房地產(chǎn)概論之房地產(chǎn)開發(fā)用地

房地產(chǎn)概論——第三講房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地我國現(xiàn)行土地制度房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用閑置土地的處理一、我國現(xiàn)行土地制度我國的土地所有制度中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。按照我國《土地管理法》規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。所有權(quán)由國家代表全體人民形式，具體又由國務(wù)院代表國家行使。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。土地的所有權(quán)：占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、受益權(quán)我國的土地使用政策國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的只是開發(fā)用地的使用權(quán)。土地使用權(quán)使用收益轉(zhuǎn)讓，將出讓獲得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括贈與、交換、出售、分割、合并、分立等。抵押，指債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的法律行為。土地抵押是發(fā)揮土地金融作用的融通資金的方法。二、房地產(chǎn)開發(fā)用地開發(fā)用地的必備條件

國有用地根據(jù)中華人民共和國《土地法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，只有國有土地才能投入房地產(chǎn)開發(fā)；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才可用于房地產(chǎn)開發(fā)；城市用地開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國有土地。開發(fā)用地的使用權(quán)根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：對開發(fā)用地，國家實(shí)行有償、有期限使用制度；開發(fā)用地的使用權(quán)是一個(gè)有償、有限期的使用權(quán)。開發(fā)用地的類型按照土地利用性質(zhì)和功能劃分居住用地公共設(shè)施用地工業(yè)用地倉儲用地對外交通用地道路廣場用地市政公用設(shè)施用地綠地三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇1.地段影響因素分析◆市場供求行情：地塊需求呈上升趨勢，價(jià)格必然上揚(yáng)，好的地塊?！糇匀粭l件：與市中心的距離、土地的承載力、地形地勢、地塊面積、地塊形狀、日照、風(fēng)力和風(fēng)向、溫度、降水量、自然災(zāi)害等?！羯鐣l件：地塊附近城市基礎(chǔ)設(shè)施、附近房地產(chǎn)狀況、社會治安狀況、政局穩(wěn)定情況等◆環(huán)境條件：空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視覺效果（房地產(chǎn)平面布局、立面效果，各種用線的懸掛狀態(tài)，各種牌桿的樹立狀態(tài)）、清潔程度1.地段影響因素分析◆經(jīng)濟(jì)條件：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)水平、工資水平、儲蓄利率、投資水平等◆政策限制：價(jià)格限制、稅收限制（種類、稅負(fù)、穩(wěn)定程度）、優(yōu)惠政策、土地制度?！羧丝谝蛩兀簲?shù)量、素質(zhì)、家庭規(guī)模等◆城市規(guī)劃因素：土地用途（允許范圍、用途改變）、容積率、建筑高度、交通道路、行政隸屬變更等?！粜睦硪蛩兀旱貕K風(fēng)水、土地號碼、名人效應(yīng)、風(fēng)俗習(xí)慣等?！魢H關(guān)系：國際關(guān)系的好壞，決定著邊境地區(qū)地段的好壞2.地段選擇的原則◆選擇最有升值潛力的土地進(jìn)行投資未開發(fā)的土地

地價(jià)價(jià)格便宜、基礎(chǔ)和配套設(shè)施投資多、風(fēng)險(xiǎn)大；其升值的潛力取決于該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開發(fā)中的土地（已經(jīng)完成區(qū)域規(guī)劃，具備基本的水、電、路等保障的地區(qū)，多指城鎮(zhèn)周圍的郊區(qū)或新開發(fā)區(qū)）

