懷柔京鷹高爾夫別墅項(xiàng)目策劃成果匯報(bào)課件

2022/12/15懷柔京鷹高爾夫別墅

項(xiàng)目成果匯報(bào)謹(jǐn)呈:北京雁棲湖置業(yè)有限公司

2022/12/13懷柔京鷹高爾夫別墅

項(xiàng)目成果匯報(bào)謹(jǐn)呈:北2成果報(bào)告清單《市場(chǎng)環(huán)境研究報(bào)告》《項(xiàng)目定位研究報(bào)告》《概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及產(chǎn)品設(shè)計(jì)指導(dǎo)建議》《附件：典型個(gè)案分析》2成果報(bào)告清單《市場(chǎng)環(huán)境研究報(bào)告》《項(xiàng)目定位研究報(bào)告》《概念3匯報(bào)框架PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析PARTⅢSWOT分析PARTⅣ項(xiàng)目定位建議PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析3匯報(bào)框架PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)PARTⅡ項(xiàng)目資4匯報(bào)框架PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析PARTⅢSWOT分析PARTⅣ項(xiàng)目定位建議PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析4匯報(bào)框架PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)PARTⅡ項(xiàng)目資5PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)5PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)6一、整體市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估和啟示自1997年房改基本到位以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)七年的穩(wěn)定而又快速的成長(zhǎng)階段。2009年以來(lái)受宏觀調(diào)控和土地供應(yīng)制度改革的雙重影響，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期，市場(chǎng)表現(xiàn)出高度的不穩(wěn)定性。表現(xiàn)為：房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)大幅波動(dòng)，土地供應(yīng)持續(xù)萎縮，商品房入市規(guī)模連續(xù)六個(gè)季度大幅負(fù)增長(zhǎng)，商品房市場(chǎng)總體規(guī)模趨于穩(wěn)定，房?jī)r(jià)過(guò)速上漲，風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。6一、整體市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估和啟示自1997年房改基本到位以來(lái)，北7一、整體市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估和啟示7一、整體市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估和啟示8一、整體市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估和啟示整體市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本案的啟示新一輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)全面啟動(dòng)，《國(guó)六條》和《國(guó)十五條》出臺(tái)實(shí)施將對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新定義，未來(lái)兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)全面轉(zhuǎn)軌期。一方面土地資源日益稀缺，加之低密度住宅開發(fā)將受到嚴(yán)格控制，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，本案的土地資源價(jià)值將持續(xù)提升；另一個(gè)方面，未來(lái)幾年行業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)走勢(shì)的高度不確定性，也意味著更大的風(fēng)險(xiǎn)。本案運(yùn)作應(yīng)當(dāng)努力控制好進(jìn)程節(jié)奏，高度重視對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素的有效管控。8一、整體市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估和啟示整體市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本案的啟示新一輪房9二、整體別墅市場(chǎng)評(píng)估和啟示整體別墅市場(chǎng)評(píng)估隨著別墅消費(fèi)人群的不斷擴(kuò)大，別墅市場(chǎng)的規(guī)模在穩(wěn)定擴(kuò)展。北京別墅開發(fā)供應(yīng)規(guī)模十分龐大，存量供應(yīng)達(dá)250萬(wàn)平方米，約9000套，加之新開發(fā)項(xiàng)目的潛在供應(yīng)，未來(lái)供應(yīng)總量達(dá)400萬(wàn)平方米，足以滿足市場(chǎng)4～5年需要。未來(lái)別墅市場(chǎng)整體上將表現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，供求關(guān)系在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都將保持目前的寬松局面。9二、整體別墅市場(chǎng)評(píng)估和啟示整體別墅市場(chǎng)評(píng)估隨著別墅消費(fèi)人群10二、整體別墅市場(chǎng)評(píng)估和啟示整體別墅市場(chǎng)對(duì)本案的啟示隨著別墅整體價(jià)格的水漲船高，加之距離因素總體上將逐漸弱化的影響，本案開發(fā)可望贏得更好的價(jià)格定位。在可預(yù)見的未來(lái)，期望項(xiàng)目能夠躋身第一居所別墅市場(chǎng)并不現(xiàn)實(shí)。10二、整體別墅市場(chǎng)評(píng)估和啟示整體別墅市場(chǎng)對(duì)本案的啟示11三、北京非第一居所別墅市場(chǎng)評(píng)估和啟示

北京非第一居所別墅市場(chǎng)評(píng)估北京非第一居所消費(fèi)雖然已經(jīng)有所啟動(dòng)，但在未來(lái)幾年內(nèi)不會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展。目前北京非第一居所別墅市場(chǎng)基本上還是一個(gè)邊緣化的市場(chǎng)，表現(xiàn)為低品質(zhì)低價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。本案所在的懷柔區(qū)因其與中心城區(qū)的位置關(guān)系，是一個(gè)典型的非第一居所別墅開發(fā)為主的區(qū)域。區(qū)域優(yōu)越的自然環(huán)境資源條件，也支持懷柔成為度假休閑別墅的相對(duì)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)，長(zhǎng)期的發(fā)展空間尤其值得期待。非第一居所別墅市場(chǎng)以低端項(xiàng)目為主，高端高品質(zhì)品牌項(xiàng)目尚未出現(xiàn)。

11三、北京非第一居所別墅市場(chǎng)評(píng)估和啟示

北京非第一居所別墅12三、北京非第一居所別墅市場(chǎng)評(píng)估和啟示

北京非第一居所別墅市場(chǎng)對(duì)本案的啟示本案的發(fā)展必須跳脫現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，才能保證足夠的贏利性并真正降低風(fēng)險(xiǎn)。定位于高端市場(chǎng)，以項(xiàng)目自身的品質(zhì)引導(dǎo)并激發(fā)財(cái)富階層的消費(fèi)需求，著眼于相對(duì)長(zhǎng)周期運(yùn)作，力求成為北京度假休閑別墅項(xiàng)目的第一品牌，才能真正打開項(xiàng)目發(fā)展空間。

12三、北京非第一居所別墅市場(chǎng)評(píng)估和啟示

北京非第一居所別墅13四、高爾夫概念地產(chǎn)及高球族購(gòu)房行為的研究及其啟示高球族購(gòu)房行為的研究結(jié)論北京購(gòu)房者中有14％的人群是高爾夫球消費(fèi)一族，已經(jīng)是一支不可忽視的消費(fèi)力量。本案的發(fā)展應(yīng)該充分發(fā)掘這一客群的購(gòu)買潛力，并將其作為最基本客戶基礎(chǔ)予以持續(xù)關(guān)注。高球族的購(gòu)房?jī)r(jià)值觀及其決策取向有其明顯的特征。項(xiàng)目運(yùn)作從一開始就應(yīng)當(dāng)圍繞“高爾夫”元素的價(jià)值進(jìn)行全面資源整合和挖掘，并力求與高球族特別是其中高端人群的個(gè)性需要進(jìn)行無(wú)縫對(duì)接，這是本案全案成功的運(yùn)作點(diǎn)。13四、高爾夫概念地產(chǎn)及高球族購(gòu)房行為的研究及其啟示高球族購(gòu)14高爾夫概念地產(chǎn)研究對(duì)本案的啟示高爾夫概念是高端物業(yè)的良好標(biāo)簽，足以支持項(xiàng)目的高端定位;高爾夫地產(chǎn)走復(fù)合功能定位，可以更好地挖掘潛在價(jià)值;高爾夫別墅高品質(zhì)、高售價(jià)，但房型面積仍然應(yīng)控制在300-500㎡/棟的區(qū)間內(nèi)，同時(shí)可配置少量超大面積的特殊標(biāo)簽產(chǎn)品;高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目可以也有必要配置適量的公寓產(chǎn)品;品牌服務(wù)及廣泛的聲譽(yù)高爾夫項(xiàng)目的成功有巨大的幫助;高爾夫別墅較一般別墅在同等條件可以提升20%的售價(jià);高爾夫項(xiàng)目中公寓售價(jià)一般為別墅售價(jià)的65％－80％。四、高爾夫概念地產(chǎn)及高球族購(gòu)房行為的研究及其啟示14高爾夫概念地產(chǎn)研究對(duì)本案的啟示高爾夫概念是高端物業(yè)的良好15匯報(bào)框架PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)PARTⅢSWOT分析PARTⅣ項(xiàng)目定位建議PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析15匯報(bào)框架PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)16PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析16PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析17一、位置分析

