贛州市市場簡報(二稿件2023714)

贛州市場簡報第65頁共66頁贛州市場簡報幾何機構(gòu)(黃凌峰)2023.7.13第一章工程投資背景一、贛州市城市概況〔一〕地理位置贛州是全國面積最大的地級市，江西省第二大城市，江西省副中心城市，常稱為贛南地區(qū)，是客家人主要聚居地之一。贛州東接福建三明和龍巖，南至西南臨廣東梅州、河源和韶關(guān)，西靠湖南郴州，北連江西吉安、撫州，處于東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的過渡地帶，是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。贛州是世界重要的鎢產(chǎn)地，有“世界鎢都〞之稱。贛州是國家歷史文化名城，全國衛(wèi)生城市，中國優(yōu)秀旅游城市和國家園林城市，中部最正確投資城市，粵商最正確投資城市，浙商最正確投資城市，深港企業(yè)最正確投資城市，中部六省加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地。贛州境內(nèi)主要有三條江，一條章江，一條貢江，一條贛江，章、貢兩江在贛州老城區(qū)北端集合成為贛江。贛江作為江西的母親河，從江西南部的贛州出發(fā)，縱貫江西全省，江西省的簡稱“贛〞字由此而來。作為“千里贛江第一城〞的贛州也因這兩江集合而得名。贛州具有2200多年的悠久歷史，1994年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家歷史文化名城。贛州素有有江南宋城、客家搖籃、共和國搖籃、世界鎢都、臍橙之鄉(xiāng)、稀土王國、兩江源頭、千里贛江第一城、生態(tài)王國之美譽。贛州是全國著名的革命老區(qū)之一，是第二次國內(nèi)革命戰(zhàn)爭時期的中央革命根據(jù)地和中華蘇維埃共和國臨時政府所在地。本市礦產(chǎn)資源以有色、稀有金屬礦為主，鎢已探明的儲量占世界第一。稀土探明儲量居全國第二。贛州市區(qū)位圖：〔二〕自然環(huán)境贛州市是江西省最大的行政區(qū)，其中市區(qū)建成區(qū)面積(章貢區(qū)和贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū))40.28平方千米,耕地面積29.29萬公頃，有林面積271.3萬公頃，森林覆蓋率為74.2%。本市地處南嶺、武夷、諸廣三大山脈交接地區(qū)，地勢四周高，中間低。地貌以丘陵、山地為主，占全市土地面積的83％。本市位于東徑113゜54’——116゜38’，北緯24゜29’——27゜09’之間，處于中亞熱帶南緣，屬典型的亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候。市內(nèi)農(nóng)業(yè)自然資源豐富，尤其是以開展橙、柚為主的柑桔生產(chǎn)的自然條件被中國科學(xué)院南方山區(qū)綜考隊認(rèn)為在全國堪稱得天獨厚，贛南適宜建為全國的柑桔商品生產(chǎn)基地。贛州又稱贛南，是江西土地面積最大的城市，約占江西總土地面積的四分之一。贛州處于武夷山脈、南嶺山脈與羅霄山脈的交匯地帶，屬亞熱帶的南緣，呈典型的亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候。四季清楚，光熱充足，生長季長，冷暖變化顯著，降水豐沛但分配不均等特點。既具有開展大農(nóng)業(yè)的優(yōu)越條件，又存在旱、澇、低溫等對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不利的氣候因素。贛州市主城區(qū)贛州市主城區(qū)〔三〕行政區(qū)劃及人口2023年11月1日零時，全市常住人口總數(shù)為8368440人〔不包括中國人民解放軍現(xiàn)役軍人和居住在市內(nèi)的港澳臺居民以及外籍人員〕，同2000年第五次全國人口普查的7586743人相比，十年共增加了781697人，增長10.30%，平均每年增加78169.7人，年平均增長率為0.99%。章貢區(qū)是贛州市的政治、經(jīng)濟、文化、交通中心，是贛州市委、市政府所在地，總面積411平方公里，中心城區(qū)建成區(qū)面積74.6平方公里；現(xiàn)轄5個鎮(zhèn)、3個鄉(xiāng)和4個街道辦事處，總?cè)丝诩s80萬，中心城區(qū)人口66.68萬；根據(jù)規(guī)劃，2023年贛州市特大城市建設(shè)將粗具規(guī)模，中心城市人口達(dá)100萬，城區(qū)面積100平方公里。贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于贛州市中心城區(qū)的西南部，于2010年3月21日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級開發(fā)區(qū)，現(xiàn)轄4個鎮(zhèn)1個街道辦事處，轄區(qū)總面積219平方公里，常住人口26萬。