某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件

鹽城創(chuàng)世紀(jì)項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告鹽城創(chuàng)世紀(jì)項(xiàng)目本次提案思路本次提案思路宏觀市場(chǎng)項(xiàng)目本身市場(chǎng)定位消費(fèi)者洞悉運(yùn)作切入點(diǎn)產(chǎn)品修飾推廣動(dòng)作宏觀市場(chǎng)項(xiàng)目本身市場(chǎng)定位消費(fèi)者洞悉運(yùn)作切入點(diǎn)產(chǎn)品修飾推廣動(dòng)作重點(diǎn)政策瀏覽重點(diǎn)政策瀏覽1、從緊的貨幣政策

15%：存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率；

7.83%：5年以上中長(zhǎng)期商業(yè)貸款年利率；未來(lái)加息依然存在可能性。2、第二套住房貸款細(xì)則

40%：首付提高至40%1.1倍：貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍3、鹽城契稅

1.44倍：銷售單價(jià)高于所在片銷售均價(jià)1.44倍房源不享受契稅優(yōu)惠。4、物價(jià)局核價(jià)目前鹽城物價(jià)局僅針對(duì)普通多層商品房實(shí)行指導(dǎo)價(jià)，未來(lái)不排除該政策會(huì)波及所有商品房范圍。5、未來(lái)政策的不確定性1、從緊的貨幣政策關(guān)于鹽城地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于鹽城地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：同步地產(chǎn)（Top）市場(chǎng)研究中心及鹽城房產(chǎn)網(wǎng)注：以上數(shù)據(jù)截止于2008年2月20日，不包含未開盤入網(wǎng)項(xiàng)目。數(shù)據(jù)來(lái)源：同步地產(chǎn)（Top）市場(chǎng)研究中心及鹽城房產(chǎn)網(wǎng)市場(chǎng)總體判斷市場(chǎng)總體判斷關(guān)于供求：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、期房待銷量不斷增大；關(guān)于樓盤：樓盤整體素質(zhì)上升但同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；關(guān)于住宅：90㎡—120㎡二房半、三房戶型比較受歡迎；關(guān)于商業(yè)：近幾年鹽城大量的商業(yè)項(xiàng)目上市，體量相對(duì)較大，租賃價(jià)格較低，市場(chǎng)投資信心不足。關(guān)于客戶：消費(fèi)者逐漸成熟，消費(fèi)回歸理性；市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，建筑無(wú)特點(diǎn)、園林無(wú)新意、戶型少創(chuàng)新；普遍小區(qū)物業(yè)管理與小區(qū)品質(zhì)不配套；關(guān)于供求：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、期房待銷量不斷增大；市場(chǎng)總體表現(xiàn)預(yù)測(cè)市場(chǎng)總體表現(xiàn)預(yù)測(cè)購(gòu)房成本加大，購(gòu)房計(jì)劃推遲上百萬(wàn)供應(yīng)量，加大樓市風(fēng)險(xiǎn)大盤林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈樓市競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)入品質(zhì)、服務(wù)等深層次競(jìng)爭(zhēng)層面購(gòu)房成本加大，購(gòu)房計(jì)劃推遲地塊分析地塊分析1、項(xiàng)目地理位置地塊位于鹽城市西南片區(qū)，鹽城世紀(jì)大道路南，神龍汽車站對(duì)面。2、主要指標(biāo)地塊面積：53614容積率：1.58建筑密度：21.9%綠地率：55%3、地塊四至北：世紀(jì)大道南：河道西：河道東：河道1、項(xiàng)目地理位置交通條件交通條件快速干道世紀(jì)大道連接寧靖鹽高速與城市各片區(qū)，特別是城南新城區(qū)；快速干道景觀資源景觀資源1、地塊三面環(huán)水，造就原生態(tài)自然水景，為后期景觀打造提供得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)；2、世紀(jì)大道作為鹽城景觀大道，近50米政府形象景觀帶，為項(xiàng)目先天景觀環(huán)境錦上添花；1、地塊三面環(huán)水，造就原生態(tài)自然水景，為后期景觀打造提供得天生活配套生活配套地塊周邊基本無(wú)商業(yè)配套，需依靠西環(huán)路沿線、解放南路沿線配套；地塊周邊基本無(wú)商業(yè)配套，需依靠西環(huán)路沿線、解放南路沿線配套；潛在客源潛在客源政府官員周邊企業(yè)中高管理者裝飾城經(jīng)營(yíng)戶高品質(zhì)生活追求者政府官員地塊SWOT分析地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)1、區(qū)域位置較好，市政府南遷后發(fā)展前景良好；2、周邊規(guī)劃前景良好，發(fā)展前景廣闊；3、三面臨水，符合居住親水性；4、位于城郊區(qū)環(huán)境比較好，綠化率高，空氣清新；5、世紀(jì)大道兩邊日后將綠樹成蔭，景觀效果較好；6、周邊道路四通八達(dá)便利，靠近鹽徐高速、寧靖鹽高速入口。