土地投資開發(fā)項(xiàng)目可行性實(shí)施計(jì)劃書

范文范例范文范例參考指導(dǎo)目錄TOC\o"1-5"\h\z第一章總論41.1項(xiàng)目名稱41.2項(xiàng)目承辦單位41.3項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)41.4項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)41.5項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)投資估算與財(cái)務(wù)分析61.6結(jié)論與建議7第二章項(xiàng)目區(qū)位分析82.1項(xiàng)目位置82.2項(xiàng)目現(xiàn)狀分析82.3出讓地塊分析92.4項(xiàng)目用地規(guī)劃條件92.5項(xiàng)目所在區(qū)域交通分析102.6項(xiàng)目所在區(qū)域綠化環(huán)境分析112.7項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析112.8項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃122.9項(xiàng)目所在區(qū)域與周邊關(guān)系14第三章SWOT態(tài)勢(shì)分析183.1優(yōu)勢(shì)183.2劣勢(shì)183.3機(jī)會(huì)點(diǎn)193.4威脅點(diǎn)193.5分析結(jié)論19第四章項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)與開發(fā)條件204.1項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域概況204.2現(xiàn)狀調(diào)查與分析204.3開發(fā)條件23第五章土地一級(jí)開發(fā)方案255.1方案綜述255.2開發(fā)方案265.3征地、拆遷方案275.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)275.5項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃36第六章環(huán)境生態(tài)影響分析376.1生態(tài)環(huán)境376.2社會(huì)環(huán)境376.3水環(huán)境376.4聲環(huán)境386.5空氣環(huán)境386.6環(huán)境保護(hù)措施39第七章節(jié)能節(jié)水措施437.1節(jié)能437.2節(jié)水45第八章投資估算及資金籌措468.1投資估算468.2資金籌措48第九章效益分析499.1財(cái)務(wù)分析499.2社會(huì)效益499.3互適性分析52第十章風(fēng)險(xiǎn)分析5510.1項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析55防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的措施56第十一章結(jié)論與建議5711.1結(jié)論57建議58第十二章附錄6012.1附件60附表60第一章總論項(xiàng)目名稱xxxx土地收儲(chǔ)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）項(xiàng)目承辦單位XX公司（項(xiàng)目責(zé)任主體）是經(jīng)XX市人民政府批準(zhǔn)，于2000年8月正式組建的國有獨(dú)資公司，注冊(cè)資本金100億元，是XX市基礎(chǔ)設(shè)施投融資主要平臺(tái)之一。公司商業(yè)銀行信用評(píng)級(jí)達(dá)到AAA?，F(xiàn)已累計(jì)通過商業(yè)銀行貸款,國家政策性銀行貸款，銀行票據(jù)、招商引資、發(fā)行信托計(jì)劃、發(fā)行企業(yè)債券等方式完成投融資和招商引資約350億元，先后完成了XX市機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建征地拆遷、二環(huán)路、立交橋、繞城線等50多個(gè)省市重點(diǎn)工程項(xiàng)目的投融資及建設(shè)，為XX市重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)做出了巨大貢獻(xiàn)。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于XX市的XX區(qū)（縣）。地塊的東西南北四面分別為：XXXX。研究范圍北臨XX,南臨XX。項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目區(qū)土地整理工作，因?yàn)楝F(xiàn)狀地形比較復(fù)雜，需要將地塊整

理為可利用地。進(jìn)行豎向工程整理，同時(shí)解決項(xiàng)目區(qū)交通、水、電等設(shè)施配套接入問題，注重地塊內(nèi)景觀和投資經(jīng)濟(jì)性等相關(guān)內(nèi)容。按土地整理要求完成開發(fā)區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃編制和征地拆遷工作，并按照規(guī)劃要求完成區(qū)域內(nèi)道路、市政管網(wǎng)、景觀綠化及土地平整工作，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，達(dá)到土地交易要求。c開發(fā)范圍的整理土地開發(fā)范圍的整理彳土地勘測(cè)定界匚土地權(quán)屬調(diào)查項(xiàng)目一級(jí)開

發(fā)的主要內(nèi)

容項(xiàng)目一級(jí)開

發(fā)的主要內(nèi)

容土地征收及拆遷安置補(bǔ)償擬定實(shí)施方案基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)開發(fā)范圍、面積、地上建（構(gòu)）筑物附著物調(diào)查?開發(fā)計(jì)劃、開發(fā)成本測(cè)算工作完成時(shí)限、實(shí)施方式河道治理場(chǎng)地豎向整理城市道路建設(shè)城市公共綠地建設(shè)城市市政公用設(shè)施項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)主要工程量表指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注市政道路m2241644.46新建9條次、支道路橋梁座15預(yù)應(yīng)力簡(jiǎn)支梁橋場(chǎng)地整理m2571529.61河道整治m238631.2公共綠地m226384項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)投資估算與財(cái)務(wù)分析1、投資估算項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資300980.59萬元（不含土地收儲(chǔ)開發(fā)整理投資回報(bào)），各部分費(fèi)用詳見下表。序號(hào)工程或費(fèi)用名稱數(shù)值（萬元）第一部分建安工程費(fèi)41489.61第二部分其他基本建設(shè)費(fèi)用217640.57第三部分預(yù)備費(fèi)20730.41第一、二、三部分費(fèi)用合計(jì)—279860.59工程靜態(tài)投資—279860.59第四部分建設(shè)期銀行貸款利息21120.00工程動(dòng)態(tài)投資—300980.59第五部分土地收儲(chǔ)開發(fā)整理投資回報(bào)41130.42工程總投資342111.012、資金籌措項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資300980.59萬元,項(xiàng)目總投資342111.01萬元，企業(yè)自籌資金122111.01萬元，占項(xiàng)目總投資的35.69%。銀行貸款220000.00萬元，占項(xiàng)目總投資的64.31%。3、土地出讓收入測(cè)算項(xiàng)目土地經(jīng)整理后，可出讓經(jīng)營性用地1011.82畝，預(yù)計(jì)按440萬元/畝出讓，可得收益445200.80萬元。4、財(cái)務(wù)指標(biāo)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)土地開發(fā)總收入萬元445200.80土地開發(fā)凈利潤萬元39727.93全部投資回報(bào)率%30.64%資本金凈利潤率%32.53%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%10.08%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元15955.40投資回收期（稅前）年4.48財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%8.16%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元1158.40投資回收期（稅后）年4.545、盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/（銷售收入-變動(dòng)成本）。項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)：408.92萬元。結(jié)論與建議項(xiàng)目區(qū)位為上等，但拆遷成本和工作量較大，其地塊的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)都存在，地塊價(jià)值也較優(yōu)越，就其地塊的價(jià)值來看，建議作為高檔小區(qū)和配套商業(yè)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。第二章項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于XX市的XX區(qū)（縣）地塊的東西南北四面分別為:XX.XX.XX.XX。研究范圍北臨XX,南臨XX。項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目現(xiàn)無房、地調(diào)資料,以下數(shù)據(jù)根據(jù)1:1000地形圖圖解量面積測(cè)算。1、地面房屋構(gòu)筑物項(xiàng)目開發(fā)涉及拆遷約后所村約950戶，拆遷面積約711988.55m2,每戶300m2范圍內(nèi)約284795.42m2，超300m2約427193.13m2。2、土地性質(zhì)扣除已出讓用地面積，已修道路面積，需新征地1550.85畝。出讓地塊分析項(xiàng)目范圍用規(guī)劃總面積2206畝，扣除已出讓地塊155.55畝，可出讓用地面積888.34畝，其中住宅用地846.24畝，商業(yè)用地144.9用地性質(zhì)數(shù)量（畝）總用地面積2206綠地面積489.57道路面積494.14河道面積59.45中小學(xué)用地39.39已經(jīng)出讓用地155.55可出讓用地888.34其中：住宅用地846.24商業(yè)用地144.92.4項(xiàng)目用地規(guī)劃條件A1-A4地塊控髙60米，建筑密度W25，容積率W2.8,綠地率$38；A5、A6控髙36米，建筑密度W28，容積率W2.5,綠化率$35；A7、A8控髙24米，建筑密度W30，容積率W1.6,綠化率$32；A9、A10、A13控髙12米，建筑密度W45,容積率W3.0,綠化率$30.2.5項(xiàng)目所在區(qū)域交通分析1、現(xiàn)狀路網(wǎng)項(xiàng)目臨XX.XX.XX主干道現(xiàn)已建成通車已開工建設(shè)，項(xiàng)目交通情況比較好。