合富輝煌三亞某地產(chǎn)養(yǎng)生旅游度假區(qū)項目市場定位及物業(yè)發(fā)展建議書

三亞萬科項目市場定位及物業(yè)發(fā)展建議2010年3月目錄地塊價值分析市場競爭及個案分析客戶特征分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議目錄地塊價值分析市場競爭及個案分析客戶特征分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議第一部分：項目土地屬性研究及資源利用分析主要包括——三亞＆落筆洞片區(qū)地塊價值分析項目地塊優(yōu)、劣勢分析項目內(nèi)、外可利用資源分析項目地塊價值分析——規(guī)劃篇（三亞市）落筆洞旅游度假區(qū)根據(jù)三亞市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年），三亞立足“東拓西展、南進北擴”的發(fā)展戰(zhàn)略，將傳統(tǒng)的城市中心向周邊拓展。落筆洞旅游度假區(qū)與迎賓路、半嶺、三亞灣等成為政府著力打造的旅游休閑養(yǎng)生度假區(qū)。在以旅游度假為主力帶動的三亞市，未來的各個旅游度假區(qū)將成為帶動三亞作為海南國際旅游島弄到的重要推動力。項目地塊價值分析——規(guī)劃篇（片區(qū)）

本片區(qū)規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為“一核心、四片區(qū)、四中心”。

“一核心”：落筆洞保護區(qū)為核心。

“四片區(qū)”：（東）教育區(qū)、（西）教育區(qū)、國際康體養(yǎng)生區(qū)、高知園區(qū)。

“四中心”：位于（東）教育區(qū)的教育、信息中心；位于高知園區(qū)的居住服務(wù)中心；位于國際康體養(yǎng)生區(qū)的公共服務(wù)中心；位于（西）教育區(qū)的行政會議中心。落筆洞保護區(qū)教育區(qū)（東）高知園區(qū)國際康體養(yǎng)生區(qū)教育區(qū)（西）區(qū)域規(guī)劃定位為：以教育、落筆洞保護為基礎(chǔ)，具有具有旅游、居住功能的休閑區(qū)。項目地塊在片區(qū)內(nèi)規(guī)劃打造為一類居住區(qū)。BBA地塊項目地塊價值分析——環(huán)境篇三亞理工職業(yè)學(xué)院三亞學(xué)院茂月村中央村農(nóng)場山體山體山體落筆洞風(fēng)景區(qū)項目周邊以自然山體和水庫景觀為主，緊鄰文化教育區(qū)、落筆洞文化遺跡風(fēng)景區(qū)，具備良好的景觀資源和人文氣氛，適宜居住。項目地塊價值分析——地貌篇A地塊用地規(guī)劃圍繞山勢坡地展開，地形變化豐富，緊鄰水庫及小型內(nèi)湖，具備打造低密度產(chǎn)品的優(yōu)勢；B地塊臨近未來主干道，周邊植被豐富，地貌相對平緩。項目地塊價值分析——交通篇1、距離三亞市中心僅6公里（約10分鐘車程）；2、交通往來便利：——學(xué)院路及迎賓大道往來市中心；——東西線高速環(huán)島連接島內(nèi)各大城市及景點BBA地塊占地95萬㎡建面45萬㎡落筆洞風(fēng)景區(qū)占地38萬㎡建面34萬㎡高速公路（連通東西線）連接三亞東線西線高速公路的城市快速道迎賓路學(xué)院路市中心學(xué)院路項目地塊價值分析——競爭篇南部沿海項目多分布于海灣區(qū)域，海景資源豐富萬科項目三亞市區(qū)清水灣海棠灣土福灣亞龍灣三亞灣紅塘灣大東海香水灣三亞機場三亞的項目多集中于三亞灣沿岸，都具備良好的海景資源；本項目屬于內(nèi)陸項目，與大部分項目相比，缺乏海景資源是軟肋所在。本案/落筆洞項目地塊價值結(jié)構(gòu)研判項目地地塊價價值分分析小小結(jié)在現(xiàn)有有地塊塊條件件上，，本項項目無無疑是是落筆筆洞旅旅游度度假區(qū)區(qū)高端端住宅宅時代代的開開創(chuàng)者者。但是，，結(jié)合合海南南樓市市島外外客戶戶置業(yè)業(yè)為主主的特特征，，項目目必須須面向向全國國的客客戶群群，所所以，，如何何利用用本身身的山山水資資源優(yōu)優(yōu)勢，，打造項項目獨獨樹一一幟的的價值值體系系和生生意模模式，是項項目在在眾多多海景景林立立的高高端項項目中中制勝勝的關(guān)關(guān)鍵。。目錄地塊價價值分分析市場競競爭及及個案案分析析客戶特特征分分析項目定定位物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議第二部部分：：海南南市場場分析析及重重點競競品研研究主要包包括——海南房房地產(chǎn)產(chǎn)格局局及消消費形形態(tài)分分析（（三亞亞、海?？凇?、東線線等地地客戶戶類型型、居居住形形態(tài)））三亞及及泛三三亞區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀分析析重點典典型樓樓盤分分析海南房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場整體體競爭爭格局局三亞房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展現(xiàn)狀狀及典典型個個案分分析其他島島內(nèi)主主要片片區(qū)競競爭分分析海南——建設(shè)國國際旅旅游島島，海海南旅旅游與與國際際全面面接軌軌09年4月25日下午午，省省政府府在海?？谂e舉行建建設(shè)海海南國國際旅旅游島島新聞聞發(fā)布布會，，省旅旅游局局局長長張琦琦在會會上宣宣讀了了《海南國國際旅旅游島島建設(shè)設(shè)行動動計劃劃》?！S隨著海南國國際旅旅游島島建設(shè)設(shè)的正正式啟啟動，，旅游游房地地產(chǎn)將將迎來來新的的發(fā)展展契機機！未未來兩兩年，，隨著著萬寧寧神州州半島島、三三亞海海棠灣灣、陵陵水清清水灣灣等濱濱海度度假區(qū)區(qū)度假假酒店店和其其他度度假設(shè)設(shè)施的的建成成以及及東環(huán)環(huán)城際際快速速鐵路路、博博鰲機機場等等投入入使用用，海海南將將涌現(xiàn)現(xiàn)一批批達到到國際際先進進水平平的旅旅游度度假景景區(qū)，，超星星級酒酒店，，高水水準(zhǔn)的的高爾爾夫球球場等等文化化娛樂樂設(shè)施施，吸吸引更更多的的國內(nèi)內(nèi)外高高端游游客，，從而而催生生巨大大的度度假置置業(yè)需需求！！