商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案

北京后勤指揮學(xué)院商業(yè)經(jīng)營(yíng)建議書(shū)（草案）1草案說(shuō)明本服務(wù)建議書(shū)包括我司對(duì)本項(xiàng)目任務(wù)的理解，并提出解決問(wèn)題的思路與服務(wù)內(nèi)容；本服務(wù)建議書(shū)包括我司對(duì)本項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)和想法和我們對(duì)本案認(rèn)識(shí)和想法，都是根據(jù)我司商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及操作經(jīng)驗(yàn)以及貴司提供的相關(guān)材料得出的，這些認(rèn)識(shí)和想法將成為我司下一步工作的假設(shè)系統(tǒng)，并不代表我司對(duì)該項(xiàng)目最終定位與規(guī)劃；本服務(wù)建議書(shū)終稿完成前不具備實(shí)際可操作性，不能被用于指導(dǎo)該項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作，因錯(cuò)誤利用本建議書(shū)而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失與我司無(wú)關(guān)；本服務(wù)建議書(shū)提出的定位方向,如能與貴司達(dá)成共識(shí),并簽署合同后,我司將根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),提出詳細(xì)的規(guī)劃方案；本服務(wù)建議書(shū)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)屬于北京凱嘉國(guó)際投資公司，僅限于貴司內(nèi)部使用，在未經(jīng)過(guò)北京凱嘉國(guó)際投資公司面許可的情況下，不得復(fù)制或轉(zhuǎn)交其它第三方。2周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)分析未來(lái)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分析與調(diào)查商業(yè)與地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)前景規(guī)劃（測(cè)算年限：二十年）本次報(bào)告需要解決的問(wèn)題3報(bào)告構(gòu)架改造要點(diǎn)認(rèn)清環(huán)境行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)分類社區(qū)商業(yè)分析找出機(jī)會(huì)市場(chǎng)分析項(xiàng)目概況商業(yè)地產(chǎn)概述項(xiàng)目概況與區(qū)域市場(chǎng)分析功能定位價(jià)格定位項(xiàng)目SWOT分析解決辦案操作建議整體租賃整改自營(yíng)現(xiàn)狀自營(yíng)前景展望整體租賃項(xiàng)目自營(yíng)投資收益分析招商代理受托經(jīng)營(yíng)受托經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)方式分析4商業(yè)地產(chǎn)概述—商業(yè)地產(chǎn)分類社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心商業(yè)綜合體專業(yè)市場(chǎng)旅游地產(chǎn)泛商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)主要類型西郊百聯(lián)購(gòu)物中心證大大拇指廣場(chǎng)南方百聯(lián)購(gòu)物中心正大廣場(chǎng)大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)海寧皮革城九星建材市場(chǎng)杭州西湖新天地蘇州金雞湖創(chuàng)邑·老碼頭創(chuàng)邑·幸福灣5商業(yè)地產(chǎn)概述—核心問(wèn)題剖析成功的出售背后，是艱難的招商過(guò)程，癥結(jié)何在？招商開(kāi)業(yè)后，商家卻紛紛選擇撤場(chǎng)，為什么？面對(duì)強(qiáng)勢(shì)主力店的整改清單，商家如何選擇？100%的出租率卻得不到預(yù)期的經(jīng)營(yíng)回報(bào)，怎么辦？——商業(yè)如何精準(zhǔn)定位？——經(jīng)營(yíng)誰(shuí)來(lái)掌控？——如何在強(qiáng)勢(shì)商業(yè)集團(tuán)面前把握主動(dòng)權(quán)？——如何遴選合適的業(yè)態(tài)與業(yè)種群？6項(xiàng)目概況項(xiàng)目周邊環(huán)境路網(wǎng)條件項(xiàng)目位于北京城市中軸線——西長(zhǎng)安街萬(wàn)壽路口南1.2公里（蓮花池西路與萬(wàn)壽路交叉口）。北京西三環(huán)和四環(huán)之間。東至西三環(huán)不到一公里。向北經(jīng)蓮花西路可迅速到達(dá)。南邊的京石高速路扼進(jìn)出北京的西南門(mén)戶。二、三、四環(huán)，交通極為便利。路面交通項(xiàng)目周邊451、941、54、9路等多條公交線路通達(dá)市內(nèi)。軌道交通

地鐵1號(hào)線萬(wàn)壽路站距本項(xiàng)目1.2公里，軌道交通較為便利。另外規(guī)劃中的地鐵十一號(hào)線馬官營(yíng)站距本項(xiàng)目1公里。東邊緊臨全國(guó)最大的客運(yùn)鐵路站——北京西客站，巨大的人流量為項(xiàng)目提供了長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)的拓展空間。7項(xiàng)目位置與周邊環(huán)境示意圖8區(qū)域市場(chǎng)分析—總體特征總體特征：□西貴之地。本項(xiàng)目所在區(qū)域是北京規(guī)劃“西部生態(tài)帶”和“體育文化區(qū)”的核心區(qū)域，有不可多得的宜居生態(tài)環(huán)境，是總后、海軍、軍事醫(yī)學(xué)院等軍事機(jī)關(guān)干部，以及國(guó)家密碼局等國(guó)家機(jī)關(guān)的辦公居住聚集區(qū)?！跎虡I(yè)設(shè)施密集，檔次不高。項(xiàng)目周邊雖有大量各種檔次消費(fèi)人群，但是整體商業(yè)檔次不高處于更新?lián)Q代的關(guān)鍵時(shí)期。如餐飲店眾多，除百福星（約1500㎡）與大邊海鮮（約1000㎡）規(guī)模較大外，其余餐飲店規(guī)模都很?。粖蕵?lè)休閑類場(chǎng)所較少，規(guī)模不大，檔次不高?！跆幱诔鞘谢脑熘?，消費(fèi)層次分散。本項(xiàng)目是成熟居住區(qū)，西部正在進(jìn)行大規(guī)模的改造。9區(qū)域市場(chǎng)分析—總體特征□交通便利，道路通暢。□項(xiàng)目周邊人口密集。項(xiàng)目所在區(qū)域人口密度超過(guò)豐臺(tái)區(qū)和海淀區(qū)的常住人口平均密度，居民眾多，另有大量待開(kāi)發(fā)住宅用地，商圈發(fā)展前景廣闊?！踽t(yī)療設(shè)施充足。項(xiàng)目周邊有解放軍301醫(yī)院、302醫(yī)院、國(guó)泰醫(yī)院、新興醫(yī)院等為項(xiàng)目周邊提供了便利的就醫(yī)條件?！蹀r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)較多。項(xiàng)目所在區(qū)域是北京西部主要的農(nóng)副產(chǎn)品集散地，分布著岳各莊批發(fā)市場(chǎng)、京西萬(wàn)隆農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、靚廠農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)。10區(qū)域市場(chǎng)分析析—區(qū)域行業(yè)特征征所在區(qū)域主要要行業(yè)有餐飲飲服務(wù)、賓館館酒店、寫(xiě)字字樓、零售業(yè)業(yè)（商場(chǎng)/超超市/便利店店/農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)）、休閑娛娛樂(lè)、體育健健身和其他生生活服務(wù)業(yè)。。11區(qū)域市場(chǎng)分析析—區(qū)域行業(yè)特征征餐飲服務(wù)區(qū)域域特征□中高檔規(guī)模模餐飲缺乏。。蓮花大廈對(duì)對(duì)面萬(wàn)壽路和和靚廠路交叉叉口是最集中中的區(qū)域。核核心商圈內(nèi)有有上百家餐飲飲服務(wù)，絕大大部分都是在在100㎡左左右，只有四四家超過(guò)1000㎡（故故里居湘粵菜菜、萬(wàn)壽食府府、百福星和和大邊海鮮））。□地區(qū)餐飲需需求旺盛：項(xiàng)項(xiàng)目北側(cè)總后后等國(guó)家機(jī)關(guān)關(guān)辦公及居住住區(qū)餐飲需求求強(qiáng)勁、且項(xiàng)項(xiàng)目南側(cè)附近近居民小區(qū)多多，常住居民民比例大，流流動(dòng)客流較多多，因而對(duì)餐餐飲服務(wù)設(shè)施施形成需求。?！豕ぷ骺土饔杏兴挠^：由由于中高收入入客流較少，，目前本地區(qū)區(qū)的餐飲市場(chǎng)場(chǎng)容量相對(duì)有有限，但伴隨隨地區(qū)的快速速發(fā)展，及項(xiàng)項(xiàng)目北部新建建小區(qū)的中高高端客流入住住，具有較強(qiáng)強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿αΓ?2區(qū)域市場(chǎng)分析析—區(qū)域行業(yè)特征征□大多數(shù)小規(guī)規(guī)模的餐飲店店經(jīng)營(yíng)狀況不不理想：本地地區(qū)南部由中中低檔消費(fèi)人人群由城市化化農(nóng)民和外來(lái)來(lái)務(wù)工人口構(gòu)構(gòu)成，消費(fèi)能能力低，外餐餐需求較低，，導(dǎo)致該地區(qū)區(qū)小規(guī)模餐館館經(jīng)營(yíng)狀況不不佳；□區(qū)域外來(lái)流流動(dòng)人口過(guò)多多：由于項(xiàng)目目南側(cè)處于城城鄉(xiāng)改造階段段，又是農(nóng)副副產(chǎn)品交易中中心，外來(lái)務(wù)務(wù)工人員聚居居在城中村，，使得地區(qū)衛(wèi)衛(wèi)生狀況和治治安狀況較差差。