2、項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)劃城市主干路XX已開工建設(shè)，項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃次、支路路網(wǎng)線密度達(dá)5.5，未來交通優(yōu)勢(shì)明顯。3、公共交通情況項(xiàng)目建成后，全區(qū)公交車全覆蓋，方便出行。4、XX市地鐵交通情況項(xiàng)目距離軌道1號(hào)線約800米，2號(hào)線1400米。項(xiàng)目所在區(qū)域綠化環(huán)境分析1、XX市域?qū)用骓?xiàng)目處于XX市規(guī)劃XX濕地區(qū)，臨XX生態(tài)發(fā)展軸。環(huán)境優(yōu)越。2、項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目所在綠化景觀布局“二軸二核心區(qū)”二軸為XX軸、生態(tài)軸。一處公共綠地核心區(qū)，一處水系濕地景觀區(qū)。項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目靠近XX市主城區(qū)商業(yè)聚集區(qū)南北向發(fā)展軸與東西向發(fā)展軸。距離附近成熟商業(yè)圈10-30分鐘車程。項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃1、XX市總體規(guī)劃布局（1）城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)延續(xù)在XX市中心城區(qū)，緊鄰主城xx,xx市傳統(tǒng)中軸南向發(fā)展的末端，與xx、xx、xx度假區(qū)緊密聯(lián)系。（2）延伸南北向的功能軸線強(qiáng)化以二環(huán)路為界面的主城中心的南北發(fā)展軸線，統(tǒng)領(lǐng)全城，有效的促進(jìn)城南區(qū)域的發(fā)展，帶動(dòng)舊城改造的進(jìn)程。（3）加強(qiáng)東西向的景觀聯(lián)系主城區(qū)外圍的山體徑流，在中心的平原地區(qū)形成多條河道貫入XX,同時(shí)以XX為核心向周面輻射的生態(tài)綠化廊道結(jié)合城區(qū)內(nèi)部的開放空間向周邊群山輻射，形成交錯(cuò)的山水生態(tài)景觀系統(tǒng)。2、項(xiàng)目所在區(qū)域分析-XX市南市區(qū)（1）XX市南市區(qū)規(guī)劃1）總體發(fā)展思路：把XX市建設(shè)成為中國西南地區(qū)重要的商貿(mào)旅游中心和西部大開發(fā)的帶動(dòng)性城市。2）南市區(qū)定位：南市區(qū)自然資源豐富,政府將南市區(qū)定位為旅游度假、體育休閑的新城。3）南市區(qū)發(fā)展：充分發(fā)揮城區(qū)的歷史文化與自然資源優(yōu)勢(shì),同時(shí)大力發(fā)展與旅游觀光、休閑度假和會(huì)展產(chǎn)業(yè)相配套,以商貿(mào)流通、房地產(chǎn)、金融業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。4）片區(qū)簡(jiǎn)介：＞東市區(qū)：XX市房地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域，但目前開發(fā)相對(duì)其他片區(qū)落后，且區(qū)域環(huán)境雜亂交通擁堵，市政配套滯后，非置業(yè)首選。＞南市區(qū)：將結(jié)合XX機(jī)場(chǎng)的搬遷，改造機(jī)場(chǎng)片區(qū)，與會(huì)展中心、XX公園等統(tǒng)一規(guī)劃成為南部城市副中心。＞西市區(qū)：隨著一些工廠的遷出，西市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將慢慢跟上南市區(qū)和北市區(qū)的步伐，成為XX市的又一個(gè)置業(yè)熱點(diǎn)。＞北市區(qū)：北市區(qū)是XX市的副中心，是行政辦公區(qū)、居民區(qū)、服務(wù)區(qū)兼具的綜合性功能區(qū)。＞中心區(qū)：XX市商務(wù)、金融和文化中心。項(xiàng)目所在區(qū)域與周邊關(guān)系1、項(xiàng)目附近生態(tài)環(huán)境本項(xiàng)目地塊所處位置在濕地公園與XX區(qū)（縣）古鎮(zhèn)附近，項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然及人文景觀。2、項(xiàng)目所在區(qū)域部分土地一級(jí)市場(chǎng)分析XX市2012年1月-10月上旬XX市土地成交量為10829.94畝，南市區(qū)為6392.03畝，占整個(gè)XX市成交量的59%。南市區(qū)供應(yīng)量最大，未來居住、商業(yè)放量多。XX路片區(qū)既有規(guī)劃定位條件：原規(guī)劃為以居住、商業(yè)、商務(wù)為主的綜合城市功能片區(qū)/XX市金融聚集區(qū)公共交通條件：新增軌道7#、8#和導(dǎo)軌填充線LRVXX片區(qū)既有規(guī)劃定位條件：XX是以XX省奧體中心、國際商務(wù)商業(yè)、文化會(huì)展、金融貿(mào)易、主題旅游公園為主、生態(tài)示范住區(qū)為主體功能的城市新中心公共交通條件：軌道1#、6#。XX村片區(qū)位于XX區(qū)(縣)新螺螄灣片區(qū)。緊鄰汽車客運(yùn)站，與規(guī)劃中的繞城線相接。距離主城區(qū)約12公里，XX新區(qū)5公里?？傆玫孛娣e：627.88畝。總建筑面積：761394其中：地下183444；地上577950mJ容積率：2.18。公共交通條件：軌道1#3、項(xiàng)目所在區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)簡(jiǎn)介項(xiàng)目周邊二級(jí)市場(chǎng)分布隨著XX市城市建設(shè)規(guī)劃，南市區(qū)已經(jīng)成為XX市開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，居住用地和商業(yè)用地成交的增加，預(yù)示著將來該區(qū)域樓盤放量將多于其他區(qū)域，居住和商業(yè)氛圍會(huì)逐漸濃厚，配套設(shè)施建設(shè)更加完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟。（2）個(gè)盤分析xxxx樓盤價(jià)格：總價(jià)約600萬起主力戶型：270-510平米項(xiàng)目地址：位于xx市xx區(qū)（縣）xx路五甲塘濕地公園旁項(xiàng)目介紹：xxxx是2008年以10億拍下的xx市目前為止唯一一塊純別墅居住用地。中航地產(chǎn)將投資7000萬元進(jìn)行改造濕地公園、3000萬元將xx路打造成xx大道，斥資4億元打造xx市首席“航母式”大板地下室以解決xx板塊住宅地基不均勻沉降頑疾。xxi號(hào)xxi號(hào)項(xiàng)目位于xx市現(xiàn)有城區(qū)和未來市政府所在地一xx新城之間，xx外海東北部，處于xx濱湖旅游度假帶的心臟位置，占地1116畝。項(xiàng)目區(qū)位及生態(tài)環(huán)境極其優(yōu)越，容積率W1.0,建筑密度W30%,綠地率$45%,建筑限髙12米。用地毗鄰濕地公園，周邊有較豐富的水系資源，為打造一個(gè)濱水、生態(tài)濕地型的住宅社區(qū)，本方案規(guī)劃了幾條南北和東西向的幾條水系，相互交錯(cuò)，在水系的兩側(cè)留出了較寬的綠化用地，用來營造公共景觀。這樣，在整個(gè)小區(qū)內(nèi)，就形成了以水系為主題、相互連通的綠色生態(tài)走廊。XX周邊區(qū)域是整個(gè)XX市別墅物業(yè)最集中和供給量最大的區(qū)域，隨著純別墅項(xiàng)目的限批，純別墅物業(yè)呈逐年遞減，但片區(qū)臨近XX,西望XX,區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，適宜開發(fā)髙檔物業(yè)，作為XX市別墅物業(yè)最為集中的區(qū)域，未來該片區(qū)別墅供給量并不會(huì)消失,但更多的是作為混合性物業(yè)的組成部分來推售。第三章SWOT態(tài)勢(shì)分析3.1優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處南市區(qū)，近年來南市區(qū)土地供應(yīng)量最大，未來居住、商業(yè)放量多。交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目附近已建成XX路、xx主干路，xx路已開始動(dòng)工修建。環(huán)境優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地塊所處位置在濕地公園與XX區(qū)（縣）古鎮(zhèn)附近，項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然及人文景觀規(guī)模優(yōu)勢(shì)：地塊面積為2206畝，開發(fā)規(guī)模較大。政策環(huán)境優(yōu)勢(shì)：區(qū)委區(qū)政府非常重視城市建設(shè)，政府對(duì)本項(xiàng)目十分重視，并給予了多項(xiàng)政策支持，給本項(xiàng)目提供了良好的經(jīng)營環(huán)境，保證了本項(xiàng)目開展的順利性。資金與技術(shù)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目由XX市城投負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)，該公司資金雄厚，已經(jīng)負(fù)責(zé)過多片土地的一級(jí)開發(fā)，具有很強(qiáng)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。3.2劣勢(shì)現(xiàn)片區(qū)居民經(jīng)濟(jì)收入較低，對(duì)拆遷的接受度比較弱，需要引導(dǎo)。項(xiàng)目規(guī)劃用地居住用地面積為846.24畝，商業(yè)用地144.90畝，商業(yè)用地面積較小，難以形成較大的商業(yè)環(huán)境。機(jī)會(huì)點(diǎn)城市新規(guī)劃為本項(xiàng)目提供了增值空間，區(qū)政府對(duì)己做了全面的規(guī)劃，重點(diǎn)發(fā)展該地區(qū)，本項(xiàng)目起承舊啟新作用。城市化發(fā)展為本項(xiàng)目提供了有利的市場(chǎng)環(huán)境，區(qū)政府和人民，都迫切希望城市化發(fā)展，本項(xiàng)目的開發(fā)為城市化發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，將創(chuàng)造“提高居民的生活水平與生活質(zhì)量”的社會(huì)價(jià)值。價(jià)格已經(jīng)比原先上了一個(gè)臺(tái)階：由于各項(xiàng)新政的出臺(tái)，附近各房地產(chǎn)商的介入，此區(qū)房產(chǎn)價(jià)格己由最高價(jià)不到4000元／平方米，升至最高價(jià)賣到8000元／平方米左右。