房產(chǎn)銷售法律法規(guī)課件培訓(xùn)

作品展示房產(chǎn)銷售相關(guān)法律法規(guī)---基礎(chǔ)知識(shí)作品展示房產(chǎn)銷售相關(guān)法律法規(guī)添加標(biāo)題

預(yù)約過程（包括展示宣傳意向預(yù)定購(gòu)階段）締約過程（包括介紹說明談判簽約階段）履約過程（含簽約后的合同履行跟蹤房屋交付爭(zhēng)議解決階段）

涉及風(fēng)險(xiǎn)的三個(gè)階段添加標(biāo)題涉及風(fēng)險(xiǎn)的三個(gè)階段2一、預(yù)（現(xiàn)）售應(yīng)具備的條件二、廣告及宣傳資料的合法性、闡述物業(yè)用語的恰當(dāng)性三、意向合同或定（認(rèn)）購(gòu)協(xié)議的規(guī)范準(zhǔn)確填寫預(yù)約階段所涉法律問題一、預(yù)（現(xiàn)）售應(yīng)具備的條件預(yù)約階段所涉法律問題3·

取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證建設(shè)工程開工證商品房銷售許可證已投入工程建設(shè)資金達(dá)到總投資的25％以上施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間確定預(yù)售應(yīng)具備的條件

現(xiàn)售應(yīng)具備的條件開發(fā)企業(yè)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書齊備取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證已通過竣工驗(yàn)收拆遷安置已落實(shí)·取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證預(yù)售應(yīng)具備的條件4廣告宣傳資料的合法性

介紹說明闡述的恰當(dāng)性法律依據(jù)：

最高人民法院司法解釋規(guī)定

:

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。應(yīng)對(duì)措施：嚴(yán)格審查廣告內(nèi)容，避免出現(xiàn)可能認(rèn)定為要約的表述。對(duì)于比較明確的表述應(yīng)當(dāng)盡量以口頭方式傳達(dá)給買受人；在《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中明確約定關(guān)于房屋的一切宣傳對(duì)雙方?jīng)]有約束力，以《商品房買賣合同》為準(zhǔn)；在宣傳廣告中明確該宣傳內(nèi)容不能作為履行《商品房買賣合同》的依據(jù)，不具備要約性質(zhì)；不輕易明確說明；未經(jīng)許可不得擅自作出口頭尤其是書面允諾。廣告宣傳資料的合法性

介紹說明闡述的恰當(dāng)性法律依據(jù)：5要約：要約是希望和他人訂立合同的意思表示，發(fā)出要約的一方稱要約人，接收要約的一方稱受要約人。要約的構(gòu)成要件：

（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。要約邀請(qǐng)：又稱“要約引誘”是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。承諾：是受要約人同意要約的意思表示。宣傳彩頁、沙盤是否可以作為要約？要約：要約是希望和他人訂立合同的意思表示，發(fā)出要約的一方稱要6案例分析

案例1：乙欲購(gòu)甲房產(chǎn)公司開發(fā)樓房，但乙根據(jù)沙盤覺得其所購(gòu)房屋前視線可能被前方樓座遮擋，于是乙咨詢甲房產(chǎn)公司售樓人員，甲方售樓人員告訴乙，乙所購(gòu)樓盤不存在遮擋視線問題，完全可以遠(yuǎn)眺中心廣場(chǎng)。乙隨即打消顧慮，并簽訂合同。樓盤建成后，乙所購(gòu)房屋前視線被前方樓座擋住，看不到中心廣場(chǎng)，雙方遂起糾紛，乙方根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中虛假?gòu)V告要求甲公司賠償8萬元。

