房地產(chǎn)的基本知識

房地產(chǎn)的基本知識一、土地的概念土地是地球表面陸地部分，包括海洋灘涂和內(nèi)陸水域。二、土地的特性1、自然特性2、經(jīng)濟特性第一節(jié)土地的概念及其特性

三、土地用途包括哪些種類？土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 三產(chǎn)業(yè)的劃分第一產(chǎn)業(yè)是指農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。

第二產(chǎn)業(yè)是指采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，建筑業(yè)。

第三產(chǎn)業(yè)是指除第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)包括：交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，教育，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)，文化、體育和娛樂業(yè)，公共管理和社會組織，國際組織

四、什么是土地使用權(quán)出讓？

土地使用權(quán)出讓，是指市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

5、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

六、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？

土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議、掛牌四種方式拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。土地的掛牌交易：即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。七、什么是行政劃撥用地？土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。第二節(jié)城市土地經(jīng)濟及房地產(chǎn)經(jīng)濟

一、城市土地經(jīng)濟1、含義：城市土地是指建城區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，這兩類土地是城市土地管理的主要對象。2、城市土地的特性:1）城市土地的位置具有相當(dāng)?shù)闹匾?）城市土地對交通運輸和城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況具有很大的依賴性3）與農(nóng)業(yè)用地相比，土地面積對城市土地的制約性相對較小4）城市土地在使用方向上具有固定性5）城市土地具有價值的擴散性和區(qū)域整體性的特征二、城市房地產(chǎn)經(jīng)濟