區(qū)內(nèi)設(shè)有國家級贛州出口加工區(qū)、贛州香港工業(yè)園、贛州綜合物流園區(qū)、國家鎢和稀土新材料科技興貿(mào)創(chuàng)新基地、江西省鎢和稀土產(chǎn)業(yè)基地、臺資企業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地。南康市位于贛州市西南部，東臨章貢區(qū)，古稱“南林〞，全市總面積1844平方公里，轄29個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，74萬人。瑞金市位于贛州市東部，贛江東源貢水上游。總?cè)丝?9萬，其中非農(nóng)業(yè)人口11萬。贛縣位于贛州市中部，贛江上游，土地面積2993平方公里，總?cè)丝?1萬，其中非農(nóng)業(yè)人口8.3萬。上猶縣位于贛州市西部。全縣總面積1545平方公里，總?cè)丝?7.6萬，其中非農(nóng)業(yè)人口2.52萬。崇義縣位于贛州市西部，章江源頭，總?cè)丝?9.3萬，總面積2206平方公里，是個“九分山，半分田，半分水面、道路和莊園〞的山區(qū)農(nóng)業(yè)縣。大余縣古稱南安，位于贛州市西南部，總面積1367.63平方公里86000戶，總?cè)丝?8萬。信豐縣地處贛州市南部偏西，居貢水支流桃江中游。總?cè)丝?0萬余人，其中非農(nóng)人口16萬。總面積2878平方公里。龍南縣位于江西省最南端，南毗鄰廣東和平、連平縣，是江西的南大門。現(xiàn)有國土總面積1640.55平方公里，總?cè)丝?1萬。全南縣地處贛州市最西南端，總面積1520平方公里，人口20萬。定南縣位于江西南部邊陲，總?cè)丝?9.125萬，其中非農(nóng)業(yè)人口占16.4％；總面積1318.7平方公里，其中耕地12.72萬畝。安遠(yuǎn)縣位于江西省南部，贛州市東南部，地處長江水系贛江上游和珠江水系東江源起源地，全縣總面積2374.59平方千米，總?cè)丝?5萬人，以漢族為主。尋烏縣地處贛州市東南端，居贛、閩、粵三省交界處，現(xiàn)有人口29萬。于都縣地處贛州市中部，總面積2893平方公里，總?cè)丝?2萬。興國縣地處贛州市北部，下轄34個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、場，總?cè)丝?8萬人?？偯娣e3215平方公里。會昌縣位于贛州市東部，武夷山余脈西，南嶺余脈北端?？偯娣e2722.18平方公里，低丘陵山區(qū)面積占全縣總面積的80%，全縣山、水、田、園、路概括為“八山半水一分田、半分道路和莊園〞。人口41萬人。石城縣位于贛州市東北部，總面積1581.53平方公里?？?cè)丝?0.2萬人。寧都縣位于贛州市東北部，面積4053平方公里，居贛州市第一，江西省第三?？?cè)丝?2萬，居贛州市第三，其中農(nóng)業(yè)人口60萬，城鎮(zhèn)人口12萬。(四)交通情況贛州市將形成銜接南北、東西的重要鐵路樞紐和“一橫一縱一聯(lián)〞高速公路網(wǎng)絡(luò)城區(qū)道路規(guī)劃形成兩縱兩橫快速路系統(tǒng)，便捷聯(lián)系城市各片區(qū)；放射加方格網(wǎng)式主干路系統(tǒng)，形成快速便捷的一體化交通網(wǎng)絡(luò)。鐵路：在建的鐵路工程有贛韶鐵路、贛龍鐵路擴能改造工程、京九鐵路電氣化改造工程。正在修建：贛韶鐵路、鷹梅鐵路、昌吉贛客專贛州是全國加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接城市，成為東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的中轉(zhuǎn)站。贛州是不靠港口更不靠海的內(nèi)陸城市，鐵路網(wǎng)的建成為鐵海聯(lián)運奠定了根底?，F(xiàn)已成功開通贛州——廈門、贛州——深圳國際集裝箱“鐵海聯(lián)運〞業(yè)務(wù)轄區(qū)內(nèi)龍南至深圳鹽田港的國際集裝箱辦理業(yè)務(wù)，使贛州的外貿(mào)企業(yè)享受與沿海一些口岸外貿(mào)企業(yè)同等的通關(guān)便利。民航：先后開通至北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門、長沙、南昌、重慶等航線，贛州黃金機場成為江西第二大機場，也是贛粵閩湘四省邊際最大規(guī)模的民用機場，形成6至8小時內(nèi)通達(dá)全國50個省會城市和重要經(jīng)濟城市的航線網(wǎng)絡(luò)。執(zhí)飛贛州航班的航空公司日益增多，幸福航空公司的國產(chǎn)機型MA60首次執(zhí)飛贛州至南昌航線，機票價格不斷平民化，飛機出行成為市民外出主要方式之一，目前，贛州至南昌航線首航客座率高達(dá)80%。