項(xiàng)目位置本案位于懷柔區(qū)懷北鎮(zhèn)境內(nèi)，距北京市區(qū)約60公里，距懷柔衛(wèi)星城約10公里。用地西側(cè)為111國(guó)道懷豐路段及京通鐵路，北側(cè)為龍各莊村，東側(cè)為東莊村，南側(cè)為西莊村。17一、位置分析

項(xiàng)目位置本案位于懷柔區(qū)懷北鎮(zhèn)境內(nèi)，距北京市18二、區(qū)域分析

1.區(qū)域描述懷柔區(qū)位于北京市的東北部，距北京50公里，屬華北經(jīng)燕山山脈向內(nèi)蒙古高原過(guò)渡的階梯地帶。懷北鎮(zhèn)位于北京東北方向60公里處，坐落在燕山腳下，是懷柔山區(qū)與平原的結(jié)合部位。18二、區(qū)域分析

1.區(qū)域描述192.區(qū)域發(fā)展特征（1）地質(zhì)條件影響整體發(fā)展向南部?jī)A斜懷柔區(qū)除東南部為華北平原北緣的平原區(qū)外，其余均為山地。在區(qū)域發(fā)展的歷史沿革中，由于平原更利于農(nóng)作物的種植，產(chǎn)生更多的生產(chǎn)資料和勞動(dòng)力，必然成為區(qū)域發(fā)展的起點(diǎn)。在其后的發(fā)展過(guò)程中，人口數(shù)量不斷壯大，但多數(shù)仍集中于平原地區(qū)，形成城鎮(zhèn)規(guī)模。時(shí)至今日，北部山區(qū)的發(fā)展仍比較落后，除帽山、喇叭山等景區(qū)初步開發(fā)外，多數(shù)地區(qū)仍人煙罕至，而南部核心區(qū)則已展現(xiàn)繁華的城鎮(zhèn)甚至是城市風(fēng)貌。地域性的發(fā)展失衡將在區(qū)域的未來(lái)發(fā)展中將逐步縮小，以環(huán)境保護(hù)為前提的北部山區(qū)發(fā)展將迎來(lái)新的契機(jī)。根據(jù)《北京市懷柔區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》，將加強(qiáng)湯河口等重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)。湯河口鎮(zhèn)要充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建設(shè)成為北部山區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心和區(qū)域交通樞紐。二、區(qū)域分析

192.區(qū)域發(fā)展特征（1）地質(zhì)條件影響整體發(fā)展向南部?jī)A斜二、202.區(qū)域發(fā)展特征（2）以生態(tài)資源為核心的經(jīng)濟(jì)格局優(yōu)質(zhì)的生態(tài)資源是懷柔經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心源動(dòng)力。旅游業(yè)是最直接受益的產(chǎn)業(yè)。隨著區(qū)域建設(shè)的推進(jìn)，交通條件的改善以及人們生活水平的穩(wěn)定提高，懷柔旅游業(yè)已成為北京風(fēng)景旅游的重要支柱。餐飲、農(nóng)副產(chǎn)品種植、虹鱒魚養(yǎng)殖等產(chǎn)品由此得到長(zhǎng)足發(fā)展，成為重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。懷北鎮(zhèn)有著得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，目前，鎮(zhèn)域內(nèi)已建有雁棲湖、青龍峽、幽谷神潭、懷北國(guó)際滑雪場(chǎng)等10個(gè)旅游景區(qū)，有鴻達(dá)大廈、棲湖飯店、云岫山莊等12家賓館。并已發(fā)展了椴樹嶺、西莊、大水峪、河防口、懷北莊5個(gè)旅游專業(yè)村。2005年全鎮(zhèn)共接待游人177.8余萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入1.2億元。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更與生態(tài)資源密不可分，一方面，度假村、賓館酒店的建設(shè)為會(huì)議、度假等多種需求提供場(chǎng)所；另一方面，以別墅為主的休閑度假型地產(chǎn)更是蓬勃發(fā)展。二、區(qū)域分析

202.區(qū)域發(fā)展特征（2）以生態(tài)資源為核心的經(jīng)濟(jì)格局二、區(qū)域212.區(qū)域發(fā)展特征（3）旅游綜合產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)特征旅游綜合產(chǎn)業(yè)是懷柔區(qū)經(jīng)濟(jì)最具活力的組成部分。其消費(fèi)特征明顯，表現(xiàn)為：對(duì)外性：懷柔區(qū)旅游業(yè)的主要消費(fèi)者來(lái)自非本區(qū)的其他區(qū)域，其中以北京城區(qū)為主。周期性：受北方季節(jié)影響，3-10月為主要消費(fèi)期，尤其以周末和節(jié)假日為旅游高峰。流動(dòng)性：具有不固定消費(fèi)屬性，即對(duì)于單一消費(fèi)者而言，消費(fèi)行為的發(fā)生不定期，但目前消費(fèi)總量持續(xù)上漲。二、區(qū)域分析212.區(qū)域發(fā)展特征（3）旅游綜合產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)特征二、區(qū)域分222.區(qū)域發(fā)展特征（4）生態(tài)型工業(yè)科技園初具雛形懷柔區(qū)工業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。以食品飲料、包裝印刷為代表的都市型工業(yè)迅速發(fā)展，以生物醫(yī)藥、電子信息為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷成長(zhǎng)，全區(qū)工業(yè)整體運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，出臺(tái)了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，為全區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整打下了良好基礎(chǔ)。園區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。5年先后投資7.7億元，用于工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資，全區(qū)以楊雁路為軸心，以雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)為龍頭的工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶正在逐步形成，為促進(jìn)全區(qū)工業(yè)布局優(yōu)化調(diào)整創(chuàng)造了條件，雁棲、鳳翔、經(jīng)緯三個(gè)開發(fā)區(qū)工業(yè)銷售收入占全區(qū)的比重達(dá)到57%。二、區(qū)域分析

222.區(qū)域發(fā)展特征（4）生態(tài)型工業(yè)科技園初具雛形二、區(qū)域分232.區(qū)域發(fā)展特征（5）順義區(qū)為本區(qū)域發(fā)展帶來(lái)積極影響順義地區(qū)具有特殊的交通優(yōu)勢(shì)，涉外氛圍濃厚，工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，國(guó)際會(huì)展區(qū)和空港商務(wù)區(qū)的形成將促進(jìn)期形成具有強(qiáng)吸納力及輻射力的區(qū)域中心。交通的完善拉近了懷柔與順義地區(qū)的距離，并將輻射影響進(jìn)一步擴(kuò)大。房地產(chǎn)即是受益產(chǎn)業(yè)之一。一方面，順義高端人群在懷柔購(gòu)置休閑度假的理想居所，另一方面，部分在順義地區(qū)工作的人員受到當(dāng)?shù)馗叻績(jī)r(jià)擠壓選擇在懷柔區(qū)置業(yè)。二、區(qū)域分析

232.區(qū)域發(fā)展特征（5）順義區(qū)為本區(qū)域發(fā)展帶來(lái)積極影響二、242001年12月30日，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)懷柔撤縣設(shè)區(qū)，懷柔成為首都11座新城之一，進(jìn)入了嶄新的歷史發(fā)展階段。根據(jù)規(guī)劃，其定位為：北京市東部發(fā)展帶上的重點(diǎn)地區(qū)；是北京市國(guó)際交往中心的重要組成部分；是北京市生態(tài)環(huán)境保護(hù)帶的重要組成部分和飲用水源地之一。重點(diǎn)發(fā)展旅游、會(huì)議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃(2004年—2020年)》，北京定位為“國(guó)家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”。提出了“兩軸——兩帶——多中心”的城市空間新布局，大力發(fā)展新城和遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)的構(gòu)想。兩帶中即包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”由于懷柔自身自然條件的優(yōu)勢(shì)以及市政建設(shè)條件的改善，使其更加符合北京定位――“宜居城市”的標(biāo)準(zhǔn)，隨著交通的改善和生態(tài)旅游資源的進(jìn)一步開發(fā)，必將帶動(dòng)其經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展。二、區(qū)域分析

