物業(yè)權(quán)屬法律規(guī)定課件

第3章物業(yè)權(quán)屬法律規(guī)定

學(xué)習(xí)目標(biāo)了解物權(quán)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)、物業(yè)權(quán)屬的概念和特征;了解物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得、消滅和限制；了解物業(yè)權(quán)屬登記相關(guān)概念、房屋登記制度熟知業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、共有及其相關(guān)概念。第3章物業(yè)權(quán)屬法律規(guī)定學(xué)習(xí)目標(biāo)模塊一物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬模塊一物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬【案例】我國物權(quán)法第一案落槌當(dāng)事人房屋產(chǎn)權(quán)得到保護(hù)本案爭執(zhí)的房屋有關(guān)權(quán)利，可追溯到上世紀(jì)50年代末。原告李福蓮等人上輩所有的一處房產(chǎn)被政府不適當(dāng)沒收，此后40多年，該房被當(dāng)作公房出租給其他居民。直至2005年9月，該房產(chǎn)經(jīng)落實(shí)政策退還給原告，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這處房產(chǎn)在政府退還給原告的同時(shí)，里面的一些房間一直由本案被告劉×莎租住占用。雖然租賃合同已過期，但劉拒絕向原告騰退房屋。原告只好訴諸法律?！景咐课覈餀?quán)法第一案落槌當(dāng)事人房屋產(chǎn)權(quán)得到保護(hù)分析長沙市芙蓉區(qū)法院的一審判決認(rèn)為，在該處房屋由政府向原告移交并辦理了產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)之后，原告即取得了房屋的所有權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，這一不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬睾捅Ｗo(hù)。法院認(rèn)為物權(quán)法生效后，劉×莎的惡意占有行為仍在繼續(xù)，故本案適用物權(quán)法，與‘法不溯及既往’原則并不沖突。綜上，依照物權(quán)法第39條、第64條、第242條、第243條的規(guī)定，盡管被告劉×莎為該房屋的原租戶，但她畢竟不是所有權(quán)人。她在未與新的房屋所有權(quán)人簽訂租賃協(xié)議的情況下，直接占用房屋，構(gòu)成了惡意占有。于是，法院判令劉×莎騰退房屋并賠償租金損失。分析一、物權(quán)的概念和特征1．物權(quán)的概念物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)法規(guī)范的物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等土地定著物；動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物，如汽車、電視機(jī)。一、物權(quán)的概念和特征1．物權(quán)的概念2．物權(quán)的種類（1）自物權(quán)和他物權(quán)（2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（3）完全物權(quán)與限制物權(quán)2．物權(quán)的種類自物權(quán)是權(quán)利人對自己的物所享有的權(quán)利，也就是所有權(quán)。他物權(quán)是指在他人所有的物上設(shè)定的物權(quán)。他物權(quán)是對他人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。他物權(quán)是由所有權(quán)派生或分離出來的。他物權(quán)又分為用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是對他人所有物在一定范圍內(nèi)使用、收益的權(quán)利，形式有承包經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)、典權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是為了擔(dān)保債的履行，在債務(wù)人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)，其形式有抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。（1）自物權(quán)和他物權(quán)自物權(quán)是權(quán)利人對自己的物所享有的權(quán)利，也就是所有權(quán)。（1）自（2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)這是根據(jù)物權(quán)的客體是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)所作的區(qū)別。這種分類方法的意義在于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得方法、成立要件等各不相同。

（2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（3）完全物權(quán)與限制物權(quán)這是以對于標(biāo)的物的支配范圍的不同對物權(quán)的區(qū)分。完全物權(quán)即所有權(quán)，是全面支配標(biāo)的物的物權(quán)；限制物權(quán)則是特定方面支配標(biāo)的物的物權(quán)。限制物權(quán)是在他人之物上設(shè)定的權(quán)利，實(shí)際上是根據(jù)所有權(quán)人的意志設(shè)定的所有權(quán)上的負(fù)擔(dān)，起著限制所有權(quán)的作用。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)屬于限制物權(quán)。（3）完全物權(quán)與限制物權(quán)二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的概念和特征1．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的概念物業(yè)產(chǎn)權(quán)是指物業(yè)權(quán)利人以物業(yè)為標(biāo)的物，對其直接進(jìn)行支配并享有其利益的排他性權(quán)利。物業(yè)產(chǎn)權(quán)是以物業(yè)為標(biāo)的的物權(quán)。其核心是物業(yè)所有權(quán)，包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的概念和特征1．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的概念2．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的分類（1）物業(yè)所有權(quán)（2）用益物權(quán)（3）擔(dān)保物權(quán)

