房地產(chǎn)標桿企業(yè)“四維管控模式”

主講：陳懇北大縱橫房地產(chǎn)咨詢中心總經(jīng)理清華大學房地產(chǎn)EMBA班客座教授深圳房地產(chǎn)標桿管理研究會會長手箱：qiren_886@163.com

房地產(chǎn)標桿企業(yè)“四維管控模式”北大縱橫合伙人、房地產(chǎn)咨詢中心總經(jīng)理－陳懇邁向五星級管理

使命與愿景

戰(zhàn)略與規(guī)劃

組織與管控

流程與制度績效與薪酬粗放式管理診斷精細化解決方案管腦:讓企業(yè)戰(zhàn)略像燈塔一樣指引航向管權(quán):讓企業(yè)擴張像布陣一樣步步為贏>50%>60%>70%>80%>90%管事:讓企業(yè)運行像看圖一樣簡單高效管人:讓企業(yè)人才像春筍一樣茁壯成長管心:讓企業(yè)文化像宗教一樣凝聚人心__房地產(chǎn)企業(yè)精細化“五維管控模式”

陳懇著中信出版社使命與愿景管控模式使命與愿景基于對戰(zhàn)略與規(guī)劃的理解分析而建立的有效的組織管理體系梳理和完善流程管理體系包括核心業(yè)務(wù)流程與管理支持流程，以ISO9001為工具完善流程通過流程梳理,建立責任到組織、部門、個人的績效管理體系1345基于企業(yè)使命勾劃出的企業(yè)愿景流程與制度績效與薪酬2組織與管控戰(zhàn)略與規(guī)劃基于對公司使命、愿景的理解而建立的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃房地產(chǎn)精細化“五維管控模式”模型項目績效部門績效員工績效總部績效子司績效流程管理體系土地獲取規(guī)劃設(shè)計項目評估營銷策劃采購管理工程施工組織結(jié)構(gòu)權(quán)責分工戰(zhàn)略與規(guī)劃戰(zhàn)略績效管理績效管理組織管控組織管控文化管心——心動力組織運營動力與向心力組織運營的軟規(guī)則管腦——神經(jīng)中樞組織可持續(xù)發(fā)展能力組織運營的中遠期目標體系管權(quán)——有形的手組織管理能力組織運營的保障體系管人——奔跑的雙腿人力資源開發(fā)能力組織運營主體的管理體系

管事——神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品制造與組織運營管理能力組織運行規(guī)則體系房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理模型——“五維管控模式”使命:推動企業(yè)變革與成長

愿

景：成為中國最受尊重的大型咨詢機構(gòu)