思考：1、沙盤、宣傳材料能否作為合同的一部分？

2、乙方的請(qǐng)求能否得到法院支持？案例分析案例1：乙欲購(gòu)甲房產(chǎn)公司開發(fā)樓房，但乙根7

解析：

本案的焦點(diǎn)在于甲方沙盤及宣傳彩頁能否認(rèn)定為購(gòu)房合同的組成部分。宣傳彩頁是否為購(gòu)房合同的組成部分要看沙盤、宣傳彩頁是要約邀請(qǐng)還是要約。沙盤、要約邀請(qǐng)還是要約要具體分析，本案中甲乙雙方宣傳彩頁作為一種廣告工具，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商業(yè)廣告無疑。進(jìn)而，根據(jù)我國(guó)《合同法》第十五條，商業(yè)廣告是要約邀請(qǐng)。但商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，應(yīng)視為要約。具體到本案中的沙盤及宣傳彩頁認(rèn)定為簽訂商品房買賣合同既沒有詳盡的約定乙方購(gòu)買的房子的具體位置及坐標(biāo)也無法證明乙方曾經(jīng)明確承諾過，故無法判定沙盤、彩頁構(gòu)成虛假?gòu)V告。案例分析解析：案例分析8案例2：鄭州市民張某與某開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定張某購(gòu)買開發(fā)商開發(fā)的某小區(qū)商品房一套，交付時(shí)間為2006年6月30日以前。合同簽定后，張某按約支付了房款，但在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)廚房和衛(wèi)生間的位置與宣傳畫冊(cè)上的戶型結(jié)構(gòu)不一樣，遂拒絕收房。雙方協(xié)商未果，張某訴至法院要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，并支付逾期交房違約金。

思考：張某請(qǐng)求能否得到支持？案例分析案例2：鄭州市民張某與某開發(fā)商簽訂商品房買賣合9案例分析解析：

通常情況下，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容往往不夠具體、明確，一般只作為要約邀請(qǐng)，而不作為合同的要約，對(duì)雙方當(dāng)事人均不產(chǎn)生合同約束力。

最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的應(yīng)該視為要約。

該說明和允諾即使沒載入商品房買賣合同，亦視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。案例分析解析：10

案例3：在某樓盤沙盤上，甲看到小區(qū)某處有垃圾中轉(zhuǎn)站這樣的標(biāo)識(shí)，不過銷售人員乙說，在規(guī)劃上其實(shí)是挪走了，但甲收樓時(shí)還是見到有這個(gè)垃圾中轉(zhuǎn)站。思考：乙的口頭允諾是否構(gòu)成違約？解析：

本案還是涉及《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，這條司法解釋的適用限制是在對(duì)“開發(fā)規(guī)劃(俗稱紅線)范圍內(nèi)”的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，如果廣告中是對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍以外的說明和允諾是不能視為合同條款的，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)周邊環(huán)境的承諾是不能視為合同條款的。

比如關(guān)于周邊環(huán)境、學(xué)校、交通、購(gòu)物等的介紹不能視為合同的條款。

至于垃圾中轉(zhuǎn)站的問題，沙盤上有，銷售人員說會(huì)搬走，將來收樓的時(shí)候，如果你沒證據(jù)證明銷售人員說過此話、以及中轉(zhuǎn)站會(huì)對(duì)合同訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響的話，也就無法證明開發(fā)商違約。案例分析案例3：在某樓盤沙盤上，甲看到小區(qū)某處有垃圾中轉(zhuǎn)站這樣的標(biāo)11小結(jié)：關(guān)于宣傳彩頁等廣告宣傳資料能否作為購(gòu)房合同的一部分，大家需要掌握一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

即該廣告宣傳資料關(guān)于該樓房的宣傳是否“具體明確”，如果達(dá)到具體明確的要求了，那么法院在認(rèn)定的時(shí)候一般會(huì)考慮將廣告內(nèi)容認(rèn)定為構(gòu)成要約。案例分析小結(jié)：關(guān)于宣傳彩頁等廣告宣傳資料能否作為購(gòu)房合同的12認(rèn)（定）購(gòu)意向協(xié)議（合同）的規(guī)范填寫

認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、定購(gòu)是目前房屋銷售的通行做法★上述協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金、擔(dān)保金、保證金、訂約金等字眼，這些不是法律意義上的定金。但如果認(rèn)購(gòu)書上載明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金等不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，則此時(shí)訂金和押金可能會(huì)被法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有定金的性質(zhì)。★所謂“定金罰則”即雙倍返還制度一般僅指“定金”而不包括訂金、押金、擔(dān)保金等?！餅楸ＷC最終簽約率，在簽訂上述協(xié)議時(shí)須明確規(guī)范填寫該字眼，同時(shí)對(duì)簽訂正式買賣合同的條件予以明確界定，牢牢掌握主動(dòng)控制權(quán)才是達(dá)成合同與利益保障所在。認(rèn)（定）購(gòu)意向協(xié)議（合同）的規(guī)范填寫認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、定購(gòu)是目13

