第三章-現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度-物業(yè)管理理論與實務(wù)第三版課件

第三章現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度

11十二月20221EditedbyZ.M.Gu第三章現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度11十二月20221E第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度概述

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成和發(fā)展（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的發(fā)展2022/12/112EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度概述一、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與特征

(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物共用部分所享有的共有部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。該界定表明建筑物所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)（共有部分持分權(quán)）和成員權(quán)三部分組成。2022/12/113EditedbyZ.M.Gu二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與特征

(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)的(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體(三)建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：1、復(fù)合性。2、專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。3、一體性。4、登記公示性。5、權(quán)利主體身份的多重性

2022/12/114EditedbyZ.M.Gu(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體2022/12/114Edit(四)建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類1、縱切型區(qū)分所有權(quán)2、橫切型區(qū)分所有權(quán)3、混合型區(qū)分所有權(quán)

2022/12/115EditedbyZ.M.Gu(四)建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類2022/12/115Edit第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的三項權(quán)利一、專有所有權(quán)專有所有權(quán)（Sondereigentum）又稱“專有權(quán)”或“特別所有權(quán)”，是指區(qū)分所有人對專有部分予以自由使用、收益及處分的權(quán)利。

2022/12/116EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的三項權(quán)利一、專有所有權(quán)2022(一)專有部分的要件專有部分是指區(qū)分所有建筑物中具有構(gòu)造上與利用上的獨立性，作為區(qū)分所有權(quán)之專有所有權(quán)客體的建筑物部分。

2022/12/117EditedbyZ.M.Gu(一)專有部分的要件2022/12/117Editedb（二）專有部分的范圍區(qū)分所有建筑物的專有部分是由具有一定平面的長度與一定立體的厚度所構(gòu)成，與其它專有部分或共用部分以墻壁（共同墻壁）、天花板、地板相間隔。因此，所謂專有部分的范圍，也即專有部分的界限。由于專有部分的界定直接影響到境界部分相接點處，各區(qū)分所有權(quán)人能夠自由使用、改良的權(quán)利；同時也間接影響到為維持建筑物整體的安全，而對各區(qū)分所有權(quán)有可能產(chǎn)生的損害建筑物安全問題的行為禁止問題。所以，有必要對專有部分的范圍進(jìn)行界定。2022/12/118EditedbyZ.M.Gu（二）專有部分的范圍2022/12/118Editedby（三）專有所有權(quán)的內(nèi)容

專有所有權(quán)的內(nèi)容是指區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。1、區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利1）所有權(quán)。專有所有權(quán)是以區(qū)分所有建筑物的專有部分為客體而成立的單獨所有權(quán)，具有絕對性、永久性和排他性。區(qū)分所有權(quán)人在法律限制范圍內(nèi)，可以自由使用、收益、處分專有部分而不受他人干涉。。2022/12/119EditedbyZ.M.Gu（三）專有所有權(quán)的內(nèi)容

專有所有權(quán)的內(nèi)容是指區(qū)分所有權(quán)人作為2)相鄰使用權(quán)。所謂相鄰使用權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人為保存其專有部分或共有部分，或于必要的改良范圍內(nèi)，可以請求使用其它區(qū)分所有權(quán)人的專有部分或不屬于自己所有的共有部分。例如，三樓居民天花板漏水，需要從四樓的地板著手修理。在這種情形下，區(qū)分所有權(quán)人彼此間應(yīng)容忍他人利用自己的專有部分從事建筑物的維護、修繕與改良等2022/12/1110EditedbyZ.M.Gu2)相鄰使用權(quán)。所謂相鄰使用權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人為保存其202、區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)1）不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；2）維持建筑物存在的義務(wù)；3）不得隨意變更通過其專有部分的電線、水管、煤氣管道等；4）遵守公共秩序，維護住宅區(qū)環(huán)境的安寧與衛(wèi)生。2022/12/1111EditedbyZ.M.Gu2、區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)2022/12/1二、共有所有權(quán)共有所有權(quán)，亦稱共有部分持分權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人

依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。共有所有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的“兩個靈魂”-----共同性靈魂和單獨性靈魂----中的“共同性靈魂”

2022/12/1112EditedbyZ.M.Gu二、共有所有權(quán)共有所有權(quán)，亦稱共有部分持分權(quán)，是指建筑物區(qū)分（一）共有所有權(quán)的特征

與一般共有權(quán)相比，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有所有權(quán)有著獨特的特征：1、復(fù)合性。所有權(quán)人不僅是專有所有權(quán)人，也是共有所有權(quán)人和管理團體的成員；2、廣泛性。區(qū)分共有所有權(quán)的客體包括法定共用部分與約定共用部分；其權(quán)利義務(wù)既包括全體區(qū)分所有權(quán)人對建筑物整體所共同享有的權(quán)利義務(wù)，對建筑物某一部分所共同享有的權(quán)利，也包括因?qū)ㄖ锘氐睦枚l(fā)生的區(qū)分所有權(quán)人與土地所有人之間的權(quán)利義務(wù)。2022/12/1113EditedbyZ.M.Gu（一）共有所有權(quán)的特征

