從大周期到小周期的前夜-理解中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的框架_第1頁(yè)
從大周期到小周期的前夜-理解中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的框架_第2頁(yè)
從大周期到小周期的前夜-理解中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的框架_第3頁(yè)
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-.z.從大周期到小周期的前夜——理解中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的框架譚華杰2016-09-2721:48理解房地產(chǎn)價(jià)格的"大周期〞和"小周期〞目前圍繞中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),有諸多無(wú)法達(dá)成共識(shí)的無(wú)效爭(zhēng)論。一個(gè)很大的原因,是試圖用"小周期〞時(shí)代的邏輯去理解"大周期〞階段的問(wèn)題。在開(kāi)場(chǎng)討論之前,我們先要厘清一個(gè)問(wèn)題——房地產(chǎn)是否真的存在周期"這取決于我們?nèi)绾卫斫?周期〞這個(gè)詞語(yǔ)。如果按照"周期性函數(shù)〞的數(shù)學(xué)定義(要求其震蕩具有穩(wěn)定或有序的規(guī)律性),可以肯定地說(shuō),迄今為止提出的所有房地產(chǎn)周期理論都無(wú)法通過(guò)實(shí)證檢驗(yàn)。但如果我們根據(jù)"收斂定理〞的定義,認(rèn)為任何"可積且可導(dǎo)〞的曲線,均可分解為諧波組合,則一切連續(xù)波動(dòng)的圖形均具有周期性。因此,我們可以將房地產(chǎn)周期視作一種"景氣循環(huán)〞,有一定的規(guī)律可循,但進(jìn)展基數(shù)性量化較為困難。下面我們從國(guó)際比擬的角度來(lái)看看,美國(guó)等興旺國(guó)家的房?jī)r(jià)過(guò)去近百年來(lái)漲幅到底是多少"中國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅與興旺國(guó)家過(guò)去相比,到底算不算太大"1.美國(guó)經(jīng)歷在我們的視野范圍內(nèi),目前尚未見(jiàn)任何經(jīng)濟(jì)體,有長(zhǎng)達(dá)百年的可信、整體性、連續(xù)、電子化房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。相對(duì)來(lái)說(shuō),美國(guó)數(shù)據(jù)質(zhì)量較高,但符合上述條件的數(shù)據(jù),也只能追溯到1950年。與中國(guó)不同,美國(guó)有每套總價(jià)數(shù)據(jù)和成交套數(shù),但沒(méi)有平米數(shù)據(jù),而中國(guó)則是有平米數(shù)據(jù),而沒(méi)有套的數(shù)據(jù)。下面兩張圖表分別描述從1950年到2015年,美國(guó)住宅每套的均價(jià)和每年的價(jià)格漲幅:從這兩張圖中可以讀出一些信息:從美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史數(shù)據(jù)看,房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲、易漲難跌。在過(guò)去66年,美國(guó)房產(chǎn)只在1970年、1991~1992年和2008~2011年期間三次下跌,其他年份全部上漲。同時(shí),也并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)明顯的周期性規(guī)律。每次(房產(chǎn)地)景氣循環(huán)的時(shí)長(zhǎng)和幅度,并無(wú)統(tǒng)一的規(guī)律。如果我們將房地產(chǎn)均價(jià)、消費(fèi)物價(jià)、和名義GDP增速放在一起比擬,可以得到以下這張圖:從這張圖可以看出,從1950年到2015年,美國(guó)房?jī)r(jià)上漲24.8倍,同期消費(fèi)物價(jià)指數(shù)上漲9.95倍,名義GDP上升28.33倍。也就是說(shuō),長(zhǎng)期來(lái)看,美國(guó)房?jī)r(jià)跑贏CPI,但略輸給名義GDP。另外一個(gè)有趣的觀察就是,這三條曲線從未穿插,并保持根本類(lèi)似的走勢(shì),也就是說(shuō),美國(guó)的房?jī)r(jià)、物價(jià)水平,和經(jīng)濟(jì)體的名義增長(zhǎng)水平是同向變動(dòng),高度相關(guān)的。