某市珊瑚西路項(xiàng)目前期策劃定位報(bào)告課件

湖南永州珊瑚西路項(xiàng)目前期策劃定位報(bào)告深圳市協(xié)興房地產(chǎn)顧問有限公司二零一一年一月二十日

謹(jǐn)呈：湖南省永州市宏一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖南永州珊瑚西路項(xiàng)目前期策劃定位報(bào)告謹(jǐn)呈：導(dǎo)語。宏一地產(chǎn)，作為永州即將冉冉升起的地產(chǎn)明星；將以革新者的姿態(tài)，為推進(jìn)永州房地產(chǎn)的發(fā)展注入強(qiáng)心針。宏一地產(chǎn)將成為永州的“綠城”，代言城市品質(zhì)最好的產(chǎn)品！導(dǎo)語。宏一地產(chǎn)，作為永州即將冉冉升起的地產(chǎn)明星；目錄

第一章市場調(diào)研與分析

1第二章市場專項(xiàng)掃描與分析

2第三章項(xiàng)目分析與研究3第四章項(xiàng)目定位策略4

第五章物業(yè)發(fā)展建議5第六章營銷價值體系搭建及實(shí)現(xiàn)6目錄第一章市場調(diào)研與分析1第二章Part1市場調(diào)研與分析宏觀視野Ⅰ宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場分析區(qū)域典型項(xiàng)目分析Part1市場調(diào)研與分析宏觀視野Ⅰ宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境NO.1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境NO.1一、城市區(qū)位距廣州僅5小時車程，距桂林僅2小時車程，自古就是溝通兩廣交通要道，素有“南山通衢”之稱。城市區(qū)位——湘南西部樞紐城市位于湘南西部的永州市是湖南唯一與兩廣接壤的地區(qū)。永州市區(qū)到廣州僅500多公里，到桂林僅195公里，到長株潭僅210公里。依托長株潭經(jīng)濟(jì)圈、承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、溝通北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的融合樞紐。華南區(qū)位全省區(qū)位至廣西至廣東一、城市區(qū)位距廣州僅5小時車程，距桂林僅2小時車程，自古就是二、城市規(guī)劃1、城市總體規(guī)劃未來永州發(fā)展將以一圈一帶一軸為城市總體結(jié)構(gòu)：一圈：城市外環(huán)高速公路圈一帶：湘江風(fēng)光帶一軸：永州大道城市發(fā)展軸2、市區(qū)規(guī)劃人口永州市中心城區(qū)2020年規(guī)劃人口85萬人，2030年規(guī)劃人口125萬人。

3、聯(lián)城戰(zhàn)略實(shí)施“聯(lián)城”即指通過零陵機(jī)場、嵐角山鎮(zhèn)的生態(tài)新城組團(tuán)發(fā)展，以永州大道為中軸，以冷水灘、零陵、嵐角山為支點(diǎn)，使現(xiàn)在的兩大城區(qū)聯(lián)為一體，形成“帶狀組團(tuán)式”城市布局。4、生態(tài)新城打造沿湘江風(fēng)光帶和連城道路合理布置建設(shè)用地和生態(tài)用地，城市組團(tuán)與機(jī)場之間，各組團(tuán)之間為生態(tài)用地，在滿足機(jī)場凈空要求的條件下，充分綠化，適度建設(shè)文化、體育、旅游設(shè)施，與城市組團(tuán)之間形成有機(jī)的整體。聯(lián)城戰(zhàn)略，組團(tuán)發(fā)展，打造湘粵桂省際區(qū)域性中心城市目前城市總體規(guī)劃著眼于聯(lián)城戰(zhàn)略，火車站片區(qū)的區(qū)域規(guī)劃與定位并不突出或清晰，有重塑和提升的空間。二、城市規(guī)劃1、城市總體規(guī)劃聯(lián)城戰(zhàn)略，組團(tuán)發(fā)展，打造湘粵桂省三、交通輻射機(jī)場、高鐵、高速公路三維立體交通，將全面帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)與投資發(fā)展1、鐵路：湘桂鐵路、洛湛鐵路交匯永州，目前永州新火車站有21趟客運(yùn)列車?？浚c廣州、上海、北京、深圳、長沙、武漢、南寧、青島等多個城市連接，為樞紐級二等站。預(yù)計(jì)2012年湘桂線高速化改造完工，永州站每日將有上百列客車?？?。正在規(guī)劃中的貴（陽）福（州）鐵路將橫貫永州地區(qū)中部。

2、公路：致力于打造3橫2縱高速公路網(wǎng)，2010年全市基礎(chǔ)設(shè)施交通重點(diǎn)項(xiàng)目共35個，年度計(jì)劃總投資91.66億元，其中交通類項(xiàng)目計(jì)劃投資70.66億元。在建重點(diǎn)項(xiàng)目有：邵永高速公路永州段、永藍(lán)高速公路、廈蓉高速永州段、道賀高速永州段、零陵大道擴(kuò)建工程。3、航空：永州機(jī)場已開通長沙、北京、深圳、昆明等航線，未來還將開通上海、廣州、海口、南寧、馬來西亞等地的航線。零陵機(jī)場冷水灘零陵至桂林至南寧至長沙至貴港至廣州至衡陽/泉州至郴州至郴州至桂林2012年新湘桂線（250公里/小時）運(yùn)營、3橫2縱高速公路網(wǎng)建立，永州進(jìn)入高速時代！永州---長沙3小時車程永州---深圳1小時航程永州---廣州6小時車程永州---南寧7小時鐵路行程永州是內(nèi)地直達(dá)兩廣的重要通道，具有明顯的區(qū)域幅射功能：三、交通輻射機(jī)場、高鐵、高速公路三維立體交通，將全面帶動區(qū)域永州市現(xiàn)轄冷水灘、零陵（原芝山）兩區(qū)和祁陽、東安、雙牌、道縣、寧遠(yuǎn)、江永、江華、新田、藍(lán)山9縣，188個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5000多個行政村。市區(qū)包括冷水灘、零陵兩區(qū)，市委、市政府位于冷水灘區(qū)河?xùn)|。全市根據(jù)地理區(qū)位可分為北部、中部、南部三大片區(qū)，工商業(yè)發(fā)展水平總體呈現(xiàn)北高南低的態(tài)勢。1995年底，設(shè)立永州市。2000年5月，市府駐地由零陵區(qū)（原芝山區(qū)）遷址冷水灘區(qū)。（實(shí)際上在1997年7～8月中共永州市委、永州市人民政府先后遷駐冷水灘）。北部中部南部四、行政劃分下轄兩區(qū)九縣，90年代以來由于經(jīng)濟(jì)、交通發(fā)展等原因市府由零陵遷至冷水灘。零陵古邑，2000年瀟湘，下轄兩區(qū)九縣，為湖南四大古郡下轄部分縣、鄉(xiāng)因?yàn)橘Y源優(yōu)勢較為富裕，隨著家庭財(cái)富的積累，近年來投資永州的勢頭越來越猛。隨著永州市區(qū)的快速發(fā)展，中心城區(qū)的磁場效應(yīng)將會繼續(xù)加強(qiáng)。永州市下轄區(qū)縣是中心城區(qū)發(fā)展的助推動力永州市現(xiàn)轄冷水灘、零陵（原芝山）兩區(qū)和祁陽、東安、雙牌、道縣2009年全市年末總?cè)丝?86.66萬人，比上年增加3.44萬人。其中，城鎮(zhèn)人口222.81萬人，鄉(xiāng)村人口363.85萬人，城鎮(zhèn)化率38%。冷水灘區(qū)總?cè)丝?3萬，零陵區(qū)總?cè)丝?0萬。城區(qū)人口總計(jì)51萬。據(jù)2009—2030最新城市規(guī)劃顯示，永州市中心城區(qū)2020年規(guī)劃人口85萬人，2030年規(guī)劃人口125萬人。五、人口分布城市化進(jìn)程的加速將推動下轄區(qū)縣人口的進(jìn)城53萬

60萬102萬59萬17萬67萬25萬46萬35萬74萬37萬

★以上數(shù)據(jù)資料均來源于永州市政府網(wǎng)站全市常住人口513.3萬人，低于戶籍人口；外出務(wù)工、務(wù)商人員眾多，有超百萬的外出人口常年在珠三角、長沙、長三角等地工作?；剜l(xiāng)創(chuàng)業(yè)的打工能人有8萬多人，投資7.7億元，創(chuàng)辦企業(yè)12000多家，年創(chuàng)產(chǎn)值20多億元，這將是活躍永州市房地產(chǎn)投資市場的又一主力軍。高比重的外出人口以及較低的城鎮(zhèn)化水平為永州城市化發(fā)展提供了巨大空間。外出務(wù)工人員是永州發(fā)展的重要力量全市人口586.66萬，城鎮(zhèn)化率較低，外出務(wù)工人員多，住房潛在需求旺盛2009年全市年末總?cè)丝?86.66萬人，比上年增加3.44六、整體經(jīng)濟(jì)2010年預(yù)計(jì)GDP將達(dá)750億元，比上年增長14.5%，比2005年翻番；連續(xù)3年增幅位于全省前列！“十一五”以來，永州經(jīng)濟(jì)社會實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展，在2008年、2009年連續(xù)兩年高于全省平均增長水平，增幅由全省的第10位上升到第5位后，2010年GDP增長提升至14.5%，是建國以來發(fā)展速度最快的時期。13.3%14.0%14.5%地區(qū)GDP★以上數(shù)據(jù)資料均來源于政府工作報(bào)告十一五以來，永州經(jīng)濟(jì)加速騰飛！不斷增大的經(jīng)濟(jì)體量，為城市的建設(shè)發(fā)展提供了強(qiáng)大的原動力！640.04永州市654.76湘潭市734.06郴州市