價(jià)格適中、投資后的增值潛力大已開發(fā)土地（指已經(jīng)具備城鎮(zhèn)規(guī)模的土地）西方發(fā)達(dá)國家：土地價(jià)格高，可供利用空間少，建筑規(guī)模和居住人口已趨于飽和，需求少，日后升值的可能性不會太大。國內(nèi)：土地價(jià)格高，再利用的價(jià)值較大，升值潛力尚得開發(fā)，國家又有政策鼓勵(lì)投資，所以，在一段時(shí)間內(nèi)，是比較好的投資地段。2.地段選擇的原則◆掌握并應(yīng)用地段選擇的理論和經(jīng)驗(yàn)上風(fēng)口發(fā)展理論城市向上風(fēng)口方向發(fā)展，上風(fēng)口地段是好地段。原因主要在于空氣污染。高走理論市場向地勢高處發(fā)展，明顯高于周圍地區(qū)的地段是好的投資地段。原因在于環(huán)境干擾小，有居高臨下感覺；景觀效果好。近水發(fā)展理論城市將主要向河、湖、海的岸邊發(fā)展，從市區(qū)到水邊的地段是好的投資地段。有水的地方景色美好、空氣清新；水有財(cái)意，近水有便于發(fā)財(cái)之愿望。沿邊發(fā)展理論城市將主要沿著鐵路或公路道邊、江河岸邊、境界邊發(fā)展，沿邊地段是好的地段。交通方便、優(yōu)勢互補(bǔ)。2.地段選擇的的原則◆總攬全局選選擇投資地地段房地產(chǎn)投資資地段僅是是城市土地地的一個(gè)組組成部分，，因此，必必須從城市市的整個(gè)布布局、整個(gè)個(gè)城市規(guī)劃劃的全局角角度來考察察地塊的投投資利弊。。在投資地地段選擇時(shí)時(shí)，既要判判斷出近期期的熱點(diǎn)地地段，又要要判斷出中中長期的投投資熱點(diǎn)地地段，還要要判斷出隱隱蔽的投資資地段所在在。為達(dá)此此目的，首首先要用全全局的觀點(diǎn)點(diǎn)來考慮問問題；其次次要認(rèn)真調(diào)調(diào)查研究，，充分掌握握第一手材材料；再次次要透過表表面看本質(zhì)質(zhì)，通過資資料分析，，找出關(guān)鍵鍵所在。2.地段選擇的的原則◆積極穩(wěn)妥，，敢冒地段段風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)是絕對對的，投資資任何地段段，都要冒冒一定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，只只不過風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)有大有小小而已。世世界上不存存在只有收收益沒有風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的投資資地段。在在選擇投資資地段時(shí)，，既需要認(rèn)認(rèn)真分析，，盡量規(guī)避避投資地段段風(fēng)險(xiǎn)，又又要敢于冒冒險(xiǎn)，以大大無畏的勇勇氣去爭取取投資的巨巨大收益。。四、開發(fā)用用地的取得得方式按照《城市市房地產(chǎn)管管理法》的的規(guī)定：獲獲取土地使使用權(quán)的基基本方式有有：土地劃撥土地出讓土地轉(zhuǎn)讓土地劃撥土地劃撥土地使用權(quán)權(quán)劃撥是指指經(jīng)有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)的人民民政府依法法批準(zhǔn)，在在用地者繳繳納補(bǔ)償、、安置等費(fèi)費(fèi)用后將該該幅土地交交其使用，，或者將土土地使用權(quán)權(quán)無償交給給土地使用用者使用的的行為。特特點(diǎn)：無償償無限期劃撥土地范范圍（1）國家家機(jī)關(guān)用地地和軍事用用地（2）城市市基礎(chǔ)設(shè)施施和公益事事業(yè)用地（3）國家家重點(diǎn)扶持持的能源、、交通、水水利等項(xiàng)目目用地（4）法律律、行政法法規(guī)規(guī)定的的其他用地地土地劃撥劃撥土地的的管理（1）劃撥撥土地轉(zhuǎn)讓讓時(shí)，應(yīng)報(bào)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)權(quán)的人民政政府審批。。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓讓，辦理出出讓手續(xù)，，交納出讓讓金。政府府決定不辦辦理出讓手手續(xù)，轉(zhuǎn)讓讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)所獲收益益中的土地地收益上繳繳國家。