開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測算評(píng)審

開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)顧問課程講義：版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。2007.01.08本門課程的目的了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)掌握經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及其在決策中的作用課程分兩節(jié)，預(yù)計(jì)時(shí)間3個(gè)小時(shí)；課程將會(huì)結(jié)合實(shí)際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開研討。2我們對(duì)課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用關(guān)于開發(fā)流程：什么時(shí)間干什么事？什么事情誰來辦？怎么辦最好？環(huán)節(jié)容易出什么問題？流程對(duì)開發(fā)商的影響是什么？關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？評(píng)價(jià)用在什么地方？如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？3課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)4房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營行為如何？土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！5土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理企業(yè)拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？市場未來預(yù)期；項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；規(guī)劃條件的市場實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本；競爭對(duì)手的情況分析。政府出讓土地的方式拍賣、招標(biāo)、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種）什么情況之下用什么方式？招標(biāo)將會(huì)增多目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負(fù)15%返還指標(biāo)等6土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理現(xiàn)有的土地政策的問題單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對(duì)稱；政府供應(yīng)計(jì)劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失；價(jià)高者得的土地分配制度。土地拍賣中的黑馬——對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致戰(zhàn)略型高價(jià)——建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身）轉(zhuǎn)型企業(yè)高價(jià)——產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤期望低）資金密集型無地企業(yè)——金地龍華地塊；（惡狼撲食型）非理性企業(yè)拿地——眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）7地塊分析市場態(tài)勢售價(jià)預(yù)測開發(fā)模式利潤預(yù)期初步地價(jià)地價(jià)變量變量分析變量分析最高競拍價(jià)最可能地價(jià)最樂觀地價(jià)競爭對(duì)手分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起競價(jià)格過程加價(jià)策略加價(jià)場外公關(guān)傳統(tǒng)價(jià)格模型合理價(jià)格模型土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？設(shè)定競拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎；改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；帶方案拍賣：設(shè)定方案或者要求短期給出方案；人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對(duì)手（給錢）。8土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理主要決策問題（錢、地、人）：決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門9土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理項(xiàng)目決策案例——資金如何運(yùn)作？城市背景：山東省某地級(jí)城市，2004.1地塊情況：1036畝，r=1.3，30%高層掛牌：起掛1.36億，原地安置（約2.4億）開發(fā)商賬面資金：4000萬銀行信用額度20000萬，通過另一正在建設(shè)項(xiàng)目抵押，先拿12000萬投入土地款（類違規(guī)）土地獲取價(jià)格：1.46億；抵押給上述銀行再貸款8000萬提前低價(jià)賣圖紙：1690元/平，開盤800套，近兩個(gè)億；銀行：快速放按揭，作為條件；施工付款：3個(gè)1/3，1/3房屋、1/3主材（開發(fā)商賒銷）、1/3現(xiàn)金，±0開始付款；成本：1400元/平方米；啟動(dòng)資金：商品房建設(shè)+回遷建設(shè)資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡vs10土地地獲獲取取定位位決決策策產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建建施工工建建設(shè)設(shè)推廣廣銷銷售售物業(yè)業(yè)管管理理開發(fā)發(fā)商商決決策策常常見見的的問問題題是是什什么么？？