其中有一個(gè)非常重要的分界點(diǎn),就是1980~1982年左右。之前三條曲線都呈現(xiàn)總體上行態(tài)勢(shì),而之后則轉(zhuǎn)向下行。這個(gè)點(diǎn),就可以看作區(qū)分美國(guó)經(jīng)濟(jì)"大周期〞和"小周期〞階段的分界點(diǎn)。事實(shí)上,從歷史數(shù)據(jù)看,幾乎每個(gè)經(jīng)濟(jì)體都有一個(gè)類(lèi)似的分界點(diǎn)。也就是說(shuō),每個(gè)經(jīng)濟(jì)體在其開(kāi)展史上,幾乎都有(且僅有)一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展、房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的"大周期〞。在這個(gè)大周期完畢后,則進(jìn)入總體平緩、短期波動(dòng)的"小周期〞時(shí)代。2.日本經(jīng)歷與美國(guó)不同,日本沒(méi)有全國(guó)房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),但有地價(jià)數(shù)據(jù)。從下列圖可以看出,相對(duì)于美國(guó),日本的這個(gè)分界點(diǎn)要鋒利得多,在1990~1992年期間,日本開(kāi)場(chǎng)從經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展、房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的"大周期〞轉(zhuǎn)入總體平緩、短期波動(dòng)的"小周期〞時(shí)期。從美日以及其他很多經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)歷來(lái)看,從大周期轉(zhuǎn)向小周期的原因主要是"城市化〞。在城市化根本完成后,一般經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)會(huì)完畢,住房需求根本得到滿足,新增住房需求減少,存量交易、二手交易成為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的主流。如果從定量分析來(lái)看,日本分界點(diǎn)(1992年)的城鎮(zhèn)化率是77.6%,而美國(guó)分界點(diǎn)(1982年)的城市化率是74%,非常接近(考慮到日本的最新城鎮(zhèn)化率高于美國(guó),二者之間的差異就更小),也就是說(shuō),75%左右的城鎮(zhèn)化率是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)開(kāi)展一次性大周期的臨界點(diǎn)。因此,許多在小周期內(nèi)有效的邏輯,對(duì)這么一個(gè)一次性的大周期階段并不適用。第一個(gè)邏輯論述是"房?jī)r(jià)增速不應(yīng)高于經(jīng)濟(jì)增速〞。這個(gè)結(jié)論,在經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的小周期內(nèi)大體上是成立的,但是在"大周期〞內(nèi)并不適用。以日本1955~1974年地價(jià)增速為例,這20年間日本地價(jià)根本年漲幅都超過(guò)10%,平均在20%左右,局部年份超過(guò)35%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期日本人均GDP、人均收入的增速。為什么不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格增速可能在一定時(shí)間內(nèi)遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)、收入增速呢"原因有二。首先,在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)之前,房?jī)r(jià)往往有一個(gè)"喚醒期〞,一開(kāi)場(chǎng)國(guó)內(nèi)居民不會(huì)意識(shí)到未來(lái)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)大幅增長(zhǎng),而導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅低于經(jīng)濟(jì)增速,這些累積的落差,在之后都會(huì)被補(bǔ)齊。其次,在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)剛剛完畢的時(shí)候,房?jī)r(jià)仍會(huì)保持慣性上行。