與一般共有權(quán)相比，建筑物區(qū)分所有權(quán)中3、多重性。區(qū)分共有權(quán)可根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)作出不同分類。如法定共有權(quán)和約定共有權(quán)、全體共有權(quán)和部分共有權(quán)、對建筑物的共有權(quán)和對附屬建筑物的共有權(quán)、無負(fù)擔(dān)的共有權(quán)和有負(fù)擔(dān)的共有權(quán)等；4、從屬性。區(qū)分共有所有權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、消滅決定于專有所有權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移和消滅。5、不可分割性。區(qū)分共有所有權(quán)的標(biāo)的物不得請求分割2022/12/1114EditedbyZ.M.Gu3、多重性。區(qū)分共有權(quán)可根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)作出不同分類。如法定共有（二）共用部分的范圍

共用部分包括法定共有部分和約定共用部分。法定共用部分是指構(gòu)造上、利用上并無獨立性的建筑物和設(shè)備；約定共用部分是指構(gòu)造上、利用上雖然有獨立性，但依區(qū)分所有權(quán)人的規(guī)約而成為共用部分者。

2022/12/1115EditedbyZ.M.Gu（二）共用部分的范圍

共用部分包括法定共有部分和約定共用部分我國臺灣民法第799條規(guī)定，共用部分是“建筑物及其附屬物之共同部分”。臺灣學(xué)者對此作了解釋，認(rèn)為共用部分的范圍包括(1)建筑物的基本構(gòu)造部分，如支柱、屋頂、外墻或地下室等；（2）建筑物的共有部分及附屬物，如墻壁、樓梯、電梯、消防設(shè)備、水電瓦斯管線及水塔等。我國學(xué)者陳華彬先生認(rèn)為，共用部分的概念可界定為：區(qū)分所有權(quán)人全體或一部予以共同所有的，不屬于專有部分的法定共用部分與規(guī)約共用部分。2022/12/1116EditedbyZ.M.Gu我國臺灣民法第799條規(guī)定，共用部分是“建筑物及其附屬物之共（三）共有所有權(quán)的形態(tài)1、總有。總有作為“共有”的一種形態(tài)，是指建筑物各區(qū)分所有權(quán)人以構(gòu)成員身份，對其共同財產(chǎn)，享有占有、使用、收益權(quán)，而處分權(quán)、管理權(quán)則完全歸屬區(qū)分所有權(quán)人全體。2022/12/1117EditedbyZ.M.Gu（三）共有所有權(quán)的形態(tài)2022/12/1117Edited2、共同共有。共同共有是指各共同所有物的全部所有權(quán)屬于共有人全體，而非按應(yīng)有部分享有所有權(quán)。各共有人對于共有物不僅有占有、使用、收益權(quán)，而且也有管理、處分權(quán)。為達(dá)成共同關(guān)系的目的，管理權(quán)、處分權(quán)通過設(shè)定的規(guī)則加以約束。2022/12/1118EditedbyZ.M.Gu2、共同共有。共同共有是指各共同所有物的全部所有權(quán)屬于共有人3、按份共有。按份共用是指數(shù)人按其應(yīng)有部分，對于一物共同享有所有權(quán)。按份共有，就其主體而言，必在二人以上，稱為共有人；就其客體而言，為一物，稱為共有物；就其享有的權(quán)利而言，為所有權(quán)；就其享有所有權(quán)的形態(tài)而言，為按應(yīng)有部分予以享受。按份共有作為“共有”的一種形態(tài)，各共有人分別按其應(yīng)有部分，對于共有物的全部有占有、使用、收益的處分權(quán)，與“總有”的構(gòu)成員僅對總有物有占有、使用及收益權(quán)大不相同；同時，按份共有的共有人對共有物有明顯的應(yīng)有部分，各共有人員原則上可以請求分割，并可以自由處分其應(yīng)有部分，因此與“共同共有”是不同的，共同所有人對共有物僅有潛在的應(yīng)有部分，各共有人在共同關(guān)系的維系和存在中，不得請求分割共有所有物。2022/12/1119EditedbyZ.M.Gu3、按份共有。按份共用是指數(shù)人按其應(yīng)有部分，對于一物共同享有（四）共有所有權(quán)的內(nèi)容所謂共有所有權(quán)的內(nèi)容，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。2022/12/1120EditedbyZ.M.Gu（四）共有所有權(quán)的內(nèi)容2022/12/1120Edited1、區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人的權(quán)利1）對共用部分的使用權(quán);2）收益權(quán);3）對共用部分的單純的修繕改良權(quán)。2022/12/1121EditedbyZ.M.Gu1、區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人的權(quán)利2022/12/1122、區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人的義務(wù)1）按共用部分的本來用途使用共用部分;2）分擔(dān)共同費用和負(fù)擔(dān)的義務(wù).關(guān)于共同費用和負(fù)擔(dān)的范圍，主要包括：(1)日常維修和更新共同部分及公共設(shè)備的費用；(2)管理事務(wù)的費用，包括管理人員的酬金；(3)由區(qū)分所有權(quán)人共同負(fù)擔(dān)的稅項；(4)不動產(chǎn)或區(qū)分所有權(quán)人連帶負(fù)責(zé)的債務(wù)。