高速：建成和在建的高速公路總里程突破1000公里，大〔慶〕廣〔州〕、廈〔門〕蓉〔成都〕、泉〔州〕南〔寧〕三線高速贛州段以及大廣與廈蓉高速連接線-環(huán)城高速的建成，使得贛州高速公路交通網(wǎng)初步形成贛州中心城區(qū)綜合交通規(guī)劃圖：贛州市飛機場南康站贛州新站贛州南站南康市汽車客運站贛州汽車客運南站贛州市飛機場南康站贛州新站贛州南站南康市汽車客運站贛州汽車客運南站贛州火車站贛州汽車客運東站贛州汽車客運總站贛州汽車客運西站二、贛州市近幾年經(jīng)濟運行情況〔一〕國民生產(chǎn)總值〔GDP〕宏觀經(jīng)濟增長小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地產(chǎn)業(yè)開展?fàn)顩r萎縮停滯甚至倒退穩(wěn)定開展高速開展飛速開展2023年全市生產(chǎn)總值到達(dá)1119.47億元，突破千億大關(guān)，當(dāng)年增長19.09%；2023年全市設(shè)市12周年，生產(chǎn)總值到達(dá)1335.98億元，增長19.34%，回憶2023年-2023年GDP保持12%以上的增長率增長，經(jīng)濟飛速開展。特別是近年來2023、2023兩年年平均增長19%以上。贛州目前已然是江西的“次中心城市〞。經(jīng)濟開展速度較快，但城市經(jīng)濟總量不大，人均GDP較少。作為一個擁有近900萬人口，轄18個區(qū)縣的城市，經(jīng)濟總量偏小。〔二〕工業(yè)生產(chǎn)總值及三大產(chǎn)業(yè)比照2023年全年全部工業(yè)增加值548億元,比上年增長18%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值430.35億元,增長18.7%。其中輕工業(yè)增長19.5%，重工業(yè)增長18.7%。國有企業(yè)增長16.6%，股份制企業(yè)增長20.8%，私營企業(yè)20.6%。外商投資及港澳臺企業(yè)增長16.11%。2023年第一產(chǎn)業(yè)增加值232.70億元，增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值631.16億元，增長16.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值472.13億元，增長12.4%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2023年的18.9:44.4:36.7調(diào)整至2023年的17.4:47.2:35.4。2023年至2023年1第一產(chǎn)業(yè)逐漸減少比例至17.4，但其在整體經(jīng)濟中所占份額還是相對較高；第二產(chǎn)業(yè)逐年增加至47.2，建筑業(yè)開展勢頭強勁。從產(chǎn)業(yè)鏈的比值可以清晰的看出，贛州市是一座現(xiàn)代工業(yè)新城，以開展規(guī)模工業(yè)為主第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)著城市經(jīng)濟的開展。近年，規(guī)模工業(yè)的經(jīng)濟效應(yīng)進一步加強，并帶動了以工業(yè)輔助效勞產(chǎn)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)的開展。對于投資運作來說，以工業(yè)經(jīng)濟為主導(dǎo)的贛州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況更利于區(qū)域經(jīng)濟的平穩(wěn)開展和風(fēng)險躲避?！踩彻潭ㄙY產(chǎn)投資2023年全年全社會固定資產(chǎn)投資1002.3億元，比上年增長28.34%，比照2023年那么增長了接近68.53%%，可謂是井噴，其中房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)占全部固定資產(chǎn)投資超五成。其中500萬元以上工程固定資產(chǎn)投資819.5億元，增長28.1%；城鎮(zhèn)投資502.35億元，增長45.0%。全市108個工程開工建設(shè)的市屬重點工程累計完成投資268.19億元，增長80%。占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)的比重由上年的43.7%提高至53.4%。〔四〕財政收入2023年全市財政總收入180.32億元，比上年增長40.53%。其中該增速得益于當(dāng)?shù)毓I(yè)的飛速開展。地方財政收入110億元，增長39.3%。財政總收入占地方GDP的13.5%。全年各項稅收收入155.19億元〔五〕人均可支配收入2023年全年農(nóng)村居民人均純收入4684元，比上年增長12%；城市(章貢區(qū))居民人均可支配收入16058元，增長13.1%。城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資27775元,增長17.7%。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為46.9%，城市居民家庭恩格爾系數(shù)為40.9%。目前贛州市人均可支配收入仍舊處于較低水平。