德思勤深圳中航苑街區(qū)改造思路與鼎誠(chéng)國(guó)際推廣策略2

中航項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)綱要

—中航苑街區(qū)改造思路與“鼎誠(chéng)國(guó)際”推廣策略德思勤置業(yè)有限公司如何確立“中航苑街區(qū)”在深圳城市中的優(yōu)勢(shì)地位？如何進(jìn)行“鼎誠(chéng)國(guó)際”項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣？如何樹(shù)立中航地產(chǎn)卓越的企業(yè)形象？序言今天，我們的報(bào)告將圍繞這三個(gè)問(wèn)題進(jìn)行闡述.因時(shí)間所限，個(gè)別篇章未能全面展開(kāi)，但德思勤置業(yè)會(huì)以不懈的努力，隨時(shí)為中航地產(chǎn)提供全面、優(yōu)質(zhì)、專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)服務(wù)。第一篇對(duì)城市街區(qū)升級(jí)改造的思索

第二篇中航苑街區(qū)升級(jí)改造方案

第三篇“鼎誠(chéng)國(guó)際”的市場(chǎng)推廣策略

第四篇關(guān)于中航地產(chǎn)品牌建設(shè)的思考第一篇

對(duì)城市街區(qū)升級(jí)改造的思索第一章

對(duì)現(xiàn)行城市建設(shè)的反思一、現(xiàn)行城市建設(shè)存在的問(wèn)題（一）過(guò)分強(qiáng)調(diào)片區(qū)功能劃分，忽視了人們需求的多樣性，以及獲取城市資源的效率低下；（二）片面強(qiáng)調(diào)人造環(huán)境，造成了自然生態(tài)資源的缺失；（三）過(guò)分依賴(lài)現(xiàn)代交通系統(tǒng)，造成了步行鄰里空間的失落；（四）規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)的粗制濫造，使城市失去個(gè)性和美感。二、香港的城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)

規(guī)劃合理；

功能空間的有機(jī)復(fù)合；

良好的管理——效率、繁榮三、新加坡的城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境與人工環(huán)境的和諧；社區(qū)空間規(guī)劃、設(shè)計(jì)以人為本，強(qiáng)調(diào)生活的舒適性和便利性；——美麗、怡人注重社會(huì)公平，強(qiáng)調(diào)“居者有其屋”第二章二十一世紀(jì)城市宣言對(duì)中航苑街區(qū)進(jìn)行升級(jí),將其從一一個(gè)傳統(tǒng)的的商務(wù)街區(qū)區(qū),改造成一個(gè)規(guī)劃劃合理、密密度適中、、功能豐富富、交通便便捷、運(yùn)作作高效、生生活舒適的的現(xiàn)代都市市人居環(huán)境境,是我我們?cè)谛率朗兰o(jì)的城市市建設(shè)指導(dǎo)導(dǎo)思想,即即21世紀(jì)城城市宣言。。一、21世世紀(jì)城市宣宣言的理論論基礎(chǔ)（一）簡(jiǎn)簡(jiǎn).雅各各布斯：城城市多樣性性理論（二）馬馬斯洛人人的需求層層次理論（三）生生態(tài)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)與生態(tài)態(tài)建筑理論論保持較高的的居住密度度，從而產(chǎn)產(chǎn)生復(fù)雜的的需求;增加沿街的的商業(yè)（商商鋪），從從而豐富街街道的活動(dòng)動(dòng);縮小街區(qū)面面積，以增增加街道數(shù)數(shù)量，從而而增加人們們相互接觸觸交往的機(jī)機(jī)會(huì);保留老房子子，從而增增強(qiáng)城市的的歷史價(jià)值值與地標(biāo)（一）簡(jiǎn).雅各布布斯“城市市多樣性理理論”（二）馬斯斯洛“人的的需求層次次理論”1、人具有多層層次的復(fù)雜雜需求,它它們的滿(mǎn)足足過(guò)程遵循循著一種依依次遞進(jìn)和和交互提升升的關(guān)系。。2、人類(lèi)需需求的五個(gè)個(gè)層次:基本的生理理需求;安全需要;情感歸屬感感;尊重感;自我實(shí)現(xiàn)感感（三）生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)與與生態(tài)建筑筑理論生態(tài)資源是是一種寶貴貴財(cái)富，其其在人類(lèi)的的生存\發(fā)發(fā)展過(guò)程中中，具有不不可替代的的重要作用用;生態(tài)建筑是是一種最適適于人的生生產(chǎn)和生活活的人居環(huán)環(huán)境二、21世世紀(jì)城市宣宣言的主要內(nèi)容容城市是一個(gè)個(gè)可以滿(mǎn)足足人們多種種需求的復(fù)復(fù)雜人居空空間環(huán)境;城市街區(qū)的的價(jià)值，取取決于其滿(mǎn)滿(mǎn)足人們需需求的功能能復(fù)合程度度以及人們們滿(mǎn)足自身身需求的效效率;都市生活社社區(qū)的價(jià)值值，取決于于其所擁有有的城市資資源豐富程程度，獲取取資源的偏偏利程度、、自然生態(tài)態(tài)度以及三三者之間的的相互關(guān)系系.