凡凡上繳土地地收益的土土地，仍按按劃撥土地地進(jìn)行管理理（2）劃撥撥土地使用用權(quán)出租（3）劃撥撥土地使用用權(quán)抵押（4）對未未經(jīng)批準(zhǔn)擅擅自轉(zhuǎn)讓、、出租、抵抵押劃撥土土地使用權(quán)權(quán)的單位和和個(gè)人，縣縣級以上人人民政府土土地部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)沒收其其非法收入入，并根據(jù)據(jù)情節(jié)處以以罰款。（5）劃撥撥土地使用用權(quán)的收回回：土地使使用者因遷遷移、解散散、撤消、、破產(chǎn)、或或者其他原原因而停止止使用土地地的，或根根據(jù)城市建建設(shè)發(fā)展需需要和城市市規(guī)劃要求求，政府可可以無償收收回土地使使用權(quán)。對對其他建筑筑物、附著著物，政府府可根據(jù)實(shí)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)補(bǔ)償。土地使用權(quán)權(quán)出讓出讓指國家或其其代表（省省、市、縣縣土地管理理部門）以以土地所有有者身份作作為出讓人人，將國有有土地使用用權(quán)在一定定年限內(nèi)出出讓給土地地使用者，，由土地使使用者向國國家支付土土地使用權(quán)權(quán)出讓金的的行為。出讓方式國有土地使使用權(quán)出讓讓可以采取取拍賣、招招標(biāo)或者雙雙方協(xié)議的的方式。商商業(yè)、旅游游、娛樂和和豪華住宅宅用地，有有條件的必必須采取拍拍賣、招標(biāo)標(biāo)方式；沒沒有條件的的，可采用用雙方協(xié)議議的方式，，但協(xié)議方方式出讓的的土地價(jià)格格不得低于于國家規(guī)定定的最低價(jià)價(jià)。土地使用權(quán)權(quán)出讓出讓年限土地使用權(quán)權(quán)出讓的最最高年限按按出讓土地地用途分別別確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技技、文化、、衛(wèi)生、體體育用地50年；商業(yè)、旅游游、娛樂用用地40年年；綜合或其他他用地50年。具體地塊的的出讓年限限，由土地地管理部門門會同城市市規(guī)劃、建建設(shè)和房產(chǎn)產(chǎn)管理部門門在上述最最高出讓年年限內(nèi)商定定。合同約約定的土地地使用年限限屆滿，除除申請續(xù)期期經(jīng)依法批批準(zhǔn)外，國國家無償收回土地使使用權(quán)及其其地上建筑筑物、其他他附著物。。土地使用權(quán)權(quán)出讓出讓金土地使用權(quán)權(quán)出讓金的的本質(zhì)，是是土地所有有者（國家家）憑借土土地所有權(quán)權(quán)取得的土土地的經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益。構(gòu)成：①①一定年限限內(nèi)地租；；②土地使用用權(quán)出讓前前國家對土土地的開發(fā)發(fā)成本；③征地拆遷遷補(bǔ)償安置置等費(fèi)用。。協(xié)議出讓協(xié)議出讓是指國有土土地的所有有者或其代代表，作為為出讓人與要求使用用國有土地地者，就出出讓土地使使用權(quán)所涉涉及的有關(guān)關(guān)事項(xiàng)，如如出讓年限限、出讓金金、土地面面積、用途途等協(xié)商，，達(dá)成一致致意見后，，由出讓方向受讓方出讓國有土土地使用權(quán)權(quán)的一種出出讓方式。。特點(diǎn)由于受讓人人的單一性性，使其缺缺乏競爭機(jī)機(jī)制，缺少少公開性，，在實(shí)踐中中存在一定定的弊端，，主要是受受人為因素素干預(yù)比較較大，易導(dǎo)導(dǎo)致隨意減減收或者免免收土地使使用權(quán)出讓讓金，給政政府造成經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失。。此時(shí)政府府對地價(jià)較較易控制，，靈活性大大。招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓在指定的期期限內(nèi)，符符合條件的的單位和個(gè)個(gè)人，以書書面投標(biāo)形形式，競投投某宗土地地使用權(quán)，，出讓方根根據(jù)一定的的要求擇優(yōu)優(yōu)確定受讓讓方的土地地使用權(quán)出出讓方式。。