13區(qū)域市場(chǎng)分析析—區(qū)域行業(yè)特征征賓館/酒店業(yè)業(yè)區(qū)域特征：：□臨近重要交交通樞紐：本本項(xiàng)目地點(diǎn)距距離西客站僅僅3公里，六六里橋長(zhǎng)途汽汽車站2.5公里。交通通擁堵一貫是是大城市發(fā)展展不可避免的的難題，而本本地區(qū)交通較較為舒暢；□區(qū)域板塊：：地處四環(huán)以以內(nèi)，是北京京市的中心區(qū)區(qū)域，屬于北北京規(guī)劃“西西部生態(tài)帶””和“體育文文化區(qū)”的核核心位置，海海淀區(qū)和豐臺(tái)臺(tái)區(qū)交界處的的重要商業(yè)區(qū)區(qū)。東臨豐臺(tái)臺(tái)區(qū)規(guī)劃的六六里橋商圈，，西臨西奧商商圈，北臨公公主墳商圈，，具有極強(qiáng)的的發(fā)展?jié)摿Α??！跣袠I(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境：總體來(lái)來(lái)看，商圈內(nèi)內(nèi)除總后第一一招待所外，，對(duì)外經(jīng)營(yíng)的的賓館酒店整整體層次不高高，且運(yùn)營(yíng)模模式陳舊，整整體經(jīng)營(yíng)狀況況較不理想。。14區(qū)域市場(chǎng)分析析—區(qū)域行業(yè)特征征寫(xiě)字樓區(qū)域特特征：□地區(qū)需求有有限：商圈內(nèi)內(nèi)共有多棟寫(xiě)寫(xiě)字樓，其中中靠近蓮石路路和三環(huán)的寫(xiě)寫(xiě)字樓較多，，而項(xiàng)目商務(wù)務(wù)客流較少，，商務(wù)活動(dòng)薄薄弱?！跏袌?chǎng)空白，，但市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)薄弱：本地地區(qū)寫(xiě)字樓屬屬新興聚集區(qū)區(qū)域，有較大大的發(fā)展?jié)摿αΑ?5區(qū)域市場(chǎng)分析析—區(qū)域行業(yè)特征征零售業(yè)（商場(chǎng)場(chǎng)/超市/便便利店/農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)）特征征：□便利店：對(duì)對(duì)于這一行業(yè)業(yè)的進(jìn)入只有有連鎖便利店店的業(yè)態(tài)尚存存空白；□零售企業(yè)的的競(jìng)爭(zhēng)：商圈圈內(nèi)小型的零零售店都屬于于大眾消費(fèi)的的檔次，還有有農(nóng)貿(mào)菜市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域布店密密集，給區(qū)域域居民提供了了方便的日常常生活消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所，但競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)也較激烈；；但缺少大型型綜合式購(gòu)物物?！跞丝诿芏却蟠?，消費(fèi)能力力層次分散。?！趿闶蹣I(yè)需求求：該地區(qū)消消費(fèi)需求，大大部分居民希希望增加集購(gòu)購(gòu)物、休閑娛娛樂(lè)、餐飲于于一體的購(gòu)物物中心，對(duì)便便利超市也有有一定的需求求。16區(qū)域市場(chǎng)分析析—區(qū)域行業(yè)特征征休閑場(chǎng)所區(qū)域域特征：本報(bào)告將KTV、洗浴休休閑會(huì)所和夜夜總會(huì)定義為為休閑場(chǎng)所。。項(xiàng)目南部區(qū)域域周邊的大眾眾休閑場(chǎng)所較較多，且經(jīng)營(yíng)營(yíng)較好，主要要有靚廠文化化娛樂(lè)中心、、金色年華娛娛樂(lè)城、藍(lán)色色悅?cè)藠蕵?lè)城城和天府娛樂(lè)樂(lè)城。17區(qū)域市場(chǎng)分析析—區(qū)域行業(yè)特征征體育健身場(chǎng)所所區(qū)域特征：：在本項(xiàng)目周邊邊缺少體育健健身場(chǎng)所，距距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)遠(yuǎn)的地方有南南洋俱樂(lè)部、、華寶國(guó)際俱俱樂(lè)部是兩家家大型的健身身場(chǎng)所，都在在5000㎡㎡以上，但整整體經(jīng)營(yíng)檔次次較低。其余余的都在200㎡一下。。另外萬(wàn)豐公公園體育健身身中心正在建建設(shè)中（該項(xiàng)項(xiàng)目定位方向向不明，為綠綠隔配套項(xiàng)目目）。18區(qū)域市場(chǎng)分析析—區(qū)域行業(yè)特征征其他生活服務(wù)務(wù)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)：□銀行本項(xiàng)目周邊銀銀行網(wǎng)點(diǎn)周邊邊2公里之內(nèi)內(nèi)有建設(shè)銀行行、工商銀行行、中國(guó)銀行行等。但均存存在沿街展示示面不足、體體量較小、經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況欠佳佳等特征。19區(qū)域市場(chǎng)分析析—區(qū)域行業(yè)特征征□商業(yè)底商及及社區(qū)商業(yè)本區(qū)域底商及及社區(qū)商業(yè)存存在以下兩大大特點(diǎn)存量商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)結(jié)構(gòu)極不合合理，遠(yuǎn)不能能滿足日常消消費(fèi)需求且檔檔次較低，不不能形成聯(lián)動(dòng)動(dòng)效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況較差。。增量商業(yè)多數(shù)數(shù)多數(shù)處于招招商期，缺乏乏整體規(guī)劃及及必要的招商商手段，進(jìn)展展較緩慢，同同時(shí)也為本項(xiàng)項(xiàng)目提供了絕絕佳的市場(chǎng)機(jī)機(jī)遇。20區(qū)域市場(chǎng)分析析—區(qū)域行業(yè)特征征區(qū)域潛在商業(yè)業(yè)物業(yè)增量初初步分析隨著周邊的進(jìn)進(jìn)一步拆遷改改造，大批臨臨時(shí)商業(yè)建筑筑將會(huì)拆除，，將有大批大大體量商業(yè)物物業(yè)及社區(qū)商商業(yè)街形成，，商業(yè)物業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加加劇。隨著該地區(qū)商商業(yè)環(huán)境的進(jìn)進(jìn)一步改善，，將產(chǎn)生對(duì)商商業(yè)鋪面的市市場(chǎng)需求；隨著北京市區(qū)區(qū)域的外延，，及北京商業(yè)業(yè)多核發(fā)展的的趨勢(shì)，本地地區(qū)商業(yè)鋪面面的價(jià)格將比比其他地產(chǎn)的的價(jià)值具有更更大的上升空空間。21項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析析□交通優(yōu)勢(shì)是是本項(xiàng)目發(fā)展展的基礎(chǔ)，從從現(xiàn)狀還是長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃上看看都是不可多多得的一塊寶寶地。為發(fā)展展商用物業(yè)提提供了人流。?！蹴?xiàng)目周邊有有完善的市政政配套和成熟熟的居住氛圍圍。周邊居住住區(qū)多，人口口密度大，消消費(fèi)人流可步步行到項(xiàng)目。。□臨近西客站站拓寬了項(xiàng)目目的市場(chǎng)空間間；區(qū)域政府機(jī)關(guān)關(guān)及中高端消消費(fèi)群體為本本項(xiàng)目提供了了市場(chǎng)空間。。22項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析析□非傳統(tǒng)消費(fèi)費(fèi)商圈，商業(yè)業(yè)氣氛整體情情況較差?！蹴?xiàng)目門(mén)前停停車位不足，，這是商業(yè)發(fā)發(fā)展的關(guān)鍵所所在，與本項(xiàng)項(xiàng)目便捷的路路網(wǎng)交通形成成強(qiáng)烈的反差差?！踅?jīng)營(yíng)限制問(wèn)問(wèn)題，項(xiàng)目中中段不能引進(jìn)進(jìn)大型餐飲，，水平動(dòng)線破破壞嚴(yán)重，影影響使用功能能。□人流導(dǎo)入交交差現(xiàn)象嚴(yán)重重，項(xiàng)目中段段商務(wù)人流與與辦公人流交交差，共用大大堂，影響了了辦公環(huán)境及及商業(yè)需求建建議進(jìn)行必要要的人流導(dǎo)向向施工。□垂直交通系系統(tǒng)單一，不不能滿足裙樓樓三段區(qū)劃方方案的垂直人人流導(dǎo)向要求求。□離公主墳、、西客站近。。公主墳是基基本成形的區(qū)區(qū)域型商業(yè)中中心，西客站站作為正在形形成中的區(qū)域域型商業(yè)中心心其商圈覆蓋蓋本項(xiàng)目。項(xiàng)項(xiàng)目在區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中不宜針針?shù)h相對(duì)，而而應(yīng)考慮提升升和填補(bǔ)性定定位。23項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分分析□公主墳商圈圈的天然缺陷陷。公主墳商商圈是以城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部的優(yōu)優(yōu)勢(shì)發(fā)展起來(lái)來(lái)的，隨著城城市的發(fā)展已已成為城市中中心區(qū)域。但但是其周邊軍軍事用地較多多的既成事實(shí)實(shí)使其商圈發(fā)發(fā)展開(kāi)始就難難以形成一個(gè)個(gè)圓，特別是是對(duì)南部的輻輻射力較弱。。作為相對(duì)獨(dú)獨(dú)立的社區(qū)商商業(yè)中心本項(xiàng)項(xiàng)目可發(fā)揮最最大輻射力。?！蹴?xiàng)目周邊居居住人群多，，但現(xiàn)在的商商業(yè)配套發(fā)展展不充分，基基本停留在散散亂底商、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的階階段，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展落伍伍。隨著項(xiàng)目目軍事單位居居住區(qū)的建設(shè)設(shè)，以項(xiàng)目為為中心的社區(qū)區(qū)商業(yè)圈已基基本成形。而而區(qū)域內(nèi)現(xiàn)無(wú)無(wú)中等規(guī)模的的現(xiàn)代商業(yè)。?！