909.57株洲市1000.09衡陽市1049.7常德市1105.74岳陽市3000.98（億元）長沙市09年永州經(jīng)濟(jì)在全省的位置人均GDP16.8%13.9%17.2%六、整體經(jīng)濟(jì)2010年預(yù)計(jì)GDP將達(dá)750億元，比上年增長1七、財(cái)政收入與固定資產(chǎn)投資數(shù)年來持續(xù)的高投入，對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展提供了基礎(chǔ)?！镆陨蠑?shù)據(jù)資料均來源于政府工作報(bào)告投資增速連續(xù)3年位居全省前列！財(cái)政收入連續(xù)6年增長率超16%！綜合城市經(jīng)濟(jì)總量、財(cái)政狀況和固定資產(chǎn)投資三方面的考量，永州經(jīng)濟(jì)對投資和財(cái)政支持的依賴性較大。長期以來，永州得到了中央財(cái)政的大力支持，從以下圖表可以看出，進(jìn)幾年來，在國家加大中西部投入的政策背景下，永州財(cái)政支出快速增加，不管從總量上還是增幅上都遠(yuǎn)超過財(cái)政收入水平。2008年完成全社會固定資產(chǎn)投資358.46億元，比上年增長41.9%，增幅排全省第1位。2009年完成全社會固定資產(chǎn)投資600.14億元，比上年增長67.5%。2010年完成全社會固定資產(chǎn)投資完成810億元，增長35%。2010年財(cái)政收入達(dá)53億，比上年大增32%，為2005年的2.5倍！財(cái)政收支對比單位：億財(cái)政支出財(cái)政收入七、財(cái)政收入與固定資產(chǎn)投資數(shù)年來持續(xù)的高投入，對城市基礎(chǔ)設(shè)施城鎮(zhèn)人口可支配收入八、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)居民收入穩(wěn)定增加，消費(fèi)能力增強(qiáng)，消費(fèi)欲望隨之釋放永州市社會消費(fèi)品零售總額在2008年、2009年連續(xù)兩年高于全省平均增長水平后，2010年繼續(xù)增長19.5%，增幅由08年全省的第10位上升到第5位，家電、汽車、旅游休閑、文化娛樂等高檔次產(chǎn)品和服務(wù)成為消費(fèi)熱點(diǎn)?！镆陨蠑?shù)據(jù)資料均來源于政府工作報(bào)告以2009年為例，旅游收入比上年增長20.8%，汽車類銷售額更比上年大漲2.14倍。城鎮(zhèn)人口可支配收入八、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)居民收入穩(wěn)定增加，消費(fèi)能力增強(qiáng)九、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力差。近年來工業(yè)發(fā)展速度加快，但現(xiàn)階段還是以消費(fèi)為主導(dǎo)的城市。工業(yè)占經(jīng)濟(jì)比重逐漸加大★以上數(shù)據(jù)資料均來源于政府工作報(bào)告25.734.040.3目前來看，永州仍是一個以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的消費(fèi)型城市。單位：億分產(chǎn)業(yè)看，2009年第一產(chǎn)業(yè)增加值164.56億元，增長6.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值217.33億元，增長20.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值258.15億元，增長12.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由上年的27.3：30.6：42.1調(diào)整為25.7：34.0：40.3。

九、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力差。近年來工業(yè)發(fā)展速度宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié)以上從區(qū)位、交通、規(guī)劃、行政、人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政及投資、消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等各方面對永州城市有了一個較全面的認(rèn)知：城市：具備打造百萬人口級別的，連接兩廣的重要區(qū)域中心城市的潛力。經(jīng)濟(jì)：后發(fā)優(yōu)勢較明顯，增速保持全省前列，工業(yè)化加快，迎來發(fā)展騰飛期。消費(fèi)：居民收入增長，超前消費(fèi)意識較強(qiáng)，且存在百萬返鄉(xiāng)人士的返鄉(xiāng)消費(fèi)。協(xié)興觀點(diǎn)：區(qū)位：溝通廣東、廣西的交通要道規(guī)劃：打造人口過百萬的湘粵桂省際區(qū)域性中心城市交通：機(jī)場、高鐵、高速公路三維立體高速交通網(wǎng)行政：下轄兩區(qū)九縣，為湖南四大古郡人口：全市人口586.66萬，城鎮(zhèn)化率較低，外出務(wù)工人員達(dá)百萬經(jīng)濟(jì)：基礎(chǔ)較差、增長較快，連續(xù)3年增幅位于全省前列財(cái)政及投資：經(jīng)濟(jì)對投資和財(cái)政支持的依賴性較大，投資增長快速消費(fèi)：居民收入增加、消費(fèi)多于收入，超前消費(fèi)意識強(qiáng)產(chǎn)業(yè)：消費(fèi)支撐型社會，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，但發(fā)展很快極具潛力和爆發(fā)力的房地產(chǎn)開發(fā)大前景宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié)以上從區(qū)位、交通、規(guī)劃、行政、人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)NO.2房地產(chǎn)市場概況（住宅篇）NO.21、房地產(chǎn)市場供銷兩旺永州市房地產(chǎn)發(fā)展增長較快。2009年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資61.97億元，比上年增長83.0%，增幅比上年加快46.5個百分點(diǎn)。房屋施工面積625.04萬平方米，比上年增長44.5%；竣工面積145.27萬平方米，增長60.3%。全年商品房銷售面積169.01萬平方米，增長56.8%，其中住宅銷售149.96萬平方米，增長47.4%?？⒐そ?jīng)濟(jì)適用房2266套，竣工面積28.97萬平方米。2、居民居住水平不斷提高2009年城鎮(zhèn)居民人均住房面積43.5平方米，農(nóng)村居民人均住房面積35.9平方米。

3、建筑業(yè)平穩(wěn)發(fā)展2009年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值33.21億元，比上年增長24.3%。全年施工項(xiàng)目79個，比上年增加1個。資質(zhì)內(nèi)建筑企業(yè)房屋建筑竣工面積507.7萬平方米，增長13.1%。

一、住宅地產(chǎn)概況19.1%36.5%83%從房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售、人均住房水平、建筑業(yè)發(fā)展勢頭等方面來看，永州房地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展期2008年至今,永州房地產(chǎn)呈現(xiàn)迅猛發(fā)展的勢頭,房地產(chǎn)年投資總額均比上一年遞增80%以上。★以上數(shù)據(jù)資料均來源于政府工作報(bào)告1、房地產(chǎn)市場供銷兩旺2、居民居住水平不斷提高3、建筑業(yè)平穩(wěn)二、一級市場供應(yīng)永州市區(qū)（冷水灘）5年土地交易情況年份一級市場拍賣掛牌改制企業(yè)拍賣掛牌總計(jì)交易面積（㎡）交易總額（萬元）交易均價（元/㎡）交易面積（㎡）交易總額（萬元）交易均價（元/㎡）交易面積（㎡）交易總額（萬元）交易均價（元/㎡）06231886190298201413648332.1590373250273617330741733337708903192407154138016097405312187108984653332943383476625527341019419358463520949740624026483293277381251753673331407585109989444859348617301217049985117195665642560★以上數(shù)據(jù)資料均來源于永州市國土資源局，10年統(tǒng)計(jì)截止日期為12月21日。積極推行網(wǎng)上招拍掛，土地交易市場得到進(jìn)一步規(guī)范，土地出讓收入大幅增加。近3年來，全市共出讓土地2747宗，面積875.28公頃，出讓收入達(dá)29.34億元。其中，市區(qū)三年來出讓土地202宗，面積278.1公頃，出讓收入14.04億元。2010年市區(qū)已出讓土地82宗，面積96.08公頃，實(shí)現(xiàn)出讓收入6.3億元。

政府支持行業(yè)發(fā)展，土地供應(yīng)量充足，總體地價維持較低水平。政策支持下，土地市場供應(yīng)充足，成交活躍二、一級市場供應(yīng)永州市區(qū)（冷水灘）5年土地交易情況年份一級市面積：至2008年5月，永州市房屋施工面積（包括農(nóng)村單位商品房、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房以及其他）累計(jì)至少410平米在施工當(dāng)中，其中近兩年商品房年均銷售量為189.83萬平米。均價：永州市商品房銷售均價由于歷史基數(shù)很低，雖經(jīng)近幾年的逐年增長，但是在同等城市中房價仍然處于較低位置。（數(shù)據(jù)來源：永州市統(tǒng)計(jì)局）三、二級市場現(xiàn)狀近兩年商品房銷售均價保持20%左右的年增長率，銷售面積呈現(xiàn)三年翻兩倍的爆發(fā)式增長。永州市區(qū)房地產(chǎn)面積統(tǒng)計(jì)年份施工面積（萬㎡）竣工面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）2008年432.690.63107.72009年625.04145.27169.012010年（1-8月）——310292.78累計(jì)1057.64545.9569.49未完工面積410.83年均銷售面積189.83銷量呈現(xiàn)快速增長歷史價格起點(diǎn)較低，目前漲勢明顯，且仍有很大上升潛力★以上數(shù)據(jù)資料均來源于永州市房產(chǎn)局面積：至2008年5月，永州市房屋施工面積（包括農(nóng)村單位商品冷水灘區(qū)域以湘江為界分為河西、河?xùn)|兩個區(qū)域。河西是冷水灘商業(yè)繁華之地，住宅則以零陵中路為核心，像周邊區(qū)域延伸。隨著火車站的新建，加之鳳凰園版塊的發(fā)展，河西區(qū)域形成了火車站、鳳凰園、零陵路三大房地產(chǎn)開發(fā)集中板塊。河?xùn)|是冷水灘后起的行政及居住區(qū)，市政配套較完善，因較好的居住環(huán)境及城市規(guī)劃，主要形成了沿江路和育才路兩個高檔住宅板塊。四、二級市場樓盤分布兩大片區(qū)、五大板塊，片區(qū)間差別較明顯河?xùn)|為老城區(qū)，商業(yè)集中、居住環(huán)境差，河西為新城區(qū)，政務(wù)中心、居住環(huán)境好。創(chuàng)發(fā)城皇家帝王廣場華源府第印象巴厘名門世家舜德花園恒景苑書香華庭銀?；▓@金水灣城市廣場富臨錦江花園學(xué)府銘邸清華一品廣源國際廣場香河城曼谷峰景嘉信西城香山城市榮域城市綠島中聯(lián)城市廣場主要在售樓盤分布圖新港財(cái)富廣場博林經(jīng)典華興世紀(jì)城星城觀天下火車站-新四中零陵路世博美域幸福里貴族陽光鳳凰園瀟湘國際廣場塞納河畔翰林山莊育才路濱江豪園沿江路冷水灘區(qū)域以湘江為界分為河西、河?xùn)|兩個區(qū)域。四、二級市場樓盤客群增加：大量周邊縣鄉(xiāng)、務(wù)工返鄉(xiāng)人員為房地產(chǎn)市場帶來了新的購買力。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局2008年調(diào)查，冷水灘、零陵外來人口購房占５０％；火車站片區(qū)在售樓盤創(chuàng)發(fā)城有超過600套房被下轄縣份上的客戶購買。規(guī)模擴(kuò)大：從15萬平米的頤園小區(qū)，到32萬平米長豐國際廣場，再到43萬平米皇家帝王廣場，和本項(xiàng)目對面超100萬平米的中央新城，永州房地產(chǎn)開發(fā)由河西老城區(qū)——河?xùn)|新城區(qū)——新火車站片區(qū)，邁進(jìn)從“造房”走向“造城”的規(guī)模開發(fā)時代。政策支持：政府積極推動行業(yè)發(fā)展，加大普通商品住房的供地量，調(diào)整土地出讓策略，實(shí)行小宗地出讓，降低開發(fā)門檻，促進(jìn)開發(fā)增長。五、住宅市場趨勢分析從市場、行業(yè)、政策層面的解讀城市發(fā)展帶來的新區(qū)開發(fā)和投資增加為房地產(chǎn)市場帶來了動力抓緊歷史機(jī)遇，把握發(fā)展脈搏客群增加：大量周邊縣鄉(xiāng)、務(wù)工返鄉(xiāng)人員為房地產(chǎn)市場帶來了新的購NO.2房地產(chǎn)市場概況（商業(yè)篇）NO.2河西向來是冷水灘商業(yè)繁華之地，更以零陵中路最為集中。零陵中路商圈主要業(yè)態(tài)以百貨、服裝、專賣店、餐飲娛樂為主，商業(yè)有：步步高電器、金水灣百貨、瀟湘步行街、舜德摩爾、紅太陽購物中心。。。鳳凰園商圈以鳳凰路、鳳凰園開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，近幾年來陸續(xù)發(fā)展起以五金、建材、小家電、酒店娛樂等業(yè)態(tài)為主的城市次商圈。一、商圈分布零陵中路、鳳凰園、火車站，三大商圈將三足鼎立目前零陵中路一家獨(dú)大，鳳凰園次之新火車站目前擁有21列客車?？浚?012年，時速達(dá)250公里的新湘桂線通車后，預(yù)計(jì)將有120對列車?？?、日均客流量達(dá)3萬人以上！火車站商圈在建商業(yè)有：廣源購物中心、廣源購物廣場、創(chuàng)發(fā)城商業(yè)、新港財(cái)富廣場等。火車站商圈即將崛起河西向來是冷水灘商業(yè)繁華之地，更以零陵中路最為集中。一、商圈二、市場租金與售價商業(yè)名稱業(yè)態(tài)商圈樓層租金售價瀟湘步行街服裝零陵中路2樓70—120元/㎡/月——萬麗來商場服飾零陵中路1樓100元/㎡/月——金水灣百貨百貨、服飾零陵中路1樓300元/㎡/月——月光寶盒服飾零陵中路1樓110元/㎡/月——舜德摩爾建材鳳凰園1樓40元/㎡/月——義烏商城小商品鳳凰園1樓70元/㎡/月——金水灣城市廣場——零陵中路1樓——8萬起拍中聯(lián)國際廣場品牌店零陵中路1樓95—150元/㎡/月（周邊）5.8萬廣源國際廣場——火車站1樓35—60元/㎡/月（周邊）2.5萬新港財(cái)富廣場服裝批發(fā)火車站1樓35—60元/㎡/月（周邊）2萬嘉興裝飾