程序招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)、評標(biāo)標(biāo)和決標(biāo)簽約、領(lǐng)取取土地使用用證拍賣出讓拍賣指政府或其其代表，作作為拍賣人人在指定時(shí)時(shí)間、地點(diǎn)點(diǎn)、公開場場合，組織織符合條件件，有意受受讓土地者者競投一定定年期的土土地使用權(quán)權(quán)。拍賣主主持人公布布地塊開發(fā)發(fā)計(jì)劃的細(xì)細(xì)節(jié)及條件件，競投者者用舉手、、舉牌或口口頭報(bào)價(jià)的的形式競投投報(bào)價(jià)，最最后以“價(jià)價(jià)高者得””的原則確確定土地使使用權(quán)受讓讓人的一種種土地出讓讓方式。程序發(fā)布拍賣公公告拍賣簽約、領(lǐng)取取土地使用用證書土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同合同示范文文本：宗地地出讓和成成片開發(fā)土土地出讓合合同合同的主要要條款◆總則◆出讓地塊塊的范圍、、面積、使使用年限和和地塊用途途；◆土地費(fèi)用用及支付；；◆土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓和和抵押：主主要指明受受讓方進(jìn)行行土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓和和抵押行為為的前提條條件，規(guī)定定辦理土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押押應(yīng)遵循的的原則和程程序?！羝谙迣脻M滿：主要針針對土地使使用年限屆屆滿或在合合同續(xù)存期期間、因特特殊情況，，出讓方收收回土地使使用權(quán)的行行為，規(guī)定定相應(yīng)的處處理辦法。?！敉恋厥褂糜玫臈l件土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓擁有國有土土地使用權(quán)權(quán)的用地者者，通過合合法方式將將其使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移給他他人的行為為。類型以劃撥方式式取得的土土地使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)讓以出讓方式式取得的土土地使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式買賣、合資資、合作建建房、交換換、作價(jià)入入股土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的原原則轉(zhuǎn)讓時(shí)，土土地使用權(quán)權(quán)合同和登登記文件中中所載的權(quán)權(quán)利義務(wù)隨隨之轉(zhuǎn)移。。土地使用權(quán)權(quán)與地上建建筑物所有有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。土地使用者者通過轉(zhuǎn)讓讓方式取得得的土地使使用權(quán)，其其使用年限限為原土地地使用權(quán)出出讓合同約約定的使用用年限減去去原土地使使用者已經(jīng)經(jīng)使用年限限后的剩余余年限。土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的管管理國家土地管管理部門依依法對土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)行監(jiān)監(jiān)督。（1）辦理理過戶登記記手續(xù)（2）申報(bào)報(bào)房地產(chǎn)成成交價(jià)格（3）交納納土地增值值稅（4）以下下情況不得得轉(zhuǎn)讓①以出讓方方式取得土土地使用權(quán)權(quán)未按合同同約定支付付全部土地地使用權(quán)出出讓金和進(jìn)進(jìn)行投資開開發(fā)的；屬屬于成片開開發(fā)土地未未形成工業(yè)業(yè)用地或其其他建設(shè)用用地條件的的。②未依依法登記領(lǐng)領(lǐng)取權(quán)利證證書的；③③司法和行行政機(jī)關(guān)依依法裁定決決定查封或或者以其他他形式限制制房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利的；④④依法收回回土地使用用權(quán)的；⑤⑤權(quán)屬有爭爭議的。五、開發(fā)建建設(shè)中的農(nóng)農(nóng)地征用農(nóng)地征用憲法修正案案草案將憲憲法第十條條第三款““國家為了了公共利益益的需要，，可以依照照法律規(guī)定定對土地實(shí)實(shí)行征用。?！毙薷臑闉椋骸皣壹覟榱斯补怖娴男栊枰梢砸砸勒辗陕梢?guī)定對土土地實(shí)行征征收或者征征用，并給給予補(bǔ)償。?！