2．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的分類（1）物業(yè)所有權(quán)物業(yè)所有權(quán)是指所有人對其物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)益，以及排除他人非法占有的權(quán)利。物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)中的核心權(quán)利，物業(yè)所有權(quán)可分為土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。（1）物業(yè)所有權(quán)（2）用益物權(quán)根據(jù)物權(quán)法第一百一十七條之規(guī)定，用益物權(quán)是用益物權(quán)人對他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。（2）用益物權(quán)（3）擔(dān)保物權(quán)根據(jù)物權(quán)法第一百七十條之規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)是擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。（3）擔(dān)保物權(quán)三、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得、消滅和限制

1．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得是指在我國享有民事法律關(guān)系主體資格的國家機(jī)關(guān)、法人、社會(huì)團(tuán)體和公民，因某種法律確認(rèn)的事實(shí)存在，得到對物業(yè)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得包括原始取得和繼受取得。三、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得、消滅和限制1．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得（1）原始取得原始取得是指根據(jù)法律規(guī)定，不以原產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)和意志為依據(jù)，而直接取得物業(yè)所有權(quán)。主要包括：因建造取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)；因沒收取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)；因無主取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。（2）繼受取得繼受取得是指物業(yè)所有權(quán)人通過某種法律行為從原所有人那里取得財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。如通過買賣、交換、繼承、贈(zèng)與和遺贈(zèng)等方式取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。（1）原始取得原始取得是指根據(jù)法律規(guī)定，不以原產(chǎn)權(quán)人的所2．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的消滅物業(yè)產(chǎn)權(quán)的消滅是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)，使原物業(yè)產(chǎn)權(quán)人失去了對物業(yè)占有、使用、收益或處分的權(quán)利。引起物業(yè)產(chǎn)權(quán)消滅的法律事實(shí)有：物業(yè)產(chǎn)權(quán)主體的消滅；物業(yè)產(chǎn)權(quán)客體的消滅；物業(yè)產(chǎn)權(quán)因轉(zhuǎn)讓而引起消滅；物業(yè)產(chǎn)權(quán)因國家行政命令或法院判決而喪失；物業(yè)產(chǎn)權(quán)人放棄物業(yè)所有權(quán)。

2．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的消滅3．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的限制我國法律基于社會(huì)公共利益，國防及文化設(shè)施、相鄰關(guān)系等多種原因考慮，規(guī)定了對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利的限制，這種限制主要體現(xiàn)在以下方面：（1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)不得妨礙公共利益。（2）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)不得妨礙其他產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。（3）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)必須符合環(huán)境保護(hù)、自然資源保護(hù)和生態(tài)平衡的要求。（4）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人行使物業(yè)所有權(quán)不得破壞名勝古跡、國家規(guī)定的風(fēng)景區(qū)、游覽區(qū)、自然保護(hù)區(qū)和依法受保護(hù)的寺廟以及其他宗教建筑。3．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的限制模塊二物業(yè)權(quán)屬制度一、物業(yè)權(quán)屬的概念1、定義物業(yè)權(quán)屬是指房地產(chǎn)所有權(quán)及其有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利在主體上的歸屬。模塊二物業(yè)權(quán)屬制度一、物業(yè)權(quán)屬的概念2、物業(yè)權(quán)屬的內(nèi)容國家土地所有權(quán)土地所有權(quán)農(nóng)村集體土地所有權(quán)國有土地使用權(quán)土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)房屋所有權(quán)2、物業(yè)權(quán)屬的內(nèi)容國家土地所有二、城市土地與房屋1．房屋登記（1）《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。二、城市土地與房屋1．房屋登記2．房屋登記機(jī)構(gòu)城市房地產(chǎn)管理法第61條規(guī)定：（1）以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。2．房屋登記機(jī)構(gòu)（2）在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。（2）在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用（3）《房屋登記辦法》明確規(guī)定，房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。房屋登記機(jī)構(gòu)，是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。（3）《房屋登記辦法》明確規(guī)定，房屋登記，由房屋所在地的房屋3、房屋權(quán)屬證書（1）房屋權(quán)屬證書：《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書的內(nèi)容：編號、發(fā)證單位、房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人（包括法人和自然人）、所有權(quán)性質(zhì)、共有人及應(yīng)占份額、房屋坐落、地號、地籍號、房屋狀況（幢號、房號、間數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)）等。3、房屋權(quán)屬證書（2）房屋登記簿：《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)。房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。（2）房屋登記簿：《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載4、房屋登記的程序

