房地產市場愿景之我見

房地產市場愿景之我見

長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產市場愿景北京裕昌置業(yè)股份有限公司董事總經理98MBA學員常鵬班門弄斧謹祝光華管理學院20周年院慶一、房地產的四屬性屬性一：生活資料和消費品

如水、電、冰箱、彩電一樣，住房是生活資料（必須品）且是大宗消費品屬性二：生產資料

如鋼筋、水泥一樣，土地及上的建筑物是生產資料之一，包括辦公樓。同時屬于生產資料和生活資料的商品共性是：漲價關系千家萬戶的承受，漲價可能引發(fā)終端產品物價上漲和通貨膨脹，關系著整體國民經濟運行類似的有水、電，實質未漲多少錢，但國家和居民都發(fā)慌。小轎車雖然屬于大宗消費，但不具備這個特性。一、房地產的四屬性屬性三：資產類產品的價值虛擬性

現代經濟200年，房地產始終搭著經濟發(fā)展的便車，與當期最新潮的生活用品保持著價值上的高度關聯。因此其利潤一般不超過最新潮的生活用品，但一定不是各行業(yè)中最低的。如果有資金而沒有使資金增值的本領，最好就買建設用地（當地主而不是干房地產）。但是，中國儲備土地是不合法的。世界上最好的樓往往是金融中心的樓，因為其無法儲備其資金，大量的現金對銀行意味著成本，如果放不出去款，就以最先進的建筑的形式儲備，最先進的最高的建筑說他值多少錢就可能值多少錢，前提是銀行不破產。這就是虛擬屬性。類似的如股票及其他金融衍生工具等，說值錢就值錢，說不值錢就不值錢，一、房地產的四屬性基于虛擬性，房地產的第四屬性是掠奪性。適度的通貨膨脹有利于現代經濟的發(fā)展和生產要素的價值調整和分配。200年來的經濟發(fā)展史，也是通貨膨脹的歷史。許多物品（如當年的鋁等）都在貶值。因此繼承和存量財富的重要性在逐步降低，而增量財富日益重要，勞動和智慧是財富的主要源泉。但土地由于其屬性而始終在搭經濟發(fā)展的便車，表現卓異，水漲船高。如果虛擬性失去了控制，將形成干什么行業(yè)都不如地產，大量資金向地產涌入，樓價飛漲和各行業(yè)生產成本上升、利潤被壓縮。最終是在高端地產價位上的產業(yè)空洞，最后發(fā)生崩盤和理性回歸。期間國家經濟損失慘重。房地產雖是支柱產業(yè)，但不是核心競爭力行業(yè)，如果任由其掠奪性擴張，必然使國家經濟的競爭力降低。一、房地產的四屬性房地產價格畸形高位，作為生活資料國民難以承受，必然聲討房價房地產價格畸形高位，作為生產資料各行業(yè)擴大再生產無力，資本流出，產業(yè)空洞化，必然聲討房價房地產價位畸形高位，開發(fā)商只得到了其中的一小部分利潤，其他以稅收等形式被國家征收，以征地等費用在土地方面消耗，以鋼筋、水泥的漲價在建設方面消耗，利潤被分散到行業(yè)相關的各個領域。這個過程是不可逆的。所謂”炒下豆眾人分，砸了鍋自己賠“。房價高帶來的好處被分享了，但目前房價高的所有罪帳都是開發(fā)商的。開發(fā)商抱怨成本的剛性，自己所得并不是宣傳中那樣多，感覺自己委屈。說委屈也委屈，說不委屈也不委屈。二、長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產市場應成為行業(yè)內和政府的遠景共識經濟秩序和經濟預期是宏觀經濟管理的核心，由此誕生了許多偉大的經濟理論?；靵y的經濟秩序使經營活動與賭博同質混亂的經濟秩序使預期變得“不可預期”，前一階段的房地產價格使專家們都意見對立?！