鯀^(qū)域內(nèi)務(wù)大大體量商業(yè)，，而現(xiàn)如家樂(lè)樂(lè)福、樂(lè)天超超市等多家連連鎖運(yùn)營(yíng)商正正擬定進(jìn)入社社區(qū)商業(yè)圈，，搶占社區(qū)商商業(yè)資源?！醣卷?xiàng)目的進(jìn)進(jìn)入時(shí)間正合合適。進(jìn)入過(guò)過(guò)早需承擔(dān)啟啟動(dòng)市場(chǎng)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)晚競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈烈?，F(xiàn)在區(qū)域域市場(chǎng)已成熟熟，而競(jìng)爭(zhēng)者者未進(jìn)入，正正是進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)機(jī)。24項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目威脅分析析□項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域不是北京京市傳統(tǒng)商務(wù)務(wù)區(qū)域。因此此作為較早進(jìn)進(jìn)入者在宣傳傳自身的同時(shí)時(shí)，還要宣傳傳區(qū)域形象，，引導(dǎo)客戶。?！醣卷?xiàng)目對(duì)面面社區(qū)型商業(yè)業(yè)及鄰近的道道樂(lè)蒙恩商務(wù)務(wù)，如定位不不能進(jìn)行充分分的市場(chǎng)調(diào)研研、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手調(diào)查及商家家資源有效配配置則會(huì)產(chǎn)生生直接的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。25價(jià)格定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查查數(shù)據(jù)，蓮花花大廈周邊同同檔次辦公物物業(yè)價(jià)格2－－2.5元/天/㎡；商商業(yè)物業(yè)（底底商）價(jià)格4.5—5元元/天/㎡。。蓮花大廈改改造后是區(qū)域域標(biāo)志性建筑筑價(jià)格可取其其上限，即辦辦公2.5元元/天/㎡，，商業(yè)5元/天/㎡.26第五章項(xiàng)項(xiàng)目投入產(chǎn)出出5.1主要假假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)按現(xiàn)談判整租租方案為基礎(chǔ)礎(chǔ)。測(cè)算范圍：蓮蓮花大廈綜合合樓?？偨ㄖ娣e80000平方米米。租賃期按按20年計(jì)算算。1．九州天昱昱投資開(kāi)發(fā)有有限公司擬整整體租賃此商商業(yè)樓20年年。2．租金：地地上建筑部分分租金1.40元/平米米/天，年租租金為3024萬(wàn)元人民民幣；地下建建筑部分租金金0.30元元/平米/天天，年租金為為216萬(wàn)元元人民幣。4.每五年年遞增5%5．租金半年年付。根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行行財(cái)稅制度和和價(jià)格體系進(jìn)進(jìn)行分析。27成本估算主要指經(jīng)營(yíng)管管理成本。營(yíng)營(yíng)業(yè)及管理費(fèi)費(fèi)用包括人員員工資、傭金金、廣告費(fèi)、、冷暖費(fèi)、管管理費(fèi)、工程程改造費(fèi)和業(yè)業(yè)主租金等。。按公司《項(xiàng)項(xiàng)目單位面積積日費(fèi)用成本本經(jīng)驗(yàn)含量表表》工資按0.198元元/㎡/天；；傭金0.192元/㎡㎡/天；廣告告費(fèi)用0.014元/㎡㎡/天；冷暖暖費(fèi)按外供暖暖外供冷0.211元/㎡/天；管管理費(fèi)用0.071元/㎡/天；業(yè)業(yè)主租金按雙雙方簽訂的合合同約定。本本項(xiàng)目的成本本按公司經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)值估算，考考慮項(xiàng)目規(guī)模模效應(yīng)和公司司在成本管理理上的優(yōu)勢(shì)，，本項(xiàng)目成本本可以大幅降降低。28項(xiàng)目收入和稅稅金本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)部分經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬九州天昱昱，以對(duì)外租租賃為主。本項(xiàng)項(xiàng)目目收收入入來(lái)來(lái)源源為為商商業(yè)業(yè)租租賃賃收收入入。。該該項(xiàng)項(xiàng)目目第第1年年對(duì)對(duì)外外經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，從從謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎的的原原則則出出發(fā)發(fā)出出租租率率按按70%（（未未考考慮慮半半年年的的免免租租期期）），，從從第第2年年開(kāi)開(kāi)始始達(dá)達(dá)到到正正常常水水平平85%，，并并一一直直維維持持在在此此水水平平。。從從謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎原原則則出出發(fā)發(fā)，，出出租租水水平平為為較較保保守守的的估估算算，，根根據(jù)據(jù)公公司司經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)和和整整體體出出租租水水平平，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目可可達(dá)達(dá)到到更更高高的的出出租租水水平平。。租金金水水平平按按保保守守的的入入市市價(jià)價(jià)格格2.34元元/平平方方米米/天天估估算算。。營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅、、城城市市維維護(hù)護(hù)建建設(shè)設(shè)稅稅和和教教育育費(fèi)費(fèi)附附加加按按經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)收收入入的的5.5%計(jì)計(jì)算算，，企業(yè)業(yè)所所得得稅稅按按25％％計(jì)計(jì)算算29毀經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目上上述述的的成成本本收收益益分分析析，，編編制制項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)報(bào)表表，，計(jì)計(jì)算算相相關(guān)關(guān)的的評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)，，據(jù)據(jù)以以判判定定項(xiàng)項(xiàng)目目的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)可可行行性性。。為為了了便便于于快快速速?zèng)Q決策策，，現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量進(jìn)進(jìn)行行簡(jiǎn)簡(jiǎn)化化計(jì)計(jì)算算，，以以上上面面的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)收收入入和和運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)成成本本為為主主，，以以便便于于更更直直觀觀的的反反映映項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入流流出出情情況況。。由由于于公公司司在在此此方方面面的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，在在操操作作層層面面比比此此模模型型會(huì)會(huì)更更優(yōu)優(yōu)化化。。通過(guò)過(guò)模模型型進(jìn)進(jìn)行行的的動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析結(jié)結(jié)果果如如下下：：■所所得得稅稅前前財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值（（I＝＝8％％，，N=20））NPV＝＝￥￥1,628萬(wàn)萬(wàn)元元財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值大大于于零零，，在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上是是可可行行的的IRR=34.23%內(nèi)內(nèi)部部投投資資收收益益率率大大于于基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率，，在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上是是可可行行的的投資資回回收收期期：：3.97年年■所所得得稅稅后后財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值（（I＝＝8％％，，N=20））NPV＝＝￥￥1.054萬(wàn)萬(wàn)元元財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值大大于于零零，，在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上是是可可行行的的IRR＝＝25.63%內(nèi)內(nèi)部部投投資資收收益益率率大大于于基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率，，在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上是是可可行行的的投資資回回收收期期：：4.96年年經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)結(jié)論論：：本本方方案案在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上是是可可行行的的。。