2022/12/1122EditedbyZ.M.Gu2、區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人的義務(wù)2022/12/112三成員權(quán)成員權(quán)，亦稱構(gòu)成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。

2022/12/1123EditedbyZ.M.Gu三成員權(quán)2022/12/1123EditedbyZ.（一）成員權(quán)的特征1、成員權(quán)是一項獨立于專有所有權(quán)與共有所有權(quán)之外的權(quán)利，它不僅僅是單純的財產(chǎn)關(guān)系，其中很大一部分是管理關(guān)系。2、成員權(quán)是基于區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利。3、成員權(quán)是一種具有永續(xù)性的權(quán)利。只要建筑物存在，區(qū)分所有權(quán)人間的團體關(guān)系就會存續(xù)，原則上不得解散，尤其不得以區(qū)分所有權(quán)人之一的單獨行為解散。4、成員權(quán)是一項與專有所有權(quán)、共有所有權(quán)緊密結(jié)合而不可分割的權(quán)利。

2022/12/1124EditedbyZ.M.Gu（一）成員權(quán)的特征1、成員權(quán)是一項獨立于專有所有權(quán)與共有所有（二）成員權(quán)的內(nèi)容

成員權(quán)的內(nèi)容是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人所享有的權(quán)利及承擔(dān)的義務(wù)。1、區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人所享有的權(quán)利1）表決權(quán)；2）參與訂立規(guī)約權(quán)；3）選聘和解聘管理者的權(quán)利；4）請求權(quán)。2022/12/1125EditedbyZ.M.Gu（二）成員權(quán)的內(nèi)容成員權(quán)的內(nèi)容是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為所謂請求權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人作為管理團體的成員而對共同管理事項及公共利益的應(yīng)得份額所享有的請求權(quán)。主要包括五項內(nèi)容：（1）請求召集集合；（2）請求正當(dāng)管理共同關(guān)系的事務(wù)；（3）請求收取共用部分應(yīng)得的利益；（4）請求停止違反共同利益的行為，并有權(quán)請求拍賣違反義務(wù)者的專有所有權(quán)，解除其共同關(guān)系；（5）其他請求權(quán)。2022/12/1126EditedbyZ.M.Gu所謂請求權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人作為管理團體的成員而對共同管理事2、區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人在享有上述權(quán)利的同時，也應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：1）執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團體所作出的決議的義務(wù)；2）遵守管理規(guī)約的義務(wù)；3）接受管理者管理的義務(wù)。2022/12/1127EditedbyZ.M.Gu2、區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人在享有上述權(quán)利的同時，也應(yīng)承擔(dān)以第三節(jié)區(qū)分所有建筑物的管理制度

隨著建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，建筑物不斷向立體化高空方向發(fā)展。因此，建筑物利用面積增大，人口密度增高，隨之帶來的是人際關(guān)系的復(fù)雜化，其結(jié)果，所有權(quán)人之間的矛盾和糾紛層出不窮。如何建立一整套完善的管理制度，調(diào)節(jié)區(qū)分所有權(quán)人間的利害關(guān)系，化解區(qū)分所有權(quán)人之間及區(qū)分所有權(quán)人與管理團體間的紛爭，促進(jìn)社區(qū)的精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)，具有極為重要的意義。2022/12/1128EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)區(qū)分所有建筑物的管理制度