地

位：中國管理咨詢業(yè)的先行者和領(lǐng)導者

北大縱橫的使命、愿景、定位一、中國最早成立的咨詢集團每一次行業(yè)“洗牌”我們都經(jīng)受住了考驗!中國最豪華的精英咨詢團隊每一個合伙人背后都有一支專業(yè)的顧問團隊!中國最繁忙的行業(yè)咨詢機構(gòu)每—個工作日都啟動一個項目!中國專業(yè)化分工最齊全的行業(yè)咨詢中心房地產(chǎn)咨詢中心能源咨詢中心電信咨詢中心金融咨詢中心科研院所咨詢中心汽車咨詢中心運輸咨詢中心傳媒咨詢中心機械制造咨詢中心IT電子咨詢中心醫(yī)藥醫(yī)療咨詢中心消費品咨詢中心每一個行業(yè)都有我們的身影!中國國出出版版管管理理咨咨詢詢書書籍籍最最多多的的思思想想庫庫作為為領(lǐng)領(lǐng)頭頭羊羊，，北北大大縱縱橫橫不不斷斷把把自自己己的的咨咨詢詢技技術(shù)術(shù)加加以以總總結(jié)結(jié)，，上上升升到到理理論論高高度度，，并并和和大大家家分分享享。。希希望望能能提提高高中中國國管管理理咨咨詢詢業(yè)業(yè)界界的的整整體體水水平平。。每一一個個領(lǐng)領(lǐng)域域都都有有我我們們的的思思想想結(jié)結(jié)晶晶!中國國媒媒體體報報導導、、撰撰稿稿人人最最多多的的管管理理信信息息庫庫每一一種種媒媒體體都都有有我我們們的的聲聲音音!中國國各各大大名名校校MBA實實習習生生最最多多的的實實踐踐基基地地每一一個個MBA生生都都向向往往的的實實習習基基地地中國國獲獲得得行行業(yè)業(yè)評評比比獎獎項項最最多多的的管管理理咨咨詢詢機機構(gòu)構(gòu)每——次次行行業(yè)業(yè)評評比比都都少少不不了了的的行行業(yè)業(yè)標標桿桿!中國國客客戶戶回回報報率率最最高高的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作伙伙伴伴北大大縱縱橫橫2008年年度度業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)概概況況寧波波永永大大公公司司國家家投投資資開開發(fā)發(fā)公公司司水力力電電力力物物資資集集團團杭州州城城建建經(jīng)經(jīng)營營總總公公司司湖北北貓貓人人集集團團中石石油油集集團團魯能能集集團團…………客戶戶續(xù)續(xù)單單客戶戶介介紹紹首都都機機場場集集團團…………每一一個個客客戶戶都都是是我我們們的的口口碑碑!資料料來來源源：：《《世世界界經(jīng)經(jīng)理理人人》》雜雜志志““中中國國十十大大經(jīng)經(jīng)理理人人品品牌牌””調(diào)調(diào)查查《世世界界經(jīng)經(jīng)理理人人》》雜雜志志2007年年所所做做““中中國國十十大大經(jīng)經(jīng)理理人人品品牌牌””調(diào)調(diào)查查中中，，北北大大縱縱橫橫在在““最最崇崇尚尚的的管管理理咨咨詢詢品品牌牌””中中排排名名僅僅落落后后于于麥麥肯肯錫錫。?！啊爸恢挥杏猩偕贁?shù)數(shù)的的本本土土品品牌牌擁擁有有一一定定的的品品牌牌認認知知。。不不過過在在未未來來12個個月月計計劃劃使使用用的的管管理理咨咨詢詢服服務(wù)務(wù)品品牌牌中中，，有有17%的的經(jīng)經(jīng)理理人人選選擇擇了了北北大大縱縱橫橫””中國國知知名名度度最最高高的的管管理理咨咨詢詢機機構(gòu)構(gòu)每一一次次行行業(yè)業(yè)調(diào)調(diào)查查我我們們都都獨獨占占鰲鰲頭頭!參加加亞亞洲洲房房地地產(chǎn)產(chǎn)高高峰峰論論壇壇的的詰詰問問我們們服服務(wù)務(wù)過過的的一一些些主主要要房房地地產(chǎn)產(chǎn)客客戶戶北大大縱縱橫橫部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)咨咨詢詢案案例例大連連億億達達浙江江眾眾安安山東東金金翰翰北京京東東環(huán)環(huán)置置業(yè)業(yè)北京京住住總總北京京公公交交地地產(chǎn)產(chǎn)北京京魯魯藝藝地地產(chǎn)產(chǎn)北京京世世博博偉偉業(yè)業(yè)北科科建建集集團團錦州州寶寶地地北京京金金隅隅嘉嘉業(yè)業(yè)山東東魯魯能能寧波波永永大大湖北北新新長長江江置置業(yè)業(yè)國投投物物業(yè)業(yè)天津津泰泰豐豐中關(guān)關(guān)村村軟軟件件園園碧桂桂園園河南南安安陽陽貞貞元元華宇宇集集團團華華吉吉地地產(chǎn)產(chǎn)鞍山山明明達達北京京當當代代集集團團天津津泰泰達達2022/12/12國家家建建設(shè)設(shè)部部土地轉(zhuǎn)讓制度2004年年8月月31日日土地贏利時代房產(chǎn)贏利時代前言言:中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)已已從從土土地地暴暴利利時時代代過過渡渡到到管管理理制制勝勝均均利利時時代代賣地地皮皮___賣賣房房子子____賣賣服服務(wù)務(wù)____賣賣健健康康交部部分分資資金金便便可可獲獲得得土土地地證證吸引引銀銀行行信信貸貸資資金金占用用建建筑筑商商資資金金使用用購購房房者者預預售售資資金金充分分利利用用滾滾動動開開發(fā)發(fā)來來減減少少資資金金壓壓力力過去去:四四兩兩拔拔千千斤斤一旦旦獲獲取取土土地地資資源源，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)即即能能以以較較少少的的資資金金投投入入撬撬動動巨巨額額資資本本來來運運作作項項目目，，獲獲取取高高額額的的自自有有資資金金投投資資回回報報要交交足足資資金金才才可可獲獲得得土土地地證證銀行行貸貸款款融融資資條條件件要要求求更更嚴嚴格格加強強了了拖拖欠欠建建筑筑商商工工人人工工資資清清欠欠預售售““樓樓花花””制制度度逐逐漸漸退退出出市市場場一旦旦資資金金鏈鏈斷斷裂裂便便可可能能導導致致崩崩潰潰僅獲獲取取土土地地資資源源是是不不夠夠的的，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)還還需需要要有有較較強強的的資資金金實實力力來來運運作作項項目目，，低低投投資資高高回回報報被被逐逐步步改改變變金融融在在““兩兩種種時時代代””扮扮演演的的不不同同角角色色定定位位今后后:千千斤斤壓壓四四兩兩從發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢來來看看，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)利利潤潤正正從從價價值值鏈鏈的的前前端端向向后后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移建筑筑施施工工物業(yè)業(yè)管管理理經(jīng)營營樓盤盤銷銷售售15%10%5%土地地運運作作土地地運運作作營銷銷策策劃劃建筑筑施施工工物業(yè)業(yè)管管理理經(jīng)營營前期期策策劃劃設(shè)設(shè)計計前期期策策劃劃設(shè)設(shè)計計利潤潤貢貢獻獻度度20%25%30%35%40%如今今，，牛牛市市已已悄悄然然遠遠去去，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)的的利利潤潤控控制制點點明明顯顯已已經(jīng)經(jīng)向向價價值值鏈鏈的的后后端端轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移。。那那些些急急速速擴擴張張的的集集團團化化房房企企開開始始意意識識到到，，未未來來房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場競競爭爭的的核核心心不不在在于于攻攻城城略略地地的的粗粗放放式式擴擴張張，，而而在在于于運運籌籌帷帷幄幄的的精精細細化化管管理理。。如如何何改改變變以以往往牛牛市市中中急急速速擴擴張張的的粗粗放放式式管管理理模模式式，，調(diào)調(diào)整整母母公公司司與與分分公公司司的的權(quán)權(quán)責責關(guān)關(guān)系系，，建建立立合合理理的的集集團團化化管管控控機機制制，，成成為為橫橫亙亙在在各各大大集集團團房房企企面面前前的的第第一一道道難難題題。。房企贏利的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折點:從外外部爭資源到到內(nèi)部挖潛力力!