30本項(xiàng)項(xiàng)目目對(duì)對(duì)于于雙雙方方在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上都都是是可可行行的的，，降降低低運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)成成本本和和保保證證出出租租率率及及租租金金水水平平是是本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的關(guān)關(guān)鍵鍵所所在在，，特特別別注注重重經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，同同時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)按按計(jì)計(jì)劃劃協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)與與其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)定定位位關(guān)關(guān)系系，，揚(yáng)揚(yáng)長(zhǎng)長(zhǎng)避避短短、、充充分分發(fā)發(fā)揮揮項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，避避免免同同質(zhì)質(zhì)化化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。。從動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)指指標(biāo)標(biāo)來(lái)來(lái)看看，，貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率為為8％％時(shí)時(shí)的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值為為1628萬(wàn)萬(wàn)元元，，所所得得稅稅后后財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率為為34.23%，，大大于于貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率，，說(shuō)說(shuō)明明項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行。。從從敏敏感感性性分分析析看看，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目所所能能承承受受的的零零售售租租金金和和出出租租率率變變動(dòng)動(dòng)幅幅度度較較小小，，抗抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能能力力較較弱弱。。因因此此，，應(yīng)應(yīng)加加強(qiáng)強(qiáng)營(yíng)營(yíng)銷銷力力度度，，確確保保計(jì)計(jì)劃劃利利潤(rùn)潤(rùn)的的如如期期實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。31運(yùn)營(yíng)營(yíng)方方式式分分析析——自營(yíng)營(yíng)散散租租商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)由由于于行行業(yè)業(yè)整整體體水水平平下下降降原原因因和和新新項(xiàng)項(xiàng)目目市市場(chǎng)場(chǎng)培培養(yǎng)養(yǎng)期期的的影影響響，，09年年至至12年年出出租租率率將將會(huì)會(huì)維維持持在在較較低低狀狀態(tài)態(tài)，，同同時(shí)時(shí)，，也也給給經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者提提出出較較高高的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)要要求求，，考考慮慮““中中交交””方方面面不不是是專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商商，，缺缺乏乏寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的的因因素素，，進(jìn)進(jìn)一一步步加加劇劇了了經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。優(yōu)勢(shì)勢(shì)分分析析：：1、、收收益益完完全全獲獲得得；；2、、安安置置剩剩余余勞勞動(dòng)動(dòng)力力就就業(yè)業(yè)；；3、、培培養(yǎng)養(yǎng)商商用用物物業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)。。劣勢(shì)勢(shì)分分析析：：1、、缺缺乏乏商商用用物物業(yè)業(yè)專專業(yè)業(yè)化化團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，，運(yùn)運(yùn)作作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不不足足；；2、、缺缺乏乏行行業(yè)業(yè)整整合合專專業(yè)業(yè)化化人人才才；；3、、缺缺乏乏客客戶戶資資源源；；4、、商商用用物物業(yè)業(yè)管管理理繁繁雜雜，，缺缺乏乏專專業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司為為項(xiàng)項(xiàng)目目正正常常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)提提供供標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)。。以上限制條件件都使得本項(xiàng)項(xiàng)目招商及后后期運(yùn)營(yíng)存在在很大的威脅脅，收益不能能按照正常市市場(chǎng)預(yù)期測(cè)算算。距離本項(xiàng)項(xiàng)目“0”距距離的朝內(nèi)298項(xiàng)目雖雖為專業(yè)化運(yùn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，但但整體水平不不高，運(yùn)營(yíng)一一年累計(jì)出租租率為25%，可見(jiàn)此方方案如具體執(zhí)執(zhí)行需要各方方面專業(yè)化公公司強(qiáng)有力的的配合。根據(jù)本報(bào)告分分析，整體現(xiàn)現(xiàn)狀散租：1、價(jià)格：2.1元/平平方米/天，，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值NPV=￥￥4,839＞0，投資資內(nèi)部收益率率IRR=34.75%?？傮w收益益較低，根據(jù)據(jù)故此，我們們不推薦自營(yíng)營(yíng)方案。32運(yùn)營(yíng)方式分析析—整體租賃由于新一輪經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期致使使經(jīng)濟(jì)疲軟、、內(nèi)需進(jìn)一步步減緩，租金金和行業(yè)出租租率下降導(dǎo)致致寫(xiě)字樓整租租市場(chǎng)低迷。。商業(yè)物業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)商拓展速速度減緩，采采取觀望態(tài)度度，戰(zhàn)略重心心向提高現(xiàn)有有房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能能力方向偏移移。同時(shí)由于于商業(yè)物業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)商的盈利利模式是“整整分租”的差差額利潤(rùn)，運(yùn)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行房房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)要要承擔(dān)租金水水平降低、出出租率下降等等因素，這些些因素必定導(dǎo)導(dǎo)致“東四33號(hào)”院落落整租價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常常市場(chǎng)狀態(tài)下下的整租價(jià)格格，經(jīng)估算本本項(xiàng)目整租市市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間間為600萬(wàn)萬(wàn)—700萬(wàn)萬(wàn)之間，租金金漲幅以每三三年5%計(jì)，，則20年合合作期內(nèi)600萬(wàn)底價(jià)，，平均年租金金：692萬(wàn)萬(wàn)元。700萬(wàn)底價(jià)平平均年租金：：808萬(wàn)元元。800萬(wàn)萬(wàn)底價(jià)平均年年租金：871.73萬(wàn)萬(wàn)。900萬(wàn)底價(jià)價(jià)平均年租金金：980.70萬(wàn)33運(yùn)營(yíng)方式分析析—受托經(jīng)營(yíng)管理理受托經(jīng)營(yíng)方案案在酒店業(yè)已已廣泛應(yīng)用，，充分結(jié)合甲甲方項(xiàng)目資源源優(yōu)勢(shì)及乙方方整合資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮““1+1＞2”的效應(yīng)，，雙方根據(jù)各各自掌控的資資源進(jìn)行合理理調(diào)配，同時(shí)時(shí)最大限度的的規(guī)避了因項(xiàng)項(xiàng)目資源缺乏乏、行業(yè)操控控能力不強(qiáng)、、客戶資源不不能有效整合合帶來(lái)的寫(xiě)字字樓發(fā)展行業(yè)業(yè)弊端，目前前北京部分寫(xiě)寫(xiě)字樓采用此此方案，據(jù)我我們長(zhǎng)期研究究跟蹤，運(yùn)營(yíng)營(yíng)狀況良好，，特別是08年下半年至至今，根據(jù)我我們數(shù)據(jù)庫(kù)顯顯示，同檔次次采用受托經(jīng)經(jīng)營(yíng)寫(xiě)字樓整整體出租率比比自營(yíng)寫(xiě)字樓樓出租率高出出約5個(gè)百分分點(diǎn)，這與雙雙發(fā)資源互補(bǔ)補(bǔ)存在著不可可分割的關(guān)系系。經(jīng)過(guò)分析析，在合作底底價(jià)1.4元元，出租率：：第一年30%，第二年年50%，第第三年開(kāi)始75%的前提提下合作期限限20年平均均年收益865萬(wàn)元。