隨著建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，一、管理內(nèi)容（一）物的管理所謂物的管理，是指對建筑物、基地以及附屬設(shè)施的保存、改良、利用以至處分等所為的物理的管理。原則上僅限于物業(yè)的共用部分。1、建筑物。建筑物分為專有和共用兩大部分，共用部分是管理的主要內(nèi)容。除此之外，專有部分相互間或?qū)Ｓ胁糠峙c共用部分間的墻壁、地板、天花板、柱等所謂境界壁，以及為維持建筑物的安全與外觀所必要的支柱、屋頂、外壁等建筑物基本構(gòu)造部分，也視為共用部分，納入管理內(nèi)容之中。2022/12/1129EditedbyZ.M.Gu一、管理內(nèi)容2022/12/1129EditedbyZ.2、基地。基地包括四類：1）立體重疊上去的專有部分下的基地；2）共用部分的基地；3）建筑物至市政道路的基地；4）其他基地。2022/12/1130EditedbyZ.M.Gu2、基地?；匕ㄋ念悾?022/12/1130Edited3、附屬設(shè)施。附屬于建筑物的一切設(shè)施，如建筑物的附屬物、附屬的建筑物、非屬專有部分建筑物的附屬物，如供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、煤氣管道、空調(diào)系統(tǒng)、緊急報警裝置、中央監(jiān)控系統(tǒng)、電梯以及屋頂?shù)乃鄣裙灿貌糠帧?022/12/1131EditedbyZ.M.Gu3、附屬設(shè)施。附屬于建筑物的一切設(shè)施，如建筑物的附屬物、附屬關(guān)于區(qū)分所有建筑物的物的管理，世界衛(wèi)生組織（WHO）設(shè)定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基本標(biāo)準(zhǔn)。其內(nèi)容可歸納為四個部分：（1）消防保安；（2）清潔維護；（3）公共設(shè)施維修養(yǎng)護；（4）綠化管理。2022/12/1132EditedbyZ.M.Gu關(guān)于區(qū)分所有建筑物的物的管理，世界衛(wèi)生組織（WHO）設(shè)定了安（二）人的管理所謂人的管理，如前所述，是指對區(qū)分所有權(quán)人的群居生活關(guān)系所產(chǎn)生的社區(qū)管理，主要包括對建筑物不當(dāng)毀損行為的管理、對建筑物不當(dāng)使用行為的管理以及對生活妨害行為的管理。2022/12/1133EditedbyZ.M.Gu（二）人的管理2022/12/1133EditedbyZ二、管理方式區(qū)分所有建筑物的專有部分是由各區(qū)分所有權(quán)人專有，為單獨所有權(quán)的對象，因此由各區(qū)分所有權(quán)人自行管理；共用部分為全體或一部分區(qū)分所有權(quán)人共有，因而應(yīng)由全體或一部分區(qū)分所有權(quán)人共同管理。而這種共同管理在意見的形成與費用的分擔(dān)上較難達(dá)成共識，特別是數(shù)十戶、數(shù)百戶等較大規(guī)模的區(qū)分所有建筑物更是如此。由此而產(chǎn)生出各式各樣的管理方式

2022/12/1134EditedbyZ.M.Gu二、管理方式2022/12/1134EditedbyZ.（一）自主管理方式與委托管理方式（二）管理人方式與非管理人方式（三）法人與非法人管理方式2022/12/1135EditedbyZ.M.Gu（一）自主管理方式與委托管理方式2022/12/1135Ed三、管理規(guī)約（一）管理規(guī)約的概念在現(xiàn)代各國建筑物區(qū)分所有權(quán)立法與實務(wù)中所說的管理規(guī)約，是指全體區(qū)分所有權(quán)人就建筑物的管理、使用及所有關(guān)系，以書面形式所為的自治規(guī)則。一般來說，建筑物規(guī)模大而且區(qū)分所有權(quán)人數(shù)較多時，共用部分的管理及所有關(guān)系也變得比較復(fù)雜，有必要設(shè)定一個各區(qū)分所有權(quán)人共同遵守的規(guī)約。在中國物業(yè)管理實踐中，稱之為“業(yè)主公約”。制定公約目的，是為了維護區(qū)分所有權(quán)人全體的合法權(quán)益以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用。管理規(guī)約的性質(zhì)，是區(qū)分所有權(quán)人管理團體客觀化了的自治法規(guī)，如同國家的憲法和公司的制度，為區(qū)分所有權(quán)人管理團體的最高自治法規(guī)。2022/12/1136EditedbyZ.M.Gu三、管理規(guī)約（一）管理規(guī)約的概念2022/12/1136Ed（二）管理規(guī)約的設(shè)定、變更及廢止

關(guān)于管理規(guī)范的設(shè)定、變更及廢止，各國立法及實務(wù)雖然不盡一致，但歸納起來主要有兩種途徑：（1）通過區(qū)分所有權(quán)人全體會議進(jìn)行；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或出售單位預(yù)先制定，在分批出售房屋時，分別與單個買售人（受讓人）達(dá)成同意該項管理規(guī)定的協(xié)議。2022/12/1137EditedbyZ.M.Gu（二）管理規(guī)約的設(shè)定、變更及廢止

關(guān)于管理規(guī)范的設(shè)定、變更及（三）管理規(guī)約事項

關(guān)于管理規(guī)約的事項，即規(guī)約的內(nèi)容，通常由區(qū)分所有權(quán)人協(xié)議商定。管理規(guī)約的內(nèi)容既不能違反強行性、禁止性規(guī)定及公德習(xí)俗原則，也不能變更或排除區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)。因此，常常因為區(qū)分所有權(quán)人的建筑物的規(guī)模、用途，以及區(qū)分所有權(quán)人的生活水準(zhǔn)和需要的不同而有所差別。2022/12/1138EditedbyZ.M.Gu（三）管理規(guī)約事項

