物業(yè)經(jīng)營管理模擬試題題

無憂培訓(xùn)機構(gòu)<<物業(yè)經(jīng)營管理>>模擬試題一.項選擇題（請將正確答案的英文字母填入括號內(nèi)。共50

題，每題

1

分）1.物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供（ ）服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。A.設(shè)施管理 B.運行管理 C.價值管理 D.資產(chǎn)管理知識點：物業(yè)經(jīng)營管理與傳統(tǒng)物業(yè)的異同和相互關(guān)系p72.物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是在（ ）的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿?。A.延長物業(yè)的經(jīng)濟壽命周期 B.維持物業(yè)正常使用C.維持該物業(yè)的物業(yè)管理 D.實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化知識點：物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)p23.在物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作現(xiàn)金流和成本管理中，不屬于物業(yè)服務(wù)支出的是（ A.日常維修費用 B.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用C.管理人員的工資 D.法定稅費

/

知識點：物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作p7，成本管理p169。4.關(guān)于物業(yè)維修和維護的開支，表述不正確的是（ ）A.在建筑物的經(jīng)濟壽命周期中，累積起來的維修成本可能大大超過初始投資B.業(yè)主會盡量尋找能夠承擔(dān)全部維修成本的租戶C.物業(yè)維修的開支依法應(yīng)由實際使用物業(yè)的租戶承擔(dān)D.對于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，機構(gòu)投資者可能會因此拒絕參與投資5.物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護和維修計劃管理、（ ）、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險管理。A.日常維護和維修 B.確定管理標(biāo)準(zhǔn)C.資產(chǎn)管理 D.構(gòu)建信息基礎(chǔ)P76.投資者進行房地產(chǎn)的主要目的是（ A.獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽 B.降低其投資組合的總體風(fēng)險C.抵消通貨膨脹對其資產(chǎn)的影響 D.使其財富最大化7.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資的說法中，不正確的是（ ）.A.開發(fā)投資不可能轉(zhuǎn)變成置業(yè)投資

/

B.房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要目的是獲取開發(fā)利潤C.開發(fā)投資可以形成房地產(chǎn)市場上的增量供給D.房地產(chǎn)開發(fā)投資通常風(fēng)險較大，但回報豐厚8.在購買住房抵押支持證券的過程中，債權(quán)的轉(zhuǎn)移過程為（ A.銀行 證券化的專門機構(gòu)

SPC 投資者B.銀行 投資 證券化的專門機構(gòu)

SPCC.投資者 證券化的專門機構(gòu)

SPC 銀行D.投資者 銀行 證券化的專門機構(gòu)

SPC的（ ）.A.各異性 B.相互影響性 C.政策影響性 D.適應(yīng)性10.與初始投入的資金相比，投資完成后，收回資金的購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險稱為（ A.通貨膨脹風(fēng)險 B.或然損失風(fēng)險 C.變現(xiàn)風(fēng)險 D.個別風(fēng)險11.下列對房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解，不正確的是（

/

位置和微觀位置B.廣義的區(qū)位理解包括區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景C.廣義的區(qū)位理解包括在該區(qū)位進行房地產(chǎn)投資所需支付的成本的高低和所面臨的競爭關(guān)系D.投資場所的區(qū)位不會隨時間改變12.下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于流動資金投入的投資行為是（ ）.A.購買物業(yè) B.購買電梯 C.購買中央空調(diào) D.購買備用路燈13.某投資者向銀行貸款2000

萬元，期限為

3

年，年利率為8%，若該筆貸款的付的利息的總額是（ A.160 B.240 C.320D.480 ）是業(yè)主十分關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。A.潛在毛租金收入的最大化 B.稅前現(xiàn)金流的最大化

/

C.凈運營收益的最大化 D.稅后現(xiàn)金流的最大化15.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流的說法中，不正確的是（ A.有效毛收入=潛在毛收入+其他收入B.凈運營收益的最大化是考查物業(yè)管理企業(yè)管理工作的成功與否的主要方面大修理和更新D.收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外，物業(yè)發(fā)生的所有費用16.關(guān)于名義利率與實際利率關(guān)系的下列表述，不正確的是（ ）.A.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值B.名義利率與實際利率的考慮只在按復(fù)利計息時才有意義C.名義利率越小，計息周期越長，實際利率與名義利率的差異就越大D.當(dāng)計息周期數(shù)為

