七彩陽光物業(yè)全委方案

第第頁共34頁體實施進行全面指導(dǎo)。1）社區(qū)文化活動一覽表月份活動項目活動效果全年電影放映豐富生活、陶冶情操“送米入戶”宣傳活動關(guān)注生活、關(guān)愛健康手工藝品學(xué)習(xí)制作靈巧之手、制造快樂健康教育宣傳欄健康教育、大家關(guān)注少兒沙畫繪制活動激發(fā)夢想、繪制未來元宵游藝活動娛樂趣味大型春節(jié)晚會展現(xiàn)才藝“肯德基一**”社區(qū)趣味活動快樂生活，我擁有“快樂大玩家”活動社區(qū)總動員“麥當(dāng)勞一**”少兒智力大比拼展現(xiàn)少兒才智書畫展覽藝術(shù)鑒賞備注：1、在業(yè)主入住高峰期（12月份-3月份），每周舉行一次社區(qū)活動，在業(yè)主入住低峰期，保證每月舉行至少兩次社區(qū)活動，更加融洽物業(yè)服務(wù)人員與廣大業(yè)主的關(guān)系，拉近彼此之間的距離。2、物業(yè)公司制作物業(yè)簡報，使業(yè)主及時了解物業(yè)動態(tài)，了解公司的經(jīng)營管理理念，增強業(yè)主對我公司的深入了解，提高公司的社會知名度，同時也為適應(yīng)公司業(yè)務(wù)拓展及多元化發(fā)展的需要。2）社區(qū)文化經(jīng)常性活動一覽表類別內(nèi)容追求效果備注常規(guī)體育娛樂活動棋類、牌類、球類、老年健身活躍氣氛，溝通交流文藝舞蹈提咼素質(zhì)，陶冶情操聯(lián)辦

類別內(nèi)容追求效果備注講座宣傳欄智能化科學(xué)普及開發(fā)利用消防安全防患未然保健、心理咨詢增強體質(zhì)美容、美食、豕居美化、生活理念提咼審美品味企業(yè)聯(lián)辦科、教、文、衛(wèi)知識講座、報告增強知識企業(yè)聯(lián)辦3、便民服務(wù)方案及個性化服務(wù)方案按照《物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)須提供的服務(wù)1）代管、代看、訂服務(wù)項目：序號服務(wù)項目備注1代看空房2代管鑰匙3代管綠化4代開通有線電視5代訂雜志、報紙6代購車船票、飛機票7代辦網(wǎng)絡(luò)開通8代訂餐9代收洗衣物10代叫出租車11代定酒店客房12代管發(fā)動汽車13代寄、代領(lǐng)郵件、代收發(fā)電子郵件14臨時代為保管小件物品

15代租汽車16代請家教17代訂牛奶18代辦旅游手續(xù)和旅游線路19代購代送禮品、鮮花20代請醫(yī)生21代請商務(wù)秘書22接、送機服務(wù)23代接代送客人2）維修服務(wù)項目序號服務(wù)項目服務(wù)內(nèi)容1墻面改造2鋪貼普通地磚3洗手盆安裝4坐廁安裝5安裝抽油煙機6安裝分體式空調(diào)7安裝熱水器8安裝吊燈9家用電器檢查、小修10換門鎖11更換、檢修開關(guān)、插座12空調(diào)加氟利昂13修門、配鎖14查線、換線（電路）15自行車、摩托車小修16鐘表維修17換鎮(zhèn)流器

18木門維修19清洗排風(fēng)扇20清洗抽油煙機21清洗空調(diào)過濾網(wǎng)22安裝音響與家用電器23安裝燈具、門鈴、廚柜（不含材料）24修理、更換電表、水表等（不含材25修理、更換水閥、水龍頭、各類軟26修理洗手盆、洗菜盆下水管、馬桶27修理窗簾、拉窗等（不含材料）28疏通下水管道（主管）29疏通下水管道（支管）30修理家具配件（不含材料）4、特約服務(wù)（項目將會根據(jù)業(yè)主需求作相應(yīng)的變動）三、總體管理服務(wù)目標通過規(guī)范的管理和人性化的服務(wù)，把七彩陽光建設(shè)成一個環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生整潔、治安良好、配套齊全、安居樂業(yè)的優(yōu)秀住宅小區(qū)。第五章七彩陽光小區(qū)人員配備我公司擬設(shè)立七彩陽光物業(yè)管理處，實行管理處主任負責(zé)制，全面負責(zé)小區(qū)的日常管理運作，內(nèi)部管理架構(gòu)見圖示。