國際旅旅游島島建設(shè)設(shè)：爭取把把免簽簽證時時間延延長至至30天爭取直直航““海南南-臺灣””5年內(nèi)國國際地地區(qū)航航線增增加到到60條引進境境外知知名旅旅行社社和酒酒店管管理集集團高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建設(shè)設(shè)一批批精品品度假假區(qū)建設(shè)符符合國國際化化要求求的旅旅游文文化要要素近期在在海口口、三三亞市市內(nèi)各各建一一家免免稅商商店鼓勵境境外著著名旅旅游人人才培培訓(xùn)機機構(gòu)進進入5年內(nèi)允允許一一定數(shù)數(shù)額的的小額額外幣幣自由由兌換換營造建建設(shè)國國際旅旅游島島的社社會氛氛圍創(chuàng)新旅旅游管管理的的體制制機制制2010年1月市場場形勢勢——國際旅旅游島島規(guī)劃劃公布布后市場火火爆??！4000億資金金——據(jù)中國國之聲聲《央廣新新聞》報道，，來自自民間間的非非官方方數(shù)據(jù)據(jù)表明明，目目前有有超過過4000億元的的資金金流動動到海海南大大肆圈圈地。。10萬浙商商——海南浙浙江商商會統(tǒng)統(tǒng)計，，在國國際旅旅游島島獲批批之前前，已已有十十萬浙浙商進進駐海海南。。注冊冊資本本達百百億元元，實實際投投資運運作資資金可可能高高達300多億元元。房價飆飆升——國際旅旅游島島規(guī)劃劃公布布后，，短短短幾天天內(nèi)三三亞在在售樓樓盤價價格翻翻倍。。如半半山半半島，，原本本28000元的均價價飆升至至40000元以上；；非濱海海項目原原本9000－13000元的均價價飆升至至20000元以上。。其它城城市如海?？?、文文昌、瓊瓊海的狀狀況與此此同。搶房子——在如此漲漲勢下，，房子仍仍被蜂擁擁而至的的外地客客戶搶購購，其中中以浙江江客戶及及東北、、北京客客戶為最最多。發(fā)發(fā)展商捂捂盤惜售售，數(shù)天天一次的的停盤調(diào)調(diào)價，許許多客戶戶稱“現(xiàn)現(xiàn)在想買買也找不不到房子子”。內(nèi)部認購購——原計劃年年底公開開發(fā)售的的樓盤，，紛紛搶搶前開展展內(nèi)部認認購，以以趕上這這一波購購房熱潮潮。全中國唯唯一的熱熱帶海島島，獨具具稀缺環(huán)環(huán)境資源源，是海海南房地地產(chǎn)價值值在政策策鼓勵支支持下飆飆升的決決定性因因素！三亞市場場三亞灣、、市區(qū)、、市區(qū)外外圍、亞亞龍灣陵水市場場香水灣、、清水灣灣、海棠棠灣、土土福灣瓊海市場場瓊海市、、萬泉河河、博鰲鰲、觀塘塘溫泉萬寧市場場萬寧市、、興隆溫溫泉、日日月灣文昌市場場海口市場場西海岸、、海淀島島、市區(qū)區(qū)海南房地地產(chǎn)市場場競爭格格局海南樓市進入多極時代，東線城市快速崛起。省會城市，宜居特點突出航天城落戶帶來商機。與?？谂彶梺喼拚搲?、“溫泉之鄉(xiāng)”、“萬泉河美景”使該區(qū)域樓市發(fā)展較快毗鄰三亞，海景資源豐富毗鄰三亞，海景資源豐富中國唯一的熱帶城市，稀缺性資源優(yōu)勢明顯，城市宣傳運營成熟海南房地地產(chǎn)市場場整體競競爭格局局三亞房地地產(chǎn)市場場發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及典典型個案案分析1）三亞樓樓市政策策、價格格、競爭爭格局2）三亞市市中心外外圍山水水資源大大盤個案案分析3）三亞市市中心資資源型大大盤個案案分析4）三亞典典型公寓寓個案分分析島內(nèi)其他他主要片片區(qū)競爭爭分析三亞——國際旅游游城市＋避寒勝勝地＋天天然療養(yǎng)養(yǎng)基地三亞以國國際旅游游城市的的形象定定位，每每年吸引引來自全全國甚至至世界各各地的大大量游客客前來旅旅游度假假；三亞是全全國冬季季最溫暖暖的城市市，大量量長江以以北的人人來此避避寒；三亞空氣氣質(zhì)量上上佳，整整個三亞亞就是一一天然療療養(yǎng)基地地，是養(yǎng)養(yǎng)老首選選?！齺啈{借借獨特的的海岸資資源和氣氣候優(yōu)勢勢，進行行了大量量的城市市營銷工工作，使使三亞的的知名度度遠高于于國內(nèi)其其它旅游游城市。。冬季，特特別是春春節(jié)期間間旅游市市場的火火爆程度度從一定定程度上上反映和和刺激了了三亞的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場春節(jié)期間間，三亞亞近海的的酒店價價格是平平時的10倍；如喜來登登平日800一晚的房房價，在在春節(jié)前前后要漲漲到6000－10000；即使價價格飛漲漲，近海海酒店開開房率仍仍達到100%，游客很很難訂到到房間；；房屋（家家庭旅館館）租金金在春節(jié)節(jié)期間也也是平時時的10倍左右；；春節(jié)前后后2-3個月也是是平時的的2-3倍，市區(qū)區(qū)80平的兩房房在平時時是2000-3000元/月，春節(jié)節(jié)當(dāng)月租租金價格格超過20000元；,經(jīng)調(diào)研，，各樓盤盤的出貨貨也主要要集中在在春節(jié)前前后。住宅成交交均價：：自07年起快速速上漲，，06至09年價格上上升118％，單價價翻倍；；住宅成交交面積：：以每年年20%的增幅遞遞增；近年三亞亞樓市““量價齊齊升”，，08年未受全全國經(jīng)濟濟下落的的影響。。這也是是是三亞亞的稀缺缺海岸資資源和國國際旅游游城市價價值的最最好證明明。三亞房地地產(chǎn)市場場——近年走勢勢三亞房地地產(chǎn)市場場——2009，價值突突現(xiàn)之年年2008.8－2009.2政策策調(diào)調(diào)控控，，經(jīng)經(jīng)濟濟放放緩緩，，全全國國觀觀望望2009.3－2009.10經(jīng)濟濟回回穩(wěn)穩(wěn)，，壓壓抑抑需需求求逐逐漸漸釋釋放放2009.11－2010.1國際際旅旅游游島島，，價價值值突突現(xiàn)現(xiàn)量量價價飆飆升升2009年市市場場回回顧顧09年11－12月三三亞亞樓樓市市進進入入成成交交旺旺季季，，量量價價飆飆升升?。∪齺唩啒菢鞘惺性谠趪鴩H際旅旅游游島島消消息息公公布布后后，，2個月月內(nèi)內(nèi)量量價價非非正正常常飆飆升升，，外外地地人人蜂蜂擁擁而而入入，，游游資資涌涌入入，，在在售售房房子子幾幾乎乎搶搶購購一一空空；；價價格格短短時時間間突突破破20000元大大關(guān)關(guān)，，海海南南樓樓市市尤尤其其是是三三亞亞成成為為全全國國投投資資人人群群的的關(guān)關(guān)注注焦焦點點；；2010年春春節(jié)節(jié)期期間間（（2月中中））價價格格持持續(xù)續(xù)處處于于高高位位，，未未來來投投資資價價值值已已很很大大程程度度反反映映在在短短期期價價格格上上，，短短期期升升值值潛潛力力有有限限，，成成交交回回歸歸理理性性，，部部分分游游資資撤撤出出。。2010年動動態(tài)態(tài)2010年1月三三亞亞樓樓市市進進入入國國際際旅旅游游島島概概念念熱熱炒炒階階段段，，2個月月內(nèi)內(nèi)均均價價突突破破20000元/m2，成成交交量量飆飆升升265％?。