開封鼎誠項(xiàng)目定位報(bào)告終稿

謹(jǐn)呈：開封鼎誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[2010]-ZZTZH版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。2010.08.06開封鼎誠漢興路項(xiàng)目市場定位報(bào)告契子鼎誠漢興路項(xiàng)目的開發(fā)需要站在城市發(fā)展的戰(zhàn)略高度審視，不僅為了項(xiàng)目后期銷售，同時(shí)更多的是契合城市發(fā)展功能與最大程度挖掘項(xiàng)目自身價(jià)值，樹立項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿及影響力。通過對區(qū)域競爭項(xiàng)目分析和客戶調(diào)研，進(jìn)而找出項(xiàng)目差異化路線及核心競爭要素，需要打造哪些？又如何打造？帶著這樣最基本的疑問，我們有了以下的一些建議和設(shè)想……在對開封房地產(chǎn)市場調(diào)研后，同致行與鼎誠進(jìn)行了內(nèi)部討論。帶著鼎誠地產(chǎn)所提出的問題點(diǎn)及我司對項(xiàng)目的觀點(diǎn)，項(xiàng)目需要解決如下問題——本次匯報(bào)前的一些感觸針對開封市場中高端消費(fèi)者的深度分析，研究區(qū)域市場客戶購房關(guān)注點(diǎn)，我們項(xiàng)目如何根據(jù)客戶需求進(jìn)行產(chǎn)品打造和創(chuàng)新呢？對周邊競爭項(xiàng)目進(jìn)行詳盡分析，包括其戶型、建材、園林、物業(yè)管理等，結(jié)合本項(xiàng)目需要哪些關(guān)鍵要素的打造和差異化戰(zhàn)略？對于競爭激烈的開封西區(qū)，本項(xiàng)目的“發(fā)展座標(biāo)”究竟是什么？是超前帶領(lǐng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)者？是開封房產(chǎn)市場的追隨者？是開封第一梯隊(duì)與準(zhǔn)一梯隊(duì)的挑戰(zhàn)者？還是開封人居模式的補(bǔ)缺者？項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)明確，在構(gòu)建項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)的基礎(chǔ)上，如何給項(xiàng)目一個(gè)清晰化的定位方向？結(jié)合項(xiàng)目清晰化的定位，綜合考慮2號地塊及1號地塊的整體規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議，最大化的利用指標(biāo)內(nèi)的土地資源，成為開封代表性項(xiàng)目？本次匯報(bào)溝通的目標(biāo)市場研究成果總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)核心問題思考項(xiàng)目定位系統(tǒng)項(xiàng)目規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議1234市場調(diào)研回顧◆縱觀項(xiàng)目區(qū)域的競爭格局，我們應(yīng)該高調(diào)市場占位，擠進(jìn)項(xiàng)目第一梯隊(duì)陣營；◆通過對區(qū)域三個(gè)競爭圈的研究，我們得出項(xiàng)目突破市場競爭的立足點(diǎn)是建立項(xiàng)目獨(dú)有的內(nèi)在氣質(zhì)；◆根據(jù)區(qū)域內(nèi)黃河大街沿線房地產(chǎn)項(xiàng)目和區(qū)域的特點(diǎn)，項(xiàng)目需要打造差異化的產(chǎn)品形象；◆通過對開封市房地產(chǎn)市場在售或?qū)⑹垌?xiàng)目的深入研究，我們項(xiàng)目需要注重對內(nèi)部資源的打造。市場占位原則——高調(diào)市場占位，擠進(jìn)第一梯隊(duì)陣營市場調(diào)研回顧整體發(fā)展原則——以風(fēng)情化人居模式導(dǎo)入項(xiàng)目，建立項(xiàng)目獨(dú)特的精神氣質(zhì)◆結(jié)合區(qū)域競爭環(huán)境、客戶分析及自身價(jià)值得知本項(xiàng)目需要打造為高檔社區(qū)，以風(fēng)情人居模式切入市場；◆開封多以中式和現(xiàn)代簡約建造為主，為導(dǎo)入風(fēng)情人居提供市場條件，打造產(chǎn)品差異化；◆綜合項(xiàng)目市場占位，依托周邊商業(yè)氛圍，建議引進(jìn)集中商業(yè)，打造項(xiàng)目高端屬性；◆針對周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要是休閑娛樂型與社區(qū)服務(wù)型相結(jié)合的特點(diǎn)分析，本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)整體定位為風(fēng)情商業(yè)，以休閑娛樂、時(shí)尚餐飲、高尚服務(wù)類為主。市場調(diào)研回顧住宅發(fā)展原則——根據(jù)項(xiàng)目自身價(jià)值體系，建立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者、追隨者、補(bǔ)缺者產(chǎn)品◆本項(xiàng)目需要建立部分150㎡大戶型的領(lǐng)導(dǎo)者產(chǎn)品，確立項(xiàng)目形象；◆根據(jù)市場需求，本項(xiàng)目建立90㎡的兩房，130㎡的三房為主的追隨者產(chǎn)品；◆以公寓類產(chǎn)品和110㎡經(jīng)濟(jì)實(shí)用的三房的補(bǔ)缺者產(chǎn)品應(yīng)對激烈的競爭環(huán)境；◆針對開封缺少風(fēng)情化人居模式，建立項(xiàng)目風(fēng)情化住區(qū)的特質(zhì)切入市場；◆注重對內(nèi)部資源如精致園林、高檔會所、內(nèi)部健身、品牌物管的打造。本次匯報(bào)溝通的目標(biāo)市場研究成果總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)核心問題思考項(xiàng)目定位系統(tǒng)項(xiàng)目規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議1234開發(fā)核心問題思考核心問題一：在競爭激烈的開封房地產(chǎn)市場的大背景下，項(xiàng)目自身處于怎樣的市場地位，又如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場地位的不斷穩(wěn)固和提升？通過對于項(xiàng)目自身素質(zhì)的研判，結(jié)合開封房地產(chǎn)整體狀況，同致行制定出“穩(wěn)定準(zhǔn)一梯隊(duì)，沖擊第一梯隊(duì)”的市場占位。通過對于準(zhǔn)一梯隊(duì)和第一梯隊(duì)項(xiàng)目的深入研究，同致行認(rèn)為要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場地位的不斷穩(wěn)固和提升，首先必須建立項(xiàng)目的核心價(jià)值體系。干城章嘉峰喬戈里峰珠穆朗瑪峰項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)——項(xiàng)目的成功源自外部及內(nèi)部價(jià)值的構(gòu)建，項(xiàng)目的核心價(jià)值驅(qū)動(dòng)對項(xiàng)目的成功起到關(guān)鍵性的作用，本項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)在于其商業(yè)地位的重要性區(qū)位價(jià)值外部配套優(yōu)良產(chǎn)品對于開封西區(qū)的競爭格局，區(qū)位是每個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢，如果從全市的競爭格局中看，區(qū)域可以成為項(xiàng)目的價(jià)值，但是作為項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)尚不能滿足。項(xiàng)目周邊外部配套資源完善，包括餐飲、金融、教育、醫(yī)療等，對項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)價(jià)值較高，但是對項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值拉動(dòng)較小。從開封西區(qū)產(chǎn)品市場來看，還未達(dá)到精細(xì)化和差異化的要求，我們項(xiàng)目需要尋找市場機(jī)會，創(chuàng)建項(xiàng)目自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，尋求價(jià)格突破，創(chuàng)建具有創(chuàng)新度的產(chǎn)品。區(qū)域板塊商業(yè)條件基礎(chǔ)良好，周邊大型商業(yè)進(jìn)駐有望，但是缺少靈魂和領(lǐng)軍型的項(xiàng)目，這正是我們項(xiàng)目價(jià)值最大的核心驅(qū)動(dòng)。