根據(jù)國際上通行標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕的標(biāo)準(zhǔn)可以看出，贛州目前人民生活水平已經(jīng)處于小康階段，但相對而言依然處于低位?！擦成鐣M品總額2023年全年社會消費品零售總額432.32億元，比上年增長16.3%。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額352.72億元，增長18.1%；鄉(xiāng)村以下消費品零售額79.6億元，增長13.9%。分行業(yè)看，批發(fā)業(yè)零售額135.98億元，增長27.3%；零售業(yè)零售額258.33億元，增長12.8%；住宿業(yè)零售額19.4億元，增長25%；餐飲業(yè)業(yè)33.75億元，增長15.7%〔七〕2023年贛州市各縣人均GDP、GDP總量、人口比照2023年贛州市GDP為940億元，以上各縣加起來784.58億，另章貢區(qū)GDP為125.38億元，另30億是開發(fā)區(qū)四鎮(zhèn)一街道潭口潭東潘龍湖邊及黃街街道的GDP。從上表可以看出，相比贛州市的一區(qū)兩市十五縣，其中的章貢區(qū)、大余縣、龍南縣、于都縣、寧都縣、南康市經(jīng)濟開展水平處于全市領(lǐng)先水平。十五縣是章貢區(qū)房地產(chǎn)的主要消費者。三、贛州市城市規(guī)劃贛州市城市總體規(guī)劃于2023年啟動，整體規(guī)劃將分為：近期:2023——2023年；總?cè)丝诘竭_(dá)92萬，城鎮(zhèn)化率在76%，城區(qū)用地70萬平方公里；遠(yuǎn)期：2023——2023年；總?cè)丝诘竭_(dá)140萬，城鎮(zhèn)化率在83%，城區(qū)用地140萬平方公里；遠(yuǎn)景：2030年左右，三個階段完成。形成海峽西岸經(jīng)濟區(qū)、泛珠三角區(qū)域內(nèi)重要的商貿(mào)集散中心和重要通道；建設(shè)成為綜合實力雄厚，有較強輻射力和吸引力，社會、經(jīng)濟、人口、資源、環(huán)境全面協(xié)調(diào)開展的江西南部區(qū)域性中心城市；形成以有色金屬產(chǎn)品〔鎢、稀土〕精深加工為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，建設(shè)世界鎢都；依托良好的山水環(huán)境和千年宋城的文化底蘊，創(chuàng)立環(huán)境優(yōu)美、適宜創(chuàng)業(yè)居住的山水生態(tài)城市。區(qū)域規(guī)劃及功能定位區(qū)域規(guī)劃將依據(jù)地域地形特性，以“南進、西拓、東延、北控〞的城區(qū)開展空間為方向，形成“一脊兩帶、三心六片〞的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。即以中心城區(qū)為中軸線核心區(qū)帶動邊緣區(qū)域西城、水西湖邊、沙河、沙石、潭東、七里共同構(gòu)成的中心城邊緣區(qū)。形成片區(qū)的組團效應(yīng)，賦予各組團的不同功能定位，形成多元化可持續(xù)開展的城區(qū)規(guī)劃開展空間。中心城區(qū)—核心區(qū)域河套老城歷史文化名城，區(qū)域性文化、旅游中心章江新區(qū)集行政、商務(wù)、文化、博覽、居住等多功能的綜合新區(qū)，贛州城市開展的核心區(qū)域；創(chuàng)新區(qū)以大學(xué)園區(qū)為主體的科教創(chuàng)新區(qū)、城市新的商業(yè)商務(wù)中心、區(qū)域物流中心、出口加工區(qū)；中心城區(qū)邊緣區(qū)西城片區(qū)--贛州城市重要的工業(yè)基地。重點開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；大力開展生產(chǎn)性效勞業(yè)；沙河片區(qū)依托贛州火車站，形成工業(yè)、貿(mào)易、倉儲和商住綜合區(qū)，重點開展沙河機電產(chǎn)業(yè)集群；水西湖邊片區(qū)開展技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)；主要接納產(chǎn)業(yè)區(qū)就業(yè)人口和老城疏散人口；水東片區(qū)生態(tài)居住、文化旅游；峰山片區(qū)生態(tài)旅游、生態(tài)居住；水西鈷鉬有色冶金基地有色金屬冶煉、精深加工基地。2010年2月25日?贛州市特大城市建設(shè)第一個五年方案?出臺。五年新圖景：初步形成特大城市框架——城市規(guī)模擴大，城市人口增加。到2023年底，市轄區(qū)數(shù)量增至2個到3個；城市建成區(qū)面積到達(dá)100平方公里，城市人口到達(dá)100萬，初步形成特大城市框架?！鞘薪?jīng)濟實力顯著提高。到2023年底，中心城區(qū)GDP到達(dá)400億元，占全市經(jīng)濟總量的比重超過三分之一，人均GDP到達(dá)4萬元以上；二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重超過90％；財政總收入到達(dá)70億元，占全市財政收入的比重超過三分之一；城市居民收入大幅提高；自我開展能力顯著增強，城市輻射和帶動能力大幅提高，形成我國京九帶上重要的經(jīng)濟增長極?！