1

時，名義利率與實際利率相等17.設(shè)名義利率為

r,若借款年限為

P，在一年中計息

m

次，則實際利率i

與名義利率

r

的關(guān)系式為（ A.i

=

(1+r/m

) -1 B.

i

=

(1+r/m

)

C.

i

=

(1+r/m

)

-1 D.

i

=1-

(1+r/m

)

18.下列關(guān)于設(shè)備磨損的表述，不正確的是（ A.設(shè)備有形磨損是設(shè)備在使用或閑置過程中發(fā)生的實體性磨損

/

B.由于社會經(jīng)濟技術(shù)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值是設(shè)備有形磨損C.設(shè)備有形磨損使設(shè)備精度降低，設(shè)備最終喪失使用價值D.無形磨損不表現(xiàn)為設(shè)備原始價值的貶值19.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資中投資回收和投資回報的敘述中，不正確的是（ A.投資回收通常用提取折舊的方式獲得B.投資回報常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率C.在公式

A=P×[i

(1+i)]/[

(1+i)-1]=Pi+Pi/[

(1+i)-1]中，Pi

就是投資者投入資本

P

后獲得的投資回收D.在公式

A=P×[i

(1+i)]/[

(1+i)-1]=Pi+Pi/[

(1+i)-1]中，Pi/[

(1+i)-1]就是投資者投入資本P

后獲得的投資回收20.下列關(guān)于內(nèi)部收益的表述，正確的是（ ）.A.內(nèi)部收益率在數(shù)值上等于基準(zhǔn)收益率B.內(nèi)部收益率是到項目壽命期終了時所有投資可以被收回的比率C.如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損D.內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率時，項目在財務(wù)上是可接受的21.下列關(guān)于靜態(tài)盈利指標(biāo)的敘述中，不正確的是（ A.房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期

/

B.當(dāng)償款備付率小于1.2

短期貸款來償還已到期的債務(wù)費用，可用于還款的利潤等D.資產(chǎn)負(fù)債率高，則表示企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強22.下列哪一項最能衡量物業(yè)區(qū)位的好壞（ ）.A.空間直線距離 B.交通路線距離C.交通時間距離 D.空間垂直距離 A.契稅 B.土地占用稅 C.土地增值稅 D.土地出讓金 ）是指某類物業(yè)在市場上的平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。A.理論價格 B.總價格 C.市場價格 D.單位價格25.運用市場法估價的步驟不包括（ A.搜集交易實例 B.對可比實例成交價格進行處理

/

C.選取可比實例 D.求取積算價格26.評估同一物業(yè)時，有投資價值和市場價值，下列各項中對此說法正確的是（ A.投資價值總是高于市場價值B.評估投資價值與評估市場價值的假設(shè)前提是相同的，采用的方法是不同的C.評估投資價值時采用的折現(xiàn)率一般要低于評估市場價值時所采用的折現(xiàn)率扣除所得稅27.在商品房銷售中，往往會聽到起價、標(biāo)價、成交價、均價等名詞，下列對此說法正確的是（ ）.A.起價高的樓盤均價也高B.標(biāo)價就是成交價C.成交價的平均價格一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平D.成交價是指現(xiàn)貨交易中的實際交易價格28.采用市場法對物業(yè)進行估價時，要求對可比實例進行修正以求出估價對象的客觀合理價格或價值，下列可比實例中修正系數(shù)小于1

的是（ A.可比實例的價格是在賣方急切想要出售的情況下形成的

/

B.可比實例是精裝修的房子，而估價對象是毛坯房C.可比實例中的賣方在不了解行情的情況下盲目出售29.報酬率可視為包含無風(fēng)險報酬率和（ ）兩大部分。A.投資風(fēng)險補償報酬率 B.缺乏流動性補償報酬率C.管理負(fù)擔(dān)補償報酬率 D.風(fēng)險報酬率30.在采用收益法評估物業(yè)價值時，報酬率（折現(xiàn)率）是指（ ）.A.社會一般的收益率 B.收益法中的資本化率C.投資者要求的滿意收益率 D.投資者要求的最低收益率31.有關(guān)制定物業(yè)管理計劃的基本原則，下列說法中不正確的是（ A.實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與工作計劃的制訂B.發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧C.可由物業(yè)管理人員參加和主持物業(yè)管理計劃的制定D.鼓勵物業(yè)管理人員參與32.在物業(yè)管理中最常用的預(yù)算是（ ）.