3.區(qū)域城市規(guī)劃分析242001年12月30日，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)懷柔撤縣設(shè)區(qū)，懷柔25三、周界環(huán)境分析

1.交通條件本案所處地區(qū)的對(duì)外交通條件目前并不突出，周邊只有111國(guó)道懷豐路段、京密路、京通鐵路，可與北京市區(qū)、昌平區(qū)、順義區(qū)、密云縣及懷柔區(qū)大部分旅游資源聯(lián)系。但在近期隨著京承高速公路二期懷柔段的建成通車，本案用地與北京市區(qū)的道路交通時(shí)間可由1小時(shí)40分鐘縮短至40至50分鐘，并可大大提高通行的安全性。25三、周界環(huán)境分析

1.交通條件本案所處地區(qū)的對(duì)外交通條件26三、周界環(huán)境分析

2.環(huán)境景觀條件本區(qū)域位于由平原向山地過(guò)渡的地勢(shì)范圍內(nèi)，一方面與秀眉靈動(dòng)的懷柔山地景區(qū)距離較近，擁有良好的景觀景點(diǎn)資源，另一方面，由于地勢(shì)起伏相對(duì)平緩，有利于建設(shè)的實(shí)施，因此成為多種旅游場(chǎng)所聚集之所。26三、周界環(huán)境分析

2.環(huán)境景觀條件本區(qū)域位于由平原向山地27三、周界環(huán)境分析

2.環(huán)境景觀條件（1）區(qū)域主要景點(diǎn)雁棲湖青龍峽幽谷神潭懷北國(guó)際滑雪場(chǎng)27三、周界環(huán)境分析

2.環(huán)境景觀條件（1）區(qū)域主要景點(diǎn)雁棲28三、周界環(huán)境分析2.環(huán)境景觀條件（2）中低端旅游消費(fèi)場(chǎng)所密集各類度假村、拓展中心、農(nóng)家院、民俗村、虹鱒魚垂釣中心等旅游場(chǎng)所密集，但檔次普遍較低，主要面向大眾化消費(fèi)群體，部分場(chǎng)所周末人滿為患。28三、周界環(huán)境分析2.環(huán)境景觀條件（2）中低端旅游消費(fèi)場(chǎng)所29（3）企業(yè)用途場(chǎng)所除普通旅游消費(fèi)場(chǎng)所外，各種企業(yè)用途場(chǎng)所也普遍存在，包括中高檔綜合休閑度假中心、培訓(xùn)中心及國(guó)有企業(yè)自建休閑度假中心等。北京市政府寬溝招待所是政府型會(huì)議的主要場(chǎng)所之一，憑借特殊的政治資源，成為高端企業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所的典范。懷柔區(qū)其他企業(yè)用途場(chǎng)所有松園山莊（中國(guó)人民銀行清算總中心懷柔總站）、審計(jì)署培訓(xùn)基地、中國(guó)國(guó)際商會(huì)會(huì)館、北京市律師培訓(xùn)中心、金雁飯店（財(cái)政培訓(xùn)中心）、中國(guó)冶勘培訓(xùn)中心等等。由于多數(shù)雖然檔次較高，但不對(duì)外營(yíng)業(yè)，整體形象也相對(duì)內(nèi)斂，較少為外人所知，因而平添神秘氣質(zhì)。三、周界環(huán)境分析2.環(huán)境景觀條件29（3）企業(yè)用途場(chǎng)所三、周界環(huán)境分析2.環(huán)境景觀條件30四、地塊條件分析

用地周界地勢(shì)為由西北向東南逐漸降低，呈三級(jí)臺(tái)階，本案用地處于第二級(jí)臺(tái)階。除西側(cè)外，用地其他三面邊界外主要為果園和耕地，結(jié)合特殊的地勢(shì)變化，既符合“南罩北靠，藏風(fēng)聚氣”的風(fēng)水形態(tài)，又獲得了極佳的景觀和視野。地塊條件分析30四、地塊條件分析

用地周界地勢(shì)為由西北向東南逐漸降低，31用地南邊界相隔10米鎮(zhèn)級(jí)規(guī)劃路為現(xiàn)狀西莊村，其地勢(shì)低于本案用地約20－30米。四、地塊條件分析

用地西邊界與111國(guó)道懷豐路段形成楔形夾角，項(xiàng)目西南角現(xiàn)狀入口處最近，西北角最遠(yuǎn)。西邊界及西北邊界外地勢(shì)明顯高于本案用地約10－30米，呈陡坡，形成天然高墻，將高爾夫球場(chǎng)與111國(guó)道懷豐路段及其路側(cè)的低端經(jīng)營(yíng)商業(yè)完全隔絕，宛如世外桃源。雖然地勢(shì)最高處為鐵路，且距項(xiàng)目邊界較近，但由于該段鐵路為檢修站專用，通行頻次很低。31用地南邊界相隔10米鎮(zhèn)級(jí)規(guī)劃路為現(xiàn)狀西莊村，其地勢(shì)低于本32用地東邊界相隔10米鎮(zhèn)級(jí)規(guī)劃路（可通青龍峽景區(qū)）為現(xiàn)狀果園和耕地，沒有成規(guī)模的房屋建筑。用地東北邊界外為現(xiàn)狀河渠及防風(fēng)林帶，相隔一片果園為龍各莊村。四、地塊條件分析

32用地東邊界相隔10米鎮(zhèn)級(jí)規(guī)劃路（可通青龍峽景區(qū)）為現(xiàn)狀果33五、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分析項(xiàng)目總用地為194.7公頃，其中已建成及規(guī)劃中高爾夫球場(chǎng)約140公頃。目前土地劃分為26個(gè)可進(jìn)行建設(shè)的土地證，其中1塊已確定為會(huì)所，還余25個(gè)。原則上每個(gè)土地證的面積和位置都可以調(diào)整，但面積應(yīng)小于10畝，以不突破懷柔區(qū)的審批權(quán)限。近期的主要工作目標(biāo)是確定規(guī)劃形態(tài)，并依次盡快完成用地范圍調(diào)整。土地使用性質(zhì)：旅游用地；建設(shè)用地面積：17萬(wàn)平方米；建筑面積：16萬(wàn)平方米；容積率：≤1.0；綠地率：30％；建筑控制高度：9-15米(可以突破)；33五、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分析項(xiàng)目總用地為194.7公頃，其中已建34匯報(bào)框架PARTⅢSWOT分析PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)PARTⅣ項(xiàng)目定位建議PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析34匯報(bào)框架PARTⅢSWOT分析PARTⅡ35PARTⅢSWOT分析35PARTⅢSWOT分析36一、優(yōu)勢(shì)分析

懷柔區(qū)是京郊休閑度假的優(yōu)勢(shì)發(fā)展區(qū)域；項(xiàng)目擁有高尚而豐富的內(nèi)部生態(tài)環(huán)境景觀系統(tǒng)；高爾夫球場(chǎng)先期開發(fā)為項(xiàng)目提供了高的起點(diǎn)和良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)客源；開發(fā)地塊與高爾夫球場(chǎng)融為一體的獨(dú)特布局關(guān)系；開發(fā)地塊天然的地形條件有利于創(chuàng)造具有獨(dú)特稀缺性的產(chǎn)品；開發(fā)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力。36一、優(yōu)勢(shì)分析

