大唐盛境房產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告課件

工程管理3班郭凱麗200915160314大唐盛境房產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告工程管理3班郭凱麗200915160314大唐盛境房目錄一、項目背景二、市場預(yù)測三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案四、選址方案五、組織機構(gòu)與人力資源配置六、投資估算七、財務(wù)評價八、風(fēng)險分析及風(fēng)險控制九、研究結(jié)論目錄一、項目背景二、市場預(yù)測三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案四、選址方

項目背景1、項目名稱：大唐盛境2.承辦單位概況：承辦單位為盛世房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司成立于2000年，注冊資本為3000萬元。擁有中國一級開發(fā)資質(zhì)。公司自成立之初，就不斷研究掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)律，在多年的開發(fā)建設(shè)中，建立起標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、系統(tǒng)化的質(zhì)量管理體系，形成過程質(zhì)量控制和創(chuàng)優(yōu)機制。3、公司經(jīng)營范圍：房地開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營商品房銷售4、公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化

項目背景

5、項目的提出理由與過程：房產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟重要支柱之一，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)調(diào)整。從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。目前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可以帶動一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。特別是在唐山地區(qū)，唐山地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，經(jīng)濟增長快，居民有一定的消費能力，尤其是唐山地區(qū)鋼鐵產(chǎn)業(yè)、水泥產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，原材料采購十分便捷。同時唐山將在2016年舉辦世界園藝博覽會，在此之前城市將進一步進行建設(shè)，城市面貌將進一步改善，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我公司為響應(yīng)國家安居工程，本著建設(shè)唐山美化唐山的目的，計劃開發(fā)大唐盛境。項目背景5、項目的提出理由與過程：項目背景項目概況擬建地點建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)主要建設(shè)條件項目投入總資金及效益情況項目背景項目概況擬建地點擬定建設(shè)區(qū)域為圖中紅色五角星位置，此區(qū)域為唐山金山開發(fā)區(qū)擬建地點擬定建設(shè)區(qū)域為圖中紅色五角星位置，此區(qū)域為唐山金山開建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)大唐盛境項目總規(guī)劃用地面積為10萬平方米，總投1資1.5億元人民幣。汲取歐洲建筑符號的神髓，將經(jīng)典歐陸風(fēng)格融會貫通。秉承“人本主義設(shè)計思想與功能主義設(shè)計手法”，從建筑內(nèi)涵出發(fā)，以自然法則為基礎(chǔ)，追求簡潔而不失細(xì)節(jié)的空間感受。平面布局強調(diào)多元化，多方向，多體量，多主線，進而塑造錯落有致、縱橫交錯、變化豐富、生動活潑的藝術(shù)效果，力求打造“功能與美感兼?zhèn)洹钡慕?jīng)典作品。總住戶996戶規(guī)劃總居住人口數(shù)3187人建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)大唐盛境項目總規(guī)劃用地面積為10萬平方米，總投主要建設(shè)條件配套設(shè)施：學(xué)校：開灤二中、宏文中學(xué)、唐家莊第一小學(xué)醫(yī)院：商業(yè)醫(yī)院，唐山市第三醫(yī)院、開灤林西礦醫(yī)院酒店：洋洋大酒店、凱森商務(wù)會館、金山賓館購物：福樂超市、騰達超市公園：北寺公園、金山山體森林公園、古冶區(qū)市民廣場政府機關(guān)：區(qū)政府、區(qū)檢察院、區(qū)規(guī)劃展覽館、區(qū)地稅局、區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、區(qū)工會大樓、區(qū)行政服務(wù)中心供水：市政統(tǒng)一供水供電：市政統(tǒng)一供電供暖：開灤東方熱電集團主要建設(shè)條件配套設(shè)施：學(xué)校：開灤二中、宏文中學(xué)、唐家莊第一小項目投入總資金及收益情況本項目投入資金約1.5億元人民幣本項目完成后，預(yù)計銷售收入23185萬元扣除銷售稅金及附加1247.54萬元所得稅2346.21萬元提取法定盈余公積及公益金857.43萬元另外扣除成本預(yù)計實現(xiàn)盈利4000萬元項目投入總資金及收益情況本項目投入資金約1.5億元人民幣二、市場預(yù)測市場調(diào)查價格預(yù)測市場風(fēng)險分析二、市場預(yù)測市場調(diào)查市場調(diào)查根據(jù)調(diào)查目前唐山金山商品房平均售價為3000元/平方米從整體銷售形勢開發(fā)區(qū)來看目前全區(qū)樓盤數(shù)量呈上升趨勢。購房者能夠承受的最高房價是我們最為關(guān)心的問題，根據(jù)調(diào)查顯示，承受總價在20萬元以下的為33%，承受總價在21~30萬元的為31%，承受總價在31~40萬元的為24%，承受40萬元以上的為12%。由于金山開發(fā)區(qū)剛剛進入開發(fā)階段，人口較少，但開發(fā)前景好，未來會成為經(jīng)濟中心，銷售前景十分看好。市場調(diào)查根據(jù)調(diào)查目前唐山金山商品房平均售價為3000元/平價格預(yù)測1、地價上升根據(jù)調(diào)查今年來由于土地需求量的增大，以及政府土地供應(yīng)政策的變化，在住宅集中區(qū)域新開樓盤增多，帶動房價上漲，形成區(qū)域房價增高，金山開發(fā)區(qū)未來將建成新區(qū)，居民數(shù)量眾多。2、需求增大隨著人們生活水平的提高，人們對住房的要求也進一步提高，老式居民樓逐漸被淘汰，更多的人選擇住相對較大的戶型，因此導(dǎo)致房屋的需求量增大3、房屋建筑成本提高隨著建筑技術(shù)的提高，房屋的質(zhì)量以及造型設(shè)計有了很大的提高，購房者更多是以更為嚴(yán)格的要求去審視住房4、競爭更加激烈隨著房地產(chǎn)業(yè)近幾年的火熱發(fā)展，全國涌現(xiàn)出了大量的房地產(chǎn)開發(fā)公司，各公司的競爭十分激烈。綜上所述，大唐盛境的售價初步定為3000元/平方米價格預(yù)測1、地價上升根據(jù)調(diào)查今年來由于土地需求量的增大，以價格預(yù)測政府地價調(diào)控需求增大建筑成本提高行業(yè)競爭激烈初步擬定售價3000元價格預(yù)測政府地價調(diào)控需求增大建筑成本提高行業(yè)競爭激烈初步擬定市場風(fēng)險預(yù)測1、由于目前國家對房地產(chǎn)也進行了有力的調(diào)控，商品房的銷售量有一定的風(fēng)險2、同時由于房地產(chǎn)業(yè)的投資巨大，同時受到銀行利率的影響較大。3、在市場經(jīng)濟條件下,通貨膨脹的影響是長期存在的,但房地產(chǎn)本身對通貨膨脹具有防御力，是因為房地產(chǎn)本身具有升值能力，減輕了投資風(fēng)險市場風(fēng)險預(yù)測1、由于目前國家對房地產(chǎn)也進行了有力的調(diào)控，商品三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案大唐盛境項目總規(guī)劃用地面積為10萬平方米，總投資3000萬元人民幣。汲總住戶996戶規(guī)劃總居住人口數(shù)3187人小區(qū)內(nèi)設(shè)有幼兒園商貿(mào)街居委會派出所以及文體活動中心小區(qū)規(guī)劃以中檔住宅為主注重環(huán)境并以環(huán)保為主，讓業(yè)主在小區(qū)中享受到充分的人文氣息。同時小區(qū)中央設(shè)有步行街，方便住戶購物并繁榮小區(qū)經(jīng)濟。戶型有以下幾種三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案大唐盛境項目總規(guī)劃用地面積為10萬平方戶型分配戶型分配小區(qū)前側(cè)小區(qū)前側(cè)中央步行街中央步行街小區(qū)鳥瞰圖小區(qū)鳥瞰圖選址方案大唐盛境位于金山開發(fā)區(qū)中心位置，東側(cè)緊鄰區(qū)政府，西側(cè)為北寺公園，北側(cè)為森林公園，小區(qū)前緊鄰205國道，國道南側(cè)為商業(yè)區(qū)。地理位置及其優(yōu)越。大唐盛境選址方案大唐盛境位于金山開發(fā)區(qū)中心位置，東側(cè)緊鄰區(qū)政府，西側(cè)周邊設(shè)施配套設(shè)施：學(xué)校：開灤二中、宏文中學(xué)、唐家莊第一小學(xué)醫(yī)院：商業(yè)醫(yī)院，唐山市第三醫(yī)院、開灤林西礦醫(yī)院酒店：洋洋大酒店、凱森商務(wù)會館、金山賓館購物：福樂超市、騰達超市公園：北寺公園、金山山體森林公園、古冶區(qū)市民廣場政府機關(guān)：區(qū)政府、區(qū)檢察院、區(qū)規(guī)劃展覽館、區(qū)地稅局、區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、區(qū)工會大樓、區(qū)行政服務(wù)中心周邊設(shè)施配套設(shè)施：學(xué)校：開灤二中、宏文中學(xué)、唐家莊第一小學(xué)組織機構(gòu)與人力資源配置組織機構(gòu)與人力資源配置投資估算土地地塊開發(fā)費用:居民安置費用200戶×13萬元=2600萬元房屋拆除費用200元/平米×2800=56萬元其他費用約65萬元