1、房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。

包含：（1）土地（2）建筑物（3）房地產(chǎn)物權(quán)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。2、房地產(chǎn)開開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營房地產(chǎn)開開發(fā)是對對城鎮(zhèn)進進行土地地和房屋屋的建設(shè)設(shè)開發(fā)。。從廣義義上講，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)是是以城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地資資源為對對象，按按照預(yù)定定目的，，進行改改造加工工，對地地上進行行房屋設(shè)設(shè)施的建建筑安裝裝活動，，以及為為此而進進行的規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計、經(jīng)經(jīng)營管理理活動的的全過程程。狹義義的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是按照照預(yù)定的的目的而而進行的的改造土土地和建建造房屋屋設(shè)施的的經(jīng)營管管理活動動過程。。房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營也有有廣義和和狹義之之分，廣廣義上講講，它是是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)對對經(jīng)營目目標(biāo)進行行科學(xué)決決策，并并使確定定的目標(biāo)標(biāo)得到實實現(xiàn)的全全部管理理活動的的總和，，它包括括房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資、開發(fā)發(fā)、出售售、出租租、維修修、服務(wù)務(wù)等全部部綜合管管理職能能活動。。狹義上上講，房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營主要要是指有有關(guān)房地地產(chǎn)產(chǎn)品品供銷的的管理活活動，其其中尤其其著重于于銷售活活動。上上述房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與房地地產(chǎn)經(jīng)營營兩個概概念一般般都是從從狹義的的角度解解釋。3、房地產(chǎn)開開發(fā)具有有多種形形式：根據(jù)劃分分標(biāo)準(zhǔn)的的不同，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)具具有多種種形式。。1）、根據(jù)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)內(nèi)容的的不同，，可以分分為以上上三種形形式：a、綜合合開發(fā)。。是指從從規(guī)劃設(shè)設(shè)計、征征地拆遷遷、土地地開發(fā)、、房屋建建設(shè)、竣竣工驗收收，直到到建城商商品房進進行銷售售、交付付使用的的整個過過程。這這是開發(fā)發(fā)公司科科學(xué)地組組織開發(fā)發(fā)建設(shè)、、經(jīng)營管管理、服服務(wù)的一一項系統(tǒng)統(tǒng)工程。。b、土地地開發(fā)。。是指只只辦理征征地拆遷遷和勞動動力安置置，搞好好水通、、電通、、路通及及土地平平整的““三通一一平“的的全過程程。它與與綜合開開發(fā)的區(qū)區(qū)別在于于，土地地開發(fā)不不包括房房屋建設(shè)設(shè)的過程程，一般般是土地地開發(fā)以以后，按按照當(dāng)時時的市場場價格，，通過拍拍賣、招招標(biāo)的方方式，把把已開發(fā)發(fā)的土地地轉(zhuǎn)讓給給有關(guān)單單位進行行房屋建建設(shè)，并并按規(guī)定定收取土土地開發(fā)發(fā)費。c、房屋屋開發(fā)。。是在土土地開發(fā)發(fā)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，獲獲得土地地使用權(quán)權(quán)后，按按照城市市規(guī)劃的的要求，，組織房房屋設(shè)計計、施工工建設(shè)、、竣工驗驗收、出出售、租租賃等經(jīng)經(jīng)營的全全過程。。2）、根據(jù)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)承擔(dān)方方式的不不同，又又可分為為以下三三種形式式：（1）獨獨自開發(fā)發(fā)。即房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司自己負負責(zé)從本本項工程程的可行行性研究究、征地地拆遷直直到房屋屋建成經(jīng)經(jīng)營的全全過程。。（2）委委托開發(fā)發(fā)。即房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司接受用用戶或投投資單位位的委托托，根據(jù)據(jù)已劃定定的征地地紅線，，進行規(guī)規(guī)劃設(shè)計計，拆遷遷安置，，組織施施工，直直到建成成后交付付委托單單位。開開發(fā)公司司按規(guī)定定收取開開發(fā)管理理費或承承包費。。（3）分分包開發(fā)發(fā)。即房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司接受某某項開發(fā)發(fā)工程后后，根據(jù)據(jù)公司自自身的能能力和工工程項目目的性質(zhì)質(zhì)、工程程量的大大小，將將該工程程分包給給有關(guān)專專業(yè)工程程公司3）、根據(jù)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)階段的的不同，，可分為為以下三三種形式式：（1）前前期開發(fā)發(fā)。即指指開發(fā)區(qū)區(qū)破土動動工以前前的一切切準(zhǔn)備工工作。包包括開發(fā)發(fā)區(qū)的可可行性研研究，選選定開發(fā)發(fā)區(qū)的地地點，向向政府申申請建設(shè)設(shè)用地，，征用土土地，拆拆遷安置置，規(guī)劃劃設(shè)計，，制定建建設(shè)方案案，施工工現(xiàn)場的的“三通通一平””等工作作。（2）中中期開發(fā)發(fā)。即指指對房地地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營管理理過程。。一般包包括房屋屋建設(shè)，，竣工驗驗收，房房屋出售售，租賃賃，經(jīng)營營目標(biāo)，，經(jīng)營決決策，經(jīng)經(jīng)營方式式，方法法及綜合合開發(fā)公公司自身身的專業(yè)業(yè)管理和和綜合管管理等內(nèi)內(nèi)容。（3）后后期開發(fā)發(fā)。即指指房屋的的售后服服務(wù)。包包括房屋屋出售或或租賃以以后，對對各種建建筑物、、構(gòu)筑物物和設(shè)備備安裝工工作的保保修、維維修、使使用等房房屋的維維護管理理工作。。后期開開發(fā)對解解決用戶戶的后顧顧之憂尤尤為重要要2、房地地產(chǎn)的特特征：自自然特征征和經(jīng)濟濟特征自然特特征征經(jīng)濟特特征征1、生產(chǎn)產(chǎn)周期長長2、使用用的耐久久性2、資金金密集性性3、資源源的有限限性3、相互互影響性性4、物業(yè)業(yè)的差異異性4、易受受政策限限制性1、位置置的固定定性5、房地地產(chǎn)的增增值性3、房地地產(chǎn)的類類型：：按用途分分：1、居住住房地產(chǎn)產(chǎn)2、、商業(yè)房房地產(chǎn)3、辦辦公房地地產(chǎn)4、工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)按收益劃劃分：5、營利利性房地地產(chǎn)6、非營營利性房房地產(chǎn)按市場交交易劃分分：7、出售售的房地地產(chǎn)8、出租租的房地地產(chǎn)9、抵押押、典當(dāng)當(dāng)?shù)姆康氐禺a(chǎn)10、自自用的房地地產(chǎn)第三節(jié)房房地地產(chǎn)價格格一、房地地產(chǎn)價格格是土地價價格和建建筑物及及其附著著物價格格的統(tǒng)一一，是土土地價值值和房屋屋價值的貨幣幣表現(xiàn)形形式。