本本項(xiàng)目通過(guò)專專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司司運(yùn)作有望在在第一年達(dá)到到50%出租租率，第二年年達(dá)到70%出租率、第第三年達(dá)到80%以上出出租率，而租租金水平也會(huì)會(huì)通過(guò)產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)、客客戶資源整合合有進(jìn)一步提提升，隨著項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)化運(yùn)運(yùn)作，甲乙雙雙方共享超額額收益，具有有良好的發(fā)展展前景。34小結(jié)根據(jù)以上分析析，我們建議議首選受托經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理方案案，以保證項(xiàng)項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定定發(fā)展，并享享受超額收益益。其次選擇擇整租方案，，操作過(guò)程中中建議前三年年順應(yīng)市場(chǎng)行行情采取底價(jià)價(jià)策略度過(guò)寫(xiě)寫(xiě)字樓市場(chǎng)低低迷期，第四四年開(kāi)始制定定合理的遞增增幅度提高整整租價(jià)格，選選擇行業(yè)內(nèi)優(yōu)優(yōu)秀的寫(xiě)字樓樓運(yùn)營(yíng)商保證證其有足夠的的能力經(jīng)營(yíng)好好“東四33號(hào)”院落房房產(chǎn)，以保證證“中交”方方面的回款安安全性。35PartⅣ服務(wù)內(nèi)容36凱嘉國(guó)際凱嘉國(guó)際市場(chǎng)研究凱嘉國(guó)際顧問(wèn)凱嘉國(guó)際經(jīng)紀(jì)凱嘉國(guó)際商業(yè)管理凱嘉國(guó)際運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)管理凱嘉國(guó)際商業(yè)投資廣告推廣提供前期市場(chǎng)場(chǎng)分析、定位位、營(yíng)銷策劃劃服務(wù)提供商業(yè)綜合合體項(xiàng)目銷售售代理服務(wù)提供商業(yè)物業(yè)業(yè)的后期商業(yè)業(yè)管理服務(wù)凱嘉國(guó)際全程程服務(wù)能力提供商業(yè)電子子運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)設(shè)設(shè)計(jì)實(shí)施維護(hù)護(hù)提供商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)維維護(hù)和投融資資服務(wù)提供商業(yè)物業(yè)業(yè)中期顧問(wèn)、、招商代理服服務(wù)37商家服務(wù)發(fā)展商服務(wù)市場(chǎng)研究服務(wù)務(wù)品牌推廣服務(wù)務(wù)渠道建設(shè)服務(wù)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)招商服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)務(wù)凱嘉國(guó)際全程程服務(wù)平臺(tái)零售拓展服務(wù)務(wù)資產(chǎn)維護(hù)、投投融資服務(wù)凱嘉國(guó)際38凱嘉國(guó)際服務(wù)務(wù)項(xiàng)目訂立發(fā)展模式式市場(chǎng)調(diào)查及研研究初步市場(chǎng)定位位業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃租金與財(cái)務(wù)測(cè)測(cè)算規(guī)劃建議主力店招商全面招商商裝協(xié)助/開(kāi)開(kāi)業(yè)驗(yàn)收開(kāi)業(yè)籌備建筑概念設(shè)計(jì)方案及建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃開(kāi)發(fā)及施工計(jì)劃建筑施工設(shè)計(jì)圖建筑設(shè)計(jì)檢討討開(kāi)工項(xiàng)目管理及施工竣工及交付使用地產(chǎn)流程建筑設(shè)計(jì)及施施工開(kāi)業(yè)市場(chǎng)研策服務(wù)務(wù)商業(yè)顧問(wèn)服務(wù)務(wù)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理理1、2、3、4、5、6、8、11、14、16、18、19、127、9、10、12、13、15、17、市場(chǎng)策劃服務(wù)務(wù)內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)查與研研究消費(fèi)力調(diào)查研研究商圈的調(diào)查與與研究未來(lái)商業(yè)供應(yīng)應(yīng)研究市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)組合規(guī)劃劃動(dòng)線布局規(guī)劃劃租金與財(cái)務(wù)測(cè)測(cè)算規(guī)劃設(shè)計(jì)建議議招商及招商顧顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容容主力店的招商商根據(jù)商家需求求提供建筑設(shè)設(shè)計(jì)參數(shù)與設(shè)計(jì)院進(jìn)行行商業(yè)建筑設(shè)設(shè)計(jì)檢討針對(duì)經(jīng)營(yíng)情況況提供場(chǎng)推廣廣需求全面招商招商現(xiàn)場(chǎng)的管管理內(nèi)裝協(xié)調(diào)，協(xié)協(xié)助開(kāi)業(yè)籌備備物業(yè)管理、商商業(yè)管理的接接口商業(yè)管理服務(wù)務(wù)內(nèi)容營(yíng)銷管理運(yùn)營(yíng)管理凱嘉國(guó)際服務(wù)務(wù)內(nèi)容招商管理資產(chǎn)管理服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)內(nèi)容3商業(yè)管理服務(wù)39市場(chǎng)策劃服務(wù)務(wù)總體邏輯各業(yè)態(tài)組合體量上限業(yè)態(tài)組合與定位建筑平層格局業(yè)態(tài)平層布局區(qū)域消費(fèi)人口總量區(qū)域消費(fèi)人口結(jié)構(gòu)與質(zhì)量區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣區(qū)域消費(fèi)需求區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)空白的或未被很好滿足的市場(chǎng)空間未來(lái)商業(yè)供應(yīng)本項(xiàng)目的生存空間及發(fā)展方向本項(xiàng)目的生存空間及發(fā)展方向消費(fèi)者的意愿主力商家反饋?lái)?xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)及約束社會(huì)化考慮總體市場(chǎng)定位租金確定財(cái)務(wù)測(cè)算目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)市場(chǎng)檔次定位形象定位租金定位市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位成本核算收益回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)防范競(jìng)爭(zhēng)性商圈的影響單位租金租金增長(zhǎng)率出租率40商業(yè)顧問(wèn)業(yè)務(wù)務(wù)架構(gòu)商業(yè)顧問(wèn)招商商業(yè)顧問(wèn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)人事、行政招商執(zhí)行營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)招商資產(chǎn)管理招商方案制定招商管理其他相關(guān)事宜項(xiàng)目策劃商業(yè)顧問(wèn)物業(yè)顧問(wèn)主力店招商招商組織設(shè)計(jì)顧問(wèn)行政、人事業(yè)務(wù)41商業(yè)顧問(wèn)業(yè)務(wù)務(wù)架構(gòu)商業(yè)顧問(wèn)招商商業(yè)顧問(wèn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)人事、行政品牌組合落位、調(diào)整招商策略制定、調(diào)整招商推廣的需求招商執(zhí)行招商資料數(shù)據(jù)更新項(xiàng)目相關(guān)文件流轉(zhuǎn)項(xiàng)目招商管理新項(xiàng)目拓展項(xiàng)目研策、定位項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)、修訂店鋪分割及調(diào)整招商指導(dǎo)商業(yè)基建、機(jī)電、消防設(shè)計(jì)建議交通、貨運(yùn)建議流程、文本編制對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的發(fā)文營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)招商資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理費(fèi)用管理人員績(jī)效內(nèi)外部文件流轉(zhuǎn)項(xiàng)目進(jìn)程管控各種數(shù)據(jù)庫(kù)更新組織會(huì)議分公司支持平臺(tái)管理分公司平臺(tái)配合執(zhí)行集團(tuán)相關(guān)工作其他輔助工作招商方案制定招商計(jì)劃制定、調(diào)整租金方案制定、調(diào)整招商管理其他相關(guān)事宜與甲方溝通項(xiàng)目商家反饋信息開(kāi)業(yè)籌備協(xié)調(diào)商裝協(xié)調(diào)項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目策劃項(xiàng)目評(píng)定商業(yè)顧問(wèn)物業(yè)顧問(wèn)制圖物業(yè)管理公司引進(jìn)建議商業(yè)管理公司引進(jìn)建議相關(guān)合同的修訂開(kāi)業(yè)籌備工作的協(xié)調(diào)管理架構(gòu)的搭建建議ERP系統(tǒng)的商業(yè)需求建議協(xié)助進(jìn)行物業(yè)費(fèi)用的審核業(yè)態(tài)定位、租金測(cè)算主力店招商招商組織設(shè)計(jì)顧問(wèn)行政、人事業(yè)務(wù)市場(chǎng)推廣促銷管理品牌管理消費(fèi)者關(guān)系管理商戶管理租務(wù)管理廣告管理服務(wù)管理消費(fèi)者環(huán)境優(yōu)化商家經(jīng)營(yíng)情況評(píng)估業(yè)態(tài)優(yōu)化租戶調(diào)整再招商經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)評(píng)估重大翻新/改建建議市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估資產(chǎn)處置42商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)問(wèn)工作主流程程商業(yè)顧問(wèn)工作內(nèi)容概念設(shè)計(jì)階段其他輔助工作方案設(shè)計(jì)階段平面圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段項(xiàng)目開(kāi)工至商戶商裝進(jìn)入階段商裝進(jìn)入至開(kāi)業(yè)階段輔助設(shè)計(jì)公司完成項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)、交通、動(dòng)線、衛(wèi)生間等土建方面的調(diào)整。