/

A.年度運營預(yù)算 B.資本支出預(yù)算 C.長期預(yù)算 D.短期預(yù)算33.下列對制定物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)內(nèi)容說法不正確的是（ A.要分析物業(yè)所處的宏觀市場環(huán)境和相關(guān)物業(yè)類型的市場狀態(tài)B.要了解物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)本身的運營能力狀況C.要準(zhǔn)備把握物業(yè)所處鄰里區(qū)域的特征和物業(yè)本身的狀況D.要認(rèn)真分析領(lǐng)會物業(yè)業(yè)主的相關(guān)目標(biāo)34.物業(yè)管理企業(yè)首要責(zé)任是物業(yè)維護、維修、服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和達(dá)到這些標(biāo)準(zhǔn)所需要的成本之間進行適當(dāng)?shù)钠胶?，制定建筑物業(yè)管理計劃。下列選項中，不屬于建筑物管理計劃的是（ A.建筑物維護的標(biāo)準(zhǔn) B.物業(yè)檢查計劃C.公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容 D.物業(yè)績效評估指標(biāo) ）.A.物業(yè)維修預(yù)算限制 B.租戶類型的匹配策略C.租期長 D.優(yōu)惠與補貼方式選擇36.下列屬于市場交易指標(biāo)的是（

/

A.空置與空置率 B.吸納量與吸納率C.平均建設(shè)周期 D.國內(nèi)生產(chǎn)總值37.（ ）是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。A.居住用房租賃 B.自動延期租賃 C.公房租賃 D.定期租賃？38.下列哪項不是物業(yè)使用過程中所發(fā)生的主要費用（ ）.A.稅費 B.物業(yè)管理費 C.承租單元內(nèi)部的能源使用費 D.功能折舊費39.下面不屬于租賃方案與策略主要涉及的工作內(nèi)容的是（ A.確定可出租面積和租賃方式 B.編制經(jīng)營預(yù)算C.定位目標(biāo)市場 D.租約談判和簽約管理40.在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（ A.物業(yè)出租經(jīng)營成本 B.業(yè)主希望的投資回報率

/

C.物業(yè)自身的狀況 D.同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系41.物業(yè)管理成本按照（ ）進行分類，有助于揭示物業(yè)管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強成本管理指明方向。A.按照經(jīng)濟性質(zhì)分類 B.按照經(jīng)濟用途劃分C.按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分 D.按照計算依據(jù)不同劃分42.（ ）是最具綜合性的成本控制中心服務(wù)質(zhì)量評價指標(biāo)。A.綠化率 B.物業(yè)增值率 C.業(yè)主滿意率 D.維修及時率43.成本預(yù)算以（ ）為基礎(chǔ)。A.其他預(yù)算 B.各項定額 C.技術(shù)經(jīng)濟措施 D.資金使用收益44.物業(yè)管理企業(yè)與眾多的業(yè)主、非業(yè)主使用人發(fā)生物業(yè)管理的法律關(guān)系，最根本的依據(jù)是（ ）.A.物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度 B.業(yè)主公約C.物業(yè)服務(wù)合同 D.政府政策法規(guī)

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45.公眾責(zé)任保險，是一種（ ）保險，安承保的是投保人的損害賠償責(zé)任，沒有實際標(biāo)的。A.有形財產(chǎn) B.無形財產(chǎn) C.固定資產(chǎn) D.動產(chǎn)46.物業(yè)管理績效評價的類型不包括（ ）.A.政府評價 B.業(yè)主評價 C.社會評價 D.企業(yè)集團內(nèi)部評價47.（ ）是物業(yè)管理報告中最常見的類型，也是最為公開的報告。A.向物業(yè)業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告B.向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告C.向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告D.年度物業(yè)管理報告48.從管理的角度講，確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施是做好（ A.與客戶關(guān)系維護工作 B.與行政管理部門的協(xié)調(diào)C.與開發(fā)商、施工企業(yè)的合作 D.房屋與設(shè)備維護工作49.（ ）是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容。

/

A.現(xiàn)場管理 B.代收代繳 C.策略與運行管理 D.主力商50.（ ）是指企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)。A.企業(yè)資產(chǎn) B.企業(yè)物業(yè)資產(chǎn) C.企業(yè)不動資產(chǎn) D.企業(yè)流動資產(chǎn)二、多項選擇題（請將正確答案的英文字母填入括號內(nèi)。共25