懷柔區(qū)是京郊休閑度假的優(yōu)勢(shì)發(fā)展區(qū)域；項(xiàng)37二、劣勢(shì)分析離開中心城區(qū)60公里，已經(jīng)超出目前消費(fèi)者能夠接受的第一居所距離界限；區(qū)域目前還不是一個(gè)高檔別墅物業(yè)的成熟發(fā)展區(qū)；土地屬性將成為購(gòu)房決策的重大阻力因素；土地證限定了后期設(shè)計(jì)的工作條件，發(fā)揮空間有限；開發(fā)用地相對(duì)分散，而且大多為較陡的山坡地；用地周邊存在負(fù)面影響因素。37二、劣勢(shì)分析離開中心城區(qū)60公里，已經(jīng)超出目前消費(fèi)者能夠38三、機(jī)會(huì)分析消費(fèi)升級(jí)熱潮對(duì)高爾夫和度假別墅發(fā)展的持續(xù)推動(dòng)；政策變動(dòng)使別墅物業(yè)和高爾夫球場(chǎng)資源更加稀缺；北京新的城市總體規(guī)劃的實(shí)施，給區(qū)域發(fā)展帶來(lái)全新機(jī)會(huì)；高速道路效應(yīng)的快速呈現(xiàn)。38三、機(jī)會(huì)分析消費(fèi)升級(jí)熱潮對(duì)高爾夫和度假別墅發(fā)展的持續(xù)推動(dòng)39四、風(fēng)險(xiǎn)分析地塊資源條件不具備唯一性，面臨較大的替代性低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；第二居所消費(fèi)尚處發(fā)展初期，需求成長(zhǎng)和政策規(guī)范仍有較高的不確定性；作為第二居所項(xiàng)目，開發(fā)規(guī)模偏大。39四、風(fēng)險(xiǎn)分析地塊資源條件不具備唯一性，面臨較大的替代性低40匯報(bào)框架PARTⅣ項(xiàng)目定位建議PARTⅢSWOT分析PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析40匯報(bào)框架PARTⅣ項(xiàng)目定位建議PARTⅢSW41PARTⅣ項(xiàng)目定位建議41PARTⅣ項(xiàng)目定位建議42一、市場(chǎng)定位上流圣地名家藏品——打造北京第二居所的第一品牌42一、市場(chǎng)定位上流圣地——打造北京第二居所的第一品牌43核心價(jià)值元素運(yùn)動(dòng)代表了極端高尚的生活體驗(yàn)、舉重若輕的處事哲理，它是頂層社交圈的通行證，并由此擁有高端人脈網(wǎng)絡(luò)的快速擴(kuò)張。一、市場(chǎng)定位高爾夫是上流社會(huì)的標(biāo)簽運(yùn)動(dòng)上流運(yùn)動(dòng)43核心價(jià)值元素運(yùn)動(dòng)代表了極端高尚的生活體驗(yàn)、舉重若輕的處事44核心價(jià)值元素本案在為業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)和全方位的休閑度假功能服務(wù)的同時(shí)，力求倡導(dǎo)并推出與業(yè)主身份相匹配的生活方式概念，引領(lǐng)上流階層生活方式之潮流，使業(yè)主獲得全新的生活享受。一、市場(chǎng)定位以“私人服務(wù)”為標(biāo)簽的上流生活方式上流生活44核心價(jià)值元素本案在為業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)和全方位的休閑度45核心價(jià)值元素由國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)大師擔(dān)綱，親歷設(shè)計(jì)，并通過(guò)與業(yè)主的面對(duì)面交流，闡述設(shè)計(jì)理念，加深對(duì)于建筑內(nèi)涵的深度理解。項(xiàng)目的不可復(fù)制性及世界級(jí)設(shè)計(jì)水準(zhǔn)奠定了建筑的藏品價(jià)值。一、市場(chǎng)定位出自世界著名設(shè)計(jì)師之手的藏品建筑名家建筑45核心價(jià)值元素由國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)大師擔(dān)綱，親歷設(shè)計(jì)，并通過(guò)與業(yè)主46核心價(jià)值元素引入世界著名的酒店管理公司為物業(yè)的未來(lái)和業(yè)主的生活提供全面而恒久的保障，并未社區(qū)創(chuàng)造一個(gè)與上流階層相匹配的人文環(huán)境和管家文化。一、市場(chǎng)定位品質(zhì)和價(jià)值的恒久保證名家打理46核心價(jià)值元素引入世界著名的酒店管理公司為物業(yè)的未來(lái)和業(yè)主47二、客群定位

1.基本特征年齡：35～50歲；職業(yè)：內(nèi)地及港臺(tái)的老板階層，大型跨國(guó)企業(yè)的高級(jí)經(jīng)理人；收入：家庭年收入穩(wěn)定于300萬(wàn)元以上，主要來(lái)源為非薪金收入；居住狀況：一般擁有多處房產(chǎn)，相當(dāng)一部分已經(jīng)有購(gòu)買別墅的經(jīng)歷。47二、客群定位

1.基本特征年齡：35～50歲；48二、客群定位

2.生活特質(zhì)享受生活和享受成功就是他們的生存法則；具有全球化的豐富生活閱歷；成熟、自信、自由但不張揚(yáng)；一般擁有穩(wěn)定的交際圈；時(shí)間和健康最為寶貴，因此愿意用金錢去交換；是奢侈品的主要消費(fèi)者；對(duì)高爾夫運(yùn)動(dòng)情有獨(dú)衷。48二、客群定位

2.生活特質(zhì)享受生活和享受成功就是他們的49二、客群定位

3.購(gòu)買目的在北京休閑、度假所需的第二或第N居所；資產(chǎn)組合型購(gòu)買，追求資產(chǎn)的安全和保值增值；少數(shù)客戶因企業(yè)用途或私人商務(wù)交往需要而購(gòu)買。49二、客群定位

3.購(gòu)買目的在北京休閑、度假所需的第二或50二、客群定位

4.購(gòu)房?jī)r(jià)值觀“物以類聚，人以群分”高度看中人文環(huán)境；物業(yè)管理和服務(wù)是購(gòu)房時(shí)考慮的最重要因素之一；購(gòu)買決策簡(jiǎn)單、明確而果斷；對(duì)自然資源的追求遠(yuǎn)甚于房子本身；品牌意識(shí)對(duì)其購(gòu)房決策有一定影響；對(duì)安全和私屬領(lǐng)地圈的要求很高；愿意體驗(yàn)新事物、積累新經(jīng)驗(yàn)、甚至愿意為小小的新體驗(yàn)一擲千金。50二、客群定位

4.購(gòu)房?jī)r(jià)值觀“物以類聚，人以群分”高度51三、功能定位

在上流財(cái)富階層享有全國(guó)性名望的休閑度假和高端私人交際的全功能圣地51三、功能定位

在上流財(cái)富階層享有全國(guó)性名望的52三、功能定位

全系列短期居住功能包括酒店、公寓、私家別墅等系列產(chǎn)品，能夠滿足各類短居性需要。高爾夫運(yùn)動(dòng)系列功能除已初步建成的高爾夫球場(chǎng)外，還應(yīng)當(dāng)全面完善高爾夫運(yùn)動(dòng)配套服務(wù)功能。52三、功能定位

全系列短期居住功能包括酒店、公寓、私家別墅53三、功能定位

休閑、度假服務(wù)及商務(wù)活動(dòng)功能結(jié)合酒店、度假公寓配備完善的能夠滿足業(yè)主所需并能對(duì)外接待經(jīng)營(yíng)的系列休閑度假及商務(wù)活動(dòng)設(shè)施、包括健身、娛樂、餐飲、會(huì)議等，支持本案成為一個(gè)北京上流社會(huì)的重要交際場(chǎng)。業(yè)主俱樂部功能以“私人顧問(wèn)服務(wù)為主題”的業(yè)主俱樂部，將為業(yè)主展現(xiàn)并實(shí)現(xiàn)一種全新的上流生活方式。俱樂部全面整合社會(huì)資源，為業(yè)主提供全系列的“私人顧問(wèn)”，包括：私人醫(yī)生、私人健康顧問(wèn)、私人營(yíng)養(yǎng)師、私人形象顧問(wèn)、私人家庭事務(wù)助理、私人商務(wù)助理、私人理財(cái)顧問(wèn)等，并使其成為本案的重要標(biāo)簽之一。53三、功能定位