自O(shè)施和市政設(shè)施得到增強完善。進一步健全城市交通框架，完善供水、供電、供氣、通信、環(huán)境、水利等設(shè)施條件，根本形成結(jié)構(gòu)布局科學(xué)、規(guī)模適度超前、功能設(shè)施完善的城市根底設(shè)施和市政設(shè)施體系，為中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)開展和居民生活提供支撐和保障?！残谀芰Υ蠓嵘?。到2023年，中心城區(qū)新增城市就業(yè)人口20萬人以上；新增醫(yī)院病床3000張以上；新增中小學(xué)校園面積1770畝；科技進步對經(jīng)濟增長的奉獻(xiàn)率到達(dá)50％以上，每千人病床數(shù)到達(dá)7張，小學(xué)、初中生均校舍面積分別到達(dá)5.2、6.4平方米，高中階段毛入學(xué)率達(dá)85％以上，人均體育活動場地到達(dá)1.1平方米，居民平均期望壽命高于73歲。——生態(tài)環(huán)境更加優(yōu)美。5年單位產(chǎn)值能耗下降20％，二氧化硫排放減少20％；新增城市綠地面積50萬平方米。到2023年，城市人均公共綠地面積超過8平方米，污水處理率達(dá)70％以上，垃圾無害化處理率到達(dá)98%，森林覆蓋率達(dá)45％以上?？臻g架構(gòu)：“一主二輔三心六片〞贛州特大城市建設(shè)按照章貢區(qū)、梅林區(qū)和南康區(qū)〔梅林、南康區(qū)為初定〕3個行政區(qū)劃和贛州開發(fā)區(qū)進行。空間架構(gòu)是形成“一主二輔三心六片〞?！耙恢鳕暭刺卮蟪鞘械闹鞒菂^(qū)，主要包括章貢區(qū)和贛州開發(fā)區(qū)?！岸o〞即贛縣梅林組團、南康蓉江組團，為特大城市的兩個輔城?！叭抹暭匆哉陆聟^(qū)、河套老城、創(chuàng)新區(qū)為核心的3個城市中心?！傲暭次鞒瞧瑓^(qū)、水西湖邊片區(qū)、水西有色基地、水東片區(qū)、沙河片區(qū)、峰山片區(qū)。五年方案期間，城市建設(shè)的重點是：拉開特大城市建設(shè)框架，以開發(fā)章江新區(qū)為主；同時積極創(chuàng)造條件撤縣設(shè)區(qū)，努力使中心城區(qū)增加1個行政區(qū)。四、贛州市房地產(chǎn)市場分析〔一〕一級市場分析贛州國土資源管理綜述：在供地政策上，贛州對每一畝土地的投資強度有規(guī)定，每畝投入100萬元以上的工程才可供批地。在產(chǎn)業(yè)政策上，商品房建設(shè)不允許低容積率的開發(fā)，嚴(yán)禁高爾夫球場、別墅的開發(fā)，嚴(yán)禁高污染、高耗能企業(yè)的用地。從最大程度上節(jié)約、集約利用土地。贛州對房地產(chǎn)開發(fā)的土地投放量上，根據(jù)市場需求進行控制，實施“雙限雙競爭〞的土地拍賣制度，在限套型、限房價的根底上，采取競地價、競房價的方法，以招標(biāo)的方式，確定開發(fā)建設(shè)單位。對已經(jīng)出讓并閑置的土地進行治理，限期開發(fā)。由于贛州市出讓地塊均較小，因此在拍賣中通常以每平方價格計算土地本錢。1．2023年-2023年9月份土地供應(yīng)統(tǒng)計2023年-2023年6月份土地供應(yīng)統(tǒng)計年份成交面積〔㎡〕成交金額〔萬元〕土地均價〔元/㎡〕2023年1269414.7287216.46687.062023年868000.89140432.31617.882023年115957.7735483.183060.012023年782814.27194319.12482.312023年678463.722466333635.162023年1240800.815056574075.252023年4794221884563930.90從上圖可以直觀明顯看出，贛州土地市場供應(yīng)的頂峰期為2023年，也是贛州房地產(chǎn)開展的重要歷史階段。隨后的2023年土地有所放緩。接下來的2023年，贛州房地產(chǎn)同樣受世界經(jīng)濟危機的影響而步入低谷，土地供應(yīng)從07年的868000.88平方米，2023年直線下降至115957.11平方米。由于當(dāng)年的土地供應(yīng)急劇減少，一方面政府救市，更重要的是受土地供應(yīng)減少的傳遞，剛性住房需求和局部投資兼改善型購房，導(dǎo)致房價節(jié)節(jié)上升。而在2023、2023、2023年三中，2023年的土地供應(yīng)量逐步攀升，而且其成交價格也躍居到了頂峰，量價齊飛。從土地成交金額的統(tǒng)計可以明顯發(fā)現(xiàn)除08年的特殊情況外，贛州土地市場供應(yīng)價格是逐年上升，從而導(dǎo)致房價逐漸遞增。