根據(jù)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)及商業(yè)業(yè)態(tài)需求提供基建、機(jī)電、消防、弱電、上下水、景觀等設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)建議，并根據(jù)設(shè)計(jì)調(diào)整進(jìn)行商業(yè)動(dòng)線及店鋪劃分的調(diào)整。根據(jù)平面圖紙的設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)組合提供各業(yè)態(tài)各樓層租金坪效，品牌組合的建議；根據(jù)施工圖紙的調(diào)整進(jìn)行各樓層動(dòng)線及店鋪劃分的調(diào)整建議。協(xié)助提供商戶商裝流程建議；提供商裝相關(guān)文本文件范本，協(xié)調(diào)商戶與商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司的交接；開(kāi)業(yè)前的其他協(xié)調(diào)工作。根據(jù)項(xiàng)目定位及招商進(jìn)展情況，制定招商流程，提供租賃合同范本，提供招商策略建議、招商推廣建議，進(jìn)行店鋪分割的修訂，租金坪效的調(diào)整；招商工作全面展開(kāi)。根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案，提供店鋪切割、主力店區(qū)域劃分、業(yè)態(tài)組合的建議；進(jìn)行主力店商家、各業(yè)態(tài)重點(diǎn)商家的訪談，反饋?lái)?xiàng)目相關(guān)設(shè)計(jì)建議；開(kāi)始主力店的招商。物業(yè)公司、商業(yè)管理公司引入建議；提供物業(yè)公司、商業(yè)管理公司合作文本范本；協(xié)助項(xiàng)目審定物業(yè)公司、商業(yè)管理公司相關(guān)管理制度及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；開(kāi)業(yè)籌備的其他協(xié)調(diào)工作。43營(yíng)銷市場(chǎng)推廣促銷管理品牌管理消費(fèi)者關(guān)系管理商家關(guān)系管理

資產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估重大翻新/改建建議市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估資產(chǎn)處置運(yùn)營(yíng)租務(wù)管理廣告位管理服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督消費(fèi)環(huán)境優(yōu)化商家經(jīng)營(yíng)評(píng)估招商業(yè)態(tài)優(yōu)化租戶調(diào)整再招商物業(yè)管理保潔保安設(shè)備維護(hù)以標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，推動(dòng)所管理商業(yè)物業(yè)的業(yè)績(jī)提升和價(jià)值最大化后期商業(yè)管理理的核心內(nèi)容容44發(fā)展商主導(dǎo)商商業(yè)管理，比比較容易實(shí)現(xiàn)現(xiàn)發(fā)展商的意意圖；能夠發(fā)展自己己的商業(yè)管理理團(tuán)隊(duì)；相對(duì)高的成本本；決策效率較慢慢，需要較長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間的磨合合；管理的成效取取決于雙方的的配合程度；；合資型。開(kāi)發(fā)商域運(yùn)營(yíng)營(yíng)商共同出資資成立運(yùn)營(yíng)管管理公司。運(yùn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)擔(dān)、利益共享享。顧問(wèn)型。開(kāi)發(fā)發(fā)商自已成立立運(yùn)營(yíng)管理公公司請(qǐng)專業(yè)的的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)進(jìn)行指導(dǎo)，輔輔助運(yùn)營(yíng)。輸出管理型。。開(kāi)發(fā)商自己成成立運(yùn)營(yíng)管理理團(tuán)隊(duì)，由專專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管管理公司輸出出管理，運(yùn)營(yíng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的主要要職位由專業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司有有經(jīng)驗(yàn)的人員員擔(dān)任，自己己的團(tuán)隊(duì)在培培育一段時(shí)期期后獨(dú)立運(yùn)營(yíng)營(yíng)，可最大程程度減少初期期的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。后期商業(yè)管理理的合作方式式發(fā)展商商業(yè)管理公司營(yíng)銷招商運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)凱嘉國(guó)際45商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理系統(tǒng)平平臺(tái)從零售業(yè)的使使命出發(fā)將商品通過(guò)以以下方式提供供給消費(fèi)者，，能促進(jìn)市場(chǎng)場(chǎng)繁榮、創(chuàng)造造利潤(rùn)，是最最基本和最重重要的問(wèn)題適時(shí)RightTime適地RightPlace適質(zhì)RightQuality適量RightQuantity適價(jià)RightPrice適境RightCondition46先進(jìn)性靈活性安全性方便性完整性擴(kuò)展性充分滿足企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)需需要有效保護(hù)企業(yè)業(yè)的投資增加需求時(shí)，，升級(jí)更加簡(jiǎn)簡(jiǎn)便商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理系統(tǒng)平平臺(tái)特點(diǎn)47商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理理整體協(xié)同管管理方案數(shù)據(jù)必須關(guān)聯(lián)聯(lián),不同人員可以協(xié)同同運(yùn)作;建立以人和流流程為中心應(yīng)用的系統(tǒng)統(tǒng)架構(gòu);BI為整個(gè)系系統(tǒng)服務(wù);在需要的時(shí)候候增加其它應(yīng)用:CRM,SCM,HRM;系統(tǒng)本質(zhì):48我司將根據(jù)本本項(xiàng)目量身定定制服務(wù)，并并專門(mén)配備相相關(guān)專業(yè)人員員組成操作團(tuán)團(tuán)隊(duì)，為本項(xiàng)項(xiàng)目各個(gè)物業(yè)業(yè)形態(tài)提供一一站式服務(wù)，，直至本項(xiàng)目目商業(yè)物業(yè)完完成招商、順順利開(kāi)業(yè)并幫幫助進(jìn)行后期期經(jīng)營(yíng)管理，，及各項(xiàng)約定定服務(wù)內(nèi)容的的履行，最終終實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目目預(yù)期投資收收益。貴司可可根據(jù)本項(xiàng)目目的需求，選選擇我司如下下服務(wù)內(nèi)容：：我司商業(yè)服務(wù)務(wù)內(nèi)容