安豢深A期”將導致經濟秩序的進一步惡化。二、長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產市場應成為行業(yè)內和政府的遠景共識房地產價格長期下降的趨勢不是國民經濟的福音，通過打擊而使房價暴跌更不是政府的理性選擇在降價的趨勢下，預期仍要繼續(xù)降價，正常的經濟秩序被破壞。如果長期下降或暴跌：已經購房者負資產，生活全被打亂，正要購房者不敢購買，銀行壞帳增加，有房產的公司帳面惡化甚至破產（這不重要），更多的持有房產的公司資產貶值遭受損失。建筑公司會蒙受損失，民工工資無法保障房價長期下降或暴跌是全民受損。二、長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產市場應成為行業(yè)內和政府的遠景共識房地產價格長期高速增長的趨勢不是國民經濟的福音，它掠奪其他行業(yè)的利潤，拖跨其他行業(yè)，變成千軍萬馬走地產這一獨木橋

在價格快速飛漲的趨勢下，預期仍要繼續(xù)大幅度漲價，會推動新的漲價，正常的經濟秩序被破壞地產雖然是我國的支柱產業(yè)，但不是我國的核心競爭力行業(yè)，作為生活資料，人們購不起房，社會通貨膨脹率壓力非常大，影響國民經濟的正常運行。在房地產中，價格的飛漲會短期內供求規(guī)則“失效”，飛漲的價格帶來更多的行業(yè)外資金進入，繼續(xù)加大了炒作的程度，最后供求規(guī)則“恢復效力”時，出現崩盤。二、長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產市場應成為行業(yè)內和政府的遠景共識房地產價格長期不增長的趨勢不是國民經濟的福音，不利于生產要素的重新定價和配置 在通貨膨脹長期存在的今天，地產的特殊屬性決定了其搭便車中的緩慢增長。二、長期的穩(wěn)定的緩慢增長的房地產市場應成為行業(yè)內和政府的遠景共識結論穩(wěn)定的、長期的、緩慢的增長是我們需要的房地產市場秩序，如同適度的通貨膨脹對社會有利，是社會發(fā)展的動力之一。緩慢地增長產生美好的遠景，快速增長和下滑產生的是對未來的不可控預期和經濟秩序的失衡。三、、房房價價爭爭論論中中各各方方的的表表現現單純純地地談談論論房房價價高高低低都都是是錯錯誤誤的的，，忽忽視視了了事事情情的的復復雜雜性性。。既然然有有論論高高的的，，有有論論低低的的，，面面紅紅耳耳赤赤不不分分高高低低，，政政府府部部門門也也各各執(zhí)執(zhí)一一端端，，形形成成如如此此龐龐大大的的兩兩派派，，我我認認為為只只有有一一種種可可能能，，那那就就是是雙雙方方都都有有道道理理且且道道理理只只在在一一方方面面看看上上去去是是對對的的，，而而且且是是勢勢均均力力敵敵的的。。以汽汽車車為為例例，，也也是是數數十十萬萬的的東東西西，，假假如如桑桑塔塔納納定定價價在在20萬萬元元讓讓大大家家討討論論價價格格是是否否高高，，肯肯定定答答案案不不象象房房價價一一樣樣相相成成對對立立的的兩兩派派，，即即使使生生產產廠廠商商群群體體想想說說不不高高也也不不容容易易也也不不敢敢說說。。三、、房房價價爭爭論論中中各各方方的的表表現現民眾眾說說房房價價高高錯錯誤誤嗎嗎？？一點點都都不不錯錯誤誤，，任任何何買買東東西西的的人人作作為為需需求求力力量量都都應應該該講講：：價價格格要要低低而而再再低低，，如如果果賣賣東東西西的的人人要要兩兩元元你你給給20元元，，那那就就是是腦腦子子有有問問題題了了。。