二、房地地產(chǎn)價格格的特征征1、房地地產(chǎn)價格格的兩重重性：既既有房屋屋建筑價價格又有有土地價價格。2、房地地產(chǎn)個別別性:容易受交交易者個個別因素素的影響響3、房地地產(chǎn)價格格的高額額性。4、房地地產(chǎn)價格格的權(quán)益益性:所有權(quán)、、使用權(quán)權(quán)或其他他權(quán)益。。5、房地地產(chǎn)價格格的趨升升性。第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的影響因因素一、一般般因素社會因素素經(jīng)濟因素素行政因素素人口因素素國際因素素1、政治治安定情情況1、經(jīng)濟濟發(fā)展情情況1、土地地制度1、人口口密度國際經(jīng)濟濟狀況2、社會會治安情情況2、儲蓄蓄和投資資水平2、住房房制度2、人口口素質(zhì)國際政治治因素3、房地地產(chǎn)投機機3、財政政收支與與金融狀況況3、城市市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、城城市規(guī)劃、、土地利利用規(guī)劃劃3、家庭庭人口4、城市市化進程程4、居民民收入和和消費水平平4、房地地產(chǎn)價格格政策5、物價價變動5、稅收收6、利率率水平6、行政政隸屬變變更7、其他他相關(guān)政政策二、區(qū)域域因素住宅區(qū)區(qū)區(qū)域因素素商業(yè)區(qū)區(qū)區(qū)域因素素工業(yè)區(qū)區(qū)區(qū)域因素素1、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施1、城市市商服中中心影響響2、基基礎(chǔ)設(shè)施施2、市內(nèi)內(nèi)交通條條件3、市內(nèi)內(nèi)交通條條件3、公用用配套4、對外外交通條條件港口口、車站、機機場4、環(huán)境境條件3、對外外交通條條件港口口、車站、機機場5、區(qū)域域城市規(guī)規(guī)劃限制制5、城市市商業(yè)服服務(wù)中心心影響響6、、區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃限限制制4、、區(qū)區(qū)域域城城市市規(guī)規(guī)劃劃限限制制1、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施2、、市市內(nèi)內(nèi)交交通通條條件件第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格構(gòu)構(gòu)成成一、、土土地地價價格格的的構(gòu)構(gòu)成成1、、土土地地出出讓讓金金2、、土土地地開開發(fā)發(fā)費費3、、市市政政配配套套費費二、、房房屋屋價價格格的的構(gòu)構(gòu)成成1、、房房屋屋建建筑筑成成本本2、、流流通通費費用用3、、稅稅金金4、、利利潤潤三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格的的構(gòu)構(gòu)成成1、、土土地地費費用用2、、前前期期工工程程費費3、、房房屋屋開開發(fā)發(fā)費費4、、管管理理費費5、、銷銷售售費費用用：：（1））代代理理費費（2））廣廣告告費費6、、財財務(wù)務(wù)費費用用7、、其其他他費費用用：：（1））設(shè)設(shè)計計費費（2））監(jiān)監(jiān)理理費費：：a.建建設(shè)設(shè)方方b.承承建建方方c.監(jiān)監(jiān)理理方方8、、不不可可預(yù)預(yù)見見費費9、、稅稅金金10、、利利潤潤第六六節(jié)節(jié)建建筑筑名名詞詞解解釋釋1、、土地地使使用用權(quán)權(quán):使用用國國有有土土地地所所使使用用的的權(quán)權(quán)利利,主主要要指指建建筑筑內(nèi)內(nèi)容容,使使用用年年限限.2、、房產(chǎn)產(chǎn)證證:是房房屋屋竣竣工工驗驗收收后后,由由房房管管部部門門合合法法擁擁有有房房產(chǎn)產(chǎn)的的最最主主要要證證明明材材料料.3、、宗地地圖圖：：宗地地圖圖包包括括土土地地使使用用合合同同書書附附圖圖及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記附附圖圖。。它它反反映映一一宗宗地地的的基基本本情情況況。。包包括括：：宗宗地地權(quán)權(quán)屬屬界界線線、、界界址址點點位位置置、、宗宗地地內(nèi)內(nèi)建建筑筑物物位位置置與與性性質(zhì)質(zhì)，，與與相相鄰鄰宗宗地地的的關(guān)關(guān)系系等等4、、紅線線圖圖：：是規(guī)規(guī)劃劃局局確確定定的的項項目目建建筑筑總總平平面面圖圖，，或或城城市市規(guī)規(guī)范范管管理理部部門門正正式式確確定定的的項項目目建建筑筑的的總總用用地地面面積積的的示示意意圖圖，，其其中中紅紅線線是是用用來來表表示示建建筑筑物物的的邊邊界界外外沿沿界界限限，，即即實實際際可可使使用用土土地地的的邊邊界界圖圖。。5、三通一一平:水,電電,路路(通通).場地地平整整.6、五通一一平：：通水、、通電電、路路(通通)、、通氣氣、通通訊，，場地地平整整7、七通一一平：：通水、、通電電、路路(通通)、、通氣氣、通通訊、、通郵郵、排排污暢暢通，，場地地平整整8、九通一一平：：通水、、通電電、路路(通通)、、通氣氣、通通訊、、通郵郵、通通熱、、通暖暖、排排污暢暢通，，場地地平整整9、容積率率:總建筑筑面積積與土土地總總面積積之比比.10、、占地面面積:小區(qū)所所占的的所有有土地地面積積,包包括走走廊,花園園,基基地線線以內(nèi)內(nèi).11、、基地面面積:建筑物物整體體在地地面的的正投投影面面積.一、基基本術(shù)術(shù)語12、、建筑面面積:整個建建筑每每一層層加起起來的的面積積總和和.13、、實用率率(得得房率率）:是套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積和住住宅面面積之之比，，大于于使用用率。。即實實用率率＝套套內(nèi)建建筑面面積＋＋分攤攤的共共有共共用建建筑面面積.14、、綠化率率:是指規(guī)規(guī)劃建建設(shè)用用地范范圍內(nèi)內(nèi)的綠綠地面面積與與規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)用地地面積積之比比.15、、綠地率率：描述的的是居居住區(qū)區(qū)用地地范圍圍內(nèi)各各類綠綠地的的總和和與居居住區(qū)區(qū)用地地的比比率（（%））。。地率率所指指的““居住住區(qū)用用地范范圍內(nèi)內(nèi)各類類綠地地”主主要包包括公公共綠綠地、、宅旁旁綠地地等。。其中中，公公共綠綠地，，又包包括居居住區(qū)區(qū)公園、小游游園、、組團團綠地地及其其他的的一些些塊狀狀、帶帶狀化化公共共綠地地。16、、建筑密密度，，即建建筑覆覆蓋率率：是指在在一定定用地地范圍圍內(nèi)所所有建建筑物物的基基底面面積與與基地地面積積之比比，通通俗說說，就就是在在一土土地上上除了了建筑筑物外外，還還有多多少的的空間間能夠夠留出出來做做綠化化，造造園林林，進進行各各種生生活設(shè)設(shè)施的的配套套。17、、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層層：建筑物物某樓樓層的的上部部與下下部因因平面面使用用功能能不同同，該該樓層層上部部與下下部采采用不不同結(jié)結(jié)構(gòu)類類型，，并通通過該該樓層層進行行結(jié)構(gòu)構(gòu)轉(zhuǎn)換換，則則該樓樓層稱稱為結(jié)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層層18、、建筑高高度：：是指自自建筑筑物散散水外外緣處處的室室外地地坪至至建筑筑物最最高部部分的的垂直直高度度。