超高層建筑研究報告XX年11月A課件

超高層建筑研究報告XXXX發(fā)展有限公司拓展部2011年2月24日超高層建筑研究報告XXXX發(fā)展有限公司拓展部目錄一、高層外立面建筑形態(tài)參考案例二、經(jīng)濟高度及單層面積三、超高層節(jié)能設計及智能化四、超高層建筑施工難點及處理五、業(yè)態(tài)組合方式探討六、某超高層項目開發(fā)建議（仲量聯(lián)行）七、某超高層開發(fā)成本評估（案例）八、國內外超高層案例研究九、佛山禪桂兩地寫字樓市場分析2目錄一、高層外立面建筑形態(tài)參考案例2第一章高層外立面建筑形態(tài)參考案例3第一章高層外立面建筑形態(tài)參考案例3一、按建筑形態(tài)劃分根據(jù)我部的調查研究，目前世界上比較流行的超高層外形設計，按建筑形態(tài)劃分主要可分為以下幾種典型的形式：1、矩型——比較經(jīng)典的建筑形態(tài)，從超高層的鼻祖：“芝加哥學派”發(fā)展而來的超高層建筑形態(tài)。這種建筑形態(tài)的建筑外形硬朗，有利于內部空間布局，施工難度相對較小。4一、按建筑形態(tài)劃分根據(jù)我部的調查研究，目前世界上比較流1、矩型超高層案例：廣州中信廣場51、矩型超高層案例：廣州中信廣場5芝加哥300NorthLaSalle1、矩型超高層案例：首爾大韓生命63層高層6芝加哥300NorthLaSalle1、矩型超高層案例香港ICC1、矩型超高層案例：紐約NewSevenWorldTradeCenter7香港ICC1、矩型超高層案例：紐約NewSevenW2、圓弧型包括有豎向圓弧、橫截面圓弧、以及圓弧變形等形態(tài)，這類建筑外形圓滑現(xiàn)代感強，風荷載較小，但施工難度相對較大，不利于內部空間的布局。圓弧型超高層以橫截面圓弧形式的居多，豎向圓弧和圓弧變形比較少見。82、圓弧型82、圓弧型——豎向圓弧超高層案例：倫敦SwissRe-InsuranceBuilding東京新宿ConcoonBuilding92、圓弧型——豎向圓弧超高層案例：倫敦SwissRe-I2、圓弧型——橫截面圓弧超高層案例：芝加哥MarinaCity廣州國際金融中心102、圓弧型——橫截面圓弧超高層案例：芝加哥MarinaC芝加哥333WestWackerDrive2、圓弧型——橫截面圓弧超高層案例：11芝加哥333WestWackerDrive2、圓弧型2、圓弧型——圓弧變形超高層案例：芝加哥LakePointTower日本某超高層建筑122、圓弧型——圓弧變形超高層案例：芝加哥LakePoin3、多邊型這類建筑形態(tài)的超高層通常從四邊形、六變形及八邊形變化而來。多邊型的超高層外形變化豐富，避免了矩型的呆板，但施工難度也加大，同時某些多邊型超高層也不利于內部空間的間隔。此外，也有公司反映部分多邊型外立面由于變化太多，維護相當麻煩，以上海金茂廣場為例：金茂大廈的幕墻有10.18萬平方米，據(jù)說2架擦窗機連續(xù)工作，一年才能把所有的玻璃擦一遍，而且，由于建筑外形凹凸起伏太大，檐部又挑出很多，有的地方達3m以上，擦玻璃相當困難。133、多邊型133、多邊型超高層案例：上海金茂大廈臺北101大樓143、多邊型超高層案例：上海金茂大廈臺北101大樓143、多邊型超高層案例：上海環(huán)球金融中心新加坡MayBankBuilding153、多邊型超高層案例：上海環(huán)球金融中心新加坡MayBa3、多邊型超高層案例：沃斯堡ChesapeakeEnergyFortWorthTexasBarnettShaleSkyscraperBuilding雅加達DharmalaOfficeBuilding163、多邊型超高層案例：沃斯堡ChesapeakeEner4、帆船型這種形態(tài)的超高層建筑形態(tài)模仿風帆的造型，其中以迪拜的帆船酒店最為聞名，而帆船型的超高層建筑也以迪拜為最多。174、帆船型174、帆船型超高層案例：迪拜DubaiNationalBank廣州合景國際金融廣場184、帆船型超高層案例：迪拜DubaiNationalB4、帆船型超高層案例：迪拜TheAddressDowntownBurjDubai迪拜帆船酒店194、帆船型超高層案例：迪拜TheAddressDown5、多塔型現(xiàn)代多塔型超高層的建筑形態(tài)主要是從二十世紀初，紐約帝國大廈的形態(tài)演變而來。目前世界第一高樓，迪拜的哈利發(fā)塔就屬于這種類型，這類超高層集中在芝加哥和迪拜。多塔型超高層由多個塔樓緊靠而組成，越向高層建筑面積越小，建筑形態(tài)上現(xiàn)代感強，有比較強烈“拔高”的視覺效果。多塔型超高層優(yōu)點是外觀形態(tài)穩(wěn)定硬朗，采光面多，核心筒布置靈活；但這種形態(tài)塔樓的高層部分建筑面積一般比較小，經(jīng)濟性略差。紐約帝國大廈——現(xiàn)代多塔型超高層的“鼻祖”205、多塔型紐約帝國大廈205、多塔型超高層案例：迪拜哈利發(fā)塔墨爾本EurekaTower215、多塔型超高層案例：迪拜哈利發(fā)塔墨爾本EurekaT5、多塔型超高層案例：芝加哥SearsTower芝加哥TrumpTower225、多塔型超高層案例：芝加哥SearsTower芝加哥6、創(chuàng)意型這類超高層建筑的建筑形態(tài)設計極具創(chuàng)意精神，可以說是現(xiàn)代建筑設計的大膽探索結果。創(chuàng)意型超高層設計多強調外形設計效果，一般經(jīng)濟性較差，建筑和維護成本也高，比較少發(fā)展商愿意采用。236、創(chuàng)意型236、創(chuàng)意型超高層案例：歐洲某超高層建筑芝加哥AquaTower莫斯科某超高層建筑246、創(chuàng)意型超高層案例：歐洲某超高層建筑芝加哥AquaTo二、按幕墻形式劃分世界各地超高層的外立面以采用玻璃幕墻最為普遍，但也存在一些其他形式，按幕墻形式劃分主要有以下的類型：1、硬質外墻型古典風格的超高層外立面，起源于現(xiàn)代超高層建筑的發(fā)源地：芝加哥，是“芝加哥學派”建筑的標志性元素。歐美等地建于1900-1950年期間的高層建筑，一般都采用這種外墻。近年來，有部分新建高層建筑重新采用這種復古的設計，營造出獨特的外立面風格。25二、按幕墻形式劃分世界各地超高層的外立面以采用玻璃幕1、硬質外墻型高層案例（歐美古典類高層）：利物浦RoyalLiverBuilding芝加哥ElginTowerBuilding261、硬質外墻型高層案例（歐美古典類高層）：利物浦Royal1、硬質外墻型超高層案例（現(xiàn)代類）：廣州珠江投資大廈廣州發(fā)展中心大廈271、硬質外墻型超高層案例（現(xiàn)代類）：廣州珠江投資大廈廣州2、純玻璃幕墻型這類外墻的建筑，在二十世紀后期非常常見，幾乎是超高層建筑的標準形式。純玻璃幕墻型外形簡潔明快，令超高層建筑有渾然一體的感覺，但由于在過去的數(shù)十年里采用類似設計的建筑太多了，外形感覺比較雷同，所以在近十年來一些標志性超高層反倒比較少采用這種形式的外墻。282、純玻璃幕墻型282、純玻璃幕墻型超高層案例：芝加哥AMABuilding廣州中信廣場292、純玻璃幕墻型超高層案例：芝加哥AMABuilding芝加哥333WestWackerDrive2、純玻璃幕墻型超高層案例：紐約NewSevenWorldTradeCenter30芝加哥333WestWackerDrive2、純玻璃3、金屬骨架加玻璃幕墻型