2.2023年至今贛州市土地供應(yīng)分析2023年至今土地出讓情況出讓時間工程名稱用途開發(fā)商占地〔㎡〕總建〔單位：㎡〕容積成交價格〔單位：萬元〕樓面地價〔單位：元/㎡〕成交價格〔單位：元/㎡〕2023/5/4西城區(qū)FG-06地塊住宅江西博鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司33325997.601.80624.751041.671875.002023/4/21站北區(qū)C-01-06地塊商住孫某3618.47960.482.203303.604150.009130.002023/7/20創(chuàng)新區(qū)b08地塊商住贛州佳貿(mào)建設(shè)開發(fā)有限公司2932252779.601.808796.601666.673000.002023/6/2西城區(qū)FE-06-1地塊商住贛州方基置業(yè)有限公司736353308.127.247363.001381.2210000.002023/7/20創(chuàng)新區(qū)D08地塊商住贛州佳貿(mào)建設(shè)開發(fā)有限公司以2932252779.601.808796.601666.673000.002023/7/13河套老城區(qū)官園里6號商住江西誠鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限2239.453000.861.341359.354529.866070.022023/8/3水東片區(qū)E-03-3地塊(水東鎮(zhèn)紅星村)商住贛州天宇投資開展有限公司75709128705.301.7018245.871417.652410.002023/8/5河套老城區(qū)IV-F-G地塊商住贛州市豐華置業(yè)有限公司9683.5619657.632.038797.514475.379085.002023/8/18香江大道北側(cè)，華鑫路東側(cè)商住贛州香港工業(yè)園開發(fā)有限公司120382300955.002.5050560.441680.004200.002023/8/26章江新區(qū)G18地塊商住何勇29309.296720.363.3029206.623019.709965.002023/10/17章江新區(qū)D10地塊商住江西呈祥投資有限責(zé)任公司16732.251869.823.1015569.313001.619305.002023/11/29贛州香港產(chǎn)業(yè)園北區(qū)首期G-1地塊商住贛州市勁嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司156871360803.302.3024900.00690.131587.292023/12/5章江新區(qū)F4、F18地塊商住梁某、張某59634.8217667.023.6547111.502164.387900.002023/12/29地塊一：贛州香港產(chǎn)業(yè)園北區(qū)東江源大道西側(cè)商住贛州佳貿(mào)建設(shè)開發(fā)有限公司103027309081.003.0035544.321150.003450.002023/12/29地塊二：贛州香港產(chǎn)業(yè)園北區(qū)東江源大道西側(cè)商住贛州佳貿(mào)建設(shè)開發(fā)有限公司68276204828.003.0024579.361200.003600.002023/12/28章江新區(qū)G7地塊商住華潤置地〔贛州〕有限公司190235.4856059.304.5085701.051001.114505.002023/12/29章江新區(qū)k11、k27、k28地塊商住北京東方鑫泰置業(yè)有限公司198854.8447423.302.2585905.271920.004320.002023/12/29地塊一：贛州香港產(chǎn)業(yè)園北區(qū)香江大道北側(cè)，華堅北路西側(cè)商住贛州佳貿(mào)建設(shè)開發(fā)有限公司78142210983.402.7023208.171100.002970.002023/12/30地塊二：贛州市章江新區(qū)東江源大道東側(cè)，贊賢路北側(cè)商住贛州佳貿(mào)建設(shè)開發(fā)有限公司58747176241.003.0026083.671480.004440.002023/12/1章江新區(qū)F5地塊商住李某52967.5185386.253.5083503.264504.2915765.002023/12/15站東新區(qū)A-17地塊(商住江西欣茂置業(yè)有限公司11330.6218128.991.603433.001893.653029.842023/12/16章江新區(qū)F19地塊商住江西中洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司39920.4159681.604.0036766.002302.469209.832023/12/17西城區(qū)FA-04地塊商住贛州福榮實業(yè)有限公司48808120237.682.4629309.202441.066005.002023/12/18西城區(qū)FA-02地塊商住甘蓉姬3822994043.342.4618732.001991.854899.952023/12/27章江新區(qū)K23地塊商住洛陽盛世弘強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司154184.06464965.393.01141695.153047.439190.002023/2/3章江新區(qū)B10商住?