裝飾火車站（新四中）1樓20元/㎡/月——由于商鋪具體樓層、位置、業(yè)態(tài)等條件的不同，租金與售價并不固定，以上均為根據(jù)案例調(diào)研結(jié)果而計(jì)算的大致估值，僅供參考。二、市場租金與售價商業(yè)名稱業(yè)態(tài)商圈樓層租金售價瀟湘步行街服裝此商圈核心主要集中在零陵路和鳳凰路交匯的十字路口，由舜德城市摩爾、步步高、永泰商貿(mào)城、家家福等商業(yè)體組成！永州主要商圈——零陵中路商圈零陵路做為冷水灘的核心商業(yè)圈，主要有一下幾大優(yōu)勢：1、交通優(yōu)勢：地處零陵北路與鳳凰路交匯處，是連接河?xùn)|、河西的必經(jīng)之道，市區(qū)20多條公交線路并經(jīng)此處，人流、車流云集2、人口集中優(yōu)勢：中心3公里半徑范圍內(nèi)常住人口近20萬，5公里半徑范圍內(nèi)常住人口達(dá)35萬。人口的集中體現(xiàn)為消費(fèi)集中，購買力強(qiáng)，為商業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展提供保障。

3、成熟商業(yè)氛圍：零陵路做為冷水灘的核心商圈，聚集了步步高百貨、萬喜登酒店、金水灣百貨、精品步行街等大批商業(yè)物業(yè)，濃厚的商業(yè)氛圍，是永州市人民習(xí)慣性消費(fèi)區(qū)域

零陵路商圈三、零陵路商圈此商圈核心主要集中在零陵路和鳳凰路交匯的十字路口，由舜德城市零陵路商圈商業(yè)特征特征1：以專業(yè)性為主導(dǎo)的專業(yè)市場，如：銀龍電腦城、舜德摩爾建材城。特征2：以步行街，購物中心、百貨業(yè)、大型超市、星級酒店為主導(dǎo)的綜合性商業(yè)，如：瀟湘步行街、金水灣百貨、阿波羅廣場等。大型高端商業(yè)聚集，商業(yè)氛圍濃厚，是永州市人民習(xí)慣性消費(fèi)區(qū)域。三、零陵路商圈經(jīng)營種類規(guī)格售價萬／㎡租金元／㎡進(jìn)深開間銀龍電腦城電子產(chǎn)品2.5米2-5米1.8-2.5由電腦城統(tǒng)一租金48元/㎡舜德摩爾建材為主5-12米4-7米3.5-4.5根據(jù)地段不一樣收費(fèi)38-66元／㎡永泰商貿(mào)城家具電器臨街進(jìn)深10米開間4.5米1.2-2.20由永泰商貿(mào)城統(tǒng)一租金35元／㎡經(jīng)營種類規(guī)格售價萬／㎡租金元／㎡進(jìn)深開間瀟湘步行街服飾、鞋包類3-10米2.3-7米3.5-5.5根據(jù)地段不一樣收費(fèi)45元-／90㎡阿波羅廣場服飾、娛樂休閑3-12米3-7米4.8-6.2根據(jù)地段不同租金55-160元／㎡月光寶盒休閑餐飲、服飾3-12米3-5米5-6.2根據(jù)地段不同租金55-160元／㎡零陵路商圈商業(yè)特征特征1：以專業(yè)性為主導(dǎo)的專業(yè)市場，如：銀龍此商圈核心主要集中在鳳凰大道、梧桐路與珊瑚路上，由義烏小商品城、永達(dá)建材市場及部分社區(qū)商業(yè)等商業(yè)體組成！發(fā)展中的商圈——鳳凰園商圈鳳凰園路做為發(fā)展中的商業(yè)圈，主要有一下幾個特點(diǎn)：1、交通：地處零陵路商業(yè)版塊與新火車站交匯處，其中，距離新火車站5分鐘車程。2、工業(yè)園區(qū)：隨著2008承接產(chǎn)業(yè)的號角吹響，國內(nèi)外諸多著名企業(yè)先后落戶于鳳凰園工業(yè)區(qū)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將會帶來人氣的聚集，為鳳凰商圈商業(yè)發(fā)展帶來保障。

3、商業(yè)載體規(guī)模較小，劃分專業(yè)：近年來，落戶于此的商家，幾乎都以批發(fā)倉儲和專業(yè)市場為主，比如：義烏小商品城。。

四、鳳凰園商圈鳳凰園商圈此商圈核心主要集中在鳳凰大道、梧桐路與珊瑚路上，由義烏小商品鳳凰園商圈商業(yè)特征特征1：以批發(fā)倉儲為主導(dǎo)的集中性商業(yè)，如：義烏小商品城。特征2：普通商業(yè)規(guī)模較小，檔次較低、隨著銀?；▓@、城市綠島等樓盤的進(jìn)入，社區(qū)商業(yè)發(fā)展迅速，可依然缺乏種大型消費(fèi)中心。大型高端商業(yè)聚集，商業(yè)氛圍濃厚，是永州市人民習(xí)慣性消費(fèi)區(qū)域。四、鳳凰園商圈經(jīng)營種類規(guī)格售價萬／㎡租金元／㎡進(jìn)深開間銀?；▓@餐飲、藥店、便利店、電信、銀行等4-12米4-5.5米2.0-2.4租金為24-55元／㎡之間城市綠島4-12米4-5.5米2.0-2.5租金為25-55元／㎡之間城市榮域公寓、商鋪、住宅5-13米3-6米2.1-2.7根據(jù)地段不同租金40-75元／㎡經(jīng)營種類規(guī)格售價萬／㎡租金元／㎡進(jìn)深開間義烏小商品城綜合商業(yè)以小商品批發(fā)零售為主5-12米3—7米1.2-2.6看經(jīng)營位置來定，一般是25-75／㎡鳳凰園商圈商業(yè)特征特征1：以批發(fā)倉儲為主導(dǎo)的集中性商業(yè)，如：此商圈核心主要集中在瀟湘大道、珍珠路與珊瑚路上，主要由新四中學(xué)生市場、火車站廣場市場及部分社區(qū)商業(yè)等組成！后起之秀——新火車站商圈火車站做為新興的商業(yè)圈，主要有一下幾個特點(diǎn)：1、交通：隨著永州汽車總站在火車站附近落戶，交通優(yōu)勢更加不言而喻。所謂：火車一響，黃金萬兩。這一商圈將成為永州的商貿(mào)物流中樞。2、全新規(guī)劃：火車站可謂是未開墾的價值洼地。隨著產(chǎn)業(yè)承接的推進(jìn)，這里無疑是永州發(fā)展中心化城市的最快地區(qū)。

3、商業(yè)起點(diǎn)平臺高：隨著各大開發(fā)商和政府對外招商引資項(xiàng)目的進(jìn)駐。帶來了新的商業(yè)模式，更加的專業(yè)化，區(qū)別于其余的兩個商圈發(fā)展進(jìn)度，商業(yè)綜合體層出不窮。