(關(guān)于后一個(gè)因素,在下一段我們可以分析得更深入一點(diǎn)。)第二個(gè)論述則是"房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比(租金收益率)有一定的穩(wěn)定、合理區(qū)間〞。對(duì)于小周期階段,這個(gè)邏輯根本是成立的。我們先來(lái)看房?jī)r(jià)租金比(租金收益率)。比方說(shuō),當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定階段后,理論上,房?jī)r(jià)租金比(租金收益率)不會(huì)太高也不會(huì)太低。如果房?jī)r(jià)過(guò)高,導(dǎo)致房?jī)r(jià)租金比過(guò)高或者租金收益率過(guò)低,則會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)市場(chǎng)反響:(1)出租房屋的供給方無(wú)法到達(dá)必要收益率,會(huì)售出房屋(增加房?jī)r(jià)市場(chǎng)的供給)、完畢出租(減少租金市場(chǎng)的供給);(2)出租房屋的需求端,本來(lái)打算買(mǎi)房的家庭會(huì)覺(jué)得租房比買(mǎi)房劃算,從而選擇停頓購(gòu)房(減少房?jī)r(jià)市場(chǎng)的需求),轉(zhuǎn)向租房(增加租金市場(chǎng)的需求)。反之亦然。這個(gè)矯正機(jī)制,會(huì)讓房?jī)r(jià)租金比(租金收益率)保持在相對(duì)平穩(wěn)的水平上。從下列圖可以看出,從1998~2008年,日本東京地價(jià)繼續(xù)下跌了30%多,但房?jī)r(jià)租金比則始終保持穩(wěn)定。同樣的,從1982年到2015年,美國(guó)新房?jī)r(jià)格漲幅有頻繁變動(dòng),但租金收益率卻相當(dāng)穩(wěn)定。但是,這一規(guī)律在大周期階段并不適用。以日本為例:在1970~1997年期間,日本房?jī)r(jià)租金比指數(shù)在100到200之間,有接近一倍的變動(dòng)幅度。其變動(dòng)方向,與地價(jià)指數(shù)根本保持一致。理解了房?jī)r(jià)租金比(租金收益率)變動(dòng)規(guī)律后,我們就能理解房?jī)r(jià)收入比,也是同樣的邏輯。很多人將"房?jī)r(jià)收入比〞作為衡量一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)是否合理的最好指標(biāo),這個(gè)理解是有問(wèn)題的。首先,房?jī)r(jià)收入比并不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)指標(biāo),或者不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo),而是一個(gè)社會(huì)學(xué)指標(biāo),可理解為"購(gòu)房痛苦指數(shù)〞。房?jī)r(jià)收入比越高,意味著城市居民要獲得一套自有住房就越困難,需要在其他方面做出的犧牲就越大。其次,房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比是類(lèi)似指標(biāo)。租房是一種消費(fèi),家庭收入中可用于租房的比例是有合理上限的。預(yù)算約束會(huì)使得收入對(duì)租金構(gòu)成有效限制。因此,房?jī)r(jià)租金比越高,一般房?jī)r(jià)收入比也就越高。這兩個(gè)指標(biāo)是重復(fù)的。再次,從數(shù)據(jù)質(zhì)量來(lái)看,房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)不如房?jī)r(jià)租金比。房?jī)r(jià)的測(cè)量對(duì)象是房屋,而收入的測(cè)量對(duì)象是家庭。由于房屋的面積、質(zhì)素有很大的差異,使得統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)收入比擬為困難。而房?jī)r(jià)租金比的測(cè)量對(duì)象,分子分母都是房屋,根本可以過(guò)濾掉房型的差異。因此,如果能夠觀察房?jī)r(jià)租金比,就沒(méi)有必要去觀察房?jī)r(jià)收入比。如何在大周期和小周期框架下理解中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)在大周期內(nèi),"居民部門(mén)利息保障倍數(shù)〞和"新房名義市值對(duì)居民最大購(gòu)置力占用比例〞可以用作判斷房?jī)r(jià)泡沫是否會(huì)破滅的量化指標(biāo)組合。