舉舉例例說說明明：：關(guān)于于資資金金：：以以山山東東某某開開發(fā)發(fā)商商為為例例，，項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)中中的的資資金金抽抽出出作作為為它它用用，，導(dǎo)導(dǎo)致致項(xiàng)項(xiàng)目目資資金金流流出出現(xiàn)現(xiàn)問問題題；；關(guān)于于項(xiàng)項(xiàng)目目方方向向，，幾幾種種死死法法？？想賺賺想想死死的的（老老想想多多賺賺，，違違背背市市場場規(guī)規(guī)律律）），，體體現(xiàn)現(xiàn)在在做做了了市市場場滯滯銷銷的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，比比如如商商業(yè)業(yè)問問題題、、容容積積率率問問題題、、產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)問問題題；；逞能能能能死死的的，不不要要和和地地價(jià)價(jià)、、政政府府、、專專業(yè)業(yè)公公司司過過不不去去；；商商業(yè)業(yè)就就是是商商業(yè)業(yè)不不要要牽牽扯扯其其他他的的，，比比如如教教派派、、比比如如文文化化、、比比如如面面子子工工程程；；省錢錢省省死死的的，省省錢錢省省出出事事了了，，競競爭爭問問題題、、質(zhì)質(zhì)量量問問題題、、成成本本壓壓力力問問題題；；關(guān)于于人人力力，，是是否否具具備備了了足足夠夠的的項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)作作、、工工程程管管理理、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)管管理理、、對(duì)對(duì)外外公公關(guān)關(guān)人人力力，，是是否否理理順順了了內(nèi)內(nèi)部部的的管管理理體體系系；；人力問問題其其實(shí)更更是管管理問問題。討論：：順馳馳在發(fā)發(fā)展擴(kuò)擴(kuò)張中中，哪哪些問問題值值得檢檢討？？11土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售物業(yè)管管理包含的的主要要設(shè)計(jì)計(jì)階段段：地塊勘勘查測測繪：：提供供設(shè)計(jì)計(jì)依據(jù)據(jù)，3—10天天規(guī)劃建建筑設(shè)設(shè)計(jì)：：落實(shí)實(shí)決策策思路路，3—6個(gè)月月施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)：施施工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和結(jié)構(gòu)構(gòu)形式式，1—3個(gè)月月景觀設(shè)設(shè)計(jì)：：景觀觀環(huán)境境設(shè)計(jì)計(jì)，2—3個(gè)月月樣板房房及會(huì)會(huì)所設(shè)設(shè)計(jì)：：營銷銷環(huán)境境設(shè)計(jì)計(jì)，1個(gè)月月討論：：常見見的問問題有有哪些些？進(jìn)度問問題：：進(jìn)度度難以以控制制、各各專業(yè)業(yè)公司司難以以銜接接質(zhì)量問問題：：評(píng)價(jià)價(jià)體系系和評(píng)評(píng)價(jià)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的缺失失12土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售物業(yè)管管理最優(yōu)化化的設(shè)設(shè)計(jì)階階段流流程參參考：：時(shí)間進(jìn)度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃單位單體設(shè)計(jì)規(guī)劃單位施工圖設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)單位景觀設(shè)計(jì)景觀公司樣板房及會(huì)所裝飾設(shè)計(jì)各專業(yè)業(yè)公司司的合合作與與分工工如何何？規(guī)劃單單位與與施工工圖：：初步步設(shè)計(jì)計(jì)、施施工圖圖把控控規(guī)劃單單位與與景觀觀：完完善、、技術(shù)術(shù)交底底施工圖圖與景景觀：：隱蔽蔽管線線工程程設(shè)計(jì)計(jì)最優(yōu)秀秀的設(shè)設(shè)計(jì)成成果是是最能能體現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商開開發(fā)思思維和和開發(fā)發(fā)意識(shí)識(shí)的成成果，，而非非作品品。