首先我們來明確幾個(gè)概念：定金、訂金、保證金、預(yù)付款

定金：指合同當(dāng)事人為確保合同的履行，依法律規(guī)定或雙方約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或訂立后、履行前，預(yù)先給付對(duì)方的一定金錢或其他替代物。

定金的功能：擔(dān)保方式；違約責(zé)任

訂金：常用于承攬合同、服務(wù)合同場(chǎng)合。它指一方先交付一筆現(xiàn)金給對(duì)方，以作為己方履約的擔(dān)保。

訂金的功能：?jiǎn)畏綋?dān)保功能

保證金：常適用于租賃合同等場(chǎng)合，所擔(dān)保的對(duì)象往往是標(biāo)的物的返還。

預(yù)付款：是合同當(dāng)事人預(yù)先支付給對(duì)方的一部分貨款，目的在于幫助對(duì)方履行合同。

首先我們來明確幾個(gè)概念：定金、訂金、保證金、預(yù)付款14定金罰則適用的具體情形:根本違約的因第三人原因根本違約的不適用情形：因不可抗力致主合同不能履行的因意外事件致主合同不能履行的雙方都違約的，失去意義，應(yīng)返還。定金罰則的內(nèi)容：1、交付方違約的，定金喪失。2、收受方違約的，雙倍返還定金。定金罰則適用的具體情形:定金罰則的內(nèi)容：15締約階段易形成法律風(fēng)險(xiǎn)的

可能情況及應(yīng)對(duì)措施1、付款方式表達(dá)的準(zhǔn)確性；2、按揭購(gòu)房不能達(dá)成或不能“如意”達(dá)成的責(zé)任歸屬；3、面積誤差的處理原則；4、產(chǎn)權(quán)證辦理交付時(shí)間與不能“如意”達(dá)成的責(zé)任歸屬；5、預(yù)售抵押登記的辦理及責(zé)任歸屬；6、房屋交付時(shí)間的原則性確定；7、前期物業(yè)服務(wù)合同的同時(shí)簽訂。締約階段易形成法律風(fēng)險(xiǎn)的

