南京酒店式公寓案例

南京酒店式公寓案例研究南京潤創(chuàng)置業(yè)投資顧問有限公司2013/12/18酒店式公寓解讀1酒店式公寓客戶特征2南京酒店式公寓市場情況3南京酒店式公寓典型案例41酒店式公寓解讀1、酒店式公寓的概念酒店式公寓解讀Part1

酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其短期休憩居住的物業(yè)。由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的“臨時住家”。起源意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是在亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。概念嚴(yán)格的說目前市場上幾乎絕大多數(shù)所謂的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多為提供高檔物業(yè)服務(wù)的精裝小戶型住宅，其實質(zhì)與“酒店式公寓”存在著本質(zhì)的區(qū)別。2、酒店式公寓的特點酒店式公寓解讀Part1酒店式公寓是位于大型商圈內(nèi)，所處位置交通便利；有統(tǒng)一的裝修風(fēng)格，配置全套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)；集中解決就餐、健身、會客、休閑等功能，大多配有會所；聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理的公寓；

對資金的需求上，因其為小面積戶型，單價高、總價低；生活配套設(shè)施齊全3、酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店、公寓的區(qū)別酒店式公寓解讀Part1與傳統(tǒng)酒店比較：

最本質(zhì)的區(qū)別在于酒店式公寓可將每個單元出售給個體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營；酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸。與普通公寓比較：統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一對外經(jīng)營；服務(wù)周到；租金獲利比一般公寓要大。酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多種功能為一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。4、酒店式公寓必須具備的條件酒店式公寓解讀Part1硬性指標(biāo)商業(yè)CBD需求——成熟商圈對酒店服務(wù)式公寓的目標(biāo)消費群體有著聚集效應(yīng)。交通需求——便捷的交通和低廉的交通成本，是客戶考慮酒店式公寓的重要因素。生活配套需求——日常生活使用的能源包括水電、煤氣、熱力這些能源。軟裝配套裝修標(biāo)準(zhǔn)——要求按照星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修；物業(yè)管理——要求按照酒店物業(yè)進(jìn)行管理；經(jīng)營服務(wù)——要求按照酒店模式進(jìn)行經(jīng)營；企業(yè)實力、經(jīng)營管理水平是關(guān)鍵。