從2004年年8月31日日始停止一切切“歷史問題題”的協(xié)議出出讓，全部土土地進入“招招拍掛”市場場致使土地交交易透明化，，土地價格市市場化，由于于土地而獲取取的利潤將較較之前有較大大消弱在賣方市場逐逐步向買方市市場轉(zhuǎn)移的過程中，，決定產(chǎn)品品品質(zhì)和服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)是前期策策劃＼產(chǎn)品設(shè)計和物物業(yè)服務(wù)資金：在緊縮縮性金融政策策下，資金成為完成成整個開發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)關(guān)鍵，成為整體體價值鏈的核核心資金從行業(yè)發(fā)展周周期看,中國國房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)正處于房地地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)產(chǎn)品型階段向向房地產(chǎn)投資資/資本運作作型轉(zhuǎn)變-行業(yè)周期期與運營模式式演變示意圖圖-房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運作型型房地產(chǎn)服務(wù)/服務(wù)型時間行業(yè)規(guī)模目前中國大陸陸大多數(shù)房地地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商商發(fā)達國家房地地產(chǎn)商地產(chǎn)開發(fā)/土土地型過去中國大陸陸房地產(chǎn)商超額利潤階段段高風險/高回回報政府關(guān)系中等利潤階段段適中風險/適適中回報資本優(yōu)勢/規(guī)規(guī)模優(yōu)勢微利階段低風險/低回回報規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)濟特征需求特征賣方市場對新增住房需需求快速膨脹脹均衡市場對新增住房需需求穩(wěn)定增長長買方市場以提升住房質(zhì)質(zhì)量的需求為為主業(yè)務(wù)特征地產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)增量開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融服服務(wù)物業(yè)經(jīng)營/房房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服服務(wù)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介高利潤階段高風險/高回回報產(chǎn)品創(chuàng)新賣方市場對新增住房需需求快速膨脹脹房產(chǎn)增量開發(fā)發(fā)地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)內(nèi)同行發(fā)發(fā)展看：對行行業(yè)發(fā)展有一一定敏感性的的公司則正在在進行商業(yè)模模式的轉(zhuǎn)型項目經(jīng)營以房地產(chǎn)項目目開發(fā)為核心心，實現(xiàn)快速速滾動發(fā)展資產(chǎn)經(jīng)營大力發(fā)展房地地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)，注重發(fā)展展商業(yè)地產(chǎn)與與工業(yè)地產(chǎn)同時積極持有有高收益性物物業(yè)，以平衡衡行業(yè)周期的的風險資本經(jīng)營房地產(chǎn)投資開開發(fā)與持有經(jīng)經(jīng)營同步發(fā)展展進入房地產(chǎn)投投資信托和投投資基金領(lǐng)域域金地：和瑞銀環(huán)球資產(chǎn)產(chǎn)管理集團（（UBSGlobalAM）達達成了協(xié)議，，決定共同發(fā)發(fā)起建立針對對中國住宅開開發(fā)市場的房房地產(chǎn)投資平平臺。保利地產(chǎn)：保利地產(chǎn)04年便制定百百分之七十的的住宅產(chǎn)品和和百分之三十十的商業(yè)產(chǎn)品品比例，在堅堅持住宅產(chǎn)品品為主導的基基礎(chǔ)之上，開開始大舉進軍軍商業(yè)地產(chǎn)，，進行商業(yè)開開發(fā)和運營。。萬達集團、深深國投：專業(yè)的商業(yè)地地產(chǎn)投資開發(fā)發(fā)商，在全國國多個一線二二線城市建設(shè)設(shè)萬達廣場和和深國投商業(yè)業(yè)中心，建設(shè)設(shè)數(shù)量和規(guī)模模處于全國領(lǐng)領(lǐng)先地位中凱開發(fā)：中凱開發(fā)以項項目管理為切切入點，攜手手房地產(chǎn)投資資商和建筑商商，成功集合合各種資源開開發(fā)完成“中中凱錦湖豪庭庭”等項目做企業(yè)做到最最后都是做資資本運作轉(zhuǎn)折前后兩種種截然不同的的發(fā)展模式:產(chǎn)品運營是爬爬樓梯資本運營是上上電梯創(chuàng)業(yè)階段成長階段今后有兩條路路可走:一與與資本市場對對接;二由開開發(fā)型企業(yè)向向投資型企業(yè)業(yè)過渡。成為投資型企企業(yè)或與資本本市場接軌的的前提條件是是必須把企業(yè)業(yè)管理規(guī)范起起來!萬科從10億億到100億億10年萬科從100億到500億2年25房地產(chǎn)開發(fā)管管理類似于一一場接力賽跑跑項目論證土地獲取營銷策劃設(shè)計管理采購管理項目預算銷售管理售后服務(wù)物業(yè)管理工程管理房地產(chǎn)開發(fā)是是個系統(tǒng)工程程,從項目論論證到峻工、、銷售需要經(jīng)經(jīng)過許多環(huán)節(jié)節(jié),類似于一一場接力賽,絕對不是靠靠那一棒跑得得快就能獲勝勝的,必須每每一棒都跑得得快、接得好好,才能贏得得冠軍的!但但是我們在項目運作過過程中往往由由于流程混亂亂,使許多單單跑冠軍也成成了敗軍,而而一些本來單單跑成績一般般的隊員,由由于接力協(xié)作作好,反而成成為了冠軍!后危機時代房房企管理制勝勝的關(guān)鍵在于于把企業(yè)自身身的事情做好好!作坊化粗放化規(guī)范化精細化精益化健全流程沒有流程完善流程優(yōu)化流程行為考核為主主計劃考核為主主KPI考核為為主創(chuàng)業(yè)期成熟期成長期衰退期發(fā)展階段績效管理階段績效考核階段60%房企處處在這個階段段30%房企開開始向規(guī)范化化過渡萬科、金地已已經(jīng)向精細化化過渡建立流程全員量化指標標管理階段沒有考核中國房地產(chǎn)企企業(yè)管理現(xiàn)狀狀與趨勢萬科、金地攻攻城掠地的秘秘密武器是什什么?王石:“精細細化是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)未來十十年的必由之之路!”王石：如果說說對于萬科，，我做了什么？？那就是：選擇了一個行行業(yè)建立了一套制制度創(chuàng)造了一個品品牌培養(yǎng)了一支團團隊可能是郁亮之之后的那幾代代人，他們讓讓這個制度更更加成熟，他他們個人的職職位變動將不不會給企業(yè)帶帶來震蕩。他他們認為規(guī)范范化的公司才才有可能活得得更長久。萬科要從“速速度規(guī)模型””過渡到“質(zhì)質(zhì)量效益型””房地產(chǎn)企業(yè)精精細化管理的的兩種選擇一種是象改革革開放之初那那樣繼續(xù)靠““摸著石頭過過河”,一切切靠自已摸索索前進。但現(xiàn)在水深了了、浪大了,摸錯了就會會被水沖走,即便摸過去去也會成為““落水狗”另一種是充分分借鑒房地產(chǎn)產(chǎn)標桿企業(yè)在在管理實踐中中積累的成功功經(jīng)驗,結(jié)合合企業(yè)自身狀況“量身定定制”管理體體系,在別人人己經(jīng)修筑好好的橋面上駕駕著自己的汽汽車跑過去!管腦__企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略:讓企業(yè)發(fā)展像像有“航海圖圖”一樣永不不迷航房地產(chǎn)標桿管管理系列課程程:1主講：陳懇懇北大縱橫房地地產(chǎn)咨詢中心心總經(jīng)理清華大學房地地產(chǎn)EMBA班客座教授授深圳房地產(chǎn)標標桿管理研究究會會長手郵箱：qiren_886@163.com新編“龜兔賽賽跑”故事的的啟示1:當你明知知自已處于劣劣勢的時候，，也要堅持到底底，等待對手犯錯錯誤2:要善于把自己己潛在的優(yōu)勢勢轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實的優(yōu)勢勢。