房地產開發(fā)流程及相關法律實務課件

房地產開發(fā)流程及相關法律事務房地產開發(fā)流程及相關法律事務講授目錄一、房地產開發(fā)行政審批概述二、房地產開發(fā)公司設立與資質管理三、立項環(huán)節(jié)行政審批四、規(guī)劃環(huán)節(jié)行政審批五、用地環(huán)節(jié)行政審批六、設計、施工與驗收環(huán)節(jié)行政審批七、建設項目并聯審批制度講授目錄一、房地產開發(fā)行政審批概述提示：房地產開發(fā)行政審批特點及框架（一）房地產開發(fā)行政審批與行政許可1、概念：房地產開發(fā)、行政審批、行政許可1）房地產開發(fā)：根據《城市房地產管理法》第2條第三款規(guī)定，其是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。即以土地和房屋建筑為對象進行的建設行為。2）行政審批：是指行政審批機關根據自然人、法人或者其他組織依法提出的申請，經依法審查，準予其從事特定活動、認可其資格資質、確認特定民事關系或者特定權利能力和行為能力的行為。一、房地產開發(fā)行政審批概述3）行政許可：是指行政機關根據公民、法人或者其他組織的申請，經依法審查，準予其從事特定活動的行為。2、房地產開發(fā)與行政審批、行政許可三者關系行政審批與行政許可大同小異，其不同之處在于：第一、行政許可與行政審批調整范圍的大小不同。行政審批調整的范圍大于行政許可，行政審批包括內部行政審批與外部行政審批，而行政許可主要指行政機關的外部行政行為。第二，外部行政審批的大部分內容與行政許可重疊，但外部行政審批并不等同于行政許可。第三，行政審批的程序要求不太嚴格，而行政許可必須遵守法律規(guī)定的程序，行政相對人有較大的參與權。房地產開發(fā)既包括行政許可的內容，同時也包括部分行政審批的內容。3）行政許可：是指行政機關根據公民、法人或者其他組織的申請，（二）房地產開發(fā)行政審批特點

1、涉及法律多

2、地域性強

3、政策變化快（二）房地產開發(fā)行政審批特點（三）房地產開發(fā)行政審批框架房地產開發(fā)公司的設立房地產開發(fā)公司資質管理建設用地使用權的取得選址定點項目立項用地規(guī)劃許可證核發(fā)建設用地使用權證書核發(fā)工程設計方案審查工程初步設計審批項目總投資概算審批城市房屋拆遷許可施工圖設計審查建設工程規(guī)劃許可 施工準備階段管理建設工程過程管理工程竣工驗收與備案商品房銷售與初始登記物業(yè)管理（三）房地產開發(fā)行政審批框架二、房地產開發(fā)公司設立與資質管理（一）房地產開發(fā)公司設立1、房地產開發(fā)公司概念及特點1）房地產開發(fā)公司概念《城市房地產管理法》第二十九條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)是以營業(yè)為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》第二條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)是指大城市及村鎮(zhèn)從事土地開發(fā)、房屋及基礎設施和配套設施開發(fā)經營業(yè)務，具有企業(yè)法人資格的經濟實體。因此，一般認為房地產開發(fā)公司是指依法成立，以營利為目的，從事房地產開發(fā)經營業(yè)務并具有法人資格的經濟組織。二、房地產開發(fā)公司設立與資質管理2）房地產開發(fā)公司的特點具有法人資格的經濟組織；有嚴格的資質要求；以營業(yè)為目的；主要業(yè)務是房地產開發(fā)經營；實行歸口管理。2）房地產開發(fā)公司的特點2、內資房地產開發(fā)公司設立名稱核準資質初審工商登記稅務登記備案登記（暫定資質）3、外資房地產開發(fā)公司設立1）外商投資產業(yè)分類鼓勵、（允許）、限制、禁止2）與內資房地產開發(fā)公司設立異同名稱核準（外資審批）資質初審工商登記稅務登記備案登記（暫定資質）2、內資房地產開發(fā)公司設立3）外資房地產公司分類①中外合資房地產開發(fā)公司概念：是指為了擴大國際經濟合作和技術交流，外國公司、企業(yè)和其他經濟組織或個人按照平等互利的原則，經中國政府批準，在中華人民共和國境內，同中國的公司、企業(yè)或其他經濟組織共同舉辦的房地產合營企業(yè)，在中國境內從事房地產開發(fā)、經營、管理和房地產綜合服務等業(yè)務，其是具有中國法人地位的房地產經濟實體，是我國利用外資進行房地產開發(fā)的一種重要形式。審批機關：商務部及省級人民政府審查程序：申請、審查、批準（3個月）3）外資房地產公司分類②中外合作房地產開發(fā)公司概念：是指外國公司、企業(yè)、其他經濟組織或者個人同中國的公司、企業(yè)、其他經濟組織或個人按照平等互利的原則，依中國法律在中國境內共同舉辦的，以合同約定合作各方權利義務，專門從事房地產開發(fā)經營活動的企業(yè)組織。是契約式或非股權式合作性開發(fā)公司，可以是企業(yè)法人，也可以是非企業(yè)法人。審批機關與程序與上述基本一致（審批時間45天）房地產開發(fā)流程及相關法律實務課件③外商獨資房地產開發(fā)公司概念：是指依照中國法律在中國境內設立的全部資本由外國投資者投資，主要從事房地產開發(fā)經營活動的企業(yè)法人組織，不包括外國企業(yè)和其他經濟組織在中國境內設立的分支機構。審批機關程序與上述相同（審批時間為90天）房地產開發(fā)流程及相關法律實務課件

（二）房地產開發(fā)公司資質管理

1、暫定資質與資質申請

1）暫定資質概念：新設立的房地產開發(fā)公司自領取營業(yè)執(zhí)照30日內，持規(guī)定文件到房地產開發(fā)主管部門申請備案，房地產開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質證書。其是申請核定正式資質的一個過渡性措施。

有效期：1年

延長期：不超過2年（但自領取暫定資質證書1年內無項目，則不得延長）（二）房地產開發(fā)公司資質管理2）資質申請審批機關：國務院以及縣級以上人民政府建設行政主管部門。申請程序：申請（暫定資質前1個月）、審查、核定申請資料：申請表、資質證書、負債表和驗資報告、法定代表人和經濟、技術、負責人職稱證明、已開發(fā)項目相關資料、開發(fā)項目及住宅質量保證書、住宅使用說明書情況報告、其他文件。2）資質申請2、資質等級、資質審批與規(guī)模限制1）資質等級：共四級2）資質審批：建設部（一級）、?。ǘ?、三級）、市（四級）3）規(guī)模限制：一級（不受限制）、二級（25萬㎡以下）、三級（北京：20萬㎡、重慶：10萬㎡）、四級（北京：10萬㎡、重慶：2萬㎡）3、資質年檢、變更、注銷1）資質年檢概念、年檢權限資質年檢概念：對房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經營資格和開發(fā)經營行為進行定期檢驗制度。一般是一年一次，定期辦理。2、資質等級、資質審批與規(guī)模限制

年檢權限：一級房地產開發(fā)企業(yè)的資質年檢由國務院建設行政主管部門或者其委托的機構負責；二級資質及二級資質以下房地產開發(fā)企業(yè)的資質年檢由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設主管部門制定辦法確定。2）資質變更概念、需變更的情形

資質變更概念：指房地產開發(fā)企業(yè)在領取資質證書以后，因企業(yè)變更名稱等情況出現，而向原資質審批部門辦理變更手續(xù)的行為。

需變更的情形：企業(yè)名稱變更；法定代表人變更；主要管理、技術負責人變更。應當在上述情形變更后30日內辦理。年檢權限：一級房地產開發(fā)企業(yè)的資質年檢由國務3）資質終止概念、終止的情形資質終止：指房地產開發(fā)企業(yè)在領取資質證書以后，因某些客觀情況的發(fā)生而不再具有企業(yè)資質的行為。