根據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，辦理房屋登記，一般依照下列程序進(jìn)行：申請受理審核記載于登記簿發(fā)證4、房屋登記的程序根據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，辦理房屋登5、房屋登記的種類根據(jù)物權(quán)法第十九條、第二十條以及《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋登記分為：（1）總登記（2）初始登記（3）預(yù)告登記（4）更正登記（5）異議登記（6）轉(zhuǎn)移登記（7）變更登記（8）他項(xiàng)權(quán)利登記（9）注銷登記5、房屋登記的種類根據(jù)物權(quán)法第十九條、第二十條以及《房屋登（1）總登記總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。通過總登記編制的圖、檔、卡、冊，是全部房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的基礎(chǔ)資料。（1）總登記（2）初始登記初始登記主要是指新建的房屋和由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，沒有進(jìn)行過產(chǎn)權(quán)登記的，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記。（3）預(yù)告登記預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。（2）初始登記（4）更正登記更正登記是指對于已經(jīng)完成的登記，由于初始登記的錯(cuò)誤有遺漏，致使登記與事實(shí)上權(quán)利關(guān)系不一致，為消除這種不一致狀況，經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，或者由登記機(jī)構(gòu)關(guān)依照職權(quán)所進(jìn)行的補(bǔ)正和更改登記。（5）異議登記異議登記是指事實(shí)上的物權(quán)權(quán)利人或利害關(guān)系人對現(xiàn)有已經(jīng)被登記的權(quán)利提出異議并申請將該異議進(jìn)行登記的行為。（4）更正登記（6）轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣，交換、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓、分割，合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。（7）變更登記變更登記是指權(quán)利人因法定名稱改變、或是房屋狀況發(fā)生變化而進(jìn)行的登記。（6）轉(zhuǎn)移登記（8）他項(xiàng)權(quán)利登記他項(xiàng)權(quán)利登記是指房屋抵押權(quán)、典權(quán)等項(xiàng)權(quán)利的登記。包括房屋抵押登記和房屋典權(quán)登記。房屋抵押登記，是指房屋權(quán)利人以其支配的房屋設(shè)定抵押權(quán)后，依照法定的程序申請房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，對房地產(chǎn)權(quán)利所做的登記。典權(quán)登記是指房屋權(quán)利人以自己的房屋設(shè)定典當(dāng)后，依照法律規(guī)定的程序申請房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，對房地產(chǎn)權(quán)利所做的登記。（9）注銷登記注銷登記是指上地使用權(quán)和房屋所有權(quán)因拋棄、混同、存續(xù)期屆滿、客體消滅、債權(quán)債務(wù)清償、被行政機(jī)關(guān)撤銷或被法院判決注銷等原因消滅時(shí)，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)利做出的登記。（8）他項(xiàng)權(quán)利登記何為“三證”？“三證”：房產(chǎn)所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、契證購房者在購房時(shí)需注意開發(fā)商有無“五證”、“二書”“五證”：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證；“二書”：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書何為“三證”？

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成三、住宅小區(qū)常見的所有權(quán)爭議問題模塊三建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念模塊三建筑物區(qū)分所有權(quán)

當(dāng)一棟區(qū)分所有建筑物由多個(gè)獨(dú)立的單元組成，且各個(gè)單元由不同的人擁有所有權(quán)時(shí)，則各個(gè)單元的所有人即擁有了建筑物區(qū)分所有權(quán)。作為一種特殊的所有權(quán)形態(tài)，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合權(quán)利，包括專有部分所有權(quán)、共有部分共有權(quán)和業(yè)主的成員權(quán)。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念我國《物權(quán)法》第七十條：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！?/p>

當(dāng)一棟區(qū)分所有建筑物由多個(gè)獨(dú)立的單元組成，且各個(gè)單專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)《物權(quán)法》第七十一條：

“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”

建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)《物權(quán)法》第七十一條專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分的范圍

滿足下列條件的房屋、車位、攤位等特定空間。構(gòu)造獨(dú)立，能明確區(qū)分；利用獨(dú)立，可排他使用；可登記成特定業(yè)主所有。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分的范圍專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)《物權(quán)法》第七十二條：

“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！?/p>

建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)《物權(quán)法》第七十二專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分的范圍道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外）及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。規(guī)劃的車位、車庫歸屬，由當(dāng)事人約定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。其他共有部分。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分的范圍專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)結(jié)構(gòu)部分：包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、設(shè)備層或者設(shè)備間等；其他場所及設(shè)施：不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋[2009]7號）

建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)結(jié)構(gòu)部分：包括建筑物的基礎(chǔ)專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)

建筑物區(qū)分所有權(quán)中包含的共有關(guān)系使區(qū)分所有權(quán)人形成一個(gè)團(tuán)體，成員權(quán)是區(qū)分所有權(quán)人作為該團(tuán)體的一員而享有的權(quán)利，包括：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約的權(quán)利；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的權(quán)利；對重要管理事項(xiàng)的表決權(quán)；對共用部分（如屋面、墻面）收益的請求權(quán)等。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中