板塊商業(yè)項(xiàng)目價(jià)值產(chǎn)品競爭力力創(chuàng)新戶型設(shè)設(shè)計(jì)生態(tài)自然園園林體系配套競爭力力教育、醫(yī)療療、金融等等生活資源源價(jià)值較多多優(yōu)勢資源競競爭力縣街小學(xué)的的價(jià)值及影影響力整合商業(yè)資資源，打造造高端項(xiàng)目目形象地段競爭力力開封西區(qū)核核心商業(yè)區(qū)區(qū)，交通便便利，出行行方便整合競爭力力舒適性居住住規(guī)劃與城市發(fā)展展戰(zhàn)略高度度結(jié)合片區(qū)高端形形象項(xiàng)目價(jià)值體體系科技智能化化應(yīng)用項(xiàng)目價(jià)值體體系建立————構(gòu)建項(xiàng)目自自身價(jià)值體體系，意義義在于整合合內(nèi)外部資資源，對區(qū)區(qū)域商業(yè)價(jià)價(jià)值的造勢及外部資源源的借勢運(yùn)用到項(xiàng)目目項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)——開封產(chǎn)品市市場尚未完完全細(xì)分，，給本項(xiàng)目目提供了細(xì)細(xì)分市場的的空間，在在產(chǎn)品打造造上以創(chuàng)新為原則，以以舒適為基礎(chǔ)鼎誠置業(yè)首首個(gè)精品住住宅的代表表性項(xiàng)目①社區(qū)區(qū)景觀—突出生態(tài)居居住主題，，營造奢適適人居④建筑筑質(zhì)量—演繹開封精精工建造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)②科技技智能—引入科技元元素、高端端物業(yè)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)專屬性性③戶型型設(shè)計(jì)—贈(zèng)送面積、、入戶花園園等，突出出品質(zhì)創(chuàng)新開發(fā)核心問題思考核心問題二二：在快速速發(fā)展的開開封房地產(chǎn)產(chǎn)市場的大大環(huán)境下，，項(xiàng)目的客客戶圈層有什么特征征，會有怎么么樣的變化化趨勢？置業(yè)需求不不斷提高，，由單純的的物質(zhì)層面面追求開始始向物質(zhì)層層面和精神神層面兩手手都要抓的的方向轉(zhuǎn)移移?？蛻魧⒅鸩讲匠尸F(xiàn)多元元化的演變變，從需求求愛好、到到年齡、到到職業(yè)、到到居住區(qū)域域，客戶市市場細(xì)分快快速發(fā)展。。客戶選擇置置業(yè)的對象象樓盤更加加理性，對對于項(xiàng)目的的升值空間間和投資價(jià)價(jià)值的重視視度不斷提提高。開封是城市市輻射力的的不斷提高高和鄭汴一一體化帶來來的強(qiáng)大的的發(fā)展空間間，異地客客戶將逐步步增多，客客戶呈現(xiàn)外外向型發(fā)展展的趨勢。。粗放型細(xì)致型內(nèi)向型外向型自住型自住+投資型單級型多元化開發(fā)核心問題思考核心問題三三：面對激激烈的區(qū)域域級市場競競爭，項(xiàng)目目怎么規(guī)避避激烈的紅紅海價(jià)格戰(zhàn)戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)更更高的銷售售價(jià)格？同致行啟示示：明確開開發(fā)條件，，通過內(nèi)外外部資源最最大化實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高溢價(jià)?。《φ\項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)自自身價(jià)值的的最大化，，提高項(xiàng)目目品質(zhì)與居居住舒適度度，給開發(fā)發(fā)商帶來巨巨大利潤。。盈利是項(xiàng)目目的核心，，但區(qū)域內(nèi)的的競爭勢必必將項(xiàng)目拉拉入到區(qū)域域價(jià)格戰(zhàn)的的紅海中來來。通過項(xiàng)目內(nèi)外部資源源的合理整整合與分配配，建立項(xiàng)目目鮮明的價(jià)值共生市場形象，，彰顯其城城市功能，，形成客戶戶對于項(xiàng)目目居住價(jià)值和和未來物業(yè)業(yè)升值的認(rèn)認(rèn)同與認(rèn)知知。開發(fā)核心問題思考核心問題四四：面對相相對成熟但但略顯低檔檔的區(qū)域商商業(yè)大環(huán)境境，如何挖挖掘項(xiàng)目自自身具備的的商業(yè)發(fā)展展價(jià)值？以項(xiàng)目較高高的市場占占位為依據(jù)據(jù)，規(guī)劃與與項(xiàng)目檔次次匹配的商商業(yè)，同時(shí)時(shí)從風(fēng)情化化的角度提提升項(xiàng)目商商業(yè)的形象象。項(xiàng)目自身的的商業(yè)出滿滿足項(xiàng)目自自身的基本本生活需求求之外，可可根據(jù)整體體區(qū)域規(guī)劃劃設(shè)置主題題化商業(yè)。。開發(fā)商自持持部分商業(yè)業(yè)。聘請一一流的物業(yè)業(yè)管理公司司和商業(yè)運(yùn)運(yùn)營公司對對項(xiàng)目商業(yè)業(yè)進(jìn)行運(yùn)營營，保證商商業(yè)的長期期發(fā)展。開發(fā)核心問題思考核心問題五五：開封市市客戶最為為關(guān)注房地地產(chǎn)項(xiàng)目哪哪些因素，，為本項(xiàng)目目提供了怎怎樣的開發(fā)發(fā)定位思考考？開封市客戶戶對于房地地產(chǎn)項(xiàng)目的的主要關(guān)注注因素可以以整體概括括為項(xiàng)目自自身所具備備的內(nèi)部和和外部資源源，成為影影響客購買買的直接影影響因素。。對于精神神層面的追追求尚停留留在初級階階段，但隨隨著開發(fā)市市場的不斷斷發(fā)展，客客戶精神需需求尤其是是關(guān)于生活活方式和圈圈層的需求求將提升日日程，要求求項(xiàng)目在整整合內(nèi)外部部資源的同同時(shí)，挖掘掘精神方面面的訴求，，將是項(xiàng)目目能夠引領(lǐng)領(lǐng)開封房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的重點(diǎn)點(diǎn)之一。開發(fā)核心問題思考核心問題六六：如何利利用相對成成熟的項(xiàng)目目周邊配套套，使之成成為項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢資源，，促進(jìn)項(xiàng)目目檔次提升升？項(xiàng)目區(qū)域的的配套設(shè)施施齊全，尤尤其是成熟熟的商業(yè)氛氛圍、濃厚厚的教育配配套成為項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)內(nèi)有極強(qiáng)市市場競爭力力的優(yōu)勢資資源，因此此充分結(jié)合合項(xiàng)目周邊邊的配套資資源，通過過項(xiàng)目自身身商業(yè)配套套和共建設(shè)設(shè)施的打造造，與外部部資源形成成互補(bǔ)，全全面提升項(xiàng)項(xiàng)目檔次。。內(nèi)外結(jié)合功能互補(bǔ)相互促進(jìn)縣街小學(xué)外部資源品牌幼兒園內(nèi)部資源休閑型商業(yè)外部資源服務(wù)型商業(yè)內(nèi)部資源開發(fā)核心問題思考核心問題七七：項(xiàng)目挖挖掘南北兩兩個(gè)地塊的的內(nèi)在聯(lián)系系，建立統(tǒng)統(tǒng)一的整體體感強(qiáng)的項(xiàng)項(xiàng)目形象，，提升項(xiàng)目目品牌度？？1號地塊2號地塊項(xiàng)目兩個(gè)地地塊必須建建立起統(tǒng)一一的項(xiàng)目形形象，以體體現(xiàn)項(xiàng)目的的整體感和和合品牌度度。通過分析同同致行認(rèn)為為兩個(gè)地塊塊之間能夠夠較好的形形成互補(bǔ)和和遞進(jìn)關(guān)系系，滿足不不同層次客客戶的需求求。2號地塊：中中高層品質(zhì)質(zhì)住宅+集中式商業(yè)業(yè)（服務(wù)型型）+SOHO公寓。1號地塊：多多層高層品品質(zhì)住宅+商業(yè)街（主主題化）+寫字樓（商商住兩用））+安置區(qū)。遞進(jìn)與互補(bǔ)補(bǔ)同致行有信信心在實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目北地地塊區(qū)域價(jià)價(jià)格領(lǐng)先的的基礎(chǔ)上，，南地塊銷銷售價(jià)格更更進(jìn)一步??！思考——項(xiàng)目面臨激激烈的市場場競爭和較較強(qiáng)可塑性性，項(xiàng)目在在開發(fā)目標(biāo)標(biāo)的制定上上必須是現(xiàn)現(xiàn)金流和利利潤兩手齊齊抓多管齊下PUD開發(fā)模式產(chǎn)品控制/資金流開發(fā)模式/營銷模式開發(fā)模式上：注重對對兩個(gè)地塊塊開發(fā)的關(guān)關(guān)聯(lián)性，商商業(yè)開發(fā)與與住宅開發(fā)發(fā)之間的關(guān)關(guān)聯(lián)。營銷模式上:必須注重樹樹立整體的的營銷思路路，建立項(xiàng)項(xiàng)目完善的的系統(tǒng)形象象支持，并并在前期營營銷的過程程中投入較較多的財(cái)力力、物力和和人力促使使其建立。。產(chǎn)品控制上：以市場場主流和針針對于目標(biāo)標(biāo)客戶群體體的產(chǎn)品出出現(xiàn)，并盡盡可能地提提高產(chǎn)品附附加值，增增加產(chǎn)品的的含金量。。價(jià)格與利潤潤之間的權(quán)衡衡關(guān)系之上上：住宅是是現(xiàn)金流，，商業(yè)是利利潤，如何何合理地把把握其價(jià)格格策略和利利潤控制是是項(xiàng)目快速速消化，回回籠資金的的要素。項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略它是PlannedUnitDevelopment的縮寫，意意指“計(jì)劃單元綜綜合開發(fā)”，是國外外房地產(chǎn)開開發(fā)常用的的模式，即即通過一個(gè)總總體的規(guī)劃劃來控制幾幾年甚至幾幾十年的開開發(fā)。國內(nèi)的大大盤往往都都是采用“分期開發(fā)發(fā)”模式，簡單單切割土地地，名稱雖雖然有聯(lián)系系，但項(xiàng)目目與項(xiàng)目之之間其實(shí)并并無聯(lián)系，，只是各個(gè)個(gè)獨(dú)立的小小盤，并未未體現(xiàn)出大大盤應(yīng)當(dāng)具具有的優(yōu)勢勢、氣魄和和輻射力，，普遍存在在整體性差差、規(guī)劃滯滯后、資源源無法共享享和社區(qū)感感覺不統(tǒng)一一等問題。。