意味著，消費(fèi)者已形成對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的接受觀念。威脅點(diǎn)拆遷成本高，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。由于新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的城中村改造實(shí)施將比較緩慢，從而影響了本案的升值，直接影響銷售。分析結(jié)論項(xiàng)目區(qū)位為上等，但拆遷成本和工作量較大，其地塊的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)都存在，地塊價(jià)值也較優(yōu)越，就其地塊的價(jià)值來看，適合作為高檔小區(qū)和配套商業(yè)。第四章項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)與開發(fā)條件項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域概況XX市是XX省省會(huì)，西南地區(qū)中心城市之一，國家歷史文化名城。全市總面積21111平方公里，轄8區(qū)2市8縣，總?cè)丝?00萬，聚居著18個(gè)民族。歷史文化：經(jīng)濟(jì)發(fā)展：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易：旅游資源：交通建設(shè)：發(fā)展目標(biāo)：項(xiàng)目位于XX市的XX區(qū)（縣）。地塊的東西南北四面分別為：XX路、XX河、XX路、XX路。研究范圍北臨XX市機(jī)場(chǎng)，南臨XX。土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀村莊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、倉儲(chǔ)、工業(yè)、居住等各種功能用地混雜?，F(xiàn)狀調(diào)查與分析1、項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域城中村情況（1）布局混亂，建設(shè)無序。城中村工廠、作坊、倉庫和居住交錯(cuò)混雜，用地布局混亂，加之亂搭、亂建，破壞了村莊空間結(jié)構(gòu)的自然和諧，城市肌理混亂，空間結(jié)構(gòu)與城市整體結(jié)構(gòu)沖突，現(xiàn)狀建設(shè)缺乏秩序。（2）市政設(shè)施缺乏，環(huán)境質(zhì)量差。現(xiàn)狀城中村開發(fā)強(qiáng)度大，公共活動(dòng)空間、綠地缺乏，環(huán)境質(zhì)量較差；市政及公共配套設(shè)施不足，制約了該區(qū)域整體服務(wù)功能的提高和生活質(zhì)量的改善，同時(shí)也影響了城市的形象。（3）社會(huì)問題、安全隱患多私房出租的巨大收益使得外來人口集聚在城中村，由于缺乏有效的監(jiān)督管理，城中村往往有突出的社會(huì)治安等問題。城中村的建設(shè)缺乏規(guī)劃控制，建筑擠占道路和公共空間，防災(zāi)救護(hù)能力極度脆弱，房屋建設(shè)通常沒有考慮地質(zhì)條件、防震抗震等要求，安全隱患多。（4）經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力不足城中村依靠“出租經(jīng)濟(jì)”，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力弱。土地資源配置難以向高效益轉(zhuǎn)化，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。城中村整體表現(xiàn)出的問題影響了XX市“四創(chuàng)”、“兩爭(zhēng)”的進(jìn)程，因此，改善該片區(qū)的整體城市環(huán)境質(zhì)量顯得日益迫切和必要。XX市XX區(qū)（縣）XXXX土地收儲(chǔ)開發(fā)項(xiàng)目將以居住區(qū)的模式對(duì)各村莊進(jìn)行徹底的改造，結(jié)合用地功能置換，完善配套設(shè)施，改善城市環(huán)境。2、土地利用情況項(xiàng)目片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀村莊、倉儲(chǔ)、工業(yè)、居住等各種功能用地混雜，公共服務(wù)設(shè)施不完善，使得片區(qū)用地難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理和配套建設(shè)，不利于服務(wù)水平的提高和改善。因此，調(diào)整片區(qū)用地結(jié)構(gòu)，適當(dāng)減少功能的混合度，將不適宜片區(qū)發(fā)展的功能進(jìn)行外遷，進(jìn)行公共服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)一配給，以提高用地的整體秩序，對(duì)片區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目顯得尤為重要。現(xiàn)狀用地開發(fā)的社會(huì)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值、土地利用價(jià)值得不到體現(xiàn)，在一定程度上造成了土地資源的浪費(fèi)。在項(xiàng)目前期調(diào)查中，應(yīng)開展存量建設(shè)用地普查、檢測(cè)和評(píng)價(jià)，摸清閑置、廢棄和低效用地情況，按照“規(guī)劃引導(dǎo)、用途管制、因地制宜”的原則，為政府加大存量用地儲(chǔ)備力度并在年度供地計(jì)劃中優(yōu)先實(shí)施供應(yīng)做好準(zhǔn)備，為政府積極盤活存量建設(shè)用地提供依據(jù)。3、交通環(huán)境（1）在規(guī)劃范圍內(nèi)，道路主要為支次道路，以及村道，道路密度較低，道路系統(tǒng)不完善，現(xiàn)狀道路路況一般。（2）為滿足發(fā)展需求，在該片區(qū)應(yīng)形成良好的城市道路微循環(huán)系統(tǒng)，片區(qū)內(nèi)支次道路的道路線型需要全面調(diào)整。通過分析可以看出，在項(xiàng)目土地整理用地規(guī)劃范圍內(nèi)，存在的交通問題主要是普遍缺乏與城市主次干道聯(lián)通的城市道路網(wǎng)，公交可達(dá)性不高，道路的占道情況時(shí)有發(fā)生，居民生活對(duì)道路功能有一定干擾，而且路網(wǎng)密度較低。因此，在項(xiàng)目土地范圍內(nèi)增加道路資源供給是必要的。項(xiàng)目將依托片區(qū)的綜合規(guī)劃，完善道路系統(tǒng)，并在此基礎(chǔ)上改善該片區(qū)的整體交通面貌。開發(fā)條件1、總體規(guī)劃的需求《XX市城市總體規(guī)劃修編（2006-2016年）》中的城市用地布局規(guī)劃中指出，XX市城市的空間拓展方向應(yīng)以東南、東北兩個(gè)方向?yàn)橹?，遠(yuǎn)景向流域外次級(jí)城市拓展空間。東南部是緩丘地帶，現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施條件好，與XX市主城的聯(lián)系密切，城市發(fā)展的阻力最小，適宜人口與產(chǎn)業(yè)的聚集，是近期主要發(fā)展方向，也是最容易延續(xù)和承接主城職能的區(qū)域（如物流、行政、教育等），但要處理好與主城的聯(lián)系與分割的關(guān)系，大規(guī)模開發(fā)與山水自然環(huán)境的和諧問題為整體改善城市南部環(huán)境，提升城市形象，并最終符合于城市“四創(chuàng)”目標(biāo)，XX市委、市政府提出了項(xiàng)目土地整理的要求，通過該片區(qū)的改造，促進(jìn)城市整體更新的建設(shè)步伐，為建設(shè)美麗春城形成積極的經(jīng)驗(yàn)積累作用。2、交通條件項(xiàng)目土地西連官南大道，北連XX路，南連XX路，向東則有XX路，昆玉髙速，進(jìn)出市區(qū)交通發(fā)達(dá)，與外界聯(lián)系非常方便。根據(jù)規(guī)劃中的路網(wǎng)，XX路將橫穿地塊，這將為項(xiàng)目地區(qū)帶來新一輪的發(fā)展動(dòng)力。但是區(qū)域內(nèi)部交通則差強(qiáng)人意，通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)道路多為低等級(jí)的城市支路，乃至于鄉(xiāng)道村道，而且區(qū)域內(nèi)沒有形成合理的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，缺乏與主次干道之間的聯(lián)系。而且路面等級(jí)過低，行車環(huán)境不舒適，現(xiàn)有的道路大部分需要通過升級(jí)改造才能更好的起到交流的作用，提高貨物，人流等的流通效率。3、土地利用通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目地塊主要為村民自建房屋用地，廠礦企業(yè)較少，市政基礎(chǔ)設(shè)施較差，各項(xiàng)配套不完善，而且片區(qū)內(nèi)建筑比較散亂，很難進(jìn)行統(tǒng)一管理和配套建設(shè)，在自建房屋周圍則有大片的廢棄土地及農(nóng)田。因此，調(diào)整片區(qū)用地結(jié)構(gòu)，適當(dāng)減少功能的混合度，將不適宜片區(qū)發(fā)展的功能進(jìn)行外遷，進(jìn)行公共服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)一配給，以提高用地的整體秩序，對(duì)普吉片區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目顯得尤為重要。同時(shí)由于該片區(qū)低密度建筑密度，只有少量為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，大部分為磚混、磚木和土木結(jié)構(gòu)，片區(qū)內(nèi)部還有大量的閑置用地，因此普吉片區(qū)土地的再次開發(fā)難度不會(huì)太大。第五章土地一級(jí)開發(fā)方案方案綜述1、定位思路《XX市城市總體規(guī)劃修編（2006-2016年）》中的城市用地布局規(guī)劃中指出，XX市城市的空間拓展方向應(yīng)以東南、東北兩個(gè)方向?yàn)橹?，遠(yuǎn)景向流域外次級(jí)城市拓展空間。東南部是緩丘地帶，現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施條件好，與XX市主城的聯(lián)系密切，城市發(fā)展的阻力最小，適宜人口與產(chǎn)業(yè)的聚集，是近期主要發(fā)展方向，也是最容易延續(xù)和承接主城職能的區(qū)域（如物流、行政、教育等），但要處理好與主城的聯(lián)系與分割的關(guān)系，大規(guī)模開發(fā)與山水自然環(huán)境的和諧問題南部城區(qū)應(yīng)結(jié)合XX機(jī)場(chǎng)的搬遷，改造機(jī)場(chǎng)片區(qū)，結(jié)合國貿(mào)中心、XX公園和星耀體育城統(tǒng)一規(guī)劃成為南部城市副中心°XX路中段應(yīng)強(qiáng)化區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施配套功能；服務(wù)周圍居住用地，并合理布局商業(yè)批發(fā)設(shè)施用地。