民民眾眾在在爭爭辯辯中中一一點點錯錯誤誤都都沒沒有有，，房房地地產產商商和和傾傾向向于于房房地地產產的的專專家家有有何何理理由由一一定定要要讓讓人人家家說說：：房房價價不不高高，，你你們們繼繼續(xù)續(xù)再再漲漲啊?。。。?！三、、房房價價爭爭論論中中各各方方的的表表現現房地地產產商商認認為為房房價價不不高高有有錯錯誤誤嗎嗎？？有的的觀觀點點對對，，有有的的觀觀點點錯錯。。對對的的觀觀點點是是““房房價價不不高高””，，作作為為供供給給一一方方必必須須這這樣樣說說，，也也有有理理由由這這樣樣說說，，原原因因是是確確實實有有購購買買力力支支持持且且泡泡沫沫目目前前沒沒有有破破裂裂；；錯錯的的觀觀點點是是““每每年年再再漲漲15-20%””。。如果真真是每每年再再漲15-20%，，我愿愿意逃逃離開開發(fā)商商隊伍伍，因因為全全瘋了了，覆覆巢之之下，，安有有完卵卵？好好的市市場應應該是是長期期的、、穩(wěn)定定的和和緩慢慢增長長的。。三、房房價爭爭論中中各方方的表表現專家們們在各各代表表一方方的爭爭論中中有錯錯誤嗎嗎？有錯誤誤！缺少一一貫的的觀點點和立立場缺少對對所持持的觀觀點的的全面面的分分析和和嚴謹謹的論論證。。這是是地產產商和和民眾眾無須須做而而專家家因為為是學學者而而必須須要進進行的的工作作。追求政政治上上一貫貫正確確而缺缺少鮮鮮明的的學術術觀點點熱中于于賭博博性命命題以以博取取眼球球，沒沒有深深入探探討房房地產產的經經濟管管理理理論，，如““房價價升還還是降降”，，一切切沒有有時間間限制制的都都可能能是正正確的的。出現了了經濟濟的政政治表表演家家，即即使是是“為為民請請命””，也也應用用經濟濟學的的語言言來說說，而而不能能用政政治的的語言言來講講：““我為為民請請命，，我同同情老老百姓姓”。。我認認為老老百姓姓不需需要施施舍的的同情情，而而是需需要良良好的的生活活秩序序。缺少能能全面面真實實反映映中國國房地地產的的真實實情況況并給給予指指導的的理論論研究究。中國需需要真真正的的經濟濟學家家和房房地產產經濟濟學家家。三、房房價爭爭論中中各方方的表表現政府的的表現現有錯錯誤嗎嗎？有國土部部門聲聲明房房價上上漲與與招拍拍掛無無關。?？尚πΓ≌姓信膾鞉焓雇镣恋厥惺袌龉_化化，是是一次次大進進步。。但一一利興興必然然一弊弊興，，當前前方法法確實實抬高高了地地價，，這無無須統(tǒng)統(tǒng)計說說明。。招拍拍掛可可用另另外的的方法法進行行以避避免對對地價價的抬抬升，，但新新的弊弊端仍仍會出出現。。行政政是對對利弊弊的均均衡和和取舍舍，““掩掩耳盜盜鈴””沒必必要建設部部門的的研究究中心心公開開資料料，說說房地地產沒沒有泡泡沫，，是健健康的的?？煽尚Γ?！泡沫沫僅是是沒有有到了了無可可挽回回的破破滅階階段而而已。。銀行的的人認認為是是狡猾猾的開開發(fā)商商使銀銀行壞壞帳累累累，，開發(fā)發(fā)商擅擅長騙騙貸。?？尚πΓ±锢锕赐馔膺B是是事實實的反反映，，個別別無良良開發(fā)發(fā)商與與銀行行的個個別無無良職職員使使銀行行蒙受受巨大大損失失，使使開發(fā)發(fā)業(yè)蒙蒙受巨巨大羞羞辱。。2004年年銀行行認為為為了了防止止貸款款風險險而帶帶頭打打擊房房地產產市場場，如如果其其全部部措施施真的的實施施，打打擊的的恰恰恰是銀銀行自自己，，呆壞壞死帳帳會迅迅速上上升。。