休閑、度假服務(wù)及商務(wù)活動(dòng)功能結(jié)合酒店、度假54四、產(chǎn)品定位各類產(chǎn)品特質(zhì)及設(shè)計(jì)建議詳見《概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及產(chǎn)品設(shè)計(jì)指導(dǎo)建議》。54四、產(chǎn)品定位各類產(chǎn)品特質(zhì)及設(shè)計(jì)建議詳見55四、產(chǎn)品定位55四、產(chǎn)品定位56五、物業(yè)管理和服務(wù)定位

五星級(jí)度假村式管理為業(yè)主提供休閑度假特許服務(wù)的同時(shí)，以“品牌經(jīng)營(yíng)”為核心，實(shí)現(xiàn)以物業(yè)保值增值為導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)式管理。私人管家服務(wù)為每一個(gè)業(yè)主配備私人專責(zé)管家，無(wú)論業(yè)主是否居住都能使物業(yè)得到最優(yōu)質(zhì)的保養(yǎng)和維護(hù)。56五、物業(yè)管理和服務(wù)定位

五星級(jí)度假村式管理為業(yè)主提供休閑57六、價(jià)格定位

1.別墅價(jià)格定位（1）基于本案的特殊性，別墅產(chǎn)品的價(jià)格定位以目標(biāo)客戶調(diào)查的基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)個(gè)案比較確定。

通過(guò)目標(biāo)客戶消費(fèi)行為調(diào)查進(jìn)行定價(jià)（詳見《市場(chǎng)環(huán)境研究報(bào)告》）本案的別墅產(chǎn)品客戶可接受價(jià)格區(qū)間為12000～15000元/平米。57六、價(jià)格定位

1.別墅價(jià)格定位（1）基于本案的特殊性，58六、價(jià)格定位

1.別墅價(jià)格定位參照比較項(xiàng)目的銷售價(jià)格，按照市場(chǎng)比較法原理進(jìn)行綜合評(píng)估，本案別墅產(chǎn)品的可接受價(jià)格區(qū)間為13000～18000元/平米。（2）比較項(xiàng)目?jī)r(jià)格表注：CBD高爾夫、龍熙順景、華堂高爾夫別墅的市場(chǎng)銷售價(jià)格均包含地下部分，表中所示價(jià)格為換算后地上面積價(jià)格。58六、價(jià)格定位

1.別墅價(jià)格定位參照比較項(xiàng)目的銷售價(jià)格，59六、價(jià)格定位

1.別墅價(jià)格定位別墅產(chǎn)品均價(jià)建議為15000～16000元/平米。

莊園式別墅產(chǎn)品建議采取定制化銷售，視單棟別墅最終確定的用地規(guī)模為主要參照因素進(jìn)行定價(jià)。原則上每棟別墅占地10畝左右，建筑面積1000～1500平米，總價(jià)為2000～3000萬(wàn)元。59六、價(jià)格定位

1.別墅價(jià)格定位別墅產(chǎn)品均價(jià)建議為60六、價(jià)格定位

2.公寓價(jià)格定位

鑒于市場(chǎng)上有眾多成熟經(jīng)營(yíng)的度假村可資借鑒，公寓定價(jià)可以采用收益還原法確定。（1）收益還原法價(jià)格定位原理主要確定投資類物業(yè)的價(jià)格定位基礎(chǔ)的估算方法，以市場(chǎng)目前的租賃狀態(tài)為預(yù)估基礎(chǔ)，從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)預(yù)期，計(jì)算年度總收益、純收益、資本化率等指標(biāo)，評(píng)估本案的投資性高爾夫公寓價(jià)格區(qū)間。60六、價(jià)格定位

2.公寓價(jià)格定位鑒于市場(chǎng)上有眾61六、價(jià)格定位

2.公寓價(jià)格定位建議本案高爾夫公寓的售價(jià)為11000元/平米（含1800元/平米裝修和配置家電費(fèi)用）61六、價(jià)格定位

2.公寓價(jià)格定位建議本案高爾夫公寓的售價(jià)62匯報(bào)框架PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析PARTⅢSWOT分析PARTⅣ項(xiàng)目定位建議PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)62匯報(bào)框架PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析PARTⅢS63PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析63PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析64一、項(xiàng)目開發(fā)成本估算

1.項(xiàng)目開發(fā)成本估算的初始設(shè)定此部分經(jīng)濟(jì)分析所指“項(xiàng)目”，僅針對(duì)別墅、公寓和酒店部分，高爾夫球場(chǎng)、會(huì)所的投資和收益不包括在內(nèi)；各項(xiàng)開發(fā)成本均按開發(fā)商自有資金投入計(jì)算，不考慮項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用；地上建筑面積：別墅10萬(wàn)平方米；公寓3萬(wàn)平方米；酒店2萬(wàn)平方米；規(guī)劃指標(biāo)中，地下建筑面積以地上面積的0.45倍估算；土地的取得費(fèi)用于首期一次性投入；項(xiàng)目別墅部分的前期費(fèi)用于首期一次性投入；其他的各項(xiàng)開發(fā)成本按照各分期的時(shí)間段依次投入。64一、項(xiàng)目開發(fā)成本估算

1.項(xiàng)目開發(fā)成本估算的初始設(shè)定652.項(xiàng)目開發(fā)成本估算結(jié)果一、項(xiàng)目開發(fā)成本估算

652.項(xiàng)目開發(fā)成本估算結(jié)果一、項(xiàng)目開發(fā)成本估算

66二、銷售進(jìn)程計(jì)劃和銷售收入1.銷售進(jìn)程計(jì)劃（1）工程建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目為三期，分別為南側(cè)的山體（A區(qū)）、東北的邊緣（B區(qū)）和北側(cè)的山體（C區(qū)）?？紤]到A、B、C三期地塊相對(duì)獨(dú)立，市政和內(nèi)部路網(wǎng)等公共建設(shè)應(yīng)一體完成。但為控制項(xiàng)目別墅部分的建設(shè)成本投資額、應(yīng)盡可能將每期別墅的開工、竣工面積保證在合理的范圍內(nèi)，故現(xiàn)設(shè)定每期別墅分為兩次開工、建設(shè)。公寓擁有良好的回款能力和速度，安排于一期建設(shè)、銷售，酒店則于三期開工。66二、銷售進(jìn)程計(jì)劃和銷售收入1.銷售進(jìn)程計(jì)劃（1）工程建設(shè)67二、銷售進(jìn)程計(jì)劃和銷售收入1.銷售進(jìn)程計(jì)劃根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的設(shè)計(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目的工程建設(shè)計(jì)劃如下：67二、銷售進(jìn)程計(jì)劃和銷售收入1.銷售進(jìn)程計(jì)劃根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方68二、銷售進(jìn)程計(jì)劃和銷售收入1.銷售進(jìn)程計(jì)劃主要銷售期說(shuō)明項(xiàng)目主要銷售期為2007年7月～2012年6月，共計(jì)五年。銷售計(jì)劃主要參考依據(jù)如下：本案應(yīng)具有良好的賣場(chǎng)環(huán)境再行面市銷售，故項(xiàng)目開盤時(shí)間應(yīng)為07年的年中；別墅、公寓物業(yè)為非住宅立項(xiàng)，應(yīng)工程竣工后再進(jìn)行銷售工作；在主銷售期內(nèi)，別墅的月均銷售套數(shù)為4～6套，公寓月均銷售套數(shù)為15套；酒店作為持有型的物業(yè)，存在既定的資本價(jià)值。在此次經(jīng)濟(jì)測(cè)算中，依照投資型物業(yè)的測(cè)算價(jià)格，于銷售末期折算至總體項(xiàng)目收入中。68二、銷售進(jìn)程計(jì)劃和銷售收入1.銷售進(jìn)程計(jì)劃主要銷售期說(shuō)明69二、銷售進(jìn)程計(jì)劃和銷售收入1.銷售進(jìn)程計(jì)劃則本案的預(yù)期銷售計(jì)劃如下：69二、銷售進(jìn)程計(jì)劃和銷售收入1.銷售進(jìn)程計(jì)劃則本案的預(yù)期銷70二、銷售進(jìn)程計(jì)劃和銷售收入2.銷售收入銷售收入的計(jì)算基礎(chǔ)依據(jù)別墅部分實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)為15000元/平米；公寓實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)11000元/平米；酒店單方價(jià)值等同于公寓的銷售價(jià)格；據(jù)保守預(yù)期，別墅部分，項(xiàng)目成熟期的銷售價(jià)格對(duì)比初期將有30～40％的攀升；公寓部分，項(xiàng)目成熟期的銷售價(jià)格對(duì)比初期將有10～20％的攀升。70二、銷售進(jìn)程計(jì)劃和銷售收入2.銷售收入銷售收入的計(jì)算基礎(chǔ)71二、銷售進(jìn)程計(jì)劃和銷售收入2.銷售收入項(xiàng)目的銷售收入如下71二、銷售進(jìn)程計(jì)劃和銷售收入2.銷售收入項(xiàng)目的銷售收入如下72三、資金流量分析1.資金流量表72三、資金流量分析1.資金流量表73三、資金流量分析2.現(xiàn)金流分析圖73三、資金流量分析2.現(xiàn)金流分析圖74三、資金流量分析3.資金流量分析結(jié)論本項(xiàng)目的占用資金最大額為36345萬(wàn)元；預(yù)期將于2008年下半年，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的資金收支平衡，項(xiàng)目投資回收期為2.84年。74三、資金流量分析3.資金流量分析結(jié)論本項(xiàng)目的占用資金最大75四、贏利性分析