可能情況及應(yīng)對(duì)措施1、付款方式表達(dá)16名詞解釋：“如意”的意在法律術(shù)語謂之意思，即出賣人與買受人達(dá)成的一致意見，具有法律意義即法律效力；所謂不“如意”代表不能實(shí)現(xiàn)合意之目的包括時(shí)間上不能完成或程度上不能完整完成?！窀犊罘绞降木珳?zhǔn)表達(dá)包括數(shù)字的大小寫要求準(zhǔn)確一致、付款時(shí)間界定的精準(zhǔn)要求是X年X月X日前并要查看最后付款日是否為非工作日；●銀行按揭購(gòu)房若不能辦理或不能“如意”辦理若非出賣人的責(zé)任，其法律后果應(yīng)由買受人承擔(dān)，該條款須謹(jǐn)慎對(duì)待并予以明確認(rèn)定；●面積誤差的處理原則在文本合同中有既定的內(nèi)容，但銷售人員仍須熟悉了解相關(guān)法規(guī)對(duì)面積誤差的處理標(biāo)準(zhǔn)與處理依據(jù)。切記：專業(yè)才能贏得贊許與信任！名詞解釋：“如意”的意在法律術(shù)語謂之意思，即出賣人與買受人達(dá)17●產(chǎn)權(quán)證等證書的辦理時(shí)間與辦理?xiàng)l件的明確界定，若不能辦理或不能“如意”辦理的責(zé)任歸屬，道理同上。但置業(yè)顧問仍須掌握辦理證書的專業(yè)知識(shí)，知道辦理程序與正常的辦理時(shí)間以及所需的法律手續(xù)。辦理證書的責(zé)任主體在買受人，出賣人只須承擔(dān)協(xié)助之責(zé)，但現(xiàn)實(shí)交易中責(zé)任主體恰恰移位。銷售人員僅可明白其中道理切不可大肆宣揚(yáng)以免影響購(gòu)房人的購(gòu)房信心；（法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（第33條）、《商品房預(yù)售管理辦法》（第34條）、）●及時(shí)辦理商品房預(yù)售抵押登記既是維護(hù)買受人權(quán)益的有效手段也是保障開發(fā)商利益的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避屏障；以防止因買受人其他債務(wù)導(dǎo)致標(biāo)的房屋被查封變賣而引起的借款銀行向開發(fā)商索債的損害后果；●產(chǎn)權(quán)證等證書的辦理時(shí)間與辦理?xiàng)l件的明確界定，若不能辦理或不18履約階段法律風(fēng)險(xiǎn)防范與預(yù)警提示▲未完全付款與未完整提供資料的催告并保留催告證據(jù)的程序；▲爭(zhēng)議解決的原則與方法▲房屋交接手續(xù)的齊備履約階段法律風(fēng)險(xiǎn)防范與預(yù)警提示▲未完全付款與未完整提供資料的19▲未完全付款與未完整提供資料的催告并保留催告證據(jù)的程序☆買受人未能依約付款（包括不按時(shí)付款或不能結(jié)清應(yīng)結(jié)清款項(xiàng)），不管使用電話催收還是郵寄催告函或上門催收，均應(yīng)保留催告或催收依據(jù)，這是維護(hù)正常的交易秩序也是保護(hù)自我權(quán)益的必要手段，更是減少訴訟防止敗訴的有效法律手段；☆同理，買受人未能及時(shí)提供有效的必要文件資料包括身份證結(jié)婚照等必要證件的，實(shí)施催告時(shí)同樣需要保留證據(jù)，對(duì)于順利辦理所有權(quán)土地使用權(quán)證書或銀行按揭都是必要的，更能防備解除合同或賠償?shù)葻o理訴訟；▲未完全付款與未完整提供資料的催告并保留催告證據(jù)的程序☆買受20買房人在什么情況下可以退房？一、置業(yè)者與開放商訂立的房屋銷售合同被法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)無效后，置業(yè)者有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)將退房款退換置業(yè)者。通常導(dǎo)致房屋銷售合同無效的表現(xiàn)形式主要有以下兩種：（1）開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會(huì)公共利益，導(dǎo)致合同無效。（2）開發(fā)商采取欺詐手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。如開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況如竣工日期、裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，或者故意隱瞞真實(shí)情況可以認(rèn)定為欺詐行為。二、置業(yè)者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請(qǐng)求法院予以撤銷，要求退房。三、開發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房并追究開發(fā)商的違約責(zé)任，主要由以下三種情況：（1）逾期交房超過一定期限。（2）房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題，不能修復(fù)或經(jīng)修復(fù)不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，職業(yè)制有權(quán)退房。（3）由于開發(fā)商的過錯(cuò)，置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書買房人在什么情況下可以退房？21爭(zhēng)議解決的原則與方法

爭(zhēng)議是正常的，沒有爭(zhēng)議是不可能的。所以發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)要有一顆正確對(duì)待的平靜心、細(xì)心、耐心，以服務(wù)為宗旨不可變，以積極解決為基本要素，以堅(jiān)持原則為唯一核心，這里所謂的原則就是保障公司利益的各項(xiàng)合同、協(xié)議與簽署的所有資料，包括留存的維護(hù)公司利益的各種依據(jù)或證據(jù)。要善于借力打力，合理利用公司有效資源包括同事領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)助幫助，以達(dá)成客戶基本滿意不出問題為最高標(biāo)準(zhǔn)。

房屋交接手續(xù)的齊備：

包括要給予客戶的所有手續(xù)資料物件須是齊備的，應(yīng)由公司存檔的合同協(xié)議承諾書等書面文件須有客戶的簽字蓋手印，多頁文件須有騎縫章或騎縫手印或騎縫簽字，向客戶發(fā)放的任何法律文書（合同協(xié)議函告等均系法律文書）或鑰匙門卡等任何物件須有客戶簽收的依據(jù)存檔。爭(zhēng)議解決的原則與方法爭(zhēng)議是正常的，沒有爭(zhēng)議是不22THANKS!謝謝！浩華地產(chǎn)愿與您攜手共創(chuàng)樓市佳績(jī)！THANKS!謝謝！作品展示房產(chǎn)銷售相關(guān)法律法規(guī)---基礎(chǔ)知識(shí)作品展示房產(chǎn)銷售相關(guān)法律法規(guī)添加標(biāo)題

預(yù)約過程（包括展示宣傳意向預(yù)定購(gòu)階段）締約過程（包括介紹說明談判簽約階段）履約過程（含簽約后的合同履行跟蹤房屋交付爭(zhēng)議解決階段）