2酒店式公寓客戶特征1、酒店式公寓客戶類型酒店式公寓客戶特征Part2核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶核心客戶寫字樓的商務(wù)人士，海內(nèi)外常駐機構(gòu)的管理人員和技術(shù)人員；長期出國的生意人（即外籍工作者）重要客戶區(qū)域范圍內(nèi)的中高級管理階層、高級白領(lǐng)；投資客游離客戶經(jīng)常出入該城市的商務(wù)人士，正在度長假的家庭偶得客戶國內(nèi)外投資客，追求時尚的普通階層2、酒店式公寓客戶購買目的分析酒店式公寓客戶特征Part2自主性客戶關(guān)注點景觀資源舒適感身份感投資客戶關(guān)注點升值潛力（回報率）開發(fā)商的品牌（品牌風(fēng)險）未來市場的客戶量（市場風(fēng)險）3南京酒店式公寓市場情況1、南南京京酒酒店店式式公公寓寓分分布布南京京酒酒店店式式公公寓寓市市場場情情況況Part3南京京的的酒酒店店式式公公寓寓集集中中分分布布在在南南京京兩兩大大核核心心商商圈圈：：新街街口口—長江江路路—鼓樓樓商商圈圈夫子子廟廟—雨花花臺臺商商圈圈除此此，，河河西西、、紅紅山山等等近近年年新新崛崛起起的的商商圈圈也也有有部部分分酒酒店店式式公公寓寓分分布布。。南京京酒酒店店式式公公寓寓分分布布在在目目前前土土地地價價值值最最高高，，高高端端商商務(wù)務(wù)人人群群最最集集中中的的區(qū)區(qū)域域，，再再次次證證明明了了酒酒店店式式公公寓寓對對地地段段和和客客戶戶的的天天生生偏偏好好。。2、南南京京酒酒店店式式公公寓寓市場場供供應(yīng)應(yīng)與與體體量量分析析南京京酒酒店店式式公公寓寓市市場場情情況況Part3從供供應(yīng)應(yīng)體體量量上上看看，，酒酒店店式式公公寓寓大大多多屬屬于于小盤盤項項目目，在在售售項項目目中中41%以上上的的建建面面都都在在10萬平平米米以以下下，，部部分分稍稍大大體體量量的的項項目目中中也也都都包包括括了了一一定定的的商商業(yè)業(yè)和和寫寫字字樓樓面面積積。。目目前前南南京京市市場場總總體體可售售面面積積不不到到50萬㎡㎡，后后期期即即將將上上市市供供應(yīng)應(yīng)量量越越有有40萬㎡左右，，后期酒店店式公寓市市場的競爭爭將不斷加加劇。3、南京酒店店式公寓容積率分析南京酒店式式公寓市場場情況Part3容積率在4以上的項目目有6個，占南京京酒店式公公寓的35%,容積率2以上的項目11個，占總體體的64%，這和酒店店式公寓的的地段位置置規(guī)劃有直直接的關(guān)系系，強調(diào)回報，，對舒適性性的要求不不是特別高高。4、南京酒店店式公寓建筑形式分析南京酒店式式公寓市場場情況Part3南京酒店式式公寓建筑筑以高層和小高高層為主，也有有部分多層層、超高層層，且外立面多為具有公公建特征的的玻璃幕墻，成為有特特色的區(qū)域地標(biāo)性性建筑是所有酒店店式公寓項項目的夢想想。5、南京酒店店式公寓裝修情況分析南京酒店式式公寓市場場情況Part3南京酒店式式公寓精裝裝和毛坯比比例各占一一半，但是是酒店式公寓寓的性質(zhì)和和特征決定定了精裝修修應(yīng)該是項項目定位的的必要條件件之一，對提升項項目整體品品質(zhì)和銷售售利潤有很很重要的作作用。所以以南京目前前的酒店式式公寓在裝裝修方面還還不夠規(guī)范范。6、南京酒店店式公寓物業(yè)管理形形式分析南京酒店式式公寓市場場情況Part3南京酒店式式公寓物業(yè)業(yè)費目前最最高的7元，最低的的1.8，絕大數(shù)在2.5元以上。物業(yè)服務(wù)水水平是酒店店式公寓的的重要指標(biāo)標(biāo)，目前南南京宣稱““酒店式””的公寓，，物業(yè)管理理水平良莠莠不齊，真真正達(dá)到星星級標(biāo)準(zhǔn)的的不多。7、南京酒店店式公寓產(chǎn)權(quán)年限分析南京酒店式式公寓市場場情況Part3目前在售酒酒店式公寓寓的產(chǎn)權(quán)年年限，絕大多數(shù)數(shù)項目產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為40年，其次是是65年，70年的項目目只有兩兩個。酒酒店式公公寓的客客戶對產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年限限區(qū)別并并不是非非常的敏敏感，這這部分客客群最關(guān)心的還是位置和項項目的品品質(zhì)以及未來升值值的空間間。