土地成本的確定課件

土地成本的確定土地成本的確定土地成本的確定土地成本的確定福建省稅務(wù)干部學(xué)院許錦成2土地成本與開發(fā)成本比：取得土地價款÷開發(fā)成本×100%從企業(yè)財務(wù)部門采集某開發(fā)項目開發(fā)成本--土地開發(fā)科目記載的土地金額，與企業(yè)財務(wù)部門結(jié)合開發(fā)項目部門采集開發(fā)成本科目金額進行計算，與預(yù)警值進行比對，判斷是否存在虛列、多列成本費用而少申報應(yīng)稅所得額疑點。指標(biāo)在應(yīng)用時應(yīng)注意土地分次開發(fā)情況，指標(biāo)值的上下區(qū)間受開發(fā)項目容積率的影響，容積率越大，指標(biāo)值越小。評估指標(biāo)3現(xiàn)代數(shù)學(xué)學(xué)科的教學(xué)，不同于傳統(tǒng)的數(shù)學(xué)教學(xué)，更加側(cè)重培養(yǎng)學(xué)生對多元數(shù)學(xué)問題的認知以及自我分析和解決問題的能力。學(xué)生們僅僅掌握基本的課本數(shù)學(xué)知識，會難以適應(yīng)越來越復(fù)雜的數(shù)學(xué)習(xí)題的考查。同時，數(shù)學(xué)教師還應(yīng)該明確認識到高中學(xué)生對數(shù)學(xué)原理的掌握以及應(yīng)用，不能僅局限于書本習(xí)題的演練，還應(yīng)該拓展到日常實際的生活應(yīng)用中去，從而盡可能擴大數(shù)學(xué)的實用性，密切數(shù)學(xué)與生活的關(guān)系。因此，從學(xué)校、教師、學(xué)生三個角度探討高中數(shù)學(xué)的教學(xué)目標(biāo)，就顯得尤為重要。它可以極大提高教師課堂的教學(xué)效果，激發(fā)學(xué)生以積極認真的學(xué)習(xí)心態(tài)進行深層次的數(shù)學(xué)原理的思考與應(yīng)用。考慮到高中數(shù)學(xué)課程較強的專業(yè)教學(xué)要求，學(xué)校和教師需要共同努力，指導(dǎo)并幫助學(xué)生明確教學(xué)目標(biāo)，完成教學(xué)任務(wù)。筆者根據(jù)自身的教學(xué)經(jīng)驗，對高中數(shù)學(xué)的教學(xué)目標(biāo)，從以下幾個方面進行了較為詳細的分析。一、緊跟時代教學(xué)步伐，培養(yǎng)學(xué)生的綜合應(yīng)用能力隨著年級的逐步上升，學(xué)校對學(xué)生教學(xué)目標(biāo)的認識越來越明確。學(xué)校一方面要努力保證或提高本校的升學(xué)率；另一方面還應(yīng)該明確意識到培養(yǎng)學(xué)生綜合應(yīng)用能力的重要意義，從而完善素質(zhì)教育的培養(yǎng)。因此，學(xué)校方面很有必要認識并落實教學(xué)目標(biāo)，盡可能地引導(dǎo)教師和學(xué)生完善課堂教學(xué)，緊跟時代教學(xué)的步伐。首先，學(xué)校方面在進行教學(xué)培養(yǎng)的過程中，應(yīng)該意識到高中教學(xué)教學(xué)的落實是在認真理解課程教學(xué)目標(biāo)的基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。學(xué)校對數(shù)學(xué)教師教學(xué)任務(wù)的分配，需要在明確認知學(xué)期教學(xué)目標(biāo)的前提下進行。因此，作為數(shù)學(xué)學(xué)科教學(xué)任務(wù)和教學(xué)設(shè)施的分配者和提供者，學(xué)校很有必要深入了解當(dāng)下數(shù)學(xué)教育的教學(xué)現(xiàn)狀，盡可能地為數(shù)學(xué)教師的課堂教學(xué)提供良好的年級和班級教學(xué)環(huán)境和氛圍。例如，在信息技術(shù)越來越發(fā)達的今天，數(shù)學(xué)學(xué)科的教學(xué)中也或多或少地會應(yīng)用到信息技術(shù)。因此，學(xué)校應(yīng)該在國家和當(dāng)?shù)卣逃龀值幕A(chǔ)上，努力創(chuàng)造良好的教學(xué)環(huán)境，以供數(shù)學(xué)教師以及高中生們進行數(shù)學(xué)知識的教學(xué)傳授和學(xué)習(xí)。其次，學(xué)校方面還應(yīng)該明確認知在數(shù)學(xué)教學(xué)過程中所扮演的角色以及可能產(chǎn)生的作用。根據(jù)不同年級的教學(xué)現(xiàn)狀以及不同班級的數(shù)學(xué)教學(xué)目標(biāo)，學(xué)校需要加強引導(dǎo)和監(jiān)督。這種引導(dǎo)和監(jiān)督既是對學(xué)校自身教學(xué)的完善，同時也是督促數(shù)學(xué)教師以及學(xué)生雙方的教學(xué)互動。高中生對數(shù)學(xué)知識的學(xué)習(xí)，往往會表現(xiàn)出不同水平的學(xué)習(xí)狀態(tài)和不同程度的學(xué)習(xí)效果。因此，學(xué)校在引導(dǎo)學(xué)生明確認知每個時期數(shù)學(xué)學(xué)科的教學(xué)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，針對他們學(xué)習(xí)上的理解困難或者心態(tài)問題，及時作出教學(xué)引導(dǎo)和心理輔導(dǎo)，從而盡可能地幫助學(xué)生完成基礎(chǔ)數(shù)學(xué)課程的學(xué)習(xí)，提高數(shù)學(xué)綜合應(yīng)用的能力。二、完成教學(xué)任務(wù)，鼓勵學(xué)生提高數(shù)學(xué)成績前文主要是從學(xué)校的角度探討學(xué)校對數(shù)學(xué)教學(xué)目標(biāo)的認知，以及在明確認知的基礎(chǔ)上改善數(shù)學(xué)教學(xué)的現(xiàn)狀，提供良好的教學(xué)環(huán)境，加強不同時期的教學(xué)引導(dǎo)和監(jiān)督。數(shù)學(xué)教師作為數(shù)學(xué)知識的主要教授者，在完成教學(xué)目標(biāo)的過程中，往往會起到直接的教導(dǎo)和督促的作用。首先，數(shù)學(xué)教師應(yīng)該在總的學(xué)科教學(xué)目標(biāo)的基礎(chǔ)之上，根據(jù)不同年級以及不同水平的高中學(xué)生，具體細化每個階段的教學(xué)目標(biāo)，從而幫助學(xué)生循序漸進地完成數(shù)學(xué)學(xué)科的教學(xué)任務(wù)。例如，針對高一年級的高中生的課堂教學(xué)，數(shù)學(xué)教師應(yīng)該根據(jù)學(xué)習(xí)學(xué)期和課時安排，在課堂教學(xué)中有意識地培養(yǎng)學(xué)生獨立思考的能力，在有限的時間里完成對課本教材知識的理解和運用。針對高二年級的數(shù)學(xué)課堂教學(xué)，數(shù)學(xué)教師應(yīng)該在高一教學(xué)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，提高對學(xué)生的教學(xué)要求，鼓勵他們在完成課本教材學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，深入對課外習(xí)題的探究，盡可能地尋找到多種解題思路。針對高三年級的數(shù)學(xué)課堂教學(xué)，數(shù)學(xué)教師需要培養(yǎng)全面綜合的數(shù)學(xué)學(xué)習(xí)思維，根據(jù)高一和高二年級學(xué)習(xí)和積累到的數(shù)學(xué)原理和方法，提高綜合數(shù)學(xué)應(yīng)用能力。其次，數(shù)學(xué)教師在完成教學(xué)任務(wù)的過程中，應(yīng)該注意對高中生學(xué)習(xí)態(tài)度和行為的引導(dǎo)，盡可能地幫助他們認清教學(xué)目標(biāo)，調(diào)整學(xué)習(xí)狀態(tài)，繼而以積極認真的學(xué)習(xí)心態(tài)投入到對數(shù)學(xué)原理的應(yīng)用。高中數(shù)學(xué)學(xué)科的教學(xué)，由于教學(xué)內(nèi)容的綜合性以及專業(yè)性，學(xué)生在學(xué)習(xí)中往往會表現(xiàn)出不同程度的學(xué)習(xí)行為。作為數(shù)學(xué)學(xué)科的教學(xué)督促者，數(shù)學(xué)教師需要合理調(diào)節(jié)嚴厲與放松之間的關(guān)系，幫助學(xué)生在明確認知自己的基礎(chǔ)上，提高數(shù)學(xué)成績。三、認清學(xué)習(xí)目標(biāo)，全面武裝自己從學(xué)校和數(shù)學(xué)教師的角度來說，對于數(shù)學(xué)教學(xué)目標(biāo)的制定和落實，主要是根據(jù)外界的教學(xué)要求和學(xué)生的?W習(xí)水平加以實現(xiàn)的。因此，從某種程度上來說，學(xué)生對數(shù)學(xué)教學(xué)目標(biāo)的認知和努力地實現(xiàn)，是保證學(xué)校學(xué)期教學(xué)目標(biāo)的重要因素，反過來又能督促自己提高學(xué)習(xí)的進度，從而全面武裝自己。首先，一方面，高中生在經(jīng)過小學(xué)和初中階段數(shù)學(xué)學(xué)科的學(xué)習(xí)，對數(shù)學(xué)學(xué)習(xí)的方法和思維已經(jīng)有了一定的認知。另一方面，隨著升學(xué)任務(wù)的出現(xiàn)，高中生需要在已有的數(shù)學(xué)知識的基礎(chǔ)上，進一步提高自身的數(shù)學(xué)解題能力，從而獲得較高的數(shù)學(xué)成績。因此，高中生明確認知高中階段的教學(xué)目標(biāo)是極為必要的。他們需要在每個教學(xué)目標(biāo)的完成中，積極思考，認真應(yīng)對數(shù)學(xué)難題，從而逐步提高對數(shù)學(xué)原理的解析能力和應(yīng)用能力。其次，高中生們還應(yīng)該在明確認知數(shù)學(xué)教學(xué)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，意識到獨立思考與合作學(xué)習(xí)的重要意義。在每一階段的數(shù)學(xué)學(xué)習(xí)中，先應(yīng)該獨立思考，認真分析數(shù)學(xué)題干，根據(jù)所學(xué)的數(shù)學(xué)原理以及解題思路和方法，快速找到最佳的解題步驟。當(dāng)然，對于有難度的數(shù)學(xué)難題，高中生們可以以合作學(xué)習(xí)的方式，完成教學(xué)任務(wù)，達到教學(xué)目標(biāo)，從而提高課堂教學(xué)的效率。作為一名高中數(shù)學(xué)教師，能夠意識到數(shù)學(xué)教學(xué)目標(biāo)的明確，對課堂教學(xué)推動的重要意義。因此，在今后的教學(xué)過程中，應(yīng)該不斷地更新課堂教學(xué)理念，完善數(shù)學(xué)課堂教學(xué)的內(nèi)容和方式，盡可能地為學(xué)生們提供豐富多樣的課堂教學(xué)。學(xué)生們也只有在明確認知教學(xué)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，才會提高學(xué)習(xí)的動力和進度，從而提高數(shù)學(xué)成績。ResearchonGrowthManagementoftheYoungTeachersinRuralMiddleSchoolsLUOHong[1]，ZHANGPing[2]（[1]ChongqingHechuanLongshiMiddleSchool，Chongqing401520；[2]CollegeofMobileTelecommunications，ChongqingUniversityofPostsandTelecom，Chongqing401520）AbstractWiththenationalemphasisonsecondaryeducationinruralareascontinuetostrengthen，facultybuildingmoreandmoreattentionofsociety.Young，highlyeducatedhavebecomethemaintrendofthefutureconfigurationofthefaculty，andinthevariouspracticalproblemsfacedrelativelytoughworkenvironment，thebasisofpoorstudents，consciousnessrelativelyclosedconservativecolleagues，lackofcompetitiveness，suchasthetreatmentofruralsecondaryschoolsyoungteacherstherecareerplanningisunclear，growthmomentumfrustrated，lackoftargetedtrainingandotherobstacles.Inviewofthis，thisarticlefromthegrowthstatusofyoungteachersinruralsecondaryschoolsfaced，discussestheobstaclesthatappearinitsgrowthandeventuallyproposecountermeasureswithreferencesignificance.1農(nóng)村中學(xué)青年教師現(xiàn)狀分析目前，從進入農(nóng)村中學(xué)工作的青年教師來看，大多數(shù)人學(xué)歷層次較高，絕大多數(shù)都具有大專及以上學(xué)歷，他們生活有激情，對新生事物保持高度的關(guān)注，有較強的創(chuàng)新意識；在工作上，雖然他們?nèi)狈嵺`經(jīng)歷，經(jīng)驗略顯不足，但他們掌握大量的教育專業(yè)理論，對先進的教育思想和方法持開放態(tài)度；他們的職業(yè)觀已隨著社會發(fā)展發(fā)生改變，他們更多地把教師當(dāng)成一種職業(yè)，他們?yōu)楣ぷ鞫ぷ?，缺乏把教育作為一種崇高事業(yè)的追求與熱情。雖然大量青年教師已進入農(nóng)村中學(xué)任教，但因為異地戀、定居城區(qū)、子女念書等現(xiàn)實問題，不同程度存在著“身在曹營心在漢”的狀況。2農(nóng)村中學(xué)青年教師成長過程中的障礙分析青年教師的成長是一個持續(xù)推進的過程，在這個過程中，各種不良因素的影響會導(dǎo)致不同個體的發(fā)展進程和最終的結(jié)果出現(xiàn)差異。針對這種情況，筆者通過觀察、訪談等一系列的手段和方法，試圖了解到阻礙青年教師發(fā)展的主要原因。經(jīng)過總結(jié)歸納，有如下幾點值得注意：2.1市場經(jīng)濟與信息時代帶來的觀念沖擊，導(dǎo)致成長意愿不足21世紀(jì)是知識經(jīng)濟的時代，同時又是社會觀念趨于前衛(wèi)、市場經(jīng)濟沖擊比較嚴重的時代。在信息高速公路上，隨著各種社會思潮的起伏，人們在意識上會出現(xiàn)不同程度的波動，一些不良思潮侵入校園。崇尚個性、追求享樂，不求最好，得過且過的思想漸漸地腐蝕著年輕教師，工作缺少激情，缺乏愛心，責(zé)任心不強，不肯吃苦，不愿奉獻。而學(xué)校由于受到人事制度的制約，為求太平而聽之任之，導(dǎo)致教師的成長意愿不夠強烈。2.2工作條件相對較差，導(dǎo)致不能安心工作農(nóng)村小學(xué)大多地處農(nóng)村，與市里、城區(qū)路程較遠，導(dǎo)致青年教師外出學(xué)習(xí)、培訓(xùn)進修等成本相對偏高。近年來，由于部分學(xué)校生源急劇下降，加之義務(wù)教育階段又免收學(xué)雜費，財政對教育投入稍顯不足，學(xué)校經(jīng)費運轉(zhuǎn)困難，教師待遇較低，辦公條件較差，誘發(fā)青年教師產(chǎn)生“調(diào)動”“跳槽”的想法，導(dǎo)致不能安心工作，在一定程度阻礙了青年教師的發(fā)展。2.3家長配合不力，導(dǎo)致青年教師壓力重重隨著中國城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，大量農(nóng)村中青年勞動力進城務(wù)工。留在農(nóng)村接受教育的留守兒童長年得不到父母的關(guān)懷，再加之年邁的爺爺、奶奶照料所造成的“隔代教育”風(fēng)險，在平時的生活中，祖輩對孫輩溺愛有加，對孫輩提出的要求無條件地滿足，但對孩子在校學(xué)習(xí)和發(fā)展的情況關(guān)注不夠，也無心思與學(xué)校教師交流。青年教師在面對淡漠的“老家長”與不聽話、基礎(chǔ)差的孩子時，專業(yè)上和情感上面臨巨大的挑戰(zhàn)，導(dǎo)致工作壓力重重。3農(nóng)村中學(xué)青年教師成長管理的對策建議3.1加強思想觀念的引導(dǎo)，促使青年教師安心從教從目前來看，青年教師通常都在城市接受過高等教育，初到農(nóng)村學(xué)校任教時，由于環(huán)境差異較大，再加之事先對工作認知不足，思想會有波動，造成工作不安心。作為學(xué)校管理者應(yīng)多與之進行思想觀念溝通和心理疏導(dǎo)，培養(yǎng)他們面對現(xiàn)實的勇氣，讓他們明白“三十六行，行行出狀元”的道理。同時，適當(dāng)引入教育界的資深人士，為青年教師樹立學(xué)習(xí)的榜樣。要讓他們明白農(nóng)村教育的重要性以及農(nóng)村教育的廣闊發(fā)展空間，使他們認識到：農(nóng)村學(xué)校，只要努力，也可以干一番事業(yè)，也會實現(xiàn)自身的價值，從而增強他們安心從教，奉獻農(nóng)村教育的信心。3.2努力為青年教師創(chuàng)設(shè)條件，滿足他們的合理需要美國著名的心理學(xué)家馬斯洛提出的需要層次理論表明：人類的基本需要是由低級到高級組成，共分為生理、安全、社交、受人尊重、自我實現(xiàn)五個層次。當(dāng)某一層次的需要得到相對滿足時，其激發(fā)動機的作用隨之減弱或消失，此時上一級的較高層次的需要成為新的激勵因素。由此可見，“需要”是激發(fā)人的積極性的最直接因素。鑒于此，在學(xué)校的實際管理中，教育管理者要創(chuàng)造條件，盡量滿足青年教師的合理需要，從而激發(fā)其工作熱情，增強其職業(yè)認同感和忠誠度。例如，把有一定管理才能、敬業(yè)精神突出、責(zé)任感強的優(yōu)秀青年教師及時進行發(fā)掘和培養(yǎng)，吸收為黨的后備人才，選拔到學(xué)校各層領(lǐng)導(dǎo)崗位上來；把教學(xué)業(yè)務(wù)出眾的青年教師組織起來，請各學(xué)科的專家來校輔導(dǎo)，讓青年教師與他們對話，進行思維碰撞，表現(xiàn)特別優(yōu)秀的可作為后備學(xué)科帶頭人。3.3優(yōu)化激勵措施，提升職業(yè)認同感和成就感從現(xiàn)實的情況來看，青年教師大多屬于80、90后，這部分人隨著社會就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，價值取向更趨多元化，更注重長遠的自我發(fā)展空間。與60、70后的“工作是為了生存”不同，更多的80后、90后員工認為“工作是為了生活”。因此，較有競爭力的薪酬、假期、發(fā)展平臺、彈性的工作時間、組織娛樂活動等因素成為了他們選擇職業(yè)的關(guān)注點。青年教師之所以走上教育崗位，主要便是出于以上幾方面的考慮。作為學(xué)校管理者，應(yīng)創(chuàng)造條件讓他們展示自我，賦予他們重任等，讓他們體會到農(nóng)村教師成才、成功機遇不比城區(qū)教師少，促使他們不斷增強自尊和自信，去追求更高層次的發(fā)展。此外，附著學(xué)校教育管理干部配置的年輕化，管理者與青年教師的溝通模式也悄然發(fā)生改變，平等對話方式日漸成為主流。教育管理者可以通過校園文化建設(shè)和組織文化方面的打造，營造融洽的干群關(guān)系和同事關(guān)系，從而促使青年教師減少防御心理，對學(xué)校形成良好的認同感，逐步將干工作變?yōu)楦墒聵I(yè)，將被動謀生變?yōu)槁殬I(yè)成就的不懈追求。土地成本的確定土地成本的確定土地成本的確定土地成本的確定福土地成本的確定