某小區(qū)開發(fā)商在未征得小區(qū)業(yè)主同意的情形下，將位于該小區(qū)內(nèi)的一幢宣傳為小區(qū)會(huì)所的獨(dú)立房屋出售給了A公司進(jìn)行餐飲經(jīng)營。小區(qū)業(yè)主得知后感到十分氣憤，認(rèn)為既然開發(fā)商將該幢房屋宣傳為小區(qū)會(huì)所，那么這幢房屋就應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)的公共配套設(shè)施而歸業(yè)主共同所有，開發(fā)商無權(quán)擅自將其對外出售。于是業(yè)主們分別找到開發(fā)商及A公司進(jìn)行交涉，要求將該幢房屋的所有權(quán)及使用權(quán)交還業(yè)主。然而，開發(fā)商卻表示，盡管該幢房屋曾經(jīng)確實(shí)打算用作小區(qū)會(huì)所，但其建筑面積并未計(jì)入業(yè)主公攤，在宣傳時(shí)銷售人員也從未承諾過該幢房屋將歸屬業(yè)主共同所有，因此，開發(fā)商當(dāng)然有權(quán)對該幢房屋進(jìn)行出售。同時(shí)，A公司也表示，A公司作為該幢房屋的買受人，在購買房屋后已經(jīng)依法進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，已經(jīng)成為該幢房屋的合法所有權(quán)人，業(yè)主無權(quán)向其主張?jiān)摯狈课莸乃袡?quán)。問：業(yè)主們能否通過訴訟的方式取得對該幢房屋的共有權(quán)利？

三、住宅小區(qū)常見的所有權(quán)爭議問題（一）小區(qū)會(huì)所某小區(qū)開發(fā)商在未征得小區(qū)業(yè)主同意的情形下，將位于該小

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋（包括整幢建筑物）以及車位、攤位等特定空間，只要符合“具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”三項(xiàng)條件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分。也就是說，除規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房外，通常情況下的會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、地下車庫位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物權(quán)登記要求能夠登記房屋產(chǎn)權(quán)的，均將視為專用部分而不屬于業(yè)主共有。因此，就這一案例來說，業(yè)主與開發(fā)商所爭議的會(huì)所建筑完全符合新司法解釋對專用部分的三項(xiàng)界定條件，并已實(shí)際經(jīng)登記由A公司（特定業(yè)主）享有其所有權(quán)。在此基礎(chǔ)上，業(yè)主如果要求獲得該會(huì)所建筑的所有權(quán)將難以得到法院的支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具物權(quán)法沒有明確規(guī)定小區(qū)會(huì)所的歸屬問題，這是因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)經(jīng)營的實(shí)際情況看，會(huì)所絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開發(fā)商出售或出租經(jīng)營的。會(huì)所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)由購房合同來明確約定，或看其是否計(jì)入公攤面積。購房合同應(yīng)明確約定會(huì)所是屬于開發(fā)商所有還是業(yè)主共有。如果合同沒有約定或約定不明確的，應(yīng)由開發(fā)商舉證證明其歸屬。會(huì)所的土地使用權(quán)是否計(jì)入公攤面積是判斷其產(chǎn)權(quán)歸屬的重要證據(jù)，如果沒有計(jì)入整個(gè)建筑物的公攤面積的話，則可認(rèn)定為歸開發(fā)商所有；反之，會(huì)所的產(chǎn)權(quán)就歸全體業(yè)主共有。物權(quán)法沒有明確規(guī)定小區(qū)會(huì)所的歸屬問題，這是因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)經(jīng)營的上海物權(quán)法第一案：

2005年2月，龔先生一家花了50余萬元從上海興吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買了一套南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)康達(dá)公寓的房屋。在小區(qū)開盤后，開發(fā)商還同時(shí)向業(yè)主公開出售小區(qū)的停車位。2006年年初，龔先生一家花了33000元買下了一個(gè)地下自行車停車庫和一個(gè)地面停車位。其中地下自行車停車庫23000元，地面停車位1萬元。“本以為我們已經(jīng)買斷了這兩個(gè)停車位，可以隨意使用，沒想到小區(qū)物業(yè)入駐后，竟開始向業(yè)主收停車費(fèi)，還美其名曰是管理費(fèi)?！?006年5月，開發(fā)商交房后，物業(yè)的這一行為讓龔先生一家大惑不解。龔先生的女兒告訴記者：“不知道這錢是進(jìn)了物業(yè)自己的口袋，還是放入了業(yè)主的維修基金。如果放入維修基金，那還說得過去。但是物業(yè)對于這筆錢的去向一直沒有個(gè)明確的說法?！饼徬壬患冶汩_始了與物業(yè)長達(dá)一年多的漫漫交涉。希望物業(yè)能明示這筆管理費(fèi)的去處。但物業(yè)一直無動(dòng)于衷，管理費(fèi)照收不誤，卻沒有一句解釋?！巴＼囄皇切^(qū)的公共配套設(shè)施，開發(fā)商是沒有權(quán)利對外出售的?！苯衲?月龔先生一家向南匯法院提出了起訴，要求開發(fā)商返還當(dāng)時(shí)用于購買地下自行車停車庫和地面停車位的33000元錢，并賠償相應(yīng)利息損失。