8、南京酒酒店式公公寓銷售均價價分析南京酒店店式公寓寓市場情情況Part3從在售酒酒店式公公寓的均均價來看看，目前前普遍的的價格水水平在12000元/平米至18000元/平米之間，但此此類項目目受地段影影響非常常明顯，新街口口蘇寧生生活廣場場、中城城國際廣廣場因為為顯著的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢均價價已經(jīng)分分別站在在了39000元/平米和32000元/平米的高高位。9、南京酒酒店式公公寓價格增長長情況分析南京酒店店式公寓寓市場情情況Part3占據(jù)好的的地段的的酒店式式公寓價價格基本本持續(xù)上上揚，最高溢溢價達(dá)到到50%，但是個個別區(qū)位位不好，，地段較較為便宜宜的項目目出于低低溢價甚甚至是零零溢價水水平。由由此可見見酒店式式公寓是是否有良良好的溢溢價能力力，除了了受市場場總體供供求和政政策影響響外，良良好的地地段起著著至關(guān)重重要的作作用。10、南京酒酒店式公公寓銷售情況況分析南京酒店店式公寓寓市場情情況Part3總體來說說南京酒酒店式公公寓的銷售情況況并不是是特別理理想，金域中中央廣場場因其較較低的單單價和總總價，以以及良好好的區(qū)位位地段，，目前已已經(jīng)售罄罄，另外外愛琴公公寓今年年1月份開拍拍，已趨趨于售罄罄，而與與此同時時地段、、區(qū)位較較好的新新街口蘇蘇寧生活活廣場因因期過高高的單價價和總價價，銷售售情況不不太理想想。11、南京酒酒店式公公寓主力戶型型分析南京酒店店式公寓寓市場情情況Part3南京目前前的酒店店式公寓寓主力戶型型在40—60平米之間間，主流戶戶型是一一室一廳廳。不少的酒酒店式公公寓都采采用了幾幾梯幾十十戶的集集中式電電梯設(shè)置置，電梯梯的運載載負(fù)荷極極高。大大回廊式式高密度度的平面面布局，，不僅造造成使用用率低于于普通住住宅，同同時也使使物業(yè)的的識別性性、私密密性較差差，這也也對高端端客戶的的選擇有有直接影影響。12、南京酒酒店式公公寓主力總價價分析南京酒店店式公寓寓市場情情況Part3406080100120金域中央廣場蘇寧名都匯曉莊國際廣場精銳SOHO首創(chuàng)天邁國際紫荊國際公寓金牛湖度假中心愛秦公寓藍(lán)岸live新街口蘇寧中商萬豪140160中城國際廣場凱潤廣場20目前南京京市酒店店式公寓寓的主力力總價區(qū)區(qū)間在60———100萬之間，是是百萬元元以下投投資者的的樂園，，不同樓樓盤在這這個區(qū)間間的集中中度很高高,這也從價價格層面面說明酒酒店式公公寓產(chǎn)品品的競爭優(yōu)勢勢十分明明顯。13、南京酒酒店式公公寓配套商業(yè)業(yè)分析分析南京酒店店式公寓寓市場情情況Part3目前在售售酒店式式公寓幾幾乎都是是綜合體項項目，除了公公寓之外外還有大大量的集集中商業(yè)業(yè)，最少少也會有有一定體體量的底底商，這這對未來來項目整整體投資資環(huán)境的的提升有有很大作作用，但但一般來來說在銷售公公寓時商商業(yè)的業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)經(jīng)營方式式都還沒沒有確定定，很難難對客戶戶的選擇擇產(chǎn)生決決定性影影響?？偨Y(jié)目前南京京酒店式式公寓進(jìn)進(jìn)入相對對穩(wěn)定的的發(fā)展階階段，投投資客開開始對項項目的品質(zhì)、區(qū)區(qū)位、經(jīng)經(jīng)營方式式、回報報率進(jìn)行綜合合的分析析。一般來說說，受房房地產(chǎn)大大勢的影影響，單單價的不不斷攀升升使大多多數(shù)項目目中的小小面積低低總價銷銷量快，，基本去去化都在在80%以上，而而剩余的的多是相相對面積積較大的的戶型，，總體來來說區(qū)位地段段好、小小戶型、、總價低低的酒店店式公寓寓去化速速度更快快。隨著青奧奧會的臨臨近，南南京對城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施巨巨大投入入的效果果也逐漸漸顯現(xiàn)，，商務(wù)環(huán)環(huán)境的不不斷完善善使酒店店式公寓寓產(chǎn)品迎迎來了難難得的新新發(fā)展期期。但如如何保證證打造項項目優(yōu)良良的品質(zhì)質(zhì)被高端端人群接接受，必必須要在在物業(yè)管理理和整體體環(huán)境配配套環(huán)節(jié)節(jié)多下功夫夫。