3:如果你你原來的策略略不管用了，，要及時地調(diào)整整策略、改變變策略。4:雙贏和和優(yōu)勢互補是是建立在互信信互利基礎(chǔ)上的的。戰(zhàn)略績效管理績效管理組織管控組織管控文化績效管理流程管理組織管控企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)文化第二個維度:管腦__讓讓企業(yè)戰(zhàn)略像像燈塔一樣指指引航向腦振蕩：◆頭昏腦脹，◆視力模糊:社會環(huán)境分析析行業(yè)環(huán)境分析析內(nèi)部環(huán)境分析析贏利模式分析析競爭戰(zhàn)略分析析常問老板的第第1個問題:公司土地儲儲備還夠開發(fā)發(fā)多少年?愿景使命戰(zhàn)略從近到遠、從從實到虛使命、愿景回回答公司存在在的價值和追追求的理想,解決人的““靈魂”需求求問題;戰(zhàn)略略是實現(xiàn)前者的具體體行動計劃,解決人人的“物質(zhì)需需求”問題。。虛實結(jié)合是是凝聚人心的關(guān)鍵!回答公司希望望今后走到哪哪里去?回答公司存在在的目的是為為了什么?制定戰(zhàn)略的指指導思想:靠靠什么凝聚人人心?回答公司怎樣樣能夠走到那那里?從遠到近、從從虛到實戰(zhàn)略一流的企業(yè)做做戰(zhàn)略二二流的企業(yè)找找方法戰(zhàn)略要解決的的核心問題:持續(xù)贏利短期利益長期利益戰(zhàn)略就是要在在短期利益與與長期利益之之間取得一個個平衡企業(yè)存在和發(fā)發(fā)展的唯一理理由:贏利!保持企業(yè)持續(xù)續(xù)贏利!房地產(chǎn)企業(yè)管管理綜合癥之之二:“賭博博戰(zhàn)略”賭關(guān)系政府銀行賭膽量大賭大贏一夜暴富賭運氣贏了,想贏得得更多輸了,拼命地地想翻本“賭博戰(zhàn)略””就相當于把把一個企業(yè)的的命運押在一一個走鋼絲的的醉漢身上一一樣!成功是失敗之之母!2022/12/1235許多房地產(chǎn)企企業(yè)老總在過過去“抓機遇遇”年代,憑憑借個人敏敏銳的眼光、、快速的行動動、極強的關(guān)關(guān)系，迅速取取得了完成財財富原始積累累的成功,但但是,面對目目前已經(jīng)發(fā)生生質(zhì)的變化的的房地產(chǎn)市場場,他們依然然信奉過去““個人英雄主主義”那一一套，把企業(yè)業(yè)的運營完全全建立在依靠靠個人過去成成功經(jīng)驗的基基礎(chǔ)上千萬不要把選選對行業(yè)帶來來的高回報誤誤以為是管理理上的高效率率!驢子拉鹽的經(jīng)經(jīng)驗深圳某公司購購買“地王””猝死案例萬科對戰(zhàn)略的的不斷反思一艘沒有航向向的船,面對對什么樣的風風都是逆風!戰(zhàn)略是一幅““航海圖”制定戰(zhàn)略,就就是為企業(yè)發(fā)發(fā)展制定出一一張“航海圖圖”,任憑風吹浪打打也不會迷失失方向。在制定戰(zhàn)略的的時候,要盡盡最大限度地地使“航向””符合“風向向”。怎樣繪制航海海圖?外部環(huán)境分析析:(機會、威脅脅)內(nèi)部環(huán)境分析析(優(yōu)勢、劣勢勢)水文、氣象、、經(jīng)緯—宏觀觀形勢分析船只、貨物、、航線—市場場競爭分析資金、船只.海員—內(nèi)部部資源分析載重.貨源、、技術(shù)—內(nèi)部部能力分析戰(zhàn)略就是選擇擇實現(xiàn)目標的的最佳行動路路線？？？有戰(zhàn)略的企業(yè)業(yè)知道自己每每一步都在干干什么，懂得得每一個具體體目標的實現(xiàn)現(xiàn)是如何促進進總體目標的的達成的?！罢_地執(zhí)行行著錯誤的決決策”。企業(yè)戰(zhàn)略要解解決的核心問問題2022/12/12贏利時間有多多長?一、社會環(huán)境境分析贏利空間有多多大?二、行業(yè)環(huán)境境分析贏利能力有多多強?三、內(nèi)部環(huán)境境分析贏利目標有多多高?四、贏利模式式分析贏利戰(zhàn)略有多多少?五、競爭戰(zhàn)略略分析企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃劃模型宏觀環(huán)境行業(yè)狀況競爭對手相關(guān)資源綜合能力威脅機會優(yōu)勢劣勢行業(yè)成功因素素經(jīng)營策略產(chǎn)品策略區(qū)域策略人才策略品牌策略外部環(huán)境分析析內(nèi)部環(huán)境分析析評價戰(zhàn)略管理理發(fā)展趨勢戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略規(guī)劃我在哪里我去哪里我怎么去企業(yè)文化發(fā)展歷史我是誰?發(fā)展根源怎樣才能保持持企業(yè)持續(xù)贏贏利呢?政治制度、體體制政府的穩(wěn)定性性特殊經(jīng)濟政策策國際政治外貿(mào)立法對外國企業(yè)的的制度就業(yè)立法企業(yè)經(jīng)濟政治法律GDP的變化化利率貨幣供給通貨膨脹率工資/物價控控制可任意支配收收入行業(yè)需求市場需求……國家研發(fā)支出出行業(yè)研發(fā)支出出科技研究重點點專利保護新產(chǎn)品新技術(shù)的商品品化……生活方式就業(yè)預期保護消費者運運動結(jié)婚率人口增長率人口遷移文化及亞文化化……技術(shù)社會文化一、社會環(huán)境境分析社會宏觀環(huán)境境是決定一個行行業(yè)贏利時間長長短的前提條件件目的是知道房房地產(chǎn)行業(yè)的的贏利時間還還有多長?世界城市發(fā)展展經(jīng)驗證明:工業(yè)化初期期,都是要由由農(nóng)業(yè)支持工工業(yè)發(fā)展,由由農(nóng)村經(jīng)濟促促進城市經(jīng)濟濟發(fā)展;但到到了工業(yè)化后后期無一例外外都要由工業(yè)業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、、由城市反哺哺農(nóng)村。第四四代中央領(lǐng)導導集體也已經(jīng)經(jīng)明確把此作作為建立合諧諧社會的一項項基本國策。。專家預言:中中國將迎來人人類歷史上最最大的一次城城市化浪潮,中國的城市市化進程已到到了起飛的前前夜。20年年后中國將至至少有一半人人生活在城市市里,中國,這個世界上上最大的農(nóng)業(yè)業(yè)國將從此成成為世界上一一個最有潛力力的城市化國國家。中國城市化發(fā)發(fā)展進程分析析1、城市化進進程決定房地地產(chǎn)發(fā)展的長度世界主要地區(qū)區(qū)城市化進程程地區(qū)城市人口（百萬）城市化率（%）197519952025197519952025全球153825845065384561非洲104250804253454歐洲453535597677483北美235331597576879南美137249406647888亞洲59211972718253555大洋洲152030707275諾瑟姆城市化化過程S型曲曲線美國地理學家家諾瑟姆研究究世界城市化化進程發(fā)現(xiàn):城市化發(fā)展展歷程象s型型,當一個國國家的城市化化水平達到30%時,城城市化速度會會快速上升,一直到70%才會平穩(wěn)穩(wěn)下來。中國的城市化化目前只完成成45％的進進程(發(fā)達國家75-88％％}注：伴隨著中國的的城市化進程程,每年至少少有1000萬農(nóng)民從農(nóng)農(nóng)村搬進城市市居住。未來的30年年中，我國城城市化水平將將維持每年1個百分點的的增幅，到2010年城城市化水平約達達到46％，，2020年年約56％，，2030年年約66％,才會接近70%這個目目標。中國目前生活活在城市的人人口數(shù)量約5.6億人，，但這僅占全全國人口的43％，按美美國的城市人人口比例超過過80％研究究預計，在2025年之之前，中國的的城市人口數(shù)數(shù)量還將增加加3.5億人人，其中2.4億是來自自農(nóng)村的移民民。我國三大城市市化領(lǐng)先地區(qū)區(qū)的城鎮(zhèn)化水水平比較目前,在中國國的經(jīng)濟版圖圖上,己經(jīng)形形成了三大城城市經(jīng)濟圈:首都圈、珠珠三角、長三三角。這三大大城市圈己成成為中國城市市化進程中起起步最早、發(fā)發(fā)展最成熟、、最具規(guī)?；牡貐^(qū),在在相當長的時時期內(nèi)、仍將將擔負起引領(lǐng)領(lǐng)中國城市化化發(fā)展進程““領(lǐng)頭羊”的的角色。長三角全國平均水平平我國城市化可可能方式與政政策選擇城市化過程的可能方式