用地西部地區(qū)以XX國家級(jí)旅游度假區(qū)、XX生態(tài)公園，大觀公園的建設(shè)為主，保護(hù)好湖光山色和景觀視廊，形成大型生態(tài)風(fēng)景游覽區(qū)，民族文化展覽區(qū)和旅游度假休閑娛樂區(qū)XX界樁（1887.4米水位線）后退100米以內(nèi)區(qū)域及繞城以外、XX以東、XX鄉(xiāng)至XXXX路劃定為城市禁建區(qū)。在XX北岸建設(shè)環(huán)湖道路、環(huán)湖觀光黃金岸線及截污工程，主要河道入湖段建設(shè)人工濕地，形成XX生態(tài)北岸保護(hù)區(qū)；用地北部、中部清理、拆遷各類市場(chǎng)，逐步改造城中農(nóng)村成為城市地區(qū)。2、項(xiàng)目定位結(jié)合項(xiàng)目地區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目定位必須突出以下特色：協(xié)調(diào)城市發(fā)展，完善城市功能；配合XX市大型生態(tài)風(fēng)景游覽區(qū)的建設(shè)，營造良好生態(tài)環(huán)境；考慮居民回遷，發(fā)展與旅游休閑相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)居民就業(yè)，提升地區(qū)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。通過以上分析確定地區(qū)發(fā)展定位為：依托資源和便捷的交通優(yōu)勢(shì)，依山傍水的自然環(huán)境，深厚的歷史文化底蘊(yùn)，開發(fā)高檔住宅小區(qū)，合理布局商業(yè)及公共服務(wù)配套設(shè)施，配合XX市大型生態(tài)風(fēng)景游覽區(qū)的建設(shè)，將項(xiàng)目地區(qū)建成集工作、居住、休閑購物為一體的綠色生態(tài)片區(qū)。開發(fā)方案XX市XX區(qū)（縣）XXXX土地收儲(chǔ)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)方案主要包括以下內(nèi)容：1、按照批準(zhǔn)的土地整理范圍，完成土地勘測(cè)定界、土地權(quán)屬調(diào)查等工作，根據(jù)地面建（構(gòu)）筑物的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)量；2、擬定土地征收和拆遷安置補(bǔ)償方案；3、擬定土地整理實(shí)施方案，實(shí)施方案主要包括：開發(fā)范圍、面積、地上建（構(gòu)）筑物附著物情況、開發(fā)計(jì)劃、開發(fā)成本測(cè)算、工作完成時(shí)限、實(shí)施方式等；4、區(qū)域內(nèi)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)方案，包括河道治理、城市道路交通

工程、城市公共綠地、城市市政公共設(shè)施、排水等。c開發(fā)范圍的整理土地開發(fā)范圍的整彳土地勘測(cè)定界土地權(quán)屬調(diào)查土地整理項(xiàng)

目的主要內(nèi)

容土地整理項(xiàng)

目的主要內(nèi)

容土地征收及拆遷安置補(bǔ)償擬定土地整理實(shí)施萬案嚴(yán)開發(fā)范圍、面積、地上建（構(gòu)）筑物附著物調(diào)查Y開發(fā)計(jì)劃、開發(fā)成本測(cè)算工作完成時(shí)限、實(shí)施方式1河道治理基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)場(chǎng)地豎向整理城市道路建設(shè)城市公共綠地建設(shè)城市市政公用設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)征地、拆遷方案項(xiàng)目開發(fā)用地2206畝，扣除已出讓用地面積，已修道路面積需新征地1550.85畝，涉及拆遷的總戶數(shù)約950戶，拆遷面積約711988.55平方米。征地、拆遷補(bǔ)償按《XX區(qū)（縣）XX片區(qū)征地、拆遷補(bǔ)償方案》執(zhí)行（詳附件）?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)1、場(chǎng)地豎向整理（1）場(chǎng)地豎向整理工程方案一般來說，根據(jù)建設(shè)具體工程項(xiàng)目的使用功能要求，結(jié)合場(chǎng)地的自然地形特點(diǎn)、平面功能布局與施工技術(shù)條件，在研究建、構(gòu)筑物及其他設(shè)施之間的高程關(guān)系的基礎(chǔ)上，處埋好充分利用地形、減少工程填挖土方量，因地制宜合理地確定建筑、道路的豎向位置。合理地組織場(chǎng)地地面排水、有利于地下管線的敷設(shè)，并解決好場(chǎng)地山外按規(guī)劃控制要求的高程銜接。這些對(duì)場(chǎng)地地面及建、構(gòu)筑物等的高程（標(biāo)高）所作的設(shè)計(jì)與安排，通稱為場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)。豎向設(shè)計(jì)是場(chǎng)地設(shè)計(jì)中一個(gè)重要的有機(jī)組成部分，它與規(guī)劃設(shè)計(jì)、總平面布置密切聯(lián)系而不可分割。當(dāng)?shù)赜蚍秶?、在地形起伏較大的場(chǎng)地，功能分區(qū)、路網(wǎng)及其設(shè)施位置的總體布局安排上，除須滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的平面布局關(guān)系外，還受到豎向高程關(guān)系的影響。所以，在考慮規(guī)劃場(chǎng)地的地形利用和改造時(shí)，必須兼顧總體平面和豎向的使用功能要求，統(tǒng)一考慮和處理規(guī)劃設(shè)計(jì)與實(shí)施過程中的各種矛盾與問題，才能保證場(chǎng)地建設(shè)與使用的合理性、經(jīng)濟(jì)性。做好場(chǎng)地的豎向設(shè)計(jì)，對(duì)于降低工程成本、加快建設(shè)進(jìn)度具有重要的意義。豎向設(shè)計(jì)的步驟：一般先作道路，后作場(chǎng)地。根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范道路和排雨水坡度的規(guī)定，按照?qǐng)龅仄孪虻缆放c節(jié)省土石方要求，考慮建筑室外場(chǎng)地處于較高地形為前提。也就是說，從確定主要道路中線交點(diǎn)、折點(diǎn)、起伏變化點(diǎn)的標(biāo)高開始，計(jì)算出道路分段長度與坡度，使道路成為一個(gè)高低不同各點(diǎn)相連的立體網(wǎng)。這個(gè)立體網(wǎng)控制著整個(gè)地形，一切工程標(biāo)高都與它發(fā)生關(guān)系，受它的影響和制約。在場(chǎng)地地形處理標(biāo)高過程中，可以反過來再調(diào)整道路的標(biāo)高。一般來講與道路相鄰的場(chǎng)地標(biāo)高要高，而建筑室外標(biāo)高更高，建筑室內(nèi)標(biāo)高為最高。這樣由道路至地形，再由地形至道路，經(jīng)過幾次反復(fù)調(diào)整，并結(jié)合不同方案土石方計(jì)算結(jié)果，進(jìn)行分析比較，最后確定合理的方案。具體來說，分為如下五個(gè)階段：1）進(jìn)行場(chǎng)地地面豎向布置選擇場(chǎng)地豎向布置方式，確定按平坡式、臺(tái)階式還是混合式人工地合理確定各部分的標(biāo)高，力求減少土方量，并滿足使用功能和建筑、道路等的布置要求，使場(chǎng)地內(nèi)外能夠相互銜接。并滿足場(chǎng)地自然排水要求坡度。2）確定建、構(gòu)筑物的高程確定建、構(gòu)筑物與露天臺(tái)、場(chǎng)、倉庫的室內(nèi)標(biāo)高，一般是場(chǎng)地的最高點(diǎn)、室外四角標(biāo)高要低，有關(guān)道路、鐵路、排水溝（渠）等的控制點(diǎn)標(biāo)高，一般是場(chǎng)地更低地段。按場(chǎng)地條件，不能擋水存水，溝渠還要流水通暢。3）擬定場(chǎng)地排水方案擬定場(chǎng)地的排水方案，保證地面雨水的順利排出，并不受洪水侵害，避免場(chǎng)地積水和水淹。一般場(chǎng)地順序?yàn)榻ㄖ彝馑慕窍驁?chǎng)地外緣排水，場(chǎng)地沿著道路坡度排出。場(chǎng)地最低點(diǎn)應(yīng)高于洪水水位0.5米。4）安排場(chǎng)地的土方工程擬定場(chǎng)地土方平整方案，計(jì)算并確定填挖土方工程量，選定棄土和取土的地點(diǎn)。設(shè)計(jì)有關(guān)構(gòu)筑物確定場(chǎng)地內(nèi)由于挖方、填方等而必須建造的工程構(gòu)筑物，即護(hù)坡、擋土墻以及排水構(gòu)筑物如散水坡、排水溝等，進(jìn)行有關(guān)構(gòu)筑物的具體設(shè)計(jì)。總之，通過合理地選擇、確定建設(shè)用地的地面形式和場(chǎng)地排水方案，在滿足平面布局要求的同時(shí)，確定建設(shè)場(chǎng)地上各部分的高程標(biāo)高關(guān)系等，使之適應(yīng)使用功能要要求，達(dá)到工程量少、投資省、建設(shè)速度快、綜合效益佳。主要工程量項(xiàng)目整理范圍為：674557.90平方米的土地。2、城市道路城市道路設(shè)計(jì)堅(jiān)持一下原則：以《XX市城市總體規(guī)劃修編(2006-2016)》作為指導(dǎo)，以相關(guān)批復(fù)和會(huì)議文件為依據(jù)，進(jìn)行區(qū)域內(nèi)的道路研究；注重道路交通設(shè)計(jì)理念的研究與應(yīng)用，綜合分析建設(shè)區(qū)域規(guī)劃、周邊環(huán)境，工程方案應(yīng)滿足交通發(fā)展的近遠(yuǎn)期要求，結(jié)合遠(yuǎn)期的交通需求，做到方案功能適用、技術(shù)可行，以取得較佳的投資效益；緊緊圍繞“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，構(gòu)造合理的交通系統(tǒng)，處理好機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車、行人的相互關(guān)系，適應(yīng)建設(shè)的需求，在盡量與規(guī)劃緊密結(jié)合的前提下，對(duì)周圍生態(tài)環(huán)境進(jìn)行保護(hù)，結(jié)合道路全線綠化的美化設(shè)計(jì)，形成一個(gè)以自然生態(tài)景觀與沿線建筑相輝映的主干道；（4）堅(jiān)持科學(xué)態(tài)度，積極采用新技術(shù)、新工法、新材料，使工程建設(shè)既經(jīng)濟(jì)合理，同時(shí)安全可靠。（5）范圍內(nèi)市政道路工程匯總市政道路匯總表序號(hào)路名方向紅線寬（m）長度（m）備注1新XX區(qū)（縣）XX號(hào)路南北向5063321號(hào)路南北向3068432號(hào)路南北向2570743號(hào)路南北向3054654號(hào)路南北向2563665號(hào)路東西向2589576號(hào)路東西向30875范圍內(nèi)半幅87號(hào)路北南向50323范圍內(nèi)半幅9小計(jì)——529910新XX路南北向68872上級(jí)統(tǒng)籌修建11XX東西向601462已建12小計(jì)——233413總計(jì)——76333、城市公共綠地（1）綠地及景觀系統(tǒng)規(guī)劃綠地較均勻地分布規(guī)劃區(qū)內(nèi)，由公園、街頭綠地、防護(hù)綠地組成。