4南京酒店式公寓典型案例項目基本本情況地理位置置：淮海路68號（淮海海路與洪洪武北路路交叉口口）開發(fā)商：：蘇寧置業(yè)業(yè)集團(tuán)有有限公司司物業(yè)顧問問：高力國際際物業(yè)總占地面面積：9243㎡總建筑面面積：130533㎡㎡容積率：：7.46綠化率：：30.01%總套數(shù)：：公寓365戶soho62套。物業(yè)類型型：住宅、寫寫字樓、、公寓新街口蘇蘇寧生活活廣場項目定位位為蘇寧全球球第一生生活廣場場，是涵蓋蓋精裝酒酒店式公公寓-蘇寧雅悅悅、甲級級寫字樓樓、蘇寧寧EXPO超級店、、四星級級法國諾諾富特酒酒店、精精致餐飲飲、娛樂樂休閑六六大高端端業(yè)態(tài)為為一體的的城市綜綜合體。。新街口蘇蘇寧生活活廣場項目配套套情況餐飲：新新街口商商圈金融：招招商銀行行、工商商銀行、、建設(shè)銀銀行等等等超市：沃沃爾瑪學(xué)校：游游府西街街小學(xué)（（學(xué)區(qū)））、三中中（學(xué)區(qū)區(qū)）休閑：沃沃爾瑪、、新街口口國際影影城賣場：萊萊迪、大大洋、新新百、中中央等大大型購物物中心項目地處處新街口口淮海路路68號，毗鄰鄰沃爾瑪瑪、新街街口國際際影城、、多家銀銀行等生生活配套套，同時時毗鄰大大洋百貨貨、中央央商場、、新百等等成熟商商業(yè)，享有新街街口所有有核心資資源。新街口蘇蘇寧生活活廣場項目戶型型特色——一房戶型型戶型：A面積：47㎡房型：一房朝向：東南該戶型在在樓盤房房間數(shù)：：66套該戶型房房間總價價范圍：：160-482萬戶型優(yōu)勢勢：1.房型分割割較合理理，布局局緊湊，，功能劃劃分明確確2.內(nèi)部動線線布局合合理3.可觀內(nèi)部部中央景景觀，視視線好4.儲物間設(shè)設(shè)計，增增加空間間實用性性戶型：B面積：93㎡房型：一房朝向：東南該戶型在在樓盤房房間數(shù)：：33套該戶型房房間總價價范圍：：160-482萬戶型優(yōu)勢勢：1.動線清晰晰，功能能劃分明明確2.房型分割割較合理理，布局局緊湊，，功能劃劃分明確確3.內(nèi)部動線線布局合合理4.面寬、進(jìn)進(jìn)深比例例關(guān)系好好新街口蘇蘇寧生活活廣場項目戶型型特色——一房戶型型戶型：C面積：56㎡房型：一房朝向：東南該戶型在在樓盤房房間數(shù)：：55套該戶型房房間總價價范圍：：160-482萬戶型優(yōu)勢勢：1.動線清晰晰，功能能劃分明明確2.客廳開間間較大，，活動空空間充足足3.餐廚聯(lián)接接，可打打造敞開開式廚房房，節(jié)省省空間，，簡潔時時尚4.內(nèi)部動線線布局合合理5.面寬、進(jìn)進(jìn)深比例例關(guān)系好好戶型：D面積：68㎡房型：一房朝向：東南該戶型在在樓盤房房間數(shù)：：33套該戶型房房間總價價范圍：：160-482萬戶型優(yōu)勢勢：1.動線清晰晰，功能能劃分明明確2.房型分割割較合理理，布局局緊湊，，功能劃劃分明確確3.內(nèi)部動線線布局合合理4.面寬、進(jìn)進(jìn)深比例例關(guān)系好好新街口蘇蘇寧生活活廣場項目戶型型特色——二房戶型型戶型：L面積：132㎡㎡房型：二房房朝向：東南該戶型在在樓盤房房間數(shù)：：14套該戶型房房間總價價范圍：：160-482萬戶型優(yōu)勢勢：1.動線清晰晰，功能能劃分明明確2.廚房與臥臥室相隔隔較遠(yuǎn)，，減少油油煙影響響3.中間套，，有效降降低街道道干擾4.客廳開間間較大，，活動空空間充足足戶型：M面積：139㎡㎡房型：二二房朝向：東南該戶型在在樓盤房房間數(shù)：：28套該戶型房房間總價價范圍：：160-482萬戶型優(yōu)勢勢：1.動線清晰晰，功能能劃分明明確2.房型分割割較合理理，布局局緊湊，，功能劃劃分明確確3.客廳開間間較大，，活動空空間充足足4.面寬、進(jìn)進(jìn)深比例例關(guān)系好好1、項目緊緊靠南京京商業(yè)中中心——新街口，，區(qū)位地地段十分分好，業(yè)業(yè)態(tài)齊全全，是典典型的商商業(yè)綜合合體項目目。2、戶型設(shè)設(shè)計良