三、21世世紀(jì)的“新新城市”特征3、便捷的交通通系統(tǒng)對(duì)外交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)四通八八達(dá);街區(qū)區(qū)內(nèi)部步行行系統(tǒng)非常常完善,所有的功能與生活活設(shè)施,均可以步行到達(dá).1、復(fù)復(fù)雜多樣的的功能結(jié)構(gòu):居住區(qū)、寫(xiě)寫(xiě)字樓、酒酒店、學(xué)校校、影院（（藝術(shù)館））娛樂(lè)、零售售商業(yè)、餐餐館、休閑閑2、良良好的生態(tài)態(tài)環(huán)境蒼翠的森林林，大片的的綠地，多多樣性的生生物，使人人與自然和和諧共存城市運(yùn)營(yíng)商商四、21世紀(jì)城市市宣言要求發(fā)展商商的社會(huì)角角色定位五、21世紀(jì)城城市宣言的城市開(kāi)發(fā)理念追求效率、和諧與繁榮——符合人人性的人居居環(huán)境六、21世紀(jì)城城市宣言的生活理念——追求繁華與與便利;——追求人人與建筑、、環(huán)境及自自然之間的的和諧;——愛(ài)精彩生活活、愛(ài)都市文化七、21世世紀(jì)城市宣宣言的生活模式式·構(gòu)筑步行街區(qū)的生活鄰里空間;·擁有豐豐富多彩的的城市資源源;·與自然然和諧共存存第二篇中航苑街區(qū)升級(jí)改造方案第一章中航苑街區(qū)現(xiàn)狀中航苑的現(xiàn)現(xiàn)狀功能,主要是是賓館酒店店業(yè)、百貨貨商業(yè)、商商務(wù)辦公和和居住四個(gè)個(gè)方面。一、中高檔賓賓館\酒店店上海賓館（（三星級(jí)））、格蘭云云天大酒店店（四星級(jí)級(jí)）二、百貨商業(yè)業(yè)天虹商場(chǎng)、、華潤(rùn)超市三、商務(wù)辦公公航都大廈、、南光大廈廈、飛亞達(dá)達(dá)大廈、航航城大廈等等四、普通居住住中航公寓大大廈、中航航公寓（多多層）、航航苑大廈第二章中航苑街區(qū)價(jià)值分析中航苑位于華強(qiáng)北商商圈的西南部部，西面緊鄰鄰市中心公園園，東、北、、西、南分別別被中航路、、振華路、華華富路和深南南路圍合。整整個(gè)街區(qū)占地地面積約11萬(wàn)平方米。。中航苑街區(qū)地段獨(dú)特，，具有巨大的的商業(yè)價(jià)值、生生態(tài)價(jià)值、生生活價(jià)值和地地標(biāo)價(jià)值。中航苑街區(qū)位于華強(qiáng)北商商圈范圍之內(nèi)內(nèi)，是華強(qiáng)北北商圈的有機(jī)機(jī)構(gòu)成部分。。街區(qū)不僅可以共共享整個(gè)商圈圈的城市商業(yè)業(yè)資源，并且且對(duì)商圈的繁繁華起著巨大大的促進(jìn)和提升作用，因此此地塊商業(yè)價(jià)價(jià)值巨大。一、商業(yè)價(jià)值在繁華都市，，綠色生態(tài)資資源往往是最最為缺乏的一一種寶貴資源源；而中航苑街區(qū)的位置卻得天天獨(dú)厚，將商商業(yè)資源和生生態(tài)資源兩者者完美地結(jié)合合在一起。街區(qū)西面147萬(wàn)平方米的的城市中心公公園，仿佛是是為本街區(qū)特特設(shè)的后花園園，其生態(tài)價(jià)價(jià)值無(wú)與倫比比。二、生態(tài)價(jià)值中航苑（華強(qiáng)北商圈圈）的四周，，分別是通心心嶺、白沙嶺嶺、中心區(qū)北北區(qū)和福華片片區(qū)，周邊方方圓1000米范圍內(nèi),匯集了行政政辦公（市政政府）、學(xué)校校（深圳實(shí)驗(yàn)驗(yàn)學(xué)校、外國(guó)國(guó)語(yǔ)學(xué)校）、、醫(yī)院（市婦婦兒醫(yī)院、市市中醫(yī)院、福福田醫(yī)院）、、圖書(shū)館等公公共行政、文文化及生活配配套設(shè)施，生生活資源十分分豐富。三、生活價(jià)值中航苑街區(qū)位于華強(qiáng)北商商圈的西南部部，既是整個(gè)個(gè)商圈的“龍龍頭”，又是自城市西西部進(jìn)入繁華華東部的門(mén)戶(hù)戶(hù)，因此其地地標(biāo)價(jià)值非常突出。這這一點(diǎn)，可以從“上海賓館”在市民心目中中的高知名度度,得到充分體現(xiàn)。四、地標(biāo)價(jià)值第三章中航苑升級(jí)改造方案一、街區(qū)功能定位集賓館酒店、、商務(wù)辦公、、大型超市、、都會(huì)居住、、康體娛樂(lè)和和商業(yè)文化等等六大功能于于一體的、綜綜合性高檔商務(wù)街區(qū)。二、街區(qū)市場(chǎng)形象定定位深圳城市發(fā)展展的目標(biāo)之一一,是建成成現(xiàn)代化、國(guó)國(guó)際性城市。。而深圳的國(guó)國(guó)際化特色,將由代表表深圳發(fā)展水水平和特征的的具體街區(qū)（（社區(qū)）來(lái)體體現(xiàn)，如蛇口口、華僑城、、中心區(qū)、華華強(qiáng)北和人民民南等街區(qū)等等國(guó)際商務(wù)港精彩生活圈三、街區(qū)發(fā)展目標(biāo)目標(biāo)之一———華強(qiáng)北商圈的的核心和“靈靈魂”商圈的核心,不一定是地地理上的中心心，而是最能能體現(xiàn)商圈特特色、水平和和內(nèi)涵的地方方。華強(qiáng)北商商圈目前最缺缺乏的,是是體現(xiàn)都會(huì)商商業(yè)文化的硬硬件和軟件;而中航苑街區(qū)最有條件去去擔(dān)當(dāng)這一重重任。像華僑城、天天安數(shù)碼城一一樣，成為深深圳的城市名名片目標(biāo)之二———深圳最有特色色的街區(qū)（社區(qū)）之之一目標(biāo)之三———國(guó)際性綜合商商務(wù)街區(qū)四、升級(jí)改造方案案符合華強(qiáng)北商商圈（上步工工業(yè)區(qū)）的總總體規(guī)劃條件件依托街區(qū)現(xiàn)有的建筑筑及功能定位位狀況遵從前述新的的街區(qū)功能定位、、檔次定位、、市場(chǎng)形象定定位和發(fā)展目標(biāo)定定位（一）升級(jí)改造原則則（二）具體措施1、保持現(xiàn)有的賓賓館酒店業(yè)功功能建筑上海賓館和格格蘭云天大酒酒店，均為中中高檔酒店，，且在深圳市市民心目中具具有良好形象象，因此宜保保持現(xiàn)狀。