實際上是從純玻璃幕墻型演變而來，是在玻璃幕墻外側加設金屬骨架用于裝飾。這種外墻形式改變了純玻璃幕墻型呆板單調的感覺，金屬骨架在陽光或燈光下閃閃發(fā)亮，令人感覺整個建筑更加硬朗，金屬骨架的硬質感和玻璃幕墻的軟質感相互映襯，具有剛柔并濟的效果。在我部調查過程中發(fā)現(xiàn)，近年來幾乎所有亞太區(qū)的地標性超高層都是采用這一類型的外墻形式，其中包括：香港IFC、ICC；上海金茂大廈、環(huán)球金融中心；臺北101大樓、吉隆坡石油雙子塔等。313、金屬骨架加玻璃幕墻型313、金屬骨架加玻璃幕墻型超高層案例：香港ICC香港IFC323、金屬骨架加玻璃幕墻型超高層案例：香港ICC香港IFC3、金屬骨架加玻璃幕墻型超高層案例：上海金茂大廈上海環(huán)球金融中心333、金屬骨架加玻璃幕墻型超高層案例：上海金茂大廈上海環(huán)球3、金屬骨架加玻璃幕墻型超高層案例：臺北101大樓吉隆坡石油雙子塔343、金屬骨架加玻璃幕墻型超高層案例：臺北101大樓吉隆坡第二章超高層的經(jīng)濟高度和單層面積35第二章超高層的經(jīng)濟高度和單層面積35一、超高層建筑的經(jīng)濟高度就我國來說，沒有嚴格的超高層概念界定，從目前的《高層民用建筑設計防火規(guī)范》來看，一般將100米以上的高層建筑統(tǒng)稱為超高層建筑。當然，這種分類方法是否具有充分的科學依據(jù)以及是否符合國際一般標準還有待商榷，因為目前超過100米的建筑已經(jīng)越來越多。事實上，在100米的高度，建筑物無論從結構還是設備及施工等方面均無明顯的質的變化。在本次調查中我部對一些設計師進行了訪談，按照專業(yè)人士提供的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，一般在150米(大約40層)左右，是超高層建筑設計的敏感高度。所謂“敏感”，是指在這一高度以上，建筑物的超長尺度特性（絕對高度以及巨大規(guī)模）將引起建筑設計概念的變化，這種變化促使建筑師必須提出有效的設計對策，調整設計觀念，應用適宜的建筑技術。這些變化包括：垂直交通壓力增加，電梯數(shù)量有可能隨之增加；由于電梯數(shù)量增加，引起核心筒面積增大，實用率減少；為減少風荷載，塔樓面積一般會隨著高度的增加而減少；由于風荷載以及自重增大等原因，在結構和基礎方面需要實施特別設計，引起建筑成本增大；因此，我部在本次調查中得出以下結論：超高層建筑的經(jīng)濟高度為：150米（約40層）超過這一高度經(jīng)濟性開始下降。36一、超高層建筑的經(jīng)濟高度就我國來說，沒有嚴格的超項目名稱建筑高度標準層面積建筑層數(shù)北京華茂中心167米2383平方米36北京銀泰中心（寫字樓）186米2053平方米44北京盤古大觀191.65米2800平方米地上39層，地下5層廣州發(fā)展大廈150米2200平方米37層廣州粵海大廈（天河城）195米2270平方米45層廣州中華國際中心270米1800平方米62層廣州太古匯212米2500平方米39層廣州萬菱匯222米2358平方米49層廣州維多利廣場222米1300平方米56層佛山卓遠國際118米1300平方米23層佛山金海廣場91米1600平方米26層佛山環(huán)球國際廣場208米1800平方米51層佛山百花廣場254米1300平方米54層羅浮宮國際家具博覽中心二期236米2300平方米48層國內300米高度以下高層項目標準層面積參數(shù)二、超高層建筑的單層面積37項目名稱建筑高度標準層面積建筑層數(shù)北京華茂中心167米238結論：

上述表格均按照不超過300米建筑高度的綜合型超高層建筑進行數(shù)據(jù)采集，從表格中可見：單層建筑面積最小的是廣州維多利廣場、佛山卓遠國際和佛山百花廣場，均為1300平方米；單層面積最大的是北京盤古大觀，為2800平方米；而大多數(shù)300米以下的超高層建筑單層面積均在2200～2300平方米之間。綜合本次調查的各項數(shù)據(jù)，我部推斷：一般高度在300米以內的超高層建筑其單層面積普遍約為2200～2300平方米。38結論：38第三章超高層節(jié)能設計及智能化39第三章超高層節(jié)能設計及智能化39一、世界各地經(jīng)典的節(jié)能型超高層

超高層建筑由于體量巨大，而且大量采用玻璃幕墻，一向被批評為不環(huán)保的建筑形態(tài)。對于超高層的節(jié)能設計，世界各地的設計大師們一直在不斷探索中。近年來，隔熱玻璃、保溫墻體、屋面保溫層、室內自動溫控系統(tǒng)、變頻電機、感應式自動扶梯等設備方面的節(jié)能手段已經(jīng)比較成熟并陸續(xù)被大量采用。本章節(jié)主要探討超高層在建筑形態(tài)方面進行節(jié)能的一些手段。目前已經(jīng)被應用的建筑形態(tài)方面的節(jié)能手段主要有以下兩種形式：1、減少陽光直射入室內實現(xiàn)節(jié)能這種節(jié)能方式主要在熱帶氣候地區(qū)采用，設計師通過各種手段，減少陽光對玻璃幕墻的直射，從而減少室內空調系統(tǒng)的能耗。2、增加建筑物日照及通風實現(xiàn)節(jié)能這種節(jié)能方式主要在溫帶氣候地區(qū)采用：在冬天，通過增加陽光對建筑物內每個房間的照射，以減少暖氣系統(tǒng)的能耗；在夏天，增加建筑物的通風性能，起到降溫作用，減少空調能耗。40一、世界各地經(jīng)典的節(jié)能型超高層超高層建筑由于體量巨大典型節(jié)能型超高層案例1：廣州發(fā)展中心大廈節(jié)能手段：可調式外墻遮陽板該建筑物外墻凡有開設玻璃窗的位置均設有可調式外墻遮陽板，這些遮陽板實際上是表面有多個沖孔的鋁板，電腦系統(tǒng)能感應日照和溫度的變化，自動調節(jié)遮陽板的開合角度，減少陽光對玻璃窗的照射。其缺點是電腦系統(tǒng)和機電系統(tǒng)維護比較麻煩，而且遮陽板阻隔陽光的同時，也阻隔了窗外的光線和風景?？烧{式外墻遮陽板41典型節(jié)能型超高層案例1：廣州發(fā)展中心大廈節(jié)能手段：可調式外墻典型節(jié)能型超高層案例2：雅加達DharmalaOfficeBuilding節(jié)能手段：利用屋檐設計遮擋陽光該建筑是美國著名建筑師P.魯?shù)婪?PaulRudolph,1918-1997年)的成功作品之一。該設計通過在外立面每層都設置外飄式的屋檐，防止陽光直射入室內。設計師精確計算過當?shù)厝照盏慕嵌葋泶_定屋檐的外飄尺寸，保證了每個窗戶都具備良好的遮陽效果。該設計沒有依賴任何機電系統(tǒng)，不存在維護成本問題，是非常具有前瞻性的設計思路。其缺點是外立面受眾多屋檐的影響較大，外形缺少現(xiàn)代感。外飄的屋檐可有效遮擋陽光42典型節(jié)能型超高層案例2：雅加達DharmalaOffic典型節(jié)能型超高層案例3：大樓首層天花可見有直通到天面的通風井空氣從各側面開口進入，通過建筑物內部的通風井在天面排出節(jié)能手段：利用通風井及側面開孔增加采光、通風設計師為英國建筑師諾曼·福斯特，主樓的標準層平面呈微微弧狀的三角形，在其3個立面上各開了3個巨形空洞，每個洞有3層高，與側面互相錯開，在每邊空洞的平臺上都種植有花草樹木，不僅使這座大樓采光通風效果極佳，而且層層綠化與藍色玻璃幕墻結合，反映了典型的生態(tài)意識。其缺點是：增加陽光的手段只適合于有寒冷冬天的溫帶地區(qū)，此外該設計的面積浪費比較多，經(jīng)濟性略低。法蘭克福Commerzbank側面開口可引入空氣和日照43典型節(jié)能型超高層案例3：大樓首層天花可見有直通到天面的通風井二、超高層智能化設計案例超高層建筑屬于一個人口、設備都高度密集的復雜系統(tǒng)，智能化設計可實現(xiàn)加快建筑物內人員流動、方便設備管理、節(jié)能環(huán)保等作用，因此，是超高層建筑設計中一個重要的組成部分。下文將以臺北101大樓和上海金茂大廈為例，簡單介紹一些適用于超高層建筑的智能化手段。臺北101大樓智能化案例：臺北101大樓內使用了光纖和衛(wèi)星網(wǎng)絡連線，每秒的傳輸速率最高可達1Gb。辦公大樓采用全球首創(chuàng)的“訪客發(fā)卡系統(tǒng)”（VAKS）。由德國西門子公司設計制作，訪客先利用訪客發(fā)卡機與租戶聯(lián)系，要求授權進入大樓。租戶攝影留下訪客影像檔后，即可授權發(fā)卡，訪客利用該臨時訪客卡即可進入大樓門禁，搭乘雙層電梯到達參訪樓層。訪客門禁卡使用磁條插卡式，承租單位員工門禁卡則使用感應式（RFID）。設計有“電梯預叫系統(tǒng)”，可于電梯未到達前，以大樓電梯外的按鈕指定欲到達的樓層，在電梯內不必排隊按鍵。在非上班時間，承租單位之員工必須利用門禁卡感應啟動大樓電梯，電梯才得以運作，以維護大樓內部安全。臺北101也有電梯導覽系統(tǒng)及電梯乘場顯示系統(tǒng)，以方便乘客查詢電梯相關資訊。44二、超高層智能化設計案例超高層建筑屬于一個人口、設備辦公區(qū)的電梯還有一個創(chuàng)新的“空中對接”自救功能，一旦在半途發(fā)生故障，遠程控制系統(tǒng)GRT將指令相鄰的電梯迅速依旁停靠，電梯轎廂的側門將自動打開，使客人迅速脫離困境。照明嵌裝式燈罩，1.5米×1.5米均勻布置，光照均勻，光線柔和，照度達450-500LUX，對電腦熒光屏無反光，不刺眼，有利于電腦時代眼保健。金茂大廈辦公區(qū)的空調選用世界先進的低溫送風的變風量機組，新風量.5升/秒/人，每層辦公區(qū)還設有24只手動溫控器,可使室溫在19℃-29℃范圍內任意調節(jié)。在空調系統(tǒng)的末端設有消音設備，為客人提供安靜的辦公環(huán)境。金茂大廈的空調設計已獲美國"供暖、制冷及空氣調節(jié)工程師協(xié)會"優(yōu)秀設計獎。上海金茂大廈智能化案例：45辦公區(qū)的電梯還有一個創(chuàng)新的“空中對接”自救功能，一旦在半途發(fā)第四章超高層建筑技術難點及處理46第四章超高層建筑技術難點及處理46由于超高層建筑結構的特殊性，建筑內部的梁柱將會不可避免的存在，在結構設計中要考慮異型柱的使用，特別是在超高層住宅戶型設計中，充分全面考慮梁柱的影響、規(guī)避及利用是設計的難點。對于結構設計來講，按照建筑使用功能的要求、建筑高度的不同以及擬建場地的抗震設防烈度以經(jīng)濟、合理、安全、可靠的設計原則，選擇相應的結構體系，一般分為六大類：框架結構體系、剪力墻結構體系、框架—剪力墻結構體系、框—筒結構體系、筒中筒結構體系、束筒結構體系。七十年代以前，我國的高層建筑多采用鋼筋混凝土框架結構、框架—剪力墻結構和剪力墻結構。進入八十年代，由于建筑功能以及高度和層數(shù)等要求，筒中筒結構、筒體結構、底部大空間的框支剪力墻結構以及大底盤多塔樓結構在工程中逐漸采用。九十年代以來，除上述結構體系得到廣泛應用外，多筒體結構、帶加強層的框架—筒體結構、連體結構、巨型結構、懸挑結構、錯層結構等也逐漸在工程中采用。

