低密度別墅產(chǎn)品解析課件

產(chǎn)品攻略。五層產(chǎn)品的選擇市場產(chǎn)品分析優(yōu)秀案例借鑒產(chǎn)品打造建議基于競爭策略及客戶定位之上的產(chǎn)品攻略產(chǎn)品攻略。五層產(chǎn)品的選擇基于競爭策略及客戶定位之上的產(chǎn)品攻略1客戶訪談匯總坐擁3個“空中立體花園”，通風采光優(yōu)越前后均設入戶花園及私家花園，贈送地下室、前后大面積戶外花園、超大贈送露臺、陽光雙車位等入口玄關正對小天井，臥室圍繞內庭院客戶語錄:這里贈送面各比較多，很實用，我感覺挺滿意的！華發(fā)業(yè)主陳先生，購買340平米別墅產(chǎn)品這房子通風采風都不錯，還是雙車位設計，景觀也不錯！華發(fā)業(yè)主李小姐，購買260平米別墅產(chǎn)品華發(fā)世紀城市場產(chǎn)品分析客戶訪談匯總客戶語錄:華發(fā)世紀城市場產(chǎn)品分析2贈送空中花園01送地面陽光雙車位送空中立體花園02贈送空中立體花園01上空送空中立體花園03口玄關正對小天井6.1×2.9M親水平臺贈送空中立體花園02上空送空中立體花園03上空玄關上空中空，減少壓迫感贈送空中立體花園01上空6.1×3.8M超大露臺5.7×2.7M大露臺贈送空中立體花園02上空華發(fā)世紀城產(chǎn)品分析—340平五房基本指標戶型五房五廳七衛(wèi)面積340套房數(shù)5停車位2贈送大面積空中花園增加通風采光，并贈送地下室、前后大面積戶外花園、超大贈送露臺、陽光雙車位，提高附加值。市場產(chǎn)品分析贈送空中花園01送地面陽光雙車位送空中立體花園02贈送空中立3贈送空中花園01口玄關正對小天井送地面陽光雙車位送空中立體花園02送空中立體花園01上空贈送空中立體花園03.1×2.9M親水平臺贈送空中立體花園02上空玄關上空中空，減少壓迫感送空中立體花園01上空贈送空中立體花園03.2×2.7M大露臺基本指標戶型四房四廳五衛(wèi)面積260套房數(shù)4停車位2贈送3個空中獨立花園，前后超大花園，陽光雙車位，華發(fā)世紀城產(chǎn)品分析—260平米四房市場產(chǎn)品分析贈送空中花園01口玄關正對小天井送地面陽光雙車位送空中立體4客戶訪談匯總：贈送面積多利用率高客廳尺度大花園太小車庫太低沒有全部裝電梯建筑密度太高聯(lián)排獨棟客戶語錄：這里除了景觀資源好，贈送面積也挺多了，可以自己改一下，利用起來。---徐小姐，購買聯(lián)排264平米產(chǎn)品這里產(chǎn)品還不錯，客戶蠻大的，但是花園和臥室就略微小了些！---澳門客戶唐小姐購買383平米獨棟產(chǎn)品這個社區(qū)建筑太密了，沒有全部裝電梯，車庫也不是很好用。---王先生購買259平米聯(lián)排產(chǎn)品鳳凰山一號市場產(chǎn)品分析客戶訪談匯總：聯(lián)排獨棟客戶語錄：鳳凰山一號市場產(chǎn)品分析5入戶主臥分析點評：預留電梯井主臥獨享頂層，并設家庭廳入戶較曲折基本指標戶型面積297套房數(shù)停車位2鳳凰山一號產(chǎn)品分析—297平米五房市場產(chǎn)品分析入戶主臥分析點評：基本指標戶型面積297套房數(shù)停車位2鳳凰山基本指標戶型五房二廳四衛(wèi)面積264套房數(shù)3停車位2分析點評：雙車位主臥獨享頂層，并贈送大面積露臺中庭采光鳳凰山一號產(chǎn)品分析—264平米五房市場產(chǎn)品分析基本指標戶型五房二廳四衛(wèi)面積264套房數(shù)3停車位2分析點評：時代廊橋客戶訪談匯總：贈送面積多通風采光差私密性欠佳客戶語錄：這里除了景觀資源好，贈送面積也挺多了，可以自己改一下，利用起來。---徐小姐，購買聯(lián)排264平米產(chǎn)品這里產(chǎn)品還不錯，客戶蠻大的，但是花園和臥室就略微小了些！---澳門客戶唐小姐購買383平米獨棟產(chǎn)品這個社區(qū)建筑太密了，沒有全部裝電梯，車庫也不是很好用。---王先生購買259平米聯(lián)排產(chǎn)品建筑面積：總約16.7萬㎡，其中住宅面積約12萬㎡總套數(shù)：1288套推售情況：洋房188套，別墅36套均價：洋房7200元/㎡，別墅270萬元起產(chǎn)品：別墅260-290㎡市場產(chǎn)品分析時代廊橋客戶訪談匯總：客戶語錄：建筑面積：總約16.7萬㎡，時代廊橋：設夾層地下室，贈送面積較多露臺主臥獨享頂層露臺設夾層地下室，贈送面積較多；主臥獨享頂層;前院較為完整；樓層過多，無電梯井基本指標戶型四房二廳面積226套房數(shù)3停車位2市場產(chǎn)品分析時代廊橋：設夾層地下室，贈送面積較多露臺主臥獨露臺設夾層地下從前期推售項目來看，珠海別墅產(chǎn)品打造多以贈送面積為主，產(chǎn)品創(chuàng)新亮點發(fā)揮空間仍較大。1、華發(fā)世紀城：贈送大面積空中花園增加通風采光，贈送地下室、前后大面積戶外花園、超大贈送露臺、陽光雙車位