何謂PUD？項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目具備運(yùn)運(yùn)用“PUD”開發(fā)模式進(jìn)進(jìn)行組合開開發(fā)的潛質(zhì)質(zhì)——能極大地縮縮短開發(fā)周周期保證項(xiàng)目整整體物業(yè)的的連貫性與與協(xié)助性保證后續(xù)開開發(fā)的物業(yè)業(yè)價(jià)值增長長降低開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn),提高開發(fā)商商利潤率——統(tǒng)一規(guī)劃（整體性、、計(jì)劃性））——主題開發(fā)（階段性、功功能性）——單元開發(fā)（效率性、整整合性）總體戰(zhàn)略思想想——PUD開發(fā)模式的作作用——項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略以銷售和資金金回籠為第一一目標(biāo)？以樹立品牌和和形象為第一一目標(biāo)？品牌與銷售速速度兩者都要要……？√項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略略目標(biāo)以鮮明的形象象、迅速占領(lǐng)領(lǐng)市場以優(yōu)勢的產(chǎn)品品，搶占客戶戶先機(jī)以高檔的品質(zhì)質(zhì)，獲得市場場追捧高舉高打，平平開高走項(xiàng)目體量較大大，面對激烈烈的市場競爭爭，本項(xiàng)目如如何進(jìn)行有效效的開發(fā)，才才能達(dá)到品牌牌與銷售速度度有效提升的的開發(fā)目標(biāo)？？開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)2號地塊結(jié)合地塊價(jià)值值，進(jìn)行開發(fā)發(fā)節(jié)奏控制，，充分發(fā)揮地地塊價(jià)值的最最大化。商業(yè)產(chǎn)品：住宅產(chǎn)品：開發(fā)節(jié)奏1號地塊2號地塊以中高高層品質(zhì)型產(chǎn)產(chǎn)品為主流1號地塊以多層層小高層品質(zhì)質(zhì)型產(chǎn)品為主主流2號地塊為高端端服務(wù)型商業(yè)業(yè)1號地塊為主題題化商業(yè)開發(fā)節(jié)奏主要考量因素素：現(xiàn)金流、快速速啟動(dòng)、價(jià)值值最大化本項(xiàng)目開發(fā)節(jié)節(jié)奏建議先圍繞二號地地塊周邊，打打造項(xiàng)目展示示面。建議：項(xiàng)目2號地塊綜合體體量不大，建議分兩期開開發(fā)。四周可作為首首期進(jìn)行開發(fā)發(fā)，包含出入入口及商業(yè)廣廣場等。充分展示品質(zhì)質(zhì)住區(qū)形象。。由于1號地塊現(xiàn)有建建筑的拆遷日日期不明確，，建議可做后后期開發(fā)。2號地塊1號地塊入市時(shí)機(jī)建議建議加快進(jìn)度度，保證明年年三、四月入入市、開始正正式銷售開發(fā)背景：片區(qū)競爭激烈烈，客戶爭奪奪成為決勝的的關(guān)鍵。入市市時(shí)機(jī)控制較較關(guān)鍵政府調(diào)控政策策不斷，未來來市場走勢充充滿太多不確確定因素。拆遷問題的解解決應(yīng)與項(xiàng)目目北區(qū)地塊同同步走，不能能因拆遷拖延延了項(xiàng)目的總總體開發(fā)節(jié)奏奏。面對以上情況況，本項(xiàng)目要要降低開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，需搶占占市場、快打打快消?？傮w開發(fā)節(jié)奏11月12月2011年1月2月5月8月10月12月2012年2月12月4月6月2010年10月一號地塊開發(fā)發(fā)產(chǎn)品討論規(guī)劃確定報(bào)批2號地塊開發(fā)商業(yè)招商工作作營銷準(zhǔn)備工作作啟動(dòng)項(xiàng)目推廣工作作開始銷售中心啟用用一期房源認(rèn)籌籌二期房源開盤盤二期房源認(rèn)籌籌首批商鋪推出出1號地塊開始銷銷售車位推出樣板房啟用景觀示范啟用用建議項(xiàng)目總的的開發(fā)節(jié)奏控控制在3年內(nèi)。一期房源開盤盤本次匯報(bào)溝通通的目標(biāo)市場研究成果果總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)核心心問題思考項(xiàng)目定位系統(tǒng)統(tǒng)項(xiàng)目規(guī)劃及物物業(yè)發(fā)展建議議1234市場發(fā)展現(xiàn)狀回顧作為快速發(fā)展展中的開封房房地產(chǎn)市場，，主要表現(xiàn)為為市場競爭加加劇、產(chǎn)品同同質(zhì)化嚴(yán)重、、客戶需求提提升、客戶覆覆蓋面擴(kuò)大等等幾大特征，，并為項(xiàng)目的的整體定位提提出了要求??！市場競爭加劇劇方面：大梁門以西的的地區(qū)，市場場投放量遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市區(qū)。。河南省一線線房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商紛紛進(jìn)駐駐，勢必引起起開封房地產(chǎn)產(chǎn)市場的激烈烈競爭。要想想在競爭中不不敗之地，必必須通過深度度挖掘項(xiàng)目潛潛在價(jià)值，建建立起項(xiàng)目的的獨(dú)有核心資資源，樹立起起項(xiàng)目獨(dú)特的的市場形象！！產(chǎn)品同質(zhì)化方方面：產(chǎn)品同質(zhì)化問問題不可避免免的出現(xiàn)，尤尤其是區(qū)域內(nèi)內(nèi)的直接競爭爭對手。這要要求項(xiàng)目必須須建立獨(dú)一無無二的市場形形象的同時(shí)，，在產(chǎn)品規(guī)劃劃的打造上，，戶型設(shè)計(jì)的的創(chuàng)新上、產(chǎn)產(chǎn)品配置上、、產(chǎn)品附加值值上郡做到突突破，從而突突破紅海價(jià)格格戰(zhàn)！客戶需求提升升方面：隨著開封房地地產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展，開封客客戶置業(yè)需求求不斷提高，，除對房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目自身資資源營造方面面提升了物質(zhì)質(zhì)要求，對于于生活方式營營造、生活圈圈層的共鳴方方面提出了精精神需求?？蛻舾采w面擴(kuò)擴(kuò)大：隨著開封房地地產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展，開封城城市輻射能力力的不斷提升升，客戶的覆覆蓋面將逐步步擴(kuò)大，開封封市場的升值值潛力將進(jìn)一一步獲得認(rèn)同同，物業(yè)投資資價(jià)值增強(qiáng)。。項(xiàng)目定位原則根據(jù)市場狀況況和項(xiàng)目自身身具備的素質(zhì)質(zhì)，同致行認(rèn)認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)制制定出順應(yīng)城城市發(fā)展、適適度領(lǐng)先市場場、區(qū)別于競競爭對手、包包容性強(qiáng)、可可塑性強(qiáng)的項(xiàng)項(xiàng)目整體定位位原則！順應(yīng)城市發(fā)展展：通過政府的規(guī)規(guī)劃導(dǎo)向，項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒊沙蔀殚_封區(qū)域域級的商業(yè)中中心（類似于于鄭州的碧沙沙崗）和中央央生活圈，項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)該順應(yīng)應(yīng)區(qū)域整體發(fā)發(fā)展趨勢，建建立起完善城城市功能和提提升城市形象象的物業(yè)配置置！適度領(lǐng)先市場場：從房地產(chǎn)市場場發(fā)展的規(guī)律律和開封市房房地產(chǎn)市場的的具體特征出出發(fā)，制定出出適度領(lǐng)先于于市場發(fā)展的的項(xiàng)目定位，，“領(lǐng)先一步步是創(chuàng)新、領(lǐng)領(lǐng)先兩步是死死亡”！區(qū)別于競爭對對手：通過物質(zhì)層面面和精神層面面雙重打造，，制定出項(xiàng)目目區(qū)別于市場場任何其他項(xiàng)項(xiàng)目的市場形形象，以此成成為項(xiàng)目的核核心競爭力和和價(jià)格驅(qū)動(dòng)力力！包容性強(qiáng)、可可塑性強(qiáng)：項(xiàng)目整體定位位具備極強(qiáng)的的覆蓋面和訴訴求點(diǎn)，能夠夠覆蓋不同的的客戶，同時(shí)時(shí)根據(jù)項(xiàng)目銷銷售階段的不不同，向不同同的方向進(jìn)行行延展！同致行思考市場指引區(qū)域走勢規(guī)劃導(dǎo)向競爭發(fā)展品牌謀略物業(yè)價(jià)值交鋒在望戰(zhàn)略決勝平臺高起重裝上陣區(qū)域商業(yè)中心中央生活圈版塊運(yùn)動(dòng)改善性居住規(guī)?；蟊P城市價(jià)值運(yùn)營者區(qū)域核心級復(fù)合地產(chǎn)關(guān)于項(xiàng)目發(fā)展展屬性的思考考——開封中央生活圈，，都會級復(fù)合合地產(chǎn)高級

居住功能——滿足最初層的、居住要求，產(chǎn)品功能單一