（二）小區(qū)車位/車庫上海物權(quán)法第一案：（二）小區(qū)車位/車庫關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬的規(guī)定物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！边@是因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)市場的情況看，一般來說，專門用來停放汽車的車庫、車位的歸屬，是由開發(fā)商通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定歸業(yè)主專有或者專用的。這樣，既容易操作，也可以避免糾紛。如果規(guī)定車庫、車位歸業(yè)主共有，由于車庫、車位和住宅的配套比例不同、業(yè)主之間享有的住宅面積不同、商品房銷售的狀況不同等原因，實(shí)際操作很難，甚至?xí)l(fā)更多的矛盾。但是，考慮到現(xiàn)實(shí)生活中有的開發(fā)商將車位、車庫高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放，不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位的問題，物權(quán)法第七十四條第一款、第三款分別有針對性地規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”以此，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

案例分析：關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬的規(guī)定案例分析：本案中，上海南匯法院一審支持了龔先生一家關(guān)于地面汽車停車位的訴請。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?，F(xiàn)開發(fā)商將車位出售給龔先生，與法有悖，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的款項(xiàng)退還龔先生，故法院對原告該項(xiàng)訴請予以支持。而針對地下自行車停車庫，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫歸全體業(yè)主所有。而對于本案中的地下自行車車庫，是開發(fā)商利用地下空間投資建造的，且已形成可獨(dú)立使用構(gòu)筑物，不屬于小區(qū)共用的公共設(shè)施，其所有權(quán)理應(yīng)歸開發(fā)商所有，因此開發(fā)商當(dāng)然有權(quán)出售地下自行車車庫。

本案中，上海南匯法院一審支持了龔先生一家關(guān)于地面汽車停車位的討論：很多開發(fā)商在銷售地下車位時(shí)會(huì)規(guī)定：地下車位只售不租，這種做法是否合法？討論：很多開發(fā)商在銷售地下車位時(shí)會(huì)規(guī)定：地下車位只售不租，這作業(yè)：1、簡述物權(quán)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的概念.2、歸納物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得、消滅和限制的主要內(nèi)容。3、物業(yè)權(quán)屬制度的內(nèi)容。4、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容。作業(yè)：第3章物業(yè)權(quán)屬法律規(guī)定

學(xué)習(xí)目標(biāo)了解物權(quán)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)、物業(yè)權(quán)屬的概念和特征;了解物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得、消滅和限制；了解物業(yè)權(quán)屬登記相關(guān)概念、房屋登記制度熟知業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、共有及其相關(guān)概念。第3章物業(yè)權(quán)屬法律規(guī)定學(xué)習(xí)目標(biāo)模塊一物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬模塊一物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬【案例】我國物權(quán)法第一案落槌當(dāng)事人房屋產(chǎn)權(quán)得到保護(hù)本案爭執(zhí)的房屋有關(guān)權(quán)利，可追溯到上世紀(jì)50年代末。原告李福蓮等人上輩所有的一處房產(chǎn)被政府不適當(dāng)沒收，此后40多年，該房被當(dāng)作公房出租給其他居民。直至2005年9月，該房產(chǎn)經(jīng)落實(shí)政策退還給原告，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這處房產(chǎn)在政府退還給原告的同時(shí)，里面的一些房間一直由本案被告劉×莎租住占用。雖然租賃合同已過期，但劉拒絕向原告騰退房屋。原告只好訴諸法律?！景咐课覈餀?quán)法第一案落槌當(dāng)事人房屋產(chǎn)權(quán)得到保護(hù)分析長沙市芙蓉區(qū)法院的一審判決認(rèn)為，在該處房屋由政府向原告移交并辦理了產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)之后，原告即取得了房屋的所有權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，這一不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬睾捅Ｗo(hù)。法院認(rèn)為物權(quán)法生效后，劉×莎的惡意占有行為仍在繼續(xù)，故本案適用物權(quán)法，與‘法不溯及既往’原則并不沖突。綜上，依照物權(quán)法第39條、第64條、第242條、第243條的規(guī)定，盡管被告劉×莎為該房屋的原租戶，但她畢竟不是所有權(quán)人。她在未與新的房屋所有權(quán)人簽訂租賃協(xié)議的情況下，直接占用房屋，構(gòu)成了惡意占有。于是，法院判令劉×莎騰退房屋并賠償租金損失。分析一、物權(quán)的概念和特征1．物權(quán)的概念物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)法規(guī)范的物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等土地定著物；動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物，如汽車、電視機(jī)。一、物權(quán)的概念和特征1．物權(quán)的概念2．物權(quán)的種類（1）自物權(quán)和他物權(quán)（2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（3）完全物權(quán)與限制物權(quán)2．物權(quán)的種類自物權(quán)是權(quán)利人對自己的物所享有的權(quán)利，也就是所有權(quán)。他物權(quán)是指在他人所有的物上設(shè)定的物權(quán)。他物權(quán)是對他人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。他物權(quán)是由所有權(quán)派生或分離出來的。他物權(quán)又分為用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是對他人所有物在一定范圍內(nèi)使用、收益的權(quán)利，形式有承包經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)、典權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是為了擔(dān)保債的履行，在債務(wù)人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)，其形式有抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。（1）自物權(quán)和他物權(quán)自物權(quán)是權(quán)利人對自己的物所享有的權(quán)利，也就是所有權(quán)。（1）自（2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)這是根據(jù)物權(quán)的客體是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)所作的區(qū)別。這種分類方法的意義在于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得方法、成立要件等各不相同。