；愀塾邢薰?53306490579.203.2048291.00984.373149.972023/2/3章江新區(qū)B18.9商住?；愀塾邢薰?7008310425.603.2030557.00984.363149.952023/2/3章江新區(qū)B16.18商住?；愀塾邢薰?00779322492.803.2031745.00984.363149.962023/2/8河套老城區(qū)VI-C地塊商住贛州益民投資置業(yè)有限公司3362684065.002.5019351.002301.915754.772023/2/8河套老城區(qū)IV-A-D地塊商住贛州城市建設(shè)有限公司54292143330.882.6433500.002337.256170.342023/2/8章江新區(qū)H14地塊商住江朝陽1333039990.003.008804.002201.556604.652023/2/8章江新區(qū)G19地塊商住贛州國強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司27081108324.004.0016208.001496.255985.01總計32塊3101.595畝609.83萬㎡2.95100.75億元1652.184877.622023年至今贛州市共出讓住宅和商業(yè)用地32幅，成功出讓面積3101.595畝，其中成交32幅，成交金額到達(dá)100.75億元，平均地價為324萬元/畝，相較于2023年，154萬元/畝上升了一倍。2023年至今平均樓面地價1652.18元/㎡；平均容積率為2.95，總建面積為609萬㎡，體量巨大。而就區(qū)域上土地出讓情況上看，章江新區(qū)出讓土地共計12塊土地，1701畝，總計365.48萬㎡，平均容積率3.33，樓面地價1728元/㎡,較河套老城區(qū)開發(fā)有的本錢優(yōu)勢;河套老城區(qū)出讓土地共計4塊土地，138畝，總計23.16萬㎡，平均容積率2.5，樓面地價2519元/㎡;西城區(qū)出讓土地共計4塊土地，146畝，總計27.3萬㎡，平均容積率2.79，樓面地價2049元/㎡;3.2023年贛州市土地供應(yīng)分析區(qū)域成交地塊〔幅〕占地〔畝〕總建〔單位：㎡〕容積成交價格〔單位：萬元〕樓面地價〔單位：元/㎡〕西城區(qū)3.00225.75350485.902.3343192.341232.36河套老城區(qū)5.00176.62307722.042.6268049.022211.38章江新區(qū)8.00393.88848615.583.24135916.821601.63合計16.00796畝150萬方2.8424.7億元1640.262023 年贛州市共出讓住宅和商業(yè)用地18幅，出讓面積980畝，成交金額到達(dá)25.8億元，平均樓面地價1479元/㎡；平均容積率為2.67，總建面積為174萬㎡。4.2023年贛州市土地供應(yīng)分析2023年贛州市共出讓住宅和商業(yè)用地47幅，出讓面積1537.82畝，其中成交36幅，成交面積1219.89畝，成交金額到達(dá)19.29億元，平均地價為158.15萬元/畝，平均樓面地價967.96元/㎡；平均容積率為2.45，總建面積為199.31萬㎡。2023年章江新區(qū)是贛州市土地交易最為活潑的區(qū)域。全年共出讓住宅和商業(yè)用地21幅，802.23畝土地；其中成交了14幅，共592.36畝，成交金額近12.88億元，平均地價為217.48萬元/畝，樓面地價為1162.12元/㎡；平均容積率為2.81，總建面積為110.85萬㎡。2023年贛州市土地成交分析區(qū)域出讓地塊〔幅〕出讓面積〔畝〕成交地塊〔幅〕成交面積〔畝〕成交金額〔萬元〕平均地價〔萬元/畝〕平均容積率樓面地價〔元/㎡〕總建面積〔㎡〕站北區(qū)681.938571.6314353.16200.382.381265.52113417.24西城區(qū)6208.23110.4523364.26211.541.791772.65131804開發(fā)區(qū)6167.186167.188717.9952.151.52512.19169220.19沙河鎮(zhèn)19.2619.26778.0084.021.8700.3211112.06河套老城區(qū)7269.017269.0116891.7462.792.56367.96459063.67章江新區(qū)21802.2314592.36128823.50217.482.811162.121108520.6合計471537.82361219.89192928.65158.152.45967.961993137.76河套老城區(qū)樓面地價低的原因是34號地塊涉及拆遷安置，面積較大，超過220畝?！矓?shù)據(jù)來源，贛州招投標(biāo)網(wǎng)〕5．