涉及風(fēng)險(xiǎn)的三個(gè)階段添加標(biāo)題涉及風(fēng)險(xiǎn)的三個(gè)階段25一、預(yù)（現(xiàn)）售應(yīng)具備的條件二、廣告及宣傳資料的合法性、闡述物業(yè)用語的恰當(dāng)性三、意向合同或定（認(rèn)）購(gòu)協(xié)議的規(guī)范準(zhǔn)確填寫預(yù)約階段所涉法律問題一、預(yù)（現(xiàn)）售應(yīng)具備的條件預(yù)約階段所涉法律問題26·

取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證建設(shè)工程開工證商品房銷售許可證已投入工程建設(shè)資金達(dá)到總投資的25％以上施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間確定預(yù)售應(yīng)具備的條件

現(xiàn)售應(yīng)具備的條件開發(fā)企業(yè)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書齊備取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證已通過竣工驗(yàn)收拆遷安置已落實(shí)·取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證預(yù)售應(yīng)具備的條件27廣告宣傳資料的合法性

介紹說明闡述的恰當(dāng)性法律依據(jù)：

最高人民法院司法解釋規(guī)定

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商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。應(yīng)對(duì)措施：嚴(yán)格審查廣告內(nèi)容，避免出現(xiàn)可能認(rèn)定為要約的表述。對(duì)于比較明確的表述應(yīng)當(dāng)盡量以口頭方式傳達(dá)給買受人；在《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中明確約定關(guān)于房屋的一切宣傳對(duì)雙方?jīng)]有約束力，以《商品房買賣合同》為準(zhǔn)；在宣傳廣告中明確該宣傳內(nèi)容不能作為履行《商品房買賣合同》的依據(jù)，不具備要約性質(zhì)；不輕易明確說明；未經(jīng)許可不得擅自作出口頭尤其是書面允諾。廣告宣傳資料的合法性

介紹說明闡述的恰當(dāng)性法律依據(jù)：28要約：要約是希望和他人訂立合同的意思表示，發(fā)出要約的一方稱要約人，接收要約的一方稱受要約人。要約的構(gòu)成要件：

（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。要約邀請(qǐng)：又稱“要約引誘”是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。承諾：是受要約人同意要約的意思表示。宣傳彩頁、沙盤是否可以作為要約？要約：要約是希望和他人訂立合同的意思表示，發(fā)出要約的一方稱要29案例分析

案例1：乙欲購(gòu)甲房產(chǎn)公司開發(fā)樓房，但乙根據(jù)沙盤覺得其所購(gòu)房屋前視線可能被前方樓座遮擋，于是乙咨詢甲房產(chǎn)公司售樓人員，甲方售樓人員告訴乙，乙所購(gòu)樓盤不存在遮擋視線問題，完全可以遠(yuǎn)眺中心廣場(chǎng)。乙隨即打消顧慮，并簽訂合同。樓盤建成后，乙所購(gòu)房屋前視線被前方樓座擋住，看不到中心廣場(chǎng)，雙方遂起糾紛，乙方根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中虛假?gòu)V告要求甲公司賠償8萬元。

思考：1、沙盤、宣傳材料能否作為合同的一部分？

2、乙方的請(qǐng)求能否得到法院支持？案例分析案例1：乙欲購(gòu)甲房產(chǎn)公司開發(fā)樓房，但乙根30

解析：

本案的焦點(diǎn)在于甲方沙盤及宣傳彩頁能否認(rèn)定為購(gòu)房合同的組成部分。宣傳彩頁是否為購(gòu)房合同的組成部分要看沙盤、宣傳彩頁是要約邀請(qǐng)還是要約。沙盤、要約邀請(qǐng)還是要約要具體分析，本案中甲乙雙方宣傳彩頁作為一種廣告工具，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商業(yè)廣告無疑。進(jìn)而，根據(jù)我國(guó)《合同法》第十五條，商業(yè)廣告是要約邀請(qǐng)。但商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，應(yīng)視為要約。具體到本案中的沙盤及宣傳彩頁認(rèn)定為簽訂商品房買賣合同既沒有詳盡的約定乙方購(gòu)買的房子的具體位置及坐標(biāo)也無法證明乙方曾經(jīng)明確承諾過，故無法判定沙盤、彩頁構(gòu)成虛假?gòu)V告。案例分析解析：案例分析31案例2：鄭州市民張某與某開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定張某購(gòu)買開發(fā)商開發(fā)的某小區(qū)商品房一套，交付時(shí)間為2006年6月30日以前。合同簽定后，張某按約支付了房款，但在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)廚房和衛(wèi)生間的位置與宣傳畫冊(cè)上的戶型結(jié)構(gòu)不一樣，遂拒絕收房。雙方協(xié)商未果，張某訴至法院要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，并支付逾期交房違約金。