（2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（3）完全物權(quán)與限制物權(quán)這是以對于標(biāo)的物的支配范圍的不同對物權(quán)的區(qū)分。完全物權(quán)即所有權(quán)，是全面支配標(biāo)的物的物權(quán)；限制物權(quán)則是特定方面支配標(biāo)的物的物權(quán)。限制物權(quán)是在他人之物上設(shè)定的權(quán)利，實(shí)際上是根據(jù)所有權(quán)人的意志設(shè)定的所有權(quán)上的負(fù)擔(dān)，起著限制所有權(quán)的作用。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)屬于限制物權(quán)。（3）完全物權(quán)與限制物權(quán)二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的概念和特征1．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的概念物業(yè)產(chǎn)權(quán)是指物業(yè)權(quán)利人以物業(yè)為標(biāo)的物，對其直接進(jìn)行支配并享有其利益的排他性權(quán)利。物業(yè)產(chǎn)權(quán)是以物業(yè)為標(biāo)的的物權(quán)。其核心是物業(yè)所有權(quán)，包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的概念和特征1．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的概念2．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的分類（1）物業(yè)所有權(quán)（2）用益物權(quán)（3）擔(dān)保物權(quán)

2．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的分類（1）物業(yè)所有權(quán)物業(yè)所有權(quán)是指所有人對其物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)益，以及排除他人非法占有的權(quán)利。物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)中的核心權(quán)利，物業(yè)所有權(quán)可分為土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。（1）物業(yè)所有權(quán)（2）用益物權(quán)根據(jù)物權(quán)法第一百一十七條之規(guī)定，用益物權(quán)是用益物權(quán)人對他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。（2）用益物權(quán)（3）擔(dān)保物權(quán)根據(jù)物權(quán)法第一百七十條之規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)是擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。（3）擔(dān)保物權(quán)三、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得、消滅和限制

1．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得是指在我國享有民事法律關(guān)系主體資格的國家機(jī)關(guān)、法人、社會(huì)團(tuán)體和公民，因某種法律確認(rèn)的事實(shí)存在，得到對物業(yè)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得包括原始取得和繼受取得。三、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得、消滅和限制1．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得（1）原始取得原始取得是指根據(jù)法律規(guī)定，不以原產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)和意志為依據(jù)，而直接取得物業(yè)所有權(quán)。主要包括：因建造取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)；因沒收取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)；因無主取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。（2）繼受取得繼受取得是指物業(yè)所有權(quán)人通過某種法律行為從原所有人那里取得財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。如通過買賣、交換、繼承、贈(zèng)與和遺贈(zèng)等方式取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。（1）原始取得原始取得是指根據(jù)法律規(guī)定，不以原產(chǎn)權(quán)人的所2．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的消滅物業(yè)產(chǎn)權(quán)的消滅是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)，使原物業(yè)產(chǎn)權(quán)人失去了對物業(yè)占有、使用、收益或處分的權(quán)利。引起物業(yè)產(chǎn)權(quán)消滅的法律事實(shí)有：物業(yè)產(chǎn)權(quán)主體的消滅；物業(yè)產(chǎn)權(quán)客體的消滅；物業(yè)產(chǎn)權(quán)因轉(zhuǎn)讓而引起消滅；物業(yè)產(chǎn)權(quán)因國家行政命令或法院判決而喪失；物業(yè)產(chǎn)權(quán)人放棄物業(yè)所有權(quán)。