※難點1——結構系統(tǒng)47由于超高層建筑結構的特殊性，建筑內部的梁柱將會不為適應結構體系的多樣化，結構材料向多樣性發(fā)展，八十年代以前高層建筑主要為鋼筋混凝土結構。進入九十年代后，由于我國鋼材產(chǎn)量的增加，鋼結構、鋼—混凝土混合結構逐漸采用。如金茂大廈、地王大廈都是鋼—混凝土混合結構。此外，型鋼混凝土結構和鋼管混凝土結構在高層建筑中也正在得到廣泛應用。高層建筑結構采用的混凝土強度等級不斷提高，從C30逐步向C60及更高的等級發(fā)展。預應力混凝土結構在高層建筑的梁、板結構中廣泛應用。鋼材的強度等級也不斷提高。高層和超高層建筑在結構設計中除采用鋼筋混凝土結構（代號RC）外，還采用型鋼混凝土結構（代號SRC），鋼管混凝土結構（代號CFS）和全鋼結構（代號S或SS）。建筑高度100m，柱網(wǎng)為8.4m，抗震設防烈度為6度，采用框架—剪力墻或框—筒結構體系較為經(jīng)濟合理，這種結構體系的剪力墻或筒體是很好的抗側力構件，常常承擔了大部分的風載和地震荷載產(chǎn)生的水平側力，總體剛度大，側移小，且滿足玻璃幕墻的外裝飾要求。超高層建筑的樓板和屋蓋具有很大的平面剛度，是豎向鋼柱與剪力墻或筒體的平面抗側力構件，同時使鋼柱與各豎向構件（剪力墻或筒體）起到變形協(xié)調作用。

※難點1——結構系統(tǒng)

48為適應結構體系的多樣化，結構材料向多樣性發(fā)展，一般鋼結構建筑物的樓板和屋蓋，都采用軋制的壓型鋼板加現(xiàn)澆鋼筋混凝土（簡稱鋼承混凝土）樓板和屋蓋，厚度一般不小于150mm.目前在設計鋼承混凝土樓板和屋蓋時沒有考慮鋼承混凝土樓板和屋蓋與鋼梁共同作用。主要是對于板底呈波形的計算原理不甚了解或認為計算繁瑣，就按平板計算，這樣既不安全又增加了鋼梁的用鋼量。如果采用鋼梁與鋼承混凝土樓板共同作用，簡稱MST組合梁，只要計算正確，配筋合理，栓釘可靠，則可以節(jié)約樓層和屋蓋鋼梁的用鋼量20%左右，而且不需對鋼梁進行穩(wěn)定驗算。

※難點1——結構系統(tǒng)

49一般鋼結構建筑物的樓板和屋蓋，都采用軋制的壓型超高層建筑，核心筒的設計需平衡采光、節(jié)能、易于維護、減少公攤、不同業(yè)態(tài)核心通上下統(tǒng)一等多方要求，是建筑設計的難點之一。往往需通過多方案論證比較，找尋最優(yōu)化方案。高層建筑與其它建筑之間的最大區(qū)別，就在于它有一個垂直交通和管道設備集中在一起的、在結構體系中又起著重要作用的“核”（Core）。而這個“核”也恰恰在形態(tài)構成上舉足輕重，決定著高層建筑的空間構成模式。隨著高層建筑建設的發(fā)展、高度的增加和技術的進步，在高層建筑的設計過程中，逐漸演化出了中央核心筒式的“內核”空間構成模式。在建筑處理上，為了爭取盡量寬敞的使用空間，希望將電梯、樓梯、設備用房及衛(wèi)生間、茶爐間等服務用房向平面的中央集中，使功能空間占據(jù)最佳的采光位置，力求視線良好、交通便捷。在結構方面，隨著筒體結構概念的出現(xiàn)、高度的增加，也希望能有一個剛度更強的筒來承受剪力和抗扭。在建筑的中央部分，有意識地利用那些功能較為固定的服務用房的圍護結構，形成中央核心筒，而筒體處于幾何位置中心，還可以使建筑的質量重心、剛度中心和型體核心三心重合，更加有利于結構受力和抗震。

※難點2——垂直交通設計50超高層建筑，核心筒的設計需平衡采光、節(jié)能、易于維這種“內核”空間構成模式，經(jīng)過長期的實踐檢驗，以其結構合理、使用方便和造價相對低廉的優(yōu)勢，很快便成為高層建筑中最為流行的空間布局形式。當然，除了中央核心筒式的“內核”布置方式之外，高層建筑還有其它的布局方式，如“外核式布局”和“多核式布局”等等。盡管中央核心筒式布局的筒體周圍的房間需要人工采光和機械通風，總會多少給人帶來不適感，但是一直以前，“內核”式的布局形式一直占據(jù)著主導地位?！皟群恕笔降牟季中问郊捌渥兎N不僅在數(shù)量上占有絕對優(yōu)勢，而且，大多數(shù)著名的超高層寫字樓建筑也都采用這種形式。但是作為超高層住宅建筑，這種內核式的布局存在著諸多不便利之處。隨著時代的發(fā)展、技術的進步，人們對建筑需求的變化和設計側重點的不同，以中央核心筒為主流的高層建筑“內核”空間構成模式開始受到了挑戰(zhàn)。

