成本控制課件

成本控制研究

---技術(shù)管理領(lǐng)域

結(jié)合項目，有的放矢……2012/09蘇南事業(yè)部技術(shù)部參考：江蘇筑森成本控制研究-2-研究框架一、理念

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設(shè)計階段成本控制二、規(guī)劃

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設(shè)計階段成本控制三、方案

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設(shè)計階段成本控制四、施工圖

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設(shè)計階段成本控制五、景觀

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設(shè)計階段成本控制六、室內(nèi)

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設(shè)計階段成本控制-3-一、成本理念

控制目的核心原則微笑曲線控制手段抓住重點實施辦法

二、規(guī)劃階段

開發(fā)時序停車指標(biāo)公建配套交通組織場地豎向綜合管線小區(qū)景觀建筑高度樣板區(qū)三、方案階段土方平衡設(shè)備用房建筑高度結(jié)構(gòu)合理性體形系數(shù)建筑層高開窗比例戶型平面架空層頂部構(gòu)架地下車庫儲藏空間贈送空間立面材料建筑部品標(biāo)準(zhǔn)化

-4-五、景觀階段重點分配軟硬比例水景比例苗木品種標(biāo)準(zhǔn)化

六、室內(nèi)階段

裝修范圍材料選擇標(biāo)準(zhǔn)化

四、施工圖階段結(jié)構(gòu)優(yōu)化管井隔墻節(jié)能計算構(gòu)造做法精裝修設(shè)備設(shè)計變更標(biāo)準(zhǔn)化

一、成本控制理念

成本控制研究-6-一、成本控制理念

微笑曲線控制目的核心原則控制手段抓住重點實施辦法成本控制研究---控制理念-7-成本控制理念----

微笑曲線借鑒產(chǎn)業(yè)研究，價值的來源，錢花在那里？微笑曲線就是一條說明產(chǎn)業(yè)附加價值的曲線，從橫軸來看，由左至右代表產(chǎn)業(yè)的上中下游，左邊是研發(fā)，中間是制造，右邊是營銷；縱軸則代表附加價值的高低。微笑曲線-8-成本控制理念----