19、、層高:本層地地面至至上一一層地地面的的高度度,標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層高為為2.8米米.20、、凈高:本層樓樓地面面與本本層頂頂?shù)母吒叨?凈高高+樓樓板厚厚度=層高高.21、、承重墻墻:是指在在砌體體結(jié)構(gòu)構(gòu)中支支撐著著上部部樓層層重量量的墻墻體，，在工工程圖圖上為為黑色色墻體體，打打掉會會破壞壞整個個建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)；承承重墻墻是經(jīng)經(jīng)過科科學(xué)計計算的的，如如果在在承重重墻上上打孔孔裝修修，就就會影影響建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)穩(wěn)穩(wěn)定性性，改改變了了建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)的體體系。。是非非常危危險的的事情情，非非專業(yè)業(yè)設(shè)計計人員員最好好不要要改變變承重重墻。。22、、非承重重墻:指不支支撐著著上部部樓層層重量量的墻墻體,只起起到把把一個個房間間和另另一個個房間間隔開開的作作用,在工工程圖圖上為為中空空墻體體,對對建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)沒什什么大大的影影響.23、、戶型:指幾房房幾廳廳幾衛(wèi)衛(wèi)幾陽陽臺.24、、預(yù)置板板:指預(yù)先先按照照尺寸寸統(tǒng)一一制作作的樓樓板,到時時候再再直接接鋪上上去,這樣樣可以以使施施工速度度加快快,造造價低低,但但整體體抗震震性和和抗?jié)B滲性較較差,廚,衛(wèi)一一定不不能用用.25、、現(xiàn)澆板板:指在施施工現(xiàn)現(xiàn)場直直接用用水泥泥澆鑄鑄的樓樓板.26、、期房（（樓花花）：：是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商從從取得得商品品房預(yù)預(yù)售許許可證證開始始至取取得房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證大產(chǎn)產(chǎn)證為為止，，所出出售商商品房房稱為為期房房。消消費者者在購購買期期房時時應(yīng)簽簽商品品房預(yù)預(yù)售合合同。。期房房在港港澳地地區(qū)稱稱做為為買““樓花花”，，這是是當(dāng)前前房地地產(chǎn)開開發(fā)商商普遍遍采用用的一一種房房屋銷銷售方方式。。購買買期房房也就就是購購房者者購買買尚處處于建建造之之中的的房地地產(chǎn)項項目。。27、、現(xiàn)房：：是指通通過竣竣工驗驗收，，可以以交付付使用用，并并取得得房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)證的的房屋屋。開開發(fā)商商完成成房屋屋全部部建筑筑工程程、配配套工工程，，使房房屋具具備正正常使使用功功能，，還要要通過過建筑筑工程程質(zhì)量量驗收收、規(guī)規(guī)劃竣竣工驗驗收、、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)環(huán)保保驗收收、消消防驗驗收，，取得得新建建住宅宅交付付使用用許可可證，，才能能到房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門進行行房地地產(chǎn)初初始登登記。。購買買現(xiàn)房房簽訂訂的是是房屋屋買賣賣合同同，購購房人人可以以立即即辦理理產(chǎn)權(quán)權(quán)登記記手續(xù)續(xù)，取取得產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證。28、尾房：又稱尾樓樓，不能能等同于于爛尾房房和一般般空置房房，是指指項目銷銷售八九九成以后后剩余或或長時間間沒有銷銷售出去去的房屋屋。專家家認為，，當(dāng)商品品住宅的的銷售量量達到80%以以后，開開發(fā)商已已經(jīng)獲利利，因此此一般就就進入項項目的清清盤銷售售階段，，此時所所銷售的的房產(chǎn)，，一般稱稱為尾房房29、毛坯房（（清水房房）：毛坯房又又稱為““初裝修修房”，，這樣的的房子大大多屋內(nèi)內(nèi)只有門門框沒有有門，墻墻面地面面僅做基基礎(chǔ)處理理而未做做表面處處理。而而屋外全全部外飾飾面，包包括陽臺臺、雨罩罩的外飾飾面應(yīng)按按設(shè)計文文件完成成裝修工工程。30、精裝修房房：是指房屋屋交鑰匙匙前，裝裝修一次次到位；；所有功功能空間間的固定定面全部部鋪裝或或粉刷完完成，廚廚房和衛(wèi)衛(wèi)生間的的基本設(shè)設(shè)備全部部安裝完完成，簡簡稱全裝裝修住宅宅?！蓖ㄍǔＮ覀儌兎Q之為為“精裝裝修”。。31、玄關(guān)：指住宅室室內(nèi)與室室外之間間的一個個過渡空空間，也也就是進進入室內(nèi)內(nèi)換鞋、、脫衣或或從室內(nèi)內(nèi)去室外外整貌的的緩沖空空間，也也有人把把它叫做做斗室、、過廳、、門廳。。玄關(guān)有以下三三方面的的作用：：1.視視覺屏障障作用；；2.較較強的使使用功能能3.保保溫作用用32、凸窗：指位置與與主墻體體有一定定的橫向向距離，，而不是是傳統(tǒng)的的安裝在在墻體中中間的窗窗戶。通通常也稱稱為陽光光窗、飄飄窗。由由于凸窗窗在立面面上只是是窗戶范范圍往室室外飄出出，依照照現(xiàn)在建建筑面積積計算的的規(guī)定，，采用飄飄窗來增增大室內(nèi)內(nèi)空間不不會計入入建筑面面積。33、開間：住宅設(shè)計計中，即即住宅的的寬度是是指一間間房屋內(nèi)內(nèi)一面墻墻的定位位軸線到到另一面面墻的定定位軸線線之間的的實際距距離，故故又稱開開間。34、進深：指建筑物物縱深各各間的長長度。即即位于同同一直線線上相鄰鄰兩柱中中心線間間的水平平距離。。在建筑筑學(xué)上是是指一間間獨立的的房屋或或一幢居居住建筑筑從前墻墻皮到后后墻壁之之間的實實際長度度。二、房地地產(chǎn)建筑筑形態(tài):1、低層：低層房屋屋是指高高度低于于或等于于10米米的建筑筑物，一一般是1-3層層建筑物物，如平房、別別墅等。。低層房房屋一般般建筑結(jié)結(jié)構(gòu)簡單單，施工工期短，，建造成成本低廉廉，給人以親切切安寧、、有天有有地的感感覺，它它的舒適適度、方方便度和和空間尺尺度優(yōu)于于高層。人們們特別喜喜歡以此此為住宅宅。但是是，低層層房屋占占地多，，土地利利用率低低，特別是在寸寸土寸金金的城市市難以廣廣泛開發(fā)發(fā)。2、多層：多層房房屋指高高于10米、低低于或等等于24米的建建筑物。。多層房房屋一般般為4––7層層，一般采用用磚混結(jié)結(jié)構(gòu)，少少數(shù)采用用鋼筋混混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)。多多層房屋屋一般規(guī)規(guī)格(房房型)整整齊，通通風(fēng)采光狀狀況好，，空間緊緊湊而不不閉塞。。與高層層相比，，多層房房屋公用用面積少少，得房房率相應(yīng)提高，，這是很很多人喜喜歡多層層房屋的的主要原原因。3、小高層：人們一一般把8層至12、13層的的建筑稱稱為“小小高層””。小高高層住宅宅一般采采用鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)，，帶電梯梯。小高高層有多多層親切切安寧、、房型好好、得房房率高的的特點，，又有普普通高層結(jié)結(jié)構(gòu)強度度高、耐耐用年限限高、景景觀系數(shù)數(shù)高，污污染程度度低等優(yōu)優(yōu)點，很很受購房房人歡迎迎。