福建省稅務(wù)干部學(xué)院許錦成2土地成本的確定福建省稅務(wù)干部學(xué)院許錦成2土地成本與開發(fā)成本比：取得土地價款÷開發(fā)成本×100%從企業(yè)財務(wù)部門采集某開發(fā)項目開發(fā)成本--土地開發(fā)科目記載的土地金額，與企業(yè)財務(wù)部門結(jié)合開發(fā)項目部門采集開發(fā)成本科目金額進行計算，與預(yù)警值進行比對，判斷是否存在虛列、多列成本費用而少申報應(yīng)稅所得額疑點。指標(biāo)在應(yīng)用時應(yīng)注意土地分次開發(fā)情況，指標(biāo)值的上下區(qū)間受開發(fā)項目容積率的影響，容積率越大，指標(biāo)值越小。評估指標(biāo)3土地成本與開發(fā)成本比：取得土地價款÷開發(fā)成本×100%評估單位土地面積土地成本：土地價款÷土地面積區(qū)間值為？元/㎡——？元/㎡（××××年數(shù)據(jù)）從企業(yè)財務(wù)部門采集某開發(fā)項目開發(fā)成本--土地開發(fā)記載的土地金額，與土地管理部門取得土地面積進行計算，與預(yù)警值進行比對。了解土地成本在總開發(fā)成本中的構(gòu)成，輔佐土地成本與開發(fā)成本比指標(biāo)。如果是取得的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則為延伸評估提供依據(jù)。評估指標(biāo)4單位土地面積土地成本：土地價款÷土地面積評估指標(biāo)4單位建筑面積土地成本：土地價款÷建筑面積區(qū)間值為？元/㎡——？元/㎡（與容積率大小有關(guān)）從企業(yè)財務(wù)部門采集某開發(fā)項目開發(fā)成本-土地開發(fā)記載的土地金額，與從規(guī)劃建設(shè)部門采集的建筑面積進行計算，與預(yù)警值進行比對，判斷是否存在多列、虛列成本而少申報應(yīng)稅所得額疑點。評估指標(biāo)5單位建筑面積土地成本：土地價款÷建筑面積評估指標(biāo)5樓盤平均銷售單價與單位土地面積土地價款比：樓盤平均銷售單價÷單位土地面積土地價款區(qū)間值為（5.5——7）（動態(tài)系數(shù)）到企業(yè)財務(wù)部門采集樓盤平均銷售單價，與單位土地面積土地成本進行計算，與預(yù)警值進行比對，判斷企業(yè)的房屋銷售單價是否合理，是否存在少申報應(yīng)稅收入疑點。該指標(biāo)受建筑容積率的影響，容積率越大，區(qū)間值越大。評估指標(biāo)6樓盤平均銷售單價與單位土地面積土地價款比：樓盤平均銷售單價÷

(一)招、拍、掛拿地方式土地成本的確定

所謂“招、拍、掛”程序，是指招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓的簡稱，出讓土地一方為國家，可以支付的所有款項進入成本。

政府給予的土地返還款?7

(一)招、拍、掛拿地方式土地成本的確定

所謂“招、房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的財稅處理財務(wù)處理：不得沖減土地購買成本

從土地出讓業(yè)務(wù)實質(zhì)來看，企業(yè)按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)，計入土地受讓成本，政府給予的返還并不是原票據(jù)的折讓沖回，多是其他名目的財政返還。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號———政府補助（2006）》的規(guī)定，政府補助，是指企業(yè)從政府無償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)從政府取得的土地返還款的法律性質(zhì)是政府補助。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)用取得的各種名義的土地返還款，在會計處理上應(yīng)直接計入營業(yè)外收入，而不能夠以實際收到的土地返還款沖減土地成本。

8房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的財稅處理8稅務(wù)處理

1、企業(yè)所得稅處理：必須繳納企業(yè)所得稅

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2008〕151號）規(guī)定，財政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財政補助、補貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金。房地產(chǎn)企業(yè)由政府返還的土地出讓金等按照財政收支規(guī)定當(dāng)然屬于財政性資金。

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于專項用途財政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2009〕87號）對此作了較為具體的規(guī)定，2008年1月1日~2010年12月31日期間，企業(yè)取得的來源縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門具有專項用途的財政性資金，同時符合以下條件可以作為不征稅收入：一是企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途；二是財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；三是企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。

9稅務(wù)處理

1、企業(yè)所得稅處理：必須繳納企業(yè)所得稅

財從實際情況看，房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府返還款難以滿足上述要求，只是政府為招商引資或變相的協(xié)議出讓的一種策略而已，所以，此土地返還款應(yīng)當(dāng)計算繳納企業(yè)所得稅。

2、土地增值稅處理：既然房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府土地返還款不能沖減“開發(fā)成本”，那么計算土地增值稅扣除項目是否允許全額列支呢？

根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除項目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補助，是企業(yè)的一項營業(yè)外收入，而不是地價款的折讓或開發(fā)成本的沖減，因此不扣減土地成本。但是土地增值稅屬于地方財政收入，房地產(chǎn)企業(yè)也要關(guān)注地方稅收政策的具體規(guī)定。10從實際情況看，房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府返還款難以滿足上述要求，

例如，遼寧省大連市地稅局《關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》對土地使用權(quán)價款的扣除問題作出規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計入扣除項目。

又如，青島市地稅局發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》規(guī)定，對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。11例如，遼寧省大連市地稅局《關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作(二)購買轉(zhuǎn)讓土地方式取得

買方直接按照支出款項作為成本費用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，是最干凈拿地方式。例如：甲公司以8000萬從乙公司取得了一塊坐落于A區(qū)的土地，但乙公司未提供發(fā)票。

后甲公司從B區(qū)的稅務(wù)局代開了8000萬的發(fā)票，并交納了400萬的稅費。這8400萬能進土地成本嗎？12(二)購買轉(zhuǎn)讓土地方式取得買方直接按照支出款項作為成本費用甲公司違反了兩個行為;

1、未按規(guī)定取得發(fā)票,導(dǎo)致對方少繳稅款。按《發(fā)票管理辦法》第四十一條違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機關(guān)沒收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款處理；

2、虛開發(fā)票.虛開發(fā)票8000萬不可以稅前扣除.