2、鳳凰山一號：贈送面積多,主臥獨享頂層，并預留電梯井，體現(xiàn)設計人性化

3、時代廊橋：設夾層地下室，贈送面積較多市場產(chǎn)品分析從前期推售項目來看，珠海別墅產(chǎn)品打造多以贈送面積為主，產(chǎn)品創(chuàng)產(chǎn)品策略高迪官邸——讓聯(lián)排擁有獨棟的特質！GardenTH高迪美墅——讓疊拼擁有聯(lián)排的特質！Gardenhouse產(chǎn)品升級產(chǎn)品高端定位，通過產(chǎn)品的全面創(chuàng)新升級，打造出純別墅區(qū)的居住體驗產(chǎn)品策略高迪官邸——讓聯(lián)排擁有獨棟的特質！高迪美墅——讓疊拼11ardencity：G自然宜居的花園內城高迪官邸——聯(lián)排Gardenvilla高迪美墅——疊墅Gardenhouseardencity：G自然宜居的花園內城高迪官邸—12聯(lián)排別墅

案例：香蜜湖1號后花園游泳池前花園水上餐廳家庭廳景觀浴室雙車位案例借鑒聯(lián)排別墅

案例：香蜜湖1號后花園游泳池前花園水上餐廳家庭廳景13聯(lián)排別墅

借鑒：香蜜湖1號雙層高主臥后花園案例借鑒聯(lián)排別墅

借鑒：香蜜湖1號雙層高主臥后花園案例借鑒14垂直院宅——錯層聯(lián)排別墅

借鑒：萬科東海岸三期下層住宅：有天有地，完全TH設計獨立車庫前花園后花園露臺花園露臺花園案例借鑒垂直院宅——錯層聯(lián)排別墅

借鑒：萬科東海岸三期下層住宅：有天15垂直院宅——錯層聯(lián)排別墅

借鑒：萬科東海岸三期上層住宅獨立車庫后花園露臺花園露臺花園地下室2層地下室1層有天有地，完全TH設計;垂直院宅上層單位，贈送兩層地下室空間。案例借鑒垂直院宅——錯層聯(lián)排別墅

借鑒：萬科東海岸三期上層住宅獨立車16聯(lián)排別墅戶型設計創(chuàng)新１/３4.8米層高創(chuàng)新夾層雙庭院設計，高低錯落北向車行入戶建筑面積：230平方米戶型：五房三廳四衛(wèi)典型案例——瑞河耶納案例借鑒聯(lián)排別墅戶型設計創(chuàng)新１/３4.8米層高創(chuàng)新夾層雙庭院設計，北17半地下車庫，雙車位地下層平面車庫層平面超大地下儲藏間并設采光天井，貫通客廳一層平面客廳4.8米層高5.6米豪華開間前后花園風景餐廳直達花園聯(lián)排別墅戶型設計創(chuàng)新２/３典型案例——瑞河耶納案例借鑒半地下車庫，雙車位地下層平面車庫層平面超大地下儲藏間一層平面18夾層平面二層平面頂層平面創(chuàng)新夾層家庭廳設計主臥5.6米開間步入式觀景陽臺衣帽間頂層天窗設計南北雙露臺聯(lián)排別墅戶型設計創(chuàng)新３/３典型案例——瑞河耶納案例借鑒夾層平面二層平面頂層平面創(chuàng)新夾層家庭廳設計主臥5.6米開間步19首層：89平米二層：80平米地上建面：169平米首層二層錯聯(lián)別墅使每戶均有完整的體型和豐富的立面朝向入口和庭院。錯聯(lián)別墅——使產(chǎn)品保持相對完整獨立的體型不規(guī)則平面設計，交錯連接，獨棟感覺案例借鑒首層：89平米首層二層錯聯(lián)別墅使每戶均有完整的體型和豐富的立20間隔及聯(lián)院處理建筑庭院建筑庭院間隔處理：兩戶別墅中間做約1m寬的間隔處理，通過矮墻相連，從而不改變聯(lián)排的形式，卻能做出獨棟的外部空間。間隔處理聯(lián)院處理：兩戶別墅之間直接相連，形成圍合庭院，這種做法更容易通過規(guī)劃審批。北京亞瀾灣案例借鑒間隔及聯(lián)院處理建筑庭院建筑庭院間隔處理：兩戶別墅中間做約1m21間隔處理間隔節(jié)點間隔節(jié)點第二戶矮墻連接第一戶第一戶范圍間隔處理：兩戶別墅之間有約1m寬的間隔處理，通過矮墻連接兩戶的山墻，形成的空間包含于第一戶的庭院范圍。間隔節(jié)點處理示意案例借鑒間隔處理間隔節(jié)點間隔節(jié)點第二戶矮墻連接第一戶第一戶范圍間隔處22聯(lián)院處理——局部構件相連實現(xiàn)獨棟化，山墻保證私密性在短面寬/大進深的基地條件下，U型或者L型設計，把庭院在空間劃分為三層：前院、內院和后院，產(chǎn)生了步移景換的效果，并保證了每個房間都可以擁有院景的效果前院內院后院案例：香江別墅通過局部構件相連，實現(xiàn)聯(lián)排別墅獨棟化三重庭院的效果也緩解了整體庭院面積過小帶來的視覺壓抑和緊湊之感山墻保證庭院的私密性案例借鑒聯(lián)院處理——局部構件相連實現(xiàn)獨棟化，山墻保證私密性在短面寬/23成功案例借鑒：龍湖滟瀾山——景觀體系有效降低建筑密度感建筑前庭園地下車庫下沉庭園入戶橋步行系統(tǒng)組團綠化步行系統(tǒng)龍湖滟瀾山地下停車及宅間景觀系統(tǒng)剖面圖步行及組團綠化系統(tǒng)從二層向組團綠化看下沉庭院案例借鑒成功案例借鑒：龍湖滟瀾山——景觀體系有效降低建筑密度感建筑前24立體景觀車庫理念平面示意庭院至車庫入口車庫至庭院入口地下車庫案例借鑒立體景觀車庫理念平面示意庭院至車庫入口車庫至庭院入口地下車庫25花園城第一幕：高迪官邸聯(lián)排GardenTH外部空間——有天有地內部空間——豪華細致花園城第一幕：高迪官邸聯(lián)排GardenTH外部空間——26產(chǎn)品創(chuàng)新高迪官邸——讓聯(lián)排擁有獨棟的特質！GardenTH產(chǎn)品創(chuàng)新高迪官邸——讓聯(lián)排擁有獨棟的特質！27創(chuàng)新關鍵點：前庭、后院、私家泳池或者超大中庭花園；贈送地下室空間，增加附加值；獨立雙車位車庫；吧臺、雪茄屋、視聽室等個性空間。居住主體：普通聯(lián)排設計基本理念功能空間齊備，充分考慮生活需要，同時創(chuàng)造奢侈空間；多設計可拓展空間，增加產(chǎn)品的附加值。；類別產(chǎn)品面積樓層別墅TOHO250-2603層用院子來包圍建筑，三面采光，實現(xiàn)了聯(lián)排TH的一大步臨景觀面寬加大,“L”造型充分引入水體或景觀，形成更多私有資源高迪官邸Gardentownhouse創(chuàng)新關鍵點：居住主體：普通聯(lián)排設計基本理念類別產(chǎn)品面積樓層別28案例借鑒：北京亞瀾灣戶型建議：聯(lián)排TOHO設計基本理念超大內庭院體現(xiàn)建筑跟自然的完美融合；L形聯(lián)排設計成類獨棟的感覺；L形建筑自然圍合形成的超大內院彰顯私家尊邸園林之尊貴；L形設計保證每間房都能看到內部園林的景觀。院墻山墻內庭院