優(yōu)勢(shì)1、區(qū)域位置較好，市政府南遷后發(fā)展前景良好；劣勢(shì)1、周邊的生活配套不全，人氣不旺；2、地塊東側(cè)的河水尚未形成景觀效果，南側(cè)為農(nóng)民房，影響項(xiàng)目形象；3、周邊道路雖然四通八達(dá)但公交線路欠發(fā)達(dá)。劣勢(shì)1、周邊的生活配套不全，人氣不旺；機(jī)會(huì)1、高綠化率，以生態(tài)小區(qū)面目入市；2、親水性，便于打造水岸住宅；3、城南新城市中心逐漸形成，片區(qū)發(fā)展前景良好；4、周邊規(guī)劃前景良好，逐步形成一定商業(yè)氛圍；機(jī)會(huì)1、高綠化率，以生態(tài)小區(qū)面目入市；威脅1、區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)中高檔大盤對(duì)本項(xiàng)目造成了威脅，市場(chǎng)逐漸供過于求；2、鹽城商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)體量較大；3、宏觀政策的不確定性加大樓市風(fēng)險(xiǎn)。威脅1、區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)中高檔大盤對(duì)本項(xiàng)目造成了威脅，市場(chǎng)逐漸供有這樣一群人有這樣一群人他們都不缺房住他們挑剔他們低調(diào)、內(nèi)斂他們擁有財(cái)富，但不愿過分彰顯他們擁有極高社會(huì)地位和極其豐富的社會(huì)資源他們都有各自成功的故事他們懂得生活，更愿意享受生活他們生活在這個(gè)城市的最上層，至少有這種意識(shí)他們都不缺房住他們是有一定生活品味和追求之城市政客、商賈他們是有一定生活品味和追求客戶DNA解構(gòu)客戶DNA解構(gòu)或?yàn)槭聵I(yè)有成之人，或其事業(yè)正處于快速上升期極高且穩(wěn)定的收入帶來(lái)極強(qiáng)的還款能力和抗風(fēng)險(xiǎn)力年齡分布：35-50歲左右或?yàn)槭聵I(yè)有成之人，或其事業(yè)正處于快速上升期年齡分布：35-5性格特點(diǎn)：儒雅、低調(diào)長(zhǎng)時(shí)間在工作、生活的圈子里打拼儒雅、低調(diào)是他們?yōu)槿颂幨碌娘L(fēng)格性格特點(diǎn)：儒雅、低調(diào)長(zhǎng)時(shí)間在工作、生活的圈子里打拼消費(fèi)特征：理性，但愛面子1、都是二次或多次置業(yè)，購(gòu)房主要目的是改善居住，價(jià)格彈性較小，他們更看重的是物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)；2、追求本味的舒適、品位；3、精神需求、物質(zhì)需求并存，且極度苛刻。消費(fèi)特征：理性，但愛面子1、都是二次或多次置業(yè)，購(gòu)房主要目的1、滿巢家庭結(jié)構(gòu)，家庭化的生活狀態(tài)，極為注重社會(huì)關(guān)系。2、受過良好的文化教育，家資殷實(shí)，對(duì)生活質(zhì)量有很高要求。3、對(duì)公共交通的依賴性很弱，多有自備的交通工具。4、希望生活配套完善，但并不是非要便利到家。5、有相對(duì)自由的工作時(shí)間，事業(yè)上具有很強(qiáng)上升力。6、屬城市上層名流群，對(duì)生活滿懷熱情，渴望自然、有特點(diǎn)的生活。7、有習(xí)慣性的信息渠道，且有自己的生活觀點(diǎn)，需要深度溝通。行為特征：名流階層1、滿巢家庭結(jié)構(gòu)，家庭化的生活狀態(tài)，極為注重社會(huì)關(guān)系。行為特區(qū)域分布：全城分布借助精美的自然景觀和人造景觀、完善的物業(yè)服務(wù)和獨(dú)特的傳播吸引全城意向消費(fèi)者。區(qū)域分布：全城分布借助精美的自然景觀和人造景觀、完善的物業(yè)服客戶特征關(guān)鍵詞客戶特征關(guān)鍵詞內(nèi)斂、低調(diào)、儒雅包容、自信、淡泊精神、品位、服務(wù)內(nèi)斂、低調(diào)、儒雅為這樣一群人提供什么樣的產(chǎn)品？為這樣一群人內(nèi)斂的客戶：需要深度溝通“君子以仁存心，以禮存心。仁者愛人，有禮者敬人。愛人者人恒愛之，敬人者人恒敬之?！?/p>

道生之，德蓄之。萬(wàn)物并作，吾以復(fù)古。尋找與之溝通的基礎(chǔ)他們崇尚中國(guó)傳統(tǒng)文化，渴望自己與之結(jié)緣，甚至愛好標(biāo)榜自己對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化有所考究。內(nèi)斂的客戶：需要深度溝通“君子以仁存心，以禮存心。仁者愛人，中國(guó)傳統(tǒng)文化，漸行漸遠(yuǎn)？抑或，漸行漸近？中國(guó)傳統(tǒng)文化，漸行漸遠(yuǎn)？