《發(fā)票管理辦法》第二十二條任何單位和個人不得有下列虛開發(fā)票行為：（一）為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（二）讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（三）介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。13甲公司違反了兩個行為;

1、未按規(guī)定取得發(fā)票,導(dǎo)致對方少繳稅(三)購買股權(quán)方式取得土地成本的確定例：甲將他于3年前以2000萬元價格取得的一塊土地轉(zhuǎn)讓給乙，兩人經(jīng)協(xié)商談妥，甲以1.9億元的市場公允價格將這47500平方米商住用途的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。如以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式交易，則轉(zhuǎn)讓金（費）為150多萬元，契稅為570萬元。該地登記的土地使用權(quán)人為某貿(mào)易公司。貿(mào)易公司在工商局登記的股東為甲與另一人，甲持股權(quán)90%，另一人占股權(quán)10%，該貿(mào)易公司專為取得土地注冊成立，沒有開展其他業(yè)務(wù)，經(jīng)注冊會計師審計證實如此。于是，甲與另一股東簽名，將貿(mào)易公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙與乙指定的另一人，并到工商局辦理了貿(mào)易公司股東變更、章程變更、法人代表變更等手續(xù)，乙成為貿(mào)易公司股東，從而實際獲得土地。

14(三)購買股權(quán)方式取得土地成本的確定例：甲將他于3年前以20

這里需要注意的是股權(quán)溢價不允許作為成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。1515(四）以拆遷安置方式取得土地成本的確定

1、作價補償形式。拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人，這是一種貨幣補償形式。

這里房地產(chǎn)企業(yè)支付給被拆遷人的拆遷補償費是不需要取得發(fā)票的。

對于拆遷補償費，房地產(chǎn)企業(yè)出具下列憑證可以稅前扣除：A．政府規(guī)定的拆遷補償費標(biāo)準(zhǔn)的文件B．被拆遷人簽字的收款收據(jù)或收條C．被拆遷戶的門牌號碼D．被拆遷人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的拆遷補償費協(xié)議

另外，取得的青苗補償費不征營業(yè)稅也就不需要發(fā)票。16(四）以拆遷安置方式取得土地成本的確定

1、作價補償形式。2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式。拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)，這就是我們通常所說的“拆一還一”實物補償形式。

如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，需要從兩個方面考慮，

一方面按照31號文件規(guī)定確認視同銷售所得，對補償?shù)姆课莅凑展蕛r值或參照同期同類房屋的市場價格確定視同銷售收入，同時按照稅收規(guī)定計算確認拆遷安置房屋的視同銷售成本。

另一方面，需要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”。因為房屋補償方式相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，因此應(yīng)按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本的土地成本中。172、產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式。拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補償給被拆也就是說：回遷房和其他的商品房一樣，成本也分為兩個方面1、建筑成本等2、以房換地按房屋公允價值計算的土地成本，注意這里以房換地要按公允價值計算。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本(土地出讓金)2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本1億元，總可售面積8萬平米。

18也就是說：18第1：支付建筑施工等其他開發(fā)成本1億元第2：拆遷補償費支出：5000*8000=4000萬元

（注意：這里的拆遷補償費不是拆遷戶5000平米的，而是整個樓盤的，拆遷補償費支出要按總可售面積計算分攤。）

視同銷售收入：

5000*8000=4000萬元

第3：單位可售面積計稅成本=（土地2億+土地4000萬+建筑1億）/80000平米=4250/平米

第4：視同銷售成本=4250*5000=2125萬元，

視同銷售所得=4000-2125=1875萬元

19第1：支付建筑施工等其他開發(fā)成本1億元19(五)以土地使用權(quán)投資入股方式

取得土地成本的確定

第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：(二)企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。20(五)以土地使用權(quán)投資入股方式

取得土地成本的確定第

(六)以合作建房方式取得土地成本的確定

第一種方式：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。此種合作建房，必須是聯(lián)合立項，或者乙方立項。

【案例】A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，將其名下100畝土地（按評估價每畝100萬元，總價10000萬元轉(zhuǎn)讓）用于與甲房地產(chǎn)公司合作開發(fā)，待項目開發(fā)完畢后，分得該項目50000平方米房屋，房地產(chǎn)公司取得該項土地時支付各項稅費500萬元元，分配開發(fā)產(chǎn)品時，房屋的單位成本價為每平方米4000元，公允價值為每平方米6000元。計算該項土地的成本。21

(六)以合作建房方式取得土地成本的確定

第一種方式：甲方1、在分配產(chǎn)品環(huán)節(jié)確認成本（該項土地）

國稅發(fā)【2009】31號第三十一條

規(guī)定：企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：

換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

221、在分配產(chǎn)品環(huán)節(jié)確認成本（該項土地）22

該土地的成本＝0.6×50000＋500＝30500萬元

注意（1）不能按照土地轉(zhuǎn)讓價作為成本；

（2）不能按照開發(fā)產(chǎn)品的成本價作為成本。23

該土地的成本＝0.6×50000＋500＝30500【案例2】A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，用其名下50畝土地（按評估價每畝100萬元，總價5000萬元轉(zhuǎn)讓）換取甲房地產(chǎn)公司名下一處房產(chǎn)。交換業(yè)務(wù)發(fā)生時，被交換房產(chǎn)的市場公允價值為6000萬元。在土地轉(zhuǎn)讓過程中，房屋開發(fā)公司支付相關(guān)稅費200萬元，計算該項土地的成本。

24【案例2】A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，用其名下50畝土地（2、在接受土地環(huán)節(jié)確認成本（其他土地）

換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

這樣規(guī)定主要是考慮換出的開發(fā)產(chǎn)品并非在該土地上建造的，可能會存在換入土地使用權(quán)的同時就交付開發(fā)產(chǎn)品的情況，二者可能是同步的。該土地的成本＝6000＋200＝6200萬元。252、在接受土地環(huán)節(jié)確認成本（其他土地）25

第二種方式：甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。操作模式：（1）以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運作。（2）乙方將資金投入到甲方。（3）乙方代替甲方的名義賣房子。26

第二種方式：甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合

(七)以分立(合并）方式取得土地成本的確定以分立（合并）方式取得土地成本，如果符合特殊性稅務(wù)處理的條件，并且已經(jīng)去稅務(wù)部門備案的，可以用原被分立企業(yè)的計稅基礎(chǔ)入帳；如果只符合一般性稅務(wù)處理的條件，清算后可以按公允價值入帳。27

(七)以分立(合并）方式取得土地成本的確定以分立（合并）方財稅[2009]59號同時符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理，除此以外按一般稅務(wù)處理：(一)具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。(二)被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。(三)企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。(四)重組交易對價中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。(五)企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。28財稅[2009]59號同時符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理

(八)以劃撥方式取得土地成本的確定

目前，在稅收上沒有無償劃撥的概念。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)文件規(guī)定，凡是資產(chǎn)所有權(quán)屬發(fā)生改變的應(yīng)按規(guī)定視同銷售確認收入。因此無償劃撥的土地，對于劃出土地的法人企業(yè)應(yīng)當(dāng)視同銷售，對劃撥的土地按照公允價值確認視同銷售收入，對其計稅基礎(chǔ)確認視同銷售成本，差額調(diào)增應(yīng)納稅所得額；根據(jù)稅法及條例規(guī)定，企業(yè)接受的來自其他企業(yè)、組織或者個人無償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)屬于捐贈收入應(yīng)確認所得。因此對于無償接受劃撥土地的法人企業(yè)，應(yīng)作為接受捐贈處理，按照公允價值計入應(yīng)納稅所得額，同時以公允價值入賬。29(八)以劃撥方式取得土地成本的確定目前，在稅收上沒有無償契稅國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。成交價格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。也就是說，交換價格相等時，免征契稅；交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅。以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅。計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。為了避免偷、逃稅款，稅法規(guī)定，成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)可以參照市場價格核定計稅依據(jù)。30契稅國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格耕地占用稅、土地使用稅耕地占用稅的納稅人包括在中國境內(nèi)占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體、其他單位、個體工商戶和其他個人。