終止情形概念：資質失效；資質注銷（企業(yè)分立、合并；破產歇業(yè)或其他原因終止業(yè)務；不符合原定資質條件或者有不良經營行為的；無正當理由不參加年檢）；資質吊銷（超越資質從事開發(fā)而逾期不改的；開發(fā)項目質量低劣發(fā)生重大質量事故且情節(jié)嚴重的）3）資質終止概念、終止的情形案例一

1998年，南亞飯店將自有停車場（土地性質為劃撥）與黎一村委會一小學用地（土地為集體所有，其土地與停車場相鄰）合作建設商務辦公樓及餐飲、歌舞、健身等綜合性服務娛樂項目。建房合同還約定，村委會每年固定分利，不承擔經營風險。2004年村委會因故起訴南亞飯店，請求確認該建房合同無效。一、二審法院均判決該建房合同無效。該判決是否正確？思考：1、劃撥土地2、集體土地

3、合作建房4、開發(fā)主體案例一1998年，南亞飯店將自有停車場（土地性質為劃三、立項環(huán)節(jié)行政審批提示：項目立項、概算項目立項1、立項概念及立項審批新特點1）立項概念：是房地產項目決策階段中最后一個環(huán)節(jié)，經過對項目建設上的必要性、協凋性，技術上的可行性、先進性，經濟上的合理性、效益性進行詳盡、科學地論證，認為可行而報請投資主管部門審批、核準或備案的程序。2）立項審批新特點三、立項環(huán)節(jié)行政審批

改革項目審批制、規(guī)范政府核準制、健全備案制、加快推行“代建制”、簡化審批程序及合理劃分權限分工、改進投資宏觀調控方式（經濟、法律、行政）。2、立項審查形式

1）審批：項目建議書審批、可行性研究報告審批。

①項目建議書審批

項目建議書：（又稱立項申請）是對擬建項目向發(fā)展改革部門申報的項目申請，項目建設籌建單位或項目法人，根據國民經濟的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產業(yè)政策、生產力布局、國內外市場、所在地的內外部條件，提出的某一具體項目的建議條件，對擬建項目提出的框架性總體設想。改革項目審批制、規(guī)范政府核準制、健全備案制、項目建議書審批主管部門：縣級以上發(fā)展和改革委員會。項目建議適用對象：政府性投資。項目建議書主要內容：提出的必要性和依據；產品方案、擬建規(guī)模和建設地點的初步設想；資源情況、建設條件、協作關系；投資估算和資金籌措設想；項目進度安排；經濟效果和社會效益的初步安排。項目建議書編制主體：自行編制、委托編制、招標編制。項目建議書審批：申請、征徇、審核、審定、批準。項目建議書審批主管部門：縣級以上發(fā)展和改革委員②可行性研究報告審批可行性研究報告：指具體實施開發(fā)建設項目前，對擬建項目在技術上、經濟上、工程上的可行性論證、研究及評價，是房地產開發(fā)項目前期工作的重要內容。也就是對項目實施的可行性進行評估。項目建議書是初步的可行性研究報告，可行性研究報告是深化了的項目建議書，可行性報告審批程序與建議書審批基本一致。

2）核準：①核準概念、運用范圍、功能概念：指行政機關對某些事項是否達到特定技術標準、經濟技術規(guī)范的判斷、確定，即對企業(yè)投資建設行為合法性的判斷與確定。屬行政許可范疇。核準只提交項目申請報告，不審查項目建議書和可行性報告。房地產開發(fā)流程及相關法律實務課件

適用范圍：適用于直接關系公共安全、人身健康、生命財產安全的重要設備設施的設計、建造、安裝和使用，直接關系人身健康、生命財產安全的特定安全、物品的檢驗、檢疫。功能：防止危險、保障安全，沒有數量控制。②核準的分類國內企業(yè)投資項目的核準

外商投資項目的核準

境外投資項目的核準適用范圍：適用于直接關系公共安全、人身

3）備案

①備案概念意義備案概念：指非政府性投資且明令不屬于重大類或限制類的項目，采用程序更加簡便內容更加簡略的一種告知性措施。意義：有利于及時掌握和了解企業(yè)投資方向；有利于貫徹國家法律法規(guī)、產業(yè)政策和行業(yè)準入制度；有利于及時發(fā)布投資信息，引導社會投資；有利于及時發(fā)現投資運行中存在的問題。

②備案主管部門、程序主管部門：采用屬地化管理，由縣級以上投資主管部門實施。程序：申請、備案（2個工作日）3）備案

③備案變更、有效期

變更：已辦理投資備案手續(xù)的項目，如投資主體或主要建設內容發(fā)生變化，應向原發(fā)證機關交回原投資項目備案證，重新辦理備案證。

有效期：項目辦理備案手續(xù)后，應在2年內開工建設，如超過2年仍未動工的，投資項目自動銷號。

（二）概算審批

1、概算概念、種類、變更要求、適用范圍

概算概念：指設計單位在初步設計或技術設計階段，根據設計要求利用概算定額、概算指標等對工程建設全部投資（工程造價）進行的概略計算。③備案變更、有效期

種類：單位工程概算、單項工程綜合概算、建設項目總概算。

變更要求：概算一般是在初步設計階段進行，初步設計不得隨意改變被批準的可行性研究報告確定的建設規(guī)模、產品方案、工程標準、建設地址和總投資等控制指標。概算超過可行性研究報告總投資結算的10%以上，或其他主要指標需要變更時，應以說明原因和計算依據，并報原可行性研究報告的原審批單位同意。

適用范圍：限于政府投資項目（不包括核準和備案項目）種類：單位工程概算、單項工程綜合概算、2、概算作用、審批條件

概算作用：制定投資計劃和制定項目投資總額依據；施工、管理設計等簽訂合同和推行項目包干責任制依據；籌措建設資金、編制用款計劃及加強基建財務管理依據；工程結算、決算、竣工驗收及基建支出與概算投資比較、考核工程項目建設成本、分析投資效果的依據。

審批條件：可行性報告已獲批準；總投資概算未超過可行性研究報告批準總投資估算3%（10%），初步設計方案建筑面積未超過可行性研究報告批準面積的5%；應組建項目法人的項目，項目法人已成立；其他相關規(guī)定的條件。2、概算作用、審批條件

3、概算增加的情形、原因分析及對策建議

1）概算增加情形：設計變更；征地拆遷費不確定；隨意擴大建設規(guī)模、增加建設內容、提高建設標準；建筑材料漲價。

2）原因分析：投資決策不科學，投資概算精度低；違反基本建設程序；管理體制混亂，權責不分；合同執(zhí)行不力。

3）對策建議：加強前期工作，提高決策的民主性和科學性；嚴格基本建設程序，控制設計變更；明確管理主體，逐步推行代建制；強化階段管理，有效控制投資；加強項目概算審計，有效控制投資。3、概算增加的情形、原因分析及對策建議案例二

2008年，山峽庫區(qū)長江邊坡治理工程，由某縣屬國有開發(fā)建設公司發(fā)包給了一基樁公司，基樁公司收取管理費后轉包給了王某個人承建，王某收取管理費后，再轉讓給了李某，后工程竣工驗收合格，尚欠李某部分工程款，李某遂起訴開發(fā)公司和基樁公司。李某以竣工資料為據進行結算，認為開發(fā)公司和基樁公司尚欠工程款6000萬元，而開發(fā)公司以審計結算為據認為只欠5000萬元。問：本案該如何處理？思考：1、審計2、掛靠3、代建案例二2008年，山峽庫區(qū)長江邊坡治理工程，由某縣屬