商業(yè)研策商業(yè)執(zhí)行顧問(wèn)招商代理營(yíng)銷顧問(wèn)運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)商業(yè)√√√√√49工作內(nèi)容：1、市場(chǎng)分析析：區(qū)域商業(yè)供應(yīng)應(yīng)研究：根據(jù)據(jù)本項(xiàng)目消費(fèi)費(fèi)輻射范圍，，針對(duì)已經(jīng)開(kāi)開(kāi)業(yè)和籌備開(kāi)開(kāi)業(yè)、以及未來(lái)將進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)的商商業(yè)設(shè)施進(jìn)行行研究分析，，競(jìng)爭(zhēng)性商圈分分析：通過(guò)對(duì)對(duì)將對(duì)本項(xiàng)目目形成競(jìng)爭(zhēng)的的商圈和商業(yè)業(yè)設(shè)施的研究究分析，及業(yè)態(tài)飽飽和度的研究究，尋找本項(xiàng)項(xiàng)目的生存空空間。針對(duì)本項(xiàng)目商商圈的特性，，將對(duì)其進(jìn)行行專項(xiàng)研究，，尋找本商圈圈之特性，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的定位具具有指導(dǎo)性意意義。商業(yè)市場(chǎng)研策策服務(wù)主要內(nèi)內(nèi)容工作期限：整個(gè)前期研策策工作將于自自簽約之日起起30工作日日內(nèi)完成工作目的：通過(guò)對(duì)消費(fèi)市市場(chǎng)的分析，，尋找適合本本項(xiàng)目的生存存空間，為本本項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)確定位，明明確物業(yè)類型型等提供指導(dǎo)導(dǎo)性建議。并并根據(jù)定位提提出業(yè)態(tài)和平平面布局，進(jìn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)收益益測(cè)算，供貴貴司進(jìn)行參考考決策。根據(jù)市場(chǎng)需求求制定項(xiàng)目商商業(yè)的市場(chǎng)基基礎(chǔ)調(diào)研論證證，訴求項(xiàng)目目迅速銷售，，快速回籠資資金。502、市場(chǎng)定位位總體市場(chǎng)定位位：包括形象象定位、經(jīng)營(yíng)營(yíng)定位等，是是本項(xiàng)目的自自我詮釋業(yè)態(tài)組合與業(yè)業(yè)態(tài)定位體量配比：根根據(jù)定位，對(duì)對(duì)總體建筑體體量、各業(yè)態(tài)態(tài)的建筑配比比提出建議業(yè)態(tài)布局對(duì)商商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃建議3、總體發(fā)展展策略及財(cái)務(wù)務(wù)分析發(fā)展策略：為為貴司提出本本項(xiàng)目今后發(fā)發(fā)展空間及經(jīng)經(jīng)營(yíng)調(diào)整方案案，形成可持持續(xù)發(fā)展的商商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式式收益分析：為為貴司提出本本項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后后十年的經(jīng)營(yíng)營(yíng)收益測(cè)算和和分析，并規(guī)規(guī)劃未來(lái)商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益目目標(biāo)商業(yè)市場(chǎng)研策策服務(wù)主要內(nèi)內(nèi)容51商業(yè)市場(chǎng)研策策服務(wù)主要內(nèi)內(nèi)容詳解商業(yè)研策服務(wù)務(wù)（共30天天）1）市場(chǎng)分析析區(qū)域消費(fèi)力研研究區(qū)域商業(yè)供應(yīng)應(yīng)研究競(jìng)爭(zhēng)性商圈分分析2）市場(chǎng)定位位總體市場(chǎng)定位位目標(biāo)消費(fèi)者定定位目標(biāo)市場(chǎng)需求求定位檔次定位租金定位項(xiàng)目形象定位位總體概念定位位業(yè)態(tài)組合與業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)組合各業(yè)態(tài)定位與與商家組合3）體量配比比體量上限測(cè)算算體量配比業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)剖面布局局業(yè)態(tài)平層布局局業(yè)態(tài)面積統(tǒng)計(jì)計(jì)平層租金估計(jì)計(jì)4）規(guī)劃及物物業(yè)管理建議議平層布局規(guī)劃劃建議商鋪分割及人人流動(dòng)線規(guī)劃劃建議垂直動(dòng)線規(guī)劃劃建議室內(nèi)設(shè)計(jì)及內(nèi)內(nèi)勤設(shè)施規(guī)劃劃建議水機(jī)電設(shè)備要要求建議車流動(dòng)線及停停車場(chǎng)規(guī)劃建建議室內(nèi)設(shè)計(jì)概念念引導(dǎo)/營(yíng)銷銷設(shè)施及導(dǎo)識(shí)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)建建議營(yíng)銷/管理設(shè)設(shè)施的規(guī)劃建建議5）總體發(fā)展展策略及財(cái)務(wù)務(wù)分析發(fā)展策略總體發(fā)展定位位總體規(guī)劃布局局開(kāi)發(fā)時(shí)序總體發(fā)展策略略6）財(cái)務(wù)分析析項(xiàng)目成本核算算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)/銷銷售收入核算算資金缺口分析析與融資設(shè)計(jì)計(jì)投資回報(bào)測(cè)算算風(fēng)險(xiǎn)分析52工作內(nèi)容：市場(chǎng)顧問(wèn)。對(duì)前期策劃的的深化。將前前期策劃的業(yè)業(yè)態(tài)組合與平平層設(shè)計(jì)相結(jié)結(jié)合進(jìn)行店鋪鋪劃分，店鋪鋪的業(yè)態(tài)組合合，進(jìn)行店鋪鋪?zhàn)饨鸬暮怂闼?，并根?jù)圖圖紙的調(diào)整進(jìn)進(jìn)行店鋪劃分分、業(yè)態(tài)組合合、店鋪?zhàn)饨鸾鸬恼{(diào)整。設(shè)計(jì)及工程顧顧問(wèn)。從商業(yè)招商、、運(yùn)營(yíng)的需求求角度進(jìn)行概概念設(shè)計(jì)、方方案設(shè)計(jì)、平平面設(shè)計(jì)、施施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)計(jì)的討論，尋尋求建筑改造造成本、設(shè)計(jì)計(jì)效果、商業(yè)業(yè)需求的最佳佳結(jié)合點(diǎn)，預(yù)預(yù)留商業(yè)未來(lái)來(lái)發(fā)展空間。。市場(chǎng)推廣顧顧問(wèn)。根據(jù)招商的的不同時(shí)期期，項(xiàng)目不不同時(shí)期的的需求，協(xié)協(xié)助甲方與與廣告推廣廣公司溝通通，提出相相關(guān)的推廣廣要求，以以保障推廣廣、招商、、運(yùn)營(yíng)的同同步性。文本提供。。提供招商相相關(guān)的文本本標(biāo)準(zhǔn)范本本，協(xié)助甲甲方進(jìn)行招招商及開(kāi)業(yè)業(yè)前商裝流流程的修訂訂。開(kāi)業(yè)前的商商業(yè)運(yùn)營(yíng)顧顧問(wèn)。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展情況告告知開(kāi)發(fā)商商招商、運(yùn)運(yùn)營(yíng)關(guān)聯(lián)的的服務(wù)公司司（如：商商業(yè)運(yùn)營(yíng)公公司、物業(yè)業(yè)管理公司司、廣告推推廣公司等等）的介入入時(shí)間及與與相關(guān)公司司進(jìn)行招商商工作的協(xié)協(xié)調(diào)。協(xié)助助運(yùn)營(yíng)公司司，進(jìn)行開(kāi)開(kāi)業(yè)前的籌籌備工作中中的商家協(xié)協(xié)調(diào)工作，，保證開(kāi)業(yè)業(yè)，為后期期運(yùn)營(yíng)奠定定基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)顧問(wèn)服服務(wù)主要要內(nèi)容工作期限限：自項(xiàng)目市市場(chǎng)研策策完成開(kāi)開(kāi)始，至至項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)業(yè)或另另行約定定服務(wù)時(shí)時(shí)間工作目的的：根據(jù)項(xiàng)目目前期的的研策和和定位進(jìn)進(jìn)行深化化，使建建筑/工工程改造造、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)功功能需求求以及商商業(yè)未來(lái)來(lái)改造的的預(yù)留空空間等有有效結(jié)合合。使項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的成本本在滿足足商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的功能能需求的的前提下下最小化化。預(yù)留留項(xiàng)目未未來(lái)調(diào)整整、改造造空間，，使項(xiàng)目目收益最最大化的的同時(shí)具具有產(chǎn)生生持續(xù)可可增長(zhǎng)的的動(dòng)力。。53商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)顧問(wèn)服服務(wù)工作作內(nèi)容詳詳解1、市場(chǎng)場(chǎng)顧問(wèn)（從市場(chǎng)場(chǎng)的角度度，提供供經(jīng)營(yíng)方方面的顧顧問(wèn)服務(wù)務(wù)）根據(jù)項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)定位，，結(jié)合建建筑設(shè)計(jì)計(jì)圖紙，，進(jìn)行業(yè)業(yè)態(tài)組合合與商鋪鋪劃分；；確定各業(yè)業(yè)態(tài)的目目標(biāo)商家家與排序序；根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)圖紙，，確定各各業(yè)態(tài)、、商鋪的的租賃面面積、租租金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與收租租方式；；根據(jù)主力力店招商商的情況況，及時(shí)時(shí)調(diào)整業(yè)業(yè)態(tài)組合合與商鋪鋪劃分；；2、設(shè)計(jì)計(jì)及工程程顧問(wèn)為為開(kāi)發(fā)商商提供規(guī)規(guī)劃和設(shè)設(shè)計(jì)上的的建議：：（為設(shè)計(jì)計(jì)公司提提供設(shè)計(jì)計(jì)輸入入要求））代表商家家，為開(kāi)開(kāi)發(fā)商提提供規(guī)劃劃和設(shè)計(jì)計(jì)上的建建議；從商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)角度度，評(píng)估估設(shè)計(jì)稿稿并提出出改進(jìn)意意見(jiàn)；參加設(shè)計(jì)計(jì)會(huì)議，，提供意意見(jiàn)與建建議；將設(shè)計(jì)方方案與主主力店討討論，評(píng)評(píng)估并檢檢討設(shè)計(jì)計(jì)方案；；根據(jù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)內(nèi)容規(guī)規(guī)模及業(yè)業(yè)態(tài)品牌牌的相關(guān)關(guān)性，合合理布局局，提出出人流動(dòng)動