在代入中國(guó)目前數(shù)據(jù)后,我們認(rèn)為,除非未來(lái)幾年房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)于猛烈的上漲,導(dǎo)致大周期終點(diǎn)提前出現(xiàn),否則中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)整體性崩盤(pán)大跌的可能性較低。在前面我們講過(guò)兩個(gè)觀點(diǎn):(1)城市化根本完畢是周期切換的最大背后因素;(2)大周期階段,房?jī)r(jià)的形成機(jī)制(估值邏輯)不同于小周期階段。根據(jù)第一點(diǎn),從城市化的規(guī)律來(lái)看,75%左右是城市化根本完成的通常水平。中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率是56%,距離這個(gè)水平,還有很遠(yuǎn)的距離。也就是說(shuō),中國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)展,還在大周期內(nèi),即高速增長(zhǎng)期之內(nèi)。但需要強(qiáng)調(diào)的是,不能說(shuō)城鎮(zhèn)化率不到75%,房?jī)r(jià)一定只漲不跌。因?yàn)楦鶕?jù)第二點(diǎn),在大周期階段,房?jī)r(jià)估值邏輯可能脫離根本面,有泡沫化的可能,這可能使得大周期提前到達(dá)終點(diǎn)。大周期的提前完畢是很可怕的,這意味著大周期可能將以日本模式完畢,而不是美國(guó)模式完畢。根據(jù)第二點(diǎn),購(gòu)置房屋的收益分為兩局部,一局部是租金,即使自住購(gòu)房也是如此,因?yàn)檫@相當(dāng)于把房子租給自己住,省掉的租金就是收入。一局部是房屋增值的收益,問(wèn)題主要出在這局部。在小周期時(shí)代,房屋增值的收益比擬容易估計(jì),因?yàn)榉績(jī)r(jià)能跑贏消費(fèi)物價(jià),但不會(huì)明顯超出經(jīng)濟(jì)和收入增速。但在大周期時(shí)代,人們只能根據(jù)歷史增速來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)增速。這樣就很容易在大周期尾段犯錯(cuò)誤,而最終出現(xiàn)*種因素,使得高估值無(wú)法維持,而導(dǎo)致了泡沫破滅和大周期的完畢。則,目前大家最關(guān)心的是,如何提前判斷中國(guó)大周期在什么時(shí)候完畢"其完畢方式是美國(guó)式的平緩收尾,還是日本式的泡沫破滅"這不但是每個(gè)居民關(guān)心的問(wèn)題,也是房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心的問(wèn)題。2013年的時(shí)候,我們尋找了大量的文獻(xiàn),但遺憾的是,沒(méi)有任何能讓我們覺(jué)得信服的判斷邏輯。因此,我們不得不自己進(jìn)展量化研究。這項(xiàng)研究涵蓋了過(guò)去40年所有能找到數(shù)據(jù)的經(jīng)濟(jì)體,其房?jī)r(jià)和可能對(duì)房?jī)r(jià)有重大影響的所有宏觀指標(biāo)。首先我們對(duì)全球房?jī)r(jià)的漲跌數(shù)據(jù)做分析。第一張圖是興旺國(guó)家房?jī)r(jià)漲跌各指數(shù)的比照情況??梢园l(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)易漲難跌是全球普遍現(xiàn)象,過(guò)去半個(gè)世紀(jì),各國(guó)房?jī)r(jià)上升的年數(shù)均明顯超過(guò)下跌的年數(shù)。第二張圖是27個(gè)可以追溯20年以上房?jī)r(jià)增速數(shù)據(jù)的國(guó)家和地區(qū)的數(shù)據(jù)。從圖中可以看出,絕大多數(shù)國(guó)家/地區(qū)房?jī)r(jià)都出現(xiàn)過(guò)長(zhǎng)期大漲的情況。除德國(guó)外,其他26個(gè)都出現(xiàn)過(guò)不同程度的房?jī)r(jià)繁榮,其中不乏超過(guò)我國(guó)的例子。(比方,日本在1953~1973年17年間連續(xù)上漲了30倍;韓國(guó)在1971~1985年15年間累計(jì)上漲了12倍;**在1985~1997年13年間上漲了9倍;**在1987~1989年3年內(nèi)累計(jì)上漲了3倍;西班牙在1971~1991年21年間累計(jì)上漲了25倍;意大利在1971~1983年13年間累計(jì)上漲了8倍。)第三張圖是更細(xì)致一些的面板數(shù)據(jù),在27個(gè)國(guó)家和地區(qū)共1046個(gè)樣本年份數(shù)據(jù)中,1970年以來(lái)顯示出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的時(shí)間段共有61段,出現(xiàn)嚴(yán)重衰退的14段。