崗位設(shè)置七彩陽光管理處共配備物業(yè)管理人員39人，崗位設(shè)置如下圖（一）人員配備確定七彩陽光的整體服務(wù)方案后，海南**服務(wù)有限公司總部擬派具有豐富經(jīng)驗和較強業(yè)務(wù)能力的業(yè)務(wù)骨干擔(dān)任七彩陽光物業(yè)管理處主任，并按公司ISO9001：2008質(zhì)量標準體系和七彩陽光所要求的管理內(nèi)容、范圍等方面科學(xué)合理設(shè)置機構(gòu)和人員，力求實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)指標的承諾和我公司制訂的管理目標。我司將七彩陽光物業(yè)管理處配備如下管理人員：

序號崗位人數(shù)備注七彩陽光管理處1管理外主任1負責(zé)管理處全面管理工作2管理員3負責(zé)裝修巡查、費用催繳、客戶接待等3管理員兼收費員1負責(zé)費用收繳、客戶接待等4維修工4負責(zé)裝修巡查、設(shè)施設(shè)備運行維護5秩序維護班長3小區(qū)的秩序維護、車輛交通、消防工作6秩序維護員1324小時秩序維護、車輛交通、消防7清潔綠化班長1負責(zé)小區(qū)公共部位的清潔、綠化養(yǎng)護8清潔員7負責(zé)小區(qū)公共部位的清潔養(yǎng)護綠化員6負責(zé)小區(qū)公共部位的綠化養(yǎng)護合計39第六章物業(yè)管理物資配置及費用測算、由開發(fā)商購置的物品序號設(shè)備名稱數(shù)量單位單價（元）用限使年額>金元年—注備1X6套OO35O63

2木沙發(fā)2只50052003茶幾1個3005604木圓桌1個2005405折疊椅10把5051006電腦2臺4500518007打印機1臺200054008復(fù)印機1臺10000520009傳真機1部1500530010保險柜1個1500530011文件柜4組500540012資料柜1只600512013空調(diào)2臺25005100014電風(fēng)扇5臺120320015稅控機1臺39003130016驗鈔機1臺300310017過塑機1臺390313018考勤機1臺810327019水牌2個3032020照相機1臺72003240021制服76套150211400工作人員2套/人工程設(shè)備23電工工具3套100310024水工工具1套7232425電焊機1臺12003400小型26鋁梯3把90390大中小各1臺27萬用表1部9033028沖擊鉆1臺500051000進口29鋼鋸2把123830電鉆1臺1000520031切割機1部200005400032手磨機1部8005160清潔綠化33割草機1臺背式34噴霧器2臺1252125背式35綠籬修剪機1臺3650573036皮管300米13.55810澆水37兩用吸塵器2臺4995199.638清潔工具1批500225039大小枝剪2把69346大小各1把40生活垃圾桶16個303160

秩序維護41對講機15部12503625042干粉滅火器30只9021350門崗、監(jiān)控室等43雙架床12張3005720員工宿舍44電視機1臺6805136員工宿舍45衣柜4個6805544員工宿舍46炊具1套12505250食堂47強光手電筒6只603120保安、工程用48消防服4套180324049消防工具1套9003300休息室50更衣箱5個5205520其他51雨衣20套45518052雨靴20雙20220053電工鞋4雙1202240工程54迷彩鞋60雙2828402雙/人（保安、綠化）55休閑鞋16雙182144二、物業(yè)管理月收支測算月收入154724.58元月支出149607.81元月利潤為5116.77元。（一）月收入序號項目面積物業(yè)費合計備注