∪齺唩喎糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)市市場場———2010，開開門門紅紅小環(huán)環(huán)境境：：1月15日，，省省委委書書記記衛(wèi)衛(wèi)留留成成宣宣布布：：到到3月底底，，暫停停商業(yè)業(yè)性性開開發(fā)發(fā)土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，暫停停審批批新新的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目。。近段段時時間間，，海海南南省省政政府府對對規(guī)范范房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場不遺遺余余力力：：三三亞亞出出臺臺1個身身份份證證最最多多只只能能購購買買5套；；對對各各樓樓盤盤明明察察暗暗訪訪））；；未未達達預(yù)預(yù)售售許許可可的的，，不不得得以以““內(nèi)內(nèi)部部認認購購””、、““預(yù)預(yù)交交誠誠意意金金””等等任任何何含含預(yù)預(yù)訂訂款款性性質(zhì)質(zhì)的的名名義義或或方方式式進進行行促促銷銷；；2010年1月12日國際際旅旅游游島島獲獲批批，具具體體規(guī)規(guī)劃劃方方案案預(yù)預(yù)計計3、4月上上報報審審批批。。2010年9月東環(huán)環(huán)鐵鐵路路開通通試試運運行行，，計計劃劃10月正正式式通通車車，，海?？诳谥林寥齺唩?0分鐘鐘可可達達。。2010年1月瓊州州跨跨海海大大橋橋正式式向向國國家家發(fā)發(fā)改改委委申申請請立立項項，，將將爭爭取取在在2012年左左右右開開工工建建設(shè)設(shè)，，2020年建成通車車，總投資資約1400多億元,首選西線方方案連接廣廣東省徐聞聞縣燈樓角角和海南省省澄邁縣道道倫角。原因：經(jīng)濟濟回穩(wěn)，政政策助力，，區(qū)域熱點點持續(xù)炒作作2009年市場回顧顧大環(huán)境：09年中央為完完成“保增增長”經(jīng)濟濟任務(wù)，實實施積極的的財政政策策和適度寬寬松的貨幣幣政策，貨貨幣信貸投投放量大幅幅增長09年中央出臺臺一系列刺刺激經(jīng)濟措措施。包括括4萬億經(jīng)濟刺刺激方案、、10大刺激經(jīng)濟濟措施、10大行業(yè)振興興規(guī)劃……2008-2009年世界經(jīng)濟濟和中國經(jīng)經(jīng)濟面臨眾眾多困難，，中國經(jīng)濟濟的企穩(wěn)回回升需要刺刺激房地產(chǎn)產(chǎn)市場來帶帶動消費和和投資。兩個暫停，，一定程度度上是推高高海南房價價的強大動動力，同時時也預(yù)告著著3月底對于海海南樓市而而言，將是是一個新的的關(guān)鍵性時時間點；

三亞項目銷售調(diào)研表（09年1月1日-1月31日）

區(qū)域項目名稱項目類型主力戶型廣告推廣可售套數(shù)未售套數(shù)現(xiàn)場來訪量(日均)銷售率調(diào)價前成交量第一次調(diào)價的時間及均價首次調(diào)價幅度首次調(diào)價后成交量第二次調(diào)價的時間及均價二次調(diào)價幅度二次調(diào)價后成交量三次以上調(diào)價及幅度三次調(diào)價后成交量1月總成交量目前項目起價目前項目最高價目前項目均價房源概況三亞灣海闊天空二期(鉑爵公館）住宅二房120㎡網(wǎng)絡(luò).路牌.海航內(nèi)部資源23810015組60%20套2月1日，均價8萬5000元/平米無無無無無無20套65000元97000元8萬僅剩10層以上海居2號樓別墅/酒店/公寓二房119㎡短信.網(wǎng)絡(luò).當(dāng)?shù)貜V告牌84198組70%55套1月27日，均價7.5萬20000元無無無無無無55套58000元9萬7.5元3號樓未開，2號樓僅余19套，低樓層看不到海和高樓層的大戶型海韻度假酒店酒店/公寓一房60--80㎡廣告牌、電視廣告、雜志、網(wǎng)絡(luò)80230015組63%20多套1月1日，均價5.4萬12000元無1月10日，均價5.8萬1000元無1月17日，均價6.7萬無20多套61800元11萬6.7萬高樓層的大戶型為主金中海藍鉆公寓二房80㎡廣告牌/網(wǎng)絡(luò)267285組90%145套1月18日，均價3萬15000元5套無無無無無15031000元6萬4萬高樓層的為主克拉碼頭酒店/公寓標(biāo)間66㎡無150多套3015組80%無1月23日定價，均價3.1萬無120套1月27日,均價3.6萬10%10無無130套3萬5萬3.6萬僅余西向低樓層和高樓層的小戶型,中間樓層及所有東向房子已售完泰德白石郡酒店式公寓一房50㎡，二房110㎡路牌、短信2204010組80%10套1月1日，均價4.5萬1.5萬/25%無無無無無無10套預(yù)估4萬預(yù)估10萬預(yù)估6萬因項目未取得預(yù)售許可證,所以暫停銷售蘭海五期美麗新海岸第三組團住宅二房115㎡廣告牌、電視廣告、雜志、網(wǎng)絡(luò)170010050組99%100套1月3日,均價2.5萬3000元無無無無無無100套1.1萬3.8萬2.5萬整體銷售已進入尾盤階段國光濱?；▓@產(chǎn)權(quán)酒店一房60--80㎡項目圍擋.網(wǎng)絡(luò)11601220組99%60套1月30日,均價430001.1萬/34%10套無無無無無70套3.5萬5.6萬4.3萬整體銷售已進入尾盤階段魯能三亞灣美麗三區(qū)別墅組團公寓/別墅二房90-100㎡路牌.電視廣告98010組100%8套無無無無無無無無982.2萬4萬獨棟3.6萬聯(lián)排2.5萬

三亞項目銷售調(diào)研表（09年1月1日-1月31日）

區(qū)域項目名稱項目類型主力戶型廣告推廣可售套數(shù)未售套數(shù)現(xiàn)場來訪量(日均)銷售率調(diào)價前成交量第一次調(diào)價的時間及均價首次調(diào)價幅度首次調(diào)價后成交量第二次調(diào)價的時間及均價二次調(diào)價幅度二次調(diào)價后成交量三次以上調(diào)價及幅度三次調(diào)價后成交量1月總成交量目前項目起價目前項目最高價目前項目均價房源概況大東海時代海岸-香榭左岸公寓一房55--75㎡老業(yè)主群/短信450034組100%