三聯(lián)排240-324高迪官邸Gardentownhouse案例借鑒：戶型建議：聯(lián)排TOHO設計基本理念院墻山墻內庭院29戶型啟示：將別墅平面設置成“L”形，增加每戶室外的活動空間，制造多重私密領地。創(chuàng)新聯(lián)排別墅設計基本理念設置綠化中庭，以有效的用地面寬，全部功能用房具有自然通風和采光。

利用地勢提供平入戶及向上入戶兩款連排別墅。私家花園大露臺入戶前花園綠化中庭高迪官邸Gardentownhouse戶型啟示：創(chuàng)新聯(lián)排別墅設計基本理念私家花園大露臺入戶前花園綠301.前庭后院——贈送空間集中、實用性較高的花園花園高迪官邸GardentownhouseTH面積250-300平米，主流產(chǎn)品，規(guī)避風險，達到穩(wěn)定銷售的目標。1.前庭后院——贈送空間集中、實用性較高的花園花園高迪官邸T312.中庭花園——南北通透，采光通風通常采用中部的庭院采光，避免了進深大形成黑房間的可能。打造中建議保證南北通透，采光通風。高迪官邸Gardentownhouse天井中庭采光可作部分景觀，在實用性的同時增加觀賞性。2.中庭花園——南北通透，采光通風通常采用中部的庭院采光，避323.屋頂花園+大面積露臺——將景觀引入室內贈送露臺集中、面積大、實用性較高，可作為聚會的家庭廳用高迪官邸Gardentownhouse3.屋頂花園+大面積露臺——將景觀引入室內贈送露臺集中、面33標桿產(chǎn)品主要彰顯豪華大氣的尊貴感，戶型設計不拘泥于常規(guī)。采用舒適度較高的橫廳，客廳為橫廳、餐廳附帶陽光早餐房，客廳餐廳均挑空，形成觀景客廳和觀景餐廳?？臻g挑空，使得整個布局獨具豪華感。高迪官邸Gardentownhouse4.橫廳挑空+餐廳挑空——內部空間豪華感標桿產(chǎn)品主要彰顯豪華大氣的尊貴感，戶型設計不拘泥于常規(guī)。采用345.每層設置家庭廳+主臥附帶家庭廳——附加空間的利用每層設置豪華的家庭廳高迪官邸Gardentownhouse5.每層設置家庭廳+主臥附帶家庭廳——附加空間的利用每層設356.中西廚分離+設置早餐廳+景觀主衛(wèi)+每戶帶陽臺——功能分區(qū)細化每戶帶陽臺的設計，體現(xiàn)了標桿產(chǎn)品的豪華感。景觀主衛(wèi)保證了舒適度的同時，更提升了產(chǎn)品的檔次。高迪官邸Gardentownhouse6.中西廚分離+設置早餐廳+景觀主衛(wèi)+每戶帶陽臺——功能分367.贈送大地下室空間——DIY空間設計附贈大面積的地下室，可改房，形成藏酒室或影音室，大大提升別墅的舒適度。高迪官邸Gardentownhouse7.贈送大地下室空間——DIY空間設計附贈大面積的地下室，37plan外部空間——有天有地高迪官邸——聯(lián)排GardenTH內部空間——豪華細致前庭后院中庭花園屋頂花園+大面積露臺橫廳挑空+餐廳挑空每層設置家庭廳+主臥附帶家庭廳中西廚分離+設置早餐廳+景觀主衛(wèi)+每戶帶陽臺贈送大地下室空間plan外部空間——有天有地高迪官邸——聯(lián)排內部空間——豪38花園城第二幕：高迪美墅疊墅Gardenhouse親地屬性——DOWNHOUSE的特質景觀特質——UPHOUSE的特質花園城第二幕：高迪美墅疊墅Gardenhouse親地屬39產(chǎn)品創(chuàng)新高迪美墅——讓疊拼擁有聯(lián)排的特質！Gardenhouse產(chǎn)品創(chuàng)新高迪美墅——讓疊拼擁有聯(lián)排的特質！40疊拼TH住宅單元創(chuàng)新型：疊拼TH住宅單元組合保證上層TH有三個采光面，并贈送屋頂花園。傳統(tǒng)型：上層TH的舒適度受到限制。保證每一戶都有獨立的出入口，保證每戶的獨立性。南北向入口，疊拼上層保證獨立入口與三面采光，并贈送屋頂花園。高迪美墅Gardenhouse疊拼TH住宅單元創(chuàng)新型：傳統(tǒng)型：保證每一戶都有獨立的出入口，41增強上下兩戶的分戶感，各自獨有入戶路徑互不干擾，同時降低上層入戶的高差。高迪美墅Gardenhouse上戶有一個小的入戶花園，保證了有天有地的生活。同時花園綠化,保證了下戶型的下沉后院私密性，抬高地面縮短了上戶的樓梯入戶，并能為地下車庫增加側向采光。下戶的下沉庭院，保證了下戶前庭后院。L兩戶相互錯開，保證相互之間的視線區(qū)隔，加強分戶感。步行系統(tǒng)下戶前庭增強上下兩戶的分戶感，各自獨有入戶路徑互不干擾，同時降低上層42疊墅下戶能夠擁有可采光的地下室，可以DIY喜歡的空間，更具親地屬性前庭、后院等代表別墅享受的空間，舒適度大大提高。親地屬性——DOWNHOUSE的特質借鑒案例：中海大山地疊墅下戶能夠擁有可采光的地下室，可以DIY喜歡的空間，更具親43親地屬性——前庭入戶downhouse前庭入戶，接近自然，接近陽光，別墅的經(jīng)典特質親地屬性——前庭入戶downhouse前庭入戶，接近自然，44親地屬性——下沉后院downhouse親地屬性——下沉后院downhouse45親地屬性——可采光的地下室downhouse家庭網(wǎng)絡泡泡囊家庭影院親地屬性——可采光的地下室downhouse家庭網(wǎng)絡泡泡囊46樓梯精心設計，可作為立面景觀同時保證戶型的舒適度，必要時設置電梯。疊墅上戶擁有較多露臺贈送，甚至擁有整個頂層花園，同時采光通風良好，視野開闊。景觀特質——UPHOUSE的特質借鑒案例：中海大山地樓梯精心設計，可作為立面景觀同時保證戶型的舒適度，必要時設置47景觀特質——景觀前院Uphouse景觀特質——景觀前院Uphouse48景觀特質——景觀樓梯Uphouse景觀樓梯保證了親近自然的舒適度，使用樓梯更形成了一種格調，自身成為景觀，更具景觀特質景觀特質——景觀樓梯Uphouse景觀樓梯保證了親近自然的49景觀特質——景觀露臺+衛(wèi)浴頂層露臺的設計，體現(xiàn)了產(chǎn)品的豪華感，也形成了獨特的景觀視覺。景觀主衛(wèi)保證了舒適度的同時，更提升了產(chǎn)品的檔次。Uphouse景觀特質——景觀露臺+衛(wèi)浴頂層露臺的設計，體現(xiàn)了產(chǎn)品的豪華感50五層產(chǎn)品頂層功能空間建議：閣樓統(tǒng)計分析：90%以上客戶在支付一定溢價前提下，更愿意接受閣樓贈送客戶語錄：珠海某醫(yī)生—劉先生：閣樓還不錯的，可以根據(jù)自己的喜歡來布置和打造成不同的功間。政府官員—王先生：我更愿意接受閣樓，因為它可以改成其它的功能房。銷售經(jīng)理：目前銷售情況看，客戶對閣樓的接受程度高于陽臺及入戶花園等。訪談感受在支付一定溢價前提下，客戶對可改造功能的空間接受程度更高；客戶為建筑頂部（閣樓）的功能偏愛高于底部（入戶花園、內庭院等）。Uphouse五層產(chǎn)品頂層功能空間建議：閣樓統(tǒng)計分析：90%以上客戶在支付51躍層閣樓——豐富變化，體現(xiàn)品質閣樓提供了豐富的室內空間變化，而豐富的變化正是居住品質提高的重要標志。