微笑曲線小區(qū)規(guī)劃—建筑方案—施工圖—景觀設(shè)計—室內(nèi)設(shè)計建立“全過程”設(shè)計成本控制理念-9-成本控制理念----控制目的思考：價值+附加價值-成本=利潤利潤最大化，更好的掙錢。。。。。會花錢，才有可能會掙錢……走遠了，忘記了出發(fā)的目的……-10-成本控制理念----核心原則產(chǎn)品與作品的區(qū)別？向制造業(yè)學(xué)習(xí)！“客戶體驗”是衡量成本控控制是否合理理的最核心原原則成本控制理念念----核心原則不是建筑師、、銷售員、老老板等等的衡衡量標(biāo)準(zhǔn)……-11-客戶體驗分析析：一、外部要素素二二、內(nèi)部要素素成本控制理念念----核心原則區(qū)域交通教育商業(yè)景觀醫(yī)療合計25-3020-2220-2210-1510-128-10100%價格戶型口碑景觀物業(yè)樣板區(qū)質(zhì)量規(guī)劃立面合計40-5010-1510-1510-138-108-105-84-63-5100%決定客戶購房房的體驗分析析……客戶體驗因檔檔次、城市有有別……-12--13-成本控制理念念----控制手段思考：如何協(xié)調(diào)成本本與品質(zhì)之間間的矛盾？-14-4．控制手段資源分配---品質(zhì)和成本的的平衡競品對標(biāo)---擊敗競爭對手手成本控制研究究---理念階段先分析開發(fā)，，其次建安，，再次？？-15-成本控制理念念----控制手段1“資源分配”解決品質(zhì)與成成本之間矛盾盾的控制手段段！有限資源合理分配，自身分分配……-16-成本控制理念念----控制手段＞＞-17-成本控制理念念----控制手段2“競品對標(biāo)”在成本上擊敗敗競爭對手的的手段就是對對標(biāo)！好鋼花在刀刃刃上，類別間間分配……-18-對標(biāo)表表訴求分析成本控制理念念----控制手段2-19-５．實施辦法法標(biāo)準(zhǔn)化化---70%，減少錯誤的的貢獻標(biāo)準(zhǔn)深度---部品or建筑標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)復(fù)制---還是需要設(shè)計計優(yōu)化組裝機還是品品牌機？買標(biāo)準(zhǔn)零件還還是買輛整車車？成本控制研究究---理念階段二、規(guī)劃設(shè)計計階段成本控控制成本控制研究究-21-二、規(guī)劃設(shè)計階段成本控制制開發(fā)時序小區(qū)停車公建配套交通組織場地豎向樣板區(qū)建筑高度小區(qū)景觀綜合管線成本控制研究究-22-思考：戰(zhàn)略層面的開開發(fā)時序和財務(wù)成本密密切相關(guān)！規(guī)劃設(shè)計也對對其影響！相信自己，你你也可以當(dāng)。。。。成本控制研研究---規(guī)劃階段-23-1、開發(fā)時序首期資金---投入和成本首期速度---規(guī)模和高度開工規(guī)模---規(guī)模和標(biāo)段土方挖填---挖填結(jié)合首期到位---管線設(shè)備交付時序---交叉投入分期規(guī)劃---規(guī)劃層次成本控制研究究---規(guī)劃階段-24-1、開發(fā)時序首期資金---投入和成本首期速度---規(guī)模和高度先開發(fā)1期B區(qū)位置中等待開發(fā)2期C區(qū)抬高價格最好開3期A區(qū)位置最差樣板區(qū)無地庫庫，周期短1期小高層區(qū)，，周期短1期規(guī)模較小，，出形象成本控制研究究---規(guī)劃階段1期B區(qū)小高層+別墅2期C區(qū)高層+別墅3期A區(qū)高層+小高層+別墅-25-1、開發(fā)時序開工規(guī)模---招標(biāo)約10萬㎡標(biāo)段約5-6萬㎡標(biāo)段清晰，避避免交叉土方挖填---挖填結(jié)合B1地塊小高層規(guī)規(guī)模9.7萬㎡B2地塊的別墅規(guī)規(guī)模4.7萬㎡與招標(biāo)、施工工標(biāo)段規(guī)模匹匹配理想的土方平平衡小高層地塊挖挖土抬高別墅區(qū)場場地成本控制研究究---規(guī)劃階段B區(qū)2標(biāo)小高層B區(qū)1標(biāo)小高層B區(qū)4標(biāo)小高層層+別墅B區(qū)3標(biāo)別墅墅-26-1、開發(fā)發(fā)時序序首期到到位---設(shè)備，，管網(wǎng)網(wǎng)、用用房、、智能能化等等分期期、提提前投投入交付時時序---避免重重復(fù)、、交叉叉投入入成本控控制研研究---規(guī)劃階階段物業(yè)用用房、、機房房（消消防、、電信信、智智能化化）首先滿滿足一一期交交付管網(wǎng)分分期、、統(tǒng)一一-27-2、小區(qū)區(qū)停車車事業(yè)部部和常常州項項目地地庫比比例機動車車停車車位不不足，，非機機動車車停車車位閑閑置。。。。。成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-28-2、小區(qū)區(qū)停車車（機機動車車）地下車車庫面面積：：地上上建筑筑面積積約20-25%高度重重視??！深入入研究究！嚴(yán)嚴(yán)格控控制?。〕杀究乜刂蒲醒芯?--規(guī)劃階階段-29-2、小區(qū)區(qū)停車車（機機動車車）有效的場地：：減少少邊角角場地地地上or地下：：10%的比例例未來的需求：：0.6、0.8的配比比1.0、1.2的需求求公建的停車：：沒有地地下配配比，，盡量量地面面解決決成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-30-2、小區(qū)區(qū)停車車（非非機動動車））非機動動車停停車車配比比：2.0輛/戶非機動動車地地下下停車車：不不便便利利非機動動車庫庫設(shè)計計嚴(yán)重重浪費費！