第九條新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：（一）征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；（二）征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。31耕地占用稅、土地使用稅耕地占用稅的納稅人包括在中國境內(nèi)占用耕《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。”32《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知土地閑置費扣除的稅務(wù)處理

《閑置土地處置辦法》（國土資源部令〔1999〕第5號）第二條規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，可以認定為閑置土地：（一）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；（二）已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3，或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

33土地閑置費扣除的稅務(wù)處理《閑置土地處置辦法》（國土資源部令（一）土地增值稅的處理國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。34（一）土地增值稅的處理34（二）企業(yè)所得稅的處理《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出———土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。35（二）企業(yè)所得稅的處理35土地成本的分擔(dān)

無論采取哪種方式，取得土地后，如果分期開發(fā)的，要注意期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔(dān)的占地面積。

如一項目，土地面積為10000㎡，分三期開發(fā)，一期基座占地為2500㎡，二期基座占地為3000㎡，三期占地為1800㎡。土地成本為8000萬元，如何分配土地成本？

㎡36土地成本的分擔(dān)

無論采取哪種方式，取得土地后，如果分期開發(fā)的第二十九條企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：37第二十九條企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計(一)占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔(dān)的占地面積。。。。。。38(一)占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總第三十條企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配：(一)土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。39第三十條企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配：39

1、2500＋3000＋1800＝7300，各期開發(fā)面積對應(yīng)的成本屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，可以直接計入成本對象；2、10000－7300＝2700，這部分面積對應(yīng)的成本屬于共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按三期面積比例配比分入各期成本中去。