將中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代居住理念相融合將中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代景觀表現(xiàn)相融合本案的產(chǎn)品定位將中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代居住理念相融合本案的產(chǎn)品定位現(xiàn)代中式私家府邸將中國(guó)傳統(tǒng)元素與現(xiàn)代居住理念有效融合，通過傳統(tǒng)中國(guó)元素的點(diǎn)綴，借助現(xiàn)代表現(xiàn)手法，傳達(dá)一種傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合的居住生活。現(xiàn)代中式私家府邸產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品形象定位內(nèi)斂而崢嶸的現(xiàn)代簡(jiǎn)約中式內(nèi)斂而崢嶸的現(xiàn)代簡(jiǎn)約中式簡(jiǎn)約中國(guó)元素具象表達(dá)簡(jiǎn)約中國(guó)元素具象表達(dá)中國(guó)紅、孔孟老莊書法、屏風(fēng)、茶古樹、水印、竹……中國(guó)紅、孔孟老莊四大角度優(yōu)化一期產(chǎn)品四大角度顯赫的外表超炫的景觀超大的觀景面物業(yè)服務(wù)顯赫的外表顯赫的外立面顯赫的外立面立面上，建議輔以沉穩(wěn)色彩和中式元素，加以點(diǎn)綴、勾勒。立面上，建議輔以沉穩(wěn)色彩和中式元素，加以點(diǎn)綴、勾勒。某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件超炫的景觀超炫的景觀將中國(guó)傳統(tǒng)文化的具象元素與地塊實(shí)際相結(jié)合，打造耳目一新、足以觸動(dòng)客戶某根神經(jīng)的超級(jí)景觀將中國(guó)傳統(tǒng)文化的具象元素與地塊實(shí)際相結(jié)合，打造耳目一新、足以蘇軾說：寧可食無(wú)肉，不可居無(wú)竹。習(xí)慣了紅地毯，總懷念記憶里的青石板。親水而居，多少人夢(mèng)寐以求。蘇軾說：寧可食無(wú)肉，不可居無(wú)竹。某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件超大觀景面超大觀景面某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)1、引進(jìn)品牌物業(yè)服務(wù)公司，諸如金陵飯店，實(shí)現(xiàn)五星級(jí)酒店服務(wù)；2、物業(yè)服務(wù)全程介入，從銷售伊始，進(jìn)駐售樓處，到客戶入?。?、聘請(qǐng)專業(yè)級(jí)中式管家，真實(shí)再現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)尊榮級(jí)享受。1、引進(jìn)品牌物業(yè)服務(wù)公司，諸如金陵飯店，實(shí)現(xiàn)五星級(jí)酒店服務(wù)；某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件二期產(chǎn)品建議二期產(chǎn)品建議原則1、建筑風(fēng)格與一期保持統(tǒng)一2、尋找客戶需求與90/70政策之間的平衡點(diǎn)原則高層Townhouse＋二期產(chǎn)品建議高層Townhouse＋二期產(chǎn)品建議三房?jī)蓮d兩衛(wèi)+入戶花園，面積約：150㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)+入戶花園，面積約：150㎡五房?jī)蓮d三衛(wèi)+入戶花園，面積約：200㎡五房?jī)蓮d三衛(wèi)+入戶花園，面積約：200㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)面積：約85㎡入戶花園面積：約7.5㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)面積：約107㎡入戶花園面積：約10㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積：約129㎡入戶花園面積：約10㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)商業(yè)部分建議商業(yè)部分建議強(qiáng)調(diào)1、商業(yè)表現(xiàn)與景觀有效融合2、建筑風(fēng)格與住宅部分的統(tǒng)一強(qiáng)調(diào)名流階層消費(fèi)領(lǐng)地在這里消費(fèi)，便是身份的象征；在這里消費(fèi)，便是品味的闡釋；名流階層消費(fèi)領(lǐng)地業(yè)態(tài)規(guī)劃高級(jí)會(huì)所高檔茶社高檔餐飲…...品味、品位業(yè)態(tài)規(guī)劃高級(jí)會(huì)所品味、品位某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件我們所呈現(xiàn)的產(chǎn)品形式將是中國(guó)的，簡(jiǎn)約的。