青島即墨鶴山路別墅項(xiàng)目策劃報(bào)告課件

青島即墨鶴山路別墅項(xiàng)目策劃報(bào)告2010-8青島即墨鶴山路別墅項(xiàng)目策劃報(bào)告2010-81目錄Part1宏觀篇Part2政策篇Part5客戶問(wèn)卷篇Part3項(xiàng)目概況篇Part4競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)篇Part6策劃篇Part7營(yíng)銷篇目錄Part1宏觀篇2Part1宏觀篇Part1宏觀篇3一、即墨概況即墨市位于山東半島西南部，東臨黃海，南依嶗山。轄18個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)街道、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、一個(gè)省級(jí)高新區(qū)、1個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)，111萬(wàn)人口。

區(qū)位優(yōu)越。地處山東半島咽喉，膠濟(jì)、藍(lán)煙鐵路橫穿境內(nèi)，濟(jì)青、青銀、烏威高速公路和青煙、青威等一級(jí)公路縱貫全境，距青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里、青島港40公里，處于半島城市群核心地帶。

資源豐富。擁有183公里黃金海岸線，歷史名島田橫島等24個(gè)島嶼、青島市第二大的鰲山灣、全國(guó)稀有的海水溫泉、被譽(yù)為“地質(zhì)博物館”的馬山石林等眾多旅游資源。一、即墨概況即墨市位于山東半島西南部，東臨黃海，南依嶗山。4二、即墨規(guī)劃青島規(guī)劃戰(zhàn)略思想：環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展近期規(guī)劃熱點(diǎn)山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)青島將被培育成國(guó)家級(jí)中心城市，成為山東省和黃河流域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“龍頭”城市青島已確立了“優(yōu)化一產(chǎn)、突破二產(chǎn)、提升三產(chǎn)”的藍(lán)色產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)。即墨市處于青島市“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略的內(nèi)圈層和“一主三輔多組團(tuán)”現(xiàn)代化城市框架的重要節(jié)點(diǎn)，面臨難得的發(fā)展機(jī)遇，擁有廣闊的發(fā)展空間。二、即墨規(guī)劃青島規(guī)劃戰(zhàn)略思想：環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展近期規(guī)劃熱5即墨產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局核心思想：堅(jiān)持以規(guī)劃引領(lǐng)發(fā)展，突出先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，優(yōu)化發(fā)展布局，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。即墨產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局核心思想：堅(jiān)持以規(guī)劃引領(lǐng)發(fā)展，突出先進(jìn)制造業(yè)6三、即墨經(jīng)濟(jì)GDP2009年以來(lái)，全市經(jīng)濟(jì)在保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需政策措施作用下，呈現(xiàn)一季度見(jiàn)底、二季度企穩(wěn)、三季度穩(wěn)步回暖、四季度繼續(xù)回升的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)明顯的“V”型特征。全年生產(chǎn)總值增長(zhǎng)14.1%，總量突破500億元大關(guān)，達(dá)到536.1億元，總量和增幅居青島五市首位。

三、即墨經(jīng)濟(jì)GDP2009年以來(lái)，全市經(jīng)濟(jì)在保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需政7產(chǎn)業(yè)比重經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的7.8:55.1:37.1調(diào)整為7.5:54.4:38.1，二產(chǎn)繼續(xù)保持對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)支撐，服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，三產(chǎn)比重比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)。

產(chǎn)業(yè)比重經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的7.8:558固定資產(chǎn)投資2009年，全市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成294.9億元，同比增長(zhǎng)16.9%。工業(yè)投資不斷走高，投資結(jié)構(gòu)趨向優(yōu)化，全年完成工業(yè)投資162.4億元，增長(zhǎng)30.1%，占全市規(guī)模以上投資的55.1%，比上年提高6.2百分點(diǎn)。投資的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由上年的2.8：48.7：48.5調(diào)整為2.4：55.3：42.3，第二產(chǎn)業(yè)比重比上年提高6.6個(gè)百分點(diǎn)。