大有潛潛力可可挖?。艺吆秃同F(xiàn)實實生活活：滯滯后、、機會會成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-31-2、小區(qū)區(qū)停車車（非非機動動車））理想位位置：地面面（架架空層層、停停車棚棚、就就近））、地地下（（集中中管理理）多余指指標(biāo)：地面非非機動動車位位變機機動車車位多余空空間：贈送送儲藏藏間、、物業(yè)業(yè)使用用以客戶戶為導(dǎo)導(dǎo)向，，合理理分配配資源源。。。。成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-32-3、公建建配配套套物業(yè)管管理的的不滿滿意是否與與開發(fā)發(fā)的技技術(shù)管管理問問題？？成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-33-3、公建建配配套套思考：：小區(qū)變變設(shè)置置數(shù)量量是否否達到到極限限？物管用用房如如何設(shè)設(shè)置最最合理理？與后期期物管管成本本是否否關(guān)聯(lián)聯(lián)？物業(yè)管管理也也和規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計密密切相相關(guān)！！成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-34-3、公建建配配套套配套商商業(yè)：比例例和位位置物管用用房：位置置和規(guī)規(guī)模物管成成本：規(guī)劃劃和運運營居委委會會：位置置和規(guī)規(guī)模小區(qū)區(qū)變變：位置置、數(shù)數(shù)量組團大大堂：形式式和規(guī)規(guī)模成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-35-3、公建建配配套套組團大大堂：形式式和規(guī)規(guī)模成本控控制研研究---規(guī)劃階階段常州項項目一一期B區(qū)組團團大堂堂常州項項目三三期A區(qū)組團團大堂堂-36-4、交通通組組織織小區(qū)交交通系系統(tǒng)也也關(guān)乎乎成本本！成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-37-4、交通通組組織織出入入口口：數(shù)量量和物物業(yè)消防車車道：長度度和成成本小區(qū)主主入口口：４４人ｘｘ２班班小區(qū)次次入口口：１１人ｘｘ２班班保安：：工資資＋吃吃?。芾砝沓杀颈荆剑埃矗矗保保玻罚埃澳辏常常叮度f成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-38-5、場地地豎豎向向思考：：土方方量控控制如如何做做到最最優(yōu)化化？土方開開挖+外運的的單價價一般般在25-50元/m3土石平平衡：：計算：：24600㎡x1米x30元/ｍ3=73.8萬/米條件：：10萬㎡小小區(qū)、、1000戶、0.8輛/戶、2.0輛非/戶結(jié)果：：每抬抬高1.0米，建筑單單方節(jié)節(jié)省73.5元/㎡方法：：抬高場場地、、土方方平衡衡基坑支支護：：基礎(chǔ)形形式：：場地排排水：：物業(yè)投投訴集集中在在地下室室灌水、屋屋面漏漏水、、窗口口漏水水場地持持力層層≤場地抬抬高≤地下室室計容容成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-39-6、樣板板區(qū)區(qū)思考考：：售樓樓處規(guī)規(guī)模、、樣板板區(qū)規(guī)規(guī)模占占項目目規(guī)模模比例例？？售樓處處：投投入成成本=6000+4000元/㎡維護成成本=8-10人樣板區(qū)區(qū)：景景觀成成本=800-1000元/㎡維護人人員=4-6人樣板區(qū)區(qū)：維維護成成本=4.0-5.0萬元元/人、年年小區(qū)規(guī)?！?010-2020-40≥40備注售樓處0.12-0.150.15-0.180.18-0.200.20-0.25單位：萬㎡樣板區(qū)0.500.600.751.0成本2000240027503500單位：萬元有限資資金投投入適適當(dāng)?shù)牡囊?guī)模模。售樓處處1200㎡㎡減少100㎡裝修成成本提提高900元/㎡；減少少200㎡裝修成成本提提高2000元/㎡………成本控控制研研究---規(guī)劃階階段-40-7、建筑筑高高度度思考：：住宅宅經(jīng)濟濟高度度、層層數(shù)是是少？？（9層、11層、18層、80米…）7-11F12-18F19-33F備注建安成本建筑面積95.197.5100.0使用面積78㎡得房率82.080.078.0%得戶率105110251000戶建設(shè)周期假設(shè)10萬㎡，，每戶戶使用用面積積78㎡㎡，不同層層數(shù)，得得到戶數(shù)數(shù)不同……成本控制制研究---規(guī)劃階段段-41-8、小區(qū)區(qū)景觀觀軟硬比例例：綠綠地3：7到龍湖湖1：9？