我們所呈現(xiàn)的產(chǎn)品形式將是我們所倡導(dǎo)的生活方式將是看不見的奢華看得見的品位我們所倡導(dǎo)的生活方式將是某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件推廣思路推廣思路現(xiàn)代中式風(fēng)格精神征服+物質(zhì)誘惑形成歸屬感水到渠成地銷售現(xiàn)代中式風(fēng)格精神征服+物質(zhì)誘惑形成歸屬感水到渠成地銷售某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件1、貫穿項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷過程2、在推廣道具上充分運(yùn)用3、在廣告表現(xiàn)上充分運(yùn)用1、貫穿項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷過程取一個(gè)合適的名字取一個(gè)合適的名字安靜下來(lái)，就在這里此時(shí)此刻，找到本我和世界安靜下來(lái)，就在這里依云香溪EvianCreeks依云香溪依云，源自阿爾卑斯山，經(jīng)過最少15年冰川巖層過濾而成。宛如我們敬愛的客戶一生的寫照——打拼過、奮斗過、成功過；香溪，小河匯聚而成，溪流源自一種純自然、原生態(tài)的純凈。依云香溪是褪去浮華之后的那份鎮(zhèn)定自若是風(fēng)云一生背后的那份淡定和內(nèi)斂更是面對(duì)成功和名利時(shí)的歌頌與寫照依云香溪EvianCreeks安靜下來(lái)，就在這里，此時(shí)此刻，找到本我和世界。依云，源自阿爾卑斯山，經(jīng)過最少15年冰川巖層過濾而成。宛如我顯而不露，盡崢嶸。SLOGAN：顯而不露，盡崢嶸。SLOGAN：我們的客戶是這樣的一群人他們擁有大多數(shù)人無(wú)法企及的財(cái)富、社會(huì)地位，甚至社會(huì)影響力他們渴望被欣賞，但又不愿過分張揚(yáng)在蕓蕓眾生中，他們依然顯得平凡，不同的是，他們?cè)?jīng)風(fēng)云，或正卓越正所謂來(lái)去自如盡瀟灑，進(jìn)退有余顯崢嶸。顯而不露，盡崢嶸。我們的客戶是這樣的一群人顯而不露，盡崢嶸。主推LOGOLOGO闡釋：1、該LOGO創(chuàng)意源自行楷書法“依云香溪”，展示項(xiàng)目作為現(xiàn)代中式私家府邸的獨(dú)有氣質(zhì)，字體灑脫，象征淡然；2、借助中國(guó)傳統(tǒng)元素之一的印章勾勒出中式風(fēng)格；3、行楷書法與中國(guó)印的完美融合，使該標(biāo)志內(nèi)涵飽滿，便于推廣傳播。主推LOGOLOGO闡釋：備選LOGO一備選LOGO一備選LOGO二備選LOGO二備選LOGO三備選LOGO三推廣核心品質(zhì)做好形象做足景觀服務(wù)提高物業(yè)服務(wù)檔次銷售服務(wù)全程呵護(hù)文化著重引導(dǎo)打造歸屬推廣核心品質(zhì)服務(wù)文化推廣策略推廣策略將體驗(yàn)營(yíng)銷發(fā)揮至極點(diǎn)1、通過推廣風(fēng)格包裝感染客戶2、通過售樓處包裝征服到訪客戶3、通過工地包裝吸引先期客戶關(guān)注4、通過樣板區(qū)景觀實(shí)景展示征服到訪客戶策略一將體驗(yàn)營(yíng)銷發(fā)揮至極點(diǎn)1、通過推廣風(fēng)格包裝感染客戶策略一售樓處包裝風(fēng)格提示售樓處包裝風(fēng)格提示內(nèi)斂、寧?kù)o、低調(diào)的奢華1、遠(yuǎn)觀其貌不揚(yáng)，進(jìn)門豁然開朗；2、售樓處門前可設(shè)置庭院，院內(nèi)鋪設(shè)青石板、栽植竹、布置休息石桌，可談天對(duì)弈，也可品茶論道；3、售樓處內(nèi)充分運(yùn)用中國(guó)傳統(tǒng)元素：屏風(fēng)、接待桌椅、模型底座等；4、以茶具代替?zhèn)鹘y(tǒng)紙杯，以品茶代替?zhèn)鹘y(tǒng)白開水；5、以高雅的古箏樂和中國(guó)風(fēng)樂曲代替?zhèn)鹘y(tǒng)音樂6、諸多的中國(guó)風(fēng)配以現(xiàn)代感直線條玻璃等元素，有效融合，厚而不重，既中國(guó)，又簡(jiǎn)約。7、產(chǎn)品細(xì)節(jié)體驗(yàn)區(qū)如：玄關(guān)內(nèi)斂、寧?kù)o、低調(diào)的奢華1、遠(yuǎn)觀其貌不揚(yáng)，進(jìn)門豁然開朗；某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件樣板房包裝風(fēng)格提示樣板房包裝風(fēng)格提示傳統(tǒng)的居住方式并不適合現(xiàn)代人居，我們?cè)谧鹬貍鹘y(tǒng)，吸取傳統(tǒng)文化之精髓基礎(chǔ)上，加以融合。從視覺感受上給到訪客戶最大精神打擊，挑動(dòng)他某一根敏感的神經(jīng)，讓他們感覺“如果不買這房子，簡(jiǎn)直就是白活了這幾十年?！眰鹘y(tǒng)的居住方式并不適合現(xiàn)代人居，我們?cè)谧鹬貍鹘y(tǒng)，吸取傳統(tǒng)文化某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件將服務(wù)營(yíng)銷演繹至頂點(diǎn)1、首創(chuàng)鹽城預(yù)約看房定制式服務(wù)2、首創(chuàng)鹽城樣板間設(shè)置門童、演員策略二將服務(wù)營(yíng)銷演繹至頂點(diǎn)1、首創(chuàng)鹽城預(yù)約看房定制式服務(wù)策略二策略三1、利用客戶本身豐富的社會(huì)資源，為項(xiàng)目宣傳提供有效途徑，為項(xiàng)目銷售提供優(yōu)秀口碑；2、建立高端俱樂部，打造圈子營(yíng)銷。3、開展“現(xiàn)代中式空間藝術(shù)展”、“高爾夫精英聚會(huì)”、“馬術(shù)體驗(yàn)之旅”、“名車展”等高端聚會(huì)，闡釋圈子內(nèi)涵。