2、提升商務(wù)務(wù)辦公樓檔次次、擴(kuò)充辦公公空間現(xiàn)有的航都大大廈、南光大大廈均為中、、低檔辦公樓樓，市場(chǎng)形象象欠佳。宜擴(kuò)擴(kuò)建、改建新新的商務(wù)辦公公樓宇，以提提升街區(qū)的形形象和檔次。。4、強(qiáng)化康體體娛樂(lè)功能利用中航健身身會(huì)、21世世紀(jì)演藝中心心等康體娛樂(lè)樂(lè)資源,擴(kuò)擴(kuò)充運(yùn)動(dòng)、娛娛樂(lè)、休閑設(shè)設(shè)施，擴(kuò)大經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提提高經(jīng)營(yíng)水平平和檔次，從從而強(qiáng)化街區(qū)區(qū)的綜合商務(wù)務(wù)功能?？山梃b人民南港港逸豪庭的““國(guó)際美姿城城”等康樂(lè)休休閑設(shè)施運(yùn)作作經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)有的中航公公寓、公寓大大廈及航苑大大廈等住宅樓樓，均為普通通住宅,宜宜對(duì)其進(jìn)行改改造，挖掘街街區(qū)商務(wù)、生生態(tài)、地標(biāo)和和生活價(jià)值，，提高居住的的檔次和質(zhì)量量。3、提升住宅宅檔次5、增加商業(yè)業(yè)文化交流、、展示和傳播播功能在新建樓宇中中，辟出一定定的面積，設(shè)設(shè)立全國(guó)第一一家“都會(huì)文文化館”，集集中展示現(xiàn)代代都市文化(如建筑、雕塑、繪畫(huà)、文學(xué)等)，促促進(jìn)深圳都會(huì)會(huì)文化發(fā)展，，同時(shí)提高街街區(qū)的品味和和價(jià)值。文化建筑對(duì)街街區(qū)價(jià)值的提提升，具有極極大的促進(jìn)作作用。如華僑僑城的超然價(jià)價(jià)值和地位，，與何香凝美美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心等文文化設(shè)施密不不可分。五、街區(qū)推廣廣名稱(chēng)策劃（一）中航城其優(yōu)點(diǎn)是嵌入入了企業(yè)商號(hào)號(hào)，易于塑造造企業(yè)品牌（二）中航·世紀(jì)新城嵌入了企業(yè)商商號(hào)，易于塑塑造企業(yè)品牌牌體現(xiàn)街區(qū)在二二十一世紀(jì)（（新世紀(jì)）的城市開(kāi)發(fā)理理念。（三）城市坐坐標(biāo)寓意中航苑街街區(qū)的升級(jí)改改造方案，將將代表深圳城市建設(shè)設(shè)將要達(dá)到的一個(gè)新高度；體現(xiàn)街區(qū)在二二十一世紀(jì)的的城市開(kāi)發(fā)理理念，中航苑苑街區(qū)將成為為新世紀(jì)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)的方向和典典范；與本街區(qū)的地標(biāo)特征征相一致，體現(xiàn)街區(qū)的城城市坐標(biāo)價(jià)值值。第四章現(xiàn)行街區(qū)改造規(guī)劃方方案評(píng)析從二期總平面面圖看,現(xiàn)現(xiàn)行街區(qū)規(guī)劃從整整體上看比較合理。與與現(xiàn)狀相比,具有如下優(yōu)優(yōu)點(diǎn)：一、規(guī)劃方案的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)（二）街區(qū)規(guī)劃極具現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，體體現(xiàn)了現(xiàn)代都都市的生活情調(diào)；（一）規(guī)劃基本體現(xiàn)現(xiàn)了街區(qū)發(fā)展的目標(biāo)定位與街街區(qū)功能，創(chuàng)創(chuàng)造了一個(gè)多樣化的的人居環(huán)境；（三）街區(qū)形象、檔次次有了較大的的提升；（四）綠化與公共活活動(dòng)空間明顯顯增大，街區(qū)容積率提高高，但建筑密密度降低；（五）增設(shè)了小學(xué)、、停車(chē)位等配配套設(shè)施，完完善了街區(qū)的服務(wù)功能；（六）街區(qū)內(nèi)部形成了了立體的步行行交通系統(tǒng)，，且與各個(gè)公公共活動(dòng)空間間、綠化景觀觀之間的聯(lián)系更為便便捷。街區(qū)規(guī)劃街區(qū)規(guī)劃的步行系統(tǒng)二、街區(qū)規(guī)劃存在的的問(wèn)題（一）街區(qū)公共活動(dòng)空空間面向深南南大道，受深深南大道車(chē)輛輛噪音干擾比比較嚴(yán)重，街街區(qū)內(nèi)環(huán)境不不夠安靜；（二）街區(qū)的綠化景觀規(guī)劃劃,對(duì)深圳圳中心公園這這一生態(tài)景觀觀價(jià)值的利用用不夠充分，，二者之間缺缺乏有機(jī)聯(lián)系系；（三）貫通街區(qū)南北的步行行道要穿越小小學(xué)，學(xué)校和步行道之間易易形成干擾。。第三篇“鼎誠(chéng)國(guó)際””的市場(chǎng)推廣策略第一章“鼎誠(chéng)國(guó)際””項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)形象定位一、地塊位置及規(guī)規(guī)模中航城區(qū)以振中路為為界,分成成南北兩個(gè)部部分。南部地地塊主要以賓賓館酒店、商商務(wù)辦公和百百貨超市為主主，分布有天天虹商場(chǎng)、格格蘭云天大酒酒店、上海賓賓館、南光大大廈和航都大大廈等建筑；；北部以居住住為主，分布布有中航公寓寓、中航公寓寓大廈和航苑苑大廈等建筑筑?！岸Τ菄?guó)際””項(xiàng)目位于北北部居住區(qū)，，振中路與中中航路交叉的的西北部。