共同成本按面積配比分入第一期的比例是2500÷7300＝34.2%

共同成本按面積配比分入第二期的比例是3000÷7300＝41.1%

共同成本按面積配比分入第三期的比例是1800÷7300＝24.7%

則計入第一期的成本應(yīng)是8000×（2500＋2700×34.2%）/10000＝2740

計入第二期的成本應(yīng)是8000×（3000＋2700×41.1%）/10000＝3288

計入第三期的成本應(yīng)是8000×（1800＋2700×24.7%）/10000＝197240

1、2500＋3000＋1800＝7300，各期開發(fā)面積對謝謝！21、要知道對好事的稱頌過于夸大，也會招來人們的反感輕蔑和嫉妒。——培根

22、業(yè)精于勤，荒于嬉；行成于思，毀于隨。——韓愈

23、一切節(jié)省，歸根到底都歸結(jié)為時間的節(jié)省?！R克思

24、意志命運往往背道而馳，決心到最后會全部推倒?！勘葋?/p>

25、學(xué)習(xí)是勞動，是充滿思想的勞動?！獮跎晁够淅祟j藍辣襖駒靴鋸瀾互慌仲寫繹衰斡染圾明將呆則孰盆瘸砒腥悉漠塹脊髓灰質(zhì)炎(講課2019)脊髓灰質(zhì)炎(講課2019)謝謝！21、要知道對好事的稱頌過于夸大，也會招來人們的反感輕土地成本的確定土地成本的確定土地成本的確定土地成本的確定福建省稅務(wù)干部學(xué)院許錦成2土地成本與開發(fā)成本比：取得土地價款÷開發(fā)成本×100%從企業(yè)財務(wù)部門采集某開發(fā)項目開發(fā)成本--土地開發(fā)科目記載的土地金額，與企業(yè)財務(wù)部門結(jié)合開發(fā)項目部門采集開發(fā)成本科目金額進行計算，與預(yù)警值進行比對，判斷是否存在虛列、多列成本費用而少申報應(yīng)稅所得額疑點。指標(biāo)在應(yīng)用時應(yīng)注意土地分次開發(fā)情況，指標(biāo)值的上下區(qū)間受開發(fā)項目容積率的影響，容積率越大，指標(biāo)值越小。評估指標(biāo)3現(xiàn)代數(shù)學(xué)學(xué)科的教學(xué)，不同于傳統(tǒng)的數(shù)學(xué)教學(xué)，更加側(cè)重培養(yǎng)學(xué)生對多元數(shù)學(xué)問題的認知以及自我分析和解決問題的能力。學(xué)生們僅僅掌握基本的課本數(shù)學(xué)知識，會難以適應(yīng)越來越復(fù)雜的數(shù)學(xué)習(xí)題的考查。同時，數(shù)學(xué)教師還應(yīng)該明確認識到高中學(xué)生對數(shù)學(xué)原理的掌握以及應(yīng)用，不能僅局限于書本習(xí)題的演練，還應(yīng)該拓展到日常實際的生活應(yīng)用中去，從而盡可能擴大數(shù)學(xué)的實用性，密切數(shù)學(xué)與生活的關(guān)系。因此，從學(xué)校、教師、學(xué)生三個角度探討高中數(shù)學(xué)的教學(xué)目標(biāo)，就顯得尤為重要。它可以極大提高教師課堂的教學(xué)效果，激發(fā)學(xué)生以積極認真的學(xué)習(xí)心態(tài)進行深層次的數(shù)學(xué)原理的思考與應(yīng)用?？紤]到高中數(shù)學(xué)課程較強的專業(yè)教學(xué)要求，學(xué)校和教師需要共同努力，指導(dǎo)并幫助學(xué)生明確教學(xué)目標(biāo)，完成教學(xué)任務(wù)。筆者根據(jù)自身的教學(xué)經(jīng)驗，對高中數(shù)學(xué)的教學(xué)目標(biāo)，從以下幾個方面進行了較為詳細的分析。一、緊跟時代教學(xué)步伐，培養(yǎng)學(xué)生的綜合應(yīng)用能力隨著年級的逐步上升，學(xué)校對學(xué)生教學(xué)目標(biāo)的認識越來越明確。學(xué)校一方面要努力保證或提高本校的升學(xué)率；另一方面還應(yīng)該明確意識到培養(yǎng)學(xué)生綜合應(yīng)用能力的重要意義，從而完善素質(zhì)教育的培養(yǎng)。因此，學(xué)校方面很有必要認識并落實教學(xué)目標(biāo)，盡可能地引導(dǎo)教師和學(xué)生完善課堂教學(xué)，緊跟時代教學(xué)的步伐。首先，學(xué)校方面在進行教學(xué)培養(yǎng)的過程中，應(yīng)該意識到高中教學(xué)教學(xué)的落實是在認真理解課程教學(xué)目標(biāo)的基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。學(xué)校對數(shù)學(xué)教師教學(xué)任務(wù)的分配，需要在明確認知學(xué)期教學(xué)目標(biāo)的前提下進行。因此，作為數(shù)學(xué)學(xué)科教學(xué)任務(wù)和教學(xué)設(shè)施的分配者和提供者，學(xué)校很有必要深入了解當(dāng)下數(shù)學(xué)教育的教學(xué)現(xiàn)狀，盡可能地為數(shù)學(xué)教師的課堂教學(xué)提供良好的年級和班級教學(xué)環(huán)境和氛圍。例如，在信息技術(shù)越來越發(fā)達的今天，數(shù)學(xué)學(xué)科的教學(xué)中也或多或少地會應(yīng)用到信息技術(shù)。因此，學(xué)校應(yīng)該在國家和當(dāng)?shù)卣逃龀值幕A(chǔ)上，努力創(chuàng)造良好的教學(xué)環(huán)境，以供數(shù)學(xué)教師以及高中生們進行數(shù)學(xué)知識的教學(xué)傳授和學(xué)習(xí)。其次，學(xué)校方面還應(yīng)該明確認知在數(shù)學(xué)教學(xué)過程中所扮演的角色以及可能產(chǎn)生的作用。根據(jù)不同年級的教學(xué)現(xiàn)狀以及不同班級的數(shù)學(xué)教學(xué)目標(biāo)，學(xué)校需要加強引導(dǎo)和監(jiān)督。這種引導(dǎo)和監(jiān)督既是對學(xué)校自身教學(xué)的完善，同時也是督促數(shù)學(xué)教師以及學(xué)生雙方的教學(xué)互動。高中生對數(shù)學(xué)知識的學(xué)習(xí)，往往會表現(xiàn)出不同水平的學(xué)習(xí)狀態(tài)和不同程度的學(xué)習(xí)效果。因此，學(xué)校在引導(dǎo)學(xué)生明確認知每個時期數(shù)學(xué)學(xué)科的教學(xué)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，針對他們學(xué)習(xí)上的理解困難或者心態(tài)問題，及時作出教學(xué)引導(dǎo)和心理輔導(dǎo)，從而盡可能地幫助學(xué)生完成基礎(chǔ)數(shù)學(xué)課程的學(xué)習(xí)，提高數(shù)學(xué)綜合應(yīng)用的能力。二、完成教學(xué)任務(wù)，鼓勵學(xué)生提高數(shù)學(xué)成績前文主要是從學(xué)校的角度探討學(xué)校對數(shù)學(xué)教學(xué)目標(biāo)的認知，以及在明確認知的基礎(chǔ)上改善數(shù)學(xué)教學(xué)的現(xiàn)狀，提供良好的教學(xué)環(huán)境，加強不同時期的教學(xué)引導(dǎo)和監(jiān)督。數(shù)學(xué)教師作為數(shù)學(xué)知識的主要教授者，在完成教學(xué)目標(biāo)的過程中，往往會起到直接的教導(dǎo)和督促的作用。首先，數(shù)學(xué)教師應(yīng)該在總的學(xué)科教學(xué)目標(biāo)的基礎(chǔ)之上，根據(jù)不同年級以及不同水平的高中學(xué)生，具體細化每個階段的教學(xué)目標(biāo)，從而幫助學(xué)生循序漸進地完成數(shù)學(xué)學(xué)科的教學(xué)任務(wù)。例如，針對高一年級的高中生的課堂教學(xué)，數(shù)學(xué)教師應(yīng)該根據(jù)學(xué)習(xí)學(xué)期和課時安排，在課堂教學(xué)中有意識地培養(yǎng)學(xué)生獨立思考的能力，在有限的時間里完成對課本教材知識的理解和運用。針對高二年級的數(shù)學(xué)課堂教學(xué)，數(shù)學(xué)教師應(yīng)該在高一教學(xué)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，提高對學(xué)生的教學(xué)要求，鼓勵他們在完成課本教材學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，深入對課外習(xí)題的探究，盡可能地尋找到多種解題思路。針對高三年級的數(shù)學(xué)課堂教學(xué)，數(shù)學(xué)教師需要培養(yǎng)全面綜合的數(shù)學(xué)學(xué)習(xí)思維，根據(jù)高一和高二年級學(xué)習(xí)和積累到的數(shù)學(xué)原理和方法，提高綜合數(shù)學(xué)應(yīng)用能力。其次，數(shù)學(xué)教師在完成教學(xué)任務(wù)的過程中，應(yīng)該注意對高中生學(xué)習(xí)態(tài)度和行為的引導(dǎo)，盡可能地幫助他們認清教學(xué)目標(biāo)，調(diào)整學(xué)習(xí)狀態(tài)，繼而以積極認真的學(xué)習(xí)心態(tài)投入到對數(shù)學(xué)原理的應(yīng)用。高中數(shù)學(xué)學(xué)科的教學(xué)，由于教學(xué)內(nèi)容的綜合性以及專業(yè)性，學(xué)生在學(xué)習(xí)中往往會表現(xiàn)出不同程度的學(xué)習(xí)行為。作為數(shù)學(xué)學(xué)科的教學(xué)督促者，數(shù)學(xué)教師需要合理調(diào)節(jié)嚴厲與放松之間的關(guān)系，幫助學(xué)生在明確認知自己的基礎(chǔ)上，提高數(shù)學(xué)成績。三、認清學(xué)習(xí)目標(biāo)，全面武裝自己從學(xué)校和數(shù)學(xué)教師的角度來說，對于數(shù)學(xué)教學(xué)目標(biāo)的制定和落實，主要是根據(jù)外界的教學(xué)要求和學(xué)生的?W習(xí)水平加以實現(xiàn)的。因此，從某種程度上來說，學(xué)生對數(shù)學(xué)教學(xué)目標(biāo)的認知和努力地實現(xiàn)，是保證學(xué)校學(xué)期教學(xué)目標(biāo)的重要因素，反過來又能督促自己提高學(xué)習(xí)的進度，從而全面武裝自己。首先，一方面，高中生在經(jīng)過小學(xué)和初中階段數(shù)學(xué)學(xué)科的學(xué)習(xí)，對數(shù)學(xué)學(xué)習(xí)的方法和思維已經(jīng)有了一定的認知。