關(guān)于管理規(guī)約的事項，即規(guī)約的內(nèi)容，通常由（四）管理規(guī)約的效力、保管及閱覽

管理規(guī)約是區(qū)分所有權(quán)人團體的最高自治規(guī)則，因此，區(qū)分所有權(quán)人集會的決議，管理者的行為等均不得與規(guī)約相抵觸。關(guān)于規(guī)約的時間效力，規(guī)約本身若有生效日期的，以規(guī)定為準(zhǔn)；若沒有生效日期，一般解釋為自規(guī)約訂立日起生效。規(guī)約的保管一般由管理者予以保管。但在無管理人時，則由使用建筑物的區(qū)分所有權(quán)人或其代理人根據(jù)規(guī)約或集會決議所定的保管人予以保管。保管規(guī)約的人在利害關(guān)系的人請求查閱時，除有正當(dāng)理由外，不得拒絕其對規(guī)約的閱覽。關(guān)于規(guī)約的保管地點，一般是張貼在建筑物內(nèi)容易看見的地方，或每個區(qū)分所有人都有一份。2022/12/1139EditedbyZ.M.Gu（四）管理規(guī)約的效力、保管及閱覽

管理規(guī)約是區(qū)分所有權(quán)人團體四、管理團體

所謂管理團體，是指一棟區(qū)分所有建筑物上的全體區(qū)分所有權(quán)人為進(jìn)行建筑物及其基地、附屬設(shè)施的管理而結(jié)成的管理組織。管理團體可以是法人，也可以不是法人。

2022/12/1140EditedbyZ.M.Gu四、管理團體所謂管理團體，是指一棟區(qū)分所有建筑物上的全體區(qū)值得一提的是，境外對“管理團體”的定義與我國現(xiàn)行提出的“業(yè)主委員會”并非是完全相同的意義，而是指全體區(qū)分所有權(quán)人（即全體業(yè)主）?！皹I(yè)主委員會”是全體業(yè)主，即“管理團體”的代表機構(gòu)。

2022/12/1141EditedbyZ.M.Gu值得一提的是，境外對“管理團體”的定義與我國現(xiàn)行提出的“業(yè)主本章主要闡述了現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成與發(fā)展，以及現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與特征；重點論述了現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)中的三項權(quán)利：專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)。對區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度體系，即管理內(nèi)容、管理方式、管理規(guī)約、管理團體分別作了介紹，以便物業(yè)管理從業(yè)人員在物業(yè)管理活動中對一些問題有深層次的認(rèn)識。

2022/12/1142EditedbyZ.M.Gu本章主要闡述了現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成與發(fā)展，以及現(xiàn)代第三章現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度

11十二月202243EditedbyZ.M.Gu第三章現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度11十二月20221E第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度概述

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成和發(fā)展（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的發(fā)展2022/12/1144EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度概述一、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與特征

(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物共用部分所享有的共有部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。該界定表明建筑物所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)（共有部分持分權(quán)）和成員權(quán)三部分組成。2022/12/1145EditedbyZ.M.Gu二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與特征

(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)的(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體(三)建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：1、復(fù)合性。2、專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。3、一體性。4、登記公示性。5、權(quán)利主體身份的多重性

2022/12/1146EditedbyZ.M.Gu(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體2022/12/114Edit(四)建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類1、縱切型區(qū)分所有權(quán)2、橫切型區(qū)分所有權(quán)3、混合型區(qū)分所有權(quán)

2022/12/1147EditedbyZ.M.Gu(四)建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類2022/12/115Edit第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的三項權(quán)利一、專有所有權(quán)專有所有權(quán)（Sondereigentum）又稱“專有權(quán)”或“特別所有權(quán)”，是指區(qū)分所有人對專有部分予以自由使用、收益及處分的權(quán)利。

2022/12/1148EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的三項權(quán)利一、專有所有權(quán)2022(一)專有部分的要件專有部分是指區(qū)分所有建筑物中具有構(gòu)造上與利用上的獨立性，作為區(qū)分所有權(quán)之專有所有權(quán)客體的建筑物部分。

2022/12/1149EditedbyZ.M.Gu(一)專有部分的要件2022/12/117Editedb（二）專有部分的范圍區(qū)分所有建筑物的專有部分是由具有一定平面的長度與一定立體的厚度所構(gòu)成，與其它專有部分或共用部分以墻壁（共同墻壁）、天花板、地板相間隔。因此，所謂專有部分的范圍，也即專有部分的界限。由于專有部分的界定直接影響到境界部分相接點處，各區(qū)分所有權(quán)人能夠自由使用、改良的權(quán)利；同時也間接影響到為維持建筑物整體的安全，而對各區(qū)分所有權(quán)有可能產(chǎn)生的損害建筑物安全問題的行為禁止問題。所以，有必要對專有部分的范圍進(jìn)行界定。2022/12/1150EditedbyZ.M.Gu（二）專有部分的范圍2022/12/118Editedby（三）專有所有權(quán)的內(nèi)容