※難點2——垂直交通設計51這種“內核”空間構成模式，經(jīng)過長期的實踐檢驗，核與主要使用空間分散和分離還可以使樓梯間、衛(wèi)生間等直接對外自然采光通風，既節(jié)約能源，又省去消防所需的加壓送風設備，更符合低能耗，可循環(huán)的現(xiàn)代設計原則。因此，近幾年強調生態(tài)、節(jié)能的高層建筑多采用這種布局方式。馬來西亞建筑師楊經(jīng)文設計的高層建筑，不但樓梯、衛(wèi)生間等全部對外，而且電梯筒壁還被刻意用來遮擋日曬，可謂“分散外核空間構成模式的生態(tài)設計方式”。“吉隆坡廣場大廈”（PlazaAtrium，1986）及其最新設計的“新加坡展覽大廈”（ExhibitionTower1999）就都反映出這一設計特征。而另一位歐洲的建筑師赫爾佐格（T.Hetzag）設計的前述之德國漢諾威建筑博覽會管理辦公樓，也以其生態(tài)觀念贏得了眾口稱贊。

※難點2——垂直交通設計52核與主要使用空間分散和分離還可以使樓梯間、衛(wèi)在超高層建筑中，快速、高效、平穩(wěn)的垂直服務是難點之一。電梯作為垂直交通工具，對其數(shù)量的配置、控制方式及有關參數(shù)的選定將不僅直接影響建筑物的一次投資（一般電梯投資約占建筑物總投資的10％左右），而且還將影響建筑物的使用安全和經(jīng)營服務質量。在建筑物內，恰當?shù)剡x用電梯的臺數(shù)、容量、運行速度、控制方式非常重要，而建筑物內的電梯一經(jīng)選定和安裝使用就幾乎成了永久的事實，以后若想增加或改型非常困難，甚至是不可能的了，因此，在設計中應該在設計開始時對電梯的配置應予以充分重視?，F(xiàn)代超高層建筑大都超過60層，建筑內人口流動大，縱向交通主要依賴電梯，有效設計超高層建筑的電梯的關鍵是運用各種局部電梯進行服務，并把局部區(qū)域電梯系統(tǒng)組織起來。通往這些局部區(qū)域，通過由地面始發(fā)站至局部區(qū)域的空中候梯廳之間的快速穿梭電梯進行服務，乘客到達空中候梯廳后再換乘區(qū)間電梯。為了能夠將乘客以最快的速度運送到達目的地，一般以建筑每30～35層為一局部區(qū)域?！y點3——電梯53在超高層建筑中，快速、高效、平穩(wěn)的垂直服務是難點由于超高層建筑采用多梯系統(tǒng)，為了提高電梯群的使用效率，以最快的速度滿足乘客的需要，縮短乘客等候時間，為此應采用微機電梯控制系統(tǒng)，通過計算機控制系統(tǒng)及時地處理大量信息，判斷各站臺的呼叫信息和各電梯的位置、方向、開閉狀態(tài)、轎廂內呼叫等各種狀態(tài)，以提高運送能力，改善服務質量，提高超建筑的經(jīng)濟效益。電梯微機群控系統(tǒng)主要有以下幾個方面:1.轎廂到達各?？空九_前應減速，到達兩端站臺前強迫減速、停車，避免撞頂和沖底，以保證安全。2.對轎廂內的乘客所要到達的站臺進行登記并通過指示燈作為應答信號，在到達指定站臺前減速停車、消號,對候梯的乘客的呼叫進行登記并作出應答信號。3.滿載直駛，只停轎廂內乘客指定的站臺。4.當轎廂到達某一站臺而成空載時，另有站臺呼叫，該轎廂與另外行駛中同方向的轎廂比較各自至呼叫層的距離，近者抵達呼叫站并消號。5.端站臺乘客呼叫，調用抵端站臺轎廂與空載轎廂之近者服務。

※難點3——電梯54由于超高層建筑采用多梯系統(tǒng)，為了提高電梯群的使6.在各站臺設置轎廂位置顯示器，對站臺乘客進行預報，消除乘客的焦急情緒，同時可使乘客向應答電梯預先移動，縮短候梯時間。7.站臺呼叫被登記應答后，轎廂到達該站臺時應有聲音提醒候梯乘客。8.運行中的轎廂掃描各站臺的減速點，根據(jù)轎廂內或站臺有無呼叫決定是否停。9.乘客站臺呼叫轎廂，同站臺能提供服務的所有電梯的應答器均作出應答。10.控制室將電梯群分類，分單數(shù)層站停和雙數(shù)層站停，所有電梯都以端站為終點，在中間層站，單數(shù)層站臺呼叫雙數(shù)層站臺的轎廂，控制室不登記，不作應答，反之也一樣。11.中間站臺呼叫直達電梯不登記，不作出應答。12.轎廂完成輸送任務，若無呼叫信號或被指示執(zhí)行其它服務，則電梯停留在該站臺，轎廂門打開，等待其它的呼叫信號。13.控制系統(tǒng)時刻監(jiān)視電梯的狀態(tài)，同時掃描各站臺的呼叫的狀態(tài)。超高層電梯的供電系統(tǒng)超高層電梯的供電系統(tǒng)一般都配置兩路獨立的供電電源，以保證電梯的用電，防止電梯的供電中斷而使乘客滯留在行駛的電梯內。當一路電源發(fā)生故障或進行維修時，另一路電源自動投入。若發(fā)生意外事故或大范圍地區(qū)停電使第二電源也不能供電時，這時供電系統(tǒng)應轉換到第三電源，超高層的第三電源一般由柴油發(fā)電機供給。當?shù)谌娫匆舶l(fā)生故障時，只有依靠蓄電池供電，一般要求蓄電池能夠給各樓層的公共通道提供應急照明和應急電力，其余向電梯供電，并且能夠維持電梯繼續(xù)工作。

※難點3——電梯55※難點3——電梯55作為超高層建筑，安全性必然是供電系統(tǒng)設計所需要格外注意的地方，其次是供電可靠性。配電系統(tǒng)的設計上，需考慮多回路供電及備用發(fā)電機組的配置。因超高建筑的高度，變配電房可以考慮設置在塔樓中部的樓層，以減少低壓配電的損耗。備用柴油發(fā)電機設置于地庫層，供電電壓采用10千伏輸出，再經(jīng)變壓器降壓至低壓配電，保證配電至塔樓的高層。在超高層建筑的配電系統(tǒng)上，供電距離、電纜的長度、電纜大小的適當調整以及安裝時的施工工藝也是難題之一。由于超高層面積大、樓層多，自然會出現(xiàn)遠距離供電的問題，因此后備電源可考慮采用高壓發(fā)電機來發(fā)電，從而解決了這個難題另外還需要特別注意的是，超高樓遇到強風時，可能會出現(xiàn)左右晃動。由于超高層建筑物會有一定的搖擺度，在上升主干線的設計上可以考慮將電纜連接銅母線槽配電，以減低超高層建筑物在搖擺時對銅母線槽接駁組件位置的拉扯壓力，減少發(fā)生故障及維修的機會，也相對地增加了主干系統(tǒng)的壽命。建成后業(yè)主的使用方便也是必須要考慮到的，在電氣設備的空間安排方面要有可調整的空間。作為超高樓，樓層多，機電方面的設備自然也多，而對于業(yè)主方面，他們肯定是希望擁有盡可能多的使用空間，這樣就會和我們的電氣設備所占用的空間形成一個矛盾，這也是很多高層建筑物都會碰到的一個問題。為了讓業(yè)主獲得更多的使用空間，在排布電纜和豎井方面要盡量減少轉換豎井和縮小豎井等所占用的空間，以便提供出更多的空間給業(yè)主使用?！y點4——供電安全性和穩(wěn)定性56作為超高層建筑，安全性必然是供電系統(tǒng)設計所需要格消防難點：超高層建筑由于其特殊的構造和功能要求，致使其內部火災荷載大，火勢蔓延迅速，人員疏散困難，救援難度大，形成重大火災的隱患大。如2009年2月中央電視臺新址的附屬文化中心大火，造成了人員傷亡及財產(chǎn)損失。消防設計要點：防火—控火—耐火超高層建筑防火的主要技術措施。