固定資產(chǎn)投資2009年，全市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成294.9社會(huì)消費(fèi)品零售總額經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐步回暖購(gòu)物環(huán)境進(jìn)一步改善，有效刺激了居民的消費(fèi)欲望，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)較旺，零售額增速一路攀升。2009年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額179.6億元，同比增長(zhǎng)15.5%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐步回暖購(gòu)物環(huán)境進(jìn)一步改善，有效刺10人均可支配收入持續(xù)回暖的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為全市城鄉(xiāng)居民穩(wěn)步增收奠定了較好基礎(chǔ)，居民收入逐年提高。2009年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19774元，同比增長(zhǎng)9.5%。人均可支配收入持續(xù)回暖的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為全市城鄉(xiāng)居民穩(wěn)步增收奠定了11四、即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額近年來(lái)，即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)波浪式波動(dòng)；2009年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為14.5億元，比上年下降5.7%，其中：住宅11.6億元，下降8.3%。四、即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額近年來(lái)，即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)12房屋施工、竣工、銷售面積2005年后，即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，2007后持續(xù)放大，至2009年，房屋施工面積212.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.8%；竣工面積52.7萬(wàn)平方米，下降5.9%。商品房銷售面積133.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.2%,顯示近年來(lái)即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。房屋施工、竣工、銷售面積2005年后，即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供不13銷售價(jià)格銷售價(jià)格方面，呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，2005年商品房銷售價(jià)格為2166元/平方米，至2009年達(dá)到3366元/平方米，5年間價(jià)格平均漲幅達(dá)到11％。銷售價(jià)格銷售價(jià)格方面，呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，2005年商品房銷售14五、小結(jié)即墨地理位置優(yōu)越，自然景觀資源豐富，處于半島城市群核心地帶；且屬于青島市“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略的內(nèi)圈層和“一主三輔多組團(tuán)”現(xiàn)代化城市框架的重要節(jié)點(diǎn)，擁有廣闊的發(fā)展空間即墨經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定發(fā)展階段，第二產(chǎn)業(yè)為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主導(dǎo)支撐，第三產(chǎn)業(yè)也正加快發(fā)展；城市消費(fèi)能力逐年提升，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)有利條件即墨發(fā)展尚處起步階段，開(kāi)發(fā)商投資熱情不高，當(dāng)前全國(guó)性開(kāi)發(fā)企業(yè)僅有萬(wàn)科一家進(jìn)駐；近年來(lái)，即墨房地產(chǎn)需求逐年增加，市場(chǎng)供不應(yīng)求局面加劇，價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。五、小結(jié)即墨地理位置優(yōu)越，自然景觀資源豐富，處于半島城市群核15Part2政策篇Part2政策篇1670個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格在一季度持續(xù)快速上漲企業(yè)不理性漲價(jià)行為開(kāi)始出現(xiàn)市場(chǎng)交易秩序不規(guī)范現(xiàn)象逐漸加劇，投資性和恐慌性購(gòu)房比重加大民眾總體對(duì)通脹預(yù)期的加強(qiáng)，并致使市場(chǎng)不滿情緒上升宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)好轉(zhuǎn)2010年第一季度，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在延續(xù)2009年回暖的基礎(chǔ)上持續(xù)向好GDP增長(zhǎng)達(dá)到11.9%工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)和效益大幅增長(zhǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)趨于穩(wěn)定，總體同比保持在高位水平總體來(lái)看，市場(chǎng)信心已逐步恢復(fù)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)上升勢(shì)頭明顯，“保增長(zhǎng)”壓力減輕，管理通脹預(yù)期成為即期宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重點(diǎn)目標(biāo)之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)“淡季不淡”由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)為全年整體發(fā)展奠定保障基礎(chǔ)，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)勢(shì)而生。一、政策出臺(tái)背景70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格在一季度持續(xù)快速上漲宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)17國(guó)十一條——遏制投機(jī)政策落地，收緊意圖明顯國(guó)務(wù)院辦公廳2010年1月10日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺(tái)五大政策內(nèi)容，11條具體措施?！罕辨谟^點(diǎn)』：本輪調(diào)控收緊意圖明顯，通過(guò)稅收政策、打擊投機(jī)、土地政策和保障房政策四個(gè)方面來(lái)全面調(diào)控，遏制炒房和投機(jī)行為，保護(hù)自住和改善性需求。另外此次調(diào)控的舉措主要是打壓部分一線城市房?jī)r(jià)的非理性上漲，防止泡沫過(guò)分放大而引發(fā)樓市的崩盤。在經(jīng)濟(jì)回暖但并未全面開(kāi)花的情況下，政府不會(huì)壓制，而是促進(jìn)其健康穩(wěn)定發(fā)展。二、政策盤點(diǎn)國(guó)十一條——遏制投機(jī)政策落地，收緊意圖明顯國(guó)務(wù)院辦公廳2018存款準(zhǔn)備金率上調(diào)——進(jìn)一步加重樓市的觀望情緒2月12日，央行宣布，自2月25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)至16.5%?！罕辨谟^點(diǎn)』：本次央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%，根據(jù)2009年12月底商業(yè)銀行的存款數(shù)據(jù)估算，可以一次性凍結(jié)資金3000億元左右。如果說(shuō)前次調(diào)整是信號(hào)作用甚于實(shí)質(zhì)影響，那么這次是信號(hào)作用+實(shí)質(zhì)影響開(kāi)始體現(xiàn)。存款準(zhǔn)備金率上調(diào)——進(jìn)一步加重樓市的觀望情緒2月12日，央行19國(guó)資委勒令非主流央企推出房地產(chǎn)市場(chǎng)78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)資委3月18日召開(kāi)發(fā)布會(huì)稱，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，還有78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。『北孚觀點(diǎn)』：央企雖大，但對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，他們只占很小的份額，他們數(shù)量雖多，但資產(chǎn)總額僅占15%，銷售收入僅占14%，利潤(rùn)僅占6%。即使78家央企最終退出，但仍然可能通過(guò)與關(guān)聯(lián)企業(yè)合作、資本項(xiàng)目運(yùn)作，作為幕后推動(dòng)者繼續(xù)在樓市隱性存在，繼續(xù)用與民爭(zhēng)利的方式左右樓市走向。國(guó)資委勒令非主流央企推出房地產(chǎn)市場(chǎng)78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)20四大行均收緊房貸政策首付兩成利率8折中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行近日下發(fā)文件，4月1日起，將首套房貸款利率由7折調(diào)高至8折。至此，四大國(guó)有銀行均已收緊首套房首付2成利率7折的優(yōu)惠政策。其中，中行、工行、農(nóng)行已明確取消7折利率優(yōu)惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。從4月1日開(kāi)始，若首付2成，工行執(zhí)行利率8.5折，建行、農(nóng)行執(zhí)行利率8折，若首付比例更高利率可略降。中行則是將首套房貸款利率調(diào)高至8.5折?！罕辨谟^點(diǎn)』：7折利率優(yōu)惠取消，對(duì)非投資購(gòu)房的工薪族壓力增大，而投資客受影響較小。在目前的資金狀況下，投資客最關(guān)心的不是銀行的利率，而是放貸的額度，“只要能貸得到款，對(duì)利率的變動(dòng)并不會(huì)太在乎?！边@一措施，“打擊面”會(huì)殃及剛性需求，甚至形成“投資投機(jī)需求”對(duì)“剛性需求”的“擠出效應(yīng)”。房貸政策從嚴(yán)，購(gòu)房成本大大提高四大行均收緊房貸政策首付兩成利率8折房貸政策從嚴(yán)，購(gòu)房21存款準(zhǔn)備金率三度上調(diào)央行再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)5月10日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。這是央行今年以來(lái)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。?！罕辨谟^點(diǎn)』：提高存款準(zhǔn)備金率對(duì)樓市的不利十分明顯，對(duì)樓市的放貸經(jīng)過(guò)幾次樓市緊縮政策后已經(jīng)十分緊張，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率令銀行的貸款空間更小，可獲貸款更少，樓市資金更加“涸澤”。我國(guó)目前的銀行存款有近50萬(wàn)億，上調(diào)0.5%的存款準(zhǔn)備金率后，相當(dāng)于使銀行的信貸窗口可貸資金減少2500億，樓市可獲貸款更少，資金更緊缺。存款準(zhǔn)備金率三度上調(diào)央行再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)『22加強(qiáng)土地增值稅清算，促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展國(guó)稅總局：《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》明確土地增值稅清算過(guò)程中若干計(jì)稅問(wèn)題，以減少開(kāi)發(fā)商通過(guò)虛報(bào)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等方式來(lái)避稅空間。這也是近年來(lái)國(guó)稅總局發(fā)布的第二份針對(duì)土地增值稅清算的文件，要求土地增值稅從嚴(yán)清算?！罕辨谟^點(diǎn)』：土地增值稅是對(duì)企業(yè)所得利益的調(diào)整，不對(duì)市場(chǎng)直接發(fā)生關(guān)系，影響有限；但對(duì)其未來(lái)的投資會(huì)有影響；清算也將打擊開(kāi)發(fā)商囤地行為，降低開(kāi)發(fā)商土地漲價(jià)預(yù)期，會(huì)加快開(kāi)發(fā)商的土地開(kāi)發(fā)速度。4月17日新“國(guó)十條”的具體落實(shí)。近幾年土地增值稅沒(méi)有真正清算，如果在此輪調(diào)控中，清算政策能真正執(zhí)行，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大影響。但是清算政策能否執(zhí)行，還要看各地的執(zhí)行力度。加強(qiáng)土地增值稅清算，促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展國(guó)稅總局：《關(guān)于土地增值23“新國(guó)十條”——房地產(chǎn)有史以來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控出臺(tái)2010年的4月對(duì)于整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講都是一個(gè)不平凡的月份，在一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)瘋漲的背景下，國(guó)務(wù)院重拳出擊，出臺(tái)包括二套房首付不得低于50%、房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可停發(fā)房貸款等舉措來(lái)遏制房?jī)r(jià)上漲，新國(guó)十條順勢(shì)出臺(tái)。此次調(diào)控被業(yè)內(nèi)稱為有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的調(diào)控手段。90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款?！罕辨谟^點(diǎn)』：目前新政對(duì)于主要城市的樓市成交均價(jià)影響力還未有較為明顯的顯現(xiàn)，市場(chǎng)短期內(nèi)價(jià)格下調(diào)可能性小，將經(jīng)歷一段時(shí)間的震蕩性調(diào)整。自2008年開(kāi)始的新一輪房?jī)r(jià)上漲，根本原因是市場(chǎng)熱錢過(guò)多，資本流動(dòng)過(guò)剩。出口受限，內(nèi)需不旺，實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退，房市成了全國(guó)性的主要甚至了唯一的資本輸入行業(yè)。因此新一輪的調(diào)控不僅是房市自身的調(diào)控，更是解決資本在不同要素、行業(yè)間的流動(dòng)引導(dǎo)?！靶聡?guó)十條”——房地產(chǎn)有史以來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控出臺(tái)2010年的424短期來(lái)看，逐步加碼的調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)心理層面形成巨大沖擊。因此我們認(rèn)為投資客，特別是握有大量房產(chǎn)的專職投資客，當(dāng)前可能選擇迅速掛牌，以爭(zhēng)取在價(jià)格高點(diǎn)出貨，而購(gòu)房者則可能更多選擇觀望，靜待市場(chǎng)變化。從更高的層面來(lái)看，由于在當(dāng)前的財(cái)政體制下，地方財(cái)政仍較大程度依賴土地財(cái)政、房地產(chǎn)稅收，地方政府實(shí)際上是房地產(chǎn)業(yè)的利益方之一。因此，樓市調(diào)控實(shí)際上是地方保財(cái)政與中央保民生決策觀點(diǎn)間的博弈。而從本次調(diào)控的內(nèi)容來(lái)看，并未改變地方與中央政府的財(cái)政分配模式，因此很難從根本上觸動(dòng)地方政府深度依賴房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。由此來(lái)看，本次調(diào)控的實(shí)際效果，還需要看調(diào)控政策在各地的落實(shí)細(xì)則，以及各地政府、銀行在具體執(zhí)行層面的配合力度。政策影響短期內(nèi)，可能形成賣方試探、買方觀望的動(dòng)態(tài)博弈局面。短期來(lái)看，逐步加碼的調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)心理層面形成巨大沖擊。因此25長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)要走向平穩(wěn)，需要依托產(chǎn)業(yè)調(diào)整，使房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的占比有效下降，行業(yè)地位弱化。而以目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來(lái)看，這一目標(biāo)的達(dá)成為時(shí)尚遠(yuǎn)。從這一角度分析，本次調(diào)控更多體現(xiàn)的是中央欲擺脫房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的一種決心。體現(xiàn)了中央欲擺脫房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的一種決心對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響：新政或?qū)⑹归_(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力將顯著加大，投資信心和開(kāi)工建設(shè)可能受到較大影響。對(duì)政府的影響：新政或?qū)⒓哟蟮胤秸?cái)政壓力，影響保障性住房建設(shè)和土地供應(yīng)計(jì)劃的順利完成。對(duì)銀行的影響：新政或?qū)p少銀行的營(yíng)業(yè)收入并加大銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)購(gòu)房者影響：新政已使購(gòu)房者產(chǎn)生了普遍觀望情緒，大多數(shù)購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)將下跌。政策影響長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)要走向平穩(wěn)，需要依托產(chǎn)業(yè)調(diào)整，使房地產(chǎn)26三、總結(jié)與展望上半年總結(jié)2010年以來(lái)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)心理層面形成巨大沖擊，不確定因素大大加強(qiáng)；目前，由于宏觀調(diào)控政策壓力影響，加上2009年全年的過(guò)度熱銷，市場(chǎng)在房?jī)r(jià)過(guò)高以及調(diào)控政策的壓力下，整體購(gòu)買力透支，觀望氣氛濃重；上半年各開(kāi)發(fā)商依然緊咬價(jià)格關(guān)口，上半年度未見(jiàn)房?jī)r(jià)下跌情況。三、總結(jié)與展望上半年總結(jié)2010年以來(lái)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)心理層面27下半年展望貨幣政策是影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。始于2008年底的寬松性貨幣政策如何退出，將是影響2010年及以后房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵因素；由于多種政策的疊加效應(yīng)，將對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況和投資信心產(chǎn)生較大影響。預(yù)計(jì)未來(lái)半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、拿地、新開(kāi)工等指標(biāo)的同比增速將逐漸放緩。；“新國(guó)十條”背景下的2010年全國(guó)保障性住房和棚戶區(qū)改造用地的供應(yīng)計(jì)劃合計(jì)占總供應(yīng)量比重達(dá)33%，保障性今后一段時(shí)間內(nèi)將成為住房供應(yīng)的重要組成部分；上半年積壓樓盤的上市，必定導(dǎo)致下半年公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的情況，在政策不發(fā)生變化的前提下，只有剛性需求下的小戶型值得看好；從銷售環(huán)節(jié)看，如何應(yīng)對(duì)“二套房”貸款政策從而順利開(kāi)展銷售工作，將是各開(kāi)發(fā)商下半年工作的重點(diǎn)；未來(lái)巨大的銷售壓力及政策調(diào)控可能逼迫各開(kāi)發(fā)商逐漸作出讓步，整體市場(chǎng)均價(jià)在下半年逐漸下降是大勢(shì)所趨。下半年展望貨幣政策是影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。始于28四、政策對(duì)即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)影響動(dòng)感世代成交套數(shù)一山一墅成交套數(shù)萬(wàn)科四季花城成交套數(shù)從即墨部分項(xiàng)目成交情況來(lái)看，4月調(diào)控政策出臺(tái)后，對(duì)于即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響，觀望情緒有所加重，各項(xiàng)目成交較前期均有所萎縮，但下降幅度不大；表明即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依舊旺盛，仍處于健康穩(wěn)定發(fā)展階段。四、政策對(duì)即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)影響動(dòng)感世代成交套數(shù)一山一墅成交套數(shù)29Part3項(xiàng)目概況篇Part3項(xiàng)目概況篇30一、項(xiàng)目地塊位置即墨市中心溫泉鎮(zhèn)、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)別墅區(qū)項(xiàng)目地塊位于即墨市鶴山路以北、埠惜路以東，地處即墨市中心邊緣，周邊多為空地配套設(shè)施較少，主要依靠市中心生活配套。周邊道路系統(tǒng)較為發(fā)達(dá)，依靠即墨市主干道鶴山路，出行較為便捷。一、項(xiàng)目地塊位置即墨市中心溫泉鎮(zhèn)、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)別墅區(qū)項(xiàng)目地塊位于31二、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊地塊目前大部分為毛地，基本未經(jīng)過(guò)平整，但在地塊西部，存在部分前期爛尾別墅、公寓建筑，為中式風(fēng)格，預(yù)期將在項(xiàng)目正式動(dòng)工后進(jìn)行改建或拆除。