13土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售物業(yè)管管理開發(fā)辦辦開發(fā)經(jīng)經(jīng)營許許可證證項(xiàng)目手手冊計(jì)委固定資資產(chǎn)投投資計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目立立項(xiàng)規(guī)劃局局建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可土地測測量、、評(píng)估估國土資資源局局國有土土地使使用權(quán)權(quán)證土地確確認(rèn)、、報(bào)批批土地交交易開發(fā)辦辦人防辦辦墻改辦辦消防支支隊(duì)環(huán)保局局基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施牌牌套費(fèi)費(fèi)開發(fā)管管理費(fèi)費(fèi)人防異異地建建設(shè)費(fèi)費(fèi)墻改基基金消防設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)環(huán)境評(píng)評(píng)估及及排污污費(fèi)規(guī)劃局局建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可方案審審批規(guī)劃局局中標(biāo)通通知書書質(zhì)檢站站散水辦辦勞保辦辦定額站站安檢站站安全許許可定額鑒鑒別勞保統(tǒng)統(tǒng)籌散水押押金質(zhì)檢委委托城管大大隊(duì)執(zhí)法大大隊(duì)規(guī)劃局局開發(fā)辦辦建委基基建科科開工許許可證證預(yù)售許許可證證放線管管理14土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售物業(yè)管管理工程建建設(shè)的的相關(guān)關(guān)知識(shí)識(shí)：工程建建設(shè)組組成部部分：土建建、水水電、、安裝裝及設(shè)設(shè)備整體工工程建建設(shè)：單體體部分分、環(huán)環(huán)境部部分、、室外外管線線建筑結(jié)結(jié)構(gòu)形形式：磚混混、框框架、、框剪剪、鋼鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)等項(xiàng)目施施工周周期（平均均進(jìn)度度、不不考慮慮冰凍凍期））：多層及及低密密度：：9——12個(gè)月月小高層層：1年半半高層建建筑：：2年年到兩兩年半半施工組組織次次序：基礎(chǔ)部部分→主體體工程程→外外墻裝裝飾及及安裝裝→園園區(qū)管管線→→景觀觀施工工→竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收15土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售物業(yè)管管理工程建建設(shè)的的相關(guān)關(guān)知識(shí)識(shí)2：：影響工工程造造價(jià)的的主要要因素素：建筑結(jié)結(jié)構(gòu)形形式及及建筑筑形態(tài)態(tài)：鋼鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)＞框剪剪＞（（小））框架架＞磚磚混外立面面材質(zhì)質(zhì)及設(shè)設(shè)備等等級(jí)：：是否否玻璃璃幕、、外立立面選選材標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)施工取取費(fèi)等等級(jí)：：在施施工定定額的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加加減地基情情況：：是否否巖石石、是是否流流沙、、是否否軟基基，決決定了了基礎(chǔ)礎(chǔ)的施施工成成本場地條條件：：是否否平整整、是是否山山地抗震等等級(jí)：：6級(jí)級(jí)、7級(jí)、、8級(jí)級(jí)節(jié)能要要求：：是否否滿足足節(jié)能能規(guī)范范景觀環(huán)環(huán)境造造價(jià)關(guān)于施施工的的相關(guān)關(guān)問題題探討討，大大家在在工作作中都都會(huì)遇遇到什什么問問題？？16項(xiàng)目推推進(jìn)慢慢在各各環(huán)節(jié)節(jié)的主主要原原因最主要要的時(shí)時(shí)間耽耽誤在在項(xiàng)目目開工工前期期：決策上上的時(shí)時(shí)間反反復(fù)；；規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)上上的時(shí)時(shí)間耽耽誤；；各專業(yè)業(yè)單位位的銜銜接不不夠緊緊密；；規(guī)劃報(bào)報(bào)建的的時(shí)間間耽誤誤；亦可能能遇到到不常常見的的因素素如：：地基問問題導(dǎo)導(dǎo)致的的隱蔽蔽工程程施工工進(jìn)度度緩慢慢資金短短缺導(dǎo)導(dǎo)致的的工程程施工工進(jìn)度度緩慢慢天氣原原因（（雨季季做基基礎(chǔ)、、冬天天施工工等導(dǎo)導(dǎo)致））工地事事故和和違章章行為為導(dǎo)致致的臨臨時(shí)停停工和和工地地整改改17如何加加快項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度（（以某某多層層項(xiàng)目目為例例）土地獲獲取定位決決策1—2個(gè)月月產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)6—8個(gè)月月項(xiàng)目報(bào)報(bào)建+1個(gè)個(gè)月施工建設(shè)設(shè)8—10個(gè)月推廣銷售售物業(yè)管理理多層項(xiàng)目目從獲取取土地至至開始銷銷售需要要的時(shí)間間在1年年左右；；高層項(xiàng)項(xiàng)目需要要的時(shí)間間在1年年半至兩兩年；（（順馳最最快半年年開始銷銷售）18課題二：：經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)的應(yīng)應(yīng)用19我們對(duì)課課程的展展開角度度，為什什么要了了解流程程和經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)，，有什么么實(shí)際應(yīng)應(yīng)用關(guān)于開發(fā)發(fā)流程：：什么時(shí)間間干什么么事？什么事情情誰來辦辦？怎么么辦最好好？環(huán)節(jié)容易易出什么么問題？？流程對(duì)開開發(fā)商的的影響是是什么？？關(guān)于經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)：：評(píng)價(jià)哪些些指標(biāo)？？評(píng)價(jià)用在在什么地地方？如何進(jìn)行行評(píng)價(jià)？？