環(huán)境、安全——生活環(huán)境（自然資源的占有以及對安全的需求）；文化風(fēng)情——生活理念（國際的、品質(zhì)的、現(xiàn)代的）；作為開封中央生活圈的的都會級復(fù)合合地產(chǎn)項(xiàng)目，，項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)定位將整體體偏重于中高檔層次我們在造“BMW”汽車，從3系到7系，雖然配置不同同，但品質(zhì)始始終保持堅(jiān)挺挺項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目形象定位位的價(jià)值提煉煉——項(xiàng)目形象定位市政配套資源源、景觀配套套資源休閑配套資源源、教育配套套資源獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢及區(qū)位通通達(dá)性精工品質(zhì)物業(yè)業(yè)形態(tài)……鼎誠產(chǎn)品品質(zhì)物業(yè)服務(wù)資源整合生活附加值……建筑風(fēng)格創(chuàng)新新高檔的內(nèi)部配配套生活氛圍的營營造強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的團(tuán)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作……發(fā)展商的品牌牌未來居住感受受自我實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值終極的的生活活方式式……初級層面價(jià)值基礎(chǔ)層面價(jià)值中級層面價(jià)值高級層面價(jià)值以項(xiàng)目目基礎(chǔ)礎(chǔ)價(jià)值值作為為項(xiàng)目目可持持續(xù)發(fā)發(fā)展的的生命命線；；借助初初級層層面價(jià)價(jià)值的的硬件件、軟軟件支支持；；在提升升與創(chuàng)創(chuàng)新中中級層層面價(jià)價(jià)值的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上；；重點(diǎn)建建立與與傳播播項(xiàng)目目高級級層面面價(jià)值值！項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形形象定定位的的價(jià)值值提煉煉——市政配配套資資源、、景觀觀配套套資源源休閑配配套資資源、、教育育配套套資源源獨(dú)特的的區(qū)位位優(yōu)勢勢及區(qū)區(qū)位通通達(dá)性性精工品品質(zhì)的的物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)……鼎誠產(chǎn)品品品質(zhì)物業(yè)服服務(wù)資源整整合生活附附加值值……建筑風(fēng)風(fēng)格創(chuàng)創(chuàng)新高檔的的內(nèi)部部配套套生活氛氛圍的的營造造強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)合的的團(tuán)隊(duì)隊(duì)運(yùn)作作……發(fā)展商商的品品牌未來居居住感感受自我實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值終極的的生活活方式式……項(xiàng)目形形象定定位思思考的的信息息整合合Ourcan項(xiàng)目發(fā)發(fā)展空空間的的突破破Customer'sserve客戶對對項(xiàng)目目的需需求要要因Corevalue項(xiàng)目發(fā)發(fā)展保保持堅(jiān)堅(jiān)韌的的態(tài)度度O——我們能能夠創(chuàng)創(chuàng)造什什么？？C——客戶需需要什什么認(rèn)認(rèn)同理理由？？C——項(xiàng)目具具備怎怎樣的的核心心價(jià)值值？OCC分析項(xiàng)目形象定位我們?yōu)闉榭蛻魬籼峁┕┮惶幪幤焚|(zhì)質(zhì)居所所，也也為自自己戰(zhàn)戰(zhàn)略擴(kuò)擴(kuò)展積積淀品品牌O（Ourcan）C（Customer'sserve）C（Corevalue）項(xiàng)目發(fā)展空間的突破客戶對項(xiàng)目的需求要因項(xiàng)目發(fā)展保持堅(jiān)韌的態(tài)度□創(chuàng)造生活模式□提升片區(qū)生活價(jià)值□精細(xì)的建筑細(xì)節(jié)□內(nèi)部精細(xì)化的園居生活□挖掘項(xiàng)目文化個(gè)性□整合現(xiàn)有配套資源□開發(fā)商的增值服務(wù)……□在片區(qū)找到并明確自己的居所□作為商業(yè)投資，能從項(xiàng)目得到什么樣的回報(bào)□改善型住房的客戶得到城市榮耀的印證或標(biāo)識□與品牌開發(fā)商為伍，提升信心□占領(lǐng)汴西新區(qū)城市資源□在優(yōu)化的環(huán)境中與生活文明嫁接□獨(dú)特的社區(qū)文化精神……□片區(qū)高端檔次的樓盤□精細(xì)化產(chǎn)品、精致化生活□站在戰(zhàn)略高度，突出品質(zhì)，塑造品牌□打造開封首席風(fēng)情化城市綜合體，最大化的吸引開封市場，建立知名度的同時(shí)，塑造美譽(yù)度開封市市首席席風(fēng)情情化城城市新新價(jià)值值共同同體項(xiàng)目形象定位形象定位詮釋形象定位詮釋形象定位詮釋開封市市首席席風(fēng)情情化城城市新新價(jià)值值共同同體首席風(fēng)風(fēng)情化化城市市新價(jià)價(jià)值共共同體體：實(shí)際上上就是是城市市綜合合體的的概念念，同同時(shí)兼兼容開開封快快速城城市發(fā)發(fā)展的的大背背景下下具備備濃厚厚人文文底蘊(yùn)蘊(yùn)，同同時(shí)具具備現(xiàn)現(xiàn)代都都市特特質(zhì)的的新型型復(fù)合合城市市。具具備較較強(qiáng)的的可塑塑性。。而且且在開開封市市場上上，已已經(jīng)出出現(xiàn)過過兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目目提出出城市市綜合合體的的概念念，森森林半半島和和東京京國際際。風(fēng)情化化的提提出有有利于于項(xiàng)目目提升升住宅宅品質(zhì)質(zhì)，給給予城城市綜綜合體體更多多的生生活化化、氣氣息化化的概概念，，更加加符合合開封封市房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場當(dāng)前前以居居住為為主要要置業(yè)業(yè)目的的的現(xiàn)現(xiàn)狀，，吸引引客戶戶關(guān)注注。通通過市市場調(diào)調(diào)研發(fā)發(fā)展，，開封封房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目已已經(jīng)提提出過過英倫倫、西西班牙牙、奧奧地利利、法法式等等風(fēng)格格，同同致行行認(rèn)為為體現(xiàn)現(xiàn)生活活化氣氣息和和尊貴貴性意意大風(fēng)風(fēng)情適適合項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展，，并能能夠?qū)?xiàng)目目的形形象提提升起起到良良好的的促進(jìn)進(jìn)作用用！森林林半半島島：：由于于其其綜綜合合體體地地塊塊工工期期處處于于整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目最最后后期期，，因因此此綜綜合合體體概概念念一一直直未未進(jìn)進(jìn)行行大大規(guī)規(guī)模模推推廣廣，，未未深深入入人人心心。。東京京國國際際：：利用用其其位位于于大大梁梁路路的的良良好好地地段段優(yōu)優(yōu)勢勢和和豐豐富富產(chǎn)產(chǎn)品品，，在在開開封封首首次次提提出出““HOPSCA””的城城市市綜綜合合體體概概念念，，但但整整體體感感覺覺硬硬性性過過度度，，品品質(zhì)質(zhì)感感不不足足。。定位方向定位描述定位機(jī)會定位風(fēng)險(xiǎn)可行性產(chǎn)品30萬方精工建筑群1、突出項(xiàng)目精工建筑2、強(qiáng)化項(xiàng)目體量，樹立項(xiàng)目形象3、在項(xiàng)目前期開發(fā)上要強(qiáng)調(diào)1、形象的提升需要一定過程，短期內(nèi)市場接受力弱；2、以建筑細(xì)節(jié)作為賣點(diǎn)需要項(xiàng)目支撐，產(chǎn)品的亮點(diǎn)如果不突出，容易陷入自吹自擂的境地?？煽繝I銷一直傳遞景觀精致園林，精英生活城1、突出了項(xiàng)目的園林優(yōu)勢2、凸顯其精細(xì)化的產(chǎn)品特質(zhì)3、在項(xiàng)目營銷階段可強(qiáng)調(diào)1、傳播周期長，短期效應(yīng)較?。豢蛻綦A層獻(xiàn)給城市精英的生活家1、直接映射項(xiàng)目的客戶層次，加強(qiáng)了項(xiàng)目的服務(wù)性2、對客戶的引導(dǎo)性強(qiáng)；3、能夠?yàn)轫?xiàng)目一方諸侯的市場印象創(chuàng)造機(jī)會1、表現(xiàn)過于直白張揚(yáng)，容易引發(fā)主流客戶群體的反感2、指向過于明確，容易縮小客戶群體3、對項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)幫助小品牌形象鼎誠出品，必屬精品1、突出了開發(fā)企業(yè)的品牌價(jià)值2、對項(xiàng)目檔次定位映射力強(qiáng)，便于項(xiàng)目營銷傳導(dǎo)1、對形象表現(xiàn)要求高，一旦產(chǎn)品表現(xiàn)不到位，容易引起爭議2、對項(xiàng)目的硬軟件要求高，一旦產(chǎn)品讓客戶失望，容易陷于被動(dòng)生活方式開封首席風(fēng)情化城市新價(jià)值共同體1、對項(xiàng)目形象提升有支撐作用2、屬于思想境界上的溝通，便于組織項(xiàng)目的推廣3、風(fēng)格突出，突出了社區(qū)概念1、概念容易虛柔或剛毅，需要通過硬件、軟性因素來闡述，傳導(dǎo)過程較慢2、對項(xiàng)目的核心價(jià)值形成有幫助可在在項(xiàng)項(xiàng)目目宣宣傳傳細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)體體現(xiàn)現(xiàn)可靠靠營營銷銷一直直傳傳遞遞項(xiàng)目形象定位展示示項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值觀觀可可能能的的營營銷銷溝溝通通方方式式可靠營銷間接傳遞√我們販賣生生活方式，，超越“未未來”，更不是——資源；我們販賣生生活方式，，超越“高高貴”，更不是——奢侈；我們販賣生生活方式，，超越“品品位”，更不是——格調(diào)；我們販賣生生活方式，，超越““價(jià)值””，更不是——價(jià)格；生活方式——集城市之大大成，占領(lǐng)領(lǐng)城市最優(yōu)優(yōu)越、最核核心資源的的生活方式式；居城市之中中，超越時(shí)時(shí)間發(fā)展進(jìn)進(jìn)駐成熟生生活圈的生生活方式。?！