二、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊地塊目前大部分為毛地，基本未經(jīng)過(guò)平整32三、項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境地理位置位于即墨中心城區(qū)邊緣，距離城市中心較近受到沿海別墅區(qū)和中心城區(qū)的輻射，區(qū)位條件佳北面緊靠即墨市主干道之一鶴山路，為雙向6車道，交通便捷西依埠惜路，為雙向2車道，較為狹窄道路狀況生活配套地塊周邊多為空地，目前有即墨實(shí)驗(yàn)中學(xué)在建地塊周邊生活配套稀缺，主要依靠中心城區(qū)景觀資源項(xiàng)目周邊自然景觀較少，僅東北部臨近盟旺山項(xiàng)目地塊邊緣有天然河道，可引入打造項(xiàng)目水系環(huán)境狀況三、項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境地理位置位于即墨中心城區(qū)邊緣，距離城市中33四、項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)青島即墨別墅項(xiàng)目占地面積（平方米）182125總建筑面積（平方米）72850土地用途住宅容積率0.4（當(dāng)前規(guī)劃）終止日期2072年4月四、項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)青島即墨別墅項(xiàng)目占地面積（平方米）18234五、項(xiàng)目地塊SWOT分析O機(jī)會(huì)：利用別墅產(chǎn)品的稀缺效應(yīng)；即墨市對(duì)于高檔物業(yè)需求的增加；W劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊多為空地，居住氛圍較差；項(xiàng)目地塊周邊配套稀缺，主要依靠市中心生活配套，較為不便；項(xiàng)目原為爛尾項(xiàng)目，地塊中尚存爛尾建筑，可能對(duì)后期營(yíng)銷產(chǎn)生不利影響T威脅：項(xiàng)目地塊景觀資源較沿海別墅區(qū)差，未來(lái)上市，可能受到該區(qū)域沖擊客戶群體和產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確導(dǎo)致項(xiàng)目失?。籗優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊較為方正便于建筑排布；別墅地塊的稀缺性；項(xiàng)目地塊有自然坡度，便于打造坡地別墅，提高別墅產(chǎn)品私密性；緊靠盟旺山，具有一定的自然景觀資源。五、項(xiàng)目地塊SWOT分析O機(jī)會(huì)：W劣勢(shì)：T威脅：S優(yōu)35Part4競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)篇Part4競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)篇36一、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)細(xì)分市中心區(qū)域沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域城市邊緣高尚住宅區(qū)域本項(xiàng)目即墨市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要由3大區(qū)域構(gòu)成，分別是市中心區(qū)域、城市邊緣高尚住宅區(qū)域以及溫泉鎮(zhèn)、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)的沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域。其中沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域主要以別墅產(chǎn)品為主，為即墨最高端住宅區(qū)；城市邊緣高尚住宅區(qū)域內(nèi)由普通住宅、花園洋房以及別墅構(gòu)成，價(jià)格略低；市中心區(qū)域目前為舊區(qū)改造區(qū)域，價(jià)格最低。沿海溫泉區(qū)域與城市邊緣高尚住宅區(qū)域?yàn)楸卷?xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域一、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)細(xì)分市中心區(qū)域沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域城市邊緣高尚住宅區(qū)37上海景園即發(fā)陽(yáng)光城市中心區(qū)域海信馬山新城中惠景園1、市中心區(qū)域主要代表項(xiàng)目分布情況上海景園即發(fā)陽(yáng)光城市中心區(qū)域海信馬山新城中惠景園1、市中心區(qū)38項(xiàng)目名稱地理位置占地面積（平方米）總建筑面積（平方米）既發(fā)陽(yáng)光城文化路西側(cè)（近華山一路）5255072528上海景園文化路58號(hào)（文化路東側(cè)近泰山一路）2500030000海信馬山新城華山一路157號(hào)215605300000中惠景園文化路與泰山一路交匯處114552137464市中心區(qū)域的4個(gè)代表項(xiàng)目分別是即發(fā)陽(yáng)光城、上海景園、海信馬山新城和中惠景園，總建筑面積為539992平方米。項(xiàng)目名稱在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間銷售率既發(fā)陽(yáng)光城6082009-195%上海景園2162009-1270%海信馬山新城10702006－590％中惠景園5472009-1080％從去化情況來(lái)看，市中心區(qū)域去化情況較好，09年開(kāi)盤的項(xiàng)目去化率基本都在7成以上，其主要原因是即墨消費(fèi)者對(duì)于學(xué)區(qū)較為看重，而市中心區(qū)域項(xiàng)目周邊均有優(yōu)質(zhì)的教育設(shè)施，從而導(dǎo)致各項(xiàng)目去化較快。供應(yīng)情況去化情況項(xiàng)目名稱地理位置占地面積（平方米）總建筑面積（平方米）既發(fā)陽(yáng)39從價(jià)格情況來(lái)看，市中心區(qū)域價(jià)格相對(duì)較低，在3700－6000元/平方米之間，其中多層產(chǎn)品價(jià)格要略高于小高層產(chǎn)品。項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平方米）產(chǎn)品細(xì)分單價(jià)范圍（元/平方米）既發(fā)陽(yáng)光城5500多層5300－6000上海景園4000多層3800－4500小高層3700－4200海信馬山新城5000多層4000－6000中惠景園4000多層3800－4300A、產(chǎn)品面積從產(chǎn)品方面來(lái)看，即墨多層產(chǎn)品居多；面積方面，普通住宅產(chǎn)品中大面積的房型較受歡迎。項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品細(xì)分建筑樓層面積（平方米）既發(fā)陽(yáng)光城公寓多層5+1層90－142上海景園公寓多層6層90－160小高層10層110－130海信馬山新城公寓多層6層93－135中惠景園公寓多層6層64－137產(chǎn)品情況價(jià)格情況從價(jià)格情況來(lái)看，市中心區(qū)域價(jià)格相對(duì)較低，在3700－600040B、面積配比面積配比方面，市場(chǎng)中三房與二房比例基本持平，其中三房面積位于130－140平方米；二房面積位于90－110平方米。項(xiàng)目名稱房型面積戶數(shù)比例即發(fā)陽(yáng)光城三房二廳140-14225040%二房二廳93-11035060%上海景園三房二廳12811050%二房二廳907030%其他90-1304020%海信馬山新城三房二廳130－13664260%二房二廳93－10342840%中惠景園三房二廳113－13724645%二房二廳79－9527450%一房一廳64275%B、面積配比面積配比方面，市場(chǎng)中三房與二房比例基本持平，其中41C、產(chǎn)品風(fēng)格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目建筑風(fēng)格即發(fā)陽(yáng)光城現(xiàn)代簡(jiǎn)約上海景園現(xiàn)代簡(jiǎn)約海信馬山新城現(xiàn)代簡(jiǎn)約中惠景園現(xiàn)代簡(jiǎn)約D、產(chǎn)品附加值及賣點(diǎn)項(xiàng)目名稱贈(zèng)送部分面積賣點(diǎn)即發(fā)陽(yáng)光城無(wú)無(wú)學(xué)區(qū)房上海景園無(wú)無(wú)價(jià)格低海信馬山新城無(wú)無(wú)學(xué)區(qū)房中惠景園無(wú)無(wú)學(xué)區(qū)房產(chǎn)品風(fēng)格方面，各項(xiàng)目風(fēng)格較為陳舊，以較為老式的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主。賣點(diǎn)方面，中心區(qū)域主要是以學(xué)區(qū)為主；學(xué)區(qū)較差的則以較低的價(jià)格來(lái)吸引消費(fèi)者。C、產(chǎn)品風(fēng)格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目建筑風(fēng)格即發(fā)陽(yáng)光城現(xiàn)代簡(jiǎn)約上海景園現(xiàn)42項(xiàng)目名稱商業(yè)配套就學(xué)條件醫(yī)療設(shè)施既發(fā)陽(yáng)光城距離市中心約2公里，屬于西北部郊區(qū)市重點(diǎn)中學(xué)、28中等較好學(xué)校市區(qū)各醫(yī)院上海景園距離市區(qū)中心3－4公里，周邊少量零散商業(yè)學(xué)區(qū)一般市區(qū)各醫(yī)院海信馬山新城利群超市和小商品城德馨小學(xué)、二十八中市區(qū)各醫(yī)院中惠景園周邊零散商業(yè)市一中、第一職業(yè)中專、開(kāi)發(fā)區(qū)中學(xué)市區(qū)各醫(yī)院市中心區(qū)域內(nèi)配套相對(duì)較為齊全，有優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)和完善的醫(yī)療設(shè)施，商業(yè)配套主要集中于市中心的鶴山路、煙青路周邊。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目名稱商業(yè)配套就學(xué)條件醫(yī)療設(shè)施既發(fā)陽(yáng)光城距離市中心約2公里43沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)主要以別墅項(xiàng)目為主，各項(xiàng)目主要分布在溫泉鎮(zhèn)和鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)內(nèi)。海信溫泉王朝青建橄欖樹(shù)芭東小鎮(zhèn)依泉美廬天泰藍(lán)泉?jiǎng)e墅天泰圣羅尼克嶺海迪亞灣沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域2、沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布情況沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)主要以別墅項(xiàng)目為主，各項(xiàng)目主要分布在溫泉鎮(zhèn)和鰲44項(xiàng)目名稱地理位置占地面積（平方米）總建筑面積（平方米）嶺海迪亞灣溫泉鎮(zhèn)濱海（近鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)段）11000047000芭東小鎮(zhèn)大田路（溫泉鎮(zhèn)東邊，近麒麟山莊度假村）362464127000青建橄欖樹(shù)大田路（溫泉鎮(zhèn)西邊泰圣羅尼克萊青路（溫泉鎮(zhèn)東南邊）270000200000依泉美廬海泉路近溫泉一路（溫泉鎮(zhèn)南邊）30000068519天泰藍(lán)泉?jiǎng)e墅海泉路近溫泉一路（溫泉鎮(zhèn)南邊，依泉美廬對(duì)面）7337225887海信溫泉王朝大田路（溫泉鎮(zhèn)西邊，青建橄欖樹(shù)斜對(duì)面）667000266000沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域在售別墅項(xiàng)目主要有7個(gè)，總建面積達(dá)到749406平方米，區(qū)域供應(yīng)體量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。供應(yīng)情況項(xiàng)目名稱地理位置占地面積（平方米）總建筑面積（平方米）嶺海迪45項(xiàng)目名稱在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間銷售率嶺海迪亞灣2162010-10未開(kāi)盤，但全部預(yù)定芭東小鎮(zhèn)1622008-5-1080%青建橄欖樹(shù)902010-350%天泰圣羅尼克2002010-430%依泉美廬1742009-1260%天泰藍(lán)泉?jiǎng)e墅572008-7-2570%海信溫泉王朝（二期）2322010-7-220%去化方面，區(qū)域別墅產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較高，去化速度快，多數(shù)項(xiàng)目月均去化速度都在10%以上，其中嶺海迪亞灣項(xiàng)目尚未開(kāi)盤已經(jīng)全部預(yù)訂。去化情況項(xiàng)目名稱在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間銷售率嶺海迪亞灣2162010-1046項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平方米）產(chǎn)品細(xì)分單價(jià)范圍（元/平方米）嶺海迪亞灣8000獨(dú)幢未定雙拼未定聯(lián)排未定芭東小鎮(zhèn)22000（裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米）獨(dú)幢18000－27000青建橄欖樹(shù)8500聯(lián)排7000－10000天泰圣羅尼克10000獨(dú)幢11000－12000雙拼9000－10000聯(lián)排8300－9000依泉美廬16000獨(dú)幢14000－19000天泰藍(lán)泉?jiǎng)e墅15000獨(dú)幢15000－17000雙拼12000－14000海信溫泉王朝15000獨(dú)幢17000－22000雙拼12000－15000聯(lián)排8000－10000合院14000－16000價(jià)格方面，區(qū)域內(nèi)別墅均價(jià)位于15000元/平方米左右，其中聯(lián)排別墅價(jià)格較低，位于7000－10000元/平方米之間；雙拼別墅位于9000－15000元/平方米之間；獨(dú)棟別墅價(jià)格最高位于11000－27000元/平方米之間。價(jià)格情況項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平方米）產(chǎn)品細(xì)分單價(jià)范圍（元/平方米）嶺海47項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品細(xì)分建筑樓層面積（平方米）嶺海迪亞灣別墅獨(dú)幢3層320－330雙拼3層240－260聯(lián)排3層170－200芭東小鎮(zhèn)別墅獨(dú)幢2層250－600青建橄欖樹(shù)別墅聯(lián)排3層317－382天泰圣羅尼克別墅獨(dú)幢2－3層310－360雙拼2－3層201－250聯(lián)排2－3層170－200依泉美廬別墅獨(dú)幢2層340－710天泰藍(lán)泉?jiǎng)e墅別墅獨(dú)幢3－4層439－560雙拼3－4層325－389海信溫泉王朝別墅獨(dú)幢2－3層352－413雙拼2－3層260－309聯(lián)排2－3層256－265合院2－3層271－272A、產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積方面，區(qū)域內(nèi)聯(lián)排別墅面積在170－382平方米，主力面積在260平方米左右；雙拼別墅面積在201－389平方米，主力面積在280平方米左右；獨(dú)棟別墅面積在250－710平方米，主力面積在370平方米左右。產(chǎn)品情況項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品細(xì)分建筑樓層面積（平方米）嶺海迪亞灣別墅48項(xiàng)目名稱房型面積戶數(shù)比例嶺海迪亞灣獨(dú)棟320-330126%雙拼240-260208%聯(lián)排170-20018486%芭東小鎮(zhèn)全獨(dú)棟250-600162100%青建橄欖樹(shù)聯(lián)排382約2425%聯(lián)排317約2425%聯(lián)排359約4850%天泰圣羅尼克雙拼201-25011055%聯(lián)排172-2007035%獨(dú)棟310-3602010%依泉美廬獨(dú)棟360-37010763%獨(dú)棟400-430168%獨(dú)棟480-5504425%獨(dú)棟71074%天泰藍(lán)泉獨(dú)棟439-5604175%雙拼325-3891625%海信溫泉王朝獨(dú)棟352-4135122%雙拼260-3094821%聯(lián)排256-2656629%合院271-2725928%B、面積配比面積配比方面，區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅比例達(dá)到41％；非獨(dú)棟別墅達(dá)到59％，其中雙拼別墅為17％，聯(lián)排別墅為37％，可見(jiàn)區(qū)域內(nèi)以中低端的別墅產(chǎn)品為主項(xiàng)目名稱房型面積戶數(shù)比例嶺海迪亞灣獨(dú)棟320-330126%49C、產(chǎn)品風(fēng)格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目建筑風(fēng)格嶺海迪亞灣西班牙海灣芭東小鎮(zhèn)北美風(fēng)格青建橄欖樹(shù)西班牙式風(fēng)格天泰圣羅尼克愛(ài)琴海式簡(jiǎn)約風(fēng)格依泉美廬地中海（西、意、法混合）天泰藍(lán)泉地中海（西、意、法混合）海信溫泉王朝西班牙式產(chǎn)品風(fēng)格方面，區(qū)域內(nèi)別墅以歐式風(fēng)格為主，其中又以地中海西班牙風(fēng)格居多C、產(chǎn)品風(fēng)格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目建筑風(fēng)格嶺海迪亞灣西班牙海灣芭東小鎮(zhèn)50D、產(chǎn)品附加值及賣點(diǎn)項(xiàng)目名稱贈(zèng)送部分面積（平方米）賣點(diǎn)嶺海迪亞灣露臺(tái)30－70溫泉、自建海灣花園60－100芭東小鎮(zhèn)花園80－200高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)、溫泉青建橄欖樹(shù)花園40－60溫泉天泰圣羅尼克露臺(tái)40－60高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)、坡地花園50－70依泉美廬地下室200高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)、溫泉花園（下沉庭院）110天泰藍(lán)泉花園（下沉庭院）120高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)、溫泉海信溫泉王朝地下室70－100高爾夫球場(chǎng)、溫泉花園50－100產(chǎn)品附加值方面，各項(xiàng)目以贈(zèng)送露臺(tái)、花園、地下室為主，其中露臺(tái)面積在30－70平方米左右，花園在50－200平方米，地下室面積在70－200平方米左右賣點(diǎn)方面，區(qū)域內(nèi)別墅多以溫泉、高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)為主，但嶺海迪亞灣項(xiàng)目略有不同，是以自建海灣作為項(xiàng)目最大賣點(diǎn)。D、產(chǎn)品附加值及賣點(diǎn)項(xiàng)目名稱贈(zèng)送部分面積（平方米）賣點(diǎn)嶺海迪51競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目名稱商業(yè)配套就學(xué)條件醫(yī)療設(shè)施嶺海迪亞灣目前無(wú)商業(yè)配套，自己規(guī)劃配套較好，距離另一大型濱海商業(yè)項(xiàng)目4－5公里目前無(wú)相關(guān)配套，自己規(guī)劃有相關(guān)內(nèi)容目前無(wú)相關(guān)配套，自己規(guī)劃有相關(guān)內(nèi)容芭東小鎮(zhèn)溫泉鎮(zhèn)僅有少數(shù)低端商業(yè)溫泉鎮(zhèn)目前無(wú)教育配套，正在規(guī)劃中溫泉鎮(zhèn)僅有一個(gè)衛(wèi)生站，無(wú)其他醫(yī)院青建橄欖樹(shù)溫泉鎮(zhèn)僅有少數(shù)低端商業(yè)溫泉鎮(zhèn)目前無(wú)教育配套，正在規(guī)劃中溫泉鎮(zhèn)僅有一個(gè)衛(wèi)生站，無(wú)其他醫(yī)院天泰圣羅尼克無(wú)商業(yè)配套無(wú)教育配套無(wú)醫(yī)院配套依泉美廬溫泉鎮(zhèn)僅有少數(shù)低端商業(yè)溫泉鎮(zhèn)目前無(wú)教育配套，正在規(guī)劃中溫泉鎮(zhèn)僅有一個(gè)衛(wèi)生站，無(wú)其他醫(yī)院天泰藍(lán)泉?jiǎng)e墅溫泉鎮(zhèn)僅有少數(shù)低端商業(yè)溫泉鎮(zhèn)目前無(wú)教育配套，正在規(guī)劃中溫泉鎮(zhèn)僅有一個(gè)衛(wèi)生站，無(wú)其他醫(yī)院海信溫泉王朝溫泉鎮(zhèn)僅有少數(shù)低端商業(yè)溫泉鎮(zhèn)目前無(wú)教育配套，正在規(guī)劃中溫泉鎮(zhèn)僅有一個(gè)衛(wèi)生站，無(wú)其他醫(yī)院區(qū)域地理位置較偏，距離市中心較遠(yuǎn)，目前生活配套缺乏，主要依靠溫泉鎮(zhèn)上的少量低端商業(yè)配套；醫(yī)療設(shè)施匱乏，僅有一個(gè)衛(wèi)生站；教育設(shè)施則是一片空白，尚待規(guī)劃。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目名稱商業(yè)配套就學(xué)條件醫(yī)療設(shè)施嶺海迪亞灣目52一山一墅麗山國(guó)際動(dòng)感時(shí)代萬(wàn)科四季花城城市邊緣高尚住宅區(qū)域本項(xiàng)目城市邊緣高尚住宅區(qū)域位于即墨城市東部，區(qū)域內(nèi)有普通住宅、花園洋房、別墅等多種產(chǎn)品。項(xiàng)目主要分布在鶴山路沿線。主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布情況3、城市邊緣高尚住宅區(qū)域一山一墅麗山國(guó)際動(dòng)感時(shí)代萬(wàn)科四季花城城市邊緣高尚住宅區(qū)域本項(xiàng)53項(xiàng)目名稱地理位置占地面積（平方米）總建筑面積（平方米）麗山國(guó)際鶴山路景觀大道（市區(qū)東）20000001700000一山一墅鶴山路北埠西路東（市區(qū)東感世代泰山一路中側(cè)（近遼河二路）120000180000萬(wàn)科四季花城鶴山路東側(cè)（近泰山一路）150000270000目前區(qū)域內(nèi)教具代表性的項(xiàng)目主要有4個(gè)，其中尚未開(kāi)盤的大盤麗山國(guó)際和在售的一山一墅與本項(xiàng)目同為別墅項(xiàng)目，位于本項(xiàng)目周邊，總建筑面積達(dá)到1797000平方米，為本項(xiàng)目未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。動(dòng)感世代和萬(wàn)科四季花城為普通住宅項(xiàng)目，總建面積為450000平方米，位于泰山一路、鶴山路市，處于市中心邊緣地區(qū)。