土地批租費用400萬元根據(jù)市場價格確定工程費用土地開發(fā)費4082萬元建筑工程費5362萬元安裝工程費2046萬元其他投資費2070萬元項目管理費124萬元不可預(yù)見費用186萬元建設(shè)期利息964萬元總投資14828萬元投資估算土地地塊開發(fā)費用:居民安置費用200戶×13萬元財務(wù)評價項目總投資為14828萬元總銷售收入為23185萬元總銷售利潤為8357萬元投資利潤率=利潤總額/總投資額×100%=56.35%銷售利潤率=利潤總額/銷售收入×100%=39.07%財務(wù)評價項目總投資為14828萬元風(fēng)險分析自然風(fēng)險：自然風(fēng)險指由于自然不確定因素對房地產(chǎn)產(chǎn)品造成的破壞以及影響如火災(zāi)、地震等政策風(fēng)險：政策風(fēng)險是指由于政治的潛在變化給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟損失。由于政府對房地產(chǎn)的影響是全局性的，所以由于政策變化給房地產(chǎn)市場帶來的影響十分重大，所以應(yīng)該密切關(guān)注政策變化對房地產(chǎn)業(yè)的影響合理的規(guī)避風(fēng)險。社會風(fēng)險：社會風(fēng)險主要指人文社會環(huán)境對房地產(chǎn)的影響，從而使房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失例如城市規(guī)劃風(fēng)險區(qū)域發(fā)展風(fēng)險住客干預(yù)風(fēng)險等風(fēng)險分析自然風(fēng)險：自然風(fēng)險指由于自然不確定因素對房地產(chǎn)產(chǎn)品造風(fēng)險控制1、通過加快進度來回避風(fēng)險2、通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險3、通過加強管理來控制風(fēng)險風(fēng)險控制1、通過加快進度來回避風(fēng)險研究結(jié)論1、優(yōu)點（1）該項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇（2）項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性投資利潤率56.35%（3）項目具有突出優(yōu)勢地理位置優(yōu)越位于金山開發(fā)區(qū)中心位置2、存在的問題（1）項目規(guī)模較大，時間較緊開發(fā)過程中各部分協(xié)調(diào)工作難度大（2）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈研究結(jié)論1、優(yōu)點謝謝您的關(guān)注！謝謝您的關(guān)注！演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！工程管理3班郭凱麗200915160314大唐盛境房產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告工程管理3班郭凱麗200915160314大唐盛境房目錄一、項目背景二、市場預(yù)測三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案四、選址方案五、組織機構(gòu)與人力資源配置六、投資估算七、財務(wù)評價八、風(fēng)險分析及風(fēng)險控制九、研究結(jié)論目錄一、項目背景二、市場預(yù)測三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案四、選址方

項目背景1、項目名稱：大唐盛境2.承辦單位概況：承辦單位為盛世房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司成立于2000年，注冊資本為3000萬元。擁有中國一級開發(fā)資質(zhì)。公司自成立之初，就不斷研究掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)律，在多年的開發(fā)建設(shè)中，建立起標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、系統(tǒng)化的質(zhì)量管理體系，形成過程質(zhì)量控制和創(chuàng)優(yōu)機制。3、公司經(jīng)營范圍：房地開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營商品房銷售4、公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化

