設(shè)行政主管部門指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告的內(nèi)容：招標(biāo)單位和招標(biāo)工程的名城、招標(biāo)工程簡介、工程承包方式、投標(biāo)單位資質(zhì)、領(lǐng)取招標(biāo)文件的時間、地點(diǎn)和應(yīng)繳費(fèi)用等。第七章工程組織及實施方案一、工程組織方式1、**房地產(chǎn)開發(fā)工程工程，實行工程業(yè)主法人代表責(zé)任制，成立由***等人員組成的工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)基建辦公室，具體實施本工程的建設(shè)、2、本工程由麻城市規(guī)劃設(shè)計院承擔(dān)工程設(shè)計，委托**市建設(shè)工程招投標(biāo)交易中心在麻城范圍內(nèi)實行公開招標(biāo)，擇優(yōu)選擇施工企業(yè)承包建設(shè)。本工程還建設(shè)工程監(jiān)理單位對工程建設(shè)進(jìn)展全過程進(jìn)展監(jiān)理，確保工程工程質(zhì)量、進(jìn)度和工程總投資不突破。3、辦工程嚴(yán)格執(zhí)行“工程法人責(zé)任制〞、“工程招標(biāo)責(zé)任制〞、“工程監(jiān)理制〞、“合同管理制〞和國家有關(guān)建設(shè)工程的法規(guī)。工程竣工后，由**市開展和改革局和**市**置業(yè)組織有關(guān)質(zhì)量部門進(jìn)展最后驗收。二、工程建設(shè)進(jìn)度安排**市**置業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)工程****可行性研究報告和初步設(shè)計等前期工作方案在**年**月完成，施工圖設(shè)計和工程報建在**年**月完成，**年**月開工建設(shè)，**年**月工程全部竣工，并由工程業(yè)主組織勘察、設(shè)計、監(jiān)理、質(zhì)檢、施工等單位初步驗收，**年**月底由**市開展和改革局以及**市**置業(yè)組織工程最終交工驗收，整個工程建設(shè)總工期擬定8個月。第八章工程投資估算一、本建設(shè)工程投資估算依據(jù)1、**市**置業(yè)**工程工程初步設(shè)計圖2、**【***】***號土建定額3、**【***】**號費(fèi)用定額4、?**市造價信息?****年一季度麻城建材市場價格5、**市類似工程的概算、概算技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6、現(xiàn)行工程勘察設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)7、現(xiàn)行建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)8、工程必需設(shè)備采購市場價二、工程投資估算本工程總投資***萬元，其中建安工程費(fèi)用**萬元，其他費(fèi)用**萬元。第九章工程資金籌措及資金使用方案一、資金籌措本工程***房地產(chǎn)建設(shè)工程所需資金總投資**萬元全部自籌。二、資金使用方案**年**月——**年**月總投資**萬元，其中土地出讓金**萬元，工程前期費(fèi)用**萬元，土建局部***萬元〔含相關(guān)配套費(fèi)用***萬元〕**年**月——**年**月土建***萬元〔其中相關(guān)配套**萬元〕第十章社會、經(jīng)濟(jì)效益及結(jié)論**市***房地產(chǎn)開發(fā)工程是由**市**房地產(chǎn)開發(fā)公司——**市**置業(yè)開發(fā)的第一個工程，本著“盤活國有資產(chǎn)，創(chuàng)造**綠色人居新時代〞的開發(fā)理念，表達(dá)公有制企業(yè)的巨大活力和凝聚力，同時社會文明進(jìn)步的社會屬性而開發(fā)的一個純市場化運(yùn)作的商業(yè)投資工程，其社會經(jīng)濟(jì)效益顯著，本可行性研究報告針對本建設(shè)工程作社會、經(jīng)濟(jì)效益分析。一、社會效益***、***、***等國家重點(diǎn)工程開工建設(shè)大大提高了**在國內(nèi)的知名度，為**經(jīng)濟(jì)開展帶來了前所未有的機(jī)遇。商貿(mào)旅游逐趨繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)漸多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，因此高檔次的商業(yè)、居住用房將形成很大的市場需求，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。***工程的啟動并投入市場，一方面可以加快老城區(qū)和開發(fā)區(qū)的聯(lián)系，使新老城區(qū)連成一體，改變新、老結(jié)合部的城市形象；另一方面，可以有效解決目前市場上高端工程、中低價位住宅供應(yīng)的缺乏，此外，小區(qū)的配套和市政設(shè)施的強(qiáng)化，物業(yè)管理的加強(qiáng)，可以根治這一帶居住環(huán)境“臟、差、亂〞的形象，因此，建設(shè)本工程將加快**中等城市建設(shè)的步伐和順利推進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展，對提高社會效益，促進(jìn)社會文明和各項其他事業(yè)安康開展起著重要作用。二、經(jīng)濟(jì)效益本工程住宅面積**平方米，商鋪面積**平方米，住宅按**元/平方米計算，可實現(xiàn)銷售收入**萬元，而商業(yè)局部總價值將近**萬，作為**置業(yè)自有物業(yè)整體招商經(jīng)營，預(yù)計年租金收益逾**萬，可見，本工程的開發(fā)從經(jīng)濟(jì)上分析可以最大限度地盤活國有資產(chǎn)，對于安置***的職工將起到重要作用?？傊?*市**置業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)工程**工程建設(shè)是必要和