俺鰟t繁華華，入則寧寧靜”的生生活方式；；在“市與室室”的方寸寸間印證身身份價(jià)值的的生活方式式；事業(yè)與生活活同步，充充分體驗(yàn)生生活效率的的生活方式式；在高質(zhì)素的的同類型群群體中暢談?wù)勅松鸱?、揮灑喜喜怒哀樂的的生活方式式；以特有的姿姿態(tài)放眼世世界，倡導(dǎo)導(dǎo)與世界同同步的生活活方式；……項(xiàng)目形象定位營銷人的意意識過程，，其實(shí)是一一種從建立立“產(chǎn)品價(jià)值”到販賣““生活方式”的過程我們的形象象定位——營銷人對項(xiàng)項(xiàng)目形象的的理解支撐點(diǎn)一：：項(xiàng)目區(qū)域域位置較好好，利于打打造高檔項(xiàng)項(xiàng)目；支撐點(diǎn)二：：基于開發(fā)發(fā)商的發(fā)展展戰(zhàn)略，項(xiàng)項(xiàng)目需要取取得品牌和和銷售雙效效益；支撐三：隨隨著西區(qū)樓樓盤的逐步步放量，競競爭點(diǎn)逐步步向品質(zhì)靠靠攏；支撐四：我我們面對的的客戶群體體以高端客客戶為主，，其關(guān)注的的不僅僅是是項(xiàng)目的外外部資源，，同時(shí)更關(guān)關(guān)注項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)在品質(zhì)，，講求的是是未來居住住于此的舒舒適度和尊尊貴感；項(xiàng)目物業(yè)形形態(tài)——高尚住宅+集中式商業(yè)業(yè)+寫字樓+soho公寓+商業(yè)街項(xiàng)目形象定位央?yún)^(qū)生活比比肩國際我們需要在在主觀上給給予客戶甚甚至口碑傳傳播者一種種形而上的的印象。而他們也總總是慣性地地要為這種種投資去找找一個(gè)說法法，或者賦賦予一些意意義。作為營銷者者，我們必必須這么做做，只是需需要改變一一下溝通姿姿態(tài)，接近近消費(fèi)者情情感嫁接所所需的意識識形態(tài)，與與消費(fèi)者建建立平等，，取悅甚至我們就此發(fā)發(fā)掘項(xiàng)目的的案名方向向——﹛鼎誠·米蘭印象﹜或者說，我我們將通過過——以建造一座座新城的視視野。重新新看待世界界項(xiàng)目形象定位米蘭印象-----一方面體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目與國國際接軌的的現(xiàn)代都市市生活化方方式，同時(shí)時(shí)能夠體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目自身身較高的居居住品質(zhì)和和生活。項(xiàng)目形象定位米蘭印象□鼎誠·第五大道□鼎誠·壹號城邦邦□鼎誠·中央城□鼎誠·領(lǐng)域客戶細(xì)分表表格目標(biāo)客戶界界定消費(fèi)者類別年齡階段級別比例客戶來源需求物業(yè)說明私營業(yè)主25至60核心30%開封本地企業(yè)主兩房、三房、四房投資、二次置業(yè)游離3%小型企業(yè)主兩房、三房首次、改善置業(yè)游離3%個(gè)體戶兩房、小三房過渡性置業(yè)、企事業(yè)單位核心28%政府公職單位、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)二房、三房、四房投資、改善型置業(yè)原住居民核心15%周邊原住居民三房、四房改善性置業(yè)企業(yè)白領(lǐng)游離3%私營企業(yè)員工公寓、二房、三房首次置業(yè)、改善型置業(yè)游離3%小型企業(yè)員工公寓、二房、小三房首次置業(yè)鄭州及下轄縣鎮(zhèn)客戶核心15%可爭取到的以自住或投資為主要置業(yè)目的的公務(wù)員，政府領(lǐng)導(dǎo)，二房、三房、四房自住、投資項(xiàng)目客戶定位核心客戶鄭州區(qū)域、、中牟乃至至大中原區(qū)區(qū)域客戶來源：開封封縣、杞縣縣、尉氏縣縣、通許縣縣、蘭考縣縣等職業(yè)：個(gè)體體工商戶、、私營業(yè)主主、公務(wù)員員、醫(yī)生等目的：居住住投資目的的均有年齡：25～50歲收入：收入入普遍較高高，年收入入在5萬元以上來源：項(xiàng)目目周邊原住住居民、企企事業(yè)單位位員工等職業(yè)：私營營業(yè)主、國國企領(lǐng)導(dǎo)、、政府干部部等目的：居住住、投資年齡：25－60歲收入：年收收入在8萬元及以上上重要客戶游離客戶周邊客戶私營業(yè)主、、企事業(yè)單單位員工、、原住居民民項(xiàng)目客戶定定位項(xiàng)目客戶定位客戶置業(yè)趨趨向分析投資趨向：：不再一味追追求短期回回報(bào)，而是是將物業(yè)作作為一種資資產(chǎn)長期持持有，更看看重物業(yè)復(fù)復(fù)合特性以以及自身的的升值與保保值特性，，在很大程程度上是對對于城市資資源的占有有。居住趨向：：自住型居住住客戶為主主，多對社社區(qū)的私密密性要求較較高。支付趨向：：支付能力較較強(qiáng)，愿意意承擔(dān)高單單價(jià)和高總總價(jià)，但是是對產(chǎn)品的的要求也較較高。購買特征：：注重項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部居住的的人群素質(zhì)質(zhì)，希望和和同類人群群共同居住住。產(chǎn)品要求：：對社區(qū)景觀觀要求較高高，希望過過上生態(tài)、、健康、尊尊貴的園居居生活。配套、服務(wù)務(wù)要求：體現(xiàn)尊貴舒舒適的都市市生活，要要求提供的的服務(wù)在高高品質(zhì)的同同時(shí)，盡可可能的復(fù)合合與完善。。同時(shí)保證證自身生活活的私密。。項(xiàng)目客戶定位開封市主要要在售樓盤盤一覽表——項(xiàng)目價(jià)格定位●同致行住住宅房地產(chǎn)產(chǎn)市場研究究以上數(shù)據(jù)來來源：同致致行市調(diào)搜搜集整理項(xiàng)目推出量（萬㎡）銷售率消化量（萬㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）開盤時(shí)間月均銷售量（萬㎡）森林半島11020%2048002008.121.16開元華庭4330%1347002008.080.65香堤灣2545%1039002008.100.5鼎立國際城1507%837002009.80.7世紀(jì)豪園15100%560002009.30.7宋城雅居11.590%1042002007.100.3希爾斯1380%1040002007.060.28藍(lán)天中央花園130%04000待定0碟御花園160%0待定待定0漢興上品110%0待定待定0東京國際250%0待定待定0合計(jì)432.517%765280

4.13項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目北地塊產(chǎn)品價(jià)格預(yù)預(yù)期——市場比較法法1、銷售情況況修正依據(jù)開封市市場環(huán)境及及對各項(xiàng)目目的研判，，調(diào)差系數(shù)數(shù)控制在合合理的范圍圍：±2%。比較因素本項(xiàng)目建業(yè)森林半島碧水藍(lán)城鼎力國際城偉業(yè)香堤灣西爾斯首府交易情況修正系數(shù)100/100100/99100/99100/101100/101100/99項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目北地塊產(chǎn)品價(jià)格預(yù)預(yù)期——市場比較法法2、區(qū)域因素素修正單項(xiàng)系數(shù)調(diào)調(diào)差設(shè)置為為±1%，綜合系數(shù)數(shù)調(diào)差設(shè)置置為±2%比較因素本項(xiàng)目建業(yè)森林半島碧水藍(lán)城鼎力國際城偉業(yè)香堤灣西爾斯首府項(xiàng)目地段201919181920片區(qū)商業(yè)環(huán)境201818191920交通便捷狀況202121192020周邊污染202121202020區(qū)域發(fā)展前景10111191110片區(qū)自然環(huán)境101111101010總計(jì)1001011019599100項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目北地塊產(chǎn)品價(jià)格預(yù)預(yù)期——市場比較法法3、項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)情況況修正單項(xiàng)調(diào)差系系數(shù)設(shè)置控控制在：±1%；綜合調(diào)差差系數(shù)控制制在：±3%。