新火車站商圈五、火車站商圈此商圈核心主要集中在瀟湘大道、珍珠路與珊瑚路上，主要由新四中火車站商圈商業(yè)特征特征1：以教育為主打的學(xué)生商業(yè)，如：學(xué)府名邸、華源府第等。特征2：以購物中心、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓為主導(dǎo)的綜合性商業(yè)，如：廣源國際、新港財(cái)富廣場、華興世紀(jì)城等。大型高端商業(yè)聚集，商業(yè)氛圍濃厚，是永州市人民習(xí)慣性消費(fèi)區(qū)域。五、火車站商圈經(jīng)營種類規(guī)格售價萬／㎡租金元／㎡進(jìn)深開間層高廣源國際金融類、購物、通訊3-10米2.3-7米5.3米1.7起根據(jù)地段不一樣收費(fèi)30-／70㎡新港財(cái)富廣場服飾、家居等批發(fā)零售3-12米3-7米4.8米1.2-2.5根據(jù)地段不同租金30-60元／㎡華興世紀(jì)城餐飲，品牌服飾、家具等3-12米4.5-5.24.5-5.2米待定銷售人員預(yù)估60元／㎡經(jīng)營種類規(guī)格售價萬／㎡租金元／㎡進(jìn)深開間學(xué)府名邸文具、琴棋書畫、體育用品、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、2.5米2-5米1.8-2.5由電腦城統(tǒng)一租金48元／㎡書香華庭5-12米4-7米3.5-4.5根據(jù)地段不一樣收費(fèi)38-66元／㎡園丁西郡餐飲、便利店、洗衣店等10米4.5米1.2-2.20由永泰商貿(mào)城統(tǒng)一租金35元／㎡火車站商圈商業(yè)特征特征1：以教育為主打的學(xué)生商業(yè)，如：學(xué)府名六、在售商業(yè)分析集中型商業(yè)＆社區(qū)商業(yè)中聯(lián)國際廣場金水灣城市廣場學(xué)府銘邸銀?；▓@項(xiàng)目名稱商業(yè)面積產(chǎn)品結(jié)構(gòu)規(guī)格均價（萬元／㎡）租金（萬元／㎡）備注總結(jié)開間（米）進(jìn)深（米）層高（米）集中型商業(yè)金水灣城市廣場3萬㎡沿街商鋪、購物賣場、酒店式公寓等4--4.59-134.8-5.48萬元／㎡起95-150／㎡只有10間鋪，采取竟拍方式以50平商鋪為主，沒有獨(dú)立給排水。銷售呈供不應(yīng)求狀，這也說明投資渠道過少中聯(lián)國際廣場5萬㎡商住公寓，地下商場，中心商場，U字商業(yè)步行街4—5.59-134.6-5.25.8萬元／㎡95-150／㎡5萬平商業(yè)體量全為獨(dú)立門面樓盤底商銀海花園3萬㎡沿街商鋪、社區(qū)商鋪3.5-65-134.6-5.42.4萬元／㎡35-65／㎡3萬方社區(qū)商業(yè)配套社區(qū)商業(yè)以租賃為主，進(jìn)深較長，沒有統(tǒng)一物業(yè)要求和標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)府銘邸2.7萬㎡沿街商鋪、農(nóng)貿(mào)大市場、文化場館4-4.810-134.5-51.8萬元／㎡起30-50／㎡只賣臨街商鋪，文化場館和農(nóng)貿(mào)大市場自主管理協(xié)興觀點(diǎn)：從戶型上看：集中型商業(yè)與社區(qū)商業(yè)開間進(jìn)深無明顯差別，以20—60㎡為主。從價格上看：由于集中式商業(yè)大多地段優(yōu)越，價格都比社區(qū)商業(yè)貴3-4倍，住宅底商市場價格普遍在2萬以上，繁華地段集中式商業(yè)價格在5萬以上。從市場上看：永州人普遍把購買商鋪?zhàn)鳛橹匾耐顿Y渠道，已對商鋪投資有了價值認(rèn)同，商業(yè)物業(yè)銷售較好。目前市場商業(yè)物業(yè)發(fā)展較好六、在售商業(yè)分析集中型商業(yè)＆社區(qū)商業(yè)中聯(lián)國際廣場金水灣城七、片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)價格普遍不低：相比于2千多元的房價，商業(yè)價格2萬多每平米，在永州比較普遍。1層與2層價差很大：本項(xiàng)目所在區(qū)塊周邊項(xiàng)目一層商鋪銷售均價在25000元/平方米左右，二層商鋪售價在3300元/平方米左右。2層銷售比1層好：從兩個樓盤的調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，銷售情況來看，由于價格原因，二層商鋪的銷售情況明顯優(yōu)于一層。片區(qū)商業(yè)前景好：以火車站為核心，沿瀟湘大道珊瑚路等道路將在未來數(shù)年興起大批高端化、規(guī)?；纳虡I(yè)物業(yè)。新港財(cái)富廣場西側(cè)1F:20000元/㎡西側(cè)2F:4000元/㎡南側(cè)1F:6000-11000元/㎡南側(cè)2F:3700元/㎡中間1F:6000元/㎡中間2F:3100元/㎡1F：25000元/㎡2F：3300元/㎡廣源國際廣場火車站廣源國際廣場＆新港財(cái)富廣場項(xiàng)目周邊屬于火車站核心區(qū)，政府規(guī)劃的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多，目前已開發(fā)的或正在開發(fā)的商業(yè)有：新港財(cái)富廣場、廣源國際廣場、華興世紀(jì)城商業(yè)、創(chuàng)發(fā)城商業(yè)協(xié)興觀點(diǎn)：七、片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)價格普遍不低：相比于2千多元的房價，商業(yè)以上從整體現(xiàn)狀、一級市場、二級市場（住宅、商業(yè)市場等方面對永州房地產(chǎn)市場有了一個較全面的認(rèn)知：①永州房地產(chǎn)市場正處在發(fā)展騰飛期，在巨大的市場面前，只有能夠認(rèn)清行業(yè)現(xiàn)狀，把握行業(yè)走勢，搶占行業(yè)先機(jī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能贏得最多的發(fā)展紅利。②以新火車站片區(qū)為代表的新開發(fā)區(qū)域，隨著片區(qū)成熟度的提高和商圈的興起，成為永州房地產(chǎn)開發(fā)和投資的又一熱點(diǎn)。協(xié)興觀點(diǎn)：整體發(fā)展：供銷兩旺、居住水平提高、建筑行業(yè)平穩(wěn)一級市場：政府放量供應(yīng)，地價水平維持低位二級市場：（住宅）：兩大片區(qū)、五大板塊，西商東住，價格起點(diǎn)較低，有很大上升潛力（商業(yè)）：零陵中路、鳳凰園、火車站將三足鼎立，項(xiàng)目片區(qū)前景看好房地產(chǎn)市場總結(jié)以上從整體現(xiàn)狀、一級市場、二級市場（住宅、商業(yè)市場等方面對永NO.3區(qū)域市場分析NO.3火車站片區(qū)代表樓盤：廣源國際廣場、新港財(cái)富廣場、清華一品等多層價格：900-1400元/平米高層：1400-2000元/平米客戶：多為周邊縣城客戶，以及部分新四中教師。項(xiàng)目位于：冷水灘區(qū)/河西/火車站片區(qū)/珊瑚路與傳芳路交匯處一、項(xiàng)目區(qū)域界定市委、市政府及眾多機(jī)關(guān)單位所在地，整體規(guī)劃和配套較好。主要分為育才路板塊和濱江板塊。育才路板塊目前高層均價在2200元/㎡左右，濱江板塊目前高層均價約2500元/㎡?？蛻羧后w以企事業(yè)單位、公務(wù)員為主。河?xùn)|為新城區(qū)，市政機(jī)關(guān)和高檔小區(qū)較多，居住環(huán)境較好。長豐工業(yè)園新四中零陵中路鳳凰園區(qū)政府鳳凰園工業(yè)組團(tuán)育才路濱江片區(qū)商住片區(qū)居住片區(qū)工業(yè)片區(qū)火車站片區(qū)市政府汽車總站（規(guī)劃）河西為老城區(qū)，工商業(yè)較多，樓盤檔次較低，居住環(huán)境較差。以零陵中路為主體的商業(yè)中心，以鳳凰園、長豐工業(yè)園為主體的工業(yè)中心，和未來以火車站、汽車總站為主體的商貿(mào)物流中心?；疖囌酒瑓^(qū)項(xiàng)目位于：冷水灘區(qū)/河西/火車站片區(qū)/珊瑚路與傳芳規(guī)劃范圍紫霞路以南、西區(qū)路以北、火車站鐵路線以東、珍珠路以西。規(guī)劃定位承載城市升級換代與骨架拉升需要，打造現(xiàn)代型、生態(tài)型、宜居型的國際化城市新區(qū)。功能定位包含商貿(mào)、金融、居住、綠色生態(tài)、人文教育等綜合類型。物業(yè)類型包含高端酒店、寫字樓、大型購物商場、百貨超市、高品質(zhì)住宅、生態(tài)公園、知名中小學(xué)等。商貿(mào)金融方面：繼零陵中路城市主商業(yè)中心之后的，新型的，符合現(xiàn)代購物消費(fèi)理念的城市商業(yè)副中心。居住方面：高品質(zhì)、宜居型社區(qū)人文教育方面：引入知名學(xué)校、打造教育產(chǎn)業(yè)驅(qū)動示范區(qū)。綠色生態(tài)方面：規(guī)劃有市政公園、生態(tài)湖泊水系等。發(fā)展計(jì)劃重點(diǎn)發(fā)展“一橫兩豎”，圍繞珊瑚路、瀟湘大道、傳芳路沿線開發(fā)建設(shè)。二、項(xiàng)目所在片區(qū)規(guī)劃打造現(xiàn)代化、國際化，宜商、宜居的新型都市繁華區(qū)站前中心區(qū)新火車站政府規(guī)劃、強(qiáng)勢崛起，2011—火車站片區(qū)地產(chǎn)開發(fā)新紀(jì)元！規(guī)劃范圍二、項(xiàng)目所在片區(qū)規(guī)劃打造現(xiàn)代化、國際化，宜商、宜居的三、區(qū)域一級市場近幾年來，土地出讓重點(diǎn)主要在河西區(qū)，包括梧桐路沿線、瀟湘大道沿線等，未來河西樓盤在市場供應(yīng)中的占比將明顯提高城市開發(fā)已向西轉(zhuǎn)移，火車站片區(qū)將進(jìn)入快速發(fā)展期，本項(xiàng)目位于城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)的核心地段。河?xùn)|供應(yīng)減少，河西供應(yīng)放量火車站片區(qū)成為開發(fā)重點(diǎn)10畝109畝55畝130畝60畝8.4畝67畝10畝87畝75畝107畝39畝10.5畝50畝451畝83畝供應(yīng)較少供應(yīng)放量56畝12畝河?xùn)|地區(qū)受地形限制，發(fā)展空間有限，近兩年來，樓盤所占市場份額減少。項(xiàng)目周邊多個地塊已于近年集中拍出，項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒊蔀橛乐莩鞘械禺a(chǎn)開發(fā)的最熱點(diǎn)地區(qū)。協(xié)興觀點(diǎn)三、區(qū)域一級市場近幾年來，土地出讓重點(diǎn)主要在河西區(qū)，包括梧桐四、區(qū)域二級市場火車站-新四中板塊在售項(xiàng)目匯總項(xiàng)目名稱位置開發(fā)商總占地總建面容積率綠化率建筑形態(tài)主力產(chǎn)品均價華興世紀(jì)城永州市冷水灘區(qū)瀟湘大道與梧桐路交匯處永州華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司333331200003.6030%板樓,高層3房116-127㎡待定（認(rèn)籌）廣源國際廣場瀟湘大道與廣場北路交匯處永州市廣利來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司66007000010.61高層（30）2房79㎡和3房130㎡1800元/㎡名門世家永州冷水灘區(qū)珊瑚路白竹亭水庫永州市深達(dá)置業(yè)有限公司870002600002.9948%小高層4房229㎡2200元/㎡創(chuàng)發(fā)城永州市冷水灘鳳凰園珊瑚路白竹亭水庫旁湖南廣聚源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司366001340003.6646%板塔結(jié)合小高層3房115-136㎡2400元/㎡嘉信陽光花園永州市冷水灘區(qū)梧桐路與傳芳路交叉口西北角26665