Uphouse可以作為贈送面積，提高疊拼的性價比。躍層閣樓——豐富變化，體現(xiàn)品質閣樓提供了豐富的室內空間變化，52planUphouse——景觀屬性高迪美墅——疊拼GardenhouseDownhouse——親地屬性前庭入戶下沉后院可采光地下室景觀前院景觀樓梯景觀露臺+衛(wèi)浴planUphouse——景觀屬性高迪美墅——疊拼Dow53外部空間—有天有地Downhouse-親地屬性Uphouse-景觀屬性產(chǎn)品打造總結高迪官邸高迪美墅內部空間—豪華細致前庭后院中庭花園屋頂花園+大面積露臺橫廳挑空+餐廳挑空每層設置家庭廳+主臥附帶家庭廳中西廚分離+設置早餐廳+景觀主衛(wèi)+每戶帶陽臺贈送大地下室空間前庭入戶下沉后院可采光地下室景觀前院景觀樓梯景觀露臺+衛(wèi)浴花園城外部空間—有天有地Downhouse-親地屬性Uphou54珠海聯(lián)排別墅項目尺度指標及本項目建議方向

項目建筑面積（㎡）房型層數(shù)開間進深建筑基底面積客廳層高客廳開間主臥面積主臥配套面積次臥面積套房個數(shù)亨泰山莊284436.616.9135.2——6.6289.119.32東方墅312.41549.813.6133.28——6.128.516.413.73東方墅330.96541113143——5.338.717174鳳凰山一號255.653816.4——45.825.1118.925.762華發(fā)世紀城2604315.68.5132.6——5.7————-——4華發(fā)世紀城3405315.68.5132.6——5.738.2514.8523.185本項目聯(lián)排/疊拼產(chǎn)品尺度建議面積客廳餐廳廚房花園主人房次臥其他200-300寬5.7米以上，最好挑空，要注意風水3.8米以上中、西廚都有數(shù)量多，大露臺寬4.5米以上，主衛(wèi)豪華，設置淋浴、浴缸，最好是能夠觀景至少一個套房，最好帶書房多贈送面積；地下室空間要大；工人房要帶獨立洗手間；注意家庭成員間的交流珠海聯(lián)排別墅項目尺度指標及本項目建議方向建筑面積（㎡）房型附件二——產(chǎn)品案例研究附件二——產(chǎn)品案例研究56情景洋房利用室外平臺，充分通風采光，把戶外自然景觀引入日常生活的同時，實現(xiàn)全面無暗室及增強開放型活動空間附送下沉式私家院落附送半地下室附送空中花園頂層附送閣樓典型案例——深圳萬科城情景洋房利用室外平臺，充分通風采光，把戶外自然景觀引入日常生57情景洋房創(chuàng)新分析：入戶交通空間的組織和退臺空間利用一層平面圖三層平面圖二層平面圖一層進入地下室二層進入地下室三層復式單位樓梯交通組織：圖中黃色、紅色、綠色分別代表一、二、三層入戶交通路線，從中可知：交通路線組織不同于普通的多層住宅，有從南到北延伸的趨勢。另外，戶型在交通空間的變化中，漸漸縮小了南北的進深，創(chuàng)造退臺空間（即露臺）贈送面積：一層送院子和地下二層送露臺和地下室三層送閣樓和露臺典型案例——深圳萬科城萬科城設計出二層也能通過樓梯進地下室的創(chuàng)新，增加附送面積。情景洋房創(chuàng)新分析：入戶交通空間的組織和退臺空間利用一層平面圖58情景洋房的戶型設計一層主臥八角落地觀景窗下沉式客廳贈送下層大露臺五層贈送頂層大露臺主臥八角落地觀景窗戶型方正、通透，入戶花園躍式布局、空間開闊主臥、次臥均帶衣帽間主臥帶景觀陽臺、獨特270度觀景（端頭戶型運用八角窗設計），次臥并伴露臺設計臥室與客廳動靜分區(qū)帶陽光房、儲藏間（可采光）。典型案例——深圳萬科城情景花園洋房M1-ad戶型建筑面積134.46m2（4房2廳2衛(wèi)1花園）主次臥均設獨立衛(wèi)生間陽臺情景洋房的戶型設計一層主臥八角落地觀景窗下沉式客廳贈送下層大59寬景洋房的戶型設計戶型方正、通透雙花園客廳采用躍式布局空間開闊客廳與花園通過落地窗直接相連主臥、次臥均帶衣帽間主臥帶景觀陽臺臥室與客廳動靜分區(qū)有陽光室、工人房和地下室。寬景HouseA1-a戶型建筑面積140.42m2（5房2廳2衛(wèi)2花園）典型案例——深圳萬科城寬景洋房的戶型設計戶型方正、通透寬景HouseA1-a戶型60情景洋房與寬景洋房戶型及樓梯設計的比較A，131平米面寬9.8m平均進深13.3m9.8m產(chǎn)品創(chuàng)新及運用12mB，133平米面寬12m平均進深11.1m傳統(tǒng)樓梯說明：選取面積具有替換性的A，B兩種戶型情景洋房寬景洋房直通式樓梯AB情景洋房情景洋房由于面寬較窄，進深大，通透性差，且有東西向的廳，但這種戶型容易排部較高的容積率，適宜在容積率排不夠的情況下使用寬景洋房寬景洋房由于面寬大，進深小，戶型舒適度高，主臥和客廳的采光性好，但這種戶型容易排布難以提高容積率，適宜在容積率限制不大的情況下使用傳統(tǒng)樓梯——直通式樓梯直通式樓梯會造成安全性問題，高差過大，且成本較高，高層樓梯的采光較差，情景洋房與寬景洋房戶型及樓梯設計的比較A，131平米面61THEEND!