比較因素本項(xiàng)目建業(yè)森林半島碧水藍(lán)城鼎力國際城偉業(yè)香堤灣西爾斯首府物業(yè)規(guī)模10121112109整體規(guī)劃10111010109外立面形象10101010109園林設(shè)計(jì)及小區(qū)綠化10121110119戶型結(jié)構(gòu)101211101010公共部分裝修檔次101110101010自身配套101110111010噪音影響10109101010周邊配套109910910物業(yè)管理101010101110總計(jì)10010810110310196項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目北地塊產(chǎn)品價(jià)格預(yù)預(yù)期——市場比較法法4、市場宣傳傳推廣修正正項(xiàng)目應(yīng)打破破了市場常常規(guī)操作方方法，從目目前在售樓樓盤來看,其營銷理念念及營銷手段明顯顯處于同類類樓盤之上上。綜合調(diào)差系系數(shù)控制在在：±3%。比較因素本項(xiàng)目建業(yè)森林半島碧水藍(lán)城鼎力國際城偉業(yè)香堤灣西爾斯首府發(fā)展商品牌及實(shí)力252725252624宣傳推廣252725262624事件營銷252524242523現(xiàn)場包裝252726262424合計(jì)10010610010110195項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目北地塊產(chǎn)品價(jià)格預(yù)預(yù)期——市場比較法法5、交易時(shí)點(diǎn)點(diǎn)修正片區(qū)市場上上供應(yīng)量以以及對相應(yīng)應(yīng)的競爭壓壓力分析，，綜合評估估，調(diào)差系系數(shù)設(shè)置在在合理的2%范圍內(nèi)。比較因素本項(xiàng)目建業(yè)森林半島碧水藍(lán)城鼎力國際城偉業(yè)香堤灣西爾斯首府交易時(shí)點(diǎn)修正100100100101100100項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目北地塊產(chǎn)品價(jià)格預(yù)預(yù)期——市場比較法法整體均價(jià)制制訂體系項(xiàng)目建業(yè)森林半島碧水藍(lán)城鼎力國際城偉業(yè)香堤灣西爾斯首府交易價(jià)格48004500380039004000交易情況修正1.011.010.990.991.01區(qū)域因素修正0.990.991.051.011.00產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)修正0.9250.990.970.991.04市場宣傳推廣修正0.9431.000.990.991.05交易時(shí)期修正1.001.000.991.001.00修正價(jià)格41864455375538224412項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目北地塊產(chǎn)品價(jià)格預(yù)預(yù)期——市場比較法法p項(xiàng)目綜合=∑P修正A*tn＝4078元/㎡(p項(xiàng)目修正A——比較A樓盤修整價(jià)價(jià)格，tn——各樓盤相應(yīng)應(yīng)權(quán)重)p項(xiàng)目修正A=PA*A1*A2***An(p項(xiàng)目修正A——比較A樓盤修整價(jià)格，An——樓盤A各比較價(jià)格系數(shù))項(xiàng)目整體均均價(jià)制訂體體系也就說明,在本項(xiàng)目的的品質(zhì)、規(guī)規(guī)模、交通通等質(zhì)素的的綜合評定定條件下，，結(jié)合與項(xiàng)項(xiàng)目周樓盤盤合理競爭爭力，本項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)品品總體均價(jià)價(jià)水平可達(dá)達(dá)到4078元/㎡。項(xiàng)目建業(yè)森林半島碧水藍(lán)城鼎力國際城偉業(yè)香堤灣西爾斯首府系數(shù)1010302030項(xiàng)目價(jià)格溢價(jià)項(xiàng)目北地塊塊產(chǎn)品價(jià)格格預(yù)期——價(jià)格定位說說明6、價(jià)格定位位說明通過以上項(xiàng)項(xiàng)目各類系系數(shù)進(jìn)行競競爭分析，，綜合本項(xiàng)項(xiàng)目的品質(zhì)質(zhì)、規(guī)模、、交通等質(zhì)質(zhì)素的綜合合評定條件件下，結(jié)合合與項(xiàng)目周周樓盤合理理競爭力，，我司認(rèn)為為本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品以4078元/㎡的價(jià)格，在在開封市場場各項(xiàng)目綜綜合素質(zhì)中中最具競爭爭優(yōu)勢。同時(shí)，結(jié)合合開封房地地產(chǎn)市場自自然銷售價(jià)價(jià)格漲幅，，通過良好好的營銷策劃、超超強(qiáng)的項(xiàng)目實(shí)實(shí)景展示策略略及最具優(yōu)化化的產(chǎn)品線組組合，提升客戶的的感知價(jià)值；；找到愿意支支付更高價(jià)格格的客戶（市市場細(xì)分）將將會帶來銷售售價(jià)格一定的的上漲空間，，在價(jià)格具有有競爭優(yōu)勢的的前提下能夠夠?qū)崿F(xiàn)20%左右的價(jià)格漲漲幅；即最終可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)：4893元/㎡本次匯報(bào)溝通通的目標(biāo)市場研究成果果總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)核心心問題思考項(xiàng)目定位系統(tǒng)統(tǒng)項(xiàng)目規(guī)劃及物物業(yè)發(fā)展建議議1234規(guī)劃方案建議容積率平衡表（方案一）總項(xiàng)土地面積（㎡）31744.9建筑基底面積8253.67容積率2.76建筑密度26%建筑面積（㎡）87615.92商業(yè)建面占比11%分項(xiàng)建筑類型占地面積比例土地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）建面比例標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）樓棟數(shù)電梯洋房6F15.0%47621.46666.437.61%5302小高層12F0.0%02.00.000.00%5200中高層18F75.0%238093.071426.0381.52%7205.5高層24F0.0%04.50.000.00%8600集中式商業(yè)+公寓0.0%05.70.000.00%————街區(qū)商業(yè)10%31743.09523.4710.87%————合計(jì)100%31744.902.887615.92100%——8北地塊方案一一——設(shè)置洋房產(chǎn)品品，但數(shù)量太太少，不足以以提升項(xiàng)目整整體的形象，，街區(qū)商業(yè)三三層設(shè)置銷售售存在難題，，且容積率未未做足，損失失利潤！18F高層6F洋房臨街商業(yè)規(guī)劃方案建議按照方案一的的產(chǎn)品規(guī)劃，，結(jié)合項(xiàng)目地地塊條件，整整體規(guī)劃如左左圖。項(xiàng)目整整體采用兵營營式規(guī)劃布局局，整體排布布較規(guī)整，可可采用由南向向北逐漸開發(fā)發(fā)的順序。但但不利于項(xiàng)目目中央園林景景觀的打造，，規(guī)劃方案建議容積率平衡表（方案二）總項(xiàng)土地面積（㎡）31744.9建筑基底面積8347.71容積率3.21建筑密度26%建筑面積（㎡）101742.40商業(yè)建面占比10%分項(xiàng)建筑類型占地面積比例土地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）建面比例標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）樓棟數(shù)電梯洋房6F0.0%01.40.000.00%5300小高層12F59.0%187292.037458.9836.82%5206中高層18F0.0%03.00.000.00%7200高層24F29.0%92064.541427.0940.72%8602集中式商業(yè)+公寓12.0%38096.022856.3322.46%商業(yè)單層3500（公寓單層面積770）1街區(qū)商業(yè)0.0%02.00.000.00%————合計(jì)100.0%31744.903.2101742.40100%——9北地塊方案二二——以小高層為主主結(jié)合高層產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃布布局，基本滿滿足項(xiàng)目各項(xiàng)項(xiàng)規(guī)范要求，，容積率稍微微超過要求??！24F高層小高層公寓規(guī)劃方案建議集中商業(yè)同樣采用了兵兵營式排布的的方式，難以以形成規(guī)模型型的園林景觀觀帶，項(xiàng)目居居住價(jià)值的提提升受到影響響。規(guī)劃方案建議北地塊方案三三——以小高層和中中高層結(jié)合的的物業(yè)組合，，滿足各項(xiàng)要要求，同致行行建議使用方方案三！