33.2%多層、小高層3房1300元/㎡新港財(cái)富廣場新火車站對面瀟湘大道與站前北路交匯處海南新港湘永地產(chǎn)310001460004.7多層、小高層3房130㎡電梯1500元/㎡樓梯1300元/㎡西元春天冷水灘梧桐路與傳芳路交匯處永州市榮興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司27374610002.2339.6%板塔結(jié)合

北斗苑生態(tài)一號珊瑚路與傳芳路交匯處永州市墨湘閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3500140004.0035%小高層3居134㎡1700元/㎡書香華庭冷水灘區(qū)瀟湘大道(四中新校旁)永州市冷水灘區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)投資有限公司6萬㎡33萬㎡3.6737.56%小高層3居142㎡1800元/㎡學(xué)府名邸新四中北大門正對面永州市天宇金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3萬㎡13萬㎡4.635%小高層、高層4居142㎡待定（認(rèn)籌）尚品閣瀟湘大道與才子路交匯東北角永州市永豐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司0.46萬㎡2萬㎡6.0---高層3居127㎡1600元/㎡西南花園翰林苑永州河西瀟湘大道新火車站旁永州市天宇金地農(nóng)貿(mào)綜合大市場開發(fā)有限公司分多次開發(fā)，數(shù)據(jù)不詳多層4居197㎡1400元/㎡清華一品瀟湘大道與西區(qū)路交匯處永州恒聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司---6萬㎡--------小高層3房117㎡4房158㎡1868元/㎡園丁山莊西郡冷水灘區(qū)西區(qū)路（新四中對面）永州市兆泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分多次開發(fā)，數(shù)據(jù)不詳高層3居102㎡1700元/㎡四、區(qū)域二級市場火車站-新四中板塊在售項(xiàng)目匯總項(xiàng)目名稱位置開五、區(qū)域二級市場特征火車站-新四中板塊樓盤特點(diǎn)概括一：體量偏?。撼髂匣▓@、園丁山莊等分拆開發(fā)的微利房外，超過15萬㎡建面的樓盤只有26萬㎡建面的名門世家和33萬㎡建面的書香華庭，其他樓盤體量都較小。二：主力戶型集中：對片區(qū)13個錄得主力戶型的樓盤研究，以2房為主的樓盤有1個，以4房為主的樓盤有4個，以3房為主的樓盤有10個，主力戶型中3房面積區(qū)間為102-142㎡，尤以130±5㎡3房最為普遍，有6個樓盤。三：項(xiàng)目價格較低：片區(qū)目前均價最高樓盤為創(chuàng)發(fā)城2400元/㎡，均價最低樓盤為嘉信陽光花園1300元/㎡，片區(qū)均價估算約為1814元/㎡，低于2010年全市均價。四：容積率較高：對片區(qū)10個錄得容積率的樓盤研究，低于3.0的樓盤僅有2個，3.5-4.0的樓盤有4個，4.5-6.0的樓盤有3個，高于10.0的樓盤有1個。片區(qū)樓盤特點(diǎn)可歸納為：體量偏小、產(chǎn)品較單一、價格較低、容積率偏高五、區(qū)域二級市場特征火車站-新四中板塊樓盤特點(diǎn)概括一：體量偏NO.4區(qū)域典型項(xiàng)目分析NO.4地址：永州冷水灘區(qū)珊瑚路白竹亭水庫占地面積：86000㎡建筑面積：260000㎡總戶數(shù)：1200容積率：3綠化率：43%分期開發(fā):3期電梯配比：一梯兩戶一、名門世家批次認(rèn)籌時間開盤時間產(chǎn)品構(gòu)成均價一期-------（尾盤）229㎡以上的4-6房大戶（售罄）1680元/㎡二期2010年2月1日2010年10月1日以100-130平方米三房為主推2100元/㎡三期待定待定------------------待定優(yōu)勢分析現(xiàn)樓銷售，社區(qū)生活氛圍好，環(huán)境靜謐客戶分析主要為工業(yè)區(qū)企業(yè)員工（企業(yè)交納首付、企業(yè)班車接送）——項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)地址：永州冷水灘區(qū)珊瑚路白竹亭水庫一、名門世家批次認(rèn)籌時間

——項(xiàng)目解讀項(xiàng)目介紹：名門世家坐落于永州市冷水灘區(qū)河西珊瑚灣中心區(qū)域，是永州最大的歐陸風(fēng)格的純住宅社區(qū)。獨(dú)享白竹庭生態(tài)湖面和山頂公園，也是市區(qū)唯一真正意義上的山水公園社區(qū)。由一棟綜合樓、十三棟高層住宅及三棟多層住宅組成，內(nèi)部配套完善。暢銷原因：地段：位于永州市冷水灘區(qū)河西珊瑚灣中心區(qū)域，項(xiàng)目臨近河西商業(yè)中心和區(qū)政府、火車站，西靠白竹亭水庫。戶型：純板式一梯兩戶結(jié)構(gòu)、寬樓距、南北通透、270度轉(zhuǎn)角全景落地窗、戶戶雙陽臺設(shè)置。景觀：5000㎡公共綠地廣場皇家風(fēng)格園林配套：星級會所、幼兒園、超市、銀行、醫(yī)療門診、郵政代辦和大型地下停車場。形象：真正純板式歐陸風(fēng)格的坡地建，貼合項(xiàng)目高端定位。劣勢：交通：項(xiàng)目公共交通只有20路車，出行不便。品質(zhì)：一期客戶反應(yīng)樓梯質(zhì)量較差。一、名門世家——項(xiàng)目解讀項(xiàng)目介紹：名門世家坐落于永州市冷水灘區(qū)河西珊瑚戶型點(diǎn)評：三房兩廳兩衛(wèi)132.78㎡戶型方正，觀景陽臺較大，提升附加值，室內(nèi)流線設(shè)計(jì)合理，適合居家。——主力戶型點(diǎn)評270度觀景臺一、名門世家戶型點(diǎn)評：五房兩廳兩衛(wèi)229.2㎡戶型緊湊，南北通透，主臥270觀景臺提升主人品味且讓外立面更符合歐陸風(fēng)格，但臥室隱私性欠缺。戶型點(diǎn)評：——主力戶型點(diǎn)評270度觀景臺一、名門世家戶型點(diǎn)評總建筑面積：12萬㎡規(guī)劃總戶數(shù):791分期：分3期開發(fā)建筑形式：高層電梯配比：一梯兩戶批次認(rèn)籌時間開盤時間產(chǎn)品構(gòu)成均價一期目前認(rèn)籌進(jìn)行中（交20000定房號，定3房送1.5萬，定4房送2萬）預(yù)計(jì)6月底推出2棟27層，共推出162套，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為：132-138㎡三房占68%、155㎡四房占16%、以及188㎡五房占16%預(yù)計(jì)為2700-2800元/㎡；三期規(guī)劃當(dāng)中-------將推出一房、兩房單位——客戶構(gòu)成重要客戶群體：本地客戶占重要比例，主要為服裝、鞋類產(chǎn)業(yè)私營老板以及本地公務(wù)員，較少量的投資客?！?xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)二、華興世紀(jì)城總建筑面積：12萬㎡批次認(rèn)籌時間開盤時間產(chǎn)品構(gòu)成均價一期目前——項(xiàng)目解讀項(xiàng)目介紹：永州市冷水灘區(qū)瀟湘大道與梧桐路交匯處。項(xiàng)目包括了黃金街鋪、高端住宅、投資公寓、星級酒店四大物業(yè)，采用了國際流行的城市綜合體開發(fā)手法打造，主打投資概念，以優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)自居。暢銷原因：地段：永州市冷水灘區(qū)瀟湘大道與梧桐路交匯處，新火車站和永州汽車總站的中間，占據(jù)了火車站商圈的核心位置。戶型：永州首創(chuàng)N+1戶型（贈送面積），得房率高，25㎡—256㎡多類戶型，商務(wù)、投資、自住皆宜。配套：兩條開放式的步行街、星級酒店。形象：現(xiàn)代簡約風(fēng)格，貼合投資型物業(yè)的形象定位。二、華興世紀(jì)城——項(xiàng)目解讀項(xiàng)目介紹：永州市冷水灘區(qū)瀟湘大道與梧桐路交匯處?！髁粜忘c(diǎn)評二、華興世紀(jì)城戶型點(diǎn)評：投資型公寓A4-45.5㎡A5-28.6㎡A6-31.8㎡戶型緊湊，戶戶都有陽臺、飄窗的設(shè)計(jì)在投資型公寓中難得。面積適宜，投資、居家、辦公都很實(shí)用。A-4A-5A-6戶型點(diǎn)評：三房兩廳兩衛(wèi)124㎡-129㎡實(shí)用率109%特色N+1戶型，南北向，采光好臥室均有飄窗設(shè)置，景觀性好花園改書房，實(shí)用緊湊，得房率高拓展面積戶型點(diǎn)評：三層商住天地256㎡（三層）下兩層為商鋪，第三層為兩房兩廳一衛(wèi)的住宅。永州首創(chuàng)商住連體出售模式，生意、辦公、居家全能產(chǎn)品，專為贏商人士打造?！髁粜忘c(diǎn)評二、華興世紀(jì)城戶型點(diǎn)評：投資型公寓A-4占地面積：36600