防火，建筑工程中使用防火材料、防火構件、防火配件，裝修工程中采用不燃、難燃性建筑材料，易燃易爆場所強化通風，設置防爆電氣，使用不發(fā)火地面等。

控火，一是把火災控制在初始階段，包括安裝火災自動報警、自動滅火系統(tǒng)，進行早期探測和初期撲救；二是把火災控制在較小范圍，在建筑物平面和豎向劃分防火分區(qū)和防煙分區(qū)，在建筑物之間留有適當防火安全距離，切斷火災蔓延途徑，減小成災面積，便于實施救援。耐火，加強建筑結構構件的耐火穩(wěn)定性，使其在火災中不致失效，※難點5——消防57消防難點：超高層建筑由于其特殊的構造和功能要求，致使其超高層建筑，一般由超高層塔樓和多層地下室組成，工程測量難度大，施工測量如果失誤，造成的損失會非常嚴重，并且難以彌補和修復，因此工程測量是超高層建筑的重點、難點。高層、超高層建筑要承受側向的風力，一般說，在正常的風壓狀態(tài)下，距地面高度為10m處，如風速為5m／s，那么在90m的高空，風速可達到15m／s。若高達300-400m，風力將更加強大，即風速達到30m／s以上時，摩天大樓產(chǎn)生的晃動將十分劇烈。對大樓的這種晃動，首先要考慮它對電梯的影響，電梯被視為超高層建筑的“生命線”。當電梯高速運行的同時，如果大樓的晃動超過一定尺寸，電梯的鋼纜就會因時緊時松的受力不均受到傷害，并造成危險?！y點6——測量※難點7——側風向影響58超高層建筑，一般由超高層塔樓和多層地下室組成，一些超高層大樓都曾出現(xiàn)過斷電、跑水等事故。從管理上看除了做好預案，防止事故發(fā)生和做好備用系統(tǒng)以外，一旦事故出現(xiàn)，如何搶救，是否有一位掌握全局、了解本系統(tǒng)一切細枝末節(jié)的人十分重要。上海金茂大廈的管理層就曾對沒有一位掌握該建筑14000多個閥門的人感到十分遺憾。擦玻璃也成了管理這些龐然大物的一個麻煩。金茂大廈的幕墻有10.18萬平方米，據(jù)說兩架擦窗機連續(xù)工作，一年才能把所有的玻璃擦一遍，而且，由于建筑外形凹凸起伏太大，檐部又挑出很多，有的地方達3m以上，擦玻璃相當困難。冬天，在氣溫較低的情況下，會由于低層(特別是一層大堂)和地下室的冷空氣竄入電梯井，經(jīng)煙囪效應形成強大氣流，造成電梯關不上門。而且會將底層的一些氣味帶到高層，如廚房的氣味、油煙味等，此時如在底層或地下室有電焊操作或燃氣泄漏就可能將火源隨氣流帶到高層，極端危險。同時，由于電梯轎廂與井壁間的縫隙很小，在電梯移動時，氣流的摩擦會產(chǎn)生嘯叫，這種現(xiàn)象在金茂大廈也有出現(xiàn)。目前，這是個國際性難題，目前尚未找到很好的解決辦法?！y點8——煙囪效益※難點9——管理維護問題59一些超高層大樓都曾出現(xiàn)過斷電、跑水等事故。從超高層施工特點：（1）超高層基礎采用深基礎。由于建筑高，體量大，支撐高層的地基必須達到足夠的強度，所以多采用深基礎，持力層嵌入微風化巖層。（2）超高層地下室深度大、層數(shù)多、面積大。一是要滿足建筑功能方面的要求，比如人防面積、停車位數(shù)量等；二是要解決在施工過程中的結構抗浮問題。（3）超高層結構形式多為混合型。如型鋼砼、鋼管砼、鋼鋼砼結構或全鋼結。它們的共同特點是：施工簡便、工期短、結構性能好且大大節(jié)約建筑材料，目前已成為超高層建筑群最為實用和主要的結構形式。（4）超高層裝飾工程裝飾富于變化，工程量大，技術含量高、要求高。超高層建筑的裝飾工程的安全性功能尤其重要，抗風壓，風、水、氣的密閉性要求高。（5）建筑功能復雜，子系統(tǒng)多，安裝工程工程量大，要求精度高。（6）新技術、新材料、新工藝大量采用?！y點10——施工難點60超高層施工特點：※難點10——施工難點60第五章業(yè)態(tài)組合方式探討61第五章業(yè)態(tài)組合方式探討61超高層的主要業(yè)態(tài)有辦公、酒店、公寓、酒店公寓、商場五種，輔助業(yè)態(tài)有觀光層、空中餐廳、空中大廳、會議中心、會所等?，F(xiàn)代超高層，單業(yè)態(tài)的建筑已不多見，絕大多數(shù)采用幾種業(yè)態(tài)組合的方式，主要業(yè)態(tài)組合有如下幾種：

※組合方式一：酒店+住宅+辦公代表項目，迪拜哈利發(fā)塔1-39層為酒店，43-108層為住宅，111-154層為辦公，123層設有觀景臺。

※組合方式二：商業(yè)+辦公代表項目，臺北101大廈、吉隆坡雙子塔。9層以下為商場，9-84層為辦公，35、36為會議中心，59、60為空中大廳。一、普遍業(yè)態(tài)組合方式62超高層的主要業(yè)態(tài)有辦公、酒店、公寓、酒店公寓、商※組合方式三：商業(yè)+辦公+酒店代表項目，上海環(huán)球金融中心地下二層-3層為商業(yè)，7-77層為辦公，79-93層為酒店，3-5層為會議中心，94-100層為觀光層※組合方式四：辦公+酒店代表項目，上海金茂大廈3-50層為辦公，52-87層為酒店，頂層設有觀光層、企業(yè)會所?！M合方式五：寫字樓+酒店公寓+商業(yè)+酒店代表項目：香港IFC一、普遍業(yè)態(tài)組合方式63※組合方式三：商業(yè)+辦公+酒店一、普遍業(yè)態(tài)組合方式63上海金茂大廈（８８層）業(yè)態(tài)組合:會展中心+商場+寫字樓+酒店項目定位:上海頂級國際化綜合體酒店53-87層寫字樓3-50層商業(yè)會展、商場一、普遍業(yè)態(tài)組合方式64上海金茂大廈（８８層）業(yè)態(tài)組合:酒店53-87層寫字樓3-5香港IFC（８８層）業(yè)態(tài)組合:甲級寫字樓+酒店式公寓+頂級購物中心+六星級酒店項目定位:香港最頂級的綜合體物業(yè)購物中心寫字樓酒店酒店式公寓一、普遍業(yè)態(tài)組合方式65香港IFC（８８層）業(yè)態(tài)組合:購物中心寫字樓酒店酒店式公寓一二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系66二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系66二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系67二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系67二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系68二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系68二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系69二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系69二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系70二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系70二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系71二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系71二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系72二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系72二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系73二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系73二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系74二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系74二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系75二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系75二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系76二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系76第六章某超高層項目開發(fā)案例建議（仲量聯(lián)行）77第六章某超高層項目開發(fā)案例建議77一、樓面規(guī)格和層高1、樓面規(guī)格◎成熟市場甲級辦公樓標準層面積一般大于2000平米；◎根據(jù)資料搜集所得，多數(shù)甲級寫字樓駐戶希望標準層面積大于1,000平方米；◎考慮到佛山及樂從本地租戶的規(guī)模有別于廣州等一線城市，同時考慮到項目本身需要有一定的高度，建議標準層面積適當降低，2200-2300平方米是比較適中的面積，可維持較高的面積使用率；◎傳統(tǒng)的方型平面布局對于用戶的使用而言是最有效的（較高的面積使用率）。2、層高和進深◎目前市場上的層高（底到板）一般在3米5以下，但大多不配備中央空調；◎甲級辦公樓一般要求凈高在2.7米以上，從而避免產(chǎn)生空間壓抑感；◎按本項目的定位，建議配備中央空調的凈高不小于2.7米；◎大梁、風管和樓板高一般為1.5米，則單層樓層總高度應不小于4.2米◎建議采用架空地板（采用10公分標準，綜合步線設置于架空樓板中，既方便維修管理，也可保證線路安全）；◎考慮到樓層凈高及采光要求，單側進深12-14米是比較合適的。78一、樓面規(guī)格和層高1、樓面規(guī)格78二、電梯和車位1、電梯◎根據(jù)市場經(jīng)驗，80%以上的租戶最關注的是電梯平均等候時間；低等候時間的一流電梯供應是辦公樓成功的十分重要的因素；◎按目前甲級辦公樓每部電梯的平均服務面積為6,342平方米，而成熟甲級寫字樓市場則約為4,500-5,000平方米。2、車位◎根據(jù)我們的需求訪談，充足的車位是租戶選擇辦公物業(yè)的主要影響因素之一；◎國家規(guī)定100平米配置0.4個車位，但從現(xiàn)時佛山及樂從的汽車保有量來看，仍然會存在車位不足的情況；◎建議本項目辦公樓部分平均150平方米配置一個車位，則共配備約310個車位；◎建議以地下車位為主，項目周邊預留部分廣場地面車位，供臨時停車用。79二、電梯和車位1、電梯79二、裝修標準項目建議內容入口大堂◎大堂應擁有較為開闊與氣派的空間，地面為淺色系花崗巖或大理石等高檔石材，墻面為花崗巖或通亮落地鋼化玻璃，立柱為高級鏡面不銹鋼飾面，天花板為白色石膏板等。燈光設計◎燈光單元布置應該被設計為允許不同面積辦公室單元最大限度的自由分割；◎大廈應透過部分的玻璃幕墻盡可能的自然采光；◎辦公區(qū)照明度平均值達到500lux；◎燈光的控制開關應進行適當?shù)姆纸M設置與總控設置。天花板◎隔音吊頂。墻身◎走道吊頂采用乳膠漆飾面，公共走道及辦公區(qū)墻身采用乳膠漆飾面。窗簾◎卷簾窗簾。外立面◎采用高檔石材、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；◎玻璃幕墻應采用雙層中空的多功能陽光控制熱反射LOW-E玻璃，透光率高，輻射率低，具有良好的熱反射性能，較好保持室內溫度。注：以上裝修標準按照甲級寫字樓標準進行設定。80二、裝修標準項目建議內容入口大堂◎大堂應擁有較為開闊與氣派的二、管理系統(tǒng)項目建議內容安全系統(tǒng)◎提供24小時閉路電視監(jiān)控和24小時保安巡邏；◎提供出入口磁門連接監(jiān)控系統(tǒng)；◎提供應急廣播與應急電梯，安裝緊急出口指示燈；◎安裝消火栓、消防卷盤和自動滅火噴淋系統(tǒng)；安裝煙感、溫感探測器。供電系統(tǒng)◎兩路供電系統(tǒng)：三相380伏50赫茲與單相220伏50赫茲；◎提供緊急發(fā)電機組；◎足夠的供電量；◎提供雷電保護。通訊系統(tǒng)◎提供足夠的電話線，服務商應包括中國電信、中國網(wǎng)通和中國聯(lián)通等；◎提供光纖主干線和電視會議接入線；◎預留一定的安裝空間給通訊衛(wèi)星；◎提供國際網(wǎng)和局域網(wǎng)?？照{系統(tǒng)◎采用高標準的變風量中央空調，不同房間可自由調控溫度；◎足夠的變風量箱、制冷量、新風量和冷卻水供應量；◎夏、冬季兩季的溫度分別為24和22攝氏度左右，相對濕度分別為55%和40%左右；◎知名品牌中央空調系統(tǒng)，如開利、大金等。注：以上管理系統(tǒng)按照甲級寫字樓標準進行設定。81二、管理系統(tǒng)項目建議內容安全系統(tǒng)◎提供24小時閉路電視監(jiān)控和二、其它建議項目建議內容建筑物物理狀況◎建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求，如采用框架或鋼結構，抗震在8級地震以上，樓板承重在2.0KN/M2以上?？臻g設計◎盡可能地提供無柱空間物業(yè)管理系統(tǒng)◎由經(jīng)驗豐富的知名公司管理或聘請國際知名物管顧問公司作物管公司，完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。智能化標準◎智能化5A及5A以上（樓宇自動化系統(tǒng)、消防智能化系統(tǒng)、安保智能化系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)）其他配套服務設施◎辦公樓用戶對于員工餐廳配套設施相當關注，建議在塔樓與裙樓交接位置設置寫字樓員工飯?zhí)谩Ｗⅲ阂陨瞎芾硐到y(tǒng)按照甲級寫字樓標準進行設定。82二、其它建議項目建議內容建筑物物理狀況◎建筑質量達到或超過有第七章某超高層開發(fā)成本估算（案例參考）83第七章某超高層開發(fā)成本估算83序號項目單價（萬元）單位計算指標投資額(萬元)估算說明備注1土地費用