地地塊規(guī)則方正正，呈長(zhǎng)方形形，東西稍短短，南北略長(zhǎng)長(zhǎng)。總用地面面積8548.9平方米米二、地塊價(jià)值值分析地塊周邊一公公里范圍內(nèi),云集了眾眾多的商業(yè)超超市(天虹商商場(chǎng)、銅鑼灣灣廣場(chǎng)、萬(wàn)佳佳百貨等)，，名牌中、小小學(xué)校（深圳圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校中中學(xué)部、小學(xué)學(xué)部、幼兒部部，市外國(guó)語(yǔ)語(yǔ)學(xué)校），醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)構(gòu)（市婦兒醫(yī)醫(yī)院、福田人人民醫(yī)院、市市中醫(yī)院）,文化科技設(shè)設(shè)施（市圖書(shū)書(shū)館、科技館館、博物館）,行政辦公公機(jī)構(gòu)（市政政府）,飲飲食娛樂(lè)場(chǎng)所所（振華路美美食街、華強(qiáng)強(qiáng)北商業(yè)街））和金融證券券機(jī)構(gòu)（振華華路證券一條條街）,生生活資源應(yīng)有有盡有，盡享享都市的繁華華與便利。（一）都市生活資源源十分豐富（二）交通異常便捷捷地塊四周500米范圍內(nèi)內(nèi),是深南南中路、華富富路、紅荔路路、華強(qiáng)北路路等城市主次次干道，且上上海賓館站是是公共交通樞樞紐路站。200米范圍圍內(nèi)是振華路路、中航路、、振中路等城城市支路，距距地鐵華強(qiáng)路路站也只有舉舉步之遙。因因此，無(wú)論是步行還是驅(qū)車(chē)，出入都十分方便。（三）生態(tài)資源得天天獨(dú)厚地塊西邊一街街之隔（華富富路）,便便是市中心公公園。中心公公園占地面積積達(dá)147萬(wàn)萬(wàn)平方米，里里面綠樹(shù)成蔭蔭、百花爭(zhēng)艷艷，不僅是城城市的天然綠綠肺，而且是是市民休閑、、賞景的理想想場(chǎng)所。其優(yōu)優(yōu)美的環(huán)境，，全市絕無(wú)僅僅有。（四）商務(wù)資源十分分豐富地塊位于華強(qiáng)強(qiáng)北商圈之內(nèi)內(nèi)，周邊商業(yè)業(yè)貿(mào)易、專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)、金融融證券、商務(wù)務(wù)辦公、賓館館酒店等商務(wù)務(wù)資源十分豐豐富，商務(wù)氣氣息濃郁，居居住可以盡享財(cái)富富先機(jī)。（五）地標(biāo)性較強(qiáng)上海賓館地段段（中航苑街街區(qū)）的地標(biāo)標(biāo)性，在全市市獨(dú)一無(wú)二；；而“鼎誠(chéng)國(guó)際”項(xiàng)目位位于本街區(qū)之之內(nèi)，因而具具有較強(qiáng)的地地標(biāo)性質(zhì)。地地塊的標(biāo)志性性，可以使居居住在此的人人，具有強(qiáng)烈烈的身份識(shí)別別感，進(jìn)而產(chǎn)產(chǎn)生出居住優(yōu)優(yōu)越感。三、“鼎誠(chéng)國(guó)國(guó)際”住宅項(xiàng)項(xiàng)目所具有的的特征在大都市的繁繁華地段，有有時(shí)會(huì)聳立著著一些商界成成功人士或社社會(huì)名流居住住的尊貴府邸邸。如上海霞霞飛路上的哈哈同公館．杜杜公館等。本項(xiàng)目目是一一種品品質(zhì)出出眾的的特殊殊住宅宅，它它具有有如下下三個(gè)個(gè)方面面的典典型特特征：：占據(jù)著著大都都市的的最顯顯赫地地段，，既盡盡享都都市繁繁華，，又具具有良良好的的生態(tài)態(tài)居住住環(huán)境境。（一）地段尊尊貴（二）空間大大氣建筑大大氣而而闊綽綽，盡盡顯主主人尊尊貴身身份。。不僅僅室內(nèi)內(nèi)建筑筑空間間寬敞敞開(kāi)揚(yáng)揚(yáng)，而而且有有自己己的大大花園園（市中心心公園園），猶如往時(shí)都都市里里的公公館，，如哈同公公館，，《金金粉世世家》》里面面的金金公館館等。。（三）建筑富富有品品味本項(xiàng)目目建筑設(shè)設(shè)計(jì)出出自名名家之之手，，典雅雅精致致,內(nèi)內(nèi)涵涵豐富富。建建筑不不僅僅僅是一一種居居住空空間，，同時(shí)時(shí)還給給人美美感，，給居居住者者以成成就感感和自自我實(shí)實(shí)現(xiàn)感感?；ɑ▓@則則盡顯顯園林林之美美，人人行其其中，，感受受到的的不僅僅僅是是草木木的芬芬芳，，而且且可以以吮吸吸到翰翰墨之之香。。四、項(xiàng)目的目標(biāo)客客戶(hù)客戶(hù)群群體大大致分分為三三類(lèi)：：第一類(lèi)類(lèi)：城城市財(cái)財(cái)智一一族隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)持持續(xù)、、高速速的發(fā)發(fā)展，，逐漸漸造就就了陣陣容龐龐大的的管理理階層層和專(zhuān)專(zhuān)業(yè)技技術(shù)階階層。。諸如如職業(yè)業(yè)經(jīng)理理人、、高級(jí)級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)、律律師、、藝術(shù)術(shù)家、、技師師等。。這一一類(lèi)人人群大大多出生在在六、、七十十年代代，受受教育育程度度普遍遍較高高，思思想活活躍，，吸收收新事事物能能力強(qiáng)強(qiáng)，是是現(xiàn)代代城市市人的的代表表。由于職職業(yè)關(guān)關(guān)系，，這類(lèi)類(lèi)人對(duì)對(duì)城市市生活活環(huán)境境有較較大的的依賴(lài)賴(lài)性，，對(duì)居居所的的獨(dú)立立性、、私密密性要要求較較高，，渴望望擁有有完全全的自我空空間，，追求求高品品味且且與眾眾不同同的生生活方方式。。