項目背景

5、項目的提出理由與過程：房產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟重要支柱之一，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)調(diào)整。從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。目前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可以帶動一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。特別是在唐山地區(qū)，唐山地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，經(jīng)濟增長快，居民有一定的消費能力，尤其是唐山地區(qū)鋼鐵產(chǎn)業(yè)、水泥產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，原材料采購十分便捷。同時唐山將在2016年舉辦世界園藝博覽會，在此之前城市將進一步進行建設(shè)，城市面貌將進一步改善，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我公司為響應(yīng)國家安居工程，本著建設(shè)唐山美化唐山的目的，計劃開發(fā)大唐盛境。項目背景5、項目的提出理由與過程：項目背景項目概況擬建地點建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)主要建設(shè)條件項目投入總資金及效益情況項目背景項目概況擬建地點擬定建設(shè)區(qū)域為圖中紅色五角星位置，此區(qū)域為唐山金山開發(fā)區(qū)擬建地點擬定建設(shè)區(qū)域為圖中紅色五角星位置，此區(qū)域為唐山金山開建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)大唐盛境項目總規(guī)劃用地面積為10萬平方米，總投1資1.5億元人民幣。汲取歐洲建筑符號的神髓，將經(jīng)典歐陸風(fēng)格融會貫通。秉承“人本主義設(shè)計思想與功能主義設(shè)計手法”，從建筑內(nèi)涵出發(fā)，以自然法則為基礎(chǔ)，追求簡潔而不失細(xì)節(jié)的空間感受。平面布局強調(diào)多元化，多方向，多體量，多主線，進而塑造錯落有致、縱橫交錯、變化豐富、生動活潑的藝術(shù)效果，力求打造“功能與美感兼?zhèn)洹钡慕?jīng)典作品?？傋?96戶規(guī)劃總居住人口數(shù)3187人建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)大唐盛境項目總規(guī)劃用地面積為10萬平方米，總投主要建設(shè)條件配套設(shè)施：學(xué)校：開灤二中、宏文中學(xué)、唐家莊第一小學(xué)醫(yī)院：商業(yè)醫(yī)院，唐山市第三醫(yī)院、開灤林西礦醫(yī)院酒店：洋洋大酒店、凱森商務(wù)會館、金山賓館購物：福樂超市、騰達超市公園：北寺公園、金山山體森林公園、古冶區(qū)市民廣場政府機關(guān)：區(qū)政府、區(qū)檢察院、區(qū)規(guī)劃展覽館、區(qū)地稅局、區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、區(qū)工會大樓、區(qū)行政服務(wù)中心供水：市政統(tǒng)一供水供電：市政統(tǒng)一供電供暖：開灤東方熱電集團主要建設(shè)條件配套設(shè)施：學(xué)校：開灤二中、宏文中學(xué)、唐家莊第一小項目投入總資金及收益情況本項目投入資金約1.5億元人民幣本項目完成后，預(yù)計銷售收入23185萬元扣除銷售稅金及附加1247.54萬元所得稅2346.21萬元提取法定盈余公積及公益金857.43萬元另外扣除成本預(yù)計實現(xiàn)盈利4000萬元項目投入總資金及收益情況本項目投入資金約1.5億元人民幣二、市場預(yù)測市場調(diào)查價格預(yù)測市場風(fēng)險分析二、市場預(yù)測市場調(diào)查市場調(diào)查根據(jù)調(diào)查目前唐山金山商品房平均售價為3000元/平方米從整體銷售形勢開發(fā)區(qū)來看目前全區(qū)樓盤數(shù)量呈上升趨勢。購房者能夠承受的最高房價是我們最為關(guān)心的問題，根據(jù)調(diào)查顯示，承受總價在20萬元以下的為33%，承受總價在21~30萬元的為31%，承受總價在31~40萬元的為24%，承受40萬元以上的為12%。