包括城市道路、濱水的街頭綠地及用地內(nèi)的少量集中綠地，以及沿工業(yè)用地的防護(hù)綠地。規(guī)劃區(qū)內(nèi)結(jié)合綠地、水體形成組團(tuán)內(nèi)部綠化廊道，并結(jié)合公園形成景觀核，以線性綠化為主。（2）景觀系統(tǒng)規(guī)劃的原則1）強(qiáng)化片區(qū)的空間特色；2）刻畫開放空間的系統(tǒng)性和形態(tài)特色；3）結(jié)合產(chǎn)業(yè)布局，發(fā)掘主題創(chuàng)意，引入城市文化，促使本區(qū)城市品質(zhì)的形成。（3）公共綠地設(shè)計(jì)原則1）生態(tài)性原則—強(qiáng)調(diào)原生態(tài)、原野化和本土化，體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保理念，凸現(xiàn)森林、濕地的野趣和自然風(fēng)貌，為城市營造一個(gè)綠色透氣囊。2）景觀性原則—充分利用基地地理位置的特殊性，維護(hù)和強(qiáng)化城市發(fā)展格局的主體地位和公共空間的連續(xù)性。3）文化性原則—展示地方文化與交流地方特色，強(qiáng)調(diào)以人為本，生態(tài)為根，文化為源，自然為脈。4）經(jīng)濟(jì)性原則—突出城市生態(tài)公園的經(jīng)濟(jì)性，通過生態(tài)的自身效益達(dá)到投入和維護(hù)的整體平衡。（4）道路景觀設(shè)計(jì)原則1）可持續(xù)發(fā)展原則道路景觀設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)持與現(xiàn)有自然資源、環(huán)境要素協(xié)調(diào)，以發(fā)展的眼光考慮設(shè)計(jì)內(nèi)容，在道路景觀建設(shè)時(shí)協(xié)調(diào)保護(hù)與開發(fā)、景觀與生態(tài)、投入與產(chǎn)出、建設(shè)與經(jīng)營養(yǎng)護(hù)的多重關(guān)系，注重道路景觀與沿線各功能地塊總體景觀的統(tǒng)一建設(shè)，使城市道路景觀的建設(shè)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生積極、正面的影響，確保道路景觀的可持續(xù)發(fā)展。2）保持整體性原則從城市整體出發(fā)，道路景觀設(shè)計(jì)要體現(xiàn)片區(qū)的形象和個(gè)性；從道路本身出發(fā)，將一條道路作為一個(gè)整體考慮，統(tǒng)一考慮道路兩側(cè)的建筑物、綠化、街道設(shè)施、色彩等，避免其成為片段的堆砌和拼湊。3）連續(xù)性原則視覺空間上的連續(xù)性。道路景觀的視覺連續(xù)性可以通過道路兩側(cè)的綠化、建筑布局、建筑風(fēng)格、色彩及道路環(huán)境設(shè)施等的延續(xù)設(shè)計(jì)來實(shí)現(xiàn)。（4）主要工程量據(jù)規(guī)劃圖面量取，項(xiàng)目范圍內(nèi)公共綠地為320474.94平方米。4、城市市政公共設(shè)施城市公共空間是為城市公共生活服務(wù)的、開放的、共享的空間。（1）城市公共空間的核心內(nèi)容。城市公共空間包括綠地、廣場(chǎng)、庭院、道路、濱水公共空間、建筑物外部空間這些為市民的公共生活和休閑娛樂提供場(chǎng)所的共享空間。這些核心公共空間可按居住型、工作型、交通型、游憩型公共空間類型進(jìn)行控制。1）居住型公共空間包括社區(qū)中心、兒童游樂場(chǎng)、老年活動(dòng)中心、綠地。2）工作型公共空間包括綠地、市民中心廣場(chǎng)、商務(wù)中心廣場(chǎng)。3）游憩性公共空間包括水上樂園、休憩健身公園、度假中心、娛樂商業(yè)街、商業(yè)廣場(chǎng)、娛樂中心。4）交通型公共空間包括天橋地道、道路節(jié)點(diǎn)、交通環(huán)島、街心花園、通行性空間、商業(yè)步行街、林蔭道、湖濱路。（2）開發(fā)模式合理布局片區(qū)功能空間，構(gòu)建適合片區(qū)的公共空間模式，形成以旅游業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化業(yè)和科研為核心的綜合型公共空間，對(duì)于發(fā)展城市文化休閑經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建文化休閑城市，刺激消費(fèi)、擴(kuò)大就業(yè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極的作用。綜上所述，通過對(duì)各種開發(fā)模式的分析，XX市XX區(qū)（縣）XXXX土地收儲(chǔ)開發(fā)項(xiàng)目將考慮實(shí)際情況，合理利用上述建設(shè)模式，使片區(qū)形成合理的土地強(qiáng)度利用，促使土地向高收益類型轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力及片區(qū)建設(shè)、服務(wù)水平的提高。5、河道綜合整治工程綜合整治方案內(nèi)容主要包括：生態(tài)河道工程、河道清淤工程、附屬景觀綠化工程（人行及車行交通橋由交通部分統(tǒng)一考慮）。具體工作內(nèi)容包括：河道整治平面布置：根據(jù)XX市確定的河道防洪標(biāo)準(zhǔn)，通過水文分析計(jì)算，確定各河道洪峰流量和水位線，結(jié)合河流、水系規(guī)劃，對(duì)河道寬度、平面位置進(jìn)行布置。在不影響防洪排澇的前提下，力求結(jié)合實(shí)際地形地物，保持河道的自然彎曲，河道斷面及護(hù)坡寬度等盡量做到收放有致，不必強(qiáng)求平行等寬，使整治后的河涌能成為一條更自然、生態(tài)的水道。堤岸斷面選型：人工整治河堤斷面可分為復(fù)式、梯形、矩形、雙層和混合型斷面等形式。本片區(qū)河流屬于城市中的河道，周邊城市居民對(duì)于河道功能的要求是在安全的前提下應(yīng)該具有景觀功能，護(hù)岸及周圍景觀的合理布置要充分體現(xiàn)河道安全、休閑和親水的功能，營造人水和諧的人居環(huán)境，提高城市居民的生活質(zhì)量和生活品位。但是由于本次整治河段集中在未來人口集居的地方，屬于城市密集區(qū)，受城市建設(shè)用地的限制，河道兩岸的可利用空間不能太大，從節(jié)約建設(shè)用地面積角度出發(fā)，河堤治理應(yīng)該采用梯形斷面、矩形斷面和復(fù)式斷面等三種基本形式?，F(xiàn)對(duì)這三種基本形式之間還應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)狀兩岸建設(shè)的情況和可拆遷范圍進(jìn)行適應(yīng)性的比較與選擇，確定具體方式。主要工程量涉及范圍內(nèi)河道平均10m寬溝渠4km.項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目范圍用規(guī)劃總面積2206畝，將劃分為四期開發(fā)建設(shè)。具體分區(qū)如下：第六章環(huán)境生態(tài)影響分析本建設(shè)項(xiàng)目在施工期間會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境產(chǎn)生一定影響。施工期對(duì)環(huán)境的影響主要來自施工廢氣、施工廢水、施工固體廢物、施工噪聲以及低頻振動(dòng)、夜間照明等，施工期結(jié)束后，上述影響即可消除。項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要包括以下幾個(gè)方面：生態(tài)環(huán)境由于項(xiàng)目永久占地和臨時(shí)施工占地，造成部分土地資源尤其是耕地的損失，臨時(shí)占用的土地資源在施工結(jié)束后可得到一定程度上的恢復(fù)，但永久占地占用的土地資源將永久性的喪失。項(xiàng)目的建設(shè)將使區(qū)域內(nèi)植被的生態(tài)價(jià)值降低，引發(fā)新的水土流失，對(duì)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和水土保持造成一定程度的負(fù)面影響。社會(huì)環(huán)境本項(xiàng)目的開發(fā)將改善區(qū)域內(nèi)的交通環(huán)境，推動(dòng)區(qū)域資源開發(fā)利用，促進(jìn)區(qū)域教育和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展，提高居民生活質(zhì)量，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)過程中的施工占地、征地拆遷、居民區(qū)施工、市政施工等將產(chǎn)生一定程度的不利影響。水環(huán)境該項(xiàng)目建設(shè)期主要以市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，施工期的場(chǎng)地廢水和生活廢水會(huì)對(duì)局部水體和河流水質(zhì)造成不利影響。（1）施工場(chǎng)地廢水影響施工過程中產(chǎn)生的大量建筑垃圾、渣土等，若遇到強(qiáng)降雨作用，將大大增加地表徑流中的污染物濃度和懸浮物顆粒，地表徑流排入雨水管道或者溝渠，將對(duì)水體水質(zhì)造成間接污染；材料堆放場(chǎng)內(nèi)堆放的材料如瀝青、油料、化學(xué)物質(zhì)等保管不善被暴雨沖刷進(jìn)入水體引起水體污染。（2）施工營地的生活污水在施工營地范圍內(nèi)施工人員的日常生活，必然會(huì)產(chǎn)生一定量的生活污水。聲環(huán)境施工期內(nèi)各種施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲將對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)人員及工程區(qū)附近居民產(chǎn)生一定程度的噪聲影響，這種影響具有時(shí)段性?？諝猸h(huán)境施工時(shí)施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛將排放廢氣，土方開挖等過程會(huì)產(chǎn)生一些揚(yáng)塵。施工期的大氣污染將隨著施工期的結(jié)束而消失。（1）運(yùn)輸車輛道路揚(yáng)塵運(yùn)輸車輛行駛引起的道路揚(yáng)塵是影響施工現(xiàn)場(chǎng)周圍環(huán)境空氣質(zhì)量的主要因素。施工區(qū)內(nèi)車輛運(yùn)輸引起的道路揚(yáng)塵占場(chǎng)地?fù)P塵總量的50%以上。道路揚(yáng)塵起塵量與運(yùn)輸車輛的車速、載重量、輪胎與地面的接觸面積、路面積塵量、相對(duì)濕度等因素有關(guān)，其影響范圍一般在運(yùn)輸線路兩側(cè)50?80m內(nèi)。（2）施工作業(yè)揚(yáng)塵干燥地表的開挖和鉆孔產(chǎn)生的揚(yáng)塵，粒徑〉100卩m大顆粒在大氣中很快沉降到地面或附著在建筑物表面；粒徑W100Um的顆粒，在風(fēng)力作用下懸浮在半空中，難于沉降。開挖的泥土在未運(yùn)走前被曬干和受風(fēng)力作用，形成風(fēng)吹揚(yáng)塵。開挖出來的泥土在裝卸過程中造成部分揚(yáng)塵揚(yáng)起和灑落。在施工期間，地表裸露，水分蒸發(fā)，形成干松顆粒，使地表松散，在風(fēng)力較大時(shí)或回填土方時(shí)，均會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵。環(huán)境保護(hù)措施本項(xiàng)目在施工期將不可避免地對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域一定范圍的生態(tài)環(huán)境、水環(huán)境、聲環(huán)境、空氣環(huán)境、社會(huì)環(huán)境等產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。主要通過采用合適的環(huán)境保護(hù)措施進(jìn)行控制，將影響降到最低。（一）設(shè)計(jì)階段優(yōu)化道路布設(shè)、景觀規(guī)劃、施工場(chǎng)地（營地）及取土棄土場(chǎng)的設(shè)計(jì)，依法辦理各項(xiàng)審批手續(xù)，嚴(yán)格保護(hù)XX水體和生態(tài)環(huán)境，減少土地占用。（二）施工階段（1）按照相關(guān)規(guī)定，采取有效措施，保護(hù)XX水體和生態(tài)環(huán)境。（2）合理安排工期，規(guī)范施工管理，控制生活廢水，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)水土保持綜合措施（工程措施、生物措施和管理措施），施工結(jié)束后及時(shí)綠化恢復(fù)。（3）采取有效手段加強(qiáng)物料運(yùn)輸和存放的管理，引進(jìn)先進(jìn)的瀝青拌和設(shè)備，合理安排瀝青作業(yè)時(shí)間，經(jīng)常灑水，減少揚(yáng)塵。（4）選用低噪聲的施工機(jī)械和工藝，做好施工人員噪聲勞動(dòng)保護(hù)準(zhǔn)備。合理安排噪聲作業(yè)時(shí)間，并采取移動(dòng)式或臨時(shí)聲屏障等防噪措施，盡可能減少施工噪聲對(duì)居民生活帶來的負(fù)面影響。（5）施工營地設(shè)置垃圾收集設(shè)施，配備清掃人員，定期清運(yùn)至當(dāng)?shù)乩修D(zhuǎn)站。施工棄渣及時(shí)運(yùn)至指定的棄渣場(chǎng)。（6）文明施工，嚴(yán)格控制用地邊界。多方協(xié)調(diào)，保障交通。做好拆遷安置工作，按照國家相關(guān)規(guī)定，保護(hù)區(qū)域內(nèi)文物古跡。1、污水處理施工產(chǎn)生的場(chǎng)地污水先經(jīng)局部處理，糞便污水先由化糞池化糞處理，然后由污水主干管輸送至規(guī)劃區(qū)北端的污水處理站進(jìn)行處理，經(jīng)過二級(jí)處理使排水水質(zhì)符合《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB18918—2002）—級(jí)B標(biāo)準(zhǔn)后排入附近河流。2、噪音治理根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》第二十七、二十八、二十九、三十條規(guī)定，工程施工期噪聲應(yīng)符合國家規(guī)定的建筑施工場(chǎng)界標(biāo)準(zhǔn)；在開工前五日向工程所在地環(huán)境保護(hù)行政主管部門申報(bào)工程名稱、施工場(chǎng)所和期限、可能產(chǎn)生的噪聲影響程度以及所采取的噪聲防治措施情況，并在施工期嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)對(duì)策與措施?？刹捎玫驮肼暤臋C(jī)械設(shè)備，同時(shí)也可以采用隔震、消聲的方法降低噪音。對(duì)要求較高的地方也可以采用吸音材料，降低噪音。3、氣體污染治理（1）采取灑水濕法抑塵試驗(yàn)表明如果施工階段對(duì)汽車行駛路面勤灑水（每天4?5次），可以使空氣中揚(yáng)塵量減少70%左右，起到很好的降塵效果。因此，對(duì)施工中的土石方開挖、運(yùn)輸、裝卸、堆放，灰土的裝卸、運(yùn)輸、混合、瀝青的運(yùn)輸、焚燒等易于產(chǎn)生地面揚(yáng)塵的場(chǎng)所，采用灑水等辦法降低施工粉塵的影響。因此，施工過程中應(yīng)配備專用灑水車在施工場(chǎng)地進(jìn)行噴灑，凈化大氣環(huán)境，防止揚(yáng)塵污染。（2）沖洗出場(chǎng)車輛以免污染城區(qū)本工程施工位于城市建成區(qū)，十分敏感，為控制揚(yáng)塵污染，建議在土建階段對(duì)出場(chǎng)車輛進(jìn)行沖洗，或者設(shè)置水槽，使所有出場(chǎng)車輛經(jīng)過水槽的清洗方可進(jìn)入城區(qū)。（3）對(duì)機(jī)動(dòng)車運(yùn)輸過程嚴(yán)加防范，以防灑漏施工期間，必須按規(guī)定對(duì)運(yùn)送取土、拆遷垃圾的車輛進(jìn)行覆蓋，對(duì)運(yùn)送散裝物料的機(jī)動(dòng)車，用蓬布遮蓋，以防物料灑落；存放散裝物料的堆場(chǎng)，應(yīng)盡量用蓬布遮蓋；石灰、水泥、沙石料等的混合過程，應(yīng)盡量在有遮擋的地方進(jìn)行；拌合設(shè)備盡量封閉，要配有除塵設(shè)備；材料場(chǎng)和材料運(yùn)輸車輛行駛路線應(yīng)避開空氣污染敏感點(diǎn)。（4）鋪瀝青混凝土?xí)r最好有良好的大氣擴(kuò)散條件瀝青混凝土鋪設(shè)的日子最好選在有二級(jí)以上風(fēng)力的天氣條件下進(jìn)行，以避免局部過高的瀝青煙濃度。合理選擇施工場(chǎng)地位置，盡量避開居民區(qū)、學(xué)校等環(huán)境敏感點(diǎn)，置于較為空曠處，場(chǎng)地周圍可設(shè)置圍屏。4、固體廢棄物處置本項(xiàng)目在建設(shè)期的固體廢棄物主要為施工棄土石方和施工場(chǎng)地內(nèi)的生活垃圾。棄土石方主要產(chǎn)生于土石方開挖過程中。施工棄方應(yīng)運(yùn)送到適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)集中堆棄，棄方場(chǎng)地在棄方完成后將采取一定的生物防護(hù)設(shè)施。對(duì)于建筑垃圾中的穩(wěn)定成分，如碎磚瓦礫等，可與施工棄方一起堆放或回填。對(duì)于廢油漆、涂料等有害廢物，應(yīng)采用專用容器收集后集中處理。對(duì)于由施工人員產(chǎn)生的生活垃圾，采用分類收集的方法，防止雨水浸泡，產(chǎn)生滲濾液，影響周圍環(huán)境。5、水土保持措施對(duì)于有條件綠化的地帶，根據(jù)當(dāng)?shù)氐闹参镞m當(dāng)進(jìn)行綠化。對(duì)建筑材料場(chǎng)地，包括土料場(chǎng)的砂石料場(chǎng)，在施工結(jié)束后，應(yīng)采取水土保持措施，防止產(chǎn)生新的水土流失。對(duì)道路綠化帶，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，選擇觀賞性較強(qiáng)的植物的花卉進(jìn)行綠化和美化?？傊ㄟ^對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境保護(hù)投資后，只要能夠在施工和運(yùn)營過程中認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)環(huán)境保護(hù)措施，將使環(huán)境負(fù)面影響降低到最小程度，從而改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。第七章節(jié)能節(jié)水措施節(jié)能1、主要能耗分析能源是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重要物質(zhì)基礎(chǔ)，是人類賴以生存的基本條件，通過合理利用、科學(xué)管理、技術(shù)進(jìn)步等途徑，提高能源利用率，厲行能源節(jié)約是加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要措施，是國家能源利用的基本政策。節(jié)約能源是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，該項(xiàng)目必須從設(shè)計(jì)施工到營運(yùn)管理全過程，各個(gè)環(huán)節(jié)貫徹厲行節(jié)約能源的原則精神。該項(xiàng)目是一個(gè)綜合各類建筑的小區(qū)，能耗主要是電能?？照{(diào)、照明、通風(fēng)、給排水等系統(tǒng)能耗占總能耗80%以上，因此，建筑節(jié)能、智能化調(diào)控管理和選用高效節(jié)能型的設(shè)備是本項(xiàng)目節(jié)能措施的重點(diǎn)必須充分重視。2、節(jié)能措施（1）建筑節(jié)能建筑節(jié)能是重要環(huán)節(jié)，本項(xiàng)目建筑節(jié)能主要通過下述措施實(shí)現(xiàn)1）在設(shè)計(jì)中要按國家建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和建筑業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)建筑節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；2）在建設(shè)中采用新型建筑材料、高效隔熱保溫材料、節(jié)能型門窗等；3）建筑設(shè)計(jì)充分考慮西南地區(qū)氣候特征，采用合理的窗墻比，充分利用自然采光和自然通風(fēng)，合理控制直射室內(nèi)陽光，降低空調(diào)制冷和照明能耗。（2）技術(shù)節(jié)能項(xiàng)目主要能耗是電能，空調(diào)、照明、通風(fēng)、給水等系統(tǒng)都含電能消耗，因而對(duì)電氣設(shè)備的選擇、配置均很關(guān)鍵。在技術(shù)節(jié)能方面從以下幾個(gè)方面考慮：1）方案選擇時(shí)考慮節(jié)能在建設(shè)方案選擇時(shí)，盡可能運(yùn)用節(jié)能新技術(shù)、新工藝，將能耗低作為建設(shè)方案選擇的主要因素來考慮。將公用工程盡量布置在負(fù)荷中心，合理布置負(fù)荷流向，減少線路長度，有利于降低能耗。2）選擇節(jié)能型的產(chǎn)品選用高效、長壽、節(jié)能的光源和燈具（如高壓水銀燈、高壓鈉燈、金屬鹵素?zé)簦?，選用多組合控制開關(guān)，分區(qū)、分功能控制，按實(shí)際需要進(jìn)行開關(guān)。機(jī)電設(shè)備選型積極選用合理的高效設(shè)備，在價(jià)格合理的情況下盡量采用技術(shù)先進(jìn)、材料優(yōu)良、結(jié)構(gòu)合理、機(jī)械強(qiáng)度高、使用壽命長的節(jié)能型機(jī)電設(shè)備，以有效降低產(chǎn)品的能耗。如選擇節(jié)能型的變壓器，節(jié)能型風(fēng)機(jī)、水泵等。選用太陽能熱水器系統(tǒng)供應(yīng)熱水，比常規(guī)的熱泵系統(tǒng)供應(yīng)熱水節(jié)能。3）設(shè)備容量選擇要適宜，臺(tái)數(shù)要合理用電設(shè)備的容量、數(shù)量應(yīng)與負(fù)荷相匹配，消除大馬拉小車的現(xiàn)象，對(duì)于負(fù)荷變化較頻繁的機(jī)電設(shè)備，盡量采用變頻調(diào)速等技術(shù)以提高機(jī)電設(shè)備總效率，降低損耗，盡量防止輕載或超載運(yùn)行。裝設(shè)功率補(bǔ)償設(shè)備為提高用電負(fù)荷的功率因素，應(yīng)安裝設(shè)置功率補(bǔ)償設(shè)備，進(jìn)行無功補(bǔ)償，減少系統(tǒng)的無功功率損耗。