空間方式：大中小城市共存大都市地區(qū)市場機會最為集中支撐系統(tǒng)：以公共交通為主大規(guī)模軌道交通地位重要私人交通在大都市地區(qū)地位上升居住形態(tài)：以多層高層公寓住宅為主低密度獨立住宅在大都市的特定地區(qū)發(fā)育人類面臨人口口、環(huán)境與土土地資源等瓶瓶頸，中國要要追求可持續(xù)續(xù)發(fā)展，房地地產(chǎn)是消耗資源較多的行行業(yè)。企業(yè)是是國家的核心心競爭力，房房地產(chǎn)企業(yè)肩肩負可持續(xù)發(fā)發(fā)展的重任。。城市化發(fā)展對對房地產(chǎn)業(yè)的的必然影響人口與居住——市場與需求求注：伴隨著中國的的城市化進程程,每年至少少有1000萬農(nóng)民從農(nóng)農(nóng)村搬進城市市居住。未來的30年年中，我國城城市化水平將將維持每年1個百分點的的增幅，到2010年城城市化水平約達達到46％，，2020年年約56％，，2030年年約66％,才會接近70%這個目目標。城市化水平年均遞增一個百分點年均遞增城市人口約1700萬

人均住房面積20平方米年均新增居住面積3.4億平方米均價1500元/平方米年市值約5000億元2、人均GDP水平?jīng)Q定定房地產(chǎn)發(fā)展展的高度人均GDP指標房地產(chǎn)發(fā)展階段800---1300美元起步階段