同時，，小高層層對土地地的利用用率提高高，土地地成本相相對下降降，很受受房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商的青睞睞。所以，，近年來來中心城城區(qū)小高高層如雨雨后春筍筍，越來來越多。。4、躍層：躍層式住住宅是近近年來推推廣的一一種新穎穎住宅建建筑形式式。其特特點是：：有上下兩層層樓面、、臥室、、起居室室、客廳廳、衛(wèi)生生間、廚廚房及其其他輔助助用房，，上下層層之點是是每戶都都有較大大的采光光面；通通風(fēng)較好好，戶內(nèi)內(nèi)居住面面積和輔輔助面積積較大，，布局緊湊湊，功能能明確；；相互干干擾較小小。在高高層建筑筑中，由由于每兩兩層才設(shè)設(shè)電梯平處，戶戶內(nèi)樓梯梯要占去去一定的的使用面面積，同同時由于于二層只只有一個個出口，，發(fā)生火災(zāi)時，，人員不不易疏散散，消防防人員也也不易迅迅速進入入。5、復(fù)式：復(fù)式住住宅是受受躍層式式住宅設(shè)設(shè)計構(gòu)思思啟發(fā)，，是一種種經(jīng)濟型型住宅。。每戶占占有上下兩兩層，實實際是在在層高較較高的一一層樓中中增建一一個夾層層，兩層層合計的的層高要大大低低于躍層層式住宅宅。復(fù)式式住宅的的下層供供起居、、炊事、、進餐、、洗浴用用，上層供休息息、睡眠眠和貯藏藏用，戶戶內(nèi)設(shè)多多處入墻墻式壁柜柜和樓梯梯，位于于中間的的樓板也是上層層的地板板。復(fù)式式住宅的的經(jīng)濟性性體現(xiàn)在在：①平面利利用系數(shù)數(shù)高，通通過夾層層，可使使住宅的的使用面面積提高高50——70%。②戶內(nèi)的的隔層為為木結(jié)構(gòu)構(gòu)，將隔隔斷、家家具、裝裝飾融為為一體，，又降低低了綜合合造價。。③上部夾夾層采用用推拉窗窗及墻身身多面窗窗戶，通通風(fēng)采光光良好，，與一般般層高和和面積相相同的住住宅相比比，土地地利用率率可提高高40%。因此此，復(fù)式式住宅同同時具備備了省地地、省料料、省錢錢的特點點。復(fù)式式住宅也也特別適適合于三三代、四四代同堂堂的大家家庭居住住，既滿滿足了隔隔代人的的相對獨獨立性，，又達到到了相互互照應(yīng)的的目的。。6、高層:超過過一定高高度和層層數(shù)的多多層建筑筑。1972年年國際高高層建筑筑會議將將高層建筑筑分為4類：第第一類為為9～16層（（最高50米）），第二二類為17～25層（最高高75米米)，第第三類為為26～～40層層（最高高100米），，第四類類為40層以上(高于于100米）7、超高層:30層以以上的建建筑稱為為超高層層.高層住宅宅和多層住宅宅的優(yōu)缺點點：1）一般來說說多層住住宅的容容積率較較低，環(huán)環(huán)境較好好，建筑筑形式多多為條狀狀，所以基本上上是戶戶戶朝南，，建造成成本低，，一般售售價不高高，且得得房率較較高。2）高層住宅宅一般地地段較好好，由于于地段好好，地價價較高，，為降低低樓板地地價只能提高建建筑容積積率，往往高空發(fā)發(fā)展。高高層基礎(chǔ)礎(chǔ)較復(fù)雜雜，結(jié)構(gòu)構(gòu)要求高高，十分堅固，，但成本本也高。。高層配配有電梯梯，人們們進出較較為便利利。高層層建筑的中上樓樓層，視視野開闊闊，通風(fēng)風(fēng)采光極極佳。但但下部樓樓層較為為壓抑，，采光較差。3）高層一般般為一層層多戶的的點狀形形式，有有部分戶戶室朝西西、北向向。由于于增加了電梯、、電梯廳廳和設(shè)備備層等公公用面積積，所以以高層較較多層來來說得房房率較低，但建建造質(zhì)量量遠遠好好于多層層建筑，，抗震系系數(shù)也高高。由于于公用面面積的增加，電電梯等設(shè)設(shè)備的使使用，使使高層的的物業(yè)管管理費也也高于多多層。8、板樓和塔塔樓（也也叫點式式樓）：板式結(jié)結(jié)構(gòu)一般般戶型通通透，例例如多層層住宅、高層層板樓；；塔樓樓（點式式樓）是是圍繞一一個中心心點，在在一層內(nèi)內(nèi)分布多戶獨立立住房的的戶型。。板樓四大優(yōu)點點：1）南北通透透，便于于采光通通風(fēng)。板板式住宅宅多是正正南北方方向，進進深在15米左左右，南南北通透，，便于采采光與通通風(fēng)，而而且戶型型方正，，平面布布局合理理，各功功能空間間尺度適宜。通通常而言言，由于于板樓的的面寬充充裕，因因而戶型型設(shè)計更更容易出出精品。。2）板樓均均好性性強。。眼下下一梯梯兩戶戶的小小板樓樓非常常受寵寵，正正是因因為整整棟板板樓中中各套套戶型的的優(yōu)劣劣差距距很小小，均均有若若干套套朝北北的戶戶型難難于處處理。。板樓樓由于于住戶戶不多，居居家生生活也也比較較清靜靜。3）管理成成本不不高。。通常常而言言，板板樓的的管理理成本本普遍遍較塔塔樓低低廉，，多層層板式式住宅宅可以不不設(shè)電電梯，，不設(shè)設(shè)變頻頻供水水系統(tǒng)統(tǒng)，包包括外外墻粉粉刷在在內(nèi)的的日常常維護護費用用當(dāng)然然要比塔塔樓便便宜得得多。。4）住戶使使用率率很高高。板板樓戶戶型的的使用用率通通常高高達90%以上上，而而塔樓樓戶型型的使使用率率通常僅僅為75-80%，，因為為塔樓樓內(nèi)的的電梯梯井、、候梯梯廳、、變配配電機機房等等都將將作為為公共面積積攤到到每個個業(yè)主主的頭頭上。。同樣樣是購購買建建筑面面積100平方方米的的住房房，板板樓戶戶型的使使用面面積往往往高高出塔塔樓住住戶約約10平方方米。。板樓的的兩項缺缺點1）建筑密密度低低，房房價高高。。板樓樓社區(qū)區(qū)多屬屬低層層低密密度，，容積積率較較低，，盡管居住住舒適適很強強，但但房價價會高高，特特別是是在城城區(qū)內(nèi)內(nèi)寸土土寸金金的地地段，，主流產(chǎn)品品仍舊舊是塔塔樓，，為數(shù)數(shù)不多多的板板樓非非工薪薪階層層能消消費得得起。。2）戶型格格局不不宜改改造板板樓樓特別別是磚磚混結(jié)結(jié)構(gòu)的的板樓樓，戶戶內(nèi)多多數(shù)墻墻體起起重作用，，不可可以變變化，，這一一點不不如塔塔樓的的可改改造性性強。。塔樓的的四大優(yōu)優(yōu)勢：1）節(jié)約土土地資資源，，房價價較低低。由由于塔塔樓社社區(qū)的的建筑筑密度度較高高，因因而可可以節(jié)約寶寶貴的的土地地資源源，有有效降降低每每平方方米的的房價價，讓讓更多多的人人安居居。2）空間結(jié)結(jié)構(gòu)靈靈活，，宜于于改造造。。塔樓樓多采采用大大框架架結(jié)構(gòu)構(gòu)，除除少數(shù)數(shù)承重重梁之外，，戶內(nèi)內(nèi)分隔隔墻基基本都都可以以拆改改，某某些塔塔樓甚甚至可可以將將整層層樓面面打通，靈靈活分分割戶戶型。。3）結(jié)構(gòu)強強度高高，抗抗震性性好。。高高聳的的塔樓樓由于于采用用了框框架結(jié)結(jié)構(gòu)，，現(xiàn)場場澆筑樓板板，因因而其其結(jié)構(gòu)構(gòu)強度度比板板樓高高，抗抗震性性與安安全性性很好好。4）居高望望遠，，視野野開闊闊塔塔樓住住戶可可盡覽覽都市市美景景，相相信低低層板板樓的的住房是無無法領(lǐng)領(lǐng)略這這一份份心曠曠神怡怡的感感受的的。塔樓的的兩項缺缺點：1）均均好性性差，，居住住密度度高塔樓每每層的的住戶戶多為為6戶戶以上上，甚甚至高高達12戶戶，數(shù)數(shù)百戶戶人家家擠在在一棟棟大塔塔樓里里，居居住環(huán)環(huán)境當(dāng)當(dāng)然不不如板板樓優(yōu)優(yōu)越。。而且且，塔塔樓每每層都都有部部分住住戶的的采光光、通通風(fēng)、、景觀觀等條條件比比較落落后，，且不不可改改變。。2）使使用率率不高高，存存在灰灰色空空間塔樓戶戶型的的使用用率普普遍低低于板板樓10個個百分分點左左右，，而且且戶型型內(nèi)部部的廚廚房、餐餐廳與與洗手手間往往往不不可直直接采采光、、通風(fēng)風(fēng)，這這樣的的地方方被稱稱為““灰色色空間間”。。9、雙拼別別墅:它是聯(lián)聯(lián)排別別墅與與獨棟棟別墅墅之間間的中中間產(chǎn)產(chǎn)品，，由兩兩個單單元的的別墅墅拼聯(lián)聯(lián)組成的單單棟別別墅。。特征征：1）與聯(lián)排排、獨獨棟對對比而而言，，除了了有天天、有有地、、有獨獨立的的院落落外，，最關(guān)鍵是是降低低了社社區(qū)密密度，，增加加了住住宅采采光面面，使使其擁擁有了了更寬寬闊的的室外空間間。