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THANKS!演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！產(chǎn)品攻略。五層產(chǎn)品的選擇市場產(chǎn)品分析優(yōu)秀案例借鑒產(chǎn)品打造建議基于競爭策略及客戶定位之上的產(chǎn)品攻略產(chǎn)品攻略。五層產(chǎn)品的選擇基于競爭策略及客戶定位之上的產(chǎn)品攻略64客戶訪談匯總坐擁3個“空中立體花園”，通風采光優(yōu)越前后均設入戶花園及私家花園，贈送地下室、前后大面積戶外花園、超大贈送露臺、陽光雙車位等入口玄關正對小天井，臥室圍繞內庭院客戶語錄:這里贈送面各比較多，很實用，我感覺挺滿意的！華發(fā)業(yè)主陳先生，購買340平米別墅產(chǎn)品這房子通風采風都不錯，還是雙車位設計，景觀也不錯！華發(fā)業(yè)主李小姐，購買260平米別墅產(chǎn)品華發(fā)世紀城市場產(chǎn)品分析客戶訪談匯總客戶語錄:華發(fā)世紀城市場產(chǎn)品分析65贈送空中花園01送地面陽光雙車位送空中立體花園02贈送空中立體花園01上空送空中立體花園03口玄關正對小天井6.1×2.9M親水平臺贈送空中立體花園02上空送空中立體花園03上空玄關上空中空，減少壓迫感贈送空中立體花園01上空6.1×3.8M超大露臺5.7×2.7M大露臺贈送空中立體花園02上空華發(fā)世紀城產(chǎn)品分析—340平五房基本指標戶型五房五廳七衛(wèi)面積340套房數(shù)5停車位2贈送大面積空中花園增加通風采光，并贈送地下室、前后大面積戶外花園、超大贈送露臺、陽光雙車位，提高附加值。市場產(chǎn)品分析贈送空中花園01送地面陽光雙車位送空中立體花園02贈送空中立66贈送空中花園01口玄關正對小天井送地面陽光雙車位送空中立體花園02送空中立體花園01上空贈送空中立體花園03.1×2.9M親水平臺贈送空中立體花園02上空玄關上空中空，減少壓迫感送空中立體花園01上空贈送空中立體花園03.2×2.7M大露臺基本指標戶型四房四廳五衛(wèi)面積260套房數(shù)4停車位2贈送3個空中獨立花園，前后超大花園，陽光雙車位，華發(fā)世紀城產(chǎn)品分析—260平米四房市場產(chǎn)品分析贈送空中花園01口玄關正對小天井送地面陽光雙車位送空中立體67客戶訪談匯總：贈送面積多利用率高客廳尺度大花園太小車庫太低沒有全部裝電梯建筑密度太高聯(lián)排獨棟客戶語錄：這里除了景觀資源好，贈送面積也挺多了，可以自己改一下，利用起來。---徐小姐，購買聯(lián)排264平米產(chǎn)品這里產(chǎn)品還不錯，客戶蠻大的，但是花園和臥室就略微小了些！---澳門客戶唐小姐購買383平米獨棟產(chǎn)品這個社區(qū)建筑太密了，沒有全部裝電梯，車庫也不是很好用。---王先生購買259平米聯(lián)排產(chǎn)品鳳凰山一號市場產(chǎn)品分析客戶訪談匯總：聯(lián)排獨棟客戶語錄：鳳凰山一號市場產(chǎn)品分析68入戶主臥分析點評：預留電梯井主臥獨享頂層，并設家庭廳入戶較曲折基本指標戶型面積297套房數(shù)停車位2鳳凰山一號產(chǎn)品分析—297平米五房市場產(chǎn)品分析入戶主臥分析點評：基本指標戶型面積297套房數(shù)停車位2鳳凰山基本指標戶型五房二廳四衛(wèi)面積264套房數(shù)3停車位2分析點評：雙車位主臥獨享頂層，并贈送大面積露臺中庭采光鳳凰山一號產(chǎn)品分析—264平米五房市場產(chǎn)品分析基本指標戶型五房二廳四衛(wèi)面積264套房數(shù)3停車位2分析點評：時代廊橋客戶訪談匯總：贈送面積多通風采光差私密性欠佳客戶語錄：這里除了景觀資源好，贈送面積也挺多了，可以自己改一下，利用起來。---徐小姐，購買聯(lián)排264平米產(chǎn)品這里產(chǎn)品還不錯，客戶蠻大的，但是花園和臥室就略微小了些！---澳門客戶唐小姐購買383平米獨棟產(chǎn)品這個社區(qū)建筑太密了，沒有全部裝電梯，車庫也不是很好用。---王先生購買259平米聯(lián)排產(chǎn)品建筑面積：總約16.7萬㎡，其中住宅面積約12萬㎡總套數(shù)：1288套推售情況：洋房188套，別墅36套均價：洋房7200元/㎡，別墅270萬元起產(chǎn)品：別墅260-290㎡市場產(chǎn)品分析時代廊橋客戶訪談匯總：客戶語錄：建筑面積：總約16.7萬㎡，時代廊橋：設夾層地下室，贈送面積較多露臺主臥獨享頂層露臺設夾層地下室，贈送面積較多；主臥獨享頂層;前院較為完整；樓層過多，無電梯井基本指標戶型四房二廳面積226套房數(shù)3停車位2市場產(chǎn)品分析時代廊橋：設夾層地下室，贈送面積較多露臺主臥獨露臺設夾層地下從前期推售項目來看，珠海別墅產(chǎn)品打造多以贈送面積為主，產(chǎn)品創(chuàng)新亮點發(fā)揮空間仍較大。1、華發(fā)世紀城：贈送大面積空中花園增加通風采光，贈送地下室、前后大面積戶外花園、超大贈送露臺、陽光雙車位