另一方面，隨著升學(xué)任務(wù)的出現(xiàn)，高中生需要在已有的數(shù)學(xué)知識的基礎(chǔ)上，進一步提高自身的數(shù)學(xué)解題能力，從而獲得較高的數(shù)學(xué)成績。因此，高中生明確認知高中階段的教學(xué)目標(biāo)是極為必要的。他們需要在每個教學(xué)目標(biāo)的完成中，積極思考，認真應(yīng)對數(shù)學(xué)難題，從而逐步提高對數(shù)學(xué)原理的解析能力和應(yīng)用能力。其次，高中生們還應(yīng)該在明確認知數(shù)學(xué)教學(xué)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，意識到獨立思考與合作學(xué)習(xí)的重要意義。在每一階段的數(shù)學(xué)學(xué)習(xí)中，先應(yīng)該獨立思考，認真分析數(shù)學(xué)題干，根據(jù)所學(xué)的數(shù)學(xué)原理以及解題思路和方法，快速找到最佳的解題步驟。當(dāng)然，對于有難度的數(shù)學(xué)難題，高中生們可以以合作學(xué)習(xí)的方式，完成教學(xué)任務(wù)，達到教學(xué)目標(biāo)，從而提高課堂教學(xué)的效率。作為一名高中數(shù)學(xué)教師，能夠意識到數(shù)學(xué)教學(xué)目標(biāo)的明確，對課堂教學(xué)推動的重要意義。因此，在今后的教學(xué)過程中，應(yīng)該不斷地更新課堂教學(xué)理念，完善數(shù)學(xué)課堂教學(xué)的內(nèi)容和方式，盡可能地為學(xué)生們提供豐富多樣的課堂教學(xué)。學(xué)生們也只有在明確認知教學(xué)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，才會提高學(xué)習(xí)的動力和進度，從而提高數(shù)學(xué)成績。ResearchonGrowthManagementoftheYoungTeachersinRuralMiddleSchoolsLUOHong[1]，ZHANGPing[2]（[1]ChongqingHechuanLongshiMiddleSchool，Chongqing401520；[2]CollegeofMobileTelecommunications，ChongqingUniversityofPostsandTelecom，Chongqing401520）AbstractWiththenationalemphasisonsecondaryeducationinruralareascontinuetostrengthen，facultybuildingmoreandmoreattentionofsociety.Young，highlyeducatedhavebecomethemaintrendofthefutureconfigurationofthefaculty，andinthevariouspracticalproblemsfacedrelativelytoughworkenvironment，thebasisofpoorstudents，consciousnessrelativelyclosedconservativecolleagues，lackofcompetitiveness，suchasthetreatmentofruralsecondaryschoolsyoungteacherstherecareerplanningisunclear，growthmomentumfrustrated，lackoftargetedtrainingandotherobstacles.Inviewofthis，thisarticlefromthegrowthstatusofyoungteachersinruralsecondaryschoolsfaced，discussestheobstaclesthatappearinitsgrowthandeventuallyproposecountermeasureswithreferencesignificance.1農(nóng)村中學(xué)青年教師現(xiàn)狀分析目前，從進入農(nóng)村中學(xué)工作的青年教師來看，大多數(shù)人學(xué)歷層次較高，絕大多數(shù)都具有大專及以上學(xué)歷，他們生活有激情，對新生事物保持高度的關(guān)注，有較強的創(chuàng)新意識；在工作上，雖然他們?nèi)狈嵺`經(jīng)歷，經(jīng)驗略顯不足，但他們掌握大量的教育專業(yè)理論，對先進的教育思想和方法持開放態(tài)度；他們的職業(yè)觀已隨著社會發(fā)展發(fā)生改變，他們更多地把教師當(dāng)成一種職業(yè)，他們?yōu)楣ぷ鞫ぷ?，缺乏把教育作為一種崇高事業(yè)的追求與熱情。雖然大量青年教師已進入農(nóng)村中學(xué)任教，但因為異地戀、定居城區(qū)、子女念書等現(xiàn)實問題，不同程度存在著“身在曹營心在漢”的狀況。2農(nóng)村中學(xué)青年教師成長過程中的障礙分析青年教師的成長是一個持續(xù)推進的過程，在這個過程中，各種不良因素的影響會導(dǎo)致不同個體的發(fā)展進程和最終的結(jié)果出現(xiàn)差異。針對這種情況，筆者通過觀察、訪談等一系列的手段和方法，試圖了解到阻礙青年教師發(fā)展的主要原因。經(jīng)過總結(jié)歸納，有如下幾點值得注意：2.1市場經(jīng)濟與信息時代帶來的觀念沖擊，導(dǎo)致成長意愿不足21世紀(jì)是知識經(jīng)濟的時代，同時又是社會觀念趨于前衛(wèi)、市場經(jīng)濟沖擊比較嚴重的時代。在信息高速公路上，隨著各種社會思潮的起伏，人們在意識上會出現(xiàn)不同程度的波動，一些不良思潮侵入校園。崇尚個性、追求享樂，不求最好，得過且過的思想漸漸地腐蝕著年輕教師，工作缺少激情，缺乏愛心，責(zé)任心不強，不肯吃苦，不愿奉獻。而學(xué)校由于受到人事制度的制約，為求太平而聽之任之，導(dǎo)致教師的成長意愿不夠強烈。2.2工作條件相對較差，導(dǎo)致不能安心工作農(nóng)村小學(xué)大多地處農(nóng)村，與市里、城區(qū)路程較遠，導(dǎo)致青年教師外出學(xué)習(xí)、培訓(xùn)進修等成本相對偏高。近年來，由于部分學(xué)校生源急劇下降，加之義務(wù)教育階段又免收學(xué)雜費，財政對教育投入稍顯不足，學(xué)校經(jīng)費運轉(zhuǎn)困難，教師待遇較低，辦公條件較差，誘發(fā)青年教師產(chǎn)生“調(diào)動”“跳槽”的想法，導(dǎo)致不能安心工作，在一定程度阻礙了青年教師的發(fā)展。2.3家長配合不力，導(dǎo)致青年教師壓力重重隨著中國城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，大量農(nóng)村中青年勞動力進城務(wù)工。留在農(nóng)村接受教育的留守兒童長年得不到父母的關(guān)懷，再加之年邁的爺爺、奶奶照料所造成的“隔代教育”風(fēng)險，在平時的生活中，祖輩對孫輩溺愛有加，對孫輩提出的要求無條件地滿足，但對孩子在校學(xué)習(xí)和發(fā)展的情況關(guān)注不夠，也無心思與學(xué)校教師交流。青年教師在面對淡漠的“老家長”與不聽話、基礎(chǔ)差的孩子時，專業(yè)上和情感上面臨巨大的挑戰(zhàn)，導(dǎo)致工作壓力重重。3農(nóng)村中學(xué)青年教師成長管理的對策建議3.1加強思想觀念的引導(dǎo)，促使青年教師安心從教從目前來看，青年教師通常都在城市接受過高等教育，初到農(nóng)村學(xué)校任教時，由于環(huán)境差異較大，再加之事先對工作認知不足，思想會有波動，造成工作不安心。作為學(xué)校管理者應(yīng)多與之進行思想觀念溝通和心理疏導(dǎo)，培養(yǎng)他們面對現(xiàn)實的勇氣，讓他們明白“三十六行，行行出狀元”的道理。同時，適當(dāng)引入教育界的資深人士，為青年教師樹立學(xué)習(xí)的榜樣。要讓他們明白農(nóng)村教育的重要性以及農(nóng)村教育的廣闊發(fā)展空間，使他們認識到：農(nóng)村學(xué)校，只要努力，也可以干一番事業(yè)，也會實現(xiàn)自身的價值，從而增強他們安心從教，奉獻農(nóng)村教育的信心。3.2努力為青年教師創(chuàng)設(shè)條件，滿足他們的合理需要美國著名的心理學(xué)家馬斯洛提出的需要層次理論表明：人類的基本需要是由低級到高級組成，共分為生理、安全、社交、受人尊重、自我實現(xiàn)五個層次。當(dāng)某一層次的需要得到相對滿足時，其激發(fā)動機的作用隨之減弱或消失，此時上一級的較高層次的需要成為新的激勵因素。由此可見，“需要”是激發(fā)人的積極性的最直接因素。鑒于此，在學(xué)校的實際管理中，教育管理者要創(chuàng)造條件，盡量滿足青年教師的合理需要，從而激發(fā)其工作熱情，增強其職業(yè)認同感和忠誠度。例如，把有一定管理才能、敬業(yè)精神突出、責(zé)任感強的優(yōu)秀青年教師及時進行發(fā)掘和培養(yǎng)，吸收為黨的后備人才，選拔到學(xué)校各層領(lǐng)導(dǎo)崗位上來；把教學(xué)業(yè)務(wù)出眾的青年教師組織起來，請各學(xué)科的專家來校輔導(dǎo)，讓青年教師與他們對話，進行思維碰撞，表現(xiàn)特別優(yōu)秀的可作為后備學(xué)科帶頭人。3.3優(yōu)化激勵措施，提升職業(yè)認同感和成就感從現(xiàn)實的情況來看，青年教師大多屬于80、90后，這部分人隨著社會就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，價值取向更趨多元化，更注重長遠的自我發(fā)展空間。與60、70后的“工作是為了生存”不同，更多的80后、90后員工認為“工作是為了生活”。因此，較有競爭力的薪酬、假期、發(fā)展平臺、彈性的工作時間、組織娛樂活動等因素成為了他們選擇職業(yè)的關(guān)注點。青年教師之所以走上教育崗位，主要便是出于以上幾方面的考慮。作為學(xué)校管理者，應(yīng)創(chuàng)造條件讓他們展示自我，賦予他們重任等，讓他們體會到農(nóng)村教師成才、成功機遇不比城區(qū)教師少，促使他們不斷增強自尊和自信，去追求更高層次的發(fā)展。此外，附著學(xué)校教育管理干部配置的年輕化，管理者與青年教師的溝通模式也悄然發(fā)生改變，平等對話方式日漸成為主流。教育管理者可以通過校園文化建設(shè)和組織文化方面的打造，營造融洽的干群關(guān)系和同事關(guān)系，從而促使青年教師減少防御心理，對學(xué)校形成良好的認同感，逐步將干工作變?yōu)楦墒聵I(yè)，將被動謀生變?yōu)槁殬I(yè)成就的不懈追求。土地成本的確定土地成本的確定土地成本的確定土地成本的確定福土地成本的確定