四、規(guī)劃環(huán)節(jié)行政審批提示：項目選址、用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、規(guī)劃驗收（一）項目選址

1、項目選址概念、條件

1）項目選址概念：亦稱“項目地址選擇”，即建設項目在擬建地區(qū)、地點范圍內具體確定坐落位置和東西南北四至。項目選址意見書：是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法核發(fā)的有關建設項目的選址和布局的法律憑證。

2）申領選址意見書條件：一是在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內；二是建設項目需要有關部門批準或者核準；三是以劃撥方式提供國有土地使用權的。四、規(guī)劃環(huán)節(jié)行政審批2、項目選址行政許可的內容和條件

1）選址行政許可內容

①非通過招標、拍賣、掛牌取得建設用地使用權的選址許可內容：確定項目選址定點；審定項目規(guī)劃設計條件；核發(fā)建設工程選址意見書及附圖。

②通過招標、拍賣、掛牌方式取得建設用地使用權的選址許可內容：核發(fā)建設用地規(guī)劃公告及其附圖；建設工程選址意見書；建設用地規(guī)劃許可證。2）選址行政許可條件符合城鄉(xiāng)規(guī)劃；位于已編制并有權機關批準的詳細規(guī)劃的區(qū)域；除公益性設施和城市基礎設施外，建筑用地在舊城改造區(qū)不小于1000平方米（重慶）：相關協辦部門審查同意。2、項目選址行政許可的內容和條件3、選址意見書有效期及法律效力1）有效期：

①非通過招拍掛取得土地的項目，應在取得選址意見書后6個月內報送規(guī)劃設計方案，否則失效（不可抗力除外）。

②通過招拍掛取得土地的項目，除出讓合同涉及與規(guī)劃指標及控制性要求的內容與規(guī)劃公告不一致的，需報請研究外，直接領取選址意見書，建設用地規(guī)劃許可證及其附圖。

2）選址意見書法律效力通過招拍掛方式取得土地：同時取得選址意見書、用地規(guī)劃許可證方案設計工程規(guī)劃許可證。非通過招拍掛方式取得土地：取得選址意見書規(guī)劃方案設計建設用地規(guī)劃許可證。3、選址意見書有效期及法律效力

4、選址階段相關部門的審批項目環(huán)境影響評價、地質災害危險評估、消防審查、水利事項審查、國家安全事項審查。（二）建設用地規(guī)劃許可

1、建設用地規(guī)劃許可證概念、作用

1）概念：指建設單位在向土地管理部門申請用地之前，經城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認建設項目的位置、面積、允許建設的范圍，提供規(guī)劃設計條件的法律憑證。（經城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法確認其建項目位置和用地范圍的法律憑證）。4、選址階段相關部門的審批

2）作用：確認土地利用符合城市規(guī)劃；維護建設單位按照規(guī)劃用地的合法權益；為土地管理部門行使管理職能提供必要依據。

2、劃撥、出讓用地規(guī)劃許可證管理

1）劃撥土地用地規(guī)劃許可證管理《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條。已獲批準控制性詳細規(guī)劃和立項批文申領建設用地規(guī)劃許可證申請土地劃撥土地。

2）出讓土地用地規(guī)劃許可證管理

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條。已獲批準控制性詳細規(guī)劃（規(guī)劃條件）和立項批文簽訂出讓合同領取建設用地規(guī)劃許可證（持出讓合同、立項批文）。2）作用：確認土地利用符合城市規(guī)劃；維護建設

3）用地規(guī)劃許可證對出讓、劃撥效力影響。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十九條。規(guī)劃條件未納入出讓合同，則出讓合同無效；未取得用地規(guī)劃許可證批準用地的，應撤銷批文；占用土地的，應退回；給當事人造成損失的，依法賠償。

3、用地規(guī)劃許可證有效期建設單位在取得用地規(guī)劃許可證后3個月內未取得建設用地批文，則用地規(guī)劃許可證（含附圖，附件）和選址意見書自行失效（不可抗力除外）。3）用地規(guī)劃許可證對出讓、劃撥效力影響。

（三）建設工程規(guī)劃許可

1、建設工程規(guī)劃許可概念、適用范圍

1）概念：城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，確認其是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求而準許進行工程建設的行為。建設工程規(guī)劃許可證則是由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門核發(fā)用于確認建設工程是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的法律憑證。

2）適用范圍：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設；在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設的。（三）建設工程規(guī)劃許可

2、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的條件取得建設用地規(guī)劃許可證；已簽訂《建設用地使用權出讓合同》或取得劃撥用地批準文件；取得環(huán)保、消防、人防等相關部門的意見；通過方案設計和施工圖審查；設計單位資質資格符合要求；設計文件符合國家、本地規(guī)定；符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及城鄉(xiāng)景觀要求。

3、建設工程規(guī)劃許可證有效期

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》未作規(guī)定，上海規(guī)定：應在取得工程規(guī)劃許可證后6個月內開工，逾期未開工又未申請延期或申請延期未獲批準的，則失效；江蘇省規(guī)定：1年內開工、又未申請延期的，則失效；重慶規(guī)定：1年內（臨時6個月）未開工，可延期6個月（臨時延期3個月），否則失效（不可抗力除外）。2、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的條件

（四）建設工程規(guī)劃驗收

1、規(guī)劃驗收概念、依據

1）概念：規(guī)劃行政主管部門對依法建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實的行為。

2）依據：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定?？h級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務院規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規(guī)劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。建設單位應當在竣工驗收后6個月內向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關竣工驗收資料。規(guī)劃驗收后包括建筑工程、市政及管線工程規(guī)劃驗收。

（四）建設工程規(guī)劃驗收2、規(guī)劃驗收審核內容

審核建設工程竣工圖有關規(guī)劃管理的內容；驗核建設工程規(guī)劃許可的實施情況；檢查應拆除構建筑物是否按照規(guī)定拆除。2、規(guī)劃驗收審核內容審核建設工程竣工圖有關規(guī)劃管案例三1997年，甲公司從糖酒公司改制轉讓時取得了土地使用權，向縣建設規(guī)劃局申請辦理了建房手續(xù)，修建了一幢五層樓房，但建設時超面積建設，被建設規(guī)劃局處罰。2001年，乙公司從糖酒公司轉讓取得部分土地使用權，該土地緊靠甲公司房屋背后。2001年4月乙公司向縣建設規(guī)劃局申領了建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。乙公司在甲公司房屋后面開始修建一幢四層樓房（兩幢樓相距50cm左右）。甲公司以建設規(guī)劃局為乙公司頒證行為侵犯了甲公司采光、通風等相鄰權，向法院提起行政訴訟，要求撤銷為乙公司頒發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。該案該如何處理？思考：1、違章建筑2、行政違法3、民事侵權案例三1997年，甲公司從糖酒公司改制轉讓時取得了土

五、用地環(huán)節(jié)行政審批提示：建設用地使用權取得，建設用地使用權證書核發(fā)。

（一）建設用地使用權取得

1、建設用地使用權出讓

1）出讓概念：指國家將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給建設用地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

2）《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》新規(guī)定：（2007年11月1日與2002年7月1日兩個制度對比）一是將工業(yè)用地納入招標拍賣掛牌出讓范圍；二是明確建設用地使用權可以分層出讓；三是將土地使用權修改為建設用地使用權；四是進一步明確掛牌出讓期限載止問題；五是進一步規(guī)范出讓金繳納和建設用地使用權證書發(fā)放。

3）出讓形式

①招標出讓

概念：指市、縣人民政府建設用地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定建設用地使用權者的行為。2）《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》新規(guī)定：

特點：充分的競爭性；保密性；判斷的綜合性；投標的一次性。

形式：公開招標、邀請招標。

②拍賣出讓

概念：指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用權人的行為。

特點：公開性；價格決定性；報價多次性；對拍賣人和競買人的要求高。

③掛牌出讓

概念：指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用權人的行為。特點：充分的競爭性；保密性；判斷的綜合性；投

特點：市場化程度較高；透明度高；充分體現價高者得，不受競買人數限制；方式簡便、節(jié)省組織等成本。

④協議出讓概念：指出讓方和受讓方經過協商，就土地使用權出讓條件以及雙方的權利義務達成一致而出讓土地使用權的民事法律行為。

特點：政府對土地的控制力度較大；自身缺陷突出；無競爭性；程序不嚴格；導致地價低。

適用范圍：法律未對協議出讓適用范圍作出明確規(guī)定，這里以北京2002年規(guī)定為例：普通住宅建設用地；工業(yè)建設用地；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地；市人民政府批準的其他用地。(補充轉讓)特點：市場化程度較高；透明度高；充分體現價高

2、建設用地使用權劃撥

1）劃撥概念、特點

劃撥概念：是指縣級以上人民政府依法批準，在建設用地使用權人繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設用地使用權無償交付給建設用地使用者使用的行為。

特點：主體特定性；無償性；無期性；轉讓限制性；行政性。

2）適用范圍：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！秶鴦赵宏P于促進節(jié)約集約用地的通知》（2008）對劃撥用地范圍作了更嚴格的限定，即今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對其他用地要積極探索有償使用。2、建設用地使用權劃撥

3）用地申請程序：凡符合《城市房地產管理法》第二十三條規(guī)定的城鎮(zhèn)建設用地，用地單位可依法向市或區(qū)縣房屋土地管理局提出劃撥用地申請。北京市規(guī)定，申請劃撥用地10畝以上（含10畝）2000畝以下的，向市房屋土地管理局提出申請；不足10畝的，向區(qū)、縣房屋土地管理局提出申請。重慶市規(guī)定了劃撥土地用地預申請，即建設項目可行性研究論證時，建設單位向區(qū)縣土地行政主管部提出建設項目用地預申請，用地預申請獲得批準后，建設單位才可以持計劃、規(guī)劃等部門對該建設項目的有效文件，向區(qū)縣土地行政主管部門提出建設用地申請。(補充轉讓)3）用地申請程序：凡符合《城市房地產管理法》

（二）建設用地使用權證書核發(fā)

1、建設用地使用權證書與土地登記概念

建設用地使用權證書概念：建設用地使用權證書是國家確認建設用地使用權人享有建設用地使用權利的法律憑證和證明。

土地登記概念：是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律、法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。建設用地使用權適用登記生效原則，經登記生效。（二）建設用地使用權證書核發(fā)

2、建設用地使用權證書核發(fā)的主管部門及權限分工

1）主管部門：申請人應當向土地所在地縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，跨縣級行政區(qū)域使用的建設用地，各縣級以上人民政府分別辦理登記。

2）權限分工：各地不完全相同。北京規(guī)定：市房地局負責辦理全市外產、中外分資（外）產、軍產、保密用房、外銷商品房（含華僑公寓）的房權屬登記所。上述以外的由各區(qū)縣辦理登記；重慶規(guī)定：主城九區(qū)的土地登記由市土地房屋行政主管部門負責，上述規(guī)定以外的由各區(qū)縣負責。2、建設用地使用權證書核發(fā)的主管部門及權限分工案例四程志于2002年4月從區(qū)農資公司購買了一劃撥地和地上房屋，并經區(qū)國土房管局辦理了變更登記，為其辦理了國有土地劃撥權證和房屋權屬證書。2003年6月，程志以區(qū)政府和區(qū)國土房管局為被告向法院提起行政訴訟要求撤銷已頒發(fā)的國有土地使用權證。一審法院以劃撥土地轉讓時經過了政府同意，故維持了區(qū)政府領發(fā)的土地使用證。程志不服提起上訴，二審法院以轉讓劃撥土地時農資公司未繳納土地收益金為由撤銷了區(qū)政府頒發(fā)的國有土地使用權證書。你認為法院的判決正確嗎？思考：1、劃撥土地適用范圍2、劃撥土地轉讓

3、收益金案例四程志于2002年4月從區(qū)農資公司購買了一劃撥地

案例五區(qū)文化館（以下稱文化館）欲在原址（該地塊系劃撥土地）重新建設新大廈，遂于2000年12月16日與某物業(yè)開發(fā)公司（以下稱開發(fā)公司）簽訂了《聯合建房合同》，區(qū)文化館以該劃撥地作為投入，開發(fā)公司以現金投入，該項目于2000年12月26日取得了區(qū)計委的立項批復，并于次日向規(guī)劃局區(qū)分局辦理報建手續(xù)，其間，開發(fā)公司已投入了數百萬元。2002年11月6日文化館因故提出終止《聯合建房合同》，開發(fā)公司不同意終止聯建合同,遂依據《聯合建房合同》向重慶仲裁委員會申請仲裁要求繼續(xù)履行合同并承擔違約金。仲裁庭認為本案“在平等、自愿基礎上簽訂的《聯合建房合同》系雙方當事人真實意思表示，合同依法成立，雙方當事人均應按照合同約定履行各自的義務?！睋瞬脹Q“繼續(xù)履行《聯合建房合同》。”問：仲裁庭的裁決是否正確？思考：1、合作建房2、劃撥土地3、契約自由

案例五區(qū)文化館（以下稱文化館）欲在原案例六某縣政府將農民集體土地征收后，由政府將國有土地以劃撥方式給農民建住宅，農民則未經政府同意將該土地與他人（投資者）聯合建房，房屋建好后，農民不同意辦理房屋過戶，問此案該如何處理？思考：1、集體土地2、劃撥土地3、合作建房案例六某縣政府將農民集體土地征收后，由政府將國

六、設計、施工與驗收環(huán)節(jié)提示：方案設計、初步設計與施工圖設計，施工準備階段與過程管理，竣工、驗收與備案。（一）設計環(huán)節(jié)

1、建設工程方案設計審查

1）概念：建設工程方案設計審查是規(guī)劃行政主管部門的一項重要審查內容，建設單位必須按照城鄉(xiāng)規(guī)劃，規(guī)劃管理技術規(guī)定和規(guī)劃管理部門提出的規(guī)劃設計要求，委托設計單位進行房地產建設工程設計，并報規(guī)劃部門進行的審查。六、設計、施工與驗收環(huán)節(jié)

2）申報條件：有經審定的修建性詳細規(guī)劃方案或總平面設計方案；有相應資質單位設計的建設工程方案設計（含建筑效果、各層平面、直面、剖面圖等），重要項目需提交模型。

3）審查的內容：規(guī)劃部門審查建筑設計方案是否符合規(guī)劃設計要求；相關部門如消防、環(huán)保、人防等對各自管理范圍的建設方案書面審查意見，居住區(qū)的建筑方案必須附有項目所在地政府部門的對公建配套的審查意見如水、電、污水處理、道路連接、教育、醫(yī)療設施。2）申報條件：有經審定的修建性詳細規(guī)劃方案

4）方案設計會審部門：建筑節(jié)能、防空地下室、消防、園林綠化、夜景燈飾、市政公用設施、國家安全、機場空域、使用港口岸線、文物保護、無線電、電力、河道、防雷電災害等部門。