2、鳳凰山一號：贈送面積多,主臥獨享頂層，并預留電梯井，體現(xiàn)設計人性化

3、時代廊橋：設夾層地下室，贈送面積較多市場產(chǎn)品分析從前期推售項目來看，珠海別墅產(chǎn)品打造多以贈送面積為主，產(chǎn)品創(chuàng)產(chǎn)品策略高迪官邸——讓聯(lián)排擁有獨棟的特質！GardenTH高迪美墅——讓疊拼擁有聯(lián)排的特質！Gardenhouse產(chǎn)品升級產(chǎn)品高端定位，通過產(chǎn)品的全面創(chuàng)新升級，打造出純別墅區(qū)的居住體驗產(chǎn)品策略高迪官邸——讓聯(lián)排擁有獨棟的特質！高迪美墅——讓疊拼74ardencity：G自然宜居的花園內城高迪官邸——聯(lián)排Gardenvilla高迪美墅——疊墅Gardenhouseardencity：G自然宜居的花園內城高迪官邸—75聯(lián)排別墅

案例：香蜜湖1號后花園游泳池前花園水上餐廳家庭廳景觀浴室雙車位案例借鑒聯(lián)排別墅

案例：香蜜湖1號后花園游泳池前花園水上餐廳家庭廳景76聯(lián)排別墅

借鑒：香蜜湖1號雙層高主臥后花園案例借鑒聯(lián)排別墅

借鑒：香蜜湖1號雙層高主臥后花園案例借鑒77垂直院宅——錯層聯(lián)排別墅

借鑒：萬科東海岸三期下層住宅：有天有地，完全TH設計獨立車庫前花園后花園露臺花園露臺花園案例借鑒垂直院宅——錯層聯(lián)排別墅

借鑒：萬科東海岸三期下層住宅：有天78垂直院宅——錯層聯(lián)排別墅

借鑒：萬科東海岸三期上層住宅獨立車庫后花園露臺花園露臺花園地下室2層地下室1層有天有地，完全TH設計;垂直院宅上層單位，贈送兩層地下室空間。案例借鑒垂直院宅——錯層聯(lián)排別墅