將關(guān)系營(yíng)銷運(yùn)用至始終策略三1、利用客戶本身豐富的社會(huì)資源，為項(xiàng)目宣傳提供有效途徑將推廣渠道縮短至零點(diǎn)1、通過郵寄資料、邀請(qǐng)函等方式縮短溝通渠道和時(shí)間2、組織產(chǎn)品推介、客戶沙龍面對(duì)面直接營(yíng)銷策略四將推廣渠道縮短至零點(diǎn)1、通過郵寄資料、邀請(qǐng)函等方式縮短溝通渠策略五高舉高打，建立形象，打造品牌在啟動(dòng)之時(shí)，高舉高打宣傳，建立項(xiàng)目獨(dú)特風(fēng)格，展示特有氣質(zhì)。策略五高舉高打，建立形象，打造品牌在啟動(dòng)之時(shí)，高舉高打宣傳，媒體策略媒體策略集中式利用低成本高效傳播戶外媒體封鎖小眾傳媒制勝原則集中式利用原則媒體組合建議媒體組合建議戶外媒體（戶外大牌）直郵電視媒體戶外媒體（戶外大牌）推廣階段推廣階段形象展示產(chǎn)品解析居住享受形象力價(jià)值產(chǎn)品力價(jià)值歸屬價(jià)值形象展示產(chǎn)品解析居住享受形象力價(jià)值產(chǎn)品力價(jià)值歸屬價(jià)值第一階段

創(chuàng)意稿形象露出，從呼喚客戶內(nèi)心出發(fā)，高調(diào)提出現(xiàn)代中式居住風(fēng)格，展示依云香溪的形象力價(jià)值。第一階段創(chuàng)意稿有人被生活改變，有人改變生活。有人被生活改變，有人改變生活。某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件放下腳步，讓靈魂容納人生。放下腳步，讓靈魂容納人生。某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件勝者，總是在寂寞中迎接掌聲。勝者，總是在寂寞中迎接掌聲。某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件VI應(yīng)用VI應(yīng)用某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件謝謝聆聽！謝謝聆聽！鹽城創(chuàng)世紀(jì)項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告鹽城創(chuàng)世紀(jì)項(xiàng)目本次提案思路本次提案思路宏觀市場(chǎng)項(xiàng)目本身市場(chǎng)定位消費(fèi)者洞悉運(yùn)作切入點(diǎn)產(chǎn)品修飾推廣動(dòng)作宏觀市場(chǎng)項(xiàng)目本身市場(chǎng)定位消費(fèi)者洞悉運(yùn)作切入點(diǎn)產(chǎn)品修飾推廣動(dòng)作重點(diǎn)政策瀏覽重點(diǎn)政策瀏覽1、從緊的貨幣政策

15%：存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率；

7.83%：5年以上中長(zhǎng)期商業(yè)貸款年利率；未來(lái)加息依然存在可能性。2、第二套住房貸款細(xì)則

40%：首付提高至40%1.1倍：貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍3、鹽城契稅

1.44倍：銷售單價(jià)高于所在片銷售均價(jià)1.44倍房源不享受契稅優(yōu)惠。4、物價(jià)局核價(jià)目前鹽城物價(jià)局僅針對(duì)普通多層商品房實(shí)行指導(dǎo)價(jià)，未來(lái)不排除該政策會(huì)波及所有商品房范圍。5、未來(lái)政策的不確定性1、從緊的貨幣政策關(guān)于鹽城地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于鹽城地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：同步地產(chǎn)（Top）市場(chǎng)研究中心及鹽城房產(chǎn)網(wǎng)注：以上數(shù)據(jù)截止于2008年2月20日，不包含未開盤入網(wǎng)項(xiàng)目。數(shù)據(jù)來(lái)源：同步地產(chǎn)（Top）市場(chǎng)研究中心及鹽城房產(chǎn)網(wǎng)市場(chǎng)總體判斷市場(chǎng)總體判斷關(guān)于供求：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、期房待銷量不斷增大；關(guān)于樓盤：樓盤整體素質(zhì)上升但同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；關(guān)于住宅：90㎡—120㎡二房半、三房戶型比較受歡迎；關(guān)于商業(yè)：近幾年鹽城大量的商業(yè)項(xiàng)目上市，體量相對(duì)較大，租賃價(jià)格較低，市場(chǎng)投資信心不足。