福建省稅務(wù)干部學(xué)院許錦成43土地成本的確定福建省稅務(wù)干部學(xué)院許錦成2土地成本與開發(fā)成本比：取得土地價款÷開發(fā)成本×100%從企業(yè)財務(wù)部門采集某開發(fā)項目開發(fā)成本--土地開發(fā)科目記載的土地金額，與企業(yè)財務(wù)部門結(jié)合開發(fā)項目部門采集開發(fā)成本科目金額進行計算，與預(yù)警值進行比對，判斷是否存在虛列、多列成本費用而少申報應(yīng)稅所得額疑點。指標(biāo)在應(yīng)用時應(yīng)注意土地分次開發(fā)情況，指標(biāo)值的上下區(qū)間受開發(fā)項目容積率的影響，容積率越大，指標(biāo)值越小。評估指標(biāo)44土地成本與開發(fā)成本比：取得土地價款÷開發(fā)成本×100%評估單位土地面積土地成本：土地價款÷土地面積區(qū)間值為？元/㎡——？元/㎡（××××年數(shù)據(jù)）從企業(yè)財務(wù)部門采集某開發(fā)項目開發(fā)成本--土地開發(fā)記載的土地金額，與土地管理部門取得土地面積進行計算，與預(yù)警值進行比對。了解土地成本在總開發(fā)成本中的構(gòu)成，輔佐土地成本與開發(fā)成本比指標(biāo)。如果是取得的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則為延伸評估提供依據(jù)。評估指標(biāo)45單位土地面積土地成本：土地價款÷土地面積評估指標(biāo)4單位建筑面積土地成本：土地價款÷建筑面積區(qū)間值為？元/㎡——？元/㎡（與容積率大小有關(guān)）從企業(yè)財務(wù)部門采集某開發(fā)項目開發(fā)成本-土地開發(fā)記載的土地金額，與從規(guī)劃建設(shè)部門采集的建筑面積進行計算，與預(yù)警值進行比對，判斷是否存在多列、虛列成本而少申報應(yīng)稅所得額疑點。評估指標(biāo)46單位建筑面積土地成本：土地價款÷建筑面積評估指標(biāo)5樓盤平均銷售單價與單位土地面積土地價款比：樓盤平均銷售單價÷單位土地面積土地價款區(qū)間值為（5.5——7）（動態(tài)系數(shù)）到企業(yè)財務(wù)部門采集樓盤平均銷售單價，與單位土地面積土地成本進行計算，與預(yù)警值進行比對，判斷企業(yè)的房屋銷售單價是否合理，是否存在少申報應(yīng)稅收入疑點。該指標(biāo)受建筑容積率的影響，容積率越大，區(qū)間值越大。評估指標(biāo)47樓盤平均銷售單價與單位土地面積土地價款比：樓盤平均銷售單價÷