边@樣樣修改，主主要的考慮慮是：征收收和征用既既有共同之之處，又有有不同之處處。共同之之處在于，，都是為了了公共利益益需要，都都要經(jīng)過法法定程序，，都要依法法給予補(bǔ)償償。不同之之處在于，，征收主要要是所有權(quán)權(quán)的改變，，征用只是是使用權(quán)的的改變。農(nóng)地征用的的類型為公共目的的而進(jìn)行的的征用，如如為國防、、國家機(jī)關(guān)關(guān)等公共公公益事業(yè)發(fā)發(fā)展所需用用地進(jìn)行的的農(nóng)地征用用；為非公共目目的，即為為滿足城市市土地市場場一般需求求而進(jìn)行的的農(nóng)地征用用，如為房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)需求而進(jìn)進(jìn)行的農(nóng)地地征用。開發(fā)建設(shè)中中農(nóng)地征用用出讓程序序開發(fā)企業(yè)申申請用地土地管理部部門審核申申請文件擬定征地方方案征地出讓申申請報(bào)批簽訂合同，，核發(fā)土地地使用證集體土地征征用1.集體土地征征用特點(diǎn)（1）具有有一定的強(qiáng)強(qiáng)制性，征征地是國家家的特有行行為，被征征地單位必必須服從國國家的需要要，不能也也不許可提提出任何異異議。（2）要妥妥善安置被被征地單位位人員的生生產(chǎn)和生活活，用地單單位向被征征地單位給給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。（3）被征征用后的土土地所有權(quán)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，，即集體所所有的土地地變?yōu)閲壹宜械耐镣恋?。國家家再將國有有土地的使使用?quán)出讓讓給開發(fā)建建設(shè)單位。。集體土地征征用2.征用集集體土地應(yīng)應(yīng)遵循的原原則（1）珍惜惜耕地，合合理利用土土地的原則則：在征用用土地時(shí)，，必須堅(jiān)持持“以要吃吃飯、二要要建設(shè)”的的方針，必必須堅(jiān)持““十分珍惜惜每寸土地地，合理利利用每寸土土地”的基基本國策。。一切征用用和使用土土地的單位位和個(gè)人，，必須堅(jiān)持持精打細(xì)算算，能少占占土地就不不多占，能能利用荒地地就不占用用耕地堅(jiān)決決反對征而而不用，多多征少用，，浪費(fèi)土地地的錯(cuò)誤做做法。（2）保證證國家建設(shè)設(shè)用地原則則：在征用用土地時(shí)，，應(yīng)反對兩兩個(gè)極端，，一是以節(jié)節(jié)約土地為為理由，拒拒絕國家征征用；二是是大幅度提提高征地費(fèi)費(fèi)用，以限限制非農(nóng)業(yè)業(yè)部門占用用土地。（3）妥善善安置被征征地單位和和農(nóng)民的原原則：既不不要因?yàn)檎髡饔猛恋囟档捅徽髡鞯厣a(chǎn)單單位的生產(chǎn)產(chǎn)水平和農(nóng)農(nóng)民個(gè)人的的生活水平平，也不要要因征地而而過大的提提高農(nóng)民的的生活水平平或者超過過當(dāng)?shù)氐纳钏?。。集體土地征征用（4）有償償使用土地地的原則：：有償使用用土地，是是土地使用用制度改革革的核心內(nèi)內(nèi)容，是管管好土地、、促進(jìn)節(jié)約約用地和合合理利用土土地、提高高土地經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益的經(jīng)經(jīng)濟(jì)手段。。（5）依法法征地的原原則：建設(shè)設(shè)單位征用用土地，必必須根據(jù)國國家的有關(guān)關(guān)規(guī)定和要要求，持有有國家主管管部門或者者縣級以上上人民政府府批準(zhǔn)的證證書或文件件，并按照照征用土地地的程序和和法定的審審批權(quán)限，，依法辦理理了征用手手續(xù)后，才才能合法用用地。集體土地征征用3.征用土土地的范圍圍國家進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化化、國防建建設(shè)以及興興辦社會公公共事業(yè)和和列入固定定資產(chǎn)投資資計(jì)劃用地地的，經(jīng)有有批準(zhǔn)權(quán)的的人民政府府批準(zhǔn)后可可以征用集集體土地，，被征地單單位和個(gè)人人應(yīng)服從國國家需要，，不得阻撓撓。建設(shè)單單位征用的的集體土地地，其土地地所有權(quán)屬屬于國家，，用地單位位只有土地地使用權(quán)。。集體土地征征用4.征用土土地批準(zhǔn)權(quán)權(quán)限的規(guī)定定（1）征用用土地實(shí)行行兩級審批批制度，即即國務(wù)院和和省級人民民政府。