㎡總建筑面積：13.4萬㎡容積率:3.6一期開盤：2010年4月28日建筑形式：小高層、高層電梯配比：一梯兩戶批次認(rèn)籌時間開盤時間產(chǎn)品構(gòu)成均價一期----2010-4-28——1680元/㎡二期2011-1-1預(yù)計(jì)2011-63居115-136㎡預(yù)計(jì)2400元/㎡三期----------------客戶構(gòu)成重要客戶群體：下轄縣域客戶占重要比例，目前已有超600套房源被縣域客戶購買，占推盤量的大半。——項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)三、創(chuàng)發(fā)城占地面積：36600㎡批次認(rèn)籌時間開盤時間產(chǎn)品構(gòu)成均價一期——項(xiàng)目解讀項(xiàng)目介紹：創(chuàng)發(fā)城，是由湖南創(chuàng)發(fā)集團(tuán)投資，項(xiàng)目占地面積約55畝，總建筑面積約13.4萬㎡，是一個涵蓋濱湖豪宅、集成式廣場商業(yè)、高檔辦公樓、星級酒店為一體的增值型城市綜合體項(xiàng)目。暢銷原因：地段：永州市冷水灘區(qū)瀟湘大道與珊瑚路交匯處，火車站商圈核心地段白竹湖公園旁。戶型：從22㎡的單身公寓到152㎡的四房兩廳應(yīng)有盡有，主力戶型120-130㎡的3房。形象：現(xiàn)代簡約風(fēng)格，貼合投資型物業(yè)的形象定位。三、創(chuàng)發(fā)城——項(xiàng)目解讀項(xiàng)目介紹：創(chuàng)發(fā)城，是由湖南創(chuàng)發(fā)集團(tuán)投資，項(xiàng)目占地戶型點(diǎn)評：三房兩廳兩衛(wèi)117㎡戶型較方正、緊湊，南北通透、干濕分區(qū)，內(nèi)庭院設(shè)計(jì)增強(qiáng)實(shí)用率。戶型點(diǎn)評：三房兩廳兩衛(wèi)122㎡戶型方正實(shí)用，南北通透，緊湊感強(qiáng)，臥室?guī)эh窗、陽臺，采光性良好。三、創(chuàng)發(fā)城——主力戶型點(diǎn)評戶型點(diǎn)評：戶型點(diǎn)評：三、創(chuàng)發(fā)城——主力戶型點(diǎn)評——項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)批次認(rèn)籌時間開盤時間產(chǎn)品構(gòu)成均價一期2011年1月15日預(yù)計(jì)2011年5月開盤4房，140.91㎡為主推戶型待定客戶構(gòu)成以當(dāng)?shù)氐淖宰】蜑橹?，主要是看中靠近四中的教育?yōu)勢，還有部分四中老師及個別祁陽縣、省外的客戶總占地面積：30000㎡建筑面積：130000㎡容積率：5.62綠化率：35%建筑形式：小高層、高層電梯配比：一梯三戶四、學(xué)府名邸——項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)批次認(rèn)籌時間開盤時間產(chǎn)品構(gòu)成均價一期2011——項(xiàng)目解讀項(xiàng)目介紹：學(xué)府名邸，是永州首席教育文化社區(qū)。社區(qū)內(nèi)部將打造8000多平米休閑廣場、2層大型文化場館、農(nóng)貿(mào)大市場，“學(xué)校?社區(qū)?家庭”三位一體教育模式，徽系儒商文化的建筑特色都是項(xiàng)目絕無僅有的優(yōu)勢。暢銷原因：地段：位于永州火車站片區(qū)新四中北大門正對面

景觀：漫游式共享園林、漫妙空中花園配套：文化場館、農(nóng)貿(mào)大市場形象：徽系建筑，配合項(xiàng)目教育地產(chǎn)的定位，更為貼合的體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)。劣勢：1、戶型設(shè)計(jì)保守，沒有亮點(diǎn)。2、農(nóng)貿(mào)市場設(shè)在一二期之間，會比較嘈雜，居住舒適度降低。四、學(xué)府名邸——項(xiàng)目解讀項(xiàng)目介紹：劣勢：四、學(xué)府名邸戶型點(diǎn)評：四房兩廳兩衛(wèi)141㎡戶型緊湊，得房率高;大凸窗，臥室采光較好；入戶門與次臥門相對，風(fēng)水不好；臥室私密性差。主臥衛(wèi)生間是暗房間設(shè)計(jì);只有一個生活陽臺，客廳不夠?qū)掗煷髿猓蛔鰹?40㎡的大戶型，整體采光有局限?！髁粜忘c(diǎn)評四、學(xué)府名邸戶型點(diǎn)評：——主力戶型點(diǎn)評四、學(xué)府名邸——項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)批次認(rèn)籌時間開盤時間產(chǎn)品構(gòu)成均價一期現(xiàn)正認(rèn)籌2011年7月68-80㎡兩房1800元/㎡客戶構(gòu)成以當(dāng)?shù)氐淖宰】蜑橹?，主要是看中靠近四中的教育?yōu)勢，一期全為新四中老師團(tuán)購；為了小孩讀書換房。總占地面積：60000㎡建筑面積：220000㎡容積率：3.67建筑形式：小高層、高層電梯配比：一梯兩戶五、書香華庭——項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)批次認(rèn)籌時間開盤時間產(chǎn)品構(gòu)成均價一期現(xiàn)正認(rèn)籌——項(xiàng)目解讀項(xiàng)目介紹：書香華庭位于瀟湘大道與金竹路交匯處，新四中旁。是由區(qū)政府參與投資興建的小區(qū)，主要提供給新四中教師團(tuán)購。暢銷原因：地段：位于永州火車站片區(qū)新四中側(cè)對面。

開發(fā)商：為區(qū)政府直屬的國有獨(dú)資企業(yè)，信譽(yù)有保障。配套：雙語幼兒園、新四中。團(tuán)購：項(xiàng)目1期120㎡左右戶型已全由新四中老師團(tuán)購。五、書香華庭——項(xiàng)目解讀項(xiàng)目介紹：五、書香華庭——主力戶型點(diǎn)評五、書香華庭戶型點(diǎn)評：二房二廳一衛(wèi)68㎡戶型緊湊，得房率高;大陽臺，帶入戶花園，通風(fēng)采光較好；主臥室更有飄窗設(shè)置，得房率更高。缺點(diǎn)是不能做到干濕分區(qū)，客廳顯得過于擁擠戶型點(diǎn)評：三房二廳二衛(wèi)126㎡直通型設(shè)計(jì)，毫無私密性可言只有一個陽臺，通透性不好L型廚房設(shè)計(jì)不利于實(shí)際使用，顯得較狹窄——主力戶型點(diǎn)評五、書香華庭戶型點(diǎn)評：戶型點(diǎn)評：Part2市場專項(xiàng)掃描與分析中觀視野產(chǎn)品篇客戶篇個案篇ⅡPart2市場專項(xiàng)掃描與分析中觀視野產(chǎn)品篇ⅡNO.1產(chǎn)品篇NO.1一、規(guī)模、容積率在21個10萬平米建面以上項(xiàng)目中，容積率大于3.2的13個，占近6成?。ㄒ?8個在售項(xiàng)目為例）超級大盤尚未出現(xiàn)，高容積率、高密度項(xiàng)目居多一、規(guī)模、容積率在21個10萬平米建面以上項(xiàng)目中，容積率大于二、建筑形態(tài)與風(fēng)格15-25萬平米中大規(guī)模項(xiàng)目，歐式風(fēng)格呈主流?。ㄒ?2個在售項(xiàng)目為例）小高層、高層為主，現(xiàn)代與簡歐風(fēng)格齊分天下二、建筑形態(tài)與風(fēng)格15-25萬平米中大規(guī)模項(xiàng)目，歐式風(fēng)格呈主三、產(chǎn)品與檔次定位河西、河?xùn)|檔次定位區(qū)隔顯著，新興板塊整體檔次相對偏低主力產(chǎn)品大小與檔次高低相對成比例三、產(chǎn)品與檔次定位河西、河?xùn)|檔次定位區(qū)隔顯著，新興板塊整體檔四、案名訴求特征板塊屬性共振明顯，脫穎而出之眾甚少集體呈現(xiàn)教育社區(qū)共性城，突出新興之城突出地段的優(yōu)越性，強(qiáng)調(diào)商務(wù)性、國際性以生態(tài)營造理想人居，淡化老城印記集體不約而同地選擇“江河”，突出其江景資源訴求雷同現(xiàn)象嚴(yán)重四、案名訴求特征板塊屬性共振明顯，脫穎而出之眾甚少集體呈現(xiàn)教五、品質(zhì)與推廣內(nèi)外兼修，存有很大的提升空間項(xiàng)目售樓處特點(diǎn)備注書香華庭包裝簡單,有功能分區(qū)臨時性皇家.帝王廣場大面積玻璃幕墻,雙層挑高,沙盤區(qū)、分戶模型區(qū)、洽談區(qū)、接待臺等功能分區(qū)明顯臨時性,2層，造價較高華源府第面積大，沙盤模型較舊住宅底商，2層印象巴厘特色風(fēng)情，巴厘島裝修風(fēng)格，耐舊臨時性華興世紀(jì)城一般裝修，與主題定位相比，不夠大氣臨時性城市綠島一般裝修，銷售時間較長，維護(hù)較差臨時性項(xiàng)目品質(zhì)與宣傳推廣對應(yīng)，水平參差不齊，尤以新四中、火車站板塊表現(xiàn)突出華興世紀(jì)城簡易的火車站咨詢處廣源國際廣場的售樓處書香華庭孤零的銷售中心名門世家營銷中心稍顯品質(zhì)五、品質(zhì)與推廣內(nèi)外兼修，存有很大的提升空間項(xiàng)目售樓處特點(diǎn)備注六、展示體驗(yàn)極為匱乏整體市場較為困頓，體驗(yàn)營銷缺失育才路上未經(jīng)修飾的項(xiàng)目，無法體現(xiàn)號稱行業(yè)標(biāo)桿盤的品質(zhì)；以主題園林宣傳為制勝法寶的印象巴厘，實(shí)景體驗(yàn)落差懸殊?；始业弁鯊V場沿街展示皇家帝王廣場展示曼谷峰景樓體展示曼谷峰景營銷中心周邊印象巴厘空曠的中心園林印象巴厘不起眼的主入口印象巴厘小區(qū)主入口景觀無實(shí)景樣板單位展示，成為業(yè)內(nèi)共識六、展示體驗(yàn)極為匱乏整體市場較為困頓，體驗(yàn)營銷缺失育才路上未NO.2客戶篇NO.2客戶類別具體描述特征購房關(guān)注點(diǎn)財(cái)政人群機(jī)關(guān)單位的公務(wù)員有穩(wěn)定的，高于平均水平的收入追求舒適的生活重視小孩教育離工作地點(diǎn)近總價適中追求環(huán)境和較高品質(zhì)的產(chǎn)品配套成熟，居住氛圍濃厚具備良好的教育配套學(xué)校、醫(yī)院等事業(yè)單位員工銀行、水電、通信等壟斷型企業(yè)員工本地經(jīng)商人士在本地做生意的經(jīng)商人士眼界較寬，見識較廣有較穩(wěn)定的收入，或一定的積蓄離做生意地點(diǎn)近總價適中較好的環(huán)境和較高品質(zhì)的產(chǎn)品外出做生意或工作的永州人本地人到外面打工、經(jīng)商等人士眼界較寬，見識較廣有一定的積蓄對生活品質(zhì)有一定追求較舒適的環(huán)境和較高的產(chǎn)品品質(zhì)首付適中下屬縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群永州下屬縣到市區(qū)買房人群有一定的積蓄、收入不穩(wěn)定向往便利、舒適的城市生活對小孩的教育非常重視總價適中；具備良好的教育配套；向往比較成熟的城市生活配套。一、消費(fèi)客群的分類客戶類別二、消費(fèi)客群的區(qū)域性特征河?xùn)|客群＆第一陣營——公務(wù)員、事業(yè)單位、壟斷企業(yè)員工（銀行、水電、通信）第二陣營——私企老板、本土經(jīng)商人士第三陣營——改善型住房（二次換房）第四陣營——返鄉(xiāng)、外來人員經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較強(qiáng)（收入穩(wěn)定、對生活品質(zhì)有一定追求、注重教育配套），尤其以企事業(yè)單位公務(wù)員為主流置業(yè)者。河西客群第一陣營——零陵路板塊：私營主、專業(yè)投資客、經(jīng)商類的商務(wù)人士（地段價值決定）其他板塊：首次置業(yè)者、婚房剛需、周邊縣城、本地改善住宅人群（其中新四中板塊，教職人員、學(xué)位需求者為購房主力之一）第二陣營——外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)者、企事業(yè)公務(wù)員第三陣營——投資客河西板塊客群依區(qū)域劃分，零陵路板塊與新四中、新火車站、鳳凰園板塊存有很大差別。二、消費(fèi)客群的區(qū)域性特征河?xùn)|客群＆第一陣營——公務(wù)員、事業(yè)單三、不同區(qū)域消費(fèi)客群的產(chǎn)品傾向河西：新四中板塊板塊主力客群：書香華庭，政府參與聯(lián)合開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，一期近700套為四中教職工團(tuán)購；周邊縣進(jìn)城客戶、本土改善居住條件需求，小孩讀書換房需求。主供應(yīng)產(chǎn)品：80-100㎡2房、100-135㎡3房三、不同區(qū)域消費(fèi)客群的產(chǎn)品傾向河西：新四中板塊板塊主力客群：河西：新火車站板塊板塊主力客群：首次置業(yè)、婚房需求、周邊縣進(jìn)城客戶、本土改善居住條件需求、外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)、教育配套需求，及部分看好區(qū)域前景的兼投資性質(zhì)置業(yè)（企事業(yè)單位）。主供應(yīng)產(chǎn)品：85-118㎡2房、90-135㎡3房河西：新火車站板塊板塊主力客群：主供應(yīng)產(chǎn)品：85-118㎡2河西：鳳凰園板塊板塊主力客群：首次置業(yè)者（以一步到位為主）、工業(yè)園區(qū)企業(yè)員工、公務(wù)員、本土改善居住條件需求、外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)。主供應(yīng)產(chǎn)品：140-150㎡舒適3房（居家型自?。┖游鳎壶P凰園板塊板塊主力客群：主供應(yīng)產(chǎn)品：140-150㎡舒河西：零陵路板塊板塊主力客群：私營企業(yè)主、外企高管、公務(wù)員、婚房需求、外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)、部分專業(yè)投資客。因地段價值決定零陵路板塊商務(wù)、商業(yè)價值，商住兩用物業(yè)的投資性受到經(jīng)商、商務(wù)人士的關(guān)注和熱捧。主供應(yīng)產(chǎn)品：50-64㎡投資公寓、96-113㎡2房、107-140㎡3房河西：零陵路板塊板塊主力客群：主供應(yīng)產(chǎn)品：50-64㎡投資公河?xùn)|：育才路板塊板塊主力客群：企事業(yè)單位、企業(yè)高管、公務(wù)員、改善型住房需求（二次置業(yè)）、婚房需求等。3房戶型相對河西片區(qū)，面積稍大，以成長期居家型需求為主，周邊配套成熟、便捷（生活、教育、醫(yī)療及辦公等）主供應(yīng)產(chǎn)品：82-100㎡2房，100-120㎡、130-145㎡