2．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的消滅3．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的限制我國法律基于社會(huì)公共利益，國防及文化設(shè)施、相鄰關(guān)系等多種原因考慮，規(guī)定了對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利的限制，這種限制主要體現(xiàn)在以下方面：（1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)不得妨礙公共利益。（2）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)不得妨礙其他產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。（3）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)必須符合環(huán)境保護(hù)、自然資源保護(hù)和生態(tài)平衡的要求。（4）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人行使物業(yè)所有權(quán)不得破壞名勝古跡、國家規(guī)定的風(fēng)景區(qū)、游覽區(qū)、自然保護(hù)區(qū)和依法受保護(hù)的寺廟以及其他宗教建筑。3．物業(yè)產(chǎn)權(quán)的限制模塊二物業(yè)權(quán)屬制度一、物業(yè)權(quán)屬的概念1、定義物業(yè)權(quán)屬是指房地產(chǎn)所有權(quán)及其有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利在主體上的歸屬。模塊二物業(yè)權(quán)屬制度一、物業(yè)權(quán)屬的概念2、物業(yè)權(quán)屬的內(nèi)容國家土地所有權(quán)土地所有權(quán)農(nóng)村集體土地所有權(quán)國有土地使用權(quán)土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)房屋所有權(quán)2、物業(yè)權(quán)屬的內(nèi)容國家土地所有二、城市土地與房屋1．房屋登記（1）《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。二、城市土地與房屋1．房屋登記2．房屋登記機(jī)構(gòu)城市房地產(chǎn)管理法第61條規(guī)定：（1）以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。2．房屋登記機(jī)構(gòu)（2）在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。（2）在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用（3）《房屋登記辦法》明確規(guī)定，房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。房屋登記機(jī)構(gòu)，是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。（3）《房屋登記辦法》明確規(guī)定，房屋登記，由房屋所在地的房屋3、房屋權(quán)屬證書（1）房屋權(quán)屬證書：《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書的內(nèi)容：編號、發(fā)證單位、房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人（包括法人和自然人）、所有權(quán)性質(zhì)、共有人及應(yīng)占份額、房屋坐落、地號、地籍號、房屋狀況（幢號、房號、間數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)）等。3、房屋權(quán)屬證書（2）房屋登記簿：《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)。房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。（2）房屋登記簿：《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載4、房屋登記的程序

根據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，辦理房屋登記，一般依照下列程序進(jìn)行：申請受理審核記載于登記簿發(fā)證4、房屋登記的程序根據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，辦理房屋登5、房屋登記的種類根據(jù)物權(quán)法第十九條、第二十條以及《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋登記分為：（1）總登記（2）初始登記（3）預(yù)告登記（4）更正登記（5）異議登記（6）轉(zhuǎn)移登記（7）變更登記（8）他項(xiàng)權(quán)利登記（9）注銷登記5、房屋登記的種類根據(jù)物權(quán)法第十九條、第二十條以及《房屋登（1）總登記總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。通過總登記編制的圖、檔、卡、冊，是全部房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的基礎(chǔ)資料。（1）總登記（2）初始登記初始登記主要是指新建的房屋和由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，沒有進(jìn)行過產(chǎn)權(quán)登記的，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記。（3）預(yù)告登記預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。（2）初始登記（4）更正登記更正登記是指對于已經(jīng)完成的登記，由于初始登記的錯(cuò)誤有遺漏，致使登記與事實(shí)上權(quán)利關(guān)系不一致，為消除這種不一致狀況，經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，或者由登記機(jī)構(gòu)關(guān)依照職權(quán)所進(jìn)行的補(bǔ)正和更改登記。（5）異議登記異議登記是指事實(shí)上的物權(quán)權(quán)利人或利害關(guān)系人對現(xiàn)有已經(jīng)被登記的權(quán)利提出異議并申請將該異議進(jìn)行登記的行為。（4）更正登記（6）轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣，交換、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓、分割，合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。（7）變更登記變更登記是指權(quán)利人因法定名稱改變、或是房屋狀況發(fā)生變化而進(jìn)行的登記。（6）轉(zhuǎn)移登記（8）他項(xiàng)權(quán)利登記他項(xiàng)權(quán)利登記是指房屋抵押權(quán)、典權(quán)等項(xiàng)權(quán)利的登記。包括房屋抵押登記和房屋典權(quán)登記。房屋抵押登記，是指房屋權(quán)利人以其支配的房屋設(shè)定抵押權(quán)后，依照法定的程序申請房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，對房地產(chǎn)權(quán)利所做的登記。典權(quán)登記是指房屋權(quán)利人以自己的房屋設(shè)定典當(dāng)后，依照法律規(guī)定的程序申請房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，對房地產(chǎn)權(quán)利所做的登記。（9）注銷登記注銷登記是指上地使用權(quán)和房屋所有權(quán)因拋棄、混同、存續(xù)期屆滿、客體消滅、債權(quán)債務(wù)清償、被行政機(jī)關(guān)撤銷或被法院判決注銷等原因消滅時(shí)，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)利做出的登記。（8）他項(xiàng)權(quán)利登記何為“三證”？“三證”：房產(chǎn)所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、契證購房者在購房時(shí)需注意開發(fā)商有無“五證”、“二書”“五證”：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證；“二書”：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書何為“三證”？