2）是低層層小樓樓加上上私家家花園園，這這種相相對獨獨立的的雙拼拼別墅墅，在在保證證擁有私家家花園園的基基礎(chǔ)上上，既既要加加強戶戶外空空間的的交流流，使使私家家小環(huán)環(huán)境融融合社區(qū)大大環(huán)境境，也也改變變了Cityhouse和和Townhouse兵兵營式式排列列的呆呆板面面孔。3.雙雙拼別別墅基基本是是三面面采光光，外外側(cè)的的居室室通常常會有有兩個個以上上的采采光面，，一般般來說說，窗窗戶較較多，，通風(fēng)風(fēng)不會會差，，重要要的是是采光光和觀觀景。。10、、獨棟別別墅:單樓獨獨棟的的別墅墅即是是獨棟棟別墅墅，這這種別別墅上上有獨獨立空空間，，下有有私家家花園園領(lǐng)地，，是私私密性性很強強的獨獨立式式住宅宅，表表現(xiàn)為為上下下前后后左右右都屬屬于獨獨立空空間，一一般房房屋周周圍都都有面面積不不等的的綠地地、院院落。。這一一類型型是別別墅歷歷史最最悠久的一種，，也是別墅建建筑的終極形形式。其主主要特點表現(xiàn)現(xiàn)為私密性強，市場價格格較高，定位位多為高端品品質(zhì)，一般有有很好的環(huán)境境配套。11、聯(lián)排別墅:又稱TOWNHOUSE，有天有地，，每戶獨門獨獨院，設(shè)有1至2個車位位，還有地下室。它是是由幾幢單戶戶別墅并聯(lián)組組成的聯(lián)排或或住宅，一排排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，，每幾個單元元共用外墻，，有統(tǒng)一的平平面設(shè)計和獨獨立的門戶。建筑面積積一般是每戶戶250平方方米以上。特征：1）比較注重重項目選址，，盡量余地、、余綠、余水水，交通比較較方便。2）價位較低低，為中產(chǎn)階階級中上層人人士及新貴階階層度身定造造。3）戶型設(shè)計計豐富而前衛(wèi)衛(wèi)，有特色。。在歐洲原始意意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)聯(lián)排而建的市市民城區(qū)住宅，這種住宅宅均是沿街的的，由于沿街街面的限制，，所以都在基基地上表現(xiàn)為大進深深小面寬，層層數(shù)一般在3層至5層，，而立面式樣樣則體現(xiàn)為新舊混雜，，各式各樣。。Townhouse現(xiàn)現(xiàn)在在很多國國家和地區(qū)已已非常普及，由于離離城很近、方方便上班及工工作、價格合合理、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，成為城市發(fā)展展過程中不可可逾越的階段段———住宅宅郊區(qū)化的一一種代表形態(tài)。三、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)材材質(zhì):1、磚木結(jié)構(gòu)：房屋的一種種建筑結(jié)構(gòu).主要承重構(gòu)構(gòu)件是由磚和和木兩種材料料制成的．由于于力學(xué)工程與與工程強度的的限制，一般般磚木結(jié)構(gòu)是是平層(1-3層)。2、磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)一一般指把磚砌砌體用作內(nèi)外外承重墻或隔隔墻，樓蓋、、屋蓋、梁、柱柱（也可是磚磚柱）是鋼筋筋混凝土作用用在墻柱上的的荷載，主要是由梁板傳傳來的屋蓋、、樓蓋上的活活、恒荷載，，它通過墻柱柱基礎(chǔ)傳到地基。作用在在縱墻上的水水平荷載（如如風(fēng)荷）一部部分直接由縱縱墻傳給橫墻，另一部分分則通過屋蓋蓋和樓蓋傳給給橫墻，再由由橫墻傳至基基礎(chǔ)，最后傳給地基，承承重墻的厚度度及長度是根根據(jù)強度和穩(wěn)穩(wěn)定性的要求求，通過計算來確定的。。3、框架結(jié)構(gòu):框架結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅是指以以鋼筋混凝土土澆搗成承重重梁柱，再用用預(yù)制的加氣混凝凝土、膨脹珍珍珠巖、浮石石、蛭石、陶陶爛等輕質(zhì)板板材隔墻分戶裝配成而的的住宅。適合合大規(guī)模工業(yè)業(yè)化施工，效效率較高，工工程質(zhì)量較好。框架結(jié)結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)構(gòu)成，構(gòu)件截截面較小，因因此框架結(jié)構(gòu)構(gòu)的承載力和剛度都較低低，它的受力力特點類似于于豎向懸臂剪剪切梁，樓層層越高，水平位移越慢，，高層框架在在縱橫兩個方方向都承受很很大的水平力力，這時，現(xiàn)澆樓面也作作為梁共同工工作的，裝配配整體式樓面面的作用則不不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體體是填充墻，，起圍護和分分隔作用，框框架結(jié)構(gòu)的特特點是能為建筑提供靈活活的使用空間間，但抗震性性能差。4、鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)是建建筑物的主要要承重構(gòu)件由由鋼材構(gòu)成的的結(jié)構(gòu)。具有有自重輕、強度高高、延性好、、施工快、抗抗震性好的特特點。鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)多用于超高層建筑，造造價較高。5、剪力墻結(jié)構(gòu)：是用鋼筋混混凝土墻板來來代替框架結(jié)結(jié)構(gòu)中的梁柱柱，剪力墻結(jié)構(gòu)住宅能承承擔(dān)各類荷載載引起的內(nèi)力力，并能有效效控制結(jié)構(gòu)的的水平力，這種用鋼筋混混凝土墻板來來承受豎向和和水平力的結(jié)結(jié)構(gòu)稱為剪力力墻結(jié)構(gòu)。6、框架剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu):框架剪力墻墻結(jié)構(gòu)也稱框框剪結(jié)構(gòu)，這這種結(jié)構(gòu)是在在框架結(jié)構(gòu)中布置一一定數(shù)量的剪剪力墻，構(gòu)成成靈活自由的的使用空間，，滿足不同建筑功能的要要求，同樣又又有足夠的剪剪力墻，有相相當(dāng)大的剛度度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點點，是由框架架和剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)兩種不同同的抗側(cè)力結(jié)結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式式，所以它的的框架不同于于純框架結(jié)構(gòu)構(gòu)中的框架，，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也也不同于剪力力墻結(jié)構(gòu)中的的剪力墻。四、如何辨別別承重墻墻體是否是承承重墻，關(guān)鍵鍵看墻體本身身是否承重。。建筑施工圖中中的粗實線部部分和圈梁結(jié)結(jié)構(gòu)中非承重重梁下的墻體體都是承重墻墻?，F(xiàn)場察驗驗墻體上無預(yù)預(yù)制圈梁的肯肯定是承重墻墻。非承重墻墻體一般在圖圖紙上以細實實線或虛線標(biāo)標(biāo)注，為輕質(zhì)質(zhì)、簡易的材材料制成的墻墻體，非承重重墻一般較薄薄，僅做隔斷斷墻體用。一般地講，磚磚混結(jié)構(gòu)的房房屋所有墻體體都是承重墻墻；框架結(jié)構(gòu)構(gòu)的房屋內(nèi)部部的墻體一般般都不是承重重墻。當(dāng)然具具體到房屋結(jié)結(jié)構(gòu)本身，判判斷墻是否是是承重墻，應(yīng)應(yīng)仔細研究原原建筑圖紙并并到現(xiàn)場實際際勘察后才能能確定。個人裝修時可可以結(jié)合以下下幾點簡單地地區(qū)分承重墻墻和非承重墻墻：1、從房屋結(jié)結(jié)構(gòu)上區(qū)分：：