47,833以下2項之和

1.1土地出讓金1550(元/m2)30000046,500

1.2拆遷及土地平整費用1,333

2前期費用

(元/m2)

12,481以下15項之和

2.1可行性研究

500

2.2前期規(guī)劃50

4000002,000

2.3設計費3%

2993808,981按總造價計按造價計2.4其他

1,000

3建筑安裝工程費用7485

299,380

3.1建筑工程費

146,840以下3項之和

3.1.1樁基480元/m24000002,640

3.1.2地下室28006800元/m210000027,200

含土方、基坑支護、承臺、土建、安裝3.1.3地上建安工程39007800元/m2300000117,000

獨立商業(yè)部分造價在3000元/平米左右3.2設備及安裝工程費

152,540以下9項之和

3.2.1水電工程280

40000011,200

3.2.2景觀工程30

300000900

道路及綠化投入；環(huán)衛(wèi)、通訊等。3.2.3弱電系統(tǒng)200

3000006,000

包括智能系統(tǒng)3.2.4電梯及安裝

14,940以下2項之和

高速電梯320

4213,440

自動扶梯等50

301,500

3.2.5中央空調費用720

30000021,600

3.2.6消防工程400

40000016,000

3.2.7玻璃幕墻2000元/m230000060,000

3.2.8夜景工程230元/m23000006,900

3.2.9公共裝修2000

7500015,000建筑面積的25%

4開發(fā)稅費1.5%

4,491建安成本*1.5%5管理費用2.50%

7,797（2項+3項）*2.50%6其他費用3.00%

9,356（2項+3項）*3.00%

7不可預見費用3.00%

10,005（2-6項相加）*3.00%

8公共維修基金

7,827總投資*2%公共維修基金等9合計

399,1701-9項相加

84序號項目單價（萬元）單位計算指標投資額(萬元)估算說明備注1項目總投資結構序號項目總價(萬元)第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年1土地取得費用47,83347,833

2前期工程費12,4816,2416,241

3建筑安裝工程費用299,380

59,87659,87659,87659,87659,876

4開發(fā)稅費4,49190952862862862862-5管理費用7,7971561,6531,4971,4971,4971,497

6其他費用9,3561871,9841,7961,7961,7961,796

7不可預見費用10,0052002,1211,9211,9211,9211,921

8公共維修基金7,827

7,8279合計399,17054,70772,82665,95265,95265,95265,9527,82785項目總投資結構序號項目總價(萬元)第一年第二年第三年第四年第第八章國內外超高層案例研究86第八章國內外超高層案例研究86一、國內外參考案例------上海金茂大廈

建筑概況：【開工日期】：1994年5月10日【竣工日期】：1999年3月18日【占地面積】：2.3公頃【建筑面積】：29萬平方米【建筑層數(shù)】：地上88層，地下3層【建筑高度】：420.5米

【單層平面】：約2600平方米【結構形式】：鋼筋混凝土結構【建筑造價】：50億【投資單位】：中國金茂（集團）股份有限公司【建筑設計】：美國芝加哥SOM設計事務所【英文名稱】：JinmaoBuilding87一、國內外參考案例------上海金茂大廈建88層的觀光大廳，建筑面積1520平方米，是目前中國內地最高最大的觀光廳53-87層為世界上最高的超豪華五星級酒店—金茂君悅大酒店，特別是高152米，直徑27米的酒店中庭，28道環(huán)廊在霓紅燈的照射下光彩迷人51-52層為機電設備層3-50層是層高4米，凈高2.7米的大空間無柱辦公區(qū)1-2層為寬敞明亮、氣勢宏偉的門廳大堂大廈選用最先進的玻璃幕墻，對幕墻框架作了鱗化處理，基本消除了光污染；大廈的消防安全和生命保障系統(tǒng)實現(xiàn)創(chuàng)新思路，改他救模式為自救模式；大廈電梯特有的候梯不超過35秒、直達辦公樓層、空中對接功能等是最優(yōu)秀的垂直運輸系統(tǒng)；大廈的智能化系統(tǒng)統(tǒng)管所有功能和區(qū)域，信息高速公路接通到每張辦公桌和每間客房。大廈所有功能設備都具有先進性和超前性，成為世界建筑史上的一座豐碑。