（2）征用用農(nóng)地的，，應(yīng)先辦理理農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用手續(xù)，，同時(shí)辦理理征地審批批手續(xù)。（3）基本本農(nóng)田，基基本農(nóng)田以以外的耕地地超過35公頃的，，其他土地地超過70公頃的，，由國務(wù)院院審批。（4）其他他用地和已已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用范圍的具具體項(xiàng)目，，由省級人人民政府審審批并報(bào)國國務(wù)院備案案。集體土地征征用5.征用補(bǔ)補(bǔ)償和安置置（1）土地地補(bǔ)償費(fèi)。。國家征用集集體所有的的土地時(shí)直直接對土地地支付的補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用，，其實(shí)質(zhì)是是對土地收收益的補(bǔ)償償。1.征用土土地的補(bǔ)償償費(fèi)，為該該耕地被征征用前三年年平均年產(chǎn)產(chǎn)值的6至至10倍。。2.征用用其他土地地的補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省省、自治區(qū)區(qū)、直轄市市參照征用用耕地的補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)定。（2）安置置補(bǔ)助費(fèi)。。安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)是指國家家征用農(nóng)地地時(shí)，為了了妥善安排排被征地單單位的生產(chǎn)產(chǎn)和群眾生生活所支付付安置補(bǔ)助助費(fèi)用，包包括勞動力力安置費(fèi)和和生活補(bǔ)助助費(fèi)。安置置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安安置的農(nóng)業(yè)業(yè)人口數(shù)計(jì)計(jì)算。需要要安置的農(nóng)農(nóng)業(yè)人口數(shù)數(shù)，按照被被征用的耕耕地?cái)?shù)量除除以征地前前被征地單單位平均每每人占有耕耕地的數(shù)量量計(jì)算。每每一個(gè)需要要安置的農(nóng)農(nóng)業(yè)人口的的安置補(bǔ)助助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，為該耕地地被征用前前3年平均均年產(chǎn)值的的4至6倍倍。但每公公頃被征用用耕地的安安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)，最高不不得超過被被征用前3年平均年年產(chǎn)值的15倍。集體土地征征用（3）土地附著物物。土地附附著物是指指經(jīng)集體組組織或農(nóng)民民個(gè)人投入入形成的地地上建筑物物、構(gòu)筑物物或其他設(shè)設(shè)施如房屋屋、樹木、、水井等。。征用集體體所有的土土地時(shí)，會會造成地上上附著物投投資的損失失，應(yīng)該對對集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織或農(nóng)農(nóng)民個(gè)人的的這部分投投資損失予予以補(bǔ)償。。（4）青苗補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)。青苗是是指從播種種以后到收收獲之前生生長在耕地地中的農(nóng)作作物。它與與地上附著著物一樣屬屬農(nóng)民對土土地的投資資。征用土土地上的青青苗，在不不影響建設(shè)設(shè)工程正常常進(jìn)行的情情況下，應(yīng)應(yīng)等待農(nóng)民民收獲。如如由于急需需用地必須須鏟除時(shí)，，開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)按不同同作物的實(shí)實(shí)際產(chǎn)量、、不同生長長期，給予予相應(yīng)補(bǔ)償償。開發(fā)建設(shè)中中的農(nóng)地征征用補(bǔ)償（5）臨時(shí)建設(shè)用用地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目因施工工需要臨時(shí)時(shí)使用未被被征用土地地范圍外的的集體所有有的土地，，開發(fā)企業(yè)業(yè)也應(yīng)向集集體經(jīng)濟(jì)組組織支付補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)，即即支付臨時(shí)時(shí)建設(shè)用地地補(bǔ)償費(fèi)。。