1300----8000美元

快速上升階段8000----13000美元平穩(wěn)階段13000美元以上萎縮階段聯(lián)合國根據(jù)對對70多個國國家住宅發(fā)展展過程的統(tǒng)計計分析，總結(jié)結(jié)出人均GDP水平和住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展情況之之間的密切聯(lián)聯(lián)系，我國正正進入穩(wěn)定高高速發(fā)展期根據(jù)國務(wù)院新新制定的十一一五規(guī)劃綱要要，到2010年，我國國人均GDP將超過2400美元?！，F(xiàn)在人們的的住宅消費需需求還遠遠未未被滿足。國國民經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展階段與發(fā)發(fā)展要求也決決定了我國房房地產(chǎn)產(chǎn)特別別是住住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將將成為為長期期的消消費熱熱點。。隨著中中國人人均可可支配配收入入的增增長，，購房房需求求也將將迅速速增長長，為為房地地產(chǎn)行行業(yè)提提供了了廣闊闊的市市場前前景居民收收入增增長促促進消消費重重點轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到到住行行方面面：過去去20年，，隨著著全國國整體體經(jīng)濟濟的快快速發(fā)發(fā)展人人均GDP持續(xù)續(xù)上升升，城城鄉(xiāng)居居民可可支配配收入入也隨隨之上上升，，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民民的恩恩格爾爾系數(shù)數(shù)顯著著下降降，人人們衣衣食方方面的的支出出比例例下降降，消消費重重點轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到到住行行方面面；恩格爾爾系數(shù)數(shù)下降降以后后，必必然將將可支支配收收入轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向住住房消消費：目前前我國國人均均住房房為0.78間間，遠遠未實實現(xiàn)““戶均均一套套房、、人均均一間間房、、功能能配套套、設(shè)設(shè)備齊齊全””的全全面建建設(shè)小小康社社會的的要求求。按照西西方發(fā)發(fā)達國國家經(jīng)經(jīng)驗，，當房房價款款為家家庭六六年的的可支支配收收入時時家庭庭購房房能力力開始始加強強我國國2006年商商品房房均價價為3363元元/平平米，，按人人均19平平米、、戶均均3口口人計計算，，我國國商品品房總總價為為191634元，，我國國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民六年年家庭庭（三三口））可支支配收收入為為211662元，，說明明我國國居民民商品品房購購買能能力開開始增增強。。起步階階段平穩(wěn)階階段快速上上升階階段萎縮階階段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來來源：：2007中中國統(tǒng)統(tǒng)計年年鑒、、北大大縱橫橫數(shù)據(jù)據(jù)庫、、北大大縱橫橫分析析3．宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟增增長率率決定定房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的的速度宏觀經(jīng)濟增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4%－5%停滯甚至倒退5%－8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%－15%飛速發(fā)展根據(jù)國國際上上發(fā)達達國家家的歷歷史經(jīng)經(jīng)驗，，當宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟增增長率率大于于8%時房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將將高速速發(fā)展展，當當宏觀觀經(jīng)濟濟增長長率在在5%-8%之之間時時房地地產(chǎn)將將穩(wěn)定定發(fā)展展。中國實實行改改革開開放以以來,經(jīng)濟濟持續(xù)續(xù)高漲漲，每每年宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟增增長率率都以以兩位位數(shù)或或“八八、九九不離離十””的增增長率率增長長，據(jù)據(jù)國務(wù)務(wù)院發(fā)發(fā)展研研究中中心最最新研研究報報告顯顯示:“十十一五五”期期間中中國經(jīng)經(jīng)濟將將保持持年均均增長長8%左右右。2008年年盡管管我國國受國國際金金融風風暴、、世界界經(jīng)濟濟下行行和國國內(nèi)嚴嚴峻自自然災災害影影響，，中國國經(jīng)濟濟依然然保持持了９９．９９％的的增速速。通通過對對投資資、銀銀行借借貸和和國內(nèi)內(nèi)支出出的一一系列列調(diào)控控措施施，預預計2009年年實實際增增長率率仍將將保持持在8.5%左左右的的水平平。2000年年起，，中國國GDP保保持10%左右右的穩(wěn)穩(wěn)定增增長態(tài)態(tài)勢，，為房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展展打下下基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)來來源：：《中中國統(tǒng)統(tǒng)計年年鑒2007》》《中中國經(jīng)經(jīng)濟統(tǒng)統(tǒng)計快快報》》自從1993年年實行行緊縮縮政策策以后后，中中國經(jīng)經(jīng)濟進進入了了周期期運行行的下下降階階段1998年年零售售物價價和消消費物物價開開始出出現(xiàn)負負增長長，發(fā)發(fā)生了了通貨貨緊縮縮。政政府隨隨之改改行擴擴張政政策，，1999年第第四季季度達達到谷谷底，，GDP增增長率率只有有4.8%經(jīng)過2000年年至2001年年的盤盤整，，2002年中中國經(jīng)經(jīng)濟再再次提提速，，當前前我國國經(jīng)濟濟處于于新一一輪經(jīng)經(jīng)濟周周期的的增長長階段段4、人人口紅紅利和和年齡齡結(jié)構(gòu)構(gòu)決定定房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的的寬度所謂““人口口紅利利”，，是指指在社社會發(fā)發(fā)展過過程中中形成成的兒兒童與與老人人少而而成年年人多多的人人口結(jié)結(jié)構(gòu)。。該結(jié)結(jié)構(gòu)有有利于于經(jīng)濟濟發(fā)展展，故故人口口學家家稱該該時期期為““人口口紅利利期””,中國目目前正正處于于人口口紅利利“黃黃金時時代””。從中國的的人口口年齡齡結(jié)構(gòu)構(gòu)看,最大的的購買買人群群是25歲歲-50歲歲?，F(xiàn)在六六、七七十年年代出出生的的人正正是社社會的的壯勞勞力,有較較好的的經(jīng)濟濟基礎(chǔ)礎(chǔ)買新新房、、換大大房;八十十年代代出生生的人人也到到了結(jié)結(jié)婚高高峰期期,對對購房房的需需求也也很旺旺盛。。按人口口增長長的規(guī)規(guī)律要要延續(xù)續(xù)到2020年年才會會出現(xiàn)現(xiàn)下降降的大大超勢勢。從社會會因素素來看看，城城鎮(zhèn)化化的快快速進進程和和人口口結(jié)構(gòu)構(gòu)的變變化對對促進進房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的需需求起起到了了重要要的作作用社會因因素傳統(tǒng)文文化城鎮(zhèn)化化人口結(jié)結(jié)構(gòu)移民潮潮社會階階層家庭結(jié)結(jié)構(gòu)家庭結(jié)結(jié)構(gòu)的的小型型化致致使住住房需需求增增加中產(chǎn)階級的日漸龐大和富人階層的崛起快速的城鎮(zhèn)化產(chǎn)生投資推動和需求拉動人口結(jié)構(gòu)的變化導致對住房的大量需求以學生和民工為主體的“移民潮”洶涌而至中國傳統(tǒng)的“家文化”觀念使住房需求極具剛性隨著社社會文文化的的嬗變變，““四世世同堂堂”家家庭結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生變變化，，出現(xiàn)現(xiàn)小型型化趨趨勢第四次次“單單身潮潮”來來臨，，單身身率達達30%；；離婚率率逐漸漸升高高，2005年年大陸陸離婚婚率已已達到到0.273%，，增加加了新新的住住房需需求國家信信息中中心預預計,中國國的中中產(chǎn)階階級在在2010年將將達2億，，有望望成為為購房房的主主流人人群，，充足足的購購買力力將產(chǎn)產(chǎn)生大大量有有效需需求；；貧富差差距拉拉大，，“富富人階階層””崛起起，將將產(chǎn)生生巨大大的房房產(chǎn)高高檔需需求和和投資資需求求傳統(tǒng)文文化對對“家家”的的眷戀戀情節(jié)節(jié)，使使大部部分中中國人人對住住房具具有非非常強強烈的的需求求，成成為多多數(shù)人人愿意意為之之奮斗斗多年年的目目標中國人人對房房產(chǎn)的的重視視，使使房地地產(chǎn)成成為國國民投投資的的重要要方向向中國城城鎮(zhèn)化化速度度加快快，2006年年中國國城市市化率率達到到43.9%根據(jù)十十一五五規(guī)劃劃，2010年年大陸陸城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化率率將達達到47%，將將從投投資和和需求求兩方方面大大大推推動房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的增增長中國的的35-54歲歲人口口占總總?cè)丝诳诘谋缺戎刈宰?990年開開始逐逐漸走走高，，預計計將在在2010年前前后達達到頂頂峰，，這部部分人人群正正處在在事業(yè)業(yè)和家家庭的的“黃黃金時時代””，其其住房房需求求相當當巨大大隨著大大學擴擴招，，應(yīng)屆屆畢業(yè)業(yè)學生生急劇劇增長長，2006年年已達達到410萬人人，學學生在在畢業(yè)業(yè)3-5年年內(nèi)將將產(chǎn)生生對住住房的的有效效需求求近年來來民工工人數(shù)數(shù)增速速高達達30%，，已達達1.5億億左右右，對對城市市住房房產(chǎn)生生更大大壓力力，產(chǎn)產(chǎn)生大大量潛潛在需需求和和部分分有效效需求求5.