由于金山開發(fā)區(qū)剛剛進入開發(fā)階段，人口較少，但開發(fā)前景好，未來會成為經(jīng)濟中心，銷售前景十分看好。市場調(diào)查根據(jù)調(diào)查目前唐山金山商品房平均售價為3000元/平價格預(yù)測1、地價上升根據(jù)調(diào)查今年來由于土地需求量的增大，以及政府土地供應(yīng)政策的變化，在住宅集中區(qū)域新開樓盤增多，帶動房價上漲，形成區(qū)域房價增高，金山開發(fā)區(qū)未來將建成新區(qū)，居民數(shù)量眾多。2、需求增大隨著人們生活水平的提高，人們對住房的要求也進一步提高，老式居民樓逐漸被淘汰，更多的人選擇住相對較大的戶型，因此導(dǎo)致房屋的需求量增大3、房屋建筑成本提高隨著建筑技術(shù)的提高，房屋的質(zhì)量以及造型設(shè)計有了很大的提高，購房者更多是以更為嚴(yán)格的要求去審視住房4、競爭更加激烈隨著房地產(chǎn)業(yè)近幾年的火熱發(fā)展，全國涌現(xiàn)出了大量的房地產(chǎn)開發(fā)公司，各公司的競爭十分激烈。綜上所述，大唐盛境的售價初步定為3000元/平方米價格預(yù)測1、地價上升根據(jù)調(diào)查今年來由于土地需求量的增大，以價格預(yù)測政府地價調(diào)控需求增大建筑成本提高行業(yè)競爭激烈初步擬定售價3000元價格預(yù)測政府地價調(diào)控需求增大建筑成本提高行業(yè)競爭激烈初步擬定市場風(fēng)險預(yù)測1、由于目前國家對房地產(chǎn)也進行了有力的調(diào)控，商品房的銷售量有一定的風(fēng)險2、同時由于房地產(chǎn)業(yè)的投資巨大，同時受到銀行利率的影響較大。3、在市場經(jīng)濟條件下,通貨膨脹的影響是長期存在的,但房地產(chǎn)本身對通貨膨脹具有防御力，是因為房地產(chǎn)本身具有升值能力，減輕了投資風(fēng)險市場風(fēng)險預(yù)測1、由于目前國家對房地產(chǎn)也進行了有力的調(diào)控，商品三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案大唐盛境項目總規(guī)劃用地面積為10萬平方米，總投資3000萬元人民幣。汲總住戶996戶規(guī)劃總居住人口數(shù)3187人小區(qū)內(nèi)設(shè)有幼兒園商貿(mào)街居委會派出所以及文體活動中心小區(qū)規(guī)劃以中檔住宅為主注重環(huán)境并以環(huán)保為主，讓業(yè)主在小區(qū)中享受到充分的人文氣息。同時小區(qū)中央設(shè)有步行街，方便住戶購物并繁榮小區(qū)經(jīng)濟。戶型有以下幾種三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案大唐盛境項目總規(guī)劃用地面積為10萬平方戶型分配戶型分配小區(qū)前側(cè)小區(qū)前側(cè)中央步行街中央步行街小區(qū)鳥瞰圖小區(qū)鳥瞰圖選址方案大唐盛境位于金山開發(fā)區(qū)中心位置，東側(cè)緊鄰區(qū)政府，西側(cè)為北寺公園，北側(cè)為森林公園，小區(qū)前緊鄰205國道，國道南側(cè)為商業(yè)區(qū)。地理位置及其優(yōu)越。大唐盛境選址方案大唐盛境位于金山開發(fā)區(qū)中心位置，東側(cè)緊鄰區(qū)政府，西側(cè)周邊設(shè)施配套設(shè)施：學(xué)校：開灤二中、宏文中學(xué)、唐家莊第一小學(xué)醫(yī)院：商業(yè)醫(yī)院，唐山市第三醫(yī)院、開灤林西礦醫(yī)院酒店：洋洋大酒店、凱森商務(wù)會館、金山賓館購物：福樂超市、騰達超市公園：北寺公園、金山山體森林公園、古冶區(qū)市民廣場政府機關(guān)：區(qū)政府、區(qū)檢察院、區(qū)規(guī)劃展覽館、區(qū)地稅局、區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、區(qū)工會大樓、區(qū)行政服務(wù)中心周邊設(shè)施配套設(shè)施：學(xué)校：開灤二中、宏文中學(xué)、唐家莊第一小學(xué)組織機構(gòu)與人力資源配置組織機構(gòu)與人力資源配置投資估算土地地塊開發(fā)費用:居民安置費用200戶×13萬元=2600萬元房屋拆除費用200元/平米×2800=56萬元其他費用約65萬元

土地批租費用400萬元根據(jù)市場價格確定工程費用土地開發(fā)費4082萬元建筑工程費5362萬元安裝工程費2046萬元其他投資費2070萬元項目管理費124萬元