3萬4.5萬3.5萬均為25層以上房源半山半島四期(認購階段)住宅二房126㎡三房283㎡廣告牌、電視廣告、雜志、網(wǎng)絡(luò)7061050組已認購98%未定價未定未定預(yù)估4萬均為低樓層看不到海的房源亞龍灣公主郡別墅/公寓130㎡網(wǎng)絡(luò),路牌,房展會435015組100%已售完16770元/㎡22770元/㎡19000元/㎡2009年11月份已全部售完西山渡別墅雙拼網(wǎng)絡(luò).路牌1172010組80%80套1月4日3000-5000元無無無無無無90套6.1萬7.2萬6.5萬僅剩聯(lián)排別墅市區(qū)一線海景鳳凰島4號樓公寓65㎡北京參展350030組100%300套1月11日開盤,均價5.9萬5000元/平米50套無無無無無350套4.6萬9.3萬6.4萬已全部認購?fù)?尚有部分客戶未簽約未付全款鳳凰島3號樓公寓66㎡北京參展35018050%無1月28日,開盤,均價9萬20000元/30%180套無無無無無180套6.6萬12.8萬9萬

東河·中央海岸產(chǎn)權(quán)酒店78㎡廣告/網(wǎng)絡(luò)44844830組80%未定價無無無無無無無無排至426號未定未定未定未取得預(yù)售許可證,已停止排號金雞嶺路鳳凰水城三期（中惠南岸E5棟）公寓/洋房84㎡明星代言、路牌、網(wǎng)絡(luò)、雜志60815組80%40套1月27日均價2.8萬20%無無無無無無認購52套2.2萬2.5萬2.8萬

清水灣雅居樂（星河傳說）住宅/別墅120㎡網(wǎng)絡(luò).路牌1100040組100%無1月5日開盤無無無無無無無11001.3萬2.2萬1.5萬開盤5天內(nèi)已銷售完畢香水灣富力灣住宅/別墅200㎡各地售樓處60830組98%1月份共調(diào)價8-10次,每次幅度為800-1000左右2.2萬3.5萬2.8萬公寓僅余少量房源海南福灣(新開別墅組團)住宅/別墅80㎡高速路廣告牌.網(wǎng)絡(luò).路牌60040組100%無1月20日開盤,均價4.8萬20%602月8日再推出一部分別墅,均價預(yù)計5.2萬4.5萬4.8萬5.2萬開盤第二天已銷售完畢未來CBD核心地段傳統(tǒng)市中心心鳳凰水城山水國際半山半島魯能三亞灣公主郡三亞房地產(chǎn)產(chǎn)市場競爭爭格局時代海岸椰景藍岸鳳凰島克拉碼頭山嶼湖東方巴哈馬清平樂外圍的山水大盤，市場份額過半：傳統(tǒng)市中心外圍的半山半島、鳳凰水城、山水國際、魯能三亞灣、亞龍灣公主郡成交量占全市成交量60％；三亞灣海岸線項目最為集中，多為公寓類產(chǎn)品市中心以時代海岸、國光豪升等項目為資源性項目代表碧城黎客三亞國際公寓三亞灣國際公館中央海岸玉海國際國光濱?；▓@海南房地產(chǎn)產(chǎn)市場整體體競爭格局局三亞房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展現(xiàn)狀及典典型個案分分析1）三亞樓市市政策、價價格、競爭爭格局2）三亞市中中心外圍山山水資源大大盤個案分分析3）三亞市中中心資源型型大盤個案案分析4）三亞典型型公寓個案案分析島內(nèi)其他主主要片區(qū)競競爭分析州際酒店區(qū)東海灣區(qū)雙海灣區(qū)半山半島——稀缺海景，，高品質(zhì)住住宅，少量量產(chǎn)權(quán)式酒酒店，第一一太平戴維維斯物管，，強調(diào)高品品質(zhì)住區(qū)。。占地58萬平；總建建面約100萬平；首推5－8號樓均價27000，已售91％；現(xiàn)時主推3－4號樓，為帶帶返租酒店店式公寓，，均價23000，已售78％；三期共推出出970套（3-8號樓），開開盤至今銷銷售約790套，去化率率達81％，2009年具體產(chǎn)品品消化情況況如下表：：①②③④④⑤─⑧產(chǎn)品主力成交面積段成交均價/總價普通公寓115-32227000/300－800帶返租酒店式公寓119-19123000/250－400客戶構(gòu)成：：100％外地客戶戶大部分來自自東北、北北京、上海海、山西等等北方地區(qū)區(qū)度假＋投資資＋養(yǎng)老半山半島（（四期）售售價已高達達46000-50000/m2四期望海公公寓共704套，至今共共消化超過過500套，但因價價格上升太太快銷售已已經(jīng)明顯放放緩。稀缺海景資資源＋高品品質(zhì)投入，，四期公寓寓現(xiàn)單價高高達到46000-50000元/平，總價650-1350萬，貨量704套，09年底開始銷銷售，至今今去化71％項目以海景景公寓為主主力產(chǎn)品，，配以少量量別墅，規(guī)規(guī)劃有酒店店。交樓標(biāo)準(zhǔn)：：精裝修客戶構(gòu)成：：100％外地客戶戶，大部分分來自東北北、北京、、上海、山山西等地，，度假＋投投資＋養(yǎng)老老，甚至有有北京客戶戶整棟公寓寓購買銷售時段2009年中2009年底2010年1月初2010年1月中在售均價元/m230000350004200048000客戶構(gòu)成：：70％外地客戶戶:度假＋養(yǎng)老老＋投資30％本地高端端客戶:長住山水國際——市區(qū)范圍山山水資源大大盤、三面面環(huán)山，因因缺少海景景資源，規(guī)規(guī)劃上注重重園林及人人工水體打打造占地168萬平，，總建建面104萬平；；容積率率：0.56位處三三亞市市區(qū)鳳鳳凰路路，距距傳統(tǒng)統(tǒng)市中中心約約5分鐘車車程，，坐擁擁山水水環(huán)境境，規(guī)規(guī)模大大；產(chǎn)品形形態(tài)包包括獨獨立別別墅、、聯(lián)排排別墅墅、雙雙拼別別墅、、疊拼拼別墅墅、多多層住住宅、、小高高層住住宅、、酒店店式公公寓、、水上上餐廳廳及商商業(yè)步步行街街等。。1期05年開盤盤，已已售罄罄；1、2期已全全部售售罄，，主力力戶型型70－130平，3期要到到今年年12月才推推出。。目前二二手均均價約約22000元/平米一期已售罄二期在售魯能·三亞灣灣——市區(qū)外外圍的的二線線海景景資源源大盤盤，強強調(diào)高高端配配套附附加值值（高高爾夫夫景觀觀、游游艇碼碼頭））產(chǎn)品供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價/總價09年12月庫存面積段成交面積小高層13.5511.499-1407.912000/120-1801.4獨棟/雙拼196－3643.525000/450－7500.75占地687萬平（（約10000畝），，總建建面約約300萬平，，分多多期開開發(fā)，，多區(qū)區(qū)同時時動工工。1期07年10月開盤盤，已已售罄罄；2期，08年10月開盤盤，包包括公公寓區(qū)區(qū)、別別墅區(qū)區(qū)、游游艇區(qū)區(qū)、美美麗MALL區(qū)等。。在售公公寓均均價12000，主力力戶型型99－140平，別別墅均均價25000，主力力戶型型196－364。