20項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)的的指標(biāo)體體系———對(duì)項(xiàng)目目盈利能能力和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的模模擬和分分析盈利評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)：：利潤（凈凈利潤和和稅后利利潤）利潤率（（成本利利潤率、、自有資資金回報(bào)報(bào)率）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值投入評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)：：投資峰值值資金缺口口評(píng)價(jià)體系系：現(xiàn)金流分分析負(fù)債（資資金來源源）分析析不確定性性分析項(xiàng)目前期期經(jīng)濟(jì)測測算不同同于工程程概預(yù)算算和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)財(cái)務(wù)。。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)的的使命是是模擬一一條現(xiàn)金金流，幫幫助項(xiàng)目目開發(fā)者者決策。。21項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)的的基本結(jié)結(jié)構(gòu)———以房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目為為例指標(biāo)和物物業(yè)配比比的模擬擬成本和投投入節(jié)奏奏估算租、售計(jì)計(jì)劃模擬擬現(xiàn)金流分分析不確定性性分析模擬開發(fā)發(fā)進(jìn)程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)22物業(yè)配比比模擬的的兩種方方法經(jīng)驗(yàn)值法法確定容積積率，根根據(jù)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)安排物物業(yè)配比比缺點(diǎn)：配配比的落落地性不不強(qiáng)，很很難反映映社區(qū)形形態(tài)配比反算算法通過容積積率和產(chǎn)產(chǎn)品配比比反算優(yōu)點(diǎn)：較較準(zhǔn)確反反映配比比變化對(duì)對(duì)方案的的影響，，對(duì)方案案的落地地性比較較有把握握；缺點(diǎn)：過過程比較較復(fù)雜，，對(duì)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)要求比比較高23房地產(chǎn)開開發(fā)成本本構(gòu)成開發(fā)成本本土地出讓讓費(fèi)用土地拆遷遷和安置置前期工程程費(fèi)建安工程程費(fèi)室外工程程費(fèi)公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)不可預(yù)見見費(fèi)用開發(fā)期間間稅費(fèi)（（包含稅稅收和規(guī)規(guī)費(fèi)）開發(fā)費(fèi)用用管理費(fèi)用用銷售費(fèi)用用財(cái)務(wù)費(fèi)用用24現(xiàn)金流量量分析現(xiàn)金流量表07下08上08下09上09下10上10下11上總計(jì)現(xiàn)金流入05454223376770363301682963.786222362223395379一階段銷售收入054542233760000077918……………………………………………………現(xiàn)金流出626541895316539192611923417490.871632919698190160土地成本52190000000052190前期工程費(fèi)168901587015870004863……………………………………………………凈現(xiàn)金流量-6265435589.5668365777513781654724589342525205219累加凈現(xiàn)金流量-62654-27064-20228.33754651328116800162694205220資本化率8%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值-626543424663305147611815540133643232484累加財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值-62654-28408-22078293984121395226.32131658164142內(nèi)部收益率49%123%動(dòng)態(tài)投資回收期1.78財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FNPV)：反反映計(jì)算算期內(nèi)的的獲利能能力內(nèi)部收益益率(FIRR)：反反映項(xiàng)目目成本和和效益相相抵后的的報(bào)酬率率動(dòng)態(tài)投資資回收期期(Pt)：投資資返本年年限，反反映抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力25不確定性性分析盈虧平衡衡分析又稱保本本點(diǎn)分析析，分為為：價(jià)格保本本點(diǎn)分析析銷售率（（租售率率保本點(diǎn)點(diǎn)分析））保本點(diǎn)點(diǎn)分析敏感性分分析又稱靈敏敏度分析析反映單種種不確定定因素對(duì)對(duì)項(xiàng)目效效益的影影響一般考慮慮土地價(jià)價(jià)格、建建安成本本和售價(jià)價(jià)的不確確定性26我們將結(jié)結(jié)合具體體案例來來講解經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)在決策策中的運(yùn)運(yùn)用———案例1協(xié)助決策策物業(yè)形形態(tài)———案例2協(xié)助決策策資金計(jì)計(jì)劃———案例3協(xié)助決策策容積率率——27經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的基本本原則