專有所有權(quán)的內(nèi)容是指區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。1、區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利1）所有權(quán)。專有所有權(quán)是以區(qū)分所有建筑物的專有部分為客體而成立的單獨所有權(quán)，具有絕對性、永久性和排他性。區(qū)分所有權(quán)人在法律限制范圍內(nèi)，可以自由使用、收益、處分專有部分而不受他人干涉。。2022/12/1151EditedbyZ.M.Gu（三）專有所有權(quán)的內(nèi)容

專有所有權(quán)的內(nèi)容是指區(qū)分所有權(quán)人作為2)相鄰使用權(quán)。所謂相鄰使用權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人為保存其專有部分或共有部分，或于必要的改良范圍內(nèi)，可以請求使用其它區(qū)分所有權(quán)人的專有部分或不屬于自己所有的共有部分。例如，三樓居民天花板漏水，需要從四樓的地板著手修理。在這種情形下，區(qū)分所有權(quán)人彼此間應(yīng)容忍他人利用自己的專有部分從事建筑物的維護、修繕與改良等2022/12/1152EditedbyZ.M.Gu2)相鄰使用權(quán)。所謂相鄰使用權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人為保存其202、區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)1）不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；2）維持建筑物存在的義務(wù)；3）不得隨意變更通過其專有部分的電線、水管、煤氣管道等；4）遵守公共秩序，維護住宅區(qū)環(huán)境的安寧與衛(wèi)生。2022/12/1153EditedbyZ.M.Gu2、區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)2022/12/1二、共有所有權(quán)共有所有權(quán)，亦稱共有部分持分權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人

依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。共有所有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的“兩個靈魂”-----共同性靈魂和單獨性靈魂----中的“共同性靈魂”

2022/12/1154EditedbyZ.M.Gu二、共有所有權(quán)共有所有權(quán)，亦稱共有部分持分權(quán)，是指建筑物區(qū)分（一）共有所有權(quán)的特征

與一般共有權(quán)相比，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有所有權(quán)有著獨特的特征：1、復(fù)合性。所有權(quán)人不僅是專有所有權(quán)人，也是共有所有權(quán)人和管理團體的成員；2、廣泛性。區(qū)分共有所有權(quán)的客體包括法定共用部分與約定共用部分；其權(quán)利義務(wù)既包括全體區(qū)分所有權(quán)人對建筑物整體所共同享有的權(quán)利義務(wù)，對建筑物某一部分所共同享有的權(quán)利，也包括因?qū)ㄖ锘氐睦枚l(fā)生的區(qū)分所有權(quán)人與土地所有人之間的權(quán)利義務(wù)。2022/12/1155EditedbyZ.M.Gu（一）共有所有權(quán)的特征

與一般共有權(quán)相比，建筑物區(qū)分所有權(quán)中3、多重性。區(qū)分共有權(quán)可根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)作出不同分類。如法定共有權(quán)和約定共有權(quán)、全體共有權(quán)和部分共有權(quán)、對建筑物的共有權(quán)和對附屬建筑物的共有權(quán)、無負(fù)擔(dān)的共有權(quán)和有負(fù)擔(dān)的共有權(quán)等；4、從屬性。區(qū)分共有所有權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、消滅決定于專有所有權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移和消滅。5、不可分割性。區(qū)分共有所有權(quán)的標(biāo)的物不得請求分割2022/12/1156EditedbyZ.M.Gu3、多重性。區(qū)分共有權(quán)可根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)作出不同分類。如法定共有（二）共用部分的范圍

共用部分包括法定共有部分和約定共用部分。法定共用部分是指構(gòu)造上、利用上并無獨立性的建筑物和設(shè)備；約定共用部分是指構(gòu)造上、利用上雖然有獨立性，但依區(qū)分所有權(quán)人的規(guī)約而成為共用部分者。