二期公公寓推推出768套，至至今銷銷售約約650套，去去化率率85％；；別墅墅170套，銷銷售140套，去去化率率82％。項目位位處三三亞灣灣市區(qū)區(qū)外圍圍的二二線海海景地地段，，從項項目到到傳統(tǒng)統(tǒng)市中中心約約20分鐘車車程，，占據(jù)據(jù)沿海海岸線線數(shù)公公里長長的二二線海海景地地塊，，社區(qū)區(qū)規(guī)模模巨大大，規(guī)規(guī)劃配配套齊齊全，，包括括高爾爾夫、、商業(yè)業(yè)、游游艇碼碼頭。。客戶構(gòu)構(gòu)成：：100％外地地客戶戶，主主要來來自東東北、、北京京、上上海、、山西西等區(qū)區(qū)域；；度假假＋投投資＋＋養(yǎng)老老在售公公寓組組團在售別別墅組組團公主郡郡——亞龍灣灣景區(qū)區(qū)內(nèi)、、無海海景；；88㎡㎡小獨棟棟定位位準(zhǔn)確確，引引領(lǐng)迷迷你度度假別別墅的的創(chuàng)新新。產(chǎn)品主力成交成交均價/總價面積段成交面積公寓80－1302.017000/120－250小獨棟880.3245000/400獨棟298－5620.930000/600－1200占地39萬平，，總建建面約約15萬平，，分二二期開開發(fā)。。一期07年開盤盤已入入住；；二期08年10月開盤盤；公寓80－130平，均均價17000；去化化率75％；（（已推推272套，100套未推推）。。小獨棟棟88平，均均價45000元/平；去去化率率94％。大獨棟棟200－390平，均均價30000元/平；去去化率率37％。位處亞亞龍灣灣國際際旅游游度假假區(qū)內(nèi)內(nèi)，是是亞龍龍灣區(qū)區(qū)內(nèi)最最后的的住宅宅項目目，但但日常常配套套缺乏乏、不不適合合長住住養(yǎng)老老；雖雖價格格昂貴貴但銷銷售仍仍然較較快；；其獨獨特的的88平小別別墅是是設(shè)計計特色色之一一，帶帶300多平別別墅花花園和和泳池池，全全裝修修即買買即住住，對對年輕輕富豪豪非常常有吸吸引力力。客戶構(gòu)構(gòu)成：：100％外地地客戶戶，主主要來來自東東北、、北京京、上上海、、山西西等地地，度度假＋＋投資資二期在售公寓、獨棟一期已入住海南房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場整體體競爭爭格局局三亞房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展現(xiàn)狀狀及典典型個個案分分析1）三亞亞樓市市政策策、價價格、、競爭爭格局局2）三亞亞市中中心外外圍山山水資資源大大盤個個案分分析3）三亞亞市中中心資資源型型大盤盤個案案分析析4）三亞亞典型型公寓寓個案案分析析島內(nèi)其其他主主要片片區(qū)競競爭分分析鳳凰島島（二二期））：三亞價價格標(biāo)標(biāo)桿——均價85000/m2，最高達達120000/m2項目基基本資資料占地面面積：：36.5萬平方方米綠化率率：0.367使用率率建筑筑密度度：23.1%容積率率：1.1建設(shè)規(guī)規(guī)劃北北京MAD建筑師師事務(wù)務(wù)所設(shè)設(shè)計師師馬巖巖松建設(shè)規(guī)規(guī)模48萬平方方米建筑形形式：：酒店店式公公寓車位配配比：：1023輛(暫定)其他配配套設(shè)設(shè)施：：七七星級級酒店店、商商務(wù)別別墅、、海上上風(fēng)情情商業(yè)業(yè)街、、國際際郵輪輪港、、游艇艇會、、火鳳鳳凰奧奧運主主題廣廣場鳳凰島島位于于三亞亞市三三亞灣灣“陽陽光海海岸””的核核心，，是在在大海海礁盤盤之中中吹填填出的的人工工島。。該島島四面面臨海海，由由一座座394米、寬寬17米的的的跨海海觀光光大橋橋與市市區(qū)濱濱海大大道光光明路路相連連，距距三亞亞市繁繁華商商業(yè)主主路解解放路路垂直直距離離小于于1000米，南南側(cè)臨臨鹿回回頭風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)，東東南側(cè)側(cè)臨三三亞河河入海?？冢?，西側(cè)側(cè)為東東、西西瑁島島，北北側(cè)瀕瀕臨優(yōu)優(yōu)美的的17公里長長三亞亞灣海海灘。。時段2009年10月2009年12月2010年1月初2010年1月中在售均價元/m230000500007000085000鳳凰水水城——市區(qū)河河畔大大盤，，400㎡以上別別墅因因總價價過高高而長長時間間滯銷銷，計計劃改改成100㎡小獨獨棟后后重新新包裝裝銷售售占地140萬平，，總建建面約約214萬平1期07年開盤盤，已已售罄罄。2期08年10月開盤盤，貨貨量1300余套，，8棟28－32，均價價9000(毛坯)，現(xiàn)剩剩余10％。。3期09年1月開開盤盤，，2－4層多多層層公公寓寓，，貨貨量量246套，均均價12000（精裝裝），，剩余余30％。獨棟別別墅350－500平，均均價28000，滯銷銷，正正準(zhǔn)備備改建建成100平左右右的小小獨棟棟。10年最新新推出出全屋屋精裝裝修公公寓，，均價價27000元/平米。。位處三三亞河河上游游水源源交匯匯處，，從項項目到到傳統(tǒng)統(tǒng)市中中心約約5分鐘車車程；；項目目占據(jù)據(jù)河景景資源源，社社區(qū)規(guī)規(guī)模大大?？蛻魳?gòu)構(gòu)成：：90％外地地客戶戶，客客戶主主要來來自東東北、、北京京、上上海、、山西西等北北方地地區(qū)；；度假假＋投投資一期已售罄二期在售，剩余10％三期在售，剩余30％清平樂樂（四四期））——2010年1月價格格飆升升，達達16000元/m23期2010年1月售罄罄1、2期已售售罄項目占占地9.7萬平，，總建建面約約23萬平，，分7期開發(fā)發(fā)，現(xiàn)現(xiàn)在3期已售售罄，，4期5月開盤盤現(xiàn)只只接受受登記記，暫暫無價價格參參考。。1、2期07年開盤盤，3期公寓寓08年1月開盤盤，現(xiàn)現(xiàn)時已已售罄罄5月即將將推出出4期；后后續(xù)供供應(yīng)量量約15萬平。。3期均價價8000，推出出544套，主主力戶戶型兩兩房（（87－101m2），至至今已已全部部售罄罄。4期具體體數(shù)據(jù)據(jù)未對對外公公布3期具體體產(chǎn)品品消化化情況況如下下：產(chǎn)品供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價/總價2010.02月庫存面積段成交面積小高層4.854.8570-1404.858000/50-1400清平樂樂——項目位位處三三亞市市區(qū)范范圍迎迎賓路路，靠靠近田田獨鎮(zhèn)鎮(zhèn)，是是進入入三亞亞市、、亞龍龍灣、、通往往?？