一般地講講，磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)的房屋所有有墻體都是承承重墻；框架架結(jié)構(gòu)的房屋屋內(nèi)部的墻體體一般都不是是承重墻。2、從房屋檔檔次上：一般般的中低檔的的住宅樓、別別墅都是磚混混結(jié)構(gòu)的。高高檔的都是框框架結(jié)構(gòu)的多多。3、從墻磚的的材質(zhì)上區(qū)分分：一般標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)磚的墻是承承重墻，加氣氣磚的是非承承重墻。4、從墻的厚厚度分：150mm厚的的隔墻是非承承重墻，如衛(wèi)衛(wèi)生間，廚房房出現(xiàn)較多。。5、根據(jù)據(jù)梁與墻墻的結(jié)合合處區(qū)分分：一般般墻與梁梁間緊密密結(jié)合的的是承重重墻；采采用的斜斜排磚的的方法的的是非承承重墻。。五、各類類建筑對對應(yīng)的容容積率所謂容積積率，是是指一個個小區(qū)的的總建筑筑面積與與用地面面積的比比率。對對于發(fā)展展商來說說，容積積率決定定地價成成本在房房屋中占占的比例例，而對對于住戶戶來說，，容積率率直接涉涉及到居居住的舒舒適度。。綠地率率也是如如此。綠綠地率較較高，容容積率較較低，建建筑密度度一般也也就較低低，發(fā)展展商可用用于回收收資金的的面積就就越少，，而住戶戶就越舒舒服。這這兩個比比率決定定了這個個項目是是從人的的居住需需求角度度，還是是從純粹粹賺錢的的角度來來設(shè)計一一個社區(qū)區(qū)。一個個良好的的居住小小區(qū)，高高層住宅宅容積率率應(yīng)不超超過5，，多層住住宅應(yīng)不不超過3，綠地地率應(yīng)不不低于30%。。但由于于受土地地成本的的限制，，并不是是所有項項目都能能做得到到。各類建筑筑分別對對應(yīng)的容容積率數(shù)數(shù)值。1．容容積率低低于0.3，這這是非常常高檔的的獨棟別別墅項目目。2．容積積率0.3－0.5，，一般獨獨棟別墅墅項目，，環(huán)境還還可以，，但感覺覺有點密密了。如如果穿插插部分雙雙拼別墅墅、聯(lián)排排別墅，，就可以以解決這這個問題題了。3．容容積率0.5－－0.8，一般般的雙拼拼、聯(lián)排排別墅，，如果組組合3~4層，，局部5層的樓樓中樓，，這個項項目的品品位就相相當(dāng)高了了。4．容積積率0.8－1.2，，全部是是多層的的話，那那么環(huán)境境絕對可可以堪稱稱一流。。如果其其中夾雜雜低層甚甚至聯(lián)排排別墅，，那么環(huán)環(huán)境相比比而言只只能算是是一般了了。項目目管理5．容容積率1.2－－1.5，正常常的多層層項目，，環(huán)境一一般。如如果是多多層與小小高層的的組合，，環(huán)境會會是一大大賣點。。