供應(yīng)情況項(xiàng)目名稱地理位置占地面積（平方米）總建筑面積（平方米）麗山國(guó)54項(xiàng)目名稱在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間銷售率麗山國(guó)際1032010-10未開(kāi)盤一山一墅682009-1275％動(dòng)感時(shí)代150（花園洋房）2010-530%萬(wàn)科四季花城5002010-470%去化方面，除麗山國(guó)際尚未開(kāi)盤外，各項(xiàng)目去化速度均較快，其中萬(wàn)科四季花城去化速度最快，月均去化速度達(dá)到90套左右，其主要原因是即墨地區(qū)消費(fèi)者對(duì)于開(kāi)發(fā)商品牌較為看重。同為普通住宅的動(dòng)感世代月均去化也達(dá)到了15套。一山一墅作為別墅項(xiàng)目，在開(kāi)盤8個(gè)月后，去化率也達(dá)到了75％，月均去化套數(shù)約為6套左右，去化速度較快?？梢?jiàn)，區(qū)域受認(rèn)可度較高，市場(chǎng)較為活躍。需求情況項(xiàng)目名稱在售戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間銷售率麗山國(guó)際1032010-10未55項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平方米）產(chǎn)品細(xì)分單價(jià)范圍（元/平方米）麗山國(guó)際未定獨(dú)幢未定一山一墅8500獨(dú)幢9000－11000雙拼8000－9000聯(lián)排7000－8000動(dòng)感時(shí)代4800多層4800－7000萬(wàn)科四季花城7500（裝修標(biāo)準(zhǔn)1000－2300元/平方米）高層5700－8500小高層5700－8500價(jià)格方面，普通住宅中，萬(wàn)科四季花城開(kāi)發(fā)商品牌知名度高，受即墨市場(chǎng)追捧，且其為精裝修產(chǎn)品，因此其價(jià)格高于動(dòng)感世代。別墅產(chǎn)品中，麗山國(guó)際尚未開(kāi)盤，一山一墅均價(jià)為8500元/平方米。價(jià)格情況項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平方米）產(chǎn)品細(xì)分單價(jià)范圍（元/平方米）麗山56項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品細(xì)分建筑樓層面積（平方米）麗山國(guó)際別墅獨(dú)幢3層240－360一山一墅別墅獨(dú)幢3層328－500雙拼3層260－290聯(lián)排3層200－250動(dòng)感時(shí)代花園洋房多層4－6層125－131萬(wàn)科四季花城公寓高層18層90－160小高層9－10層110－136A、產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積方面，區(qū)域內(nèi)聯(lián)排別墅面積在200－250平方米；雙拼別墅面積在260－290平方米；獨(dú)棟別墅面積在240－500平方米，主力面積在330平方米左右。普通住宅中則包含了多層、小高層、高層，面積在90－160平方米之間。產(chǎn)品情況項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品細(xì)分建筑樓層面積（平方米）麗山國(guó)際別墅獨(dú)57項(xiàng)目名稱房型面積戶數(shù)比例麗山國(guó)際獨(dú)棟2401010%獨(dú)棟3008080%獨(dú)棟3601010%一山一墅獨(dú)棟325-5003640%雙拼240-2901225%聯(lián)排200-2502035%動(dòng)感時(shí)代三房二廳1314530%三房二廳1254530%三房二廳1306040%萬(wàn)科四季花城二房二廳907015%三房一廳11015030%三房二廳13015030%三房二廳16014025%B、面積配比面積配比方面，別墅產(chǎn)品中，獨(dú)棟別墅比例達(dá)到81％；非獨(dú)棟別墅達(dá)到19％，其中雙拼別墅為7％，聯(lián)排別墅為12％普通住宅產(chǎn)品方面，三房獨(dú)占鰲頭，比例達(dá)到89％，二房?jī)H為11％。項(xiàng)目名稱房型面積戶數(shù)比例麗山國(guó)際獨(dú)棟2401010%獨(dú)棟3058C、產(chǎn)品風(fēng)格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目建筑風(fēng)格麗山國(guó)際北美風(fēng)格一山一墅中式園林動(dòng)感時(shí)代現(xiàn)代簡(jiǎn)約萬(wàn)科四季花城南加州風(fēng)格產(chǎn)品風(fēng)格方面，區(qū)域內(nèi)并無(wú)明顯特征，各類風(fēng)格并存，市場(chǎng)接受度無(wú)太大差別C、產(chǎn)品風(fēng)格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目建筑風(fēng)格麗山國(guó)際北美風(fēng)格一山一墅中式59D、產(chǎn)品附加值及賣點(diǎn)項(xiàng)目名稱贈(zèng)送部分面積（平方米）賣點(diǎn)麗山國(guó)際地下室70盟旺山、自然水系花園120－160一山一墅花園獨(dú)幢300；聯(lián)排90中式園林風(fēng)格、盟旺山動(dòng)感世代露臺(tái)30－50自身配套齊全、品牌萬(wàn)科四季花城飄窗5品牌產(chǎn)品附加值方面，各項(xiàng)目以贈(zèng)送露臺(tái)、花園、地下室、飄窗為主，其中露臺(tái)面積在30－50平方米左右，花園在90－300平方米，地下室面積在70平方米，飄窗面積在5平方米左右。賣點(diǎn)方面，區(qū)域內(nèi)別墅以盟旺山及周邊水系為主，普通住宅則主要以開(kāi)發(fā)商自身品牌效應(yīng)來(lái)吸引消費(fèi)者。D、產(chǎn)品附加值及賣點(diǎn)項(xiàng)目名稱贈(zèng)送部分面積（平方米）賣點(diǎn)麗山國(guó)60項(xiàng)目名稱商業(yè)配套就學(xué)條件醫(yī)療設(shè)施麗山國(guó)際距離市區(qū)中心商圈4－5公里實(shí)驗(yàn)中學(xué)、開(kāi)發(fā)區(qū)小學(xué)、自建小學(xué)市區(qū)各醫(yī)院一山一墅距離市區(qū)中心商圈4－5公里實(shí)驗(yàn)中學(xué)、開(kāi)發(fā)區(qū)小學(xué)市區(qū)各醫(yī)院動(dòng)感時(shí)代距離市中心約3公里，周邊無(wú)成熟商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)區(qū)市區(qū)各醫(yī)院萬(wàn)科四季花城距離市區(qū)中心不到2公里，周邊有高檔賓館及零散商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)區(qū)市區(qū)各醫(yī)院區(qū)域地處城市邊緣，周邊生活配套少，主要依靠市中心的相關(guān)生活配套，相對(duì)便利性較差競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目名稱商業(yè)配套就學(xué)條件醫(yī)療設(shè)施麗山國(guó)際距離市區(qū)中心商圈4－61三、重點(diǎn)個(gè)案分析項(xiàng)目位置：即墨開(kāi)發(fā)區(qū)埠惜路760號(hào)，盟旺山西側(cè)開(kāi)盤時(shí)間：2009年12月30日總體量：97000平方米建筑風(fēng)格：中式項(xiàng)目推出產(chǎn)品：一山一墅現(xiàn)有聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅在售，面積從225-500余平不等，其中225平聯(lián)排別墅價(jià)格150萬(wàn)左右/套。均價(jià)：8500元/平方米一山一墅與本項(xiàng)目相毗鄰，且各方面條件均較為接近，是本項(xiàng)目最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。該項(xiàng)目目前去化情況較好，月均去化達(dá)到6套左右，主力去化面積分別為聯(lián)排270平方米，獨(dú)棟370平方米客群主要為私營(yíng)業(yè)主、政府官員及家屬、金融證券行業(yè)人員以及部分青島及周邊城市的投資客一山一墅三、重點(diǎn)個(gè)案分析項(xiàng)目位置：即墨開(kāi)發(fā)區(qū)埠惜路760號(hào)，盟旺山西62項(xiàng)目位置：即墨即墨市鶴山路166號(hào)開(kāi)盤時(shí)間：2010年4月總體量：270000平方米建筑風(fēng)格：南加州項(xiàng)目推出產(chǎn)品：萬(wàn)科四季花城現(xiàn)有面積90平-165平房源在售，其中90平房源總價(jià)約52萬(wàn)/套，均為精裝修產(chǎn)品，其中90－107平方米裝修標(biāo)注為1000元/平方米；136－160平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)在2300元/平方米。均價(jià)：7500元/平方米該項(xiàng)目產(chǎn)品為普通住宅，目前去化情況較好，月均去化達(dá)到90套左右，主力去化面積分別為3房107平方米客群主要為即墨市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主（本地）、企事業(yè)單位工作人員以及部分萬(wàn)科會(huì)員客戶萬(wàn)科四季花城項(xiàng)目位置：即墨即墨市鶴山路166號(hào)該項(xiàng)目產(chǎn)品為普通住宅，目63四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié)市中心區(qū)域：區(qū)域內(nèi)主要以普通住宅為主，與項(xiàng)目有較大差異區(qū)域內(nèi)普通住宅由多層和小高層構(gòu)成，其中二房和三房比例基本持平區(qū)域內(nèi)受到學(xué)區(qū)概念的推動(dòng)，各項(xiàng)目去化均較快，09年上市項(xiàng)目去化率均位于7成以上各項(xiàng)目賣點(diǎn)主要依靠學(xué)區(qū)概念為主；區(qū)域內(nèi)配套齊全，生活較為便利市中心區(qū)域與本項(xiàng)目距離較近，但區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以普通住宅為主，與本項(xiàng)目有較大的差別，因此，與本項(xiàng)目不具可比性。四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié)市中心區(qū)域：64沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域：區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域內(nèi)別墅以歐式風(fēng)格為主，由小面積的獨(dú)棟、聯(lián)排和雙拼別墅構(gòu)成，其中經(jīng)濟(jì)型別墅與獨(dú)棟別墅比例為59：41，表明區(qū)域內(nèi)別墅檔次不高，以經(jīng)濟(jì)型為主區(qū)域別墅市場(chǎng)接受度高，去化較快，均價(jià)位于15000元/平方米各項(xiàng)目均贈(zèng)送大量面積，產(chǎn)品附加值高，而賣點(diǎn)主要依靠周邊的海景、溫泉、高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)等；但區(qū)域內(nèi)生活配套缺乏，日常生活不便沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域與本項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，且周邊自然資源遠(yuǎn)優(yōu)于項(xiàng)目所處區(qū)域，因此，與本項(xiàng)目不具有太強(qiáng)的可比性。沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域：65城市邊緣高尚住宅區(qū)域：區(qū)域內(nèi)以普通住宅、花園洋房和別墅構(gòu)成，區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量較大，對(duì)于項(xiàng)目將形成沖擊區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品中別墅產(chǎn)品由獨(dú)棟、聯(lián)排和雙拼別墅構(gòu)成，普通住宅由多層、高層、小高層構(gòu)成，其中，獨(dú)棟別墅和三房的比例均占8成以上。區(qū)域別墅產(chǎn)品價(jià)格較沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)低，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)；普通住宅開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)的品牌知名度；因此區(qū)域住宅產(chǎn)品去化速度快，其中別墅均價(jià)在8500元/平方米，普通住宅的毛坯均價(jià)在5500元/平方米各項(xiàng)目去化均較快，09年上市項(xiàng)目去化率均位于7成以上,別墅項(xiàng)目目前每月6套左右。各項(xiàng)目均贈(zèng)送面積，產(chǎn)品附加值高；而賣點(diǎn)方面，別墅主要是以盟旺山及周邊水系為主，普通住宅則主要依靠開(kāi)發(fā)商自身品牌效應(yīng)；但區(qū)域內(nèi)生活配套少，主要依靠市中心的相關(guān)生活配套，相對(duì)便利性較差本項(xiàng)目位于城市邊緣高尚住宅區(qū)域內(nèi)，為別墅項(xiàng)目，因此區(qū)域內(nèi)的一山一墅和麗山國(guó)際將成為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，尤其是一山一墅各方面條件與本項(xiàng)目均較為接近，是本項(xiàng)目最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。城市邊緣高尚住宅區(qū)域：66五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提示項(xiàng)目原為爛尾項(xiàng)目，且地塊內(nèi)尚存爛尾建筑，對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)銷將產(chǎn)生一定的不利影響一山一墅與項(xiàng)目相毗鄰，且各方面條件與項(xiàng)目類似，未來(lái)將成為項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目周邊缺乏優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，與即墨購(gòu)房者消費(fèi)習(xí)慣相悖，對(duì)項(xiàng)目屬于利空消息項(xiàng)目周邊生活配套稀缺，政府在區(qū)域內(nèi)無(wú)明確規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)提升將產(chǎn)生不利影響沿海溫泉?jiǎng)e墅區(qū)自然資源優(yōu)于項(xiàng)目區(qū)位，且別墅供應(yīng)量大，未來(lái)可能對(duì)項(xiàng)目形成沖擊項(xiàng)目需要準(zhǔn)確的客戶群體和產(chǎn)品定位，不然可能導(dǎo)致項(xiàng)目失敗五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提示項(xiàng)目原為爛尾項(xiàng)目，且地塊內(nèi)尚存爛尾建筑，對(duì)于67Part5客戶問(wèn)卷篇Part5客戶問(wèn)卷篇68為更加準(zhǔn)確清晰的了解即墨別墅市場(chǎng)，以及了解即墨對(duì)于別墅的需求情況，為項(xiàng)目定位提供有效的依據(jù)，因此在即墨室內(nèi)進(jìn)行了別墅市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)研。共完成問(wèn)卷200余份，受訪者為即墨服裝市場(chǎng)與布料市場(chǎng)的私營(yíng)業(yè)主。別墅市場(chǎng)問(wèn)卷基礎(chǔ)說(shuō)明為更加準(zhǔn)確清晰的了解即墨別墅市場(chǎng)，以及了解即墨對(duì)于別墅的需求69第一部分甄別部分分析第一部分甄別部分分析70從高檔物業(yè)置業(yè)意向來(lái)看，受訪者中有意向著達(dá)到70％，顯示即墨高檔物業(yè)市場(chǎng)尚未飽和需求較大。從高檔物業(yè)置業(yè)時(shí)間來(lái)看，半數(shù)以上受訪者選擇2年內(nèi)，這對(duì)于本項(xiàng)目的推出是有利條件。1、高檔物業(yè)置業(yè)意向2、高檔物業(yè)置業(yè)時(shí)間從高檔物業(yè)置業(yè)意向來(lái)看，受訪者中有意向著達(dá)到70％，顯示即墨71從高檔物業(yè)置業(yè)選擇來(lái)看，獨(dú)棟別墅是市場(chǎng)上最受歡迎的高檔產(chǎn)品，其次分別為聯(lián)排別墅、花園洋房和雙拼別墅3、高檔物業(yè)置業(yè)選擇從高檔物業(yè)置業(yè)選擇來(lái)看，獨(dú)棟別墅是市場(chǎng)上最受歡迎的高檔產(chǎn)品，72第二部分市場(chǎng)需求部分分析第二部分市場(chǎng)需求部分分析73從別墅產(chǎn)品需求區(qū)域來(lái)看，即墨市區(qū)是消費(fèi)者的首選對(duì)象，其次是青島市內(nèi)，再者則是沿海地區(qū)溫泉鎮(zhèn)1、別墅產(chǎn)品區(qū)域需求從別墅產(chǎn)品需求區(qū)域來(lái)看，即墨市區(qū)是消費(fèi)者的首選對(duì)象，其次是青74受訪者中，9成表示購(gòu)置別墅為自住，投資僅8％；南向產(chǎn)品為消費(fèi)者主要選擇產(chǎn)品2、別墅產(chǎn)品朝向偏好3、購(gòu)買別墅產(chǎn)品目的受訪者中，9成表示購(gòu)置別墅為自住，投資僅8％；南向產(chǎn)品為消費(fèi)75從別墅類型需求上來(lái)看，獨(dú)棟別墅的需求達(dá)到了53％，其次是迷你別墅，達(dá)到23％；面積需求方面，200－300平方米達(dá)到了半數(shù)以上，90－120平方米則達(dá)到了32％；顯示出市場(chǎng)對(duì)于小獨(dú)棟產(chǎn)品和經(jīng)濟(jì)型的別墅產(chǎn)品需求較大4、別墅類型需求5、別墅面積需求從別墅類型需求上來(lái)看，獨(dú)棟別墅的需求達(dá)到了53％，其次是迷你76別墅風(fēng)格需求方面，西方歐式風(fēng)格達(dá)到了59％，其中英國(guó)風(fēng)格是市場(chǎng)首選；6、別墅風(fēng)格需求別墅風(fēng)格需求方面，西方歐式風(fēng)格達(dá)到了59％，其中英國(guó)風(fēng)格是市77目前市場(chǎng)中消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)置別墅主要考慮因素集中在服務(wù)品質(zhì)和物業(yè)管理、價(jià)格、周邊環(huán)境和文化氛圍這3大方面，其次是造型、交通、綠化率和中心景觀；而投資價(jià)值、配套等方面考慮較少7、購(gòu)置別墅考慮因素目前市場(chǎng)中消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)置別墅主要考慮因素集中在服務(wù)品質(zhì)和物業(yè)78從單價(jià)需求來(lái)看，13000元/平方米是市場(chǎng)接受上限，其中7000－9000元/平方米是市場(chǎng)能接受的主力價(jià)格。而從總價(jià)上看，90－120萬(wàn)是市場(chǎng)主要接受總價(jià)，其次分別是60－90萬(wàn)、120－150萬(wàn)和150－200萬(wàn)。8、別墅單價(jià)需求9、別墅總價(jià)需求從單價(jià)需求來(lái)看，13000元/平方米是市場(chǎng)接受上限，其中7079從別墅產(chǎn)品內(nèi)部來(lái)看，3－4個(gè)臥室是消費(fèi)者主要需求，客廳面積則希望在50－80平方米左右11、別墅客廳面積需求10、別墅臥室個(gè)數(shù)需求從別墅產(chǎn)品內(nèi)部來(lái)看，3－4個(gè)臥室是消費(fèi)者主要需求，客廳面積則80主臥面積方面，30－40平方米是首選，其次是40－60平方米；會(huì)客廳面積方面，26－30平方米是首選，其次是30－40平方米和40－60平方米。13、別墅會(huì)客廳面積需求12、別墅主臥面積需求主臥面積方面，30－40平方米是首選，其次是40－60平方米81別墅客廳挑空方面，喜歡的達(dá)到43％，不喜歡的為25％；裝修標(biāo)準(zhǔn)方面，全毛坯是市場(chǎng)首選。15、別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)要求14、別墅客廳挑空喜好度別墅客廳挑空方面，喜歡的達(dá)到43％，不喜歡的為25％；裝修標(biāo)82別墅花園需求方面，50－150平方米是市場(chǎng)首選，達(dá)到85％；裝修方式需求中，前3位分別是個(gè)性化裝修、精裝修和不要求裝修。16、別墅花園面積需求17、別墅裝修方式要求別墅花園需求方面，50－150平方米是市場(chǎng)首選，達(dá)到85％；83在停車位的需求方面，46％的受訪者選擇在自己的別墅前院，26％選擇了自己別墅地下停車庫(kù)，21％選擇了自己別墅后院。18、停車位位置要求在停車位的需求方面，46％的受訪者選擇在自己的別墅前院，2684在別墅周邊環(huán)境要求的選擇中，教育設(shè)施高居首位，表明即墨消費(fèi)者對(duì)于學(xué)區(qū)極為看重；而對(duì)居住環(huán)境要求方面，水系景觀成為受訪者的首選，遠(yuǎn)超其他選項(xiàng)。19、別墅周邊環(huán)境要求20、居住環(huán)境要求在別墅周邊環(huán)境要求的選擇中，教育設(shè)施高居首位，表明即墨消費(fèi)者85別墅產(chǎn)品興趣點(diǎn)方面，受訪者中最關(guān)注的3大方面，分別是全面智能化的性急物業(yè)管理服務(wù)、綠化率和完整的配套環(huán)境。21、別墅產(chǎn)品興趣點(diǎn)別墅產(chǎn)品興趣點(diǎn)方面，受訪者中最關(guān)注的3大方面，分別是全面智能86配套設(shè)施方面，中小型超市、銀行、幼稚園、兒童樂(lè)園、醫(yī)院等為受訪者的主要選擇對(duì)象。22、別墅配套設(shè)施需求配套設(shè)施方面，中小型超市、銀行、幼稚園、兒童樂(lè)園、醫(yī)院等為受87第三部分受訪者信息分析第三部分受訪者信息分析88此次問(wèn)卷訪問(wèn)中，男女比例為53％：47％；文化程度主要集中于大專以下，達(dá)到73％，大專為24％；大學(xué)本科及以上僅為3％。1、受訪者性別比例2、受訪者文化程度此次問(wèn)卷訪問(wèn)中，男女比例為53％：47％；文化程度主要集中于89別墅市場(chǎng)問(wèn)卷結(jié)論分析即墨對(duì)于高檔物業(yè)需求旺盛，未來(lái)2年內(nèi)將是一個(gè)高峰即墨別墅購(gòu)買者以自住為主要目的，且選擇區(qū)域主要集中在即墨市區(qū)附近獨(dú)棟別墅和迷你別墅是別墅市場(chǎng)中主要需求產(chǎn)品，風(fēng)格為歐式英國(guó)風(fēng)格消費(fèi)者對(duì)于面積需求主要在200-300平方米消費(fèi)者對(duì)于單價(jià)接受上限為13000元/平方米，總價(jià)為90－120萬(wàn)別墅產(chǎn)品內(nèi)部來(lái)看，需求全毛坯產(chǎn)品，臥室需求3－4個(gè)，客廳面積在50－80平方米，主臥面積30－40平方米，會(huì)客廳面積26－30平方米，花園50－150平方米別墅產(chǎn)品外部環(huán)境方面，則希望有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，良好的小區(qū)環(huán)境以及能滿足基本生活需求的相關(guān)配套別墅市場(chǎng)問(wèn)卷結(jié)論分析即墨對(duì)于高檔物業(yè)需求旺盛，未來(lái)2年內(nèi)將是90Part1策劃篇Part1策劃篇91第一部分項(xiàng)目定位第一部分項(xiàng)目定位92一、項(xiàng)目總體定位據(jù)了解，即墨市私營(yíng)業(yè)主資產(chǎn)上億的就有100多位，而資產(chǎn)達(dá)到1000萬(wàn)以上的更是在1000位以上。如何鎖定這部分高端客戶在本地置業(yè)是否本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵呢？那么什么樣的產(chǎn)品才能正真吸引他們呢？體現(xiàn)品味？體現(xiàn)身份？體現(xiàn)尊貴？體現(xiàn)個(gè)性？體現(xiàn)價(jià)值差異化？產(chǎn)品必須具有++++