第二類(lèi)類(lèi)：社社會(huì)名名流階階層這類(lèi)人人群選選擇代代表身身份的的樓盤(pán)盤(pán)，可可以證證明自自己價(jià)值和和地位位的樓盤(pán)盤(pán)，可可以投投資的的樓盤(pán)盤(pán)。他們收入高高，素素質(zhì)高高，有有多處住房，看看重生生活質(zhì)質(zhì)素。。第三類(lèi)類(lèi)私營(yíng)企企業(yè)主主及個(gè)個(gè)體戶(hù)戶(hù)（以華華強(qiáng)北北商圈圈企業(yè)業(yè)主居居多））這類(lèi)人人群大大都白白手起起家，，靠勤勤勞而而逐漸漸致富富，在在嘗盡盡生活活的酸酸甜苦苦辣后后，他他們比比前兩兩類(lèi)人人群更更多了了一份份追求舒舒適生生活的的迫切感感，對(duì)對(duì)工作作的城城區(qū)更更有一一份認(rèn)認(rèn)同感感。非非常希希望在在自己成長(zhǎng)的的城區(qū)區(qū)里擁有自己的的家園，在改改變自自己命命運(yùn)的的同時(shí)時(shí)，同時(shí)也希望改變下下一代代的命命運(yùn)。。這幾類(lèi)類(lèi)人群群，一一方面面喜愛(ài)都市生生活的的方便便、舒舒適；；另一一方面面又向向往環(huán)環(huán)境的的寧?kù)o靜、幽幽雅，，并以以居住住區(qū)具具有鮮鮮明的的文化化特質(zhì)質(zhì)而自豪。中航苑街區(qū)得天天獨(dú)厚厚的人人文、、自然環(huán)境，，完善善的配配套設(shè)設(shè)施，，優(yōu)良良精致致的兼建筑筑品質(zhì)，，以及合理的的價(jià)格格，正正是為為滿(mǎn)足足這些些人群群的需需求而應(yīng)時(shí)而而生。。五、目標(biāo)客客戶(hù)的的生活活方式式（一）講究生活品品味和和文化化素養(yǎng)養(yǎng)，對(duì)居居住環(huán)環(huán)境和和居住住質(zhì)量量要求求較高高；（二）公、私私社交頻頻繁，對(duì)街街區(qū)的的交通通便利利程度度要求求很高高；（三）生活闊闊綽，內(nèi)容容豐富富多彩彩，對(duì)對(duì)街區(qū)區(qū)的繁繁華程程度和和都市市生活活資源源的豐豐富程程度要要求很很高。。六、物業(yè)市場(chǎng)形象象定位國(guó)際都會(huì)會(huì)名邸在大都市市的繁華華地段，，有時(shí)會(huì)會(huì)聳立著著一些商商界成功功人士或或社會(huì)名名流居住住的尊貴貴府邸。。第二章“鼎誠(chéng)國(guó)國(guó)際”市市場(chǎng)推廣廣策略一、確立項(xiàng)目目推廣主主題在一個(gè)市市場(chǎng)發(fā)育育充分、、產(chǎn)品竟竟?fàn)幖ち伊业姆康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，房地地產(chǎn)產(chǎn)品品（住宅宅）必須須具有寶滿(mǎn)的物物業(yè)形象，具具有明確確的市場(chǎng)場(chǎng)推廣主主題。只只有這樣樣,產(chǎn)產(chǎn)品在推推廣過(guò)程程中，才才會(huì)形成成自己的的差異化化優(yōu)勢(shì)，，從而在在產(chǎn)品林林立的樓樓市中,增加加自身的的可識(shí)別別性。二、本項(xiàng)目推廣廣主題國(guó)際的、、時(shí)尚的的、貴族族的都市市名邸通過(guò)各種種方式，，將項(xiàng)目的這種特定定住宅特特征,全全面而充充分地在在社會(huì)公公眾（特特定人群群）中展展現(xiàn)出來(lái)來(lái)。三、本項(xiàng)項(xiàng)目所體體現(xiàn)的生活模式式不同種類(lèi)類(lèi)的住宅宅，本質(zhì)質(zhì)上體現(xiàn)現(xiàn)著不同同人群的的居住模模式和生生活方式式。在本本項(xiàng)目推推廣中，，我們宣宣傳、演演繹出一一種全新新的生活活方式——“國(guó)際都會(huì)會(huì)名邸””生活方式式，并激激起特定定人群對(duì)對(duì)該種生生活方式式的憧憬和向往往。從房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品升升級(jí)和營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)的演演變歷史史來(lái)看，，人們對(duì)對(duì)住宅的的認(rèn)識(shí)經(jīng)經(jīng)歷了從從賣(mài)建筑筑本身，，到賣(mài)環(huán)環(huán)境（園園林、景景觀），，再到賣(mài)賣(mài)生活方方式、文文化品味味和社會(huì)會(huì)氛圍的的過(guò)程。。因此，在在本項(xiàng)目目推廣過(guò)過(guò)程中，，我們不不能拘泥泥于賣(mài)產(chǎn)產(chǎn)品本身身，就樓樓賣(mài)樓，，而應(yīng)創(chuàng)創(chuàng)建出一一種新的的生活方方式和價(jià)價(jià)值觀念念。以街區(qū)價(jià)值帶帶動(dòng)項(xiàng)目目居住價(jià)價(jià)值四、項(xiàng)目目推廣策策略（一）推廣策略略之一———由于該項(xiàng)項(xiàng)目的居居住價(jià)值值，主要要依托了了中航苑苑街區(qū)的的價(jià)值。。因此在在市場(chǎng)推推廣中，，應(yīng)充分分整合中中航苑街街區(qū)及華華強(qiáng)北商商圈的街街區(qū)價(jià)值值，從而而順理成成章地帶帶出“鼎鼎誠(chéng)國(guó)際”的的獨(dú)特居居住價(jià)值值。本項(xiàng)項(xiàng)目所依依托的街街區(qū)價(jià)值值,可從下面三三個(gè)層次次進(jìn)行挖挖掘。