在臨時(shí)使使用的土地地上，開發(fā)發(fā)企業(yè)不得得修建永久久性建筑物物。使用期期滿，開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)恢復(fù)土地地的原狀，，及時(shí)歸還還。（6）耕地占用稅稅。根據(jù)規(guī)規(guī)定，開發(fā)發(fā)企業(yè)使用用耕地時(shí)，，應(yīng)向國家家繳納耕地地占用稅。。種植農(nóng)作作物的土地地以及魚塘塘、園地、、菜地及其其他農(nóng)業(yè)用用地都屬于于耕地占用用稅的征稅稅對象。耕耕地占用稅稅，一般可可由當(dāng)?shù)刎?cái)財(cái)政機(jī)關(guān)委委托當(dāng)?shù)赝镣恋毓芾聿坎块T在辦理理征地手續(xù)續(xù)過程中負(fù)負(fù)責(zé)代收或或督促繳納納。開發(fā)建設(shè)中中的農(nóng)地征征用補(bǔ)償（7）新菜地開發(fā)發(fā)建設(shè)基金金。征用城城市郊區(qū)的的菜地，開開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照國國家有關(guān)規(guī)規(guī)定繳納新新菜地開發(fā)發(fā)建設(shè)基金金。城市郊郊區(qū)菜地在在這里是指指城市郊區(qū)區(qū)（不含縣縣城，建制制鎮(zhèn)和工礦礦區(qū)的郊區(qū)區(qū)）連續(xù)3年以上常常年為供應(yīng)應(yīng)城市居民民吃菜，常常年種菜的的商品菜地地或養(yǎng)殖魚魚、蝦等精精養(yǎng)魚塘。。（8））征地地管管理理費(fèi)費(fèi)。。是是開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)支支付付給給承承擔(dān)擔(dān)征征地地包包干干事事務(wù)務(wù)的的有有關(guān)關(guān)土土地地管管理理業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)部部門門的的費(fèi)費(fèi)用用。?！啊罢髡鞯氐匕筛伞薄笔鞘钦疄闉楸１Ｕ险细鞲鞣椒嚼嬉骓橅樌麑?shí)實(shí)施施征征地地工工作作而而采采取取的的一一項(xiàng)項(xiàng)措措施施。。開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)在在提提出出用用地地申申請請后后，，應(yīng)應(yīng)著著手手辦辦理理有有關(guān)關(guān)征征地地包包干干手手續(xù)續(xù)，，與與土土地地管管理理部部門門簽簽訂訂征征地地費(fèi)費(fèi)用用包包干干協(xié)協(xié)議議，，明明確確雙雙方方的的權(quán)權(quán)利利和和義義務(wù)務(wù)。。土土地地管管理理部部門門從從征征地地總總費(fèi)費(fèi)用用中中提提取取征征地地管管理理費(fèi)費(fèi)的的比比率率，，按按不不同同地地區(qū)區(qū)的的具具體體情情況況分分別別確確定定，，一一般般為為1%～～2%。據(jù)有有關(guān)關(guān)部部門門測測算算，，目目前前大大城城市市商商品品房房成成本本中中，，土土地地價(jià)價(jià)格格約約占占了了30%～～60%，，最最高高的的達(dá)達(dá)到到70%以以上上。。集體體土土地地征征用用6.征征用用集集體體土土地地的的工工作作程程序序（1））申申請請用用地地（2））受受理理申申請請并并審審查查有有關(guān)關(guān)文文件件（3））審審批批用用地地（4））征征地地實(shí)實(shí)施施（5））簽簽發(fā)發(fā)用用地地證證書書（6））征征地地批批準(zhǔn)準(zhǔn)后后的的實(shí)實(shí)施施管管理理（7））頒頒發(fā)發(fā)土土地地使使用用證證（8））建建立立征征用用土土地地檔檔案案六、、閑閑置置土土地地的的處處理理1.閑閑置置土土地地的的范范圍圍（1））未未按按建建設(shè)設(shè)用用地地批批準(zhǔn)準(zhǔn)書書和和土土地地使使用用權(quán)權(quán)合合同同規(guī)規(guī)定定的的期期限限開開發(fā)發(fā)利利用用土土地地的的。。（2））核核準(zhǔn)準(zhǔn)使使用用的的土土地地，，自自土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同生生效效或或建建設(shè)設(shè)用用地地批批準(zhǔn)準(zhǔn)書書頒頒發(fā)發(fā)之之日日起起滿滿