水景面積積：檔檔次與面面積的關(guān)關(guān)系苗木種類類：9、綜合合管線線分期和整整體成本控制制研究---規(guī)劃階段段-42-前至開發(fā)發(fā)時序后至物業(yè)業(yè)管理均與規(guī)劃設(shè)計計密切有關(guān)關(guān)均與成本控制制密切聯(lián)系系成本控制制研究究---規(guī)劃階段段三、建筑筑設(shè)計階階段成本本控制成本控制制研究-44-建筑風(fēng)格格戶型平面面結(jié)構(gòu)優(yōu)化化得房率率建筑高度度設(shè)備用房房體形系數(shù)數(shù)開窗比例例架空層層頂部構(gòu)架架地下車庫庫儲藏空間間贈送空間間立面材料料建筑部品品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化三、建筑設(shè)計計階段成本本控制-45-1、建筑風(fēng)風(fēng)格客戶體驗成本難易度備注現(xiàn)代-風(fēng)格新古典-風(fēng)格地中海-風(fēng)格ARDECO-風(fēng)格英式-風(fēng)格法式-風(fēng)格成本本控控制制研研究究---建筑筑設(shè)設(shè)計計階階段段-46-2、建建筑筑戶戶型型綜合合影影響響：：結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化化、、得得房房率率、、開開窗窗比比例例、、體體形形系系數(shù)數(shù)成本本控控制制研研究究---建筑筑設(shè)設(shè)計計階階段段-47-成本本控控制制研研究究---建筑筑設(shè)設(shè)計計階階段段常州州A區(qū)戶戶型型平平面面圖圖萬科科7個成成本本指指標(biāo)標(biāo)所所帶帶來來的的經(jīng)經(jīng)濟濟效效益益7項指指標(biāo)標(biāo)發(fā)發(fā)揮揮經(jīng)經(jīng)濟濟效效益益后后，，單單方方成成本本減減少少145-260元/M2按開開發(fā)發(fā)量量500萬㎡㎡計計，，則則成成本本降降低低額額約約為為10億元元?。?48-3、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化化選型型比比選選：：框框架架、、框框剪剪、、剪剪力力墻墻平面面規(guī)規(guī)整整：：水水平平向向、、垂垂直直向向裝飾飾構(gòu)構(gòu)件件：：結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件件、、裝裝飾飾構(gòu)構(gòu)件件成本本控控制制研研究究---建筑筑設(shè)設(shè)計計階階段段常州州A區(qū)１１、、１１１１、、１１６６、、２２００、、２２１１、、２２５５、、２２６６#樓14萬㎡㎡的的戶戶型型平平面面圖圖-49-4、得得房房率率交通通核核：：影影響響得得房房率率得房房率率：：多多層層85%、小小高高層層82%、大大高高層層78-80%贈送送空空間間：：陽陽臺臺、、飄飄窗窗、、入入戶戶花花園園、、花花池池、、設(shè)設(shè)備備平平臺臺。。。。檔次次、、售售價價和和贈贈送送比比例例?成本本控控制制研研究究---建筑筑設(shè)設(shè)計計階階段段常州州A區(qū)戶戶型型平平面面圖圖-50-6、設(shè)設(shè)備備用用房房設(shè)備備用用房房：：輻輻射射范范圍圍、、位位置置管線線長長度度：：鋪鋪設(shè)設(shè)長長度度、、分期期實實施施：：滿滿足足一一期期、、結(jié)結(jié)合合整整體體用房房功功能能：：水水泵泵房房、、配配電電房房、、煤煤氣氣調(diào)調(diào)壓壓站站消控控中中心心、、電電信信機機房房成本本控控制制研研究究---建筑筑設(shè)設(shè)計計階階段段常州州A區(qū)設(shè)設(shè)備備用用房房布布局局示示意意-51-7、體體形形系系數(shù)數(shù)--體形形與與效效果果平平衡衡結(jié)構(gòu)構(gòu)成成本本：：結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)用用量量能耗耗計計算算：：保保溫溫厚厚度度、、門門窗窗形形式式外表表面面積積：：裝裝飾飾面面積積、、保保溫溫面面積積成本本控控制制研研究究---建筑筑設(shè)設(shè)計計階階段段常州州A區(qū)和和鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江戶戶型型平平面面圖圖分分析析-52-建筑筑設(shè)設(shè)計計階階段段成成本本控控制制建筑筑層層數(shù)數(shù)控控制制：：建筑筑層層數(shù)數(shù)會會影影響響結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系的的經(jīng)經(jīng)濟濟性性，，也也會會影影響響設(shè)設(shè)備備的的配配置置要要求求，，規(guī)規(guī)劃劃中中應(yīng)應(yīng)盡盡量量避避免免尷尷尬尬的的層層數(shù)數(shù)。。7層要要設(shè)設(shè)電電梯梯/12層要設(shè)兩兩部電梯梯/19層要設(shè)剪剪刀梯6層底部架架空要注注意“頂頂層入戶戶離地小小于16米”11層、18層底部架架空高度度應(yīng)小于于4.5m-53-建筑設(shè)計計階段成成本控制制建筑層高高控制：：在確定層層高時，，應(yīng)綜合合市場取取向，產(chǎn)產(chǎn)品自身身的定位位，選擇擇合適的的層高。。層高每增增加0.1m造價增加加該層造造價的3-5%，剪刀樓樓梯當(dāng)層層高大于于3150時，要增增加休息息平臺，，增加公公攤面積積。