智能化運(yùn)營節(jié)能在項(xiàng)目投入運(yùn)營期間，采用智能化控制系統(tǒng)，通過計(jì)算機(jī)對(duì)建筑物內(nèi)的照明控制系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)和動(dòng)力設(shè)備運(yùn)行系統(tǒng)等進(jìn)行合理調(diào)控，達(dá)到最佳節(jié)能效果。節(jié)水1、水泵的選型合理適用。泵運(yùn)行時(shí)揚(yáng)程和壓力等指標(biāo)，盡可能選擇在接近額定值的范圍并采用變頻調(diào)速裝置加以控制，以達(dá)到最佳的節(jié)能效果。2、安裝分戶水表，嚴(yán)格管理根據(jù)用戶和用水量標(biāo)準(zhǔn)按照水表計(jì)費(fèi)收費(fèi)，超額部分按議價(jià)收取。第八章投資估算及資金籌措投資估算1、編制內(nèi)容投資估算內(nèi)容為：建安工程費(fèi)、其它基本建設(shè)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、土地一級(jí)開發(fā)管理費(fèi)、土地一級(jí)開發(fā)社會(huì)投資人資金成本、社會(huì)資金參與土地一級(jí)開發(fā)整理投資回報(bào)。2、編制依據(jù)(1)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；(2)《全國市政工程投資估算指標(biāo)》；《XX省安裝工程消耗量定額》；《XX省建筑工程、建筑裝飾工程消耗量定額》；《XX省市政工程消耗量定額》；《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》；XX市現(xiàn)行工程建設(shè)材料價(jià)格；建設(shè)單位管理費(fèi)按財(cái)建[2002]394號(hào)文件計(jì)??；規(guī)劃費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文件計(jì)??；(10)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制費(fèi)按國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)文件計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)計(jì)取；施工圖紙審查費(fèi)按XX省計(jì)委XX發(fā)改價(jià)格〔2008〕1176號(hào)文件計(jì)?。唬?2）施工圖預(yù)算編制費(fèi)按國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文件計(jì)取；（13）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按發(fā)改價(jià)格〔2007〕670號(hào)建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取；（14）工程招投標(biāo)代理費(fèi)按國家計(jì)委（2002）1980號(hào)文件計(jì)取；（15）環(huán)評(píng)費(fèi)按XX省環(huán)保局（2002）125號(hào)文件計(jì)?。唬?6）土地一級(jí)開發(fā)社會(huì)投資人資金成本按《XX市人民政府關(guān)于印發(fā)社會(huì)資金參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目辦法的通知》XX[2010]69號(hào)計(jì)?。唬?7）土地一級(jí)開發(fā)社會(huì)投資人項(xiàng)目投資回報(bào)率按《XX市人民政府關(guān)于印發(fā)社會(huì)資金參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目辦法的通知》XX[2010]69號(hào)計(jì)?。唬?8）土地一級(jí)開發(fā)管理費(fèi)按XX市城建投資開發(fā)有限公司與XX市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備管理辦公室簽訂的土地一級(jí)開發(fā)委托合同計(jì)取;（19）征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償、土地征轉(zhuǎn)用相關(guān)稅費(fèi)按XX市城建投資開發(fā)有限公司提供相關(guān)資料計(jì)算。（19）其他1）、設(shè)備及安裝主材價(jià)綜合當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)及廠家報(bào)價(jià)確定。3、估算結(jié)果項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資300980.59萬元（不含土地收儲(chǔ)開發(fā)整理投資回報(bào)），詳見下表。

序號(hào)工程或費(fèi)用名稱數(shù)值（萬元）第一部分建安工程費(fèi)41489.61第二部分其他基本建設(shè)費(fèi)用217640.57第三部分預(yù)備費(fèi)20730.41第一、二、三部分費(fèi)用合計(jì)—279860.59工程靜態(tài)投資—279860.59第四部分建設(shè)期銀行貸款利息21120.00工程動(dòng)態(tài)投資—300980.59第五部分土地收儲(chǔ)開發(fā)整理投資回報(bào)41130.42工程總投資342111.018.2資金籌措項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資300980.59（不含土地收儲(chǔ)開發(fā)整理投資回報(bào)），項(xiàng)目總投資342111.01萬元，企業(yè)自有資金122111.01萬元，占項(xiàng)目總投資的35.69%。銀行貸款220000.00萬元，占項(xiàng)目總投資的64.31%。第九章效益分析財(cái)務(wù)分析1、土地出讓收入測(cè)算項(xiàng)目土地經(jīng)整理后，可出讓經(jīng)營性用地1011.82畝，預(yù)計(jì)按440萬元/畝出讓，可得收益445200.80萬元。2、財(cái)務(wù)指標(biāo)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)土地開發(fā)總收入萬元445200.80土地開發(fā)凈利潤萬元39727.93全部投資回報(bào)率%30.64%資本金凈利潤率%32.53%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%10.08%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元15955.40投資回收期（稅前）年4.48財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%8.16%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元1158.40投資回收期（稅后）年4.543、盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/（銷售收入-變動(dòng)成本）。項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)：408.92萬元。社會(huì)效益1、社會(huì)影響分析XX市XX區(qū)（縣）XXXX土地收儲(chǔ)開發(fā)項(xiàng)目符合XX市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，能夠推動(dòng)XX市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，適應(yīng)旅游市場(chǎng)的發(fā)展方向，具有極為廣闊市場(chǎng)前景。對(duì)提髙XX市的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，改善投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，緩解就業(yè)壓力，增加地方財(cái)稅收入，改變落后面貌，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面發(fā)展，把XX市建設(shè)成為國際化大都市，都具有深遠(yuǎn)的意義，項(xiàng)目的社會(huì)效益是巨大的。2、項(xiàng)目的開發(fā)，有利于提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖牒吞岣呱畹馁|(zhì)量近年來，XX市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，人民生活水平有了很大提髙。項(xiàng)目的開發(fā)，充分利用XX市優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，開發(fā)豐富的旅游資源，大力發(fā)展旅游業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)，不但可以直接和間接地提髙當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖?，而且可以大大改善和提髙當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和水平。但項(xiàng)目的開發(fā)，有可能造成部分居民因征地拆遷而不同程度地失去原有的農(nóng)業(yè)收入和各種經(jīng)營項(xiàng)目的收益，為此除合理補(bǔ)償外，應(yīng)多聽取當(dāng)?shù)鼐用窈透鞣揭庖?，研究一定的政策措施，確保不斷提髙當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖牒蜕钏健?、項(xiàng)目的開發(fā)，可以增加就業(yè)機(jī)會(huì)，加速農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程項(xiàng)目的開發(fā)，首先是促進(jìn)旅游風(fēng)景區(qū)的直接就業(yè)，包括旅館業(yè)、餐飲業(yè)、商品零售業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、娛樂服務(wù)業(yè)、保健咨詢服務(wù)業(yè)、理發(fā)及美容化妝業(yè)、洗染業(yè)、攝影及擴(kuò)印業(yè)、租賃服務(wù)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、旅游咨詢服務(wù)業(yè)、電力、蒸汽、熱水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、電力供應(yīng)業(yè)、煤氣供應(yīng)業(yè)、自來水供應(yīng)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、景區(qū)管理業(yè)、園林綠化業(yè)、環(huán)境衛(wèi)生業(yè)、市政工程管理業(yè)、景區(qū)保安服務(wù)業(yè)、景區(qū)公路管理及養(yǎng)護(hù)業(yè)、景區(qū)水利管理業(yè)等。其次是促進(jìn)XX市各行業(yè)的間接就業(yè)，旅游業(yè)每一個(gè)直接就業(yè)，可聯(lián)動(dòng)5個(gè)間接就業(yè)。