(一)招、拍、掛拿地方式土地成本的確定

所謂“招、拍、掛”程序，是指招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓的簡稱，出讓土地一方為國家，可以支付的所有款項進入成本。

政府給予的土地返還款?48

(一)招、拍、掛拿地方式土地成本的確定

所謂“招、房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的財稅處理財務(wù)處理：不得沖減土地購買成本

從土地出讓業(yè)務(wù)實質(zhì)來看，企業(yè)按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)，計入土地受讓成本，政府給予的返還并不是原票據(jù)的折讓沖回，多是其他名目的財政返還。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號———政府補助（2006）》的規(guī)定，政府補助，是指企業(yè)從政府無償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)從政府取得的土地返還款的法律性質(zhì)是政府補助。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)用取得的各種名義的土地返還款，在會計處理上應(yīng)直接計入營業(yè)外收入，而不能夠以實際收到的土地返還款沖減土地成本。

49房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的財稅處理8稅務(wù)處理

1、企業(yè)所得稅處理：必須繳納企業(yè)所得稅

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2008〕151號）規(guī)定，財政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財政補助、補貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金。房地產(chǎn)企業(yè)由政府返還的土地出讓金等按照財政收支規(guī)定當(dāng)然屬于財政性資金。

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于專項用途財政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2009〕87號）對此作了較為具體的規(guī)定，2008年1月1日~2010年12月31日期間，企業(yè)取得的來源縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門具有專項用途的財政性資金，同時符合以下條件可以作為不征稅收入：一是企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途；二是財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；三是企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。

50稅務(wù)處理

1、企業(yè)所得稅處理：必須繳納企業(yè)所得稅

財從實際情況看，房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府返還款難以滿足上述要求，只是政府為招商引資或變相的協(xié)議出讓的一種策略而已，所以，此土地返還款應(yīng)當(dāng)計算繳納企業(yè)所得稅。

2、土地增值稅處理：既然房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府土地返還款不能沖減“開發(fā)成本”，那么計算土地增值稅扣除項目是否允許全額列支呢？

根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除項目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補助，是企業(yè)的一項營業(yè)外收入，而不是地價款的折讓或開發(fā)成本的沖減，因此不扣減土地成本。但是土地增值稅屬于地方財政收入，房地產(chǎn)企業(yè)也要關(guān)注地方稅收政策的具體規(guī)定。51從實際情況看，房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府返還款難以滿足上述要求，

例如，遼寧省大連市地稅局《關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》對土地使用權(quán)價款的扣除問題作出規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計入扣除項目。

又如，青島市地稅局發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》規(guī)定，對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。52例如，遼寧省大連市地稅局《關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作(二)購買轉(zhuǎn)讓土地方式取得

買方直接按照支出款項作為成本費用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，是最干凈拿地方式。例如：甲公司以8000萬從乙公司取得了一塊坐落于A區(qū)的土地，但乙公司未提供發(fā)票。

后甲公司從B區(qū)的稅務(wù)局代開了8000萬的發(fā)票，并交納了400萬的稅費。這8400萬能進土地成本嗎？53(二)購買轉(zhuǎn)讓土地方式取得買方直接按照支出款項作為成本費用甲公司違反了兩個行為;

1、未按規(guī)定取得發(fā)票,導(dǎo)致對方少繳稅款。按《發(fā)票管理辦法》第四十一條違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機關(guān)沒收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款處理；

2、虛開發(fā)票.虛開發(fā)票8000萬不可以稅前扣除.

《發(fā)票管理辦法》第二十二條任何單位和個人不得有下列虛開發(fā)票行為：（一）為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（二）讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（三）介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。54甲公司違反了兩個行為;

1、未按規(guī)定取得發(fā)票,導(dǎo)致對方少繳稅(三)購買股權(quán)方式取得土地成本的確定例：甲將他于3年前以2000萬元價格取得的一塊土地轉(zhuǎn)讓給乙，兩人經(jīng)協(xié)商談妥，甲以1.9億元的市場公允價格將這47500平方米商住用途的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。如以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式交易，則轉(zhuǎn)讓金（費）為150多萬元，契稅為570萬元。該地登記的土地使用權(quán)人為某貿(mào)易公司。貿(mào)易公司在工商局登記的股東為甲與另一人，甲持股權(quán)90%，另一人占股權(quán)10%，該貿(mào)易公司專為取得土地注冊成立，沒有開展其他業(yè)務(wù)，經(jīng)注冊會計師審計證實如此。于是，甲與另一股東簽名，將貿(mào)易公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙與乙指定的另一人，并到工商局辦理了貿(mào)易公司股東變更、章程變更、法人代表變更等手續(xù)，乙成為貿(mào)易公司股東，從而實際獲得土地。

55(三)購買股權(quán)方式取得土地成本的確定例：甲將他于3年前以20

這里需要注意的是股權(quán)溢價不允許作為成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。5615(四）以拆遷安置方式取得土地成本的確定

1、作價補償形式。拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人，這是一種貨幣補償形式。

這里房地產(chǎn)企業(yè)支付給被拆遷人的拆遷補償費是不需要取得發(fā)票的。

對于拆遷補償費，房地產(chǎn)企業(yè)出具下列憑證可以稅前扣除：A．政府規(guī)定的拆遷補償費標(biāo)準(zhǔn)的文件B．被拆遷人簽字的收款收據(jù)或收條C．被拆遷戶的門牌號碼D．被拆遷人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的拆遷補償費協(xié)議

另外，取得的青苗補償費不征營業(yè)稅也就不需要發(fā)票。57(四）以拆遷安置方式取得土地成本的確定

1、作價補償形式。2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式。拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)，這就是我們通常所說的“拆一還一”實物補償形式。

如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，需要從兩個方面考慮，

一方面按照31號文件規(guī)定確認視同銷售所得，對補償?shù)姆课莅凑展蕛r值或參照同期同類房屋的市場價格確定視同銷售收入，同時按照稅收規(guī)定計算確認拆遷安置房屋的視同銷售成本。

另一方面，需要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”。因為房屋補償方式相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，因此應(yīng)按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本的土地成本中。582、產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式。拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補償給被拆也就是說：回遷房和其他的商品房一樣，成本也分為兩個方面1、建筑成本等2、以房換地按房屋公允價值計算的土地成本，注意這里以房換地要按公允價值計算。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本(土地出讓金)2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本1億元，總可售面積8萬平米。

59也就是說：18第1：支付建筑施工等其他開發(fā)成本1億元第2：拆遷補償費支出：5000*8000=4000萬元

（注意：這里的拆遷補償費不是拆遷戶5000平米的，而是整個樓盤的，拆遷補償費支出要按總可售面積計算分攤。）

視同銷售收入：

5000*8000=4000萬元

第3：單位可售面積計稅成本=（土地2億+土地4000萬+建筑1億）/80000平米=4250/平米

第4：視同銷售成本=4250*5000=2125萬元，

視同銷售所得=4000-2125=1875萬元

60第1：支付建筑施工等其他開發(fā)成本1億元19(五)以土地使用權(quán)投資入股方式

取得土地成本的確定

第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：(二)企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。61(五)以土地使用權(quán)投資入股方式

取得土地成本的確定第

(六)以合作建房方式取得土地成本的確定

第一種方式：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。此種合作建房，必須是聯(lián)合立項，或者乙方立項。

【案例】A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，將其名下100畝土地（按評估價每畝100萬元，總價10000萬元轉(zhuǎn)讓）用于與甲房地產(chǎn)公司合作開發(fā)，待項目開發(fā)完畢后，分得該項目50000平方米房屋，房地產(chǎn)公司取得該項土地時支付各項稅費500萬元元，分配開發(fā)產(chǎn)品時，房屋的單位成本價為每平方米4000元，公允價值為每平方米6000元。計算該項土地的成本。62

(六)以合作建房方式取得土地成本的確定

第一種方式：甲方1、在分配產(chǎn)品環(huán)節(jié)確認成本（該項土地）

國稅發(fā)【2009】31號第三十一條

規(guī)定：企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：

換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地