那么我們是不是鎖定該類客戶做定制式別墅或高端別墅產(chǎn)品呢？從市場(chǎng)問(wèn)卷中我們可以清楚看到，即墨大多數(shù)客戶需求的面積在200－300平方米，而該面積段只能做經(jīng)濟(jì)型別墅或中高端產(chǎn)品；同時(shí)，本項(xiàng)目有很大可能將容積率提升到0.7左右；因此在綜合考慮各種因素后，本項(xiàng)目的總體定位應(yīng)是：中高端產(chǎn)品。一、項(xiàng)目總體定位據(jù)了解，即墨市私營(yíng)業(yè)主資產(chǎn)上億93二、目標(biāo)客戶群定位1、潛在的客戶群體分析在售項(xiàng)目客戶分析從一山一墅的購(gòu)買群體為例：當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主當(dāng)?shù)貜氖陆鹑谧C券當(dāng)?shù)卣賳T及家屬當(dāng)?shù)仄渌袠I(yè)青島和周邊城市客戶占總銷面積50%左右占總銷面積15%左右占總銷面積25%左右占總銷面積5%左右占總銷面積5%左右項(xiàng)目主要的購(gòu)買力，由當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)業(yè)主、政府官員和從事金融證券的行業(yè)人員組成，主要用于自用和投資。而青島及周邊城市的購(gòu)買者主要用于投資。二、目標(biāo)客戶群定位1、潛在的客戶群體分析在售項(xiàng)目客戶分析從一94從我們對(duì)私營(yíng)業(yè)主、政府官員及從事金融證券的行業(yè)人員的針對(duì)性（市場(chǎng)問(wèn)卷）調(diào)查來(lái)看：200份的試卷有70%的人員即140人近期有購(gòu)買別墅的意向。進(jìn)一步論證了本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體是誰(shuí)！有大量的高端客戶作為本項(xiàng)目后盾；核心購(gòu)買群體明顯；目標(biāo)客戶群購(gòu)買意向明確。目標(biāo)市場(chǎng)客戶分析強(qiáng)大的購(gòu)買客戶群即墨市100多位上億私營(yíng)業(yè)主和資產(chǎn)達(dá)到1000萬(wàn)以上的群體，組成了強(qiáng)有了購(gòu)買群體。從我們對(duì)私營(yíng)業(yè)主、政府官員及從事金融證券的行業(yè)人員的針對(duì)性（95核心客戶1、私營(yíng)業(yè)主2、政府官員及家屬