關(guān)于客戶：消費(fèi)者逐漸成熟，消費(fèi)回歸理性；市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，建筑無(wú)特點(diǎn)、園林無(wú)新意、戶型少創(chuàng)新；普遍小區(qū)物業(yè)管理與小區(qū)品質(zhì)不配套；關(guān)于供求：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、期房待銷量不斷增大；市場(chǎng)總體表現(xiàn)預(yù)測(cè)市場(chǎng)總體表現(xiàn)預(yù)測(cè)購(gòu)房成本加大，購(gòu)房計(jì)劃推遲上百萬(wàn)供應(yīng)量，加大樓市風(fēng)險(xiǎn)大盤林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈樓市競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)入品質(zhì)、服務(wù)等深層次競(jìng)爭(zhēng)層面購(gòu)房成本加大，購(gòu)房計(jì)劃推遲地塊分析地塊分析1、項(xiàng)目地理位置地塊位于鹽城市西南片區(qū)，鹽城世紀(jì)大道路南，神龍汽車站對(duì)面。2、主要指標(biāo)地塊面積：53614容積率：1.58建筑密度：21.9%綠地率：55%3、地塊四至北：世紀(jì)大道南：河道西：河道東：河道1、項(xiàng)目地理位置交通條件交通條件快速干道世紀(jì)大道連接寧靖鹽高速與城市各片區(qū)，特別是城南新城區(qū)；快速干道景觀資源景觀資源1、地塊三面環(huán)水，造就原生態(tài)自然水景，為后期景觀打造提供得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)；2、世紀(jì)大道作為鹽城景觀大道，近50米政府形象景觀帶，為項(xiàng)目先天景觀環(huán)境錦上添花；1、地塊三面環(huán)水，造就原生態(tài)自然水景，為后期景觀打造提供得天生活配套生活配套地塊周邊基本無(wú)商業(yè)配套，需依靠西環(huán)路沿線、解放南路沿線配套；地塊周邊基本無(wú)商業(yè)配套，需依靠西環(huán)路沿線、解放南路沿線配套；潛在客源潛在客源政府官員周邊企業(yè)中高管理者裝飾城經(jīng)營(yíng)戶高品質(zhì)生活追求者政府官員地塊SWOT分析地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)1、區(qū)域位置較好，市政府南遷后發(fā)展前景良好；2、周邊規(guī)劃前景良好，發(fā)展前景廣闊；3、三面臨水，符合居住親水性；4、位于城郊區(qū)環(huán)境比較好，綠化率高，空氣清新；5、世紀(jì)大道兩邊日后將綠樹成蔭，景觀效果較好；6、周邊道路四通八達(dá)便利，靠近鹽徐高速、寧靖鹽高速入口。優(yōu)勢(shì)1、區(qū)域位置較好，市政府南遷后發(fā)展前景良好；劣勢(shì)1、周邊的生活配套不全，人氣不旺；2、地塊東側(cè)的河水尚未形成景觀效果，南側(cè)為農(nóng)民房，影響項(xiàng)目形象；3、周邊道路雖然四通八達(dá)但公交線路欠發(fā)達(dá)。劣勢(shì)1、周邊的生活配套不全，人氣不旺；機(jī)會(huì)1、高綠化率，以生態(tài)小區(qū)面目入市；2、親水性，便于打造水岸住宅；3、城南新城市中心逐漸形成，片區(qū)發(fā)展前景良好；4、周邊規(guī)劃前景良好，逐步形成一定商業(yè)氛圍；機(jī)會(huì)1、高綠化率，以生態(tài)小區(qū)面目入市；威脅1、區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)中高檔大盤對(duì)本項(xiàng)目造成了威脅，市場(chǎng)逐漸供過于求；2、鹽城商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)體量較大；3、宏觀政策的不確定性加大樓市風(fēng)險(xiǎn)。威脅1、區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)中高檔大盤對(duì)本項(xiàng)目造成了威脅，市場(chǎng)逐漸供有這樣一群人有這樣一群人他們都不缺房住他們挑剔他們低調(diào)、內(nèi)斂他們擁有財(cái)富，但不愿過分彰顯他們擁有極高社會(huì)地位和極其豐富的社會(huì)資源他們都有各自成功的故事他們懂得生活，更愿意享受生活他們生活在這個(gè)城市的最上層，至少有這種意識(shí)他們都不缺房住他們是有一定生活品味和追求之城市政客、商賈他們是有一定生活品味和追求客戶DNA解構(gòu)客戶DNA解構(gòu)或?yàn)槭聵I(yè)有成之人，或其事業(yè)正處于快速上升期極高且穩(wěn)定的收入帶來(lái)極強(qiáng)的還款能力和抗風(fēng)險(xiǎn)力年齡分布：35-50歲左右或?yàn)槭聵I(yè)有成之人，或其事業(yè)正處于快速上升期年齡分布：35-5性格特點(diǎn)：儒雅、低調(diào)長(zhǎng)時(shí)間在工作、生活的圈子里打拼儒雅、低調(diào)是他們?yōu)槿颂幨碌娘L(fēng)格性格特點(diǎn)：儒雅、低調(diào)長(zhǎng)時(shí)間在工作、生活的圈子里打拼消費(fèi)特征：理性，但愛面子1、都是二次或多次置業(yè)，購(gòu)房主要目的是改善居住，價(jià)格彈性較小，他們更看重的是物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)；2、追求本味的舒適、品位；3、精神需求、物質(zhì)需求并存，且極度苛刻。消費(fèi)特征：理性，但愛面子1、都是二次或多次置業(yè)，購(gòu)房主要目的1、滿巢家庭結(jié)構(gòu)，家庭化的生活狀態(tài)，極為注重社會(huì)關(guān)系。2、受過良好的文化教育，家資殷實(shí)，對(duì)生活質(zhì)量有很高要求。3、對(duì)公共交通的依賴性很弱，多有自備的交通工具。