1商品房住宅62126.65平方米2.30元/平方米?月（按收繳率90%計算）128602.17元公共水電分攤2安置用房8340.51平方米1.00元/平方米?月8340.51元公共水電分攤3商業(yè)5927.3平方米3.00元/平方米?月17781.9元公共水電分攤合計154724.58元備注：依據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。我司按商品房銷售超過90%以上免收空置費（安置用房和商業(yè)用房免費空置費）。二）月支出項目月支出測算（元）備注員工工資及附加122037清潔費500綠化養(yǎng)護消殺費850秩序維護費120電梯年檢費750按15部電梯計算電梯維保費7500按15部電梯計算化糞池清潔費1100辦公費350管理酬金8295.375%計算稅收9290.81按稅率5.6%計算合計149607.81三）編制依據(jù)1、依據(jù)招標方招標文件的要求，以成本核算原則、折舊補償原則、保本微利原則等進行編制；2、依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》、《海南省物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》等有關(guān)法律法規(guī)；3、小區(qū)會所和配套經(jīng)營用房收入不在物業(yè)公司公共部位收入范圍；測算以招標的實際建筑面積100%為依據(jù)；4、招標方提供的數(shù)據(jù)，若實際情況與其有較大差異，雙方應(yīng)予以協(xié)商，再作相應(yīng)調(diào)整。（四）能耗費（1）公共用水價格:2.69元/立方米；（2）公共照明用電價格：0.602元/度。注：以上價格均根據(jù)三亞市居民用水、用電價格制定。（五）物業(yè)管理服務(wù)酬金計取及考核標準1、七彩陽光項目物業(yè)管理服務(wù)費實行全委分攤制形式，物業(yè)管理服務(wù)酬金按全年開支的5%提取。2、我公司中標后與開發(fā)商參考《海南省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》制定。（六）物業(yè)管理費標準及測算1、根據(jù)估算，七彩陽光的物業(yè)管理服務(wù)費收費標準擬定為：商品房：2.30元/平方米?月；商業(yè)用房3.00元/平方米?月；安置用房1.00元/平方米?月。第七章七彩陽光小區(qū)物業(yè)管理公眾制度企業(yè)的制度是一個企業(yè)的基石，就做好物業(yè)經(jīng)營管理的保證，制定一套完善的規(guī)章制度要以國家的政策法規(guī)、政府文件和公司宗旨，經(jīng)營范圍和承擔(dān)的任務(wù)為依據(jù)，并在工作實踐中反復(fù)補充修復(fù)，逐步健全完善和提高。概括地講，這些制定包括兩方面：一是公司內(nèi)部管理制定，這是公司自身運作的章程，它包括公司宗旨、任務(wù)、各類人員和部門的職能、職責(zé)、言行舉止、著裝等，這一制定的建立，為公司造就一支良好的員工隊伍，樹立企業(yè)整體形象奠定了基礎(chǔ)。二是公眾管理制定，是物業(yè)公司和社區(qū)住戶的行為準則。為此海南**服務(wù)有限公司特制定以下規(guī)章制度：、公眾制度（一）公共秩序管理規(guī)定（二）環(huán)境衛(wèi)生管理制度（三）綠化養(yǎng)護管理規(guī)定（四）車輛管理規(guī)定（五）消防管理規(guī)定（六）公共設(shè)施設(shè)備管理制度（七）公共部位管理規(guī)定（八）裝修管理規(guī)定（九）游泳池使用管理規(guī)定二、內(nèi)部管理制度（一）文件檔案管理辦法（二）會議管理辦法（三）證照管理辦法（四）印章管理辦法（五）出差管理辦法（六）辦公室日常管理辦法（七）行政車輛管理辦法（八）辦公設(shè)備管理辦法（九）員工宿舍管理辦法（十）來訪參觀接待管理辦法（十一）員工活動管理辦法（十二）社區(qū)文化活動管理辦法（十三）招聘管理實施細則（十四）員工轉(zhuǎn)正管理細則（十五）員工異動管理細則十六）員工福利管理制度十七）員工工資管理制度十八）員工勞動合同管理制度十九）員工考勤管理制度二十）員工人事檔案管理辦法二十一）員工培訓(xùn)管理制度二十二）員工年終考核細則二十三）員工投訴管理辦法二十四）工作服管理規(guī)定二十五）工傷事故管理制度二十六）員工約談管理辦法二十七）管理處日常巡查管理規(guī)定二十八）物業(yè)前期介入規(guī)定二十九）物業(yè)入住管理規(guī)定三十）裝修管理規(guī)范三十一）住戶違例事件處理管理規(guī)定三十二）收費運作管理規(guī)定三十三）費用催繳作業(yè)管理規(guī)定三十四）物業(yè)代管管理規(guī)定三十五）管理處與住戶溝通