借鑒：萬科東海岸三期上層住宅獨立車79聯(lián)排別墅戶型設計創(chuàng)新１/３4.8米層高創(chuàng)新夾層雙庭院設計，高低錯落北向車行入戶建筑面積：230平方米戶型：五房三廳四衛(wèi)典型案例——瑞河耶納案例借鑒聯(lián)排別墅戶型設計創(chuàng)新１/３4.8米層高創(chuàng)新夾層雙庭院設計，北80半地下車庫，雙車位地下層平面車庫層平面超大地下儲藏間并設采光天井，貫通客廳一層平面客廳4.8米層高5.6米豪華開間前后花園風景餐廳直達花園聯(lián)排別墅戶型設計創(chuàng)新２/３典型案例——瑞河耶納案例借鑒半地下車庫，雙車位地下層平面車庫層平面超大地下儲藏間一層平面81夾層平面二層平面頂層平面創(chuàng)新夾層家庭廳設計主臥5.6米開間步入式觀景陽臺衣帽間頂層天窗設計南北雙露臺聯(lián)排別墅戶型設計創(chuàng)新３/３典型案例——瑞河耶納案例借鑒夾層平面二層平面頂層平面創(chuàng)新夾層家庭廳設計主臥5.6米開間步82首層：89平米二層：80平米地上建面：169平米首層二層錯聯(lián)別墅使每戶均有完整的體型和豐富的立面朝向入口和庭院。錯聯(lián)別墅——使產(chǎn)品保持相對完整獨立的體型不規(guī)則平面設計，交錯連接，獨棟感覺案例借鑒首層：89平米首層二層錯聯(lián)別墅使每戶均有完整的體型和豐富的立83間隔及聯(lián)院處理建筑庭院建筑庭院間隔處理：兩戶別墅中間做約1m寬的間隔處理，通過矮墻相連，從而不改變聯(lián)排的形式，卻能做出獨棟的外部空間。間隔處理聯(lián)院處理：兩戶別墅之間直接相連，形成圍合庭院，這種做法更容易通過規(guī)劃審批。北京亞瀾灣案例借鑒間隔及聯(lián)院處理建筑庭院建筑庭院間隔處理：兩戶別墅中間做約1m84間隔處理間隔節(jié)點間隔節(jié)點第二戶矮墻連接第一戶第一戶范圍間隔處理：兩戶別墅之間有約1m寬的間隔處理，通過矮墻連接兩戶的山墻，形成的空間包含于第一戶的庭院范圍。間隔節(jié)點處理示意案例借鑒間隔處理間隔節(jié)點間隔節(jié)點第二戶矮墻連接第一戶第一戶范圍間隔處85聯(lián)院處理——局部構件相連實現(xiàn)獨棟化，山墻保證私密性在短面寬/大進深的基地條件下，U型或者L型設計，把庭院在空間劃分為三層：前院、內院和后院，產(chǎn)生了步移景換的效果，并保證了每個房間都可以擁有院景的效果前院內院后院案例：香江別墅通過局部構件相連，實現(xiàn)聯(lián)排別墅獨棟化三重庭院的效果也緩解了整體庭院面積過小帶來的視覺壓抑和緊湊之感山墻保證庭院的私密性案例借鑒聯(lián)院處理——局部構件相連實現(xiàn)獨棟化，山墻保證私密性在短面寬/86成功案例借鑒：龍湖滟瀾山——景觀體系有效降低建筑密度感建筑前庭園地下車庫下沉庭園入戶橋步行系統(tǒng)組團綠化步行系統(tǒng)龍湖滟瀾山地下停車及宅間景觀系統(tǒng)剖面圖步行及組團綠化系統(tǒng)從二層向組團綠化看下沉庭院案例借鑒成功案例借鑒：龍湖滟瀾山——景觀體系有效降低建筑密度感建筑前87立體景觀車庫理念平面示意庭院至車庫入口車庫至庭院入口地下車庫案例借鑒立體景觀車庫理念平面示意庭院至車庫入口車庫至庭院入口地下車庫88花園城第一幕：高迪官邸聯(lián)排GardenTH外部空間——有天有地內部空間——豪華細致花園城第一幕：高迪官邸聯(lián)排GardenTH外部空間——89產(chǎn)品創(chuàng)新高迪官邸——讓聯(lián)排擁有獨棟的特質！GardenTH產(chǎn)品創(chuàng)新高迪官邸——讓聯(lián)排擁有獨棟的特質！90創(chuàng)新關鍵點：前庭、后院、私家泳池或者超大中庭花園；贈送地下室空間，增加附加值；獨立雙車位車庫；吧臺、雪茄屋、視聽室等個性空間。居住主體：普通聯(lián)排設計基本理念功能空間齊備，充分考慮生活需要，同時創(chuàng)造奢侈空間；多設計可拓展空間，增加產(chǎn)品的附加值。；類別產(chǎn)品面積樓層別墅TOHO250-2603層用院子來包圍建筑，三面采光，實現(xiàn)了聯(lián)排TH的一大步臨景觀面寬加大,“L”造型充分引入水體或景觀，形成更多私有資源高迪官邸Gardentownhouse創(chuàng)新關鍵點：居住主體：普通聯(lián)排設計基本理念類別產(chǎn)品面積樓層別91案例借鑒：北京亞瀾灣戶型建議：聯(lián)排TOHO設計基本理念超大內庭院體現(xiàn)建筑跟自然的完美融合；L形聯(lián)排設計成類獨棟的感覺；L形建筑自然圍合形成的超大內院彰顯私家尊邸園林之尊貴；L形設計保證每間房都能看到內部園林的景觀。院墻山墻內庭院

三聯(lián)排240-324高迪官邸Gardentownhouse案例借鑒：戶型建議：聯(lián)排TOHO設計基本理念院墻山墻內庭院92戶型啟示：將別墅平面設置成“L”形，增加每戶室外的活動空間，制造多重私密領地。創(chuàng)新聯(lián)排別墅設計基本理念設置綠化中庭，以有效的用地面寬，全部功能用房具有自然通風和采光。