一、國內外參考案例------上海金茂大廈8888層的觀光大廳，建筑面積1520平方米，是目前中國內地全國首批4A旅游景點——金茂大廈88層觀光廳，高度340.1米，建筑面積1520平方米，是目前中國內地最高最大的觀光廳，為申城備受推崇的旅游熱點。兩臺每秒運行9.1米的超高速垂直升降電梯，一次可乘載33位游客，只需45秒鐘就可將游客從地下一層直送88層，令人感受到前所未有的速度體驗。登臨金茂之巔，極目遠眺，鳥瞰上海日新月異的國際化大都市景觀，俯攬長江口渾然天成的海天浩瀚，欣賞申城動人心弦的璀璨夜景，坐擁金茂舉世無雙的中庭奇境……金茂大廈88層觀光廳，新世紀上海旅游觀光的新亮點。一、國內外參考案例------上海金茂大廈89全國首批4A旅游景點——金茂大廈88層觀光廳，高一、國內外參考案例------上海金茂大廈90一、國內外參考案例------上海金茂大廈90頂級商務設施，頂級企業(yè)舞臺黃金般的地理位置：位于陸家嘴金融貿易區(qū)，交通四通八達。

高層次的客戶結構：現(xiàn)已有32家財富500強企業(yè)的分支機構入駐。

優(yōu)良的辦公設施：3-50層辦公樓區(qū)域總建筑面積約123000平方米。標準層無柱式大空間隨意分割。26部電梯分別為5個辦公區(qū)提供快捷服務，高峰等待時間不超過35秒。地面100個車位，地下800個車位。

一、國內外參考案例------上海金茂大廈91頂級商務設施，頂級企業(yè)舞臺黃金般的地理位置：位于陸家嘴金融金茂音樂廳坐落于金茂大廈裙房一層，由音樂廳和藝術走廊兩大部分組成，共有座位398個，以演奏室內樂為主。2005年金茂集團邀請國際著名大提琴家秦立巍先生出任音樂廳藝術總監(jiān)。旨在把金茂音樂廳建成音樂氛圍好，硬件配套全，藝術水準高的高雅文化藝術場所。金茂音樂廳同時定期舉辦MusicAfter6音樂沙龍系列活動，將各種不同的音樂融合進來。金茂音樂廳是金茂寫字樓、金茂君悅大酒店、金茂88層觀光廳配套的文化產(chǎn)業(yè)。一、國內外參考案例------上海金茂大廈92金茂音樂廳坐落于金茂大廈裙房一層，由音樂廳和藝術平層設計--商務辦公專為辦公設置的五組26臺高速電梯采用獨特的玻璃轎廂，玻璃門廳，寬敞明亮，可迅速而又舒適地把客人送達各辦公樓層而又不必中轉。每十層5－6部電梯的配置可保證客人在上下班高峰時，候梯時間不超過45秒，給人以便捷的交通。辦公區(qū)的電梯還有一個創(chuàng)新的"空中對接"自救功能，一旦在半途發(fā)生故障，遠程控制系統(tǒng)GRT將指令相鄰的電梯迅速依旁?？浚娞蒉I廂的側門將自動打開，使客人迅速脫離困境。金茂大廈辦公區(qū)在塔樓的3－50層，建筑面積為122,871平方米，均為無柱大空間，層高4米，凈高達2.7米，租戶可根據(jù)自身的需要任意進行分隔和布置.辦公區(qū)的采光窗寬敞明亮，自然采光達到最佳狀態(tài)。照明嵌裝式燈罩，1.5米×1.5米均勻布置，光照均勻，光線柔和，照度達450-500LUX，對電腦熒光屏無反光，不刺眼，有利于電腦時代眼保健。金茂大廈辦公區(qū)的空調選用世界先進的低溫送風的變風量機組，新風量.5升/秒/人，每層辦公區(qū)還設有24只手動溫控器,可使室溫在19℃-29℃范圍內任意調節(jié)。在空調系統(tǒng)的末端設有消音設備，為客人提供安靜的辦公環(huán)境。一、國內外參考案例------上海金茂大廈93平層設計--商務辦公辦公區(qū)的采光窗寬敞明亮，自然采光達裙房功能裙房共有6層，建筑面積達32270平方米。裙房一層備有700平方米展覽廳，可容納380座位的演示廳及小型會議室、多功能廳。演示廳配有同聲傳譯和頂級視聽設備，可舉行新聞發(fā)布會、學術報告會、國際會議等等。裙房二樓擁有千人大宴會廳、750人規(guī)模的水晶廳，以及諸多的嘉賓廳、會議廳、多功能廳。裙房3-4樓面向上海浦東世紀大道的北端，是浦勁娛樂中心，設有豐富多彩的舞臺表演廳、舞池、酒吧和美食，以及KTV包房。金茂購物中心位于大廈裙房的5-6層,商場總建筑面積為15664平方米。平均寬度達5米的主通道選用進口地板鋪就而成。由特殊玻璃地磚拼設的空中走廊及螺旋扶梯；商場中庭結合大跨徑玻璃穹頂?shù)淖匀徊晒?。購物中心采用以高強度不銹鋼及落地式玻璃分隔組成的開放式商鋪。16組自動扶梯。為方便游客，觀光廳進出口處的地下一層設有食府。在裙房的三至六層有不銹鋼盤旋梯、玻璃地面的天橋和懸空的九曲橋。一、國內外參考案例------上海金茂大廈94裙房功能一、國內外參考案例------上海金茂大廈94

建筑概況：【開工日期】：1999年7月

【竣工時間】：2003年10月17日【占地面積】：30278平方米【建筑面積】：28.95萬平方米【建筑高度】：508米【建筑層數(shù)】：地上101層，地下3層【結構形式】：鋼筋混凝土結構，新式的巨型結構【建筑造價】：580億元新臺幣【投資單位】：臺北金融大樓控股有限公司【設計單位】：李祖原建筑師事務所

二、國內外參考案例------臺灣101大廈95二、國內外參考案例------臺灣101大廈95通訊塔

92-101F觀景臺

89-91F觀景餐廳

86-88F會員聯(lián)誼會

85F辦公室

7-84F健身中心

5-6F金融服務中心

5F購物中心

B1-4F地下停車場

B2-B5二、國內外參考案例------臺灣101大廈96通訊塔92-101F二、國內外參考案例-臺灣位于地震帶上，在臺北盆地的范圍內，又有三條小斷層，臺北101的設計必須要能防止強震的破壞。為了增加大樓的彈性來避免強震所帶來的破壞，臺北101采用新式的“巨型結構”（megastructure），在大樓的四個外側分別各有兩支巨柱，共八支巨柱，每支截面長3米、寬2.4米，自地下5樓貫通至地上90樓，柱內灌入高密度混凝土，外以鋼板包覆。因此臺北101的中心是由一個外圍8根鋼筋的巨柱所組成。但是良好的彈性，卻也讓大樓面臨微風沖擊，即有搖晃的問題。抵銷風力所產(chǎn)生的搖晃主要設計是阻尼器，而大樓外形的鋸齒狀，經(jīng)由風洞測試，能減少30-40%風所產(chǎn)生的搖晃。工程結構為了因應高空強風及臺風吹拂造成的搖晃．大樓內設置了“調諧質塊阻尼器”（tunedmassdamper，又稱“調質阻尼器”），是在88至92樓掛置一個重達660公噸的巨大鋼球，利用擺動來減緩建筑物的晃動幅度。據(jù)臺北101告示牌所言，這也是全世界唯一開放游客觀賞的巨型阻尼器，更是目前全球最大之阻尼器。二、國內外參考案例------臺灣101大廈97臺灣位于地震帶上，在臺北盆地的范圍內，又有三條小斷層，辦公大樓臺北101的7-84樓為出租辦公室，其中35、36、59、60樓為“空中大廳”，將整棟大樓分為低、中、高樓段三個區(qū)域，大廳樓層提供便利商店、郵局、管理辦公室等設施，其中于2006年5月19日開幕的全家便利商店為世界最高樓層的便利商店。36樓設有國際會議中心，提供會議服務。84樓為“風云會”，為多功能活動場地。訪客門禁系統(tǒng)

一樓大廳設置8臺訪客發(fā)卡機，租戶訪客可自行透過該系統(tǒng)與租戶聯(lián)系，取得訪客證后才能進入本大樓，無需留置任何身分證件，確保訪客身分隱私。

訪客門禁系統(tǒng)VAKS，透過數(shù)位影像記錄訪客資料，可提供租戶查詢。訪客門禁卡使用磁條插卡式，承租單位員工門禁卡則使用感應式（RFID）。二、國內外參考案例------臺灣101大廈98辦公大樓訪客門禁系統(tǒng)二、國內外參考案例------臺灣101垂直交通系統(tǒng)