從上面多個(gè)經(jīng)濟(jì)體的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看,日本市場(chǎng)的持續(xù)下跌是孤例。迄今為止,日本創(chuàng)造了興旺國(guó)家地價(jià)下跌22年的最長(zhǎng)記錄,也是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂后長(zhǎng)達(dá)十年依然未能恢復(fù)的唯一個(gè)案。在快速城市化階段,尚無(wú)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的先例。在城鎮(zhèn)化率到達(dá)60%之前,名義房?jī)r(jià)很少出現(xiàn)超過(guò)2年的連續(xù)調(diào)整,且房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅一般不超過(guò)10%。接下來(lái),我們考察在類(lèi)似中國(guó)當(dāng)前城鎮(zhèn)化水平階段,其他國(guó)家房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。一個(gè)顯著特征是,幾乎所有在這個(gè)城鎮(zhèn)化水平階段的國(guó)家,房?jī)r(jià)都經(jīng)歷著較大的上漲。在量化研究的根底上,我們發(fā)現(xiàn),判斷大周期完畢時(shí)是否會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫破滅,小周期階段常用的房?jī)r(jià)收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指標(biāo)。而居民部門(mén)償本付息能力、供需平衡情況,才是決定房?jī)r(jià)大漲后走勢(shì)的關(guān)鍵因素。在大量量化分析中,我們發(fā)現(xiàn)是以下兩個(gè)指標(biāo)組合,是迄今為止最有解釋力的:(1)居民部門(mén)利息保障倍數(shù)=居民總儲(chǔ)蓄/利息支出,臨界點(diǎn)為1.5倍。(2)新房名義市值對(duì)居民最大購(gòu)置力占用比例=(私人部門(mén)房屋新開(kāi)工套數(shù)×當(dāng)年新房均價(jià))/(居民部門(mén)總儲(chǔ)蓄+信用凈增長(zhǎng)-本年利息支出),房?jī)r(jià)下跌臨界點(diǎn)為60%,大跌臨界點(diǎn)為80%。根據(jù)國(guó)際歷史數(shù)據(jù),我們發(fā)現(xiàn),當(dāng)居民部門(mén)利息保障倍數(shù)高于1.5倍時(shí),根本沒(méi)有國(guó)家/地區(qū)發(fā)生過(guò)房?jī)r(jià)大跌情況。美國(guó)在第一次大漲頂峰期,家庭總儲(chǔ)蓄對(duì)利息歸還的覆蓋倍數(shù)為2.14,2007年時(shí)只有1.46;日本第一次時(shí)為3.75,1989年時(shí)只有1.49;**在1997年時(shí)有3.4倍,而**僅為1.23;芬蘭在1989年時(shí)只有0.73,2007年時(shí)有1.55,同期西班牙僅為0.99。而出現(xiàn)泡沫破裂的,大局部在頂峰期第二個(gè)指標(biāo)都超過(guò)了80%,也就是說(shuō),即使居民部門(mén)將絕大多數(shù)可用于投資的資金全部用于購(gòu)房,也不一定能夠消化供給。以下是一些典型的比照案例:在這些案例中,除美國(guó)2007年以外,其他案例中第二個(gè)指標(biāo)都具備解釋力。而美國(guó)2007年之所以例外,是因?yàn)橹凹彝ゲ块T(mén)信用凈增長(zhǎng)很大,降低了分母。沿用這個(gè)數(shù)量分析模型,我們將中國(guó)當(dāng)前數(shù)據(jù)代入,從數(shù)字上可以根本確認(rèn),短期內(nèi)中國(guó)并不存在整體性房?jī)r(jià)大跌的風(fēng)險(xiǎn)。第一個(gè)指標(biāo),居民部門(mén)利息保障倍數(shù),在2015年為10.4,按照未來(lái)十年房貸CAGR到達(dá)20%預(yù)測(cè),到2025年也不會(huì)突破平安邊際1.5。再看第二個(gè)指標(biāo),新房名義市值對(duì)居民最大購(gòu)置力占用比例,按"城鎮(zhèn)住房新開(kāi)工面積×銷(xiāo)售均價(jià)〞未來(lái)五年CAGR不超過(guò)11.8%、未來(lái)十年CAGR不超5%預(yù)測(cè),2020年、2025年也不會(huì)觸及60%的戒備線,更不會(huì)到達(dá)80%的臨界限。