政府需需要的的是對對長遠遠目標標的協(xié)協(xié)同認認同：：長期期穩(wěn)定定的緩緩慢增增長的的市場場是對對大家家最好好的政府需需要系統(tǒng)地組織織行政政。四、政政府的的作為為房地產產泡沫沫有沒沒有？有，甚甚至200年來來一直直都曾曾存在在，而而現在在比較較嚴重重。有有泡沫沫不等等于泡泡沫破破。泡沫是是否到到了97年年亞洲洲金融融危機機那種種國家家機器器也無無可挽挽回的的程度度？不是。。只要要沒到到了這這一程程度，，政府府永遠遠是房房地產產市場場調控控的最最有力力的手手，遠遠超過過供給給和需需求力力量。。政府府可以以改變變人們們的預預期，，可以以控制制虛擬擬屬性性。四、政政府的的作為為近日看看了北北京晚晚報的的二版版的一一篇文文章，，認為是是政府府官員員住了了開發(fā)發(fā)商的的房子子而不不敢為為民眾眾說話話，沒沒有陳陳毅進進上海海時平平定物物價的的魄力力。我認為為文章章觀點點是錯錯誤的的。屁屁股決決定腦腦袋，，政府府官員員是聽聽上級級的和和自己己的判判斷的的，即即使住住了開開發(fā)商商的房房子也也是具具體的的人和和具體體的事事，誰誰還替替房地地產全全行業(yè)業(yè)說話話去？？經濟濟問題題需要要一定定的理理論和和實踐踐。報報刊上上所說說的官官員可可能不不知道道該干干什么么，或或者他他就瞎瞎干，，或者者他就就不干干，至至于是是否住住了開開發(fā)商商的房房子是是無關關的。。但我我相信信，時時隔50多多年，，陳毅毅的魄魄力在在中共共內是是遺傳傳的，，如果果一旦旦瘋漲漲的沒沒了邊邊際，，政令令出臺臺之日日，房房價應應聲而而落。?，F在在遠沒沒有那那個必必要。。四、政政府的的作為為只要泡泡沫不不破，，即沒沒有發(fā)發(fā)生經經濟危危機，，中國國政府府永遠遠是有有作為為的。。想讓泡泡沫破破，只只需要要一紙紙令下下，房房價應應聲而而倒，，但我我認為為不是是長策策；不想讓讓破繼繼續(xù)讓讓它瘋瘋漲，，只需需要觀觀望，，我認認為不不是國國家之之福，，也不不是開開發(fā)商商之福福，更更不是是民眾眾之福福。如果想想讓穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展，，則非非常難難，需需要確確立長長期的的指導導目標標：長期的的穩(wěn)定定的緩緩慢增增長的的房地地產市市場。引導導各部部門各各地方方政府府系統(tǒng)統(tǒng)地組組織行行政行行為，，需要要系統(tǒng)統(tǒng)地去去解決決。“實事事求是是”是指按按照客客觀事事物發(fā)發(fā)展的的規(guī)律律去尋尋求解解決問問題的的辦法法。四、政政府的的作為為國務院院于3月和和4月月兩個個“8條””體現現了高高度的的經濟濟智慧慧和政政治智智慧。?！?條條”高高度概概括而而簡明明扼要要?！?條條”比比行業(yè)業(yè)界、、各部部委、、研究究單位位的見見解都都高明明。雖雖然嚴嚴厲，，但使使行業(yè)業(yè)界看看到了了前景景?！