利用地勢提供平入戶及向上入戶兩款連排別墅。私家花園大露臺入戶前花園綠化中庭高迪官邸Gardentownhouse戶型啟示：創(chuàng)新聯(lián)排別墅設計基本理念私家花園大露臺入戶前花園綠931.前庭后院——贈送空間集中、實用性較高的花園花園高迪官邸GardentownhouseTH面積250-300平米，主流產(chǎn)品，規(guī)避風險，達到穩(wěn)定銷售的目標。1.前庭后院——贈送空間集中、實用性較高的花園花園高迪官邸T942.中庭花園——南北通透，采光通風通常采用中部的庭院采光，避免了進深大形成黑房間的可能。打造中建議保證南北通透，采光通風。高迪官邸Gardentownhouse天井中庭采光可作部分景觀，在實用性的同時增加觀賞性。2.中庭花園——南北通透，采光通風通常采用中部的庭院采光，避953.屋頂花園+大面積露臺——將景觀引入室內贈送露臺集中、面積大、實用性較高，可作為聚會的家庭廳用高迪官邸Gardentownhouse3.屋頂花園+大面積露臺——將景觀引入室內贈送露臺集中、面96標桿產(chǎn)品主要彰顯豪華大氣的尊貴感，戶型設計不拘泥于常規(guī)。采用舒適度較高的橫廳，客廳為橫廳、餐廳附帶陽光早餐房，客廳餐廳均挑空，形成觀景客廳和觀景餐廳。空間挑空，使得整個布局獨具豪華感。高迪官邸Gardentownhouse4.橫廳挑空+餐廳挑空——內部空間豪華感標桿產(chǎn)品主要彰顯豪華大氣的尊貴感，戶型設計不拘泥于常規(guī)。采用975.每層設置家庭廳+主臥附帶家庭廳——附加空間的利用每層設置豪華的家庭廳高迪官邸Gardentownhouse5.每層設置家庭廳+主臥附帶家庭廳——附加空間的利用每層設986.中西廚分離+設置早餐廳+景觀主衛(wèi)+每戶帶陽臺——功能分區(qū)細化每戶帶陽臺的設計，體現(xiàn)了標桿產(chǎn)品的豪華感。景觀主衛(wèi)保證了舒適度的同時，更提升了產(chǎn)品的檔次。高迪官邸Gardentownhouse6.中西廚分離+設置早餐廳+景觀主衛(wèi)+每戶帶陽臺——功能分997.贈送大地下室空間——DIY空間設計附贈大面積的地下室，可改房，形成藏酒室或影音室，大大提升別墅的舒適度。高迪官邸Gardentownhouse7.贈送大地下室空間——DIY空間設計附贈大面積的地下室，100plan外部空間——有天有地高迪官邸——聯(lián)排GardenTH內部空間——豪華細致前庭后院中庭花園屋頂花園+大面積露臺橫廳挑空+餐廳挑空每層設置家庭廳+主臥附帶家庭廳中西廚分離+設置早餐廳+景觀主衛(wèi)+每戶帶陽臺贈送大地下室空間plan外部空間——有天有地高迪官邸——聯(lián)排內部空間——豪101花園城第二幕：高迪美墅疊墅Gardenhouse親地屬性——DOWNHOUSE的特質景觀特質——UPHOUSE的特質花園城第二幕：高迪美墅疊墅Gardenhouse親地屬102產(chǎn)品創(chuàng)新高迪美墅——讓疊拼擁有聯(lián)排的特質！Gardenhouse產(chǎn)品創(chuàng)新高迪美墅——讓疊拼擁有聯(lián)排的特質！103疊拼TH住宅單元創(chuàng)新型：疊拼TH住宅單元組合保證上層TH有三個采光面，并贈送屋頂花園。傳統(tǒng)型：上層TH的舒適度受到限制。保證每一戶都有獨立的出入口，保證每戶的獨立性。南北向入口，疊拼上層保證獨立入口與三面采光，并贈送屋頂花園。高迪美墅Gardenhouse疊拼TH住宅單元創(chuàng)新型：傳統(tǒng)型：保證每一戶都有獨立的出入口，104增強上下兩戶的分戶感，各自獨有入戶路徑互不干擾，同時降低上層入戶的高差。高迪美墅Gardenhouse上戶有一個小的入戶花園，保證了有天有地的生活。同時花園綠化,保證了下戶型的下沉后院私密性，抬高地面縮短了上戶的樓梯入戶，并能為地下車庫增加側向采光。下戶的下沉庭院，保證了下戶前庭后院。L兩戶相互錯開，保證相互之間的視線區(qū)隔，加強分戶感。步行系統(tǒng)下戶前庭增強上下兩戶的分戶感，各自獨有入戶路徑互不干擾，同時降低上層105疊墅下戶能夠擁有可采光的地下室，可以DIY喜歡的空間，更具親地屬性前庭、后院等代表別墅享受的空間，舒適度大大提高。親地屬性——DOWNHOUSE的特質借鑒案例：中海大山地疊墅下戶能夠擁有可采光的地下室，可以DIY喜歡的空間，更具親106親地屬性——前庭入戶downhouse前庭入戶，接近自然，接近陽光，別墅的經(jīng)典特質親地屬性——前庭入戶downhouse前庭入戶，接近自然，107親地屬性——下沉后院downhouse親地屬性——下沉后院downhouse108親地屬性——可采光的地下室downhouse家庭網(wǎng)絡泡泡囊家庭影院親地屬性——可采光的地下室downhouse家庭網(wǎng)絡泡泡囊109樓梯精心設計，可作為立面景觀同時保證戶型的舒適度，必要時設置電梯。疊墅上戶擁有較多露臺贈送，甚至擁有整個頂層花園，同時采光通風良好，視野開闊。景觀特質——UPHOUSE的特質借鑒案例：中海大山地樓梯精心設計，可作為立面景觀同時保證戶型的舒適度，必要時設置110景觀特質——景觀前院Uphouse景觀特質——景觀前院Uphouse111景觀特質——景觀樓梯Uphouse景觀樓梯保證了親近自然的舒適度，使用樓梯更形成了一種格調，自身成為景觀，更具景觀特質景觀特質——景觀樓梯Uphouse景觀樓梯保證了親近自然的112景觀特質——景觀露臺+衛(wèi)浴頂層露臺的設計，體現(xiàn)了產(chǎn)品的豪華感，也形成了獨特的景觀視覺。景觀主衛(wèi)保證了舒適度的同時，更提升了產(chǎn)品的檔次。Uphouse景觀特質——景觀露臺+衛(wèi)浴頂層露臺的設計，體現(xiàn)了產(chǎn)品的豪華感113五層產(chǎn)品頂層功能空間建議：閣樓統(tǒng)計分析：90%以上客戶在支付一定溢價前提下，更愿意接受閣樓贈送客戶語錄：珠海某醫(yī)生—劉先生：閣樓還不錯的，可以根據(jù)自己的喜歡來布置和打造成不同的功間。政府官員—王先生：我更愿意接受閣樓，因為它可以改成其它的功能房。銷售經(jīng)理：目前銷售情況看，客戶對閣樓的接受程度高于陽臺及入戶花園等。訪談感受在支付一定溢價前提下，客戶對可改造功能的空間接受程度更高；客戶為建筑頂部（閣樓）的功能偏愛高于底部（入戶花園、內庭院等）。Uphouse五層產(chǎn)品頂層功能空間建議：閣樓統(tǒng)計分析：90%以上客戶在支付114躍層閣樓——豐富變化，體現(xiàn)品質閣樓提供了豐富的室內空間變化，而豐富的變化正是居住品質提高的重要標志。

Uphouse可以作為贈送面積，提高疊拼的性價比。躍層閣樓——豐富變化，體現(xiàn)品質閣樓提供了豐富的室內空間變化，115planUphouse——景觀屬性高迪美墅——疊拼GardenhouseDownhouse——親地屬性前庭入戶下沉后院可采光地下室景觀前院景觀樓梯景觀露臺+衛(wèi)浴planUphouse——景觀屬性高迪美墅——疊拼Dow116外部空間—有天有地Downhouse-親地屬性Uphouse-景觀屬性產(chǎn)品打造總結高迪官邸高迪美墅內部空間—豪華細致前庭后院中庭花園屋頂花園+大面積露臺橫廳挑空+餐廳挑空每層設置家庭廳+主臥附帶家庭廳中西廚分離+設置早餐廳+景觀主衛(wèi)+每戶帶陽臺贈送大地下室空間前庭入戶下沉后院可采光地下室景觀前院景觀樓梯景觀露臺+衛(wèi)浴