思考：張某請(qǐng)求能否得到支持？案例分析案例2：鄭州市民張某與某開發(fā)商簽訂商品房買賣合32案例分析解析：

通常情況下，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容往往不夠具體、明確，一般只作為要約邀請(qǐng)，而不作為合同的要約，對(duì)雙方當(dāng)事人均不產(chǎn)生合同約束力。

最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的應(yīng)該視為要約。

該說明和允諾即使沒載入商品房買賣合同，亦視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。案例分析解析：33

案例3：在某樓盤沙盤上，甲看到小區(qū)某處有垃圾中轉(zhuǎn)站這樣的標(biāo)識(shí)，不過銷售人員乙說，在規(guī)劃上其實(shí)是挪走了，但甲收樓時(shí)還是見到有這個(gè)垃圾中轉(zhuǎn)站。思考：乙的口頭允諾是否構(gòu)成違約？解析：

本案還是涉及《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，這條司法解釋的適用限制是在對(duì)“開發(fā)規(guī)劃(俗稱紅線)范圍內(nèi)”的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，如果廣告中是對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍以外的說明和允諾是不能視為合同條款的，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)周邊環(huán)境的承諾是不能視為合同條款的。

比如關(guān)于周邊環(huán)境、學(xué)校、交通、購(gòu)物等的介紹不能視為合同的條款。

至于垃圾中轉(zhuǎn)站的問題，沙盤上有，銷售人員說會(huì)搬走，將來收樓的時(shí)候，如果你沒證據(jù)證明銷售人員說過此話、以及中轉(zhuǎn)站會(huì)對(duì)合同訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響的話，也就無法證明開發(fā)商違約。案例分析案例3：在某樓盤沙盤上，甲看到小區(qū)某處有垃圾中轉(zhuǎn)站這樣的標(biāo)34小結(jié)：關(guān)于宣傳彩頁等廣告宣傳資料能否作為購(gòu)房合同的一部分，大家需要掌握一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

即該廣告宣傳資料關(guān)于該樓房的宣傳是否“具體明確”，如果達(dá)到具體明確的要求了，那么法院在認(rèn)定的時(shí)候一般會(huì)考慮將廣告內(nèi)容認(rèn)定為構(gòu)成要約。案例分析小結(jié)：關(guān)于宣傳彩頁等廣告宣傳資料能否作為購(gòu)房合同的35認(rèn)（定）購(gòu)意向協(xié)議（合同）的規(guī)范填寫

認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、定購(gòu)是目前房屋銷售的通行做法★上述協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金、擔(dān)保金、保證金、訂約金等字眼，這些不是法律意義上的定金。但如果認(rèn)購(gòu)書上載明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金等不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，則此時(shí)訂金和押金可能會(huì)被法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有定金的性質(zhì)。★所謂“定金罰則”即雙倍返還制度一般僅指“定金”而不包括訂金、押金、擔(dān)保金等?！餅楸ＷC最終簽約率，在簽訂上述協(xié)議時(shí)須明確規(guī)范填寫該字眼，同時(shí)對(duì)簽訂正式買賣合同的條件予以明確界定，牢牢掌握主動(dòng)控制權(quán)才是達(dá)成合同與利益保障所在。認(rèn)（定）購(gòu)意向協(xié)議（合同）的規(guī)范填寫認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、定購(gòu)是目36

首先我們來明確幾個(gè)概念：定金、訂金、保證金、預(yù)付款

定金：指合同當(dāng)事人為確保合同的履行，依法律規(guī)定或雙方約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或訂立后、履行前，預(yù)先給付對(duì)方的一定金錢或其他替代物。