1.項(xiàng)目整體投資盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算說(shuō)明：保本銷售收入：項(xiàng)目完成92673萬(wàn)元的銷售收入，即能夠收回所有成本；保本銷售面積/銷售率：按照既定的銷售價(jià)格，完成6.748萬(wàn)平米、總量44.99％的銷售進(jìn)度后，即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的全部成本回收；保本銷售價(jià)格：完成全部的銷售面積，每平米實(shí)現(xiàn)6178元的銷售價(jià)格，即可實(shí)現(xiàn)保本目的。75四、贏利性分析

1.項(xiàng)目整體投資盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)測(cè)76四、贏利性分析

2.項(xiàng)目整體贏利性分析項(xiàng)目整體投資的凈利潤(rùn)回報(bào)率為64.98％，投資毛利率96.99％。遠(yuǎn)高于一般城市住宅開發(fā)的收益水平；因項(xiàng)目采用滾動(dòng)型輪次開發(fā)，占用資金量的峰值遠(yuǎn)小于項(xiàng)目的總投資額。在不考慮融資成本的情況下，實(shí)際投入資金的利潤(rùn)率將遠(yuǎn)高于項(xiàng)目整體利潤(rùn)率。76四、贏利性分析

2.項(xiàng)目整體贏利性分析項(xiàng)目整體投資的凈利77五、不確定性分析如前表所示，根據(jù)本案設(shè)定的成本及銷售價(jià)格測(cè)算，項(xiàng)目整體投資凈利潤(rùn)率和投資毛利率均表現(xiàn)良好。根據(jù)對(duì)各項(xiàng)計(jì)算條件的分析，本次測(cè)算中山地型別墅的建安成本，存在一定的不可預(yù)知性。同時(shí)考慮到建安成本投入、銷售價(jià)格等因素的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，以及對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率的影響，分別以項(xiàng)目建安成本和銷售價(jià)格的變化作為主要導(dǎo)因進(jìn)行敏感度的簡(jiǎn)要分析。77五、不確定性分析如前表所示，根據(jù)本案設(shè)定的成本及銷售價(jià)格78五、不確定性分析銷售價(jià)格與建安成本同時(shí)發(fā)生15％的正負(fù)變動(dòng)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目整體利潤(rùn)率變化的影響程度不同。銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)變動(dòng)的敏感程度高于建安成本，達(dá)兩倍左右。78五、不確定性分析銷售價(jià)格與建安成本同時(shí)發(fā)生15％的正負(fù)變79六、初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論和啟示1.項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論匯總79六、初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論和啟示1.項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論匯80六、初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論和啟示2.項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論和啟示本案投資利潤(rùn)率處于市場(chǎng)較高水平，項(xiàng)目各項(xiàng)收益指標(biāo)情況良好，具有很強(qiáng)的盈利能力；占用資金最大值為36,345萬(wàn)元，可據(jù)此安排相關(guān)的資金籌措計(jì)劃；盈虧平衡分析表明項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)囊?guī)避市場(chǎng)、金融風(fēng)險(xiǎn)的能力；項(xiàng)目初期投資額較大，前期應(yīng)保證可快速回款的產(chǎn)品投放市場(chǎng)，以維持項(xiàng)目整體現(xiàn)金流的持續(xù)供應(yīng)；銷售價(jià)格的敏感度遠(yuǎn)高于建安成本，因建安成本與項(xiàng)目綜合品質(zhì)有著直接的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，在項(xiàng)目操作過(guò)程中應(yīng)盡可能保證建筑品質(zhì)方面的投入；80六、初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論和啟示2.項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論和81初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論和啟示項(xiàng)目的核心問(wèn)題是整體周期較長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)確保項(xiàng)目持續(xù)的市場(chǎng)供應(yīng)量和穩(wěn)定的銷售速度，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，保障項(xiàng)目的市場(chǎng)安全度。本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算的預(yù)期為項(xiàng)目初始階段即進(jìn)入穩(wěn)定、健康的銷售狀態(tài)；酒店的先期實(shí)現(xiàn)對(duì)保障上述營(yíng)銷目標(biāo)有巨大支持作用，同時(shí)考慮到項(xiàng)目的各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)結(jié)果良好，建議酒店可于項(xiàng)目一期實(shí)現(xiàn)，以降低項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。2.項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論和啟示81初步經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論和啟示項(xiàng)目的核心問(wèn)題是整體周期較長(zhǎng)，運(yùn)82THANKS82THANKS演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！2022/12/15懷柔京鷹高爾夫別墅