诳诘慕唤煌袠屑~，，鎮(zhèn)區(qū)區(qū)有較較成熟熟的生生活配配套，，但檔檔次較較低。。項目目精準(zhǔn)準(zhǔn)定位位老年年人市市場，，無論論從項項目命命名，，推廣廣語，，宣傳傳包裝裝，社社區(qū)配配套，，物業(yè)業(yè)管理理等方方面，，都是是針對對老年年人的的需要要而設(shè)設(shè)計。。山嶼湖湖：西班牙牙風(fēng)情情，河河景私私屬中中央島島嶼，，規(guī)模模雖小小，但但景觀觀資源源優(yōu)勢勢明顯顯銷售時段2009年11月2009年12月2010年1月初2010年2月初在售均價元/m213000180002500033000區(qū)位：：河?xùn)|東區(qū)鳳鳳凰路路與迎迎賓路路交匯匯處東東北側(cè)側(cè)500米處東東300米總建筑筑面積積:115000平方米米容積率率:0.8總戶數(shù)數(shù):1101共34棟，北北側(cè)3棟為小小高層層，中中間27棟5-7層的電電梯洋洋房一一棟會會所樓盤最最新動動態(tài):11月開盤盤以來來，基基本售罄，，剩余余幾十十套尾尾貨,截止到到目前前均價價已達達33000元/㎡。劃分類型產(chǎn)品類型戶型面積m2價格元/m2客戶構(gòu)成客戶購買關(guān)注點外圍近海區(qū)域別墅88－60025000－45000100％外地近海、空氣好、度假、養(yǎng)老、投資市區(qū)范圍別墅250-70015000-2800090％以上外地生活配套、度假、養(yǎng)老三亞地地塊資資源稀稀缺，，沿海海地段段開發(fā)發(fā)殆盡盡（209公里的的海岸岸線已已開發(fā)發(fā)接近近200公里）），無純別別墅項項目，，擁有有低密密度產(chǎn)產(chǎn)品的的項目目均同同時規(guī)規(guī)劃有有小高高層、、高層層產(chǎn)品品；近海區(qū)區(qū)域部部分低低密度度產(chǎn)品品單價價已接接近5萬元/平，總總價超超過千千萬，，銷售售非常常緩慢慢，在在此情情況下下誕生生了100平以內(nèi)內(nèi)的迷迷你獨獨棟產(chǎn)產(chǎn)品（（如公公主郡郡88平小獨獨棟）），有有效控控制總總價取取得理理想的的去化化速度度；市市區(qū)范范圍個個別項項目（（如鳳鳳凰水水城））也計計劃把把大獨獨棟改改成迷迷你獨獨棟重重新銷銷售，，以緩緩解總總價過過高導(dǎo)導(dǎo)致的的銷售售壓力力；上千萬萬的別別墅均均附帶帶較高高的附附加值值，包包括私私家大大花園園、高高爾夫夫球場場、游游艇碼碼頭、、國際際酒店店管理理服務(wù)務(wù)等。。小結(jié)海南房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場整體體競爭爭格局局三亞房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展現(xiàn)狀狀及典典型個個案分分析1）三亞亞樓市市政策策、價價格、、競爭爭格局局2）三亞亞市中中心外外圍山山水資資源大大盤個個案分分析3）三亞亞市中中心資資源型型大盤盤個案案分析析4）三亞亞典型型公寓寓個案案分析析島內(nèi)其其他主主要片片區(qū)競競爭分分析未來CBD核心地地段傳統(tǒng)市市中心心碧城黎客三亞國際公寓產(chǎn)權(quán)式酒店代表項目

在售產(chǎn)權(quán)式酒店主要分布在三亞灣、鹿回頭、大東海等海岸區(qū)域，大多具備海景；市中心產(chǎn)權(quán)式酒店目前在售只有3個項目，只有小部分可望海。三亞灣國際公館中央海岸時代海岸玉海國際椰景藍岸國光濱?；▓@三亞房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場競爭爭格局局（公公寓））三亞客房數(shù)量年均增長率五星級四星級三星級二星級一星級其它賓館合計客房合計旅游飯店開房率2005年615191492200053.70％2006年71825226821602403253.10％2007年72031227851712426561.30％2008年72129198961802961263.00％近年三三亞旅旅游過過夜人人數(shù)每每年增增長率率都在在11％以上上，客客房數(shù)數(shù)量年年均增增長率率卻不不足7％，05－08年間全全市全全年開開房率率逐年年上升升，上上升幅幅度達達10％；三亞面面向全全國及及入境境的大大量旅旅客，，擁有有優(yōu)越越的3S資源(陽光、、海海灘、、海海水)，完全全具備備開發(fā)發(fā)產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒酒店的的必要要條件件。三亞是是產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒酒店的的最集集中的的區(qū)域域之一一，約約占全全國數(shù)數(shù)量的的10％。海南打打造““國際際旅游游島””，目目標(biāo)是是到2020年入境境旅客客達500萬人次次。旺季期期間（（尤其其春節(jié)節(jié)前后后），，不但但酒店店價格格飛漲漲，很很多旅旅客甚甚至無無法預(yù)預(yù)訂到到房間間三亞——客房需需求催催生產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式式酒店店模式式的高高度發(fā)發(fā)展碧城黎黎客國國際酒酒店——三亞市市中心心，50年產(chǎn)權(quán)權(quán)（剩剩余34年）綜綜合用用地，，部分分有海海景或或河景景；按按樓層層分有有不同同操作作模式式，高高層產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式式酒店店頭6年固定返租租7％，低層酒酒店式公寓寓按實際經(jīng)經(jīng)營利潤分分成；2009年1月開盤供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價/總價現(xiàn)時庫存面積段成交面積6－20層酒店式公寓3.491.73711.7315000/100－1101.7621－27層產(chǎn)權(quán)式酒店48－5423000/110－120項目占地7230平，總建面面約3.6萬平，一期期開發(fā)。09年1月開盤，總總貨量368套；1－5層為商業(yè)；；6－20層為71平酒店式公公寓，均價價15000，以經(jīng)營利利潤60％作為返利利，不承諾諾固定利潤潤；21－27層為48－54平產(chǎn)權(quán)式酒酒店，均價價23000，頭6年每年固定定返租7％；具體產(chǎn)品消消化情況如如下：項目位處三三亞市中心心，1棟28層高層，高高層海景，，另一面河河景；1－5層商業(yè)，6－20層公寓，21－27層產(chǎn)權(quán)式酒酒店帶固定定返租?？