宗旨：「舒適、便利、快速、安全及智慧型的運輸系統(tǒng)，滿足甚至超越租戶及業(yè)主的需求?！闺娞菁半姺鎏莨獜S商：日本TOSHIBA株式會社

觀景電梯

2臺單層電梯，各載重1,600公斤﹝24人﹞。2004年金氏記錄世界最快速的電梯，流線型恒壓轎廂，確保人員舒適，上升速度可達到每分鐘1,010公尺。

客梯

10臺雙層電梯，各載重2,040公斤﹝31人﹞，直達電梯裝換層。

24臺雙層電梯，各載重1,350公斤﹝20人﹞，到各樓層區(qū)﹝共6區(qū)層，每區(qū)專用電梯共4臺﹞。3臺單層電梯﹝各不同載重﹞

貨梯

3臺單層電梯﹝2臺載重2,040公斤，1臺載重4,800公斤﹞

停車場電梯

6臺單層電梯，各載重1,600公斤，到達一樓大廳。二、國內外參考案例------臺灣101大廈99垂直交通系統(tǒng)二、國內外參考案例------臺灣101大廈9三、國內外參考案例------北京華茂中心100三、國內外參考案例------北京華茂中心100三、國內外參考案例------北京華茂中心101三、國內外參考案例------北京華茂中心1011、硬件設施完善：⑴四面環(huán)景辦公空間(2)國際領先玻璃幕墻(3)先進空調系統(tǒng)(4)迅捷通訊平臺(5)高科技電梯系統(tǒng)(6)綜合布線系統(tǒng)3、專業(yè)物管：第一太平戴維斯4、“4M”標準：一次性成本降到最低持續(xù)性運營成本降到最低風險最小化機會最大化2、合理的面積使用：⑴最佳的商務氛圍——獨立大堂入口處挑高9米。(2)跨國公司理想的辦公空間——標準層面積2200-2300平米。(3)純國際化辦公模式——無中柱式方正空間，三面采光。(4)最大程度提高面積使用率——10米超短進深，9米超寬柱狀間距。(5)辦公空間倍感舒適——層高4米，凈高2.7米。5、國際化高端業(yè)態(tài)：獨享麗思卡爾頓、JW萬豪酒店兩座超豪華酒店，聚集逾1000國際知名品牌的華貿商城（含新光天地、華貿購物中心、華貿商業(yè)街、華貿廣場），自然圍合中央水景花園的國際公寓。三、國內外參考案例------北京華茂中心1021、硬件設施完善：2、合理的面積使用：三、國內外參考案例寫字樓室內空間設計(1)辦公區(qū)標準層面積為2,200-2,300平方米。(2)用大跨度結構，區(qū)域內無結構柱，視線通暢。(3)設計周到，隔絕了室內外冷、熱量的互相傳導。(4)核心筒與玻璃幕墻11.6米的間距，滿足了北京市場的(2)(5)設計標準并保障了室內得到充足的自然光線。(6)玻璃幕墻系統(tǒng)中引入開啟窗設計，達到幕墻面積的25%。三、國內外參考案例------北京華茂中心103寫字樓室內空間設計三、國內外參考案例------北京華茂中心第九章佛山禪桂兩地寫字樓市場分析104第九章佛山禪桂兩地寫字樓市場分析104一、佛山寫字樓發(fā)展狀況——立足佛山1、禪桂寫字樓總體情況——市場概述目前，禪桂中心區(qū)寫字樓主要集中在祖廟商圈、季華路、汾江路、南海大道等幾條主要的街道上，對外圍的輻射有限。在城市不斷發(fā)展中，佛山寫字樓得到了重新的定位。千燈湖金融服務區(qū)的啟動、季華路17個項目的規(guī)劃、東華里改造、亞藝版塊的完善等，為佛山中心城區(qū)寫字樓的發(fā)展提供了廣闊的空間。中心區(qū)的寫字樓市場還是比較狹窄，主要在售的只有天安南海數(shù)碼新城、環(huán)球國際廣場、國際商業(yè)中心、卓遠國際等幾個項目，供應量非常有限。而在2010年末，財富廣場、嶺南大廈及金海廣場的推出，豐富了寫字樓的供應量，在一定程度上也為一方的地標建筑；桂城AIA項目、中國人保南方信息大廈項目的奠基，為未來的寫字樓市場提供更大的供應量。而季華路創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園及1506創(chuàng)意園、瓷海國際、中國陶瓷總部基地側吸納了石灣片區(qū)不少陶瓷企業(yè)作為設計和展示的基地。105一、佛山寫字樓發(fā)展狀況——立足佛山1、禪桂寫字樓總體情況——1061061、禪桂寫字樓總體情況——租賃價格分析（現(xiàn)時市場部分租賃項目）一、佛山發(fā)展狀況名稱規(guī)模（㎡）樓層售/租金(元/㎡/月)卓遠國際3660423層60東建大廈4500033層25-45創(chuàng)業(yè)大廈約3000026層40百花廣場10000045層50（含管理費）永豐大廈7300025層20-32發(fā)展大廈5000033層23-30鴻業(yè)豪庭10000多30層40-50東盛大廈——16層28新榮大廈約1000010層25-35（含管理費）財富大廈2500025層60-70厚輝廣場——22層20-27經(jīng)華大廈3287832層20-25嶺南大廈2159628層/金融廣場147002425左右創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園占地：670002-8層25-40（含管理費）帝景卡士634813層35-50國際商業(yè)中心2100032層60金海廣場6082226層65環(huán)球國際廣場11945851層801071、禪桂寫字樓總體情況——租賃價格分析（現(xiàn)時市場部分租賃項目2、禪桂寫字樓總體情況——租售價格分析（主要在售項目）禪城商業(yè)中心區(qū)域，在交通、商業(yè)氛圍和配套上占據(jù)了很大優(yōu)勢，寫字樓的價格要比其他區(qū)域高了一大截。所以環(huán)球國際廣場、國際商業(yè)中心等占據(jù)商業(yè)中心的項目，價格上的優(yōu)勢明顯比其他幾個項目大。一、佛山發(fā)展狀況1082、禪桂寫字樓總體情況——租售價格分析（主要在售項目）禪城位置圖南海大道佛山一環(huán)嶺南大道汾江路季華路佛平路嶺南大廈環(huán)球國際廣場商業(yè)國際中心天安南海數(shù)碼新城財富大廈109位置圖南海大道佛山一環(huán)嶺南大道汾江路季華路佛平路嶺南大廈環(huán)球1、禪桂寫字樓總體情況——租售價格分析在寫字樓租賃市場上，05年前落成的寫字樓項目由于項目總體檔次不高，租金在22元/㎡/月-35元/㎡/月不等，不包括管理費；汾江路、季華路一帶則要20元/㎡/月-50多元/㎡/月，不包括管理費。桂城的集中在南海大道，一般是40元/㎡/月左右，也有一些舊一點的只需20元/㎡/月-30元/㎡/月。一、佛山發(fā)展狀況1101、禪桂寫字樓總體情況——租售價格分析一、佛山發(fā)展狀況110一、佛山發(fā)展狀況1、禪桂寫字樓總體情況——成交面積區(qū)間分析根據(jù)從環(huán)球國際廣場、嶺南大廈、國際商業(yè)中心和天安南海數(shù)碼新城成交統(tǒng)計，成交面積區(qū)間分布如圖：數(shù)據(jù)來源：佛山建設局111一、佛山發(fā)展狀況1、禪桂寫字樓總體情況——成交面積區(qū)間分析數(shù)一、佛山發(fā)展狀況1、禪桂寫字樓總體情況——成交面積區(qū)間分析從圖上看得出，100平方米以下單位和101-200平方米的單位，成交套數(shù)分別占總成交套數(shù)的28%和25%；201-300平方米之間的單位是最為市場所接受的，成交量最多的，占了總成交套數(shù)的36%；而301平方米以上的大單位，只占總成交套數(shù)的11%。佛山經(jīng)濟的發(fā)展，加上“建設總部基地”的規(guī)劃，一定程度上促進了大中小企業(yè)的匯集。特別是“天安南海數(shù)碼新城”打造企業(yè)總部基地，吸引了眾多廣告、科技等創(chuàng)意企業(yè)前來辦公，201-300平方米的單位銷售最多。112一、佛山發(fā)展狀況1、禪桂寫字樓總體情況——成交面積區(qū)間分析1位置禪城區(qū)城門頭西路一號物管公司廣州珠江物業(yè)酒店管理公司規(guī)模總建：21017㎡（寫字樓部分）樓層：51層級別甲級租售狀態(tài)出售出租價格售：9400元/㎡租：80元/㎡·月區(qū)間面積87-432㎡推售情況07年7月份推出配套商場、休閑娛樂、國際會議中心、高級公寓、五星級酒店、7臺電梯目前銷售情況項目銷售進入了清盤期，目前剩余少量的尾貨環(huán)球國際廣場是集酒店、公寓、商場于一體的商務樓