3、金融證券行業(yè)人員項(xiàng)目本地區(qū)補(bǔ)充客戶1、青島及周邊城市的投資客項(xiàng)目周邊區(qū)域2、目標(biāo)客戶群體定位核心1、私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目本地區(qū)補(bǔ)充1、青島及周邊城市的投資客項(xiàng)目96根據(jù)即墨市場(chǎng)的購(gòu)房者需求，得出本項(xiàng)目中各類產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則：類獨(dú)棟

別墅面積控制在300平方米以下放大附加值，贈(zèng)送面積比例達(dá)到銷售面積75%以上，打開(kāi)市場(chǎng)知名度豐富各類產(chǎn)品的戶型，提供更多選擇3+1房、面寬7米以上，注重戶型內(nèi)部景觀的引入獨(dú)棟別墅240-500平方米，主力面積300平方米左右，滿足大部分客戶需求占地小，功能齊全，附加值高1、產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則及定位三、產(chǎn)品定位根據(jù)即墨市場(chǎng)的購(gòu)房者需求，得出本項(xiàng)目中各類產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則：類獨(dú)97雙拼別墅主力面積260平方米左右，控制總價(jià)占地小，功能齊全，附加值高迷你聯(lián)排別墅面積90-130平方米，借鑒上海成功戶型以即墨特色改良客廳挑空、送閣樓，可靈活改變部分空間雙拼別墅主力面積260平方米左右，控制總價(jià)占地小，功能98花園洋房控制總面積比例85-150平方米，主力面積110平方米左右層層退臺(tái)，做到真正的花園洋房部分產(chǎn)品融入別墅元素花園洋房控制總面積比例85-150平方米，主力面積110平方99