整合街區(qū)區(qū)資源時(shí)時(shí),應(yīng)應(yīng)圍繞項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)推廣的的主題來(lái)來(lái)進(jìn)行，，而不能能雜亂無(wú)無(wú)章地拼拼湊。1、整合合中航苑街區(qū)的商務(wù)務(wù)資源、、生活資資源和地地標(biāo)資源源；2、整合合華強(qiáng)北北商圈的的商務(wù)資資源、生生活資源源；3、整合合華強(qiáng)北北商圈周周邊地區(qū)區(qū)的各類(lèi)類(lèi)城市資資源（中中心公園園的生態(tài)態(tài)資源、、周邊學(xué)學(xué)校教育育、醫(yī)療療衛(wèi)生、、文化科科技、行行政辦公公等公共共配套資資源和生生活資源源）（二）推廣策略略之二———以文化價(jià)價(jià)值提升升居住價(jià)價(jià)值產(chǎn)品（住住宅）競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的最最高境界界,是是街區(qū)(社區(qū))文化和和建筑文文化的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。因因此優(yōu)質(zhì)質(zhì)的居住住區(qū),都都是以以文化做做為有力力支持。。最典型型的例子如華僑城城。在關(guān)于深深圳的未未來(lái)發(fā)展展定位中中，市政政府提出出了要把深圳圳建設(shè)成成“文化化城市““和“生生態(tài)城市市“的戰(zhàn)略,這充充分反映映了政府府和社會(huì)會(huì)對(duì)城市市質(zhì)量與與居住質(zhì)質(zhì)量的一一種全新新認(rèn)識(shí)。。由此可見(jiàn)，通過(guò)營(yíng)造文化氛氛圍打造高高素質(zhì)社區(qū)區(qū)，已成為人們們的共識(shí)?！岸φ\(chéng)國(guó)際”要達(dá)達(dá)到提高售售價(jià)的目的的，必須建建構(gòu)出項(xiàng)目目的核心價(jià)價(jià)值，即文文化價(jià)值。。構(gòu)建文化化價(jià)值的具具體措施,可從如如下三個(gè)方方面入手。。1、明晰項(xiàng)項(xiàng)目的建筑筑風(fēng)格，豐豐富建筑本本身的文化化內(nèi)涵建筑風(fēng)格是是一種文化化的積淀和和體現(xiàn)，是是一個(gè)地區(qū)區(qū)、一個(gè)民民族在長(zhǎng)期期發(fā)展過(guò)程程中，在建建筑領(lǐng)域所所創(chuàng)造出的的一種文化化成果。另一方面,任何建建筑(包括括園林)，，又都是根根植于一定定文化土壤壤的產(chǎn)物。。因此,把把握建筑筑風(fēng)格的精精髓，將其其運(yùn)用到具具體的建筑筑項(xiàng)目之中中，可以大大大提高項(xiàng)項(xiàng)目的品質(zhì)質(zhì)和價(jià)值。。2、規(guī)劃．．預(yù)留出足足夠的文化化硬件設(shè)施施如將裙樓的的第三層，，設(shè)為”都會(huì)文化館”,開(kāi)創(chuàng)國(guó)國(guó)內(nèi)”都會(huì)文化”收集集、展覽、、交流的先先河;并并與國(guó)家有有關(guān)政府部部門(mén)和文化化機(jī)構(gòu)合作作，將其建建成”都會(huì)文化”文化化傳播、交交流基地。。3、從”軟軟件”上營(yíng)營(yíng)造文化氛氛圍定期并辦各各類(lèi)“城市市主題文化化”展覽、、研討、交交流活動(dòng)，，不斷提高高街區(qū)的影影響力和輻輻射力。如如華僑城的的華夏藝術(shù)術(shù)中心與何何香凝藝術(shù)術(shù)館，便經(jīng)經(jīng)常舉辦各各類(lèi)藝術(shù)活活動(dòng)；天安安數(shù)碼城則則經(jīng)常舉辦辦民營(yíng)企業(yè)業(yè)及高科技技方面的交交流活動(dòng)。。（三）推廣策略之之三——以風(fēng)情營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)方式促進(jìn)進(jìn)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)從住宅營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的模式來(lái)來(lái)看，主要要有風(fēng)情營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)、感情情營(yíng)銷(xiāo)和激激情營(yíng)銷(xiāo)三三種模式。。由于本項(xiàng)項(xiàng)目所處的街區(qū)非常常成熟，生生活資源異異常豐富，，并且具有有一定的規(guī)規(guī)模，因此此可以采用用風(fēng)情營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)為主要營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)模式，，同時(shí)輔以以感情營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)。在具體的風(fēng)風(fēng)情營(yíng)銷(xiāo)方方法上，我我們可以采采取如下措施，來(lái)體體現(xiàn)項(xiàng)目的的“國(guó)際都會(huì)名名邸“生活方式。。1、現(xiàn)場(chǎng)體體驗(yàn)通過(guò)對(duì)街區(qū)區(qū)各類(lèi)城市市資源的整整合，形成成“精彩生活圈”，將與生活相相關(guān)的社交交、休閑娛娛樂(lè)（21世紀(jì)演藝藝中心）、、飲食、運(yùn)運(yùn)動(dòng)健身（（中航健身身會(huì)）、文文化、購(gòu)物物（天虹商商場(chǎng)）和辦辦公等資源源串連起來(lái)來(lái)，讓業(yè)主主親身體驗(yàn)驗(yàn)舒適、方便和尊貴貴。