2023-2023年贛州市土地供應(yīng)分析08年全年推出土地119宗，共計5195.21畝。其中住宅/商住用地37宗，面積共計1103.44畝；全年成交土地66宗,成交面積為2886.15畝，其中住宅/商住用地9宗，面積為160.21畝，成交率僅15%左右。07年共推出住宅商住用地1068.8畝，成交1045.41畝。2023年贛州土地成交分析：區(qū)域出讓地塊〔幅〕出讓面積〔畝〕成交地塊〔幅〕成交面積〔畝〕成交金額〔萬元〕平均地價〔萬元/畝〕平均容積率樓面地價〔元/㎡〕總建面積〔㎡〕章江新區(qū)11270.74491.123041.8252.932.731388.83165908.08其他各區(qū)33967.5410267.274241.58211.541.99119.45355083.9合計441238.2814358.3727283.3876.132.18523.685209922023年52號地塊成交價很低所以拉低了價格〔數(shù)據(jù)來源，贛州招投標(biāo)網(wǎng)〕6.贛州市土地出讓特點分析11年土地出讓規(guī)模增加：11年雖然是調(diào)控之年，但雖然房地產(chǎn)市場的走強，土地出讓的步伐也逐步加快。土地市場放量巨大。土地供應(yīng)量對二級市場影響較大：07年的土地出讓量大，增加了08年的房產(chǎn)市場供應(yīng)量，也在一定程度上造成08年銷售的停滯；08年商住類土地出讓量小，也造成一定程度上的供應(yīng)緊張，致使09年房地產(chǎn)供需情況發(fā)生改變，銷售情況火爆。而這類型的現(xiàn)象想必會隨著調(diào)控的執(zhí)行進一步重演。土地成交價格較高：中心城區(qū)土地供應(yīng)量缺乏且成交價格偏高，在導(dǎo)致未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)缺乏的同時，將直接促漲地價，提高房地產(chǎn)開發(fā)本錢，造成房價上漲。這種供地模式不利于房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定開展。此外，2023年至今成交的32幅經(jīng)營性用地中，最高住宅樓面地價已經(jīng)到達(dá)4529元/平方米，其樓面價已接近贛州開發(fā)區(qū)在售商品房價格。僧多粥少：據(jù)贛州市房管局統(tǒng)計，贛州有近200家房地產(chǎn)開發(fā)公司，而中心城區(qū)近幾年的開發(fā)導(dǎo)致土地越來越少，土地資源的日益稀缺已使現(xiàn)有老城區(qū)的土地如寸土寸金的彌足珍貴；章江新區(qū)作為未來的商政中心，章江新區(qū)是近幾年土地出讓的重點?！捕扯壥袌龇治?、房地產(chǎn)開發(fā)投資分析贛州市2023年至201年房地產(chǎn)開發(fā)投資額根本以20%以上的增長率增加，04年和07年甚至年增長率快到達(dá)了50%。而2023年至2023年兩年，增長率那么是到達(dá)了30^%以上。新政的實施使開發(fā)商同樣陷入對后市的觀望當(dāng)中，調(diào)整了銷售與開發(fā)的節(jié)奏。2、全市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資比照按房地產(chǎn)市場指標(biāo)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)關(guān)系指標(biāo)體系，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額比重的正常范圍在22%—28%。2023-2023年贛州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比重均低于正常水平，說明贛州市房地產(chǎn)在對其國民經(jīng)濟的拉動作用不是很明顯，另一方面也說明贛州市房地產(chǎn)市場還具有較大的開發(fā)潛力。3、商品房施工面積與竣工面積比照在2023年房地產(chǎn)市場熾熱的時候，施工面積增長率到達(dá)了47%；之后每年以6%-7%增長率增加。2023年-2023年一季度商品房竣工面積占施工面積均不過30%。2023年全市商品房施工面積1117.5萬平方米，同比增長5.4%，增速低于去年同期21.9個百分點；，全市房屋竣工面積219.12萬平方米，同比減少了155.87萬方，可見2023受到調(diào)控影響，開發(fā)商缺乏入市的動力。五、贛州市房地產(chǎn)市場分析1、贛州市場板塊劃分黃金廣場贛州綜合客運樞紐市政府南門廣場商圈河套老城區(qū)楊梅渡區(qū)創(chuàng)新區(qū)峰山片區(qū)章江新區(qū)站北區(qū)贛州汽車客運總站水西湖邊片區(qū)水東梅林片區(qū)黃金廣場贛州綜合客運樞紐市政府南門廣場商圈河套老城區(qū)楊梅渡區(qū)創(chuàng)新區(qū)峰山片區(qū)章江新區(qū)站北區(qū)贛州汽車客運總站水西湖邊片區(qū)水東梅林片區(qū)2、贛州市樓市地圖中央生態(tài)公園黃金廣場贛州汽車客運總站市政府贛州