所以,從國(guó)際經(jīng)歷來(lái)看,目前過(guò)早得出"中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重泡沫化〞或者"泡沫即將破滅〞的結(jié)論,是值得商榷的。但是,目前土地市場(chǎng)上,"面粉貴過(guò)面包〞的情況值得高度警覺(jué)。尤其在局部城市,樓面地價(jià)已經(jīng)明顯超過(guò)當(dāng)前房?jī)r(jià),這意味著房?jī)r(jià)如果不漲到現(xiàn)在的三倍,買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商將無(wú)法獲得正常利潤(rùn)。但如果未來(lái)房?jī)r(jià)以如此猛烈的速度上漲的話,我們上面的預(yù)測(cè)將難以成立,也就是說(shuō),目前房?jī)r(jià)的漲幅是值得憂慮的,如果這個(gè)漲幅維持下去,可能會(huì)導(dǎo)致大周期提前到來(lái),以日本模式完畢。中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)的分析框架特大經(jīng)濟(jì)體的核心都市房?jī)r(jià),并不適用經(jīng)濟(jì)體整體的分析框架。這些城市的房?jī)r(jià),與所在城市的人均收入水平、人口密度的相關(guān)性弱,而與經(jīng)濟(jì)體整體財(cái)富、經(jīng)濟(jì)體貧富分化水平、該城市的房屋供給能力相關(guān)性強(qiáng)。相比紐約,、**的財(cái)富總量更大、財(cái)富集中度更高,意味著這兩個(gè)城市的房屋需求會(huì)比紐約更加旺盛,但、**的房屋供給能力卻比不上紐約——簡(jiǎn)單的供需分析可以預(yù)測(cè),、**的房?jī)r(jià),超過(guò)紐約是大概率事件。但是,因?yàn)榧~約是全球房?jī)r(jià)的錨,房?jī)r(jià)超過(guò)紐約同時(shí)也意味著風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)場(chǎng),大幅超過(guò)紐約則是泡沫加劇、逐步趕頂?shù)男盘?hào)。在第二局部中,關(guān)于大周期的分析邏輯,是基于經(jīng)濟(jì)體的。但對(duì)于大型經(jīng)濟(jì)體的核心都市,并不適用經(jīng)濟(jì)體整體的分析框架。量化研究說(shuō)明,這些城市(如紐約、、)的房?jī)r(jià),與所在城市的人均收入水平、人口密度的相關(guān)性弱,而與以下三個(gè)指標(biāo)嚴(yán)密相關(guān):經(jīng)濟(jì)體整體財(cái)富、經(jīng)濟(jì)體貧富分化水平、該城市的房屋供給能力。所以,在大周期的框架下,對(duì)于大經(jīng)濟(jì)體而言,不同城市房?jī)r(jià)的決定因素是很不一樣的。**在2012年做了一個(gè)研究,下列圖為2013年的全球重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)表,那個(gè)時(shí)候,已經(jīng)攀到了第八,**第十,**第十三。與紐約類(lèi)似,、**都是特大經(jīng)濟(jì)體的核心都市。這類(lèi)城市的最終房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)厝丝诿芏取?dāng)?shù)刭?gòu)置力水平的相關(guān)性相對(duì)很弱。為什么呢"紐約是美國(guó)的紐約,就像**、是中國(guó)的**、一樣。這樣興旺城市的房?jī)r(jià),尤其是豪宅的價(jià)格,將是由全國(guó)的富人們而不是本地的富人們決定的。不管是邏輯上還是數(shù)據(jù)上,我們都能發(fā)現(xiàn),整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的財(cái)富總量(不是人均財(cái)富)和財(cái)富向富有家庭集中的程度(通常用基尼系數(shù)衡量)和城市的房屋供給能力(具體包括開(kāi)發(fā)率、居住用地占比和容積率三個(gè)指標(biāo)),才是分析這種城市房?jī)r(jià)的框架。從第一點(diǎn)看,中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)是全球第二大經(jīng)濟(jì)體了。不發(fā)生大的變動(dòng),人口基數(shù)大,財(cái)富總量超過(guò)美國(guó)是遲早的事兒。第二點(diǎn),中國(guó)基尼系數(shù)大約在0.56(2014年水平),高于歐日美。也就是說(shuō),中國(guó)財(cái)

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