根據(jù)以上市場(chǎng)客戶需求的面積段，同時(shí)考慮到項(xiàng)目容積率可能涉及的產(chǎn)品，參考全國(guó)范圍內(nèi)具有特色的獨(dú)棟、類獨(dú)棟、聯(lián)排和花園洋房的類似產(chǎn)品，根據(jù)本項(xiàng)目的要求再加以改良，使本項(xiàng)目的產(chǎn)品既能符合客戶的要求，又能獨(dú)樹(shù)一幟，吸引眼球。南京：仙林翠谷

上海：萬(wàn)科深藍(lán)、綠地香頌、保利葉上海、佘山3號(hào)、綠地薔薇九里、河谷三號(hào)、金地未未來(lái)重慶：龍湖酈江、東原香山

2、類同面積段項(xiàng)目（產(chǎn)品）參考根據(jù)以上市場(chǎng)客戶需求的面積段，同時(shí)考慮到項(xiàng)目容積100迷你聯(lián)排別墅參考上海河谷3號(hào)上海綠地薔薇九里/上海綠地布魯斯小鎮(zhèn)花園洋房參考重慶龍湖酈江上海金地未未來(lái)類獨(dú)棟別墅參考上海綠地香頌上海保利葉上海南京仙林翠谷上海萬(wàn)科深藍(lán)獨(dú)棟別墅參考上海佘山3號(hào)重慶東原香山迷你聯(lián)排別墅參考上海河谷3號(hào)花園洋房參考重慶龍湖酈江101獨(dú)棟別墅壹。產(chǎn)品以精致為主線，但不失其豪宅的品質(zhì)。貳。個(gè)性化的產(chǎn)品，具有其唯一性。叁。贈(zèng)送地下室、露臺(tái)和花園，超高的性價(jià)比。肆。有格調(diào)產(chǎn)品做即墨首創(chuàng)。

綜合參考受市場(chǎng)接受度高的面積和總價(jià)的獨(dú)棟產(chǎn)品案例，選擇適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品。主力產(chǎn)品控制在300平方米左右。以經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟產(chǎn)品為主力，在市場(chǎng)中獨(dú)立集群。以精致為主線，但不失其豪宅的品質(zhì)。（上海佘山3號(hào)）最大限度有效利用現(xiàn)有的自然地形、地貌與現(xiàn)有周邊環(huán)境與社區(qū)整合。合理構(gòu)造交通網(wǎng)絡(luò)，爭(zhēng)取最佳的景觀朝向及最大的綠化用地面積

。（重慶東原香山）獨(dú)棟別墅壹。產(chǎn)品以精致為主線，但不失其豪宅的品質(zhì)。102佘山3號(hào)地下一層地下一層實(shí)景圖——地下室雖功能豐富，但仍顯采光不足。面積達(dá)186.84㎡。工人房帶獨(dú)立衛(wèi)浴。下沉式庭院，雙庭院設(shè)計(jì)，同時(shí)增加采光。項(xiàng)目名稱：上海佘山3號(hào)項(xiàng)目地址上海市松江區(qū)佘山鎮(zhèn)泗陳公路4388號(hào)物業(yè)類型獨(dú)棟別墅占地面積208000萬(wàn)平方米容積率0.39規(guī)劃戶數(shù)268戶建筑風(fēng)格北美草原式物業(yè)公司欣天物業(yè)當(dāng)前均價(jià)33000元/平方米建筑面積82000平方米綠化率53%車位配比1：1（室內(nèi)車位）面積段220-330㎡物業(yè)管理費(fèi)5元/平方米·月330

㎡房型佘山3號(hào)地下一層地下一層實(shí)景圖——地下室雖功能豐富，但仍顯103二層主臥連接露臺(tái)，室內(nèi)衣帽間。套房臥室。主臥實(shí)景圖二樓臥室外大面積露臺(tái)，從玻璃門望去，即可望見(jiàn)佘山風(fēng)景。一層玄關(guān)、客廳挑空設(shè)計(jì)，層高達(dá)4.8-5.1米中西雙廚房設(shè)計(jì)中央弧形大樓梯設(shè)計(jì)客廳一角餐廳實(shí)景圖330

㎡房型330

㎡房型二層主臥連接露臺(tái)，室內(nèi)衣帽間。主臥實(shí)景圖二樓臥室外大面積露臺(tái)104250

㎡房型261

㎡房型250㎡房型261㎡房型105東原香山一期規(guī)劃有聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅。聯(lián)排：160-231平米獨(dú)棟：293-301平米戶數(shù)：共58套項(xiàng)目名稱：重慶東原香山（一期）項(xiàng)目地址重慶市渝北區(qū)北部新城機(jī)場(chǎng)高速鱷魚(yú)館旁物業(yè)類型獨(dú)棟、聯(lián)排占地面積82323㎡容積率0.43建筑風(fēng)格意大利風(fēng)情新古典主義當(dāng)前均價(jià)6700元/㎡（毛坯）10500元/㎡（精裝）建筑面積190000㎡綠化率50%面積段160－310㎡東原香山一期規(guī)劃有聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅。項(xiàng)目名稱：重慶東原香106293

㎡房型301

㎡房型露臺(tái)擺設(shè)增添休閑區(qū)域。地下室功能豐富，包括地下車庫(kù)、健身房、酒吧臺(tái)等。地下層連接步出式內(nèi)庭院，采光佳。293㎡房型301㎡房型露臺(tái)擺設(shè)增添休閑區(qū)域。地下室功能107壹。產(chǎn)品線有層次。貳。根據(jù)項(xiàng)目地塊條件選擇“類”的方式。叁。占地面積需要控制。肆。打破常規(guī)，有新穎的布局方式。伍。明星產(chǎn)品要做即墨創(chuàng)新。

綜合參考受市場(chǎng)檢驗(yàn)過(guò)的類獨(dú)棟（聯(lián)排）產(chǎn)品案例，選擇適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品。主力產(chǎn)品控制在270平方米左右的四房。以連接方式的獨(dú)棟化產(chǎn)品為主力，脫開(kāi)一定距離排列，既不浪費(fèi)容積率也能保證提升品質(zhì)。（綠地香頌）以連接和排布結(jié)合方式的獨(dú)棟化產(chǎn)品為明星產(chǎn)品。不同于傳統(tǒng)聯(lián)排別墅的豎向排布方式，井字布局，利用地下室相連，更接近真正的獨(dú)棟別墅。（萬(wàn)科深藍(lán)“井”型）類獨(dú)棟（聯(lián)排）別墅壹。產(chǎn)品線有層次。綜合參考受市場(chǎng)檢驗(yàn)過(guò)的類獨(dú)棟108上海綠地香頌地下層一層二層三層面積：建筑面積230-270平方米；形態(tài)：三層，傳統(tǒng)聯(lián)排布局方式，以一層書(shū)房相連。品質(zhì)：一層前庭后院，三層雙露臺(tái)，地下雙車庫(kù)。舒適度：全套房設(shè)計(jì)采用書(shū)房連接，使其余圍墻間距達(dá)到一定距離，全套房設(shè)計(jì)。上海綠地香頌地下層一層二層三層面積：建筑面積230-270109上海保利葉上海面積：建筑面積246平方米；形態(tài)：三層，“L”形鋸齒形憑借；品質(zhì)：東南西北四面通風(fēng)采光，北、東、南均有私家花園，其中東面的花園是“合院”的一部分，增強(qiáng)了鄰里間的交往；舒適度：戶型內(nèi)幾乎每個(gè)功能空間都面向花園。鋸齒形拼接，四面采光，各個(gè)方向均有花園圍繞地下層一層二層三層上海保利葉上海面積：建筑面積246平方米；鋸齒形拼接，四面采110南京仙林翠谷面積：建筑面積260平方米；形態(tài)：兩層，凹型布局，一層進(jìn)衛(wèi)生間相連，兩層完全分離；品質(zhì)：大進(jìn)深，56平方米內(nèi)院；舒適度：兩個(gè)南向采光面。一層二層凹形圍和內(nèi)院凹形圍和內(nèi)院一層僅衛(wèi)生間相連二層完全分離客廳車庫(kù)臥室餐廳主臥臥室臥室露臺(tái)一層衛(wèi)生間連接+凹型布局，形成大進(jìn)深的內(nèi)院。改變建筑形態(tài)組織組團(tuán)南京仙林翠谷面積：建筑面積260平方米；一層二層凹形圍和內(nèi)111上海萬(wàn)科深藍(lán)