與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)相對(duì)應(yīng)，一方面是旅游業(yè)連動(dòng)的XX市農(nóng)業(yè)、工業(yè)、建筑業(yè)、商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)等產(chǎn)業(yè)部門的就業(yè)，一方面是通過旅游活動(dòng)的增加，物流、信息流的擴(kuò)大與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的景氣而推動(dòng)的其他產(chǎn)業(yè)部門的就業(yè)。因此，項(xiàng)目的開發(fā)，對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)、人文發(fā)展將起到積極的作用，可以進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，加速農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，加快國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但項(xiàng)目的開發(fā)，會(huì)造成部分居民失去當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的機(jī)會(huì)，尤其是從事旅游服務(wù)業(yè)之外的行業(yè)，有可能造成一定的社會(huì)矛盾，為此應(yīng)研究這部分人就業(yè)轉(zhuǎn)型的可能性，并制定相應(yīng)的政策措施。4、項(xiàng)目的開發(fā)，有利于增加政府財(cái)稅收入和加快XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)實(shí)踐證明，旅游業(yè)是一個(gè)附加值高、關(guān)聯(lián)功能作用很強(qiáng)、社會(huì)效益明顯的綜合性產(chǎn)業(yè)，可以推動(dòng)一個(gè)地區(qū)交通運(yùn)輸、文化娛樂、餐飲服務(wù)、商貿(mào)加工、郵政通訊、生態(tài)環(huán)境等行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)，是推動(dòng)各個(gè)行業(yè)發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)。據(jù)國際上有關(guān)旅游統(tǒng)計(jì)資料介紹，旅游業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶頭作用相當(dāng)明顯，旅游收入每增加1倍，可帶動(dòng)其他經(jīng)濟(jì)收入增長4.3倍。所以，項(xiàng)目的開發(fā)，不僅可以為政府通過土地出讓獲得直接效益，而且可以通過旅游業(yè)收入所帶來的稅費(fèi)收入獲得較良好和穩(wěn)定的間接效益，是加快XX市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要途徑之一。5、項(xiàng)目的建設(shè)，可以創(chuàng)造良好的環(huán)境效益和生態(tài)效益通過旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，在滿足人們?nèi)找嬖鲩L的生態(tài)旅游消費(fèi)需要的同時(shí)，開展科考科研活動(dòng)，為大專院校、科研單位提供科研教學(xué)實(shí)習(xí)基地，也為XX市生態(tài)宣傳與教育向髙層次和多元化發(fā)展創(chuàng)造物質(zhì)條件。通過開展生態(tài)活動(dòng)，寓教于樂，普及生態(tài)知識(shí)，提髙群眾生態(tài)意識(shí)，使保護(hù)生態(tài)成為群眾的自覺行動(dòng)，其結(jié)果也必然推動(dòng)環(huán)境保護(hù)事業(yè)的發(fā)展。使旅游生態(tài)保護(hù)區(qū)在國內(nèi)外享有較髙的知名度，產(chǎn)生良好的環(huán)境效益和社會(huì)影響。在生態(tài)效益上，水利設(shè)施日趨完善，蓄水輸水能力不斷增強(qiáng)，使水土流失得到有效治理，增強(qiáng)自然資源管理保護(hù)能力。管護(hù)站的建立和核心區(qū)居民遷出，能夠最大限度地控制人為干擾破壞，其結(jié)果必然使自然植被與野生種群數(shù)量呈上升趨勢(shì)，保護(hù)了生態(tài)環(huán)境所具有的潛在的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。隨著管理計(jì)劃的實(shí)施，合理開發(fā)利用自然資源將獲取更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值?；ミm性分析為了分析當(dāng)?shù)卣?、居民支持?xiàng)目存在與發(fā)展的程度，考察項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系，有必要分析和預(yù)測(cè)與項(xiàng)目直接相關(guān)的不同利益群體對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的態(tài)度及參與程度。對(duì)于XX市XX區(qū)（縣）XXXX土地收儲(chǔ)開發(fā)項(xiàng)目，以下單位和個(gè)人均是項(xiàng)目的直接和間接受益者，對(duì)本項(xiàng)目是支持的，并希望項(xiàng)目盡快建成：XX市人民政府，作為代表地區(qū)的最髙行政管理機(jī)構(gòu)，對(duì)XX市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和本地旅游業(yè)的發(fā)展歷史和條件較為清楚，因此對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)是大力支持的，并將為本項(xiàng)目提供良好的建設(shè)環(huán)境和條件XX市土地儲(chǔ)備中心和XX公司（項(xiàng)目責(zé)任主體）作為本項(xiàng)目籌建單位，代表市政府與相關(guān)政府部門、設(shè)計(jì)單位、施工單位進(jìn)行聯(lián)系與協(xié)調(diào)，以求項(xiàng)目盡快審批和實(shí)施。XX市各鎮(zhèn)政府，項(xiàng)目實(shí)施將使各鎮(zhèn)的旅游資源得到很好的優(yōu)化整合，進(jìn)一步提髙XX市地區(qū)整體的旅游效益。XX市各類旅游企業(yè)，項(xiàng)目實(shí)施將使各類旅游企業(yè)得到一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展壯大。XX市各類服務(wù)性企業(yè)，更是項(xiàng)目最大的直接受益者。項(xiàng)目實(shí)施將使XX市的交通運(yùn)輸、酒店、文化娛樂、餐飲服務(wù)、商貿(mào)加工、郵政通訊、生態(tài)環(huán)境等各類服務(wù)性企業(yè)得到一個(gè)極好的發(fā)展機(jī)會(huì)，大大促進(jìn)這些企業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目所在地附近的房地產(chǎn)開發(fā)商，項(xiàng)目實(shí)施將使他們開發(fā)的房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位，項(xiàng)目實(shí)施可以鍛煉隊(duì)伍，增加單位收入，并進(jìn)一步提髙單位的知名度和實(shí)力。XX市的市民，項(xiàng)目實(shí)施為市民的旅游休閑活動(dòng)提供了一個(gè)很好的場(chǎng)所，也是進(jìn)一步擴(kuò)大XX市旅游事業(yè)的影響和吸引省內(nèi)外游客的一個(gè)良好機(jī)會(huì)。搬遷安置人口，項(xiàng)目的直接受影響者。本項(xiàng)目的建設(shè)將造成部分人口的搬遷，其生產(chǎn)、生活將受到較大的影響，政府在拆遷補(bǔ)償時(shí)應(yīng)關(guān)心他們，盡可能妥善安排好被拆遷人員的安置補(bǔ)償。如能得到較好的拆遷補(bǔ)償和安置，將支持項(xiàng)目的建設(shè)。本項(xiàng)目施工期會(huì)產(chǎn)生一定的噪音、震動(dòng)、廢水等，對(duì)周圍環(huán)境造成一定程度的影響。通過對(duì)項(xiàng)目主要環(huán)境影響的深入分析，應(yīng)采取相應(yīng)措施，使項(xiàng)目滿足環(huán)境保護(hù)的要求。另外，在項(xiàng)目未來建設(shè)中，應(yīng)重視廣大市民的參與，建立有效的參與機(jī)制，如對(duì)初步選擇的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行公示和征求意見，促進(jìn)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)與廣大市民的交流，增強(qiáng)市民對(duì)項(xiàng)目的理解和認(rèn)同，并給予市民為本項(xiàng)目獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策的機(jī)會(huì)，取得社會(huì)各方面的支持，同時(shí)也是XX市旅游事業(yè)發(fā)展進(jìn)行自我宣傳的一個(gè)機(jī)會(huì)。綜合以上分析與評(píng)價(jià)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的開發(fā)作為XX市旅游事業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)工程，不但可以進(jìn)一步提高旅游事業(yè)的發(fā)展水平，而且可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長，對(duì)旅游事業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生不可估量的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，而且可為國家和政府帶來較大的財(cái)政收入和稅收。項(xiàng)目與所在地有較強(qiáng)的互適性，從社會(huì)評(píng)價(jià)角度分析，項(xiàng)目社會(huì)效益良好。第十章風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)從市場(chǎng)需求方面，XX市XX區(qū)（縣）XXXX土地收儲(chǔ)開發(fā)項(xiàng)目的可能需求將主要來源于：1、東南亞及南亞地區(qū)和國內(nèi)、特別是珠三角地區(qū)的旅游休閑相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資者；2、相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間要求。但各企業(yè)的投資入駐畢竟是一種市場(chǎng)行為，政府規(guī)劃與建設(shè)只能起到指導(dǎo)協(xié)調(diào)作用。另外,XX市XX區(qū)（縣）XXXX土地收儲(chǔ)開發(fā)項(xiàng)目目前還存在不少的弱勢(shì)：無明確整體形象、室內(nèi)外活動(dòng)設(shè)施單一、現(xiàn)階段人力資源較缺乏、設(shè)施完備旅館少、經(jīng)營模式