在形式上，，可以借鑒萬(wàn)科創(chuàng)創(chuàng)辦“萬(wàn)客客會(huì)“，華華僑城創(chuàng)辦辦“僑城會(huì)會(huì)“的做法法，創(chuàng)辦““中航會(huì)““，從而建建立起公司司長(zhǎng)期而穩(wěn)穩(wěn)定的客戶(hù)戶(hù)資源網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。2、活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)可以舉辦如如下活動(dòng)，，讓媒體以以新聞報(bào)道道的形式，，向社會(huì)公公示展示出出中航苑的的街區(qū)價(jià)值值和”國(guó)際都會(huì)名名邸“的住模式二十一世紀(jì)紀(jì)城市建設(shè)研討會(huì)”國(guó)際都會(huì)名名邸“生活方式研研討會(huì)都會(huì)文化專(zhuān)題展中航苑街區(qū)升級(jí)改造造報(bào)告會(huì)（四）其它營(yíng)銷(xiāo)策略綜合運(yùn)用價(jià)格策略，，媒體運(yùn)用用策略，時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)策策略，工程程節(jié)點(diǎn)策略略等營(yíng)銷(xiāo)策略略，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較較高的售價(jià)價(jià)和理想的的銷(xiāo)售進(jìn)度度。第三章導(dǎo)入大盤(pán)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)理念一、大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的的核心要點(diǎn)點(diǎn)確立鮮明獨(dú)獨(dú)特、符合合市場(chǎng)需求求的社區(qū)主主題概念構(gòu)筑支撐這這一主題概概念的技術(shù)術(shù)與服務(wù)體體系樹(shù)立社區(qū)品品牌形象，，使業(yè)主擁?yè)碛惺孢m感感和自豪感感營(yíng)造社區(qū)文文化和生活活方式，使使業(yè)主獲得得歸屬感和和親和感上面一橫是是綱，是理理念、是靈靈魂，是整整個(gè)中航城城區(qū)改造和和整合資源源的總譜中間一豎是是具體操作作，包括規(guī)規(guī)劃、產(chǎn)品品打造，是是功能化、、程序化的的工作下面一橫是是市場(chǎng)引爆爆，包括整整合傳播與與營(yíng)銷(xiāo)二、鼎誠(chéng)國(guó)際“工””字型營(yíng)銷(xiāo)框架【鼎城國(guó)際際營(yíng)銷(xiāo)模式式】項(xiàng)目?jī)r(jià)格賣(mài)場(chǎng)包裝銷(xiāo)售策略口碑現(xiàn)場(chǎng)廣告—物業(yè)管理理—服務(wù)—入伙住宅宅實(shí)景展示示—社區(qū)文化化活動(dòng)例：風(fēng)和日日麗整體運(yùn)運(yùn)作營(yíng)銷(xiāo)曲曲線A組團(tuán)C組團(tuán)D組團(tuán)B組團(tuán)時(shí)間軸數(shù)值軸營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用率曲線現(xiàn)場(chǎng)展示度曲線社區(qū)美譽(yù)度曲線銷(xiāo)售價(jià)格曲線和諧的民風(fēng)風(fēng)亮麗麗的日子美麗小城親親愛(ài)一一生和諧親愛(ài)善美真實(shí)真平常故事生生活社社區(qū)A組團(tuán)C組團(tuán)D組團(tuán)中航街區(qū)再造鼎誠(chéng)國(guó)際開(kāi)發(fā)中航資源重重組輿論造勢(shì)，，引導(dǎo)大盤(pán)盤(pán)概念理念規(guī)劃，，塑造人文文社區(qū)形象象模式創(chuàng)新，，聚焦市場(chǎng)場(chǎng)熱點(diǎn)中航城區(qū)與與鼎誠(chéng)國(guó)際的營(yíng)銷(xiāo)互動(dòng)第四章項(xiàng)項(xiàng)目完完善建議一、裙樓功能定定位及空間間利用建議議根據(jù)中航苑苑的街區(qū)功功能定位，，需要強(qiáng)化化街區(qū)的康康體娛樂(lè)和和文化展示示功能；同同時(shí)從提升升”鼎誠(chéng)國(guó)際”的品品質(zhì)和營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣角度看，本項(xiàng)目目也需要安安排一定的的文化及休閑娛娛樂(lè)場(chǎng)地。。因此建議議將底層裙裙樓的第三三層，用作作以下兩種種用途。（二）和中中航健身會(huì)會(huì)聯(lián)動(dòng)，設(shè)立“中航航健康中心”為業(yè)主及周周邊客戶(hù)提提供健身、運(yùn)動(dòng)、美容美姿、休閑娛樂(lè)服服務(wù)。（一）設(shè)立“都會(huì)文化館”從市場(chǎng)情況況看，這樣樣做并不影影響裙樓的的利用價(jià)值值。目前市市場(chǎng)上，住住宅商業(yè)裙裙樓的空置置率較高，，如都會(huì)100三層層裙樓目前前僅利用了了兩層，富富怡雅居、、閣林網(wǎng)苑苑的裙樓至至今尚未利利用起來(lái)。。因此開(kāi)辟辟“中航健健康中心””和“都會(huì)文化館”，，將不僅豐豐富裙樓的的使用功能能，提高裙裙樓的利用用率，而且且會(huì)提升項(xiàng)項(xiàng)目的品味味和價(jià)值。。二、明晰建筑風(fēng)格（一）鮮明的建筑筑風(fēng)格可以以提升項(xiàng)目目形象和品品味這一點(diǎn)，最最典型的案案例莫過(guò)于于本街區(qū)的的上海賓館館。