6．．容積率率1.5－2.0，正正常的多多層+小小高層項項目。7．容容積率2.0－－2.5，正常常的小高高層項目目。8．容積積率2.5－3.0，，小高層層+二類類高層項項目（18層以以內(nèi)）。。此時如如果做全全小高層層，環(huán)境境會很差差。9．容積積率3.0－6.0，，高層項項目（樓樓高100米以以內(nèi)）。。

10．容積積率6.0以上上，摩天天大樓項項目六、何為為五證二二書:1、土土地使用用許可證證2、建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證3、建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證4、建建筑工程程施工許許可證5、商商品房銷銷售（預(yù)預(yù)售）許許可證6、住住宅使用用說明書書7、住住宅質(zhì)量量保證書書→→→→→→→七、何謂謂物業(yè)管管理:物業(yè)管理理是物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)接受房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)人或業(yè)業(yè)主委員員會的委委托，依依照物業(yè)管理理合同或或協(xié)議，，對已投投入使用用的各類類房屋建建筑和附附屬配套套設(shè)施及場地進進行管理理，同時時對房屋屋區(qū)域周周圍的環(huán)環(huán)境、清清潔衛(wèi)生生、安全全保衛(wèi)、公共共綠地、、道路養(yǎng)養(yǎng)護統(tǒng)一一實施專專業(yè)化管管理，并并向住用用人提供供多方面的綜合合性服務(wù)務(wù)。物業(yè)業(yè)管理是是集管理理、經(jīng)營營、服務(wù)務(wù)為一體體的有償償勞動，它它按照照社會會化、、專業(yè)業(yè)化原原則進進行管管理。。八、何何謂智智能化化管理理:管理建建筑物物的軟軟件體體設(shè)施施,稱之之為智智能化化.智能化化應(yīng)用用系統(tǒng)統(tǒng)包括括四個個子系系統(tǒng)：：物業(yè)業(yè)管理理、公公共安安防、、家居居智能能、信信息息服務(wù)務(wù)，每每個子子系統(tǒng)統(tǒng)又包包含很很多分分系統(tǒng)統(tǒng)，所所有分分系統(tǒng)統(tǒng)通過過小區(qū)區(qū)局域域網(wǎng)連連成一一個整整體。。物業(yè)管管理系系統(tǒng)有有5個個分系系統(tǒng)，，內(nèi)容容涉及及給排排水、、交配配電、、區(qū)域域照明明、電電梯、、供暖暖、電電子地地圖、、三表表出戶戶、電電子公公告、、廣播播及背背景音音樂、、一卡卡通、、住戶戶服務(wù)務(wù)中心心及小小區(qū)管管理中中心等等。九、住住宅基基礎(chǔ)配配置:1、水:一次次供水水,即即自來來水公公司的的統(tǒng)一一正常常供水水二次供供水,即除除正常常供水水渠道道外,另設(shè)設(shè)一獨獨立蓄蓄水裝裝置,以供供使用用2、排水:排水水管路路,包包括廚廚房,廁所所的排排水管管道及及統(tǒng)一一的排排水裝裝置3、通風(fēng)管管:多設(shè)設(shè)在廚廚房或或廁所所4、燃氣：一般般由室室外通通向廚廚房和和衛(wèi)生生間5、消防：安裝裝在樓樓梯消消防通通道6、電信設(shè)設(shè)施:電話話、電電視、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)7、供電:220V和380V第七節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)銷銷售常常用知知識一、銷銷售常常識1、什什么是是房地地產(chǎn)一級市市場：房地產(chǎn)產(chǎn)一級級市場場又稱稱土地地一級級市場場，是是土地地使用用權(quán)出出讓的的市場場，即即國家通過過其指指定的的政府府部門門將城城鎮(zhèn)國國有土土地或或?qū)⑥r(nóng)農(nóng)村集集體土土地征征用為為國有土地地后出出讓給給使用用者的的市場場，出出讓的的土地地，可可以是是生地地，也也可以以是經(jīng)過開開發(fā)達達到““七通通一平平”的的熟地地。房房地產(chǎn)產(chǎn)一級級市場場是由由國家家壟斷斷的市場。。2、什什么是是房地地產(chǎn)二級市市場：房地產(chǎn)產(chǎn)二級級市場場，是是土地地使用用者經(jīng)經(jīng)過開開發(fā)建建設(shè)，，將新新建成成的房房地產(chǎn)產(chǎn)進行出售售和出出租的的市場場。即即一般般指商商品房房首次次進入入流通通領(lǐng)域域進行行交易易而形成成的的市市場場。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)二二級級市市場場也也包包括括土土地地二二級級市市場場，，即即土土地地使使用用者者將將達到到規(guī)規(guī)定定可可以以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的土土地地，，進進入入流流通通領(lǐng)領(lǐng)域域進進行行交交易易的的市市場場。。3、、什什么么是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)三級級市市場場：房地地產(chǎn)產(chǎn)三三級級市市場場，，是是購購買買房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的單單位位和和個個人人，，再再次次將將房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣賣或或轉(zhuǎn)租租的的市市場場。。也也就就是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)再再次次進進入入流流通通領(lǐng)領(lǐng)域域進進行行交交易易而而形形成成的的市市場。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)三三級級市市場場也也包包括括房房屋屋的的交交換換、、抵抵押押、、典典當(dāng)當(dāng)?shù)鹊攘髁魍ㄍㄐ涡问绞健！?、、什什么么是是商品品房房：商品品房房是是指指在在市市場場經(jīng)經(jīng)濟濟條條件件下下，，通通過過出出讓讓方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)后后開開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)的的房房屋屋，，均均按按市市場場價價出出售售。。商商品品房房根根據(jù)據(jù)其其銷銷售售對對象象的的不不同同，，可可以以分為為外外銷銷商商品品房房和和內(nèi)內(nèi)銷銷商商品品房房兩兩種種。。內(nèi)內(nèi)銷銷商商品品房房是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)通過過實實行行土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓形形式式，，經(jīng)經(jīng)過過政政府府計計劃劃主主管管部部門門審審批批，，建建成成后后用于在境內(nèi)內(nèi)范圍（目目前不包括括香港特別別行政區(qū)、、澳門和臺臺灣）出售售的住宅、商業(yè)業(yè)用房以及及其他建筑筑物。外銷銷商品房是是指房開發(fā)發(fā)企業(yè)按政政府外資工作主主管部門的的規(guī)定，通通過實行土土地批租形形式，報政政府計劃主主管部門列入正正式項目計計劃，建成成后用于向向境內(nèi)、外外出售的住住宅、商業(yè)業(yè)用房及其他建建筑物。5、什么是是福利房：福利商品房房是指政府府按住房制制度改革方方案免除房房地產(chǎn)地價價、按房屋屋的成本造價售售給企業(yè)或或符合條件件的職工，，帶有福利利性質(zhì)的房房屋。6、什么是是微利房亦稱微利商商品房，指指由各級政政府房產(chǎn)管管理部門組組織建設(shè)和和管理，以以低于市場價格格和租金、、高于福利利房價格和和租金，用用于解決部部分企業(yè)職職工住房困難和和社會住房房特困戶的的房屋。7、什么是是集資房集資房屬經(jīng)經(jīng)濟適用住住房范圍，，是政策性性住房，是是企事業(yè)單單位為了解解決內(nèi)部職工的的住房問題題，企事業(yè)業(yè)單位以擁擁有的劃撥撥土地建設(shè)設(shè)、按成本本價出售給內(nèi)部部職工的房房屋，不能能在市場上上自由流通通。8、什么是是經(jīng)濟適用房房經(jīng)濟適用住住房是指已已經(jīng)列入國國家計劃，，由城市政政府組織房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)或者者集資建房房單位建造造，以微利利價向城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中低收入入家庭出售售的住房。。它是具具有社會保保障性質(zhì)的的商品住宅宅。具有經(jīng)經(jīng)濟性和適適用性的特特點。經(jīng)濟濟性是指住住宅價格相相對于市場場價格而言言，是適中中的、能夠夠適應(yīng)中低低收入家庭庭的承受能能力。適用用性是指在在住房設(shè)計計、單套面面積設(shè)定及及其建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)調(diào)住房的實實用效果。。經(jīng)濟適用用住房的價價格按建設(shè)設(shè)成本確定定。9、什么是是廉租房廉租房是指指政府以租租金補貼或或?qū)嵨锱渥庾獾姆绞剑?，向符合城城?zhèn)居民最最低生活保保障標(biāo)準(zhǔn)且且住房困難難的家庭提提供社會保障性質(zhì)的住房房。廉租房房的分配形形式以租金金補貼為主主，實物配配租和租金金減免為輔輔。我國的的廉租房只只租不售，，出租給城城鎮(zhèn)居民中中最低收入入者。10、承建建商：是指指從事住宅宅建設(shè)的企企業(yè)，承建建商是負責(zé)責(zé)施工建筑筑的，它是是受開發(fā)商商委托、依依照開發(fā)商商的要求進進行施工建建設(shè)的。11、監(jiān)理理公司：監(jiān)監(jiān)理是一種種高智能的的技術(shù)服務(wù)務(wù)活動，是是“旨在實實現(xiàn)項目投投資目的的的微觀監(jiān)督督管理活動動”。根據(jù)據(jù)有關(guān)法律律法規(guī)和合合同的要求求，認真監(jiān)監(jiān)督，遵守守基建程序序；精益求求精，完善善使用功能能；嚴格把把關(guān)，保證證工程質(zhì)量量，提高施施工工藝，，加快進度度，降低施施工成本，，使業(yè)主和和承包商都都取得最大大效益。12、房地地產(chǎn)代理：：《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)業(yè)規(guī)則》指指出，房地地產(chǎn)代理，，是指以委委托人的名名義，在委委托協(xié)議約約定的范圍圍內(nèi)，為促促成委托人人與第三人人進行房地地產(chǎn)交易而而提供專業(yè)業(yè)服務(wù)，并并向委托人人收取傭金金的行為。。二、公用建建筑面積按按以下規(guī)則則分攤：1、分攤原原則：1）房屋公用建建筑面積分分攤以幢為為單位。公公用建筑面面積分攤僅僅限于本幢幢內(nèi)的公用用建筑面積。。與幢房屋屋不相連的的公用建筑筑（如變電電房、水泵泵房、門衛(wèi)衛(wèi)房等）不不得分攤到本本幢房屋內(nèi)內(nèi)。2）房屋公用建建筑面積按按各戶套內(nèi)內(nèi)建筑面積積乘以房屋屋內(nèi)相關(guān)面面積的比例例進行分攤。公用建建筑面積分分攤后，不不劃分各戶戶攤得面積積的具體部部位。公用用建筑面積積部位一經(jīng)分分攤，任何何人不得侵侵占或改變變其原始設(shè)設(shè)計的使用用功能。3）商、住、辦辦綜合樓，，其房屋內(nèi)內(nèi)各部位使使用功能，，房型分隔隔差異較大大，應(yīng)根據(jù)據(jù)其用途或或房型分隔的的不同，，按相關(guān)關(guān)面積比比例先行行分攤?cè)惫糜媒ㄖ婷娣e（此此次分攤攤的最小小單位為為層），然然后再分分攤各自自公用建建筑面積積。4）商品房按按“套””或“單單元”出出售。商商品房的的銷售面面積即為為購房者者所購買買的套內(nèi)內(nèi)或單元元內(nèi)建筑面積積（以下下稱套內(nèi)內(nèi)建筑面面積）與與應(yīng)分攤攤的公用用建筑面面積。套（單元元）建筑筑面積=套內(nèi)建建筑面積積+分攤攤的公用用建筑面面積2、計算算方法：：2、計算方法法：套內(nèi)建筑筑面積由由以下三三部分組組成：a.套（單元元）內(nèi)的的使用面面積；套內(nèi)使用用面積的的計算應(yīng)應(yīng)符合下下列規(guī)定定：套內(nèi)使用用面積包包括臥室室、起居居室、廳廳、過道道、廚房房、衛(wèi)生生間、假假層、廁廁所、儲儲藏室、、壁柜等等分戶門門內(nèi)面面積的總總和；躍躍層住宅宅中的戶戶內(nèi)樓梯梯按自然然層數(shù)的的面積總總和計入入使