容積率平衡表（方案三）總項(xiàng)土地面積（㎡）31744.9建筑基底面積9572.25容積率3.0建筑密度30%建筑面積（㎡）93964.90商業(yè)建面占比14%分項(xiàng)建筑類型占地面積比例土地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）建面比例標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）樓棟數(shù)電梯洋房6F0.0%01.40.000.00%5300.0小高層12F30.0%95232.019046.9420.27%5203.0中高層18F50.0%158723.047617.3550.68%7203.5高層24F0.0%04.00.000.00%8600.0集中式商業(yè)+公寓12.0%38096.524761.0226.35%商業(yè)單層3400（公寓單層面積800）1.0街區(qū)商業(yè)8.0%25401.02539.592.70%————合計(jì)100.0%31744.903.093964.90100%——7備注：集中商商業(yè)三層，公公寓為21層規(guī)劃方案建議采用圍合式布布局，利于項(xiàng)項(xiàng)目中央景觀觀帶的打造，，對于項(xiàng)目居居住品質(zhì)的提提升有良好的的促進(jìn)作用，，同時(shí)集中式式商業(yè)和公寓寓面積有一定定的提升，對對于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目利潤有一定定的幫助。18F高層12層小高層公寓18F高層街區(qū)商業(yè)18F高層18F高層集中商業(yè)規(guī)劃方案建議鼎誠項(xiàng)目北地塊商品房戶型配比方案商品住宅產(chǎn)品類別套均面積（㎡）建筑面積（㎡）面積占比套型面積占比套數(shù)（套）套數(shù)占比套型套數(shù)占比兩房大兩房901134018%18%12624%24%三房小三房115828013%65%7214%62%中三房125900014%7214%130702011%5410%大三房1401764027%12624%四房中四房1551116017%17%7214%14%小計(jì)64440100%100%522100%100%公寓產(chǎn)品類別套均面積（㎡）總建筑面積（㎡）面積占比套型面積占比套數(shù)（套）套數(shù)占比套型套數(shù)占比一室一廳4019200100%——480100%——小計(jì)19200100%——480100%——整體合計(jì)83640

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說明：公寓部分設(shè)置在漢興路與黃河大街交匯處集中商業(yè)上，其中以上建筑面積為初步預(yù)估。規(guī)劃方案建議南地塊方案——以多層和高層層、寫字樓結(jié)結(jié)合的物業(yè)組組合，在滿足足地塊規(guī)劃條條件的條件下下，與北地塊塊物業(yè)形成互互補(bǔ)關(guān)系！容積率平衡表總項(xiàng)土地面積（㎡）72462.1建筑基底面積17245.98容積率2.8建筑密度24%建筑面積（㎡）202386.65商業(yè)建面占比2%分項(xiàng)建筑類型占地面積比例土地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）建面比例標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）樓棟數(shù)電梯洋房6F57.0%413031.457824.7628.57%53018小高層12F0.0%02.00.000.00%5200中高層18F15.0%108693.032607.9516.11%7202.5高層24F0.0%04.50.000.00%8600.0安置區(qū)16.0%115946.069563.6234.37%————寫字樓30F9.0%65226.039129.5319.33%

街區(qū)商業(yè)3.0%21741.53260.791.61%————合計(jì)100.0%72462.102.8202386.65100%——22.5規(guī)劃方案建議南地塊安置區(qū)區(qū)建議——通過指標(biāo)測算算，南地塊安安置區(qū)設(shè)置為為容積率達(dá)到到6左右高層產(chǎn)品品，減少安置置區(qū)占地面積積。經(jīng)過測算算，影劇院和和敬老院地塊塊不足以滿足足整個(gè)安置區(qū)區(qū)的排布，敬敬老院地塊須須向北延伸至至與影劇院北北邊地塊位置置，形成正方方形狀的安置置區(qū)！安置區(qū)規(guī)劃方案建議南地塊方案—集中規(guī)劃項(xiàng)目目安置區(qū)，減減少對住宅的的影響。同時(shí)時(shí)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)規(guī)范要求，形形成以多層住住宅為主，高高層住宅為輔輔的產(chǎn)品配置置，與北地塊塊形成互補(bǔ)。。通過教育主主題化帶動(dòng)商商業(yè)街的發(fā)展展。安置區(qū)高層分布區(qū)多層分布區(qū)商業(yè)街寫字樓城市作品精精工建建筑物業(yè)發(fā)展建議④作品元素四：：精致園林生生活①作品元素一一：產(chǎn)品創(chuàng)新新，提升附加加值②作品元素二二：美學(xué)建筑筑立面③作品元素三：：十大精工建建筑標(biāo)準(zhǔn)⑤作品元素五：：精細(xì)化的物物業(yè)管理⑥作品元素五：：會所、健身身場、球場、、停車位基于項(xiàng)目合理理利潤目標(biāo)的的考慮，必須須從產(chǎn)品本身身出發(fā)，加大大產(chǎn)品創(chuàng)新，，從根本上改改變產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)，樹立差異異核心賣點(diǎn)，，提升產(chǎn)品附附加值，以實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值值最大化主要方向——方向一：增加居住的舒舒適度，強(qiáng)化化居住品質(zhì)方向二：戶型改造，贈(zèng)贈(zèng)送更多實(shí)用用面積方向三：優(yōu)化空間，提提供人性化產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)外部資源趨同同的情況下，，需要建立內(nèi)內(nèi)部資源的創(chuàng)創(chuàng)新性，以產(chǎn)品創(chuàng)新引導(dǎo)居住需求求，增加項(xiàng)目目附加值項(xiàng)目產(chǎn)品建議舒適度挖掘：：底層局部架架空，形成泛會所概念，增大率面積營營造社區(qū)環(huán)境境舒適度高層底層架空空層增加綠化空間間，豐富園林林層次，增加加共享空間；；架空層下開放放的空間與主主軸聯(lián)為一體體，迅速擴(kuò)大大共享空間感感受；底層架空部分分可以部分利利用玻璃進(jìn)行行封閉。項(xiàng)目產(chǎn)品建議舒適度挖掘：：為三房、四四房設(shè)置陽光光花房重視采光保暖暖；提供功能的多多樣化，豐富富生活趣味和和提高舒適性性；倡導(dǎo)健康舒適適的家庭生活活。唯美品格項(xiàng)目產(chǎn)品建議舒適度挖掘：：為舒適型三三房和四房設(shè)設(shè)270度景觀陽臺與與彈性空間轉(zhuǎn)角觀景陽臺臺開放式陽臺：：賞景同時(shí)作作晾衣服用服務(wù)陽臺：與與廚房相連，，處理家務(wù)功功能項(xiàng)目產(chǎn)品建議1、主臥功能擴(kuò)擴(kuò)充衛(wèi)生間、更衣衣室、書房全全套單元享受受2、雙主臥3、廚房功能擴(kuò)擴(kuò)充滿足不同功能能的中西廚房房，餐廳和廚廚房功能結(jié)合合，形成新的的生活方式舒適度挖掘：：為豪華四房房設(shè)雙主臥、、主臥套、中中西廚房項(xiàng)目產(chǎn)品建議舒適度挖掘——底層入戶花園園，彰顯品質(zhì)質(zhì)與居住的舒舒適性項(xiàng)目產(chǎn)品建議贈(zèng)送面積——利用測量規(guī)范范不計(jì)建面的的部分贈(zèng)送實(shí)實(shí)惠項(xiàng)目產(chǎn)品建議落地凸窗送面面積落地凸窗高度度不受2.2米層高限制，，達(dá)到2.4米，磚砌假凸凸窗臺板，入伙后再打掉掉，整個(gè)凸窗窗不算面積臥室送衣柜面面積將衣柜位置的的底部砌筑450㎜高的臺面，將將衣柜位置凹凹進(jìn)去，做成成凸窗形式，入伙伙后同樣可以以將450高的臺面打掉掉，成為真正正的落地衣柜位置陽臺送面積陽臺錯(cuò)層布置置，使陽臺頂頂蓋高度達(dá)到到兩層層高空中花園送面面積錯(cuò)層布置入戶生活陽臺臺可將其改造成成儲藏室，相相當(dāng)于贈(zèng)送50％的陽臺面積積贈(zèng)送面積的具具體做法凸窗的奧妙——小空間大文章戶內(nèi)的步入式凸窗表明贈(zèng)送的面積采用做假窗臺的手法，擴(kuò)大了窗戶的面積關(guān)鍵的2.2米——產(chǎn)生送面積的臨界點(diǎn)不超過2.2米——儲藏室也能做做文章不超過2.2米的儲藏室項(xiàng)目產(chǎn)品建議超高露臺——偷面積最多的地方入戶花園—只算一半面積積，可做花園園，可隔成一一間房奇怪的方方盒子——夸張的步步入式凸凸窗。自由盒子子式凸窗窗，面積積高達(dá)6㎡多，可以以隔出一一間書房房奇怪的方方盒子——夸張的步步入式凸凸窗。自由盒子子式凸窗窗，面積積高達(dá)6㎡多，可以以隔出一一間書房房項(xiàng)目產(chǎn)品建議77贈(zèng)送面積積——步入式陽陽臺