5）方案設計有效期：方案設計通過批準后6個月內，未申請建設工程規(guī)劃許可證又未申請延期的則失效。

2、建設工程初步設計審查

1）概念：指建設行政主管部門對建設單位在方案設計或者可行性研究報告獲批準后，從技術、經濟等方面通盤規(guī)劃，以確認其符合規(guī)定的活動。只在大型項目才進行初步設計審查。4）方案設計會審部門：建筑節(jié)能、防空地下室、

2）初步設計文件應達到的條件：符合已審定的設計方案；能據以進行施工圖設計；能據以進行施工準備；能據以作為審批確定項目投資的依據。

3）初步設計會審部門：建筑節(jié)能、消防、人防、環(huán)保、市政管網、園林、防雷裝置等。

3、建筑施工圖設計審查

1）概念：指受建設行政主管部門委托的施工圖審查機構依據國家和該行政區(qū)域的法律、法規(guī)，規(guī)章、技術標準與規(guī)范，對施工圖結構安全和強制性標準、規(guī)范執(zhí)行情況等進行技術及程序合法性審查。2）初步設計文件應達到的條件：符合已審定的設

2）審查機構與建設行政主管部門審查的內容

審查機構審查的內容：是否按照批準的初步設計文件進行施工圖設計，施工圖是否達到規(guī)定的深度要求；建筑物穩(wěn)定性、安全性審查；是否符合抗震、消防、節(jié)能、環(huán)保、衛(wèi)生、人防等強制性標準、規(guī)范；是否損害公眾利益；設計文件責任保障制是否明確落實；設計單位資質、主要設計人員執(zhí)業(yè)資格、證章使用是否符合規(guī)定。

建設行政主管部門審查內容：施工圖是否通過審查機構審查；是否按照批準的初步設計進行施工圖設計；工程勘察、設計的委托與承接是否符合國家的規(guī)定；設計文件責任保障制是否符合規(guī)定；是否執(zhí)行國家抗震標準。2）審查機構與建設行政主管部門審查的內容

3）施工圖備案審查會審部門建筑節(jié)能、消防、防雷裝置、人防、園林綠化、排水管網及占挖道路市政等。

（二）施工準備與過程管理

1、施工準備階段管理

1）概念：是指建設項目正式施工前，對建設單位、施工企業(yè)所做的各項施工前準備活動的管理。

2）主要內容：工程報建管理；施工單位招標投標管理和監(jiān)理單位招標投標管理；工程造價管理；項目安全生產條件審核；項目質量監(jiān)督管理；施工許可證管理。3）施工圖備案審查會審部門

3）施工許可證管理

①概念：指建筑工程開始施工前建設單位向建筑行政主管部門申請的可以施工的證明。

②運用范圍：從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工，建設單位應在開工前向工程所在地縣級人民政府建設行政主管部門申領施工許可證。工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。

3）施工許可證管理

③申請條件：已獲用地批準手續(xù)；已辦理建設工程規(guī)劃許可證；施工場地具備施工條件；已確定施工企業(yè)；有經批準的施工圖；有質量、安全措施；已委托監(jiān)理；建設資金已落實。

④有效期：領證后3個月開工，可延期2次，每次3個月，否則失效。

2、施工過程管理1）建設工程施工合同管理制度、簽證、索賠2）建設工程安全生產管理主管部門、建設單位、勘察、設計、監(jiān)理、施工單位的安全責任。③申請條件：已獲用地批準手續(xù)；已辦理建設

3、建筑工程竣工、驗收與備案

1）竣工、驗收、備案概念

竣工：是施工單位對承接工程的完結。驗收：建筑工程在施工單位自行質量檢查評定的基礎上，參與建設活動的有關單位共同對工程進行檢測，對工程質量達到合格與否進行確認。

備案：指建設單位的工程竣工驗收合格后向主管機關報告情況，主管機關登記存檔備查的具體行政行為。（竣工驗收合格后15日內備案）3、建筑工程竣工、驗收與備案

2）工程竣工驗收與備案的主體

竣工驗收備案的主管部門：縣級以上人民政府建設行政主管部門是建設工程竣工驗收備案的主管部門。可委托建設工程質量監(jiān)督機構具體實施質量監(jiān)督工作。

竣工驗收的直接責任主體：建設單位、施工單位、勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位，其中建設單位為工程竣工驗收的組織者。

3）工程竣工專項驗收消防、規(guī)劃、節(jié)能、防空地下室、市政設施、防害設施、河道、水土保持等。2）工程竣工驗收與備案的主體案例七某開發(fā)公司于2007年通過拍賣購得一地塊，且土地費用已全部付清，并取得土地使用權證書。后因該地塊下方埋設有鄰近房屋業(yè)主污水處理池、用地紅線劃分不合理不能進行開發(fā)建設，2009年遂向仲裁機構申請仲裁，要求解除與政府簽訂的土地出讓合同。思考：1、合同解除2、出讓主體義務案例七某開發(fā)公司于2007年通過拍賣購得一地塊，且土案例八

2008年，北京某建筑公司為某開發(fā)公司承建一商住樓，工程完工后，開發(fā)商已按進度付清工程款，建筑公司僅辦理了部分物業(yè)的竣工驗收手續(xù)，對其余物業(yè)以未付清工程款為由拒絕辦理竣工驗收手續(xù)。問：開發(fā)商應如何處理？思考：1、開發(fā)公司的權利義務

2、建筑公司的權利義務案例八2008年，北京某建筑公司為某開發(fā)公司承建一商案例九張某等業(yè)主與上海一開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，合同約定：房屋于2009年元月1日取得竣工驗收備案證、交房，若逾期應承擔違約金，后該房屋于2009年12月30日取得竣工驗收備案證。同時，在2009年6月30日開發(fā)公司從區(qū)建設局取得一函件，其內容：該房屋完全具備交房條件，但鑒于其他相關設施未完，在其完成后一并頒發(fā)竣工驗收備案證。問：該房屋應以何時為交房時間？思考：1、行政行為的效力2、函件的效力案例九張某等業(yè)主與上海一開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，案例十

李某與某開發(fā)商簽訂購買了一套商品房購房合同，該合同約定：交房后60天內開發(fā)商為其辦理房屋產權證。后開發(fā)商在60天內按要求（交易部門已公示資料）向交易部門申請辦理房屋產權過戶登記。但交易部門要求開發(fā)商按縣政府辦公室文件要求繳清相關稅費后才辦理房屋產權過戶。開發(fā)商為完結稅費，致使辦證拖延一年，后李某等起訴法院，要求開發(fā)商支付延期辦證違約金。問：此案該如何處理？思考：1、開發(fā)商辦證義務

2、政府辦公室的職責

3、行政行為案例十李某與某開發(fā)商簽訂購買了一套商品房購房合同，該案例十一王某與北京某開發(fā)商簽訂了購房合同，合同約定：房屋面積200m2、戶型為五室二廳。交房時，開發(fā)商只能交付面積200m2、戶型四室二廳房屋，王某不同意接房，遂以開發(fā)商逾期交房為由，要求開發(fā)商承擔逾期交房違約金，法院支持了王某的訴訟請求。問：法院的判決正確嗎？思考：逾期交房與交房不能案例十一王某與北京某開發(fā)商簽訂了購房合同，合同約定：房七、建設項目并聯審批制度（一）并聯審批制度概念根據《行政許可法》的規(guī)定和國務院行政審批制度改革要求，結合建設領域行政審批分為立項、規(guī)劃、用地、設計、驗收五大基本環(huán)節(jié)的實際情況，按照分類試點、先易后難、有序推進的原則，通過施行“五大環(huán)節(jié)有限并聯（合并）審批”，簡化審批程序、縮短審批時限、強化審批責任等措施，有重點、有步驟地推進建設領域行政審批制度改革的一項措施。（二）并聯審批制度基本內容七、建設項目并聯審批制度（二）并聯審批制度基本內容