國國家宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策決決定房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展展的溫度資料來來源：：國家家統(tǒng)計計局、、北大大縱橫橫分析析165%93-95年宏觀觀調(diào)控控，控控制投投資規(guī)規(guī)模、、調(diào)整整投資資結(jié)構(gòu)構(gòu)、規(guī)規(guī)范市市場行行為，，開展展房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營機機構(gòu)金金融檢檢查，，整頓頓金融融秩序序相關(guān)政政策97年年采用用適度度從緊緊的財財政和和貨幣幣政策策98年年停止止福利利分房房，住住房分分配貨貨幣化化99年采用用積極極財政政政策策，啟啟動住住房消消費01年年扶持持住房房消費費，加加大開開發(fā)力力度，，拉動動經(jīng)濟濟02年年加強強調(diào)控控，控控制土土地供供應(yīng)03年年出臺臺121文文件，，控制制信貸貸04年年清理理土地地市場場、加加息抑抑制需需求05年年先后后出臺臺“新新/老老八條條”，，加息息/提提高首首付，，打擊擊炒房房，穩(wěn)穩(wěn)定房房價92年年開放放房地地產(chǎn)價價格，，引進進外資資，發(fā)發(fā)放開開發(fā)貸貸款91年年房地地產(chǎn)市市場建建設(shè)全全面起起步06年年出臺臺國六六條、、二手手房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所所得稅稅、土土地調(diào)調(diào)控07年年出臺臺24號文文、六六次加加息、、房地地產(chǎn)信信貸調(diào)控－－防止止過熱熱調(diào)控調(diào)控促進促進王石一一再告告誡同同行:必須須清醒醒地認認識到到中國國的市市場經(jīng)經(jīng)濟是是政府府主導導型市市場經(jīng)經(jīng)濟,房地地產(chǎn)市市場面面臨的的主要要風險險就是是政策策風險險，開開發(fā)商商只能能順勢勢而為為,不不能逆逆勢而而為。。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)存在在的三三大突突出問問題房地產(chǎn)業(yè)業(yè)作為我我國經(jīng)濟濟中的支支柱行業(yè)業(yè)，它的的發(fā)展并并不是很很健康，，從2006年年開始，，國家一一直在調(diào)調(diào)控房地地產(chǎn)價格格，但是是壓一次次漲一次次。兩個個指標出出現(xiàn)了問問題:一個是房房地產(chǎn)價價格的上上漲和家家庭收入入上升的的差距越越來越大大，07年年，全國不不少地方方房價增增長超過過50%，有的的地方房房價增長長甚至超超過100%。。已經(jīng)到了了一個剪剪刀差的的比例。。一個是房房地產(chǎn)資資金的注注入越來來越多，房地產(chǎn)產(chǎn)的價格格越來越越高，造造成了很很多的非非房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的注入，，所以庫庫存越來來越多，，造成了了大量的的積壓。。一個是產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)極不合合理,商品房供供過于求求,保障障房供不不應(yīng)求!經(jīng)濟問題題演變成成“政治治問題宏觀調(diào)控控政策180度度大轉(zhuǎn)彎彎的原因因一直到2008年的7月，中中央政府府的房地地產(chǎn)政策策還集中中在降溫溫防止泡泡沫上，，因為在在中國的的絕大多多數(shù)城市市，房價價依然堅堅挺。然然而此時時，不斷斷上攻的的房價已已經(jīng)盡顯顯疲態(tài)，，成交量量的持續(xù)續(xù)低迷與與下滑，，讓眾多多房地產(chǎn)產(chǎn)巨頭開開始嗅到到危機的的氣味，，房價開開始松動動。而進入去去年9月月份以后后，世界界經(jīng)濟形形勢急轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)直下，，出口受受阻，內(nèi)內(nèi)需不振振，中國國經(jīng)濟也也面臨著著深度下下滑的威威脅。這這一巨變變使得本本來就正正在步入入下降通通道的中中國房地地產(chǎn)業(yè)面面臨崩盤盤的巨大大風險。。在當前前中國經(jīng)經(jīng)濟下行行、急需需提振內(nèi)內(nèi)需的大大環(huán)境下下，我們們肯定無無法承受受房地產(chǎn)產(chǎn)消費引引擎的熄熄火之重重。因此此，宏觀觀政策的的轉(zhuǎn)向成成為理所所當然。。房地產(chǎn)在在拉動經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展“三駕駕馬車””中的作作用投資出口消費怎樣解讀讀國務(wù)院院十大促促進經(jīng)濟濟增長措措施?2008年11月5日日，國務(wù)務(wù)院總理理溫家寶寶主持召召開國務(wù)務(wù)院常務(wù)務(wù)會議，，確定了了當前進進一步擴擴大內(nèi)需需、促進進經(jīng)濟增增長的十十項措施施。這十十條措施施中，首首當其沖沖的就是是要加快快建設(shè)保保障性安安居工程程。決決定今后后3年拿拿出9000億億元人民民幣,每每年30000億用于于廉租房房和經(jīng)濟濟運用房房建設(shè)。。實際上上，就是是著重發(fā)發(fā)展中低低價的住住房?！皣畻l條”解讀讀1.從中中央政府府的救市市政策出出臺，到到地方政政府的密密集房地地產(chǎn)救助助政策，，敏感者者意識到到房地產(chǎn)的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地位位不僅不不會降低低，反而而將是經(jīng)經(jīng)濟復蘇蘇的關(guān)鍵鍵。2.這是是真正細細分宏觀觀調(diào)控措措施的表表現(xiàn)，政政府鼓勵的是是自住需求求住房的發(fā)發(fā)展，反反對的是是投資性住房的發(fā)發(fā)展。所以，房房地產(chǎn)行行業(yè)是建建立在自自住需求求上合理理發(fā)展的的，而不不是構(gòu)建建在投資資性需求求上、價價格飛漲漲的市場場上的。。3.SOHO中國董董事長潘潘石屹最最先開腔腔指出，“保障障性住房房將改寫寫房地產(chǎn)產(chǎn)市場格格局。””建設(shè)部預預言:中中國大規(guī)規(guī)模的建建設(shè)還會會持續(xù)30年至至35年年3.26，住房房和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)部部副部長長仇保興興在第五五屆國際際智能、、綠色建建筑與建建筑節(jié)能能大會暨暨新技術(shù)術(shù)與產(chǎn)品品博覽會會發(fā)布會會上表示示，中國國大規(guī)模模的建設(shè)設(shè)還會持持續(xù)30年至35年。。仇保興說說，中國國正處在在大規(guī)模模城鎮(zhèn)化化建設(shè)的的階段，，也是世世界最大大的建筑筑市場，，目前的的建筑量量占到世世界的一一半還多多。所以以，建筑筑業(yè)在中中國還是是最重要要的一個個行業(yè)。。建筑行行業(yè)將帶帶動建材材、家居居等多個個領(lǐng)域的的發(fā)展，，增加大大量就業(yè)業(yè)崗位。。“因此此，國家家的4萬萬億投資資中，建建筑行業(yè)業(yè)占了很很大比例例?！苯y(tǒng)計局網(wǎng)網(wǎng)站定調(diào)調(diào)：中國國經(jīng)濟已已開始見見底回升升2009-6-24離國務(wù)院院常務(wù)會會議正式式確認我我國經(jīng)濟濟處于““企穩(wěn)回回升的關(guān)關(guān)鍵時期期”剛好好一周，，國家統(tǒng)統(tǒng)計局網(wǎng)網(wǎng)站昨日日更進一一步，直直言當前前“經(jīng)濟濟已開始始見底回回升”。。國家統(tǒng)計計局網(wǎng)站站在昨日日早間刊刊發(fā)了題題為《郭郭同欣：：對當前前幾個宏宏觀經(jīng)濟濟問題的的初步分分析》的的署名文文章，作作出上述述大膽斷斷言。該署名文文章一開開始即對對中國GDP運運行走勢勢進行了了分析。。文章稱稱，“從從GDP季度同同比（比比去年同同期）情情況看，，此輪經(jīng)經(jīng)濟的底底部應(yīng)該該在去年年四季度度和今年年一季度度?！薄皬膹挠杏嘘P(guān)關(guān)部部門門初初步步測測算算的的GDP季季度度環(huán)環(huán)比比情情況況看看，，去去年年三三季季度度增增長長2%，，去去年年四四季季度度增增長長0.1%，，今今年年一一季季度度增增長長1.5%，，二二季季度度預預計計增增長長2%以以上上，，由由此此判判斷斷，，此此輪輪經(jīng)經(jīng)濟濟的的底底部部應(yīng)應(yīng)該該在在去去年年四四季季度度。?！薄薄皬膹墓すI(yè)業(yè)生生產(chǎn)產(chǎn)走走勢勢看看，，此此輪輪經(jīng)經(jīng)濟濟的的底底部部應(yīng)應(yīng)該該在在去去年年11、、12月月和和今今年年1、、2月月份份。。””文文章章還還根根據(jù)據(jù)““4、、5兩兩個個月月主主要要經(jīng)經(jīng)濟濟指指標標的的表表現(xiàn)現(xiàn)及及走走勢勢分分析析””得得出出結(jié)結(jié)論論，，““二二季季度度GDP（（同同比比增增速速））預預計計可可能能接接近近8%，，呈呈現(xiàn)現(xiàn)出出較較為為明明顯顯的的止止跌跌回回升升之之勢勢。?！薄薄叭缛绻徊怀龀霈F(xiàn)現(xiàn)新新的的大大的的意意外外，，基基本本可可以以斷斷定定，，當當前前我我國國經(jīng)經(jīng)濟濟已已經(jīng)經(jīng)見見底底，，最最困困難難的的時時候候已已經(jīng)經(jīng)過過去去，，下下階階段段經(jīng)經(jīng)濟濟可可望望企企穩(wěn)穩(wěn)向向好好。?！薄惫佬琅信袛鄶?。。資料料來源源：：中中國國社社科科院院經(jīng)經(jīng)濟濟研研究究所所；；中中國國統(tǒng)統(tǒng)計計年年鑒鑒；羅蘭貝格分析析中國國10年年的的城城市市化化率率的的變變化化[%]中國國10年年的的新新增增住住宅宅建建設(shè)設(shè)面面積積[億億平平方方米米]中國國今今后后的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場仍仍將將保保持持30多多年年的的高高速速增增長長但高高速速發(fā)發(fā)展展并并不不等等于于高高價價上上漲漲企業(yè)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略要要解解決決的的核核心心問問題題2022/12/12贏利利時時間間有有多多長長?一、、社社會會環(huán)環(huán)境境分分析析贏利利空空間間有有多多大大?