4、希望生活配套完善，但并不是非要便利到家。5、有相對(duì)自由的工作時(shí)間，事業(yè)上具有很強(qiáng)上升力。6、屬城市上層名流群，對(duì)生活滿懷熱情，渴望自然、有特點(diǎn)的生活。7、有習(xí)慣性的信息渠道，且有自己的生活觀點(diǎn)，需要深度溝通。行為特征：名流階層1、滿巢家庭結(jié)構(gòu)，家庭化的生活狀態(tài)，極為注重社會(huì)關(guān)系。行為特區(qū)域分布：全城分布借助精美的自然景觀和人造景觀、完善的物業(yè)服務(wù)和獨(dú)特的傳播吸引全城意向消費(fèi)者。區(qū)域分布：全城分布借助精美的自然景觀和人造景觀、完善的物業(yè)服客戶特征關(guān)鍵詞客戶特征關(guān)鍵詞內(nèi)斂、低調(diào)、儒雅包容、自信、淡泊精神、品位、服務(wù)內(nèi)斂、低調(diào)、儒雅為這樣一群人提供什么樣的產(chǎn)品？為這樣一群人內(nèi)斂的客戶：需要深度溝通“君子以仁存心，以禮存心。仁者愛人，有禮者敬人。愛人者人恒愛之，敬人者人恒敬之。”

道生之，德蓄之。萬(wàn)物并作，吾以復(fù)古。尋找與之溝通的基礎(chǔ)他們崇尚中國(guó)傳統(tǒng)文化，渴望自己與之結(jié)緣，甚至愛好標(biāo)榜自己對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化有所考究。內(nèi)斂的客戶：需要深度溝通“君子以仁存心，以禮存心。仁者愛人，中國(guó)傳統(tǒng)文化，漸行漸遠(yuǎn)？抑或，漸行漸近？中國(guó)傳統(tǒng)文化，漸行漸遠(yuǎn)？將中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代居住理念相融合將中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代景觀表現(xiàn)相融合本案的產(chǎn)品定位將中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代居住理念相融合本案的產(chǎn)品定位現(xiàn)代中式私家府邸將中國(guó)傳統(tǒng)元素與現(xiàn)代居住理念有效融合，通過傳統(tǒng)中國(guó)元素的點(diǎn)綴，借助現(xiàn)代表現(xiàn)手法，傳達(dá)一種傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合的居住生活?，F(xiàn)代中式私家府邸產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品形象定位內(nèi)斂而崢嶸的現(xiàn)代簡(jiǎn)約中式內(nèi)斂而崢嶸的現(xiàn)代簡(jiǎn)約中式簡(jiǎn)約中國(guó)元素具象表達(dá)簡(jiǎn)約中國(guó)元素具象表達(dá)中國(guó)紅、孔孟老莊書法、屏風(fēng)、茶古樹、水印、竹……中國(guó)紅、孔孟老莊四大角度優(yōu)化一期產(chǎn)品四大角度顯赫的外表超炫的景觀超大的觀景面物業(yè)服務(wù)顯赫的外表顯赫的外立面顯赫的外立面立面上，建議輔以沉穩(wěn)色彩和中式元素，加以點(diǎn)綴、勾勒。立面上，建議輔以沉穩(wěn)色彩和中式元素，加以點(diǎn)綴、勾勒。某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件超炫的景觀超炫的景觀將中國(guó)傳統(tǒng)文化的具象元素與地塊實(shí)際相結(jié)合，打造耳目一新、足以觸動(dòng)客戶某根神經(jīng)的超級(jí)景觀將中國(guó)傳統(tǒng)文化的具象元素與地塊實(shí)際相結(jié)合，打造耳目一新、足以蘇軾說：寧可食無(wú)肉，不可居無(wú)竹。習(xí)慣了紅地毯，總懷念記憶里的青石板。親水而居，多少人夢(mèng)寐以求。蘇軾說：寧可食無(wú)肉，不可居無(wú)竹。某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件超大觀景面超大觀景面某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)1、引進(jìn)品牌物業(yè)服務(wù)公司，諸如金陵飯店，實(shí)現(xiàn)五星級(jí)酒店服務(wù)；2、物業(yè)服務(wù)全程介入，從銷售伊始，進(jìn)駐售樓處，到客戶入住；3、聘請(qǐng)專業(yè)級(jí)中式管家，真實(shí)再現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)尊榮級(jí)享受。