管理規(guī)定三十六）投訴處理管理規(guī)定三十七）便民服務(wù)工作管理規(guī)定三十八）管理處信息的使用及管理規(guī)定三十九）物品放行條辦理規(guī)定四十）智能卡的管理規(guī)定四十一）游泳池管理規(guī)定四十二）球場管理規(guī)定四十三）活動室管理規(guī)定四十四）保潔員操作管理規(guī)定四十五）綠化員操作管理規(guī)定四十六）設(shè)備設(shè)施管理規(guī)程四十七）防避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程四十八）公共區(qū)域照明系統(tǒng)管理規(guī)程四十九）水電統(tǒng)計流程五十）值班管理規(guī)程五十一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備接管驗收規(guī)程五十二）房屋主體、室外辦公室設(shè)施的維修養(yǎng)護規(guī)范五十三）物業(yè)設(shè)備更新管理規(guī)程五十四）設(shè)備檔案管理規(guī)程五十五）保質(zhì)期內(nèi)/外設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程五十六）清潔綠化日常巡檢工作規(guī)范五十七）“四害”、病蟲害消殺管理規(guī)定五十八）農(nóng)藥安全管理規(guī)定五十九）清潔綠化工具管理規(guī)定六十）綠化工程驗收接管規(guī)程六十一）草坪養(yǎng)護操作規(guī)定六十二）監(jiān)視和測量裝置管理程序六十三）秩序維護員儀容、儀表、用語規(guī)范規(guī)定六十四）秩序維護員交接班管理規(guī)定六十五）秩序維護會議管理規(guī)定六十六）秩序維護員培訓(xùn)管理規(guī)定六十七）秩序維護門崗管理制度六十八）秩序維護巡邏崗管理制度六十九）消防監(jiān)控中心崗位值班管理制度七十）消防監(jiān)控客服管理員操作規(guī)范七十一）停車場設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定七十二）車輛交通管理規(guī)定七十三）秩序維護工作器材使用管理規(guī)定七十四）安全防范系統(tǒng)的檢查維護保養(yǎng)七十五）消防設(shè)施設(shè)備運行管理辦法及操作規(guī)程七十六）消防安全管理制度七十七）應(yīng)急處理管理制度三、考核制度（一）目標管理規(guī)定（二）質(zhì)量目標考核辦法（三）崗位工作抽檢管理規(guī)定（四）內(nèi)審管理規(guī)定（五）績效工資實施細則（六）工作記錄管理規(guī)定（七）培訓(xùn)實施細則（八）標識與追溯性規(guī)定（九）產(chǎn)品防護管理規(guī)定（十）服務(wù)要求評審管理規(guī)定（十一）管理評審規(guī)定（十二）數(shù)據(jù)分析控制規(guī)定（十三）信息交流管理規(guī)定（十四）品質(zhì)服務(wù)崗執(zhí)行規(guī)定第八章七彩陽光小區(qū)應(yīng)急管理措施一、各種突發(fā)事件及異常情況的處理程序措施（一）盜竊、搶劫等匪警應(yīng)急處理程序（二）斗毆爭吵事件的處理程序三）常見可疑情況和其它特殊情況的處理措施四）疾病急救處理程序五）觸電事故的應(yīng)急處理程序六）突發(fā)性水浸事故處理程序七）突發(fā)家居煤氣泄露的處理程序八）防臺風(fēng)暴雨應(yīng)急程序九）火警應(yīng)急處理程序十）電梯困人救援規(guī)程十一）溺水事件處理程序十二）精神病人及鬧事人員處理程序結(jié)束語物業(yè)管理服務(wù)最根本的職責(zé)是對物業(yè)及其配套設(shè)施的維修養(yǎng)護，如房屋、機電、水、電等公共設(shè)施的維修，漸次擴大到環(huán)境衛(wèi)生（如綠化、清潔等）、消防、保安等。**管理內(nèi)涵突破了傳統(tǒng)范疇，“以人為本”成為物業(yè)管理新主題，進入這一階段，**管理普遍重視對環(huán)境配套的設(shè)計，尤其是文化生活的配套，營造社區(qū)文化氛圍，擴充了物業(yè)管理的范疇，開展全面的社區(qū)生活服務(wù)。在經(jīng)過多年的市場磨煉后，我們清楚地認識到，物業(yè)管理企業(yè)要生存和發(fā)展，只有走規(guī)?；?jīng)營之路，為此，我們苦煉內(nèi)功，銳意進取，大力培養(yǎng)人才，狠抓制度落實。努力實現(xiàn)以服務(wù)質(zhì)量樹立品牌，在經(jīng)營方式上，我們努力探索物業(yè)顧問咨詢、經(jīng)營性物業(yè)道路擴大經(jīng)營服務(wù)內(nèi)容，實現(xiàn)服務(wù)方式多樣化；在規(guī)范運作上，在政府及行政主