蛻魳?gòu)成：：100％外地客戶戶，主要來來自東北、、北京、上上海、山西西等地，度度假＋投資資三亞國際公公寓——三亞市中心心，40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)業(yè)用地，高高層有海景景；按樓層層分有不同同操作模式式，9層以下可選選是否返租租，9層以上頭6年固定返租租6％2009年6月開盤供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價/總價現(xiàn)時庫存面積段成交面積9層以下酒店式公寓5.31.150－901.112000/50－1304.29層以上產(chǎn)權(quán)式酒店項目占地13986平，總建52975平，1棟26層高層；1－5層商業(yè)；6－8層酒店式公公寓，可由由客戶選擇擇是否返租租；9層以上產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店，，頭6年固定返租租6％；主力戶型50平，望海方方向戶型90平，均價12000元/平，全裝修修帶家私家家電，6月共推出260套至今銷售售約50套（21－26層海景未推推）；具體產(chǎn)品消消化情況如如下：項目位處三三亞市中心心解放路商商區(qū)，5層商業(yè)配備備大型西餐餐廳、近2800平中餐廳、、4000平自助式KTV、大型商場場、5000平超市、空空中游泳池池、雙酒店店大堂多功功能會議室室，五星級級管理服務(wù)務(wù)?？蛻魳?gòu)成：：100％外地客戶戶，大部分分來自東北北、北京、、上海、山山西等地，，度假＋投投資＋養(yǎng)老老三亞公寓項目數(shù)據(jù)項目產(chǎn)品類型戶型均價總價(萬/套)裝標(biāo)最新一期銷售情況戶型比例最新開盤時間推貨去化去化率1房2房3房4房鳳凰島公寓50-12085000430-1100精裝09年12月1005858%100%0%0%0%清平樂公寓70-140800056-120毛坯10年5月000%35%45%20%0%東方巴哈馬公360毛坯10年5月000%25%30%35%10%魯能-三亞灣公寓68-16826000160-450精裝10年下半年000%0%0%0%0%半山半島公750精裝09年10月70450071%35%45%20%0%克拉碼頭酒店式公寓44-16036000160-540精裝在售25018574%65%30%

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公主郡公400精裝10年下半年000%0%0%0%0%山水國際公寓70-1261100077-140毛坯10年12月000%22%63%15%0%鳳凰水城公350精裝09年9月30022073%28%63%9%0%山嶼湖公500精裝09年11月1101100892%23%50%27%0%三亞主要公公寓供應(yīng)項項目市區(qū)40－50年產(chǎn)權(quán)的用用地均采取取產(chǎn)權(quán)式酒店店形式進行銷售經(jīng)經(jīng)營；半山半島、、時代海岸岸、椰景藍藍岸項目為為住宅用地地，開發(fā)以以公寓住宅宅產(chǎn)品為主主，但仍兼兼顧開發(fā)小小部分產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店產(chǎn)產(chǎn)品，以滿滿足此類市市場需求；；經(jīng)營方式：：返租3－6年，固定年年回報率6－8％；部分不不承諾固定定返租，只只承諾按實實際經(jīng)營利利潤的60％分成；海岸區(qū)域的的產(chǎn)權(quán)式酒酒店售價23000－50000元/平，市區(qū)非非海景售價價12000－23000元/平，主力戶戶型50－115平。三亞主要公公寓項目經(jīng)經(jīng)營模式三亞公寓市市場小結(jié)三亞作為國國際旅游城城市，旅客客數(shù)量每年年增長超過過11％，而客房房數(shù)量年均均增長率不不足7％，由此帶帶來不斷增增長的客房房需求，三三亞市全年年平均開房房率逐年上上升（開房房率05年53％，至08年已達63％）；市中中心性價比比較高的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店店如時代海海岸·鴻洲國際公公館，開盤盤半年即售售罄，驗證證了這種市市場需求的的存在；三亞灣一線線海景項目目過半數(shù)包包含產(chǎn)權(quán)式式酒店公寓寓產(chǎn)品，市市區(qū)商業(yè)用用地、綜合合用地均采采取產(chǎn)權(quán)式式酒店的形形式經(jīng)營；；主流經(jīng)營模模式：可選返租/必須返租——頭6年固定返租租6－8％，每年可可選自住1－3個月。利潤分成（（按實際經(jīng)經(jīng)營利潤60％返利）返租6年，頭3年返租在購購買時直接接在房價中中抵扣三亞產(chǎn)權(quán)式式酒店的經(jīng)經(jīng)營思路啟啟示：產(chǎn)權(quán)式酒店店與普通公公寓相比更更側(cè)重于投投資，因此此銷售時必必須帶返租租，以克服服管理費較較高的銷售售阻力；委托管理的的管理公司司是否是品品牌公司非非常重要，，品牌連鎖鎖管理將給給產(chǎn)權(quán)式酒酒店帶來巨巨大的客源源市場，經(jīng)經(jīng)營利潤更更有保障；；主動開發(fā)固固定客源，，與重要合合作大客戶戶（如：海海南航空等等）建立長長期合作關(guān)關(guān)系，共享享客戶資源源。政策導(dǎo)向——09年初政策寬寬松應(yīng)對經(jīng)經(jīng)濟危機，，年底政策策收緊抑制制樓市過熱熱。土地供求——三亞全市土土地供應(yīng)極極其緊缺，，供不應(yīng)求求的局面將將持續(xù)。住宅供求——在巨大的全全國性需求求下，供不不應(yīng)求將導(dǎo)導(dǎo)致價格持持續(xù)上升。。住宅量價——三亞全年成成交120萬m2，成交均價價11154元/m2；09年3月起壓抑需需求逐步釋釋放，09年底出現(xiàn)量量價齊升。。成交結(jié)構(gòu)——主力成交戶戶型60－120m2；主力成交交單價9000－13000元/m2；主力成交交總價60－150萬/套。客戶構(gòu)成——三亞90％以上為島島外購買，，年底北方方天氣轉(zhuǎn)冷冷，是三亞亞傳統(tǒng)的樓樓盤銷售旺旺季，此時時島外購買買比例更高高。三亞2009年房地產(chǎn)呈呈現(xiàn)穩(wěn)步上上升態(tài)勢三亞2009年整體市場場小結(jié)三亞2010年整體市場場小結(jié)市場價格——短短1個月時間間內(nèi)，三三亞多個個熱點樓樓盤均價價翻倍，，近海的的樓盤項項目均價價達到4－5萬元/m2的水平，，非海景景項目原原本8000－13000/m2的價位已已向上突突破20000/m2，甚至逼逼近30000/m2的價格。?？