1、引進(jìn)品牌物業(yè)服務(wù)公司，諸如金陵飯店，實(shí)現(xiàn)五星級(jí)酒店服務(wù)；某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件二期產(chǎn)品建議二期產(chǎn)品建議原則1、建筑風(fēng)格與一期保持統(tǒng)一2、尋找客戶需求與90/70政策之間的平衡點(diǎn)原則高層Townhouse＋二期產(chǎn)品建議高層Townhouse＋二期產(chǎn)品建議三房?jī)蓮d兩衛(wèi)+入戶花園，面積約：150㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)+入戶花園，面積約：150㎡五房?jī)蓮d三衛(wèi)+入戶花園，面積約：200㎡五房?jī)蓮d三衛(wèi)+入戶花園，面積約：200㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)面積：約85㎡入戶花園面積：約7.5㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)面積：約107㎡入戶花園面積：約10㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積：約129㎡入戶花園面積：約10㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)商業(yè)部分建議商業(yè)部分建議強(qiáng)調(diào)1、商業(yè)表現(xiàn)與景觀有效融合2、建筑風(fēng)格與住宅部分的統(tǒng)一強(qiáng)調(diào)名流階層消費(fèi)領(lǐng)地在這里消費(fèi)，便是身份的象征；在這里消費(fèi)，便是品味的闡釋；名流階層消費(fèi)領(lǐng)地業(yè)態(tài)規(guī)劃高級(jí)會(huì)所高檔茶社高檔餐飲…...品味、品位業(yè)態(tài)規(guī)劃高級(jí)會(huì)所品味、品位某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件我們所呈現(xiàn)的產(chǎn)品形式將是中國(guó)的，簡(jiǎn)約的。我們所呈現(xiàn)的產(chǎn)品形式將是我們所倡導(dǎo)的生活方式將是看不見的奢華看得見的品位我們所倡導(dǎo)的生活方式將是某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件推廣思路推廣思路現(xiàn)代中式風(fēng)格精神征服+物質(zhì)誘惑形成歸屬感水到渠成地銷售現(xiàn)代中式風(fēng)格精神征服+物質(zhì)誘惑形成歸屬感水到渠成地銷售某項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告課件1、貫穿項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷過程2、在推廣道具上充分運(yùn)用3、在廣告表現(xiàn)上充分運(yùn)用1、貫穿項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷過程取一個(gè)合適的名字取一個(gè)合適的名字安靜下來(lái)，就在這里此時(shí)此刻，找到本我和世界安靜下來(lái)，就在這里依云香溪EvianCreeks依云香溪依云，源自阿爾卑斯山，經(jīng)過最少15年冰川巖層過濾而成。宛如我們敬愛的客戶一生的寫照——打拼過、奮斗過、成功過；香溪，小河匯聚而成，溪流源自一種純自然、原生態(tài)的純凈。依云香溪是褪去浮華之后的那份鎮(zhèn)定自若是風(fēng)云一生背后的那份淡定和內(nèi)斂更是面對(duì)成功和名利時(shí)的歌頌與寫照依云香溪EvianCreeks安靜下來(lái)，就在這里，此時(shí)此刻，找到本我和世界。依云，源自阿爾卑斯山，經(jīng)過最少15年冰川巖層過濾而成。宛如我顯而不露，盡崢嶸。SLOGAN：顯而不露，盡崢嶸。SLOGAN：我們的客戶是這樣的一群人他們擁有大多數(shù)人無(wú)法企及的財(cái)富、社會(huì)地位，甚至社會(huì)影響力他們渴望被欣賞，但又不愿過分張揚(yáng)在蕓蕓眾生中，他們依然顯得平凡，不同的是，他們?cè)?jīng)風(fēng)云，或正卓越正所謂來(lái)去自如盡瀟灑，進(jìn)退有余顯崢嶸。顯而不露，盡崢嶸。我們的客戶是這樣的一群人顯而不露，盡崢嶸。主推LOGOLOGO闡釋：1、該LOGO創(chuàng)意源自行楷書法“依云香溪”，展示項(xiàng)目作為現(xiàn)代中式私家府邸的獨(dú)有氣質(zhì)，字體灑脫，象征淡然；2、借助中國(guó)傳統(tǒng)元素之一的印章勾勒出中式風(fēng)格；3、行楷書法與中國(guó)印的完美融合，使該標(biāo)志內(nèi)涵飽滿，便于推廣傳播。主推LOGOLOGO闡釋：備選LOGO一備選LOGO一備選LOGO二備選LOGO二備選LOGO三備選LOGO三推廣核心品質(zhì)做好形象做足景觀服務(wù)提高物業(yè)服務(wù)檔次銷售服務(wù)全程呵護(hù)文化著重引導(dǎo)打造歸屬推廣核心品質(zhì)服務(wù)文化推廣策略推廣策略將體驗(yàn)營(yíng)銷發(fā)揮至極點(diǎn)1、通過推廣風(fēng)格包裝感染客戶2、通過售樓處包裝征服到訪客戶3、通過工地包裝吸引先期客戶關(guān)注4、通過樣板區(qū)景觀實(shí)景展示征服到訪客戶策略一將體驗(yàn)營(yíng)銷發(fā)揮至極點(diǎn)1、通過推廣風(fēng)格包裝感染客戶策略一售樓處包裝風(fēng)格提示售樓處包裝風(fēng)格提示內(nèi)斂、寧?kù)o、低調(diào)的奢華1、遠(yuǎn)觀其貌不揚(yáng)，進(jìn)門豁然開朗；2、售樓處門前可設(shè)置庭院，院內(nèi)鋪設(shè)青石板、栽植竹、布置休息石桌，可談天對(duì)弈，也可品茶論道；3、售樓處內(nèi)充分運(yùn)用中國(guó)傳統(tǒng)元素：屏風(fēng)、接待桌椅、模型底座等；4、以茶具代替?zhèn)鹘y(tǒng)紙杯，以品茶代替?zhèn)鹘y(tǒng)白開水；5、以高雅的古箏樂和中國(guó)風(fēng)樂曲