項(xiàng)目成果匯報(bào)謹(jǐn)呈:北京雁棲湖置業(yè)有限公司

2022/12/13懷柔京鷹高爾夫別墅

項(xiàng)目成果匯報(bào)謹(jǐn)呈:北85成果報(bào)告清單《市場(chǎng)環(huán)境研究報(bào)告》《項(xiàng)目定位研究報(bào)告》《概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及產(chǎn)品設(shè)計(jì)指導(dǎo)建議》《附件：典型個(gè)案分析》2成果報(bào)告清單《市場(chǎng)環(huán)境研究報(bào)告》《項(xiàng)目定位研究報(bào)告》《概念86匯報(bào)框架PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析PARTⅢSWOT分析PARTⅣ項(xiàng)目定位建議PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析3匯報(bào)框架PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)PARTⅡ項(xiàng)目資87匯報(bào)框架PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析PARTⅢSWOT分析PARTⅣ項(xiàng)目定位建議PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析4匯報(bào)框架PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)PARTⅡ項(xiàng)目資88PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)5PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)89一、整體市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估和啟示自1997年房改基本到位以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)七年的穩(wěn)定而又快速的成長(zhǎng)階段。2009年以來(lái)受宏觀調(diào)控和土地供應(yīng)制度改革的雙重影響，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期，市場(chǎng)表現(xiàn)出高度的不穩(wěn)定性。表現(xiàn)為：房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)大幅波動(dòng)，土地供應(yīng)持續(xù)萎縮，商品房入市規(guī)模連續(xù)六個(gè)季度大幅負(fù)增長(zhǎng)，商品房市場(chǎng)總體規(guī)模趨于穩(wěn)定，房?jī)r(jià)過(guò)速上漲，風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。6一、整體市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估和啟示自1997年房改基本到位以來(lái)，北90一、整體市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估和啟示7一、整體市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估和啟示91一、整體市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估和啟示整體市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本案的啟示新一輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)全面啟動(dòng)，《國(guó)六條》和《國(guó)十五條》出臺(tái)實(shí)施將對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新定義，未來(lái)兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)全面轉(zhuǎn)軌期。一方面土地資源日益稀缺，加之低密度住宅開發(fā)將受到嚴(yán)格控制，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，本案的土地資源價(jià)值將持續(xù)提升；另一個(gè)方面，未來(lái)幾年行業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)走勢(shì)的高度不確定性，也意味著更大的風(fēng)險(xiǎn)。本案運(yùn)作應(yīng)當(dāng)努力控制好進(jìn)程節(jié)奏，高度重視對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素的有效管控。8一、整體市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估和啟示整體市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本案的啟示新一輪房92二、整體別墅市場(chǎng)評(píng)估和啟示整體別墅市場(chǎng)評(píng)估隨著別墅消費(fèi)人群的不斷擴(kuò)大，別墅市場(chǎng)的規(guī)模在穩(wěn)定擴(kuò)展。北京別墅開發(fā)供應(yīng)規(guī)模十分龐大，存量供應(yīng)達(dá)250萬(wàn)平方米，約9000套，加之新開發(fā)項(xiàng)目的潛在供應(yīng)，未來(lái)供應(yīng)總量達(dá)400萬(wàn)平方米，足以滿足市場(chǎng)4～5年需要。未來(lái)別墅市場(chǎng)整體上將表現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，供求關(guān)系在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都將保持目前的寬松局面。9二、整體別墅市場(chǎng)評(píng)估和啟示整體別墅市場(chǎng)評(píng)估隨著別墅消費(fèi)人群93二、整體別墅市場(chǎng)評(píng)估和啟示整體別墅市場(chǎng)對(duì)本案的啟示隨著別墅整體價(jià)格的水漲船高，加之距離因素總體上將逐漸弱化的影響，本案開發(fā)可望贏得更好的價(jià)格定位。在可預(yù)見的未來(lái)，期望項(xiàng)目能夠躋身第一居所別墅市場(chǎng)并不現(xiàn)實(shí)。10二、整體別墅市場(chǎng)評(píng)估和啟示整體別墅市場(chǎng)對(duì)本案的啟示94三、北京非第一居所別墅市場(chǎng)評(píng)估和啟示

北京非第一居所別墅市場(chǎng)評(píng)估北京非第一居所消費(fèi)雖然已經(jīng)有所啟動(dòng)，但在未來(lái)幾年內(nèi)不會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展。目前北京非第一居所別墅市場(chǎng)基本上還是一個(gè)邊緣化的市場(chǎng)，表現(xiàn)為低品質(zhì)低價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。本案所在的懷柔區(qū)因其與中心城區(qū)的位置關(guān)系，是一個(gè)典型的非第一居所別墅開發(fā)為主的區(qū)域。區(qū)域優(yōu)越的自然環(huán)境資源條件，也支持懷柔成為度假休閑別墅的相對(duì)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)，長(zhǎng)期的發(fā)展空間尤其值得期待。非第一居所別墅市場(chǎng)以低端項(xiàng)目為主，高端高品質(zhì)品牌項(xiàng)目尚未出現(xiàn)。

11三、北京非第一居所別墅市場(chǎng)評(píng)估和啟示

北京非第一居所別墅95三、北京非第一居所別墅市場(chǎng)評(píng)估和啟示

北京非第一居所別墅市場(chǎng)對(duì)本案的啟示本案的發(fā)展必須跳脫現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，才能保證足夠的贏利性并真正降低風(fēng)險(xiǎn)。定位于高端市場(chǎng)，以項(xiàng)目自身的品質(zhì)引導(dǎo)并激發(fā)財(cái)富階層的消費(fèi)需求，著眼于相對(duì)長(zhǎng)周期運(yùn)作，力求成為北京度假休閑別墅項(xiàng)目的第一品牌，才能真正打開項(xiàng)目發(fā)展空間。

12三、北京非第一居所別墅市場(chǎng)評(píng)估和啟示

北京非第一居所別墅96四、高爾夫概念地產(chǎn)及高球族購(gòu)房行為的研究及其啟示高球族購(gòu)房行為的研究結(jié)論北京購(gòu)房者中有14％的人群是高爾夫球消費(fèi)一族，已經(jīng)是一支不可忽視的消費(fèi)力量。本案的發(fā)展應(yīng)該充分發(fā)掘這一客群的購(gòu)買潛力，并將其作為最基本客戶基礎(chǔ)予以持續(xù)關(guān)注。高球族的購(gòu)房?jī)r(jià)值觀及其決策取向有其明顯的特征。項(xiàng)目運(yùn)作從一開始就應(yīng)當(dāng)圍繞“高爾夫”元素的價(jià)值進(jìn)行全面資源整合和挖掘，并力求與高球族特別是其中高端人群的個(gè)性需要進(jìn)行無(wú)縫對(duì)接，這是本案全案成功的運(yùn)作點(diǎn)。13四、高爾夫概念地產(chǎn)及高球族購(gòu)房行為的研究及其啟示高球族購(gòu)97高爾夫概念地產(chǎn)研究對(duì)本案的啟示高爾夫概念是高端物業(yè)的良好標(biāo)簽，足以支持項(xiàng)目的高端定位;高爾夫地產(chǎn)走復(fù)合功能定位，可以更好地挖掘潛在價(jià)值;高爾夫別墅高品質(zhì)、高售價(jià)，但房型面積仍然應(yīng)控制在300-500㎡/棟的區(qū)間內(nèi)，同時(shí)可配置少量超大面積的特殊標(biāo)簽產(chǎn)品;高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目可以也有必要配置適量的公寓產(chǎn)品;品牌服務(wù)及廣泛的聲譽(yù)高爾夫項(xiàng)目的成功有巨大的幫助;高爾夫別墅較一般別墅在同等條件可以提升20%的售價(jià);高爾夫項(xiàng)目中公寓售價(jià)一般為別墅售價(jià)的65％－80％。四、高爾夫概念地產(chǎn)及高球族購(gòu)房行為的研究及其啟示14高爾夫概念地產(chǎn)研究對(duì)本案的啟示高爾夫概念是高端物業(yè)的良好98匯報(bào)框架PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)PARTⅢSWOT分析PARTⅣ項(xiàng)目定位建議PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析15匯報(bào)框架PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)99PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析16PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析100一、位置分析

項(xiàng)目位置本案位于懷柔區(qū)懷北鎮(zhèn)境內(nèi)，距北京市區(qū)約60公里，距懷柔衛(wèi)星城約10公里。用地西側(cè)為111國(guó)道懷豐路段及京通鐵路，北側(cè)為龍各莊村，東側(cè)為東莊村，南側(cè)為西莊村。17一、位置分析

項(xiàng)目位置本案位于懷柔區(qū)懷北鎮(zhèn)境內(nèi)，距北京市101二、區(qū)域分析

1.區(qū)域描述懷柔區(qū)位于北京市的東北部，距北京50公里，屬華北經(jīng)燕山山脈向內(nèi)蒙古高原過(guò)渡的階梯地帶。懷北鎮(zhèn)位于北京東北方向60公里處，坐落在燕山腳下，是懷柔山區(qū)與平原的結(jié)合部位。18二、區(qū)域分析