題，每題

2

分）1.人們主要依照寫字樓（ ）等對其進行等級劃分。A.收益能力 B.所處的位置 C.樓宇設(shè)計和裝修狀況D.使用時間 E.投資者類型2.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要工作任務(wù)和目標(biāo)包括（ ）A.負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司B.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司的行為C.指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司為物業(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃D.使管理范圍內(nèi)的物業(yè)在所處的子市場內(nèi)實現(xiàn)價值最大化E.滿足業(yè)主、租戶和物業(yè)管理企業(yè)的要求

/

）等A.各異性 B.消費性 C.政策影響性

D.相互影響性 E.專業(yè)依賴性4.投資者在進行房地產(chǎn)投資決策時，應(yīng)（ ）A.根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平B.根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向C.根據(jù)風(fēng)險周期變化的特點把握投資時機D.避免機會成本E.盡量選擇政府鼓勵的項目進行投資以降低政策風(fēng)險5.選擇寫字樓物業(yè)投資區(qū)位時要考慮的主要因素有（ ）A.當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?B.技術(shù)人才和勞動力供給的可能性C.易接近性 D.周圍土地利用情況和環(huán)境E.與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度時點上實際發(fā)生的（ ）叫作現(xiàn)金流量。

/

A.資金流入 B.資金流出 C.資金的投入 D.資金現(xiàn)值 E.資金將來值7.空置和收租損失是指（ ）A.空置的面積不能產(chǎn)生租金收入 B.租出的面積沒有收到租金C.出租面積的變化導(dǎo)致租金減少 D.租金水平的變化導(dǎo)致租金減少E.可出租面積的減少而少收的租金8.下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中現(xiàn)金回報率的表述，正確的有（ ）A.是指每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率B.該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系流量D.現(xiàn)金回報率屬于動態(tài)盈利能力指標(biāo)E.現(xiàn)金回報率即資本化率9.下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的敘述正確的有（ ）A.資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金充足，企業(yè)應(yīng)變能力強B.是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)C.屬短期償債能力指標(biāo)

/

D.資產(chǎn)負(fù)債=凈資產(chǎn)合計/負(fù)債合計×100%E.可以用來衡量客戶在清算時保護債權(quán)人利益的程度10.物業(yè)價格構(gòu)成中包括了（ ）A.土地取得成本 B.開發(fā)成本 C.投資利息 D.物業(yè)折舊 E.開發(fā)利潤11.物業(yè)價格不同于一般物品價格的特征包括（ ）A.物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大 B.物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格C.物業(yè)價格受供求因素的影響 D.物業(yè)價格形成的時間較長E.物業(yè)價格受交易者個別因素的影響12.運用市場法估價時，選取可比實例應(yīng)符合的基本要求包括（A.可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)B.可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點相同C.可比實例的交易型與估價目的吻合D.可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格E.對一宗物業(yè)進行估價，一般應(yīng)選取1~3

個可比實例

）13.商品住宅需求的影響因素主要有（ ）

/

A.收入的變化 B.政府的稅收政策 C.國際市場住宅價格D.對未來的預(yù)期 E.政府的住房政策14.房地產(chǎn)市場需求分析時一般從以下哪幾個方面進行（ ）A.需求預(yù)測 B.市場占有率分析 C.競爭分析D.吸納率分析 E.市場租戶對產(chǎn)品功能需求15.如果采用凈租金的形式，業(yè)主需要明確的事項有（ ）A.承租人要支付哪些用B.哪些費用是屬于代收代繳費用C.哪些費用是按租戶所承租的面積占整個物業(yè)中可出租面積的比例來收取D.所有的經(jīng)營費用要從其所收取的租金中全額支付E.哪些費用主要取決于租戶對設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度16.在租賃管理中實施CRM

主要涉及到（ ）方面的工作A.建立詳細(xì)的租戶檔案 B.租賃期內(nèi)的服務(wù) C.租金繳交的管理D.競爭對手分析 E.個性化服務(wù)

/

17.按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有( )A.購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出B.對外投資支出C.物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費D.支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金E.企業(yè)的贊助、捐贈支出

18.考核物業(yè)管理企業(yè)成本制中心服務(wù)質(zhì)量的定量指標(biāo)，主要有（ ）A.重大事故發(fā)生