2022/12/1157EditedbyZ.M.Gu（二）共用部分的范圍

共用部分包括法定共有部分和約定共用部分我國臺灣民法第799條規(guī)定，共用部分是“建筑物及其附屬物之共同部分”。臺灣學(xué)者對此作了解釋，認(rèn)為共用部分的范圍包括(1)建筑物的基本構(gòu)造部分，如支柱、屋頂、外墻或地下室等；（2）建筑物的共有部分及附屬物，如墻壁、樓梯、電梯、消防設(shè)備、水電瓦斯管線及水塔等。我國學(xué)者陳華彬先生認(rèn)為，共用部分的概念可界定為：區(qū)分所有權(quán)人全體或一部予以共同所有的，不屬于專有部分的法定共用部分與規(guī)約共用部分。2022/12/1158EditedbyZ.M.Gu我國臺灣民法第799條規(guī)定，共用部分是“建筑物及其附屬物之共（三）共有所有權(quán)的形態(tài)1、總有?？傆凶鳛椤肮灿小钡囊环N形態(tài)，是指建筑物各區(qū)分所有權(quán)人以構(gòu)成員身份，對其共同財產(chǎn)，享有占有、使用、收益權(quán)，而處分權(quán)、管理權(quán)則完全歸屬區(qū)分所有權(quán)人全體。2022/12/1159EditedbyZ.M.Gu（三）共有所有權(quán)的形態(tài)2022/12/1117Edited2、共同共有。共同共有是指各共同所有物的全部所有權(quán)屬于共有人全體，而非按應(yīng)有部分享有所有權(quán)。各共有人對于共有物不僅有占有、使用、收益權(quán)，而且也有管理、處分權(quán)。為達(dá)成共同關(guān)系的目的，管理權(quán)、處分權(quán)通過設(shè)定的規(guī)則加以約束。2022/12/1160EditedbyZ.M.Gu2、共同共有。共同共有是指各共同所有物的全部所有權(quán)屬于共有人3、按份共有。按份共用是指數(shù)人按其應(yīng)有部分，對于一物共同享有所有權(quán)。按份共有，就其主體而言，必在二人以上，稱為共有人；就其客體而言，為一物，稱為共有物；就其享有的權(quán)利而言，為所有權(quán)；就其享有所有權(quán)的形態(tài)而言，為按應(yīng)有部分予以享受。按份共有作為“共有”的一種形態(tài)，各共有人分別按其應(yīng)有部分，對于共有物的全部有占有、使用、收益的處分權(quán)，與“總有”的構(gòu)成員僅對總有物有占有、使用及收益權(quán)大不相同；同時，按份共有的共有人對共有物有明顯的應(yīng)有部分，各共有人員原則上可以請求分割，并可以自由處分其應(yīng)有部分，因此與“共同共有”是不同的，共同所有人對共有物僅有潛在的應(yīng)有部分，各共有人在共同關(guān)系的維系和存在中，不得請求分割共有所有物。2022/12/1161EditedbyZ.M.Gu3、按份共有。按份共用是指數(shù)人按其應(yīng)有部分，對于一物共同享有（四）共有所有權(quán)的內(nèi)容所謂共有所有權(quán)的內(nèi)容，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。2022/12/1162EditedbyZ.M.Gu（四）共有所有權(quán)的內(nèi)容2022/12/1120Edited1、區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人的權(quán)利1）對共用部分的使用權(quán);2）收益權(quán);3）對共用部分的單純的修繕改良權(quán)。2022/12/1163EditedbyZ.M.Gu1、區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人的權(quán)利2022/12/1122、區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人的義務(wù)1）按共用部分的本來用途使用共用部分;2）分擔(dān)共同費用和負(fù)擔(dān)的義務(wù).關(guān)于共同費用和負(fù)擔(dān)的范圍，主要包括：(1)日常維修和更新共同部分及公共設(shè)備的費用；(2)管理事務(wù)的費用，包括管理人員的酬金；(3)由區(qū)分所有權(quán)人共同負(fù)擔(dān)的稅項；(4)不動產(chǎn)或區(qū)分所有權(quán)人連帶負(fù)責(zé)的債務(wù)。

2022/12/1164EditedbyZ.M.Gu2、區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人的義務(wù)2022/12/112三成員權(quán)成員權(quán)，亦稱構(gòu)成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。

2022/12/1165EditedbyZ.M.Gu三成員權(quán)2022/12/1123EditedbyZ.（一）成員權(quán)的特征1、成員權(quán)是一項獨立于專有所有權(quán)與共有所有權(quán)之外的權(quán)利，它不僅僅是單純的財產(chǎn)關(guān)系，其中很大一部分是管理關(guān)系。2、成員權(quán)是基于區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利。3、成員權(quán)是一種具有永續(xù)性的權(quán)利。只要建筑物存在，區(qū)分所有權(quán)人間的團體關(guān)系就會存續(xù)，原則上不得解散，尤其不得以區(qū)分所有權(quán)人之一的單獨行為解散。4、成員權(quán)是一項與專有所有權(quán)、共有所有權(quán)緊密結(jié)合而不可分割的權(quán)利。

2022/12/1166EditedbyZ.M.Gu（一）成員權(quán)的特征1、成員權(quán)是一項獨立于專有所有權(quán)與共有所有（二）成員權(quán)的內(nèi)容