步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺步入式景觀凸窗窗步入式陽臺將傳統(tǒng)的的凸窗變變形：在在保留凸凸窗原有有功能（（實(shí)惠、、觀景））的同時(shí)時(shí)，強(qiáng)化化了凸窗窗的觀景景效果，，并附送送實(shí)惠步入式景景觀凸窗窗——通過降低低凸窗距距地面的的高度提提高觀賞賞效果步入式陽陽臺——客戶可根根據(jù)自己己的喜好好選擇拆拆掉凸窗窗頂板，，形成步步入式陽陽臺凸窗頂板板下降至至2.2米左右的的高度倒凸窗項(xiàng)目產(chǎn)品建議增送夾層層——兩居變?nèi)?挑空客廳廳設(shè)計(jì)/實(shí)惠+空間感獨(dú)特的設(shè)設(shè)計(jì)、精精巧的空空間布局局、贈(zèng)送送面積將將成為其其最大賣賣點(diǎn)之一一；每戶贈(zèng)送送相當(dāng)于于平層面面積一半半的免費(fèi)費(fèi)空間；；適宜布置置在社區(qū)區(qū)北側(cè)，，避免影影響容積積率。BB3.9米3.9米CC2.8米2.19米2.8米樓層結(jié)構(gòu)示意項(xiàng)目產(chǎn)品建議贈(zèng)送衣柜柜——實(shí)用的功功能空間間、客戶戶易感知知利用非承承重墻墻墻體厚度度，掏空空部分層層高低于于2.2米的空間間，作為為內(nèi)置衣衣柜贈(zèng)送送給業(yè)主主；雖然然空間很很小，但但由于形形成特定定功能，，易于被被客戶感感知?？少?zèng)送的的層高低低于2.2米的步入入式衣柜柜。說明：贈(zèng)贈(zèng)送面積積最常用用的方法法。在中中大戶型型中常用用正常凸凸窗，在在中小戶戶型中也也可用同同樣方法法贈(zèng)送衣衣柜。項(xiàng)目產(chǎn)品建議入戶花園陽光觀景房凸式衣櫥客廳陽臺入戶花園空中花園凸式衣櫥68-81平米2房2廳1衛(wèi)戶型增值值元素實(shí)惠舒適適借鑒一一：戶型型平面設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)新元素素：露臺臺可改房房、隱藏藏式衣柜柜、可拆卸凸凸窗。明廚、明明衛(wèi)，自自然通風(fēng)風(fēng)采光。。贈(zèng)送入戶戶花園、、露臺。優(yōu)化空間間——以產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新引導(dǎo)導(dǎo)居住需需求，增增加項(xiàng)目目附加值值，提供人性性化產(chǎn)品品設(shè)計(jì)項(xiàng)目產(chǎn)品建議80-101平米3房2廳2衛(wèi)客廳陽臺入戶花園空中花園凸式衣櫥項(xiàng)目產(chǎn)品建議城市作品品精精工工建筑物業(yè)發(fā)展建議④作品元素素四：精精致園林林生活①作品元元素一：：產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新，提提升附加加值②作品元元素二：：美學(xué)建建筑立面面③作品元素素三：十十大精工工建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)⑤作品元素素五：精精細(xì)化的的物業(yè)管管理⑥作品元素素五：會會所、健健身場、、球場、、停車位位開封在售售市場以以立面風(fēng)風(fēng)格呈多多元化發(fā)發(fā)展的趨趨勢，現(xiàn)現(xiàn)代簡約約、簡歐歐、古典典風(fēng)格均均有。碧水藍(lán)城城鼎力國際際城迪臣世紀(jì)紀(jì)豪苑偉業(yè)香堤堤灣項(xiàng)目建筑風(fēng)格本項(xiàng)目整整體建筑筑風(fēng)格建建議——意大利風(fēng)風(fēng)情建筑筑項(xiàng)目建筑風(fēng)格局部馬蹄蹄窗，拱拱形門、、坡屋頂頂元素的的運(yùn)用，，凸顯項(xiàng)項(xiàng)目異域域風(fēng)情特特色整體外立立面顏色色以米黃黃色為主主，輔以以三色面面磚及文文化石，，凸顯項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)感感簡歐建筑筑采用三三段式外外立面，，局部線線條勾勒勒，既簡簡單時(shí)尚尚又不失失高貴品品質(zhì)項(xiàng)目建筑風(fēng)格意大利建建筑風(fēng)格格在高層層產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)中需需要注重重整體線線條的流流暢陽臺構(gòu)件件區(qū)別于于傳統(tǒng)的的玻璃、、墻體元元素，而而是運(yùn)用用柱子、、拱形造造型等元元素城市作品品精精工工建筑物業(yè)發(fā)展建議④作品元素素四：精精致園林林生活①作品元元素一：：產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新，提提升附加加值②作品元元素二：：美學(xué)建建筑立面面③作品元素素三：十十大精工工建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)⑤作品元素素五：精精細(xì)化的的物業(yè)管管理⑥作品元素素五：會會所、健健身場、、球場、、停車位位低能耗:節(jié)能、環(huán)環(huán)保。建議:在小高層層、高層層類物業(yè)業(yè)的建設(shè)設(shè)中，重重點(diǎn)考慮內(nèi)外外墻保溫溫格網(wǎng)布布，雙層層真空玻玻璃。優(yōu)勢：贏在細(xì)節(jié)節(jié)，既能能在某些些已采用用該類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的建筑筑項(xiàng)目中中保持優(yōu)優(yōu)勢，又又能夠引引領(lǐng)市場潮潮流，保保持與社社會潮流流同步。。預(yù)計(jì)增加加成本：：在30-50元/平方米之之間。內(nèi)外墻保保溫格網(wǎng)網(wǎng)布真空玻璃璃精工品質(zhì)質(zhì)1——建筑低能能耗節(jié)節(jié)能、環(huán)環(huán)保項(xiàng)目精工品質(zhì)在小高層、、高層物業(yè)中，，采用這這種風(fēng)格格設(shè)計(jì)的的弧形挑挑高錯(cuò)層層陽臺，，主要是是在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)中中充分考考慮到南向景觀觀因素，實(shí)現(xiàn)景觀價(jià)值值最大化化，豐富富立面。。方法：設(shè)計(jì)樣式式如右圖圖案例：華華南·碧桂園小小高層精工品質(zhì)質(zhì)2——打造劇院院式航空空陽臺，，錯(cuò)層大大面積觀觀景室內(nèi)空間陽臺奇數(shù)層室內(nèi)空間陽臺偶數(shù)層陽臺陽臺項(xiàng)目精工品質(zhì)建議：為小高層層、高層層建筑物物業(yè)提供供裝修優(yōu)惠惠套餐，選擇裝裝修購房房客戶單單位，將將建設(shè)負(fù)離離子墻。高科技納納米涂料料不添加加任何有有害副作作用的防防霉、殺殺菌助劑劑，只要有光光源存在在，就不不斷產(chǎn)生生自由基基，可有效降降解甲醛醛、苯毒毒、VOC，因?yàn)樗a(chǎn)產(chǎn)生游離離電子空空穴對，，能將裝裝修產(chǎn)生生的各種種有害物物質(zhì)氧化化或還原原，生成成沒有污污染的水水和二氧氧化碳。。納米漆漆面釋放負(fù)離離子濃度可達(dá)達(dá)到每平平方米750-1500個(gè)，相當(dāng)于公公園環(huán)境境空氣質(zhì)質(zhì)量，讓讓住宅和和人一樣樣能夠呼呼吸。項(xiàng)目精工品質(zhì)精工品質(zhì)質(zhì)3——會呼吸的的建筑，，負(fù)離子子墻建議：作為森呼呼吸國際際智能化化定位的的重要組組成部分分，提供供足夠的的項(xiàng)目競競爭力，，建議在在小高層層、高層層單位中中采用中央新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)，，中央除除塵系統(tǒng)統(tǒng)，給業(yè)主主一個(gè)潔潔凈、健健康的生生活環(huán)境境。中央新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)預(yù)計(jì)增加加成本：：折合建筑筑面積50—80元/平方米精工品質(zhì)質(zhì)4——呼吸系統(tǒng)統(tǒng)建立，，中央新新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)、中央央除塵系系統(tǒng)附加價(jià)值值：能為項(xiàng)目目在價(jià)值值提升層層面提高高200——300元/平方米項(xiàng)目精工品質(zhì)建議：分分樓棟設(shè)設(shè)計(jì)，IC卡準(zhǔn)入式式智能電梯梯，拔高高項(xiàng)目檔檔次，提提高作為為高檔次次樓盤的的安全性性。高標(biāo)準(zhǔn)豪豪華裝修修：大理石及及金色燈燈光結(jié)合合，共同同營造富富麗堂皇皇的電梯梯間豪華華和貴氣氣。精工品質(zhì)質(zhì)5——高品質(zhì)電電梯間細(xì)細(xì)節(jié)決定定成功項(xiàng)目精工品質(zhì)精工品質(zhì)質(zhì)6——公共配套套高品質(zhì)質(zhì)裝修細(xì)細(xì)節(jié)體現(xiàn)現(xiàn)高端產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)細(xì)節(jié)裝飾飾：藝術(shù)品溫溫馨裝飾飾，裝點(diǎn)點(diǎn)高雅氛氛圍。高標(biāo)準(zhǔn)豪豪華裝修修：大理石及及金色燈燈光結(jié)合合，共同同營造富富麗堂皇皇的電梯梯間豪華華和貴氣氣。項(xiàng)目精工品質(zhì)精工品質(zhì)質(zhì)7——小區(qū)指引引系統(tǒng)提提升小區(qū)區(qū)品質(zhì)感感住宅入口口、電梯梯、社區(qū)區(qū)道路等的無障障礙設(shè)計(jì)計(jì)社區(qū)內(nèi)清清晰的標(biāo)標(biāo)識系統(tǒng)統(tǒng)各樓宇組組團(tuán)的多多樣性和和識性項(xiàng)目精工品質(zhì)精工品質(zhì)質(zhì)8——公共部分分用材和和制作工工藝人性性化設(shè)計(jì)計(jì)觸動(dòng)開關(guān)關(guān)固定裝置置郵箱收發(fā)發(fā)形象包裝裝細(xì)節(jié)處處理示意意項(xiàng)目精工品質(zhì)精工品質(zhì)質(zhì)9——遴選優(yōu)典典良材，，令建筑筑每一寸寸都凝聚聚為臻品品的轉(zhuǎn)瞬瞬星級酒店店細(xì)節(jié)建建材標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)外墻六六面保保溫項(xiàng)目精工品質(zhì)精工品品質(zhì)10———6重智能能安防防，讓讓業(yè)主主生活活和諧諧無憂憂國際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)““五