主辦：發(fā)改委

1、立項環(huán)節(jié)協辦：市國土房管局、市環(huán)保局、市衛(wèi)生局并聯政府投資項目可行性研究報告審批：企業(yè)投資重大類和限制類項目核準

建設用地預審、項目環(huán)境影響評估、職業(yè)病危害預評價

2、規(guī)劃環(huán)節(jié)主辦：市規(guī)劃局協辦：（選址）：消防、地災、用地、國安（方案）：消防、園林、人防、市政、國家、河道、文物、機構空域、無線電、電辦、環(huán)評、建委、港口并聯建設工程選址意見書（4項）審批建設項目規(guī)劃設計方案（13項）

3、用地環(huán)節(jié)主辦：市國土房管局并協辦：（規(guī)劃部門）并聯單獨選址項目新增建設用地審批國有土地使用權劃撥聯協議出讓國有土地使用權

壓覆礦產資源審查

4、設計環(huán)節(jié)主辦：市建委協辦：消防、園林、氣象、人防、市政、交通審并聯建設工程初步設計審批批消防設計、綠化工程設計、防雷裝置設計、防災地下室設計、市政環(huán)境衛(wèi)生設計、跨江河和公路及接口設計

5、驗收環(huán)節(jié)主辦：市建委協辦：規(guī)劃、消防、環(huán)保并聯建設工程竣工驗收備案

審批建設項目規(guī)劃驗收建設項目消防驗收建設項目環(huán)保驗收或環(huán)保預驗收

房地產開發(fā)流程及相關法律事務房地產開發(fā)流程及相關法律事務講授目錄一、房地產開發(fā)行政審批概述二、房地產開發(fā)公司設立與資質管理三、立項環(huán)節(jié)行政審批四、規(guī)劃環(huán)節(jié)行政審批五、用地環(huán)節(jié)行政審批六、設計、施工與驗收環(huán)節(jié)行政審批七、建設項目并聯審批制度講授目錄一、房地產開發(fā)行政審批概述提示：房地產開發(fā)行政審批特點及框架（一）房地產開發(fā)行政審批與行政許可1、概念：房地產開發(fā)、行政審批、行政許可1）房地產開發(fā)：根據《城市房地產管理法》第2條第三款規(guī)定，其是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。即以土地和房屋建筑為對象進行的建設行為。2）行政審批：是指行政審批機關根據自然人、法人或者其他組織依法提出的申請，經依法審查，準予其從事特定活動、認可其資格資質、確認特定民事關系或者特定權利能力和行為能力的行為。一、房地產開發(fā)行政審批概述3）行政許可：是指行政機關根據公民、法人或者其他組織的申請，經依法審查，準予其從事特定活動的行為。2、房地產開發(fā)與行政審批、行政許可三者關系行政審批與行政許可大同小異，其不同之處在于：第一、行政許可與行政審批調整范圍的大小不同。行政審批調整的范圍大于行政許可，行政審批包括內部行政審批與外部行政審批，而行政許可主要指行政機關的外部行政行為。第二，外部行政審批的大部分內容與行政許可重疊，但外部行政審批并不等同于行政許可。第三，行政審批的程序要求不太嚴格，而行政許可必須遵守法律規(guī)定的程序，行政相對人有較大的參與權。房地產開發(fā)既包括行政許可的內容，同時也包括部分行政審批的內容。3）行政許可：是指行政機關根據公民、法人或者其他組織的申請，（二）房地產開發(fā)行政審批特點

1、涉及法律多

2、地域性強

3、政策變化快（二）房地產開發(fā)行政審批特點（三）房地產開發(fā)行政審批框架房地產開發(fā)公司的設立房地產開發(fā)公司資質管理建設用地使用權的取得選址定點項目立項用地規(guī)劃許可證核發(fā)建設用地使用權證書核發(fā)工程設計方案審查工程初步設計審批項目總投資概算審批城市房屋拆遷許可施工圖設計審查建設工程規(guī)劃許可 施工準備階段管理建設工程過程管理工程竣工驗收與備案商品房銷售與初始登記物業(yè)管理（三）房地產開發(fā)行政審批框架二、房地產開發(fā)公司設立與資質管理（一）房地產開發(fā)公司設立1、房地產開發(fā)公司概念及特點1）房地產開發(fā)公司概念《城市房地產管理法》第二十九條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)是以營業(yè)為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》第二條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)是指大城市及村鎮(zhèn)從事土地開發(fā)、房屋及基礎設施和配套設施開發(fā)經營業(yè)務，具有企業(yè)法人資格的經濟實體。因此，一般認為房地產開發(fā)公司是指依法成立，以營利為目的，從事房地產開發(fā)經營業(yè)務并具有法人資格的經濟組織。二、房地產開發(fā)公司設立與資質管理2）房地產開發(fā)公司的特點具有法人資格的經濟組織；有嚴格的資質要求；以營業(yè)為目的；主要業(yè)務是房地產開發(fā)經營；實行歸口管理。2）房地產開發(fā)公司的特點2、內資房地產開發(fā)公司設立名稱核準資質初審工商登記稅務登記備案登記（暫定資質）3、外資房地產開發(fā)公司設立1）外商投資產業(yè)分類鼓勵、（允許）、限制、禁止2）與內資房地產開發(fā)公司設立異同名稱核準（外資審批）資質初審工商登記稅務登記備案登記（暫定資質）2、內資房地產開發(fā)公司設立3）外資房地產公司分類①中外合資房地產開發(fā)公司概念：是指為了擴大國際經濟合作和技術交流，外國公司、企業(yè)和其他經濟組織或個人按照平等互利的原則，經中國政府批準，在中華人民共和國境內，同中國的公司、企業(yè)或其他經濟組織共同舉辦的房地產合營企業(yè)，在中國境內從事房地產開發(fā)、經營、管理和房地產綜合服務等業(yè)務，其是具有中國法人地位的房地產經濟實體，是我國利用外資進行房地產開發(fā)的一種重要形式。審批機關：商務部及省級人民政府審查程序：申請、審查、批準（3個月）3）外資房地產公司分類②中外合作房地產開發(fā)公司概念：是指外國公司、企業(yè)、其他經濟組織或者個人同中國的公司、企業(yè)、其他經濟組織或個人按照平等互利的原則，依中國法律在中國境內共同舉辦的，以合同約定合作各方權利義務，專門從事房地產開發(fā)經營活動的企業(yè)組織。是契約式或非股權式合作性開發(fā)公司，可以是企業(yè)法人，也可以是非企業(yè)法人。審批機關與程序與上述基本一致（審批時間45天）房地產開發(fā)流程及相關法律實務課件③外商獨資房地產開發(fā)公司概念：是指依照中國法律在中國境內設立的全部資本由外國投資者投資，主要從事房地產開發(fā)經營活動的企業(yè)法人組織，不包括外國企業(yè)和其他經濟組織在中國境內設立的分支機構。審批機關程序與上述相同（審批時間為90天）房地產開發(fā)流程及相關法律實務課件

（二）房地產開發(fā)公司資質管理

1、暫定資質與資質申請

1）暫定資質概念：新設立的房地產開發(fā)公司自領取營業(yè)執(zhí)照30日內，持規(guī)定文件到房地產開發(fā)主管部門申請備案，房地產開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質證書。其是申請核定正式資質的一個過渡性措施。