成員權(quán)的內(nèi)容是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人所享有的權(quán)利及承擔(dān)的義務(wù)。1、區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人所享有的權(quán)利1）表決權(quán)；2）參與訂立規(guī)約權(quán)；3）選聘和解聘管理者的權(quán)利；4）請求權(quán)。2022/12/1167EditedbyZ.M.Gu（二）成員權(quán)的內(nèi)容成員權(quán)的內(nèi)容是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為所謂請求權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人作為管理團體的成員而對共同管理事項及公共利益的應(yīng)得份額所享有的請求權(quán)。主要包括五項內(nèi)容：（1）請求召集集合；（2）請求正當(dāng)管理共同關(guān)系的事務(wù)；（3）請求收取共用部分應(yīng)得的利益；（4）請求停止違反共同利益的行為，并有權(quán)請求拍賣違反義務(wù)者的專有所有權(quán)，解除其共同關(guān)系；（5）其他請求權(quán)。2022/12/1168EditedbyZ.M.Gu所謂請求權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人作為管理團體的成員而對共同管理事2、區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人在享有上述權(quán)利的同時，也應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：1）執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團體所作出的決議的義務(wù)；2）遵守管理規(guī)約的義務(wù)；3）接受管理者管理的義務(wù)。2022/12/1169EditedbyZ.M.Gu2、區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人在享有上述權(quán)利的同時，也應(yīng)承擔(dān)以第三節(jié)區(qū)分所有建筑物的管理制度

隨著建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，建筑物不斷向立體化高空方向發(fā)展。因此，建筑物利用面積增大，人口密度增高，隨之帶來的是人際關(guān)系的復(fù)雜化，其結(jié)果，所有權(quán)人之間的矛盾和糾紛層出不窮。如何建立一整套完善的管理制度，調(diào)節(jié)區(qū)分所有權(quán)人間的利害關(guān)系，化解區(qū)分所有權(quán)人之間及區(qū)分所有權(quán)人與管理團體間的紛爭，促進(jìn)社區(qū)的精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)，具有極為重要的意義。2022/12/1170EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)區(qū)分所有建筑物的管理制度

隨著建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，一、管理內(nèi)容（一）物的管理所謂物的管理，是指對建筑物、基地以及附屬設(shè)施的保存、改良、利用以至處分等所為的物理的管理。原則上僅限于物業(yè)的共用部分。1、建筑物。建筑物分為專有和共用兩大部分，共用部分是管理的主要內(nèi)容。除此之外，專有部分相互間或?qū)Ｓ胁糠峙c共用部分間的墻壁、地板、天花板、柱等所謂境界壁，以及為維持建筑物的安全與外觀所必要的支柱、屋頂、外壁等建筑物基本構(gòu)造部分，也視為共用部分，納入管理內(nèi)容之中。2022/12/1171EditedbyZ.M.Gu一、管理內(nèi)容2022/12/1129EditedbyZ.2、基地?；匕ㄋ念悾?）立體重疊上去的專有部分下的基地；2）共用部分的基地；3）建筑物至市政道路的基地；4）其他基地。2022/12/1172EditedbyZ.M.Gu2、基地?；匕ㄋ念悾?022/12/1130Edited3、附屬設(shè)施。附屬于建筑物的一切設(shè)施，如建筑物的附屬物、附屬的建筑物、非屬專有部分建筑物的附屬物，如供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、煤氣管道、空調(diào)系統(tǒng)、緊急報警裝置、中央監(jiān)控系統(tǒng)、電梯以及屋頂?shù)乃鄣裙灿貌糠帧?022/12/1173EditedbyZ.M.Gu3、附屬設(shè)施。附屬于建筑物的一切設(shè)施，如建筑物的附屬物、附屬關(guān)于區(qū)分所有建筑物的物的管理，世界衛(wèi)生組織（WHO）設(shè)定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基本標(biāo)準(zhǔn)。其內(nèi)容可歸納為四個部分：（1）消防保安；（2）清潔維護；（3）公共設(shè)施維修養(yǎng)護；（4）綠化管理。2022/12/1174EditedbyZ.M.Gu關(guān)于區(qū)分所有建筑物的物的管理，世界衛(wèi)生組織（WHO）設(shè)定了安（二）人的管理所謂人的管理，如前所述，是指對區(qū)分所有權(quán)人的群居生活關(guān)系所產(chǎn)生的社區(qū)管理，主要包括對建筑物不當(dāng)毀損行為的管理、對建筑物不當(dāng)使用行為的管理以及對生活妨害行為的管理。2022/12/1175EditedbyZ.M.Gu（二）人的管理2022/12/1133EditedbyZ二、管理方式區(qū)分所有建筑物的專有部分是由各區(qū)分所有權(quán)人專有，為單獨所有權(quán)的對象，因此由各區(qū)分所有權(quán)人自行管理；共用部分為全體或一部分區(qū)分所有權(quán)人共有，因而應(yīng)由全體或一部分區(qū)分所有權(quán)人共同管理。而這種共同管理在意見的形成與費用的分擔(dān)上較難達(dá)成共識，特別是數(shù)十戶、數(shù)百戶等較大規(guī)模的區(qū)分所有建筑物更是如此。由此而產(chǎn)生出各式各樣的管理方式

2022/12/1176EditedbyZ.M.Gu二、管理方式2022/12/1134EditedbyZ.（一）自主管理方式與委托管理方式（二）管理人方式與非管理人方式（三）法人與非法人管理方式2022/12/1177Editedby