蛻粜枨笄蟆獓H旅游游島信息息公布后后，在短短期價格格飛漲的的情況下下，三亞亞全市成成交客戶戶80％以上來來自浙江江、東北北以及長長期在島島內(nèi)工作作的投資資客戶。。熱點區(qū)域域——成交量最最大的區(qū)區(qū)域為三三亞灣、、市區(qū)外外圍、亞亞龍灣等等板塊，，這些區(qū)區(qū)域比之之其它區(qū)區(qū)域更有有投資潛潛力。2010年動態(tài)國際旅游游島的大大力炒作作，短時時間內(nèi)大大量游資資的涌入入，瞬間間推高了了海南樓樓市價格格水平。。維持這這一波漲漲勢的，，是更多多的被此此情景吸吸引過來來的各路路投資資資金，包包括島內(nèi)內(nèi)的高收收入人群群。三亞作為為國際旅旅游城市市，兼具具氣候與與稀缺海海岸資源源優(yōu)勢，，全國內(nèi)內(nèi)無論旅旅游、度度假、養(yǎng)養(yǎng)老都無無可比擬擬；隨著著國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟增長長，富豪豪階層不不斷擴大大，對第第二居所所的需求求將持續(xù)續(xù)增加，，三亞樓樓市需求潛力力巨大；現(xiàn)時三亞亞的沿海海地段已已基本被被開發(fā)（（209公里的海海岸線已已開發(fā)接接近200公里），，新的住宅宅建設(shè)用用地供應(yīng)應(yīng)已收緊緊，市場存存在一定定機會點點；現(xiàn)時在售售項目，，公寓在在8000-12000的價格水水平快速速走量，，成為各各大樓盤盤及三亞亞市場的的主力，，別墅類類產(chǎn)品抬抬高市場場價格上上限；距離市中中心較近近的別墅墅產(chǎn)品具具備更大大的稀缺缺性；三亞城市市建成區(qū)區(qū)不到30平方公里里、且沿沿三亞灣灣成狹長長型分布布，整個個城市在在市中心心20分鐘車程程范圍里里，所以以面對全國國的客戶戶，三亞是是同一個個市場，，項目區(qū)位位對價格格的影響響不明顯顯，無明明顯片區(qū)區(qū)劃分。。三亞房地地產(chǎn)市場場走勢小小結(jié)海南房地地產(chǎn)市場場整體競競爭格局局三亞房地地產(chǎn)市場場發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及典典型個案案分析島內(nèi)其他他主要片片區(qū)競爭爭分析——陵水、萬萬寧、文文昌、瓊瓊海市場場調(diào)研政策導(dǎo)向向：把海海南東線線旅游房房地產(chǎn)項項目打造造成世界界級品牌牌海南省長長羅保銘銘：把海海南東線線旅游房房地產(chǎn)打打造成世世界級品品牌成就國際際旅游島島美名，，需要一一大批世世界級的的旅游房房地產(chǎn)項項目支撐撐。海南南省委副副書記、、省長羅羅保銘15日赴萬寧寧、陵水水調(diào)研，，足跡遍遍及神州州半島、、石梅灣灣、清水水灣、香香水灣等等開發(fā)熱熱土。他他強調(diào)，，各級黨黨委、政政府和企企業(yè)要親親密合作作實現(xiàn)共共贏，共共同把海海南東線線旅游房房地產(chǎn)項項目打造造成世界界級品牌牌。島外客戶戶選擇海?？?、三三亞以外外區(qū)域購購房漸成成氣候，，東線沿沿海開發(fā)發(fā)漸熱；；東線各海海灣紛紛紛被國內(nèi)內(nèi)乃至國國際知名名房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司納入入開發(fā)，，將給東東線沿海海開發(fā)帶帶來極好好集群效效應(yīng)。島內(nèi)其他他主要片片區(qū)競爭爭分析陵水市場瓊海市場萬寧市場文昌市場當(dāng)三亞的的海灣基基本開發(fā)發(fā)殆盡，，巨大的的旅游度度假需求求將向大大三亞旅旅游圈的的其它海海岸資源源城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。海南南東東海海岸岸各各海海灣灣具具備備與與三三亞亞同同等等優(yōu)優(yōu)越越的的海海岸岸沙沙灘灘資資源源和和氣氣候候；；目前前已已經(jīng)經(jīng)有有海海棠棠灣灣、、日日月月灣灣、、石石梅梅灣灣以以及及陵陵水水香香水水灣灣進進行行大大規(guī)規(guī)模模的的建建設(shè)設(shè)。。海南南東東線線高高速速輕輕軌軌列列車車將將于于2010年前前后后開開通通，，將將大大大大縮縮短短海?？诳?、、陵陵水水、、三三亞亞之之間間的的時時間間距距離離，，提提高高交交通通的的便便捷捷程程度度。。陵水水：：最最毗毗鄰鄰三三亞亞的的海海灣灣集集中中地地雅居樂·清水灣東和海南福灣富力灣香水灣1號紅勘香水灣陵水水非非海海景景公公寓寓8000－9000元/平，，海海景景公公寓寓13000－18000元/平；；別別墅墅15000－38000元/平，，一一線線海海景景別別墅墅總總價價達達到到2000－5000萬/棟的的水水平平，，最最高高單單價價8萬元元/平；；陵水水在在售售項項目目均均為為大大型型/超大大型型項項目目，，均均具具備備類類似似的的優(yōu)優(yōu)越越的的沙沙灘灘海海景景資資源源，，板板塊塊劃劃分分不不明明顯顯，，價價格格差差異異體體現(xiàn)現(xiàn)在在規(guī)規(guī)模模、、檔檔次次、、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計風(fēng)風(fēng)格格、、產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)、、物物業(yè)業(yè)管管理理等等因因素素上上；；100％島島外外度度假假客客戶戶，，大大部部分分來來自自東東北北、、山山西西、、北北京京上上海海等等地地。。金色果嶺翰海銀灘蔚藍海岸星海傳說雅居居樂樂·清水水灣灣———超大大規(guī)規(guī)模模，，引引入入摩摩根根斯斯坦坦利利投投資資，，6家超超五五星星級級酒酒店店，，海海景景高高爾爾夫夫、、商商業(yè)業(yè)中中心心、、貴貴族族游游艇艇會會、、海海洋洋展展覽覽館館等等頂頂級級配配套套，，一一線線海海景景獨獨棟棟標(biāo)標(biāo)桿桿4500萬/棟??！產(chǎn)品供應(yīng)面積成交面積主力成交成交均價/總價09年12月庫存面積段面積公寓402568-3351912000/80－3508聯(lián)排180-250216000/250-3004獨棟297-1415425000/600－45003占地地1000萬平平，，總總建建面面400萬平平。。公寓寓68－335平，，推推盤盤2500套，，均均價價9000元/平（（拎拎包包入入住?。?，海海景景18000元/平；；至至今今銷銷售售約約1800套，，去去化化72％；；聯(lián)排排180－250