有效期：1年

延長期：不超過2年（但自領取暫定資質證書1年內無項目，則不得延長）（二）房地產開發(fā)公司資質管理2）資質申請審批機關：國務院以及縣級以上人民政府建設行政主管部門。申請程序：申請（暫定資質前1個月）、審查、核定申請資料：申請表、資質證書、負債表和驗資報告、法定代表人和經濟、技術、負責人職稱證明、已開發(fā)項目相關資料、開發(fā)項目及住宅質量保證書、住宅使用說明書情況報告、其他文件。2）資質申請2、資質等級、資質審批與規(guī)模限制1）資質等級：共四級2）資質審批：建設部（一級）、?。ǘ?、三級）、市（四級）3）規(guī)模限制：一級（不受限制）、二級（25萬㎡以下）、三級（北京：20萬㎡、重慶：10萬㎡）、四級（北京：10萬㎡、重慶：2萬㎡）3、資質年檢、變更、注銷1）資質年檢概念、年檢權限資質年檢概念：對房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經營資格和開發(fā)經營行為進行定期檢驗制度。一般是一年一次，定期辦理。2、資質等級、資質審批與規(guī)模限制

年檢權限：一級房地產開發(fā)企業(yè)的資質年檢由國務院建設行政主管部門或者其委托的機構負責；二級資質及二級資質以下房地產開發(fā)企業(yè)的資質年檢由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設主管部門制定辦法確定。2）資質變更概念、需變更的情形

資質變更概念：指房地產開發(fā)企業(yè)在領取資質證書以后，因企業(yè)變更名稱等情況出現，而向原資質審批部門辦理變更手續(xù)的行為。

需變更的情形：企業(yè)名稱變更；法定代表人變更；主要管理、技術負責人變更。應當在上述情形變更后30日內辦理。年檢權限：一級房地產開發(fā)企業(yè)的資質年檢由國務3）資質終止概念、終止的情形資質終止：指房地產開發(fā)企業(yè)在領取資質證書以后，因某些客觀情況的發(fā)生而不再具有企業(yè)資質的行為。

終止情形概念：資質失效；資質注銷（企業(yè)分立、合并；破產歇業(yè)或其他原因終止業(yè)務；不符合原定資質條件或者有不良經營行為的；無正當理由不參加年檢）；資質吊銷（超越資質從事開發(fā)而逾期不改的；開發(fā)項目質量低劣發(fā)生重大質量事故且情節(jié)嚴重的）3）資質終止概念、終止的情形案例一

1998年，南亞飯店將自有停車場（土地性質為劃撥）與黎一村委會一小學用地（土地為集體所有，其土地與停車場相鄰）合作建設商務辦公樓及餐飲、歌舞、健身等綜合性服務娛樂項目。建房合同還約定，村委會每年固定分利，不承擔經營風險。2004年村委會因故起訴南亞飯店，請求確認該建房合同無效。一、二審法院均判決該建房合同無效。該判決是否正確？思考：1、劃撥土地2、集體土地

3、合作建房4、開發(fā)主體案例一1998年，南亞飯店將自有停車場（土地性質為劃三、立項環(huán)節(jié)行政審批提示：項目立項、概算項目立項1、立項概念及立項審批新特點1）立項概念：是房地產項目決策階段中最后一個環(huán)節(jié)，經過對項目建設上的必要性、協凋性，技術上的可行性、先進性，經濟上的合理性、效益性進行詳盡、科學地論證，認為可行而報請投資主管部門審批、核準或備案的程序。2）立項審批新特點三、立項環(huán)節(jié)行政審批

改革項目審批制、規(guī)范政府核準制、健全備案制、加快推行“代建制”、簡化審批程序及合理劃分權限分工、改進投資宏觀調控方式（經濟、法律、行政）。2、立項審查形式

1）審批：項目建議書審批、可行性研究報告審批。

①項目建議書審批

項目建議書：（又稱立項申請）是對擬建項目向發(fā)展改革部門申報的項目申請，項目建設籌建單位或項目法人，根據國民經濟的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產業(yè)政策、生產力布局、國內外市場、所在地的內外部條件，提出的某一具體項目的建議條件，對擬建項目提出的框架性總體設想。改革項目審批制、規(guī)范政府核準制、健全備案制、項目建議書審批主管部門：縣級以上發(fā)展和改革委員會。項目建議適用對象：政府性投資。項目建議書主要內容：提出的必要性和依據；產品方案、擬建規(guī)模和建設地點的初步設想；資源情況、建設條件、協作關系；投資估算和資金籌措設想；項目進度安排；經濟效果和社會效益的初步安排。項目建議書編制主體：自行編制、委托編制、招標編制。項目建議書審批：申請、征徇、審核、審定、批準。項目建議書審批主管部門：縣級以上發(fā)展和改革委員②可行性研究報告審批可行性研究報告：指具體實施開發(fā)建設項目前，對擬建項目在技術上、經濟上、工程上的可行性論證、研究及評價，是房地產開發(fā)項目前期工作的重要內容。也就是對項目實施的可行性進行評估。項目建議書是初步的可行性研究報告，可行性研究報告是深化了的項目建議書，可行性報告審批程序與建議書審批基本一致。

2）核準：①核準概念、運用范圍、功能概念：指行政機關對某些事項是否達到特定技術標準、經濟技術規(guī)范的判斷、確定，即對企業(yè)投資建設行為合法性的判斷與確定。屬行政許可范疇。核準只提交項目申請報告，不審查項目建議書和可行性報告。房地產開發(fā)流程及相關法律實務課件

適用范圍：適用于直接關系公共安全、人身健康、生命財產安全的重要設備設施的設計、建造、安裝和使用，直接關系人身健康、生命財產安全的特定安全、物品的檢驗、檢疫。功能：防止危險、保障安全，沒有數量控制。②核準的分類國內企業(yè)投資項目的核準

外商投資項目的核準

境外投資項目的核準適用范圍：適用于直接關系公共安全、人身

3）備案

①備案概念意義備案概念：指非政府性投資且明令不屬于重大類或限制類的項目，采用程序更加簡便內容更加簡略的一種告知性措施。意義：有利于及時掌握和了解企業(yè)投資方向；有利于貫徹國家法律法規(guī)、產業(yè)政策和行業(yè)準入制度；有利于及時發(fā)布投資信息，引導社會投資；有利于及時發(fā)現投資運行中存在的問題。

②備案主管部門、程序主管部門：采用屬地化管理，由縣級以上投資主管部門實施。程序：申請、備案（2個工作日）3）備案

③備案變更、有效期

變更：已辦理投資備案手續(xù)的項目，如投資主體或主要建設內容發(fā)生變化，應向原發(fā)證機關交回原投資項目備案證，重新辦理備案證。

有效期：項目辦理備案手續(xù)后，應在2年內開工建設，如超過2年仍未動工的，投資項目自動銷號。

（二）概算審批

1、概算概念、種類、變更要求、適用范圍

概算概念：指設計單位在初步設計或技術設計階段，根據設計要求利用概算定額、概算指標等對工程建設全部投資（工程造價）進行的概略計算。③備案變更、有效期

種類：單位工程概算、單項工程綜合概算、建設項目總概算。

變更要求：概算一般是在初步設計階段進行，初步設計不得隨意改變被批準的可行性研究報告確定的建設規(guī)模、產品方案、工程標準、建設地址和總投資等控制指標。概算超過可行性研究報告總投資結算的10%以上，或其他主要指標需要變更時，應以說明原因和計算依據，并報原可行性研究報告的原審批單位同意。

適用范圍：限于政府投資項目（不包括核準和備案項目）種類：單位工程概算、單項工程綜合概算、2、概算作用、審批條件

概算作用：制定投資計劃和制定項目投資總額依據；施工、管理設計等簽訂合同和推行項目包干責任制依據；籌措建設資金、編制用款計劃及加強基建財務管理依據；工程結算、決算、竣工驗收及基建支出與概算投資比較、考核工程項目建設成本、分析投資效果的依據。