上海賓賓館的名氣氣之所以如如此響亮，，除了地段段因素之外外，與其獨(dú)獨(dú)特的建筑筑造型和鮮鮮明的歐式式建筑風(fēng)格格密不可分分。（二）項(xiàng)目建筑風(fēng)風(fēng)格建議由于“鼎誠(chéng)誠(chéng)國(guó)際”以以國(guó)際化、、時(shí)尚性為為建筑特色色，因此可可以采用清清新明快的的現(xiàn)代建筑筑風(fēng)格,立面以輕快明朗朗的色彩（（如銀灰色色、白色））為主，體體現(xiàn)強(qiáng)烈的的現(xiàn)代氣息息。（三）建筑風(fēng)格的的表現(xiàn)形式式由于本項(xiàng)目目的建筑設(shè)設(shè)計(jì)已經(jīng)完完成，因此此在不改變變已確定的的設(shè)計(jì)方案案和增加建建筑成本的的情況下，，可以在以以下三個(gè)方面對(duì)建建筑風(fēng)格進(jìn)進(jìn)行演繹?！岸φ\(chéng)國(guó)際際”建筑筑立面現(xiàn)狀狀北立面南立面東立面西立面1、屋頂造型型上作些變化化，增強(qiáng)建筑筑的輪廓感和和每棟建筑的的可識(shí)別性2、在建筑立立面上增加一一些現(xiàn)代建筑筑符號(hào)，打破破立面線條的的單調(diào)感，豐豐富立面層次次3、通過(guò)局部部色彩的變化化，使建筑立立面層次豐富富多彩（一）設(shè)計(jì)原則：精致、典雅，，讓人體驗(yàn)到到一種“文化化”和“品味味”三、園林設(shè)計(jì)建議議建筑與園林相相互融合，增增大了空間尺尺度感（二）園林效果參考考怡人的空間尺尺度悅悅目的視覺(jué)效效果親近自然、強(qiáng)強(qiáng)調(diào)質(zhì)感的環(huán)環(huán)境小品（一）B戶(hù)型（如右右圖）(1)入入戶(hù)門(mén)正對(duì)主主臥門(mén)，客戶(hù)會(huì)認(rèn)為風(fēng)風(fēng)水不好；(2)主主臥房門(mén)與衛(wèi)衛(wèi)生間門(mén)（W8）相互干擾，建建議將衛(wèi)生間間門(mén)開(kāi)設(shè)于與臥室室交接的隔墻處。四、部分戶(hù)型修改改建議（二）D戶(hù)型（如右右圖）D戶(hù)型本身面面積較小，圖圖中所示部位通道過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)，浪費(fèi)了使使用面積。建議將廚房、餐廳合合二為一，從而減少交通通面積。（三）G戶(hù)型（如右右圖）從入戶(hù)門(mén)到客客廳、臥室,必須經(jīng)經(jīng)過(guò)廚房、餐餐廳，交通組組織存在問(wèn)題題。建議直接接經(jīng)入戶(hù)花園園進(jìn)入客廳，，減少不必要要的繞行。第四篇關(guān)于中航地產(chǎn)品牌建設(shè)的思思考以中航苑街區(qū)區(qū)改造為舞臺(tái)臺(tái)，以“鼎誠(chéng)誠(chéng)國(guó)際”市場(chǎng)場(chǎng)推廣為契機(jī)，扛扛起實(shí)踐““二十一世紀(jì)紀(jì)城市宣言的的大旗”第一章2003，中中航“城市年年”·中航資源源重組·中航街區(qū)改造·中航·鼎誠(chéng)國(guó)際入市第二章中航地產(chǎn)品牌塑造的三大機(jī)遇第三章企企業(yè)形象塑造造方向建議“城市運(yùn)營(yíng)商商”——二十一世紀(jì)新新城市的建設(shè)設(shè)者城市建筑是城城市的名片，建筑將載入歷歷史。今天我們?cè)诰喚喸彀倌旰笊钌钲诘拿婷?，中航地產(chǎn)以城城市運(yùn)營(yíng)商為己任，以今天的創(chuàng)新和努力，鑄造明天的輝煌和歷史??！結(jié)束語(yǔ)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，，基本層面的的競(jìng)爭(zhēng)是推銷(xiāo)銷(xiāo)產(chǎn)品的品質(zhì)質(zhì)和價(jià)格；深深層次的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，則是推廣生活觀觀念和文化價(jià)值，即企業(yè)的思想、文化、品牌。謝謝大家！深圳德思勤置置業(yè)2007年5月9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Thursday,December8,202210、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。15:38:2415:38:2415:3812/8/20223:38:24PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。12月月-2215:38:2415:38Dec-2208-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。15:38:2415:38:2415:38Thursday,December8,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2215:38:2415:38:24December8,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。08十二二月20223:38:24下下午15:38:2412月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:38下下午12月-2215:38December8,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/815:38:2415:38:2408December202217、做前，能夠夠環(huán)視四