3房河?xùn)|：育才路板塊板塊主力客群：主供應(yīng)產(chǎn)品：82-100㎡2房河?xùn)|：濱江板塊板塊主力客群：企事業(yè)單位、企業(yè)中高層、公務(wù)員、改善型住房需求（二次置業(yè)）、就近單位員工及少量外來者等。濱江區(qū)域，江景優(yōu)質(zhì)資源，理想宜居環(huán)境，吸引多數(shù)收入穩(wěn)定人員的置業(yè)；對品質(zhì)生活有一定追求，以政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的高級職員為主流。主供應(yīng)產(chǎn)品：74--100㎡2房，128-160㎡3房河?xùn)|：濱江板塊板塊主力客群：主供應(yīng)產(chǎn)品：74--100㎡2房四、河?xùn)|、河西房價對比區(qū)域名稱板塊名稱版塊樓盤均價區(qū)域樓盤均價

河

西

新四中板塊1992/㎡2084/㎡新火車站板塊1783/㎡鳳凰園板塊2250/㎡零陵路板塊2310/㎡河?xùn)|零陵路板塊2200/㎡2300/㎡濱江板塊2367/㎡結(jié)論河西做為老城區(qū)煥發(fā)新貌，已經(jīng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢；而河?xùn)|特別是濱江版塊的宜居地位依然牢不可撼，所以短期內(nèi)，差距依然較大。通過各板塊所有在售樓盤統(tǒng)計(jì)得出以上數(shù)據(jù)。兩區(qū)域差價300元/㎡左右四、河?xùn)|、河西房價對比區(qū)域名稱板塊名稱版塊樓盤均價區(qū)域樓盤均五、不同區(qū)域消費(fèi)客群的價格承受梯度河?xùn)|項(xiàng)目價格皇家帝王廣場新標(biāo)桿（2600）華源府第中高（2400）瀟湘國際廣場中高（2200）香河城中高（2500）河西名門世家偏高（2500）創(chuàng)發(fā)城偏高（2400）一期清盤城市綠島中高（2200）華興世紀(jì)城待定（認(rèn)籌中）學(xué)府名邸待定（認(rèn)籌中）皇家帝王廣場以2600元/㎡的均價創(chuàng)立了市場標(biāo)桿，產(chǎn)品戶型的創(chuàng)新和項(xiàng)目地理優(yōu)勢，吸引了不少中高端客戶。對于品質(zhì)好的樓盤，購房者的價格接受度正在不斷提高。尤其對于河西房價的承受度在提升中。五、不同區(qū)域消費(fèi)客群的價格承受梯度河?xùn)|項(xiàng)目價格皇家帝王廣場新六、消費(fèi)客群的產(chǎn)品關(guān)注、價值認(rèn)可市場關(guān)注并認(rèn)可的價值點(diǎn)——產(chǎn)品的實(shí)用性、性價比、附加值124㎡-129㎡實(shí)用率109%可拓展成完整房間，3+1房2.2米高落地凸窗，贈送面積華興·世紀(jì)城瀟湘國際廣場六、消費(fèi)客群的產(chǎn)品關(guān)注、價值認(rèn)可市場關(guān)注并認(rèn)可的價值點(diǎn)——產(chǎn)遠(yuǎn)志.新外灘當(dāng)?shù)貛讉€比較受認(rèn)可的樓盤，均為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，已建成的新項(xiàng)目中，歐式風(fēng)情建筑相對較少；外立面用材用得比較多、面磚的表現(xiàn)力稍強(qiáng)些。市場關(guān)注并認(rèn)可的價值點(diǎn)——外立面遠(yuǎn)志.新外灘當(dāng)?shù)貛讉€比較受認(rèn)可的樓盤，均為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，市場恒景苑、香樟綠城的園林主要有幾個特點(diǎn)：1、中等容積率，小區(qū)整體綠化率較高；2、植被形成低中高層次感；3、房前屋后、小區(qū)路兩側(cè)均有綠化；4、廣場、小區(qū)路等硬鋪裝比較細(xì)致、整潔市場關(guān)注并認(rèn)可的價值點(diǎn)——園林景觀恒景苑香樟綠城恒景苑、香樟綠城的園林主要有幾個特點(diǎn)：市場關(guān)注并認(rèn)可的價值點(diǎn)遠(yuǎn)志·新外灘的小區(qū)入口美觀、大氣，假山園林小環(huán)境給人現(xiàn)代感。濱江恒景苑目前已入住的一期、二期，小區(qū)門禁系統(tǒng)管理、社區(qū)安全、物業(yè)維護(hù)方面表現(xiàn)較好。市場關(guān)注并認(rèn)可的價值點(diǎn)——小區(qū)入口濱江恒景苑遠(yuǎn)志.新外灘遠(yuǎn)志·新外灘的小區(qū)入口美觀、大氣，假山園林小環(huán)境給人現(xiàn)代感。市場關(guān)注并認(rèn)可的價值點(diǎn)——自身較完善的生活配套社區(qū)周邊步行范圍的生活商業(yè)配套，已成為購房者購房的重要參考因素。遠(yuǎn)志·新外灘周邊便捷的品質(zhì)生活配套市場關(guān)注并認(rèn)可的價值點(diǎn)——自身較完善的生活配套社區(qū)周邊步行范NO.3個案篇（精選永州最具代表性的項(xiàng)目，以規(guī)劃發(fā)展起點(diǎn)）NO.3（精選永州最具代表性的項(xiàng)目，以規(guī)劃發(fā)展起點(diǎn)）一、價值認(rèn)可度最高的項(xiàng)目三級市場表現(xiàn)房源地址區(qū)域房屋類型戶型結(jié)構(gòu)面積租金遠(yuǎn)志新外灘冷水灘區(qū)高層五居室176㎡1600元/月永州高尚住區(qū)典范---遠(yuǎn)志新外灘綜合指標(biāo)：總建筑面積：18萬㎡規(guī)劃總戶數(shù):862入住時間：2009年5月30日建筑形式：高層容積率：6批次開盤時間入住時間產(chǎn)品構(gòu)成均價一期2007年12月30日2009年5月30日高層/公寓/寫字樓2300元/㎡，最高價3440元客戶構(gòu)成主要為私營老板以及本地公務(wù)員等高收入人群。一、價值認(rèn)可度最高的項(xiàng)目三級市場表現(xiàn)房源地址區(qū)域房屋類型戶型項(xiàng)目周邊已形成了較完善商業(yè)、金融配套小區(qū)入口綠植、石藝裝飾美觀、大氣永州唯一的市民廣場--濱江廣場為項(xiàng)目提升檔次起到重要作用寫字樓、公寓的物業(yè)配置使小區(qū)功能更完善項(xiàng)目現(xiàn)代感十足的外立面是一大賣點(diǎn)，但在入住后的陽臺裝修上缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，給人帶來凌亂感地段：位于永州市冷水灘區(qū)河?xùn)|舜皇路與沿江東路交匯處，臨近濱江廣場。設(shè)計(jì)：全盤由中機(jī)國際設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì),采用的是國際美學(xué)風(fēng)格，小區(qū)園林由深圳北林苑設(shè)計(jì)，有空中花園和地面園林雙重園林景觀。2007年獲得省最佳人居環(huán)境名盤大獎?？诒菏袌隹诒?、價值認(rèn)同度高，是目前永州造價最高,規(guī)格最高的江景名盤。永州造價最高、規(guī)格最高的江景名盤項(xiàng)目周邊已形成了較完善商業(yè)、金融配套小區(qū)入口綠植、石藝裝飾美超大的書房面積，顯示了項(xiàng)目高端的客戶定位五房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)三陽臺設(shè)計(jì)，寬達(dá)11.7米的拼合全景陽臺盡顯項(xiàng)目尊貴大氣主人房獨(dú)享私密空間，270度飄窗將風(fēng)景盡收眼底戶型特點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：1、戶型較為方正2、創(chuàng)新概念引入3、景觀性較好缺點(diǎn)：1、布局不盡合理2、創(chuàng)新度還存有可發(fā)揮空間主力戶型：3房2廳2衛(wèi)5房2廳2衛(wèi)純大戶型社區(qū)設(shè)計(jì)在戶型設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)尊貴感，引入了較多的創(chuàng)新元素創(chuàng)永州先河的圓弧形設(shè)計(jì)，在突出戶型景觀的同時也兼顧了實(shí)用的原則超大的書房面積，顯示了項(xiàng)目高端的客戶定位五房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳二、相對品質(zhì)較高的項(xiàng)目永州高尚住區(qū)典范---恒森恒景苑項(xiàng)目名稱：恒景苑項(xiàng)目占地：約5.8萬㎡總建筑面積：27萬㎡綠化率：43%容積率：4.6主推戶型：154㎡左右的三房建筑形式：小高層、高層電梯配比：兩梯四戶批次認(rèn)籌時間開盤時間產(chǎn)品構(gòu)成均價一、二期-----售罄140-170三房1700元/㎡三期預(yù)計(jì)年底-------層高26層，地下2層，地上24層，主推130㎡左右三房均價2500元/㎡二、相對品質(zhì)較高的項(xiàng)目永州高尚住區(qū)典范---恒森恒景苑項(xiàng)目名項(xiàng)目現(xiàn)狀：濱江電力花園地處永州市湘江南岸，是永州市目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和市級重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。