定金的功能：擔(dān)保方式；違約責(zé)任

訂金：常用于承攬合同、服務(wù)合同場(chǎng)合。它指一方先交付一筆現(xiàn)金給對(duì)方，以作為己方履約的擔(dān)保。

訂金的功能：?jiǎn)畏綋?dān)保功能

保證金：常適用于租賃合同等場(chǎng)合，所擔(dān)保的對(duì)象往往是標(biāo)的物的返還。

預(yù)付款：是合同當(dāng)事人預(yù)先支付給對(duì)方的一部分貨款，目的在于幫助對(duì)方履行合同。

首先我們來明確幾個(gè)概念：定金、訂金、保證金、預(yù)付款37定金罰則適用的具體情形:根本違約的因第三人原因根本違約的不適用情形：因不可抗力致主合同不能履行的因意外事件致主合同不能履行的雙方都違約的，失去意義，應(yīng)返還。定金罰則的內(nèi)容：1、交付方違約的，定金喪失。2、收受方違約的，雙倍返還定金。定金罰則適用的具體情形:定金罰則的內(nèi)容：38締約階段易形成法律風(fēng)險(xiǎn)的

可能情況及應(yīng)對(duì)措施1、付款方式表達(dá)的準(zhǔn)確性；2、按揭購(gòu)房不能達(dá)成或不能“如意”達(dá)成的責(zé)任歸屬；3、面積誤差的處理原則；4、產(chǎn)權(quán)證辦理交付時(shí)間與不能“如意”達(dá)成的責(zé)任歸屬；5、預(yù)售抵押登記的辦理及責(zé)任歸屬；6、房屋交付時(shí)間的原則性確定；7、前期物業(yè)服務(wù)合同的同時(shí)簽訂。締約階段易形成法律風(fēng)險(xiǎn)的

可能情況及應(yīng)對(duì)措施1、付款方式表達(dá)39名詞解釋：“如意”的意在法律術(shù)語謂之意思，即出賣人與買受人達(dá)成的一致意見，具有法律意義即法律效力；所謂不“如意”代表不能實(shí)現(xiàn)合意之目的包括時(shí)間上不能完成或程度上不能完整完成?！窀犊罘绞降木珳?zhǔn)表達(dá)包括數(shù)字的大小寫要求準(zhǔn)確一致、付款時(shí)間界定的精準(zhǔn)要求是X年X月X日前并要查看最后付款日是否為非工作日；●銀行按揭購(gòu)房若不能辦理或不能“如意”辦理若非出賣人的責(zé)任，其法律后果應(yīng)由買受人承擔(dān)，該條款須謹(jǐn)慎對(duì)待并予以明確認(rèn)定；●面積誤差的處理原則在文本合同中有既定的內(nèi)容，但銷售人員仍須熟悉了解相關(guān)法規(guī)對(duì)面積誤差的處理標(biāo)準(zhǔn)與處理依據(jù)。切記：專業(yè)才能贏得贊許與信任！名詞解釋：“如意”的意在法律術(shù)語謂之意思，即出賣人與買受人達(dá)40●產(chǎn)權(quán)證等證書的辦理時(shí)間與辦理?xiàng)l件的明確界定，若不能辦理或不能“如意”辦理的責(zé)任歸屬，道理同上。但置業(yè)顧問仍須掌握辦理證書的專業(yè)知識(shí)，知道辦理程序與正常的辦理時(shí)間以及所需的法律手續(xù)。辦理證書的責(zé)任主體在買受人，出賣人只須承擔(dān)協(xié)助之責(zé)，但現(xiàn)實(shí)交易中責(zé)任主體恰恰移位。銷售人員僅可明白其中道理切不可大肆宣揚(yáng)以免影響購(gòu)房人的購(gòu)房信心；（法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（第33條）、《商品房預(yù)售管理辦法》（第34條）、）●及時(shí)辦理商品房預(yù)售抵押登記既是維護(hù)買受人權(quán)益的有效手段也是保障開發(fā)商利益的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避屏障；以防止因買受人其他債務(wù)導(dǎo)致標(biāo)的房屋被查封變賣而引起的借款銀行向開發(fā)商索債的損害后果；●產(chǎn)權(quán)證等證書的辦理時(shí)間與辦理?xiàng)l件的明確界定，若不能辦理或不41履約階段法律風(fēng)險(xiǎn)防范與預(yù)警提示▲未完全付款與未完整提供資料的催告并保留催告證據(jù)的程序；▲爭(zhēng)議解決的原則與方法▲房屋交接手續(xù)的齊備履約階段法律風(fēng)險(xiǎn)防范與預(yù)警