-54-8、開窗比比例降低能耗耗：外外圍護能能耗最大大處為窗窗保溫性能能：提提高窗保保溫性能能，成本本提高很很大窗墻成本本：窗窗/墻=330-550/150元/平方米外遮陽陽：：隨窗面面積增加加330元/平方米護窗欄桿桿：有有無護窗窗欄桿100元/米成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段窗地比例例列表-55-9、架空空層控制比例例：適適度采用用、測算算比例空間通透透：結(jié)結(jié)合上部部結(jié)構(gòu)，，不宜結(jié)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換換結(jié)合檔次次：比比例結(jié)合合定位控制高度度：就就是控制制成本底部4m左右高架架空層，，單方面面積含鋼鋼量提高高約2kg成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段-56-10、頂部構(gòu)構(gòu)架控制比例例：適適度采用用、測算算比例建筑效果果：效效果平衡衡成本結(jié)合檔次次：比比例結(jié)合合定位控制高度度：高高度帶來來成本頂部3m左右高架架空層，，單方面面積含鋼鋼量提高高約2kg成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段-57-11、地下車車庫（機機動車））停車的效率：35到28平方米/輛的貢獻獻單層or雙層：有條件件下，地地庫比較較地庫的埋深：：坡道道長度，，抗拔樁樁柱網(wǎng)or層高：5.4、7.8、8.1m柱網(wǎng)3.6、3.7、4.2m層高采光or照明：物業(yè)成成本設(shè)備用用房：：位位置、效效率消防車車道：：荷荷載、柱柱位成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段-58-11、地下車車庫（非非機動車車）停車效率率：2.5到2.0平方米/輛的區(qū)別別車庫位置置：地地下一or地下二、、坡道機械停車車：非機動動車的機機械停車車車庫采光光：使使用成本本、舒適適度成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段-59-12、儲藏空空間控制比例例：適適度采用用、測算算比例后期變更更：部部分可不不砌筑成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段-60-13、贈送空空間平衡點點：：售價大大于造價價控制比例例：適適度采用用、可售售比例結(jié)合檔次次：比比例結(jié)合合定位成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段送到什么么程度為為止！-61-14、立面材材料頭部：：平頂頂、小小坡頂、、大坡頂頂墻身：：涂料料、劈劈開磚、、干掛石石材基座：：多彩彩石、文文化石、、干掛石石材門頭：：劈開開磚、干干掛石材材成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段比較常州州B、C、A區(qū)別墅立立面14、立面材材料---常州A區(qū)別墅立立面調(diào)整整成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段比較常州州B、C、A區(qū)別墅立立面1235617841、屋檐及及腰線線線腳優(yōu)化化5、信報箱箱及可視視對講位位置2、窗套優(yōu)優(yōu)化，橫橫向分割割取消6、分戶墻墻降低，，改用綠綠籬分隔隔3、入戶門門頭強化化處理7、頂層寶寶瓶取消消，改為為門頭上上方4、一層除除門頭石石材改多多彩石8、屋面水水泥瓦改改油氈瓦瓦-62--63-15、建筑部部品---對標(biāo)電梯梯：：進戶戶門門：：門窗窗：：單元元門門：：外遮遮陽陽：：太陽陽能能：：雨棚棚：欄桿桿：裝飾線條條：防火木門門：成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段四、施工工圖設(shè)計計階段成成本控制制成本控制制研究-65-四、施工圖設(shè)計階段段成本控控制結(jié)構(gòu)優(yōu)化化管井井隔墻墻節(jié)能計算算構(gòu)造做法法精裝修修設(shè)備備設(shè)計變更更標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化成本控制制研究---施工圖階階段-66-施工圖設(shè)設(shè)計階段段成本控控制建筑設(shè)備備管井的的設(shè)置：：盡量減減少管線線入戶的的長度，，管井的的面積控控制到夠夠用即可可。管井井位置盡盡量設(shè)置置在不影影響視覺覺感受的的位置，，減少管管井外的的美化裝裝修-67-施工圖設(shè)設(shè)計階段段成本控控制毛坯交付付用房內(nèi)內(nèi)部墻體體優(yōu)化：：毛坯交交付的住住宅對部部分后期期住戶有有可能改改動的隔隔墻在土土建工程程中可以以不砌，，減少投投入與后后期浪費費。-68-施工圖設(shè)設(shè)計階段段成本控控制節(jié)能計算算：應(yīng)多多方案比比較，選選擇綜合合造價較較低的方方案。-69-施工圖設(shè)設(shè)計階段段成本控控制建筑構(gòu)造造做法優(yōu)優(yōu)化：建建筑構(gòu)造造應(yīng)綜合合考慮材材料價格格與施工工費用、、周期，，選擇合合適的構(gòu)構(gòu)造做法法。-70-施工圖設(shè)設(shè)計階段段成本控控制精裝住宅宅與土建建的緊密密配合：：在土建建施工前前，一定定要完成成施