濱江電力花園分四期建設(shè)，一期恒泰苑、二期恒豐苑已交付使用，品牌知名度和美譽(yù)度大幅提升，深得市民口碑；三期恒景苑、四期恒盛苑正在建設(shè)中。濱江電力花園榮獲永州市2007年度最具影響力樓盤獎和2008年度湖南省最具居住價值樓盤獎。暢銷原因：品牌：隸屬湖南恒通電力集團(tuán)，實(shí)力不俗。價格：與1、2期相比升值明顯。（均價1700元升至2500元）園林:綠化率高達(dá)43%，居住環(huán)境怡人。規(guī)模：大社區(qū)，產(chǎn)品品質(zhì)過硬?？诒和ㄟ^1、2期的產(chǎn)品宣傳，品牌效應(yīng)深入人心。項(xiàng)目實(shí)景展示：項(xiàng)目現(xiàn)狀：濱江電力花園地處永州市湘江南岸，是永州市目前最大營銷體驗(yàn)：永州目前最富品質(zhì)感的營銷中心永州品質(zhì)樣板示范單位首秀營銷體驗(yàn)：永州目前最富品質(zhì)感的營銷中心永州品質(zhì)樣板示范單位首4房2廳2衛(wèi)181.69㎡5.4米大開間客廳;主臥帶衣帽間、陽臺，設(shè)計(jì)合理大氣，利用率高;臥室均帶凸窗，這樣的設(shè)計(jì)不光采光性好，從外立面看，更具時代性。戶內(nèi)活動流線設(shè)計(jì)合理，得房率高，唯一不足就是，臥室門對開，隱私稍差整體戶型方正實(shí)用，通透性佳。戶型點(diǎn)評解析14房2廳2衛(wèi)181.69㎡戶型點(diǎn)評解析1贈送一半面積2房2廳1衛(wèi)73.9㎡內(nèi)凹觀景陽臺，可贈送一半面積;此觀景陽臺可拓展成為一完整房間;不足之處，客廳采光受限；整體戶型方正實(shí)用，實(shí)用率高。2房變3房戶型點(diǎn)評解析2贈送一半面積2房2廳1衛(wèi)73.9㎡2房變3房戶型點(diǎn)評解小結(jié)冷水灘區(qū)域住宅項(xiàng)目以較高容積率、高密度為主（容積率高于3.5）；河?xùn)|、河西的開發(fā)品質(zhì)、價格實(shí)現(xiàn)，存有一定的差距，尤其是河西的老城新區(qū)——新火車站、新四中板塊；河?xùn)|、河西的購房群體分化嚴(yán)重，與目前兩個片區(qū)開發(fā)程度、品質(zhì)要求有關(guān)；河西片區(qū)產(chǎn)品面積之于河?xùn)|，相對偏?。s5-10㎡，以3房為例），且以80-120㎡的2、3房為主，與購房群體的總價承受、人群結(jié)構(gòu)組成、購房需求相關(guān)；區(qū)域內(nèi)，整體營銷水平處于初步發(fā)展階段，尤其體驗(yàn)營銷的缺失，促使品質(zhì)展現(xiàn)、認(rèn)同，有一定的滯后性；目前，冷水灘區(qū)域，購房者認(rèn)可度較高的項(xiàng)目主要集中在河?xùn)|片區(qū)，除了區(qū)位取勝外，其產(chǎn)品品質(zhì)、細(xì)節(jié)，也是制勝關(guān)鍵。小結(jié)冷水灘區(qū)域住宅項(xiàng)目以較高容積率、高密度為主（容積率高于Part3項(xiàng)目分析與研究微觀視野Ⅲ項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目價值搭建Part3項(xiàng)目分析與研究微觀視野Ⅲ項(xiàng)目地塊分析新城市板塊的中等規(guī)模社區(qū)，宏一珊瑚路項(xiàng)目價值幾何？新城市板塊的中等規(guī)模社區(qū)，NO.1項(xiàng)目地塊分析NO.1占地約5萬㎡，合宗容積率3.24，總建筑面積約16萬㎡（永州區(qū)域的中等規(guī)模）容積率，決定建筑形態(tài)將以18F小高層、25F的高層為主。一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目1占地（合宗，單位：㎡）49955.382容積率（合宗）3.243總建筑面積（合宗，單位：㎡）161855.434建筑高度25層（A-13)560米（A-13-1)6建筑密度（合宗）≤30%7綠地率（合宗）≥35%占地約5萬㎡，合宗容積率3.24，總建筑面積約16萬二、項(xiàng)目四至珊瑚路、傳芳路，兩條城市主干道交匯，瀟湘大道比鄰中央新城西面：瀟湘大道、火車站，對面為空地。西側(cè)火車站西至站前街北至站前北路北側(cè)湖泊北面：站前北路，樓盤開發(fā)較早，附近的廣源國際大廈、熙苑華邸等基本建成南側(cè)中央新城地塊現(xiàn)狀南至珊瑚路南面：珊瑚路，及總建超100萬㎡的待開發(fā)樓盤—中央新城待拆遷村落東至傳芳路東面：在建的傳芳路，及北斗苑、盛世藍(lán)庭等大量微利房二、項(xiàng)目四至珊瑚路、傳芳路，兩條城市主干道交匯，瀟湘大道比鄰當(dāng)前地塊周邊配套稀缺，居住氛圍較差，但隨著新四中、汽車總站、湘桂鐵路改造的完工，以廣源、創(chuàng)發(fā)、新港等大型商業(yè)配套將逐步跟進(jìn)，對片區(qū)人氣有一個量的提升。目前而言周邊配套稀缺，存在品質(zhì)較差的微利房三、地塊環(huán)境新四中建筑面積達(dá)4萬平方米，是一所在永州具有較強(qiáng)號召力的省重點(diǎn)中學(xué)。地塊北側(cè)存在大量活水湖泊，在具體項(xiàng)目開發(fā)時可考慮有效利用制作水景。東側(cè)大量微利房的存在對片區(qū)的價值起到負(fù)效應(yīng)。永州火車站距項(xiàng)目僅100米左右距離。項(xiàng)目周邊環(huán)境較雜亂項(xiàng)目地塊目前被木料廠所占據(jù)當(dāng)前地塊周邊配套稀缺，居住氛圍較差，但隨著新四中、汽車總站、四、地段界定本項(xiàng)目位于永州市冷水灘區(qū)，永州火車站對面。周邊交通路網(wǎng)便利，有瀟湘大道和珊瑚路兩大城市主干道毗鄰本項(xiàng)目，擁有2路、13路、23路等多條公交線路，出入便捷，輻射范廣,且鄰近主城區(qū)，是永州未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)塊之一。老城新天地：開發(fā)熱點(diǎn)區(qū),火車站對面,地段顯要周邊配套工程相繼建設(shè)，項(xiàng)目地段價值將迅速提升瀟湘大道廣源國際廣場新四中梧桐路火車站珊瑚路傳芳路四、地段界定本項(xiàng)目位于永州市冷水灘區(qū)，永州火車站對面。周邊交項(xiàng)目距離新火車站和規(guī)劃中的汽車總站都比較近，居民出行比較方便。地塊周邊路網(wǎng)完善，四通八達(dá)。組成了區(qū)域完善的交通路網(wǎng)，與中心城區(qū)的交通通達(dá)性高。路網(wǎng)狀況已建成：南北向的瀟湘大道和傳芳路；東西向的珊瑚路和梧桐路。規(guī)劃建設(shè)：站前北路、站前街。五、交通路網(wǎng)隨著路網(wǎng)的完善，未來幾年內(nèi)片區(qū)交通、配套、商業(yè)將快速跟進(jìn)梧桐路鳳凰路傳芳路零陵中路戰(zhàn)前北路珊瑚路永州火車站汽車總站瀟湘大道快速環(huán)線城市次干線城市干線城市支線冷水灘路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃白竹湖公園1條快速環(huán)線、2條城市干線、2條支線構(gòu)建完善交通網(wǎng)項(xiàng)目距離新火車站和規(guī)劃中的汽車總站都比較近，居民出行比較方便NO.2項(xiàng)目SWOT分析NO.2Strengths優(yōu)勢核心優(yōu)勢：地段交通價值/區(qū)域規(guī)劃/項(xiàng)目內(nèi)品質(zhì)/教育資源本項(xiàng)目位于珊瑚路和傳芳路交匯處，為火車站片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的核心區(qū)域。項(xiàng)目為商住用地，緊靠火車站的地段優(yōu)勢將給商業(yè)開發(fā)帶來便利。項(xiàng)目容積率低至3.2為市場少有的較低容積率樓盤。地塊南北高差約7米，利于地下停車空間規(guī)劃，尤其土方節(jié)約方面有優(yōu)勢。緊鄰新四中，省重點(diǎn)中學(xué)，教育資源十分優(yōu)越。一、SWOT分析Strengths優(yōu)勢核心優(yōu)勢：地段交通價值/區(qū)域規(guī)劃/項(xiàng)目Weakness劣勢地塊周邊景觀環(huán)境較差，降低市場檔次和好感度。地塊西南部過于狹長，不利于大規(guī)模社區(qū)的打造。周邊缺乏居住生活氛圍，生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足；市場存在較多的微利房，以低價策略對項(xiàng)目未來形成價格沖擊。周邊樓盤開發(fā)量大，本項(xiàng)目16萬㎡的體量不足以對市場形成有統(tǒng)治力的影響。項(xiàng)目劣勢：地塊規(guī)模不大/周邊競爭環(huán)境惡劣/生活氛圍欠缺一、SWOT分析Weakn