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成三、住宅小區(qū)常見的所有權(quán)爭議問題模塊三建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念模塊三建筑物區(qū)分所有權(quán)

當(dāng)一棟區(qū)分所有建筑物由多個(gè)獨(dú)立的單元組成，且各個(gè)單元由不同的人擁有所有權(quán)時(shí)，則各個(gè)單元的所有人即擁有了建筑物區(qū)分所有權(quán)。作為一種特殊的所有權(quán)形態(tài)，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合權(quán)利，包括專有部分所有權(quán)、共有部分共有權(quán)和業(yè)主的成員權(quán)。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念我國《物權(quán)法》第七十條：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！?/p>

當(dāng)一棟區(qū)分所有建筑物由多個(gè)獨(dú)立的單元組成，且各個(gè)單專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)《物權(quán)法》第七十一條：

“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”

建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)《物權(quán)法》第七十一條專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分的范圍

滿足下列條件的房屋、車位、攤位等特定空間。構(gòu)造獨(dú)立，能明確區(qū)分；利用獨(dú)立，可排他使用；可登記成特定業(yè)主所有。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分的范圍專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)《物權(quán)法》第七十二條：

“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！?/p>

建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)《物權(quán)法》第七十二專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分的范圍道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外）及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。規(guī)劃的車位、車庫歸屬，由當(dāng)事人約定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。其他共有部分。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分的范圍專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)結(jié)構(gòu)部分：包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、設(shè)備層或者設(shè)備間等；其他場所及設(shè)施：不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋[2009]7號）

建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)結(jié)構(gòu)部分：包括建筑物的基礎(chǔ)專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)

建筑物區(qū)分所有權(quán)中包含的共有關(guān)系使區(qū)分所有權(quán)人形成一個(gè)團(tuán)體，成員權(quán)是區(qū)分所有權(quán)人作為該團(tuán)體的一員而享有的權(quán)利，包括：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約的權(quán)利；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的權(quán)利；對重要管理事項(xiàng)的表決權(quán)；對共用部分（如屋面、墻面）收益的請求權(quán)等。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)成員權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中

某小區(qū)開發(fā)商在未征得小區(qū)業(yè)主同意的情形下，將位于該小區(qū)內(nèi)的一幢宣傳為小區(qū)會(huì)所的獨(dú)立房屋出售給了A公司進(jìn)行餐飲經(jīng)營。小區(qū)業(yè)主得知后感到十分氣憤，認(rèn)為既然開發(fā)商將該幢房屋宣傳為小區(qū)會(huì)所，那么這幢房屋就應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)的公共配套設(shè)施而歸業(yè)主共同所有，開發(fā)商無權(quán)擅自將其對外出售。于是業(yè)主們分別找到開發(fā)商及A公司進(jìn)行交涉，要求將該幢房屋的所有權(quán)及使用權(quán)交還業(yè)主。然而，開發(fā)商卻表示，盡管該幢房屋曾經(jīng)確實(shí)打算用作小區(qū)會(huì)所，但其建筑面積并未計(jì)入業(yè)主公攤，在宣傳時(shí)銷售人員也從未承諾過該幢房屋將歸屬業(yè)主共同所有，因此，開發(fā)商當(dāng)然有權(quán)對該幢房屋進(jìn)行出售。同時(shí)，A公司也表示，A公司作為該幢房屋的買受人，在購買房屋后已經(jīng)依法進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，已經(jīng)成為該幢房屋的合法所有權(quán)人，業(yè)主無權(quán)向其主張?jiān)摯狈课莸乃袡?quán)。問：業(yè)主們能否通過訴訟的方式取得對該幢房屋的共有權(quán)利？

三、住宅小區(qū)常見的所有權(quán)爭議問題（一）小區(qū)會(huì)所某小區(qū)開發(fā)商在未征得小區(qū)業(yè)主同意的情形下，將位于該小

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋（包括整幢建筑物）以及車位、攤位等特定空間，只要符合“具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”三項(xiàng)條件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分。也就是說，除規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房外，通常情況下的會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、地下車庫位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物權(quán)登記要求能夠登記房屋產(chǎn)權(quán)的，均將視為專用部分而不屬于業(yè)主共有。因此，就這一案例來說，業(yè)主與開發(fā)商所爭議的會(huì)所建筑完全符合新司法解釋對專用部分的三項(xiàng)界定條件，并已實(shí)際經(jīng)登記由A公司（特定業(yè)主）享有其所有權(quán)。在此基礎(chǔ)上，業(yè)主如果要求獲得該會(huì)所建