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)的建議議；提出交通通組織、、停車位位、停車車組織方方面的建建議；提出廣告告位的相相關(guān)建議議；協(xié)助開(kāi)發(fā)發(fā)商組織織協(xié)調(diào)整整個(gè)項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)；54商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)顧問(wèn)服服務(wù)工作作內(nèi)容詳詳解3、市場(chǎng)場(chǎng)推廣的的組織與與推進(jìn)整體市場(chǎng)場(chǎng)推廣策策略的制制定（不不包括平平面設(shè)計(jì)計(jì)與文案案）；招商手冊(cè)冊(cè)/樓書(shū)書(shū)的設(shè)計(jì)計(jì)建議與與審定（（不包括括招商手手冊(cè)/樓樓書(shū)的設(shè)設(shè)計(jì)與制制作）；；市場(chǎng)推廣廣活動(dòng)（（廣告、、公關(guān)、、活動(dòng)））的組織織與全面面推進(jìn)；；4、文本本提供意向性文文本正式租約約合同及及附件租賃管理理制度及及流程商業(yè)管理理制度物業(yè)管理理制度裝修管理理制度及及入駐流流程聯(lián)營(yíng)收益益交付流流程55商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)顧問(wèn)服服務(wù)工作作內(nèi)容詳詳解5、招商商策略制制定設(shè)立招商商目標(biāo)制定招商商方案（（包括備備用方案案）確定招商商方針和和招商優(yōu)優(yōu)先次序序制定商業(yè)業(yè)組合控控管和主主力店優(yōu)優(yōu)惠策略略租金定價(jià)價(jià)策略租金收入入預(yù)算編編制各業(yè)態(tài)、、商鋪?zhàn)庾饨鸲▋r(jià)價(jià)范圍確確定租金漲幅幅與抽成成比例建建議商業(yè)管理理費(fèi)用核核算制定未出出租空間間運(yùn)營(yíng)策策略制定招商商工作計(jì)計(jì)劃，并并編制相相關(guān)預(yù)算算經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)測(cè)財(cái)務(wù)分分析租金收入入預(yù)測(cè)招商及運(yùn)運(yùn)營(yíng)預(yù)測(cè)測(cè)盈虧平衡衡點(diǎn)預(yù)測(cè)測(cè)6、招商商組織招商組織織運(yùn)營(yíng)體體系搭建建業(yè)務(wù)流程程制定崗位職責(zé)責(zé)確定招商工作作行為準(zhǔn)準(zhǔn)則制定定人員編制制租賃審批批授權(quán)規(guī)規(guī)范，與與甲方的的交叉配配合流程程建議招租執(zhí)行行方案制制定各區(qū)塊產(chǎn)產(chǎn)品組合合方案各商鋪候候選租戶戶方案主力租戶戶招商方方案工作進(jìn)度度細(xì)化整體工作作進(jìn)度安安排招商工作作進(jìn)度表表細(xì)化招商人員員上崗培培訓(xùn)招商工作作階段性性總結(jié)與與效果評(píng)評(píng)估：階階段性提提交招商商總結(jié)及及評(píng)估報(bào)報(bào)告56商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)顧問(wèn)服服務(wù)工作作內(nèi)容詳詳解7、正式式開(kāi)業(yè)的的準(zhǔn)備工工作商家入場(chǎng)場(chǎng)裝修協(xié)協(xié)調(diào)；檢核各店店鋪的裝裝修狀況況是否達(dá)達(dá)標(biāo)；協(xié)調(diào)百貨貨店、超超市等大大主力店店達(dá)到統(tǒng)統(tǒng)一開(kāi)業(yè)業(yè)時(shí)間；；后期商業(yè)業(yè)管理公公司/物物業(yè)管理理公司的的介入和和交接；；開(kāi)業(yè)推廣廣組織與與協(xié)調(diào)；；57工作內(nèi)容容：招商策略略制定。。根據(jù)商業(yè)業(yè)顧問(wèn)的的深化后后的業(yè)態(tài)態(tài)組合，，進(jìn)行店店鋪品牌牌的組合合，制定定租金的的營(yíng)銷策策略，并并根據(jù)業(yè)業(yè)態(tài)布局局及主力力店進(jìn)入入進(jìn)行調(diào)調(diào)整。招商組織織。搭建招商商團(tuán)隊(duì)，，制定招招商方案案定期與與地產(chǎn)方方溝通，，進(jìn)行招招商工作作。招商代理理服務(wù)主主要內(nèi)容容工作期限限：自項(xiàng)目簽簽約至開(kāi)開(kāi)業(yè)工作目的的：通過(guò)各種種營(yíng)銷方方式，引引進(jìn)符合合項(xiàng)目策策劃定位位的業(yè)種種及商家家58招商代理理服務(wù)工工作重點(diǎn)點(diǎn)通過(guò)優(yōu)商商的帶動(dòng)作作用以及及管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)導(dǎo)，以全全程監(jiān)管管、全程程考察的的方式實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)管理。。具體包包括目標(biāo)標(biāo)招商管管控（優(yōu)優(yōu)商管控控）、商商戶實(shí)力力及經(jīng)營(yíng)營(yíng)特色管管控、進(jìn)進(jìn)度管控控、自裝裝管控、、綜合達(dá)達(dá)標(biāo)管控控等多個(gè)個(gè)方面。。力求通通過(guò)嚴(yán)格格的環(huán)節(jié)節(jié)控制，，達(dá)到短短時(shí)間保保質(zhì)保量量完成開(kāi)開(kāi)業(yè)籌備備工作的的目的。。在招商商、經(jīng)營(yíng)營(yíng)的全過(guò)過(guò)程，嚴(yán)嚴(yán)格設(shè)置置品牌、、品質(zhì)驗(yàn)驗(yàn)核程序序，對(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的的實(shí)力、、素質(zhì)、、經(jīng)驗(yàn)、、經(jīng)營(yíng)品品牌、貨貨源渠道道、商品品質(zhì)量嚴(yán)嚴(yán)格把關(guān)關(guān)，只有有真正符符合條件件的“優(yōu)優(yōu)商”才才有資格格進(jìn)店經(jīng)經(jīng)營(yíng)，形形成一個(gè)個(gè)以有效效的核心心店集群群，招商期通過(guò)媒體體廣告、、核心店店免租啟啟動(dòng)（3個(gè)月免免租期為為宜）、、廣泛的的業(yè)內(nèi)宣宣傳等手手段，營(yíng)營(yíng)造出火火爆的商商鋪出租租場(chǎng)面，，帶動(dòng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的的投資熱熱情及消消費(fèi)者的的期盼心心理，使使本項(xiàng)目目平穩(wěn)順順利度過(guò)過(guò)養(yǎng)商期期，快速速進(jìn)入經(jīng)經(jīng)營(yíng)期；；59工作期限限：自項(xiàng)目籌籌備期至至經(jīng)營(yíng)管管理期工作目的的：運(yùn)營(yíng)管理理的精髓髓就是要要把松散散的經(jīng)營(yíng)營(yíng)單位和和多樣的的消費(fèi)形形態(tài)，統(tǒng)統(tǒng)一到一一個(gè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)主題和和信息平平臺(tái)上。。以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的管理體系系，推動(dòng)所管管理商業(yè)業(yè)物業(yè)的的業(yè)績(jī)提提升和價(jià)價(jià)值最大大化。增增加商業(yè)業(yè)地產(chǎn)收收益和物物業(yè)價(jià)值值提升的的源泉，，增加項(xiàng)項(xiàng)目的商商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。。運(yùn)營(yíng)管管理顧顧問(wèn)服服務(wù)的的內(nèi)容容工作內(nèi)內(nèi)容：：項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)業(yè)前前的籌籌備期期協(xié)助調(diào)調(diào)整、、修訂訂運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理理的三三大管管理體體系———組組織體體系設(shè)設(shè)計(jì)、、制度度體系系、流流程體體系。。開(kāi)業(yè)前前的籌籌備工工作。。項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)業(yè)后后運(yùn)營(yíng)營(yíng)期營(yíng)銷管管理顧顧問(wèn)擴(kuò)大和和提升升項(xiàng)目目的知知名度度和美美譽(yù)度度；擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目的的有效效輻射射范圍圍；擴(kuò)擴(kuò)大消消費(fèi)人人流，，提升升銷售售額；；增增進(jìn)與與消費(fèi)者、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)商家家之間間的良良好關(guān)關(guān)系；；建立立品牌牌影響響力；；運(yùn)營(yíng)管管理顧顧問(wèn)保證購(gòu)購(gòu)物設(shè)設(shè)施和和系統(tǒng)統(tǒng)正常常化運(yùn)運(yùn)行，，并使使本項(xiàng)項(xiàng)目有有日益益良好好的購(gòu)購(gòu)物環(huán)環(huán)境；；使商商家能能夠得得到良良好的的支持持和服服務(wù)；使使消費(fèi)費(fèi)者在在本項(xiàng)項(xiàng)目能能夠購(gòu)購(gòu)得到到良好好的消消費(fèi)體體驗(yàn)；；60招商管管理顧顧問(wèn)不斷優(yōu)優(yōu)化和和調(diào)整整商家家和品品牌組組合，，達(dá)到到市場(chǎng)場(chǎng)定位位的目目標(biāo)；；淘汰汰不合合格的的商家家，招招入更更適合合的商商家，，以達(dá)達(dá)到定定位清清晰、、富有有特色色并保保證租租金的的增長(zhǎng)長(zhǎng)；資產(chǎn)管管理顧顧問(wèn)跟蹤市市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)績(jī)績(jī)效，，通過(guò)過(guò)經(jīng)營(yíng)營(yíng)改進(jìn)進(jìn)、改改建、、翻新新措施施，實(shí)實(shí)現(xiàn)資