二、、行行業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境分分析析贏利利能能力力有有多多強強?三、、內(nèi)內(nèi)部部環(huán)環(huán)境境分分析析贏利利目目標標有有多多高高?四、、贏贏利利模模式式分分析析贏利利戰(zhàn)戰(zhàn)略略有有多多少少?五、、競競爭爭戰(zhàn)戰(zhàn)略略分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境分分析析分析析內(nèi)內(nèi)容容政策策法法規(guī)規(guī)環(huán)環(huán)境境分分析析土地地政政策策信貸貸政政策策資本本市市場場相相關(guān)關(guān)政政策策產(chǎn)業(yè)業(yè)技技術(shù)術(shù)分分析析新設(shè)設(shè)計計新材材料料工程程技技術(shù)術(shù)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境分分析析經(jīng)濟濟周周期期、、GDP趨趨勢勢居民民消消費費能能力力消費費者者需需求求演演變變關(guān)注注焦焦點點分析析內(nèi)內(nèi)容容房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的發(fā)發(fā)展展階階段段和和特特征征房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的發(fā)發(fā)展展空空間間和和時時間間房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的集集中中度度和和利利潤潤物業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的變變化化趨趨勢勢物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)對對資資金金、、管管理理的的要要求求全國國性性、、區(qū)區(qū)域域性性企企業(yè)業(yè)的的成成功功經(jīng)經(jīng)驗驗與與典典型型的的發(fā)發(fā)展展模模式式行業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境分分析析將將側(cè)側(cè)重重分分析析行行業(yè)業(yè)贏贏利利空空間間有有多多大大?1.從從銷銷售售增增長長來來看看，2000年年以以來來商商品品房房銷銷售售面面積積年年均均復復合合增增長長率率為為22.5%；；銷銷售售額額年年均均復復合合增增長長率率為為33.77%1991年年，，全全國國商商品品房房銷銷售售面面積積僅僅為為3025.46萬萬平平米米，，1998年年首首次次突突破破1億億平平米米，，到到2001年年僅僅3年年年年銷銷售售面面積積就就突突破破2億億平平米米，，2004年年底底達達到到3.82億億平平米米，，2006年年底底已已達達到到6.18億億平平米米，，年年均均復復合合增增長長率率達達到到了了22.5%，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的整整體體容容量量持持續(xù)續(xù)高高速速增增長長。。1991年，，全國商品房房的銷售額不不到240億億元，1998年銷售額額超過了2500億元，，到2000年底將近4000億元元，2004年銷售額達達到10376億元，2006年年底銷售額已已經(jīng)是04年年的兩倍，超超過了20825億元，，年均復合增增長率達到了了34.74%，是銷售售面積增長率率的1.56倍，反映了了強勁的市場場需求。數(shù)據(jù)來源：歷歷年《中國統(tǒng)統(tǒng)計年鑒》年均復合增長率22.5%年均復合增長率33.77%未來五年，中中國的住宅銷銷售增速將持持續(xù)保持在年年復合增長率率25%的水水平，市場規(guī)規(guī)模到2012年將達到到6萬億元被束縛的城市市化需求；被束縛的住房房升級需求；；中產(chǎn)階層的壯壯大：我們認認為收入分配配和中產(chǎn)階層層的出現(xiàn)是影影響人們需求求變化的重要要因素，因為為不同的收入入水平?jīng)Q定了了對不同產(chǎn)品品的購買力。。其他國家的的經(jīng)驗顯示，，人均年收入入超過3000美元（（世界銀行用用來衡量“中中高收入國家家”的最低標標準），將會會出現(xiàn)一個中中產(chǎn)階層迅速速擴大，消費費需求大幅上上升的時期。。據(jù)高盛公司司預測，到2011年年中國的人均均年收入將是是目前收入的的兩倍，達到到大約2500美元，，這將使中產(chǎn)產(chǎn)階層的人數(shù)數(shù)達到目前的的6倍（總總?cè)丝诘?8%）?！陡吒呤⒎康禺a(chǎn)研研究報告》與其他新興經(jīng)經(jīng)濟體和發(fā)達達國家的同類類收入人群相相比，中國消消費者的貸款款消費程度較較低。2003年，中中國消費者信信貸的總發(fā)放放額估計占個個人可支配收收入的27%，而臺灣為為55%，美美國則為94%；同時消消費者信貸僅僅占銀行存款款的13%。。驅(qū)動因素2001年-2005年銷售額（單位：億）38249931411,64412,38953102000400060008000100001200014000別墅、高檔公寓經(jīng)濟適用房普通住宅2001年2005年復合增長率23%數(shù)據(jù)來源：國國家統(tǒng)計局，，北大縱橫分分析2.從產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)看，住宅開發(fā)在在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資中的比比重超過65%，住宅銷銷售面積占總總銷售面積的的89%數(shù)據(jù)來源：2007中國國統(tǒng)計年鑒、、統(tǒng)計快報1997年以以來，住宅投投資占房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資的的比重急劇上上升，2000年以來一一直超過65%，是房地地產(chǎn)開發(fā)投資資的主要拉動動力量。2002年以以來，辦公樓樓投資在房地地產(chǎn)開發(fā)投資資中的比重一一直比較低。。自2000年年以來，商業(yè)業(yè)營業(yè)用房的的投資額逐年年增加，2003年后其其在房地產(chǎn)開開發(fā)投資中的的比重也有所所提升，但其其投資對房地地產(chǎn)開發(fā)投資資的影響有限限。從銷售面積來來看，住宅同同樣是市場主主力，2006年所占比比重接近90%。單位：萬平米商品房住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房2002268082370253922192003337182977963028332004382323382069331002005554864958810964081200661857554231231433806年比重100.00%89.60%1.99%7.01%不同用途商品品房銷售面積積統(tǒng)計表相對于住宅開開發(fā)而言，商商業(yè)持有型的的物業(yè)所獲得得收益穩(wěn)定型型更高，波動動較小，但是是回報率低于于住宅開發(fā)開發(fā)類和出租租類公司ROE比較雖然租金收益益相對穩(wěn)定，，但是就目目前情況看，，住宅開發(fā)類類型企業(yè)業(yè)績績優(yōu)于租賃型型企業(yè)。房地地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)平均凈利利潤率基本保保持在10%-15%，，而商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)平均收益則則基本保持在在8%-9%我們對比了幾幾家公司的ROE（凈凈資產(chǎn)收益率率）回報水水平，可以看看出，開發(fā)類類的ROE回報顯著著高于出租類類，中國國貿(mào)貿(mào)、浦東金橋橋的收益較穩(wěn)穩(wěn)定，但是，，ROE維持持在一個相對對較低水平；；而萬科、中中海等房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司的的ROE近兩兩年增長迅速速，并且其ROE好于租租賃型公司。。資料來源：CEIC（（亞洲經(jīng)濟數(shù)數(shù)據(jù)庫）盈珠三角板塊東北板塊西部板塊擁有以上海為龍頭頭的15個核核心城市，占全國國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值的的22.1%，2005年宏觀調(diào)調(diào)控對該區(qū)域域影響極大，，近兩年處在在調(diào)整期，但但強勁的區(qū)域域經(jīng)濟是中長長期房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的有力支支撐國內(nèi)啟動最早早的房地產(chǎn)市市場，市場化化程度較高、、政策調(diào)控影影響弱化、房房價泡沫較少少，將長期處處于平穩(wěn)增長長期以廣州、深圳等城市為核心心是我國重要的的資源和老工工業(yè)基地，““大東北經(jīng)經(jīng)濟圈”將成成為中國第四四個經(jīng)濟圈，，得益于東北北振興的歷史史機遇，將迎迎來房地產(chǎn)快快速發(fā)展期以沈陽、長春、、大連為核心整體經(jīng)濟發(fā)展展水平低于三三大經(jīng)濟圈，，房地產(chǎn)起步步較晚，但土土地成本較低低，隨著東部部地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場競爭的的日趨激烈以以及西部大開開發(fā)的建設(shè)，，將逐漸成為為熱點開發(fā)區(qū)區(qū)域西部板塊以成都、重慶及及西安為核心長三角板塊是在經(jīng)歷了東東部發(fā)展、西西部開發(fā)、東東北振興之后后，中部開始始崛起，湖北北、河南、湖湖南爭相發(fā)展展，具有較大大的潛力以武漢、鄭州、、長沙為核心華中板塊環(huán)渤海板塊奧運會、濱海海新區(qū)開發(fā)，，京津冀聯(lián)動動發(fā)展，且房房地產(chǎn)市場啟啟動較晚，發(fā)發(fā)展空間極大大以北京、天津、、青島為核心表示2005年該區(qū)域房房地產(chǎn)投資額額占全國的比比例21.9%10.3%28.4%說明：8.2%12.8%7.1%3.從區(qū)域發(fā)展來來看，以核心城市為為依托的六大大板塊是當前前的主要市場場，而且呈現(xiàn)現(xiàn)出明顯的由由東向西、由由南向北梯級級發(fā)展態(tài)勢區(qū)域增長極跨區(qū)域政治中中心或經(jīng)濟中中心所在省及周邊邊地區(qū)較發(fā)達，具有有一定的外向向型有較多的地區(qū)區(qū)性和全國性性支柱產(chǎn)業(yè)生活水平高，，對周邊地區(qū)區(qū)有很大影響