胺乐怪勾笃鹌鸫蠓辈⒉⒆肪烤款I導導責任任國務務院院3月月八八點點意意見見一、、高高度度重重視視穩(wěn)穩(wěn)定定住住房房價價格格；；二、、切切實實負負起起穩(wěn)穩(wěn)定定住住房房價價格格的的責責任任：：房房價價提提高高到到政政治治高高度度，，建建立立政政府府負負責責制制，，省省政政府府負負總總責責，，對對住住房房價價格格上上漲漲過過快快，，控控制制不不力力，，要要追追究究有有關關責責任任人人責責任任；；三、、大大力力調調整整住住房房供供應應結結構構，，調調整整用用地地供供應應結結構構，，增增加加普普通通商商品品房房和和經經濟濟住住房房土土地地供供應應，，并并督督促促建建設設；；四、、嚴嚴格格控控制制被被動動性性住住房房需需求求，，主主要要是是控控制制拆拆遷遷數數量量；；五、、正正確確引引導導居居民民合合理理消消費費需需求求；；六、、全全面面監(jiān)監(jiān)測測房房地地產產市市場場運運行行；；七、、積積極極貫貫徹徹調調控控住住房房供供求求的的各各項項政政策策措措施施；；八、、認認真真組組織織對對穩(wěn)穩(wěn)定定住住房房價價格格工工作作的的督督促促檢檢查查國務務院院4月月八八條條意意見見國務務院院總總理理溫溫家家寶寶昨昨日日主主持持召召開開國國務務院院常常務務會會議議，，分分析析當當前前房房地地產產市市場場形形勢勢，，研研究究進進一一步步加加強強房房地地產產市市場場宏宏觀觀調調控控問問題題。。會議議認認為為，，近近些些年年來來房房地地產產業(yè)業(yè)持持續(xù)續(xù)快快速速發(fā)發(fā)展展，，對對經經濟濟和和社社會會發(fā)發(fā)展展的的作作用用不不斷斷增增大大。。正正確確認認識識當當前前房房地地產產市市場場形形勢勢，，及及時時解解決決出出現現的的突突出出問問題題，，促促進進房房地地產產業(yè)業(yè)健健康康發(fā)發(fā)展展，，對對于于鞏鞏固固和和發(fā)發(fā)展展宏宏觀觀調調控控成成果果，，保保持持國國民民經經濟濟平平穩(wěn)穩(wěn)較較快快發(fā)發(fā)展展，，具具有有重重要要意意義義。。目目前前房房地地產產市市場場存存在在的的主主要要問問題題是是：：房房地地產產投投資資規(guī)規(guī)模模過過大大，，商商品品房房價價格格上上漲漲過過快快，，商商品品房房結結構構不不合合理理，，房房地地產產市市場場秩秩序序比比較較混混亂亂。。會議議強強調調，，必必須須把把解解決決房房地地產產投投資資規(guī)規(guī)模模和和價價格格上上升升幅幅度度過過大大的的問問題題，，作作為為當當前前加加強強宏宏觀觀調調控控的的一一個個突突出出任任務務。?；颈驹瓌t則是是，，積積極極穩(wěn)穩(wěn)妥妥，，把把握握力力度度；；突突出出重重點點，，區(qū)區(qū)別別對對待待；；因因地地制制宜宜，，分分類類指指導導；；強強化化法法治治，，加加強強監(jiān)監(jiān)管管。。既既要要解解決決當當前前存存在在的的突突出出問問題題，，又又要要保保持持房房地地產產業(yè)業(yè)健健康康發(fā)發(fā)展展。。會議議提提出出，，當當前前加加強強房房地地產產市市場場引引導導和和調調控控要要采采取取以以下下措措施施：：國務務院院4月月八八條條意意見見一是是強強化化規(guī)規(guī)劃劃調調控控，，改改善善商商品品房房結結構構。。各各地地區(qū)區(qū)要要盡盡快快明明確確今今明明兩兩年年普普通通商商品品住住房房和和經經濟濟適適用用住住房房建建設設規(guī)規(guī)模模、、項項目目布布局局以以及及進進度度安安排排，，并并向向社社會會公公布布。。二是是加加大大土土地地供供應應調調控控力力度度，，嚴嚴格格土土地地管管理理。。各各地地區(qū)區(qū)要要在在嚴嚴格格執(zhí)執(zhí)行行土土地地利利用用總總體體