面積：建筑面積277平方米；形態(tài)：兩層，井字布局，利用地下室相連品質(zhì)：地面完全分離，四面采光，與獨(dú)棟別墅一致；舒適度：300-400平方米的花園，14米大面寬，200平方米陽(yáng)光底層。一層

二層地下層地下室連接+井字布局，獨(dú)立的地面建筑和獨(dú)立花園。上海萬(wàn)科深藍(lán)面積：建筑面積277平方米；一層112“井字”布局地下空間相連的“聯(lián)排”別墅，相聯(lián)的“陽(yáng)光底層”：四棟地下層相聯(lián)，借鑒四合院組織方式，緩坡入戶，車庫(kù)、地下入戶門兩兩相對(duì)；建筑“井”字結(jié)構(gòu)布局：四套別墅分別布置在四個(gè)接點(diǎn)位置，相鄰空間各自劃分給四家。通過(guò)底層院落相連，建筑單體獨(dú)立，又可以通過(guò)相連的地下庭院促進(jìn)鄰里交流。上海萬(wàn)科深藍(lán)地下車庫(kù)相連陽(yáng)光底層“井字”布局上海萬(wàn)科深藍(lán)地下車庫(kù)相連陽(yáng)光底層113壹。面積適中，90~130平方米左右貳。贈(zèng)送地下室和車位，增加附加值叁。占地面積需要控制肆。單層面積適當(dāng)放大，提高舒適度伍。前期多開(kāi)，以聯(lián)排的明星產(chǎn)品吸引眼球，提高項(xiàng)目的關(guān)注度

綜合參考受市場(chǎng)檢驗(yàn)過(guò)的迷你聯(lián)排別墅產(chǎn)品案例，選擇適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品。110平方米左右的三層帶地下室及閣樓戶型為主力產(chǎn)品，局部可以放大面積，保持舒適性。（河谷3號(hào)）擴(kuò)大面寬及進(jìn)深，保留原來(lái)的客廳挑空空間及閣樓，增加靈活性。（綠地薔薇九里）迷你聯(lián)排別墅壹。面積適中，90~130平方米左右綜合參考受114

08年11月正式亮相上海的河谷3號(hào)，開(kāi)盤當(dāng)天旋即熱銷過(guò)半。該案更創(chuàng)90花園別墅首例，已獲國(guó)家專利。近期，上海綠地又重磅推出90墅——薔薇九里和布魯斯小鎮(zhèn)，尚未開(kāi)盤，已經(jīng)引起眾多人的關(guān)注，可見(jiàn)此類迷你別墅的是目前市場(chǎng)上的空白點(diǎn)，本項(xiàng)目也可以借鑒此類產(chǎn)品，在適當(dāng)?shù)奈恢貌贾貌糠置阅阈偷穆?lián)排別墅。90墅，顧名思義為90平方米左右的別墅，一般為三層左右，送地下室、露臺(tái)、閣樓等，有些實(shí)際使用面積達(dá)到160平方米，附加值高，總價(jià)低，提前實(shí)現(xiàn)了許多人的擁有別墅的夢(mèng)想。

08年11月正式亮相上海的河谷3號(hào)，開(kāi)盤當(dāng)天旋115其實(shí)早在05年，石家莊就出現(xiàn)了迷你型的聯(lián)排別墅，面積在110-165平方米不等，在蘇州市場(chǎng)上也有類似項(xiàng)目——水巷鄰里，140平方米的類獨(dú)棟別墅，剛上市就一搶而空（24套）。由此可見(jiàn)，迷你別墅在蘇州市場(chǎng)非常有潛力，但是蘇州客戶的需求與上海不同，需要根據(jù)當(dāng)?shù)匦枨笳{(diào)整出合適的戶型。其實(shí)早在05年，石家莊就出現(xiàn)了迷你型的聯(lián)排別墅116上海河谷3號(hào)位于莘閔別墅區(qū)，距離莘莊成熟商圈8公里，距離徐家匯約17公里，生活配套主要依靠附近的巴比倫廣場(chǎng)等。純別墅社區(qū)，目前僅剩18套90平方米花園別墅未售。建筑單體占地較小，一般為8-12聯(lián)排布為主，再配以西班牙地中海風(fēng)格，三種色彩的外立面材質(zhì)，整體感覺(jué)在外觀上不會(huì)過(guò)于密集，金屬窗、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等精制細(xì)節(jié)處理，也使迷你別墅可以擁有品質(zhì)感。

上海河谷3號(hào)位于莘閔別墅區(qū)，距離莘莊成熟商圈8117贈(zèng)送地下室、車位、前庭、客廳挑空空間、三層前后露臺(tái)等面積129平米空間，做到3房布局，部分戶型還設(shè)計(jì)了可作為書(shū)房使用的小面積靈活空間。所有聯(lián)排別墅均南入口，結(jié)合北面的花園設(shè)置了地面停車位。首層為客廳、餐廳和廚房，二層有臥室和公共衛(wèi)生間，三層為主臥室區(qū)域。在空間形態(tài)處理上采用了挑空中庭等手法，為迷你別墅增添可變性和舒適性。上海河谷3號(hào)贈(zèng)送地下室、車位、前庭、客廳挑空空間、三層前后露臺(tái)等面積上海118贈(zèng)送地下室、半車位、一層花園、二層露臺(tái)、客廳挑空空間、三層露臺(tái)、閣樓等面積建筑面積108-111平方米，30-40地下室，近25㎡的可搭建空間，約18㎡閣樓或內(nèi)庭院；6.1米挑高客廳，可分出一間臥室；部分閣樓最高處4.1米，連接星空露臺(tái)每戶在后花園配備一個(gè)獨(dú)立車庫(kù)

樓獨(dú)棟級(jí)主臥套房，配備獨(dú)立衛(wèi)浴、更衣室、書(shū)房，連接主人花園大露臺(tái)

。上海綠地薔薇九里/布魯斯小鎮(zhèn)贈(zèng)送地下室、半車位、一層花園、二層露臺(tái)、客廳挑空空間、三層露119“大小兼顧”——上海金地未未來(lái)一層4房2廳2衛(wèi)約150平方米贈(zèng)送約76㎡贈(zèng)送約46㎡兩層4房2廳2衛(wèi)約142平方米花園洋房一層、兩層大面積，均送地下室三、四、五層以緊湊型為主，送花園，頂層送閣樓，保證低總價(jià)花園洋房“大小兼顧”——上海金地未未來(lái)一層4房2廳2衛(wèi)約150120三層3房2廳2衛(wèi)約115平方米四層3房2廳1衛(wèi)約89平方米三、四層均送南北露臺(tái)，性價(jià)比高?！按笮〖骖櫋薄虾＝鸬匚次磥?lái)三層3房2廳2衛(wèi)約115平方米四層3房2廳1衛(wèi)121“大小兼顧”——上海金地未未來(lái)五層3房2廳1衛(wèi)約89平方米贈(zèng)送屋頂花園與閣樓五層小戶型送閣樓，主要功能均朝南，可拉升單價(jià)。每戶都具有高附加值，適當(dāng)減少中間層面積，降低風(fēng)險(xiǎn)?！按笮〖骖櫋薄虾＝鸬匚次磥?lái)五層3房2廳1衛(wèi)約89122底層頂層TownHouse——重慶龍湖酈江底層和頂層TownHouse戶型，帶電梯。洋房的形態(tài)，別墅的內(nèi)部空間。一個(gè)單元12戶，6F+躍層躍層TH建筑面積為198平方米。3F、4F、5F平層建筑面積為140平方米。B1+1F+2F底層TH建筑面積為148-165平方米。B1+1F+2F底TH6F+躍頂TH3F花園洋房B1+1F+2F底THB1+1F+2F底THB1+1F+2F底TH3F花園洋房6F+躍頂TH3F花園洋房4F花園洋房4F花園洋房5F花園洋房5F花園洋房底層頂層TownHouse——重慶龍湖酈江底層和頂層To123底層頂層TownHouse——重慶龍湖酈江地下室+一層+二層底層TownHouse148-165平方米。底層，通過(guò)類似別墅的戶型布局，贈(zèng)送地下室和花園，提供聯(lián)排別墅式的空間感受。底層頂層TownHouse——重慶龍湖酈江地下室+一層+二層124底層頂層TownHouse——重慶龍湖酈江三層四層五層140平方米贈(zèng)送入戶花園和南向露臺(tái)六層+躍層TownHouse198平方米。復(fù)式空間，上層下層均贈(zèng)送大面積南北露臺(tái)。通過(guò)放大廚房、衛(wèi)生間，客廳、起居室分離等布局增強(qiáng)室內(nèi)空間的別墅感受。聯(lián)排別墅空間植入花園洋房形態(tài)，提升洋房品質(zhì)。底層頂層TownHouse——重慶龍湖酈江三層四層五層141253、產(chǎn)品配比建筑面積（m2）建筑面積比戶數(shù)（戶）戶數(shù)比迷你聯(lián)排1457020%13841.20%類獨(dú)棟10927.515%4312.84%獨(dú)棟47352.565%15445.96%合計(jì)72850100.00%335100.00%總體產(chǎn)品配比占地面積㎡ 182125總建筑面積㎡ 72850土地用途 住宅容積率 0.4（當(dāng)前規(guī)劃）終止日期 2072年4月方案一3、產(chǎn)品配比建筑面積（m2）建筑面積比戶數(shù)（戶）戶數(shù)比迷你聯(lián)126產(chǎn)品面積段（m2）建筑面積（m2）建筑面積比戶數(shù)（戶）戶數(shù)比獨(dú)棟240-2601010021.33%4025.97%270-3001556532.87%5636.36%300-3801724136.41%4931.82%500左右4446.59.39%95.85%獨(dú)棟合計(jì)47352.5100.0