審批條件：可行性報告已獲批準；總投資概算未超過可行性研究報告批準總投資估算3%（10%），初步設計方案建筑面積未超過可行性研究報告批準面積的5%；應組建項目法人的項目，項目法人已成立；其他相關規(guī)定的條件。2、概算作用、審批條件

3、概算增加的情形、原因分析及對策建議

1）概算增加情形：設計變更；征地拆遷費不確定；隨意擴大建設規(guī)模、增加建設內容、提高建設標準；建筑材料漲價。

2）原因分析：投資決策不科學，投資概算精度低；違反基本建設程序；管理體制混亂，權責不分；合同執(zhí)行不力。

3）對策建議：加強前期工作，提高決策的民主性和科學性；嚴格基本建設程序，控制設計變更；明確管理主體，逐步推行代建制；強化階段管理，有效控制投資；加強項目概算審計，有效控制投資。3、概算增加的情形、原因分析及對策建議案例二

2008年，山峽庫區(qū)長江邊坡治理工程，由某縣屬國有開發(fā)建設公司發(fā)包給了一基樁公司，基樁公司收取管理費后轉包給了王某個人承建，王某收取管理費后，再轉讓給了李某，后工程竣工驗收合格，尚欠李某部分工程款，李某遂起訴開發(fā)公司和基樁公司。李某以竣工資料為據進行結算，認為開發(fā)公司和基樁公司尚欠工程款6000萬元，而開發(fā)公司以審計結算為據認為只欠5000萬元。問：本案該如何處理？思考：1、審計2、掛靠3、代建案例二2008年，山峽庫區(qū)長江邊坡治理工程，由某縣屬

四、規(guī)劃環(huán)節(jié)行政審批提示：項目選址、用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、規(guī)劃驗收（一）項目選址

1、項目選址概念、條件

1）項目選址概念：亦稱“項目地址選擇”，即建設項目在擬建地區(qū)、地點范圍內具體確定坐落位置和東西南北四至。項目選址意見書：是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法核發(fā)的有關建設項目的選址和布局的法律憑證。

2）申領選址意見書條件：一是在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內；二是建設項目需要有關部門批準或者核準；三是以劃撥方式提供國有土地使用權的。四、規(guī)劃環(huán)節(jié)行政審批2、項目選址行政許可的內容和條件

1）選址行政許可內容

①非通過招標、拍賣、掛牌取得建設用地使用權的選址許可內容：確定項目選址定點；審定項目規(guī)劃設計條件；核發(fā)建設工程選址意見書及附圖。

②通過招標、拍賣、掛牌方式取得建設用地使用權的選址許可內容：核發(fā)建設用地規(guī)劃公告及其附圖；建設工程選址意見書；建設用地規(guī)劃許可證。2）選址行政許可條件符合城鄉(xiāng)規(guī)劃；位于已編制并有權機關批準的詳細規(guī)劃的區(qū)域；除公益性設施和城市基礎設施外，建筑用地在舊城改造區(qū)不小于1000平方米（重慶）：相關協辦部門審查同意。2、項目選址行政許可的內容和條件3、選址意見書有效期及法律效力1）有效期：

①非通過招拍掛取得土地的項目，應在取得選址意見書后6個月內報送規(guī)劃設計方案，否則失效（不可抗力除外）。

②通過招拍掛取得土地的項目，除出讓合同涉及與規(guī)劃指標及控制性要求的內容與規(guī)劃公告不一致的，需報請研究外，直接領取選址意見書，建設用地規(guī)劃許可證及其附圖。

2）選址意見書法律效力通過招拍掛方式取得土地：同時取得選址意見書、用地規(guī)劃許可證方案設計工程規(guī)劃許可證。非通過招拍掛方式取得土地：取得選址意見書規(guī)劃方案設計建設用地規(guī)劃許可證。3、選址意見書有效期及法律效力

4、選址階段相關部門的審批項目環(huán)境影響評價、地質災害危險評估、消防審查、水利事項審查、國家安全事項審查。（二）建設用地規(guī)劃許可

1、建設用地規(guī)劃許可證概念、作用

1）概念：指建設單位在向土地管理部門申請用地之前，經城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認建設項目的位置、面積、允許建設的范圍，提供規(guī)劃設計條件的法律憑證。（經城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法確認其建項目位置和用地范圍的法律憑證）。4、選址階段相關部門的審批

2）作用：確認土地利用符合城市規(guī)劃；維護建設單位按照規(guī)劃用地的合法權益；為土地管理部門行使管理職能提供必要依據。

2、劃撥、出讓用地規(guī)劃許可證管理

1）劃撥土地用地規(guī)劃許可證管理《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條。已獲批準控制性詳細規(guī)劃和立項批文申領建設用地規(guī)劃許可證申請土地劃撥土地。

2）出讓土地用地規(guī)劃許可證管理

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條。已獲批準控制性詳細規(guī)劃（規(guī)劃條件）和立項批文簽訂出讓合同領取建設用地規(guī)劃許可證（持出讓合同、立項批文）。2）作用：確認土地利用符合城市規(guī)劃；維護建設

3）用地規(guī)劃許可證對出讓、劃撥效力影響。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十九條。規(guī)劃條件未納入出讓合同，則出讓合同無效；未取得用地規(guī)劃許可證批準用地的，應撤銷批文；占用土地的，應退回；給當事人造成損失的，依法賠償。

3、用地規(guī)劃許可證有效期建設單位在取得用地規(guī)劃許可證后3個月內未取得建設用地批文，則用地規(guī)劃許可證（含附圖，附件）和選址意見書自行失效（不可抗力除外）。3）用地規(guī)劃許可證對出讓、劃撥效力影響。

（三）建設工程規(guī)劃許可

1、建設工程規(guī)劃許可概念、適用范圍

1）概念：城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，確認其是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求而準許進行工程建設的行為。建設工程規(guī)劃許可證則是由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門核發(fā)用于確認建設工程是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的法律憑證。

2）適用范圍：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設；在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設的。（三）建設工程規(guī)劃許可

2、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的條件取得建設用地規(guī)劃許可證；已簽訂《建設用地使用權出讓合同》或取得劃撥用地批準文件；取得環(huán)保、消防、人防等相關部門的意見；通過方案設計和施工圖審查；設計單位資質資格符合要求；設計文件符合國家、本地規(guī)定；符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及城鄉(xiāng)景觀要求。

3、建設工程規(guī)劃許可證有效期

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》未作規(guī)定，上海規(guī)定：應在取得工程規(guī)劃許可證后6個月內開工，逾期未開工又未申請延期或申請延期未獲批準的，則失效；江蘇省規(guī)定：1年內開工、又未申請延期的，則失效；重慶規(guī)定：1年內（臨時6個月）未開工，可延期6個月（臨時延期3個月），否則失效（不可抗力除外）。2、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的條件

（四）建設工程規(guī)劃驗收

1、規(guī)劃驗收概念、依據

1）概念：規(guī)劃行政主管部門對依法建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實的行為。

2）依據：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定?？h級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務院規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規(guī)劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。建設單位應當在竣工驗收后6個月內向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關竣工驗收資料。規(guī)劃驗收后包括建筑工程、市政及管線工程規(guī)劃驗收。

（四）建設工程規(guī)劃驗收2、規(guī)劃驗收審核內容

審核建設工程竣工圖有關規(guī)劃管理的內容；驗核建設工程規(guī)劃許可的實施情況；檢查應拆除構建筑物是否按照規(guī)定拆除。2、規(guī)劃驗收審核內容審核建設工程竣工圖有關規(guī)劃管案例三1997年，甲公司從糖酒公司改制轉讓時取得了土地使用權