1.區(qū)域描述1022.區(qū)域發(fā)展特征（1）地質(zhì)條件影響整體發(fā)展向南部?jī)A斜懷柔區(qū)除東南部為華北平原北緣的平原區(qū)外，其余均為山地。在區(qū)域發(fā)展的歷史沿革中，由于平原更利于農(nóng)作物的種植，產(chǎn)生更多的生產(chǎn)資料和勞動(dòng)力，必然成為區(qū)域發(fā)展的起點(diǎn)。在其后的發(fā)展過(guò)程中，人口數(shù)量不斷壯大，但多數(shù)仍集中于平原地區(qū)，形成城鎮(zhèn)規(guī)模。時(shí)至今日，北部山區(qū)的發(fā)展仍比較落后，除帽山、喇叭山等景區(qū)初步開發(fā)外，多數(shù)地區(qū)仍人煙罕至，而南部核心區(qū)則已展現(xiàn)繁華的城鎮(zhèn)甚至是城市風(fēng)貌。地域性的發(fā)展失衡將在區(qū)域的未來(lái)發(fā)展中將逐步縮小，以環(huán)境保護(hù)為前提的北部山區(qū)發(fā)展將迎來(lái)新的契機(jī)。根據(jù)《北京市懷柔區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》，將加強(qiáng)湯河口等重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)。湯河口鎮(zhèn)要充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建設(shè)成為北部山區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心和區(qū)域交通樞紐。二、區(qū)域分析

192.區(qū)域發(fā)展特征（1）地質(zhì)條件影響整體發(fā)展向南部?jī)A斜二、1032.區(qū)域發(fā)展特征（2）以生態(tài)資源為核心的經(jīng)濟(jì)格局優(yōu)質(zhì)的生態(tài)資源是懷柔經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心源動(dòng)力。旅游業(yè)是最直接受益的產(chǎn)業(yè)。隨著區(qū)域建設(shè)的推進(jìn)，交通條件的改善以及人們生活水平的穩(wěn)定提高，懷柔旅游業(yè)已成為北京風(fēng)景旅游的重要支柱。餐飲、農(nóng)副產(chǎn)品種植、虹鱒魚養(yǎng)殖等產(chǎn)品由此得到長(zhǎng)足發(fā)展，成為重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。懷北鎮(zhèn)有著得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，目前，鎮(zhèn)域內(nèi)已建有雁棲湖、青龍峽、幽谷神潭、懷北國(guó)際滑雪場(chǎng)等10個(gè)旅游景區(qū)，有鴻達(dá)大廈、棲湖飯店、云岫山莊等12家賓館。并已發(fā)展了椴樹嶺、西莊、大水峪、河防口、懷北莊5個(gè)旅游專業(yè)村。2005年全鎮(zhèn)共接待游人177.8余萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入1.2億元。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更與生態(tài)資源密不可分，一方面，度假村、賓館酒店的建設(shè)為會(huì)議、度假等多種需求提供場(chǎng)所；另一方面，以別墅為主的休閑度假型地產(chǎn)更是蓬勃發(fā)展。二、區(qū)域分析

202.區(qū)域發(fā)展特征（2）以生態(tài)資源為核心的經(jīng)濟(jì)格局二、區(qū)域1042.區(qū)域發(fā)展特征（3）旅游綜合產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)特征旅游綜合產(chǎn)業(yè)是懷柔區(qū)經(jīng)濟(jì)最具活力的組成部分。其消費(fèi)特征明顯，表現(xiàn)為：對(duì)外性：懷柔區(qū)旅游業(yè)的主要消費(fèi)者來(lái)自非本區(qū)的其他區(qū)域，其中以北京城區(qū)為主。周期性：受北方季節(jié)影響，3-10月為主要消費(fèi)期，尤其以周末和節(jié)假日為旅游高峰。流動(dòng)性：具有不固定消費(fèi)屬性，即對(duì)于單一消費(fèi)者而言，消費(fèi)行為的發(fā)生不定期，但目前消費(fèi)總量持續(xù)上漲。二、區(qū)域分析212.區(qū)域發(fā)展特征（3）旅游綜合產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)特征二、區(qū)域分1052.區(qū)域發(fā)展特征（4）生態(tài)型工業(yè)科技園初具雛形懷柔區(qū)工業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。以食品飲料、包裝印刷為代表的都市型工業(yè)迅速發(fā)展，以生物醫(yī)藥、電子信息為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷成長(zhǎng)，全區(qū)工業(yè)整體運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，出臺(tái)了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，為全區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整打下了良好基礎(chǔ)。園區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。5年先后投資7.7億元，用于工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資，全區(qū)以楊雁路為軸心，以雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)為龍頭的工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶正在逐步形成，為促進(jìn)全區(qū)工業(yè)布局優(yōu)化調(diào)整創(chuàng)造了條件，雁棲、鳳翔、經(jīng)緯三個(gè)開發(fā)區(qū)工業(yè)銷售收入占全區(qū)的比重達(dá)到57%。二、區(qū)域分析

222.區(qū)域發(fā)展特征（4）生態(tài)型工業(yè)科技園初具雛形二、區(qū)域分1062.區(qū)域發(fā)展特征（5）順義區(qū)為本區(qū)域發(fā)展帶來(lái)積極影響順義地區(qū)具有特殊的交通優(yōu)勢(shì)，涉外氛圍濃厚，工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，國(guó)際會(huì)展區(qū)和空港商務(wù)區(qū)的形成將促進(jìn)期形成具有強(qiáng)吸納力及輻射力的區(qū)域中心。交通的完善拉近了懷柔與順義地區(qū)的距離，并將輻射影響進(jìn)一步擴(kuò)大。房地產(chǎn)即是受益產(chǎn)業(yè)之一。一方面，順義高端人群在懷柔購(gòu)置休閑度假的理想居所，另一方面，部分在順義地區(qū)工作的人員受到當(dāng)?shù)馗叻績(jī)r(jià)擠壓選擇在懷柔區(qū)置業(yè)。二、區(qū)域分析

232.區(qū)域發(fā)展特征（5）順義區(qū)為本區(qū)域發(fā)展帶來(lái)積極影響二、1072001年12月30日，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)懷柔撤縣設(shè)區(qū)，懷柔成為首都11座新城之一，進(jìn)入了嶄新的歷史發(fā)展階段。根據(jù)規(guī)劃，其定位為：北京市東部發(fā)展帶上的重點(diǎn)地區(qū)；是北京市國(guó)際交往中心的重要組成部分；是北京市生態(tài)環(huán)境保護(hù)帶的重要組成部分和飲用水源地之一。重點(diǎn)發(fā)展旅游、會(huì)議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃(2004年—2020年)》，北京定位為“國(guó)家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”。提出了“兩軸——兩帶——多中心”的城市空間新布局，大力發(fā)展新城和遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)的構(gòu)想。兩帶中即包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”由于懷柔自身自然條件的優(yōu)勢(shì)以及市政建設(shè)條件的改善，使其更加符合北京定位――“宜居城市”的標(biāo)準(zhǔn)，隨著交通的改善和生態(tài)旅游資源的進(jìn)一步開發(fā)，必將帶動(dòng)其經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展。二、區(qū)域分析

3.區(qū)域城市規(guī)劃分析242001年12月30日，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)懷柔撤縣設(shè)區(qū)，懷柔108三、周界環(huán)境分析

1.交通條件本案所處地區(qū)的對(duì)外交通條件目前并不突出，周邊只有111國(guó)道懷豐路段、京密路、京通鐵路，可與北京市區(qū)、昌平區(qū)、順義區(qū)、密云縣及懷柔區(qū)大部分旅游資源聯(lián)系。但在近期隨著京承高速公路二期懷柔段的建成通車，本案用地與北京市區(qū)的道路交通時(shí)間可由1小時(shí)40分鐘縮短至40至50分鐘，并可大大提高通行的安全性。25三、周界環(huán)境分析

1.交通條件本案所處地區(qū)的對(duì)外交通條件109三、周界環(huán)境分析

2.環(huán)境景觀條件本區(qū)域位于由平原向山地過(guò)渡的地勢(shì)范圍內(nèi)，一方面與秀眉靈動(dòng)的懷柔山地景區(qū)距離較近，擁有良好的景觀景點(diǎn)資源，另一方面，由于地勢(shì)起伏相對(duì)平緩，有利于建設(shè)的實(shí)施，因此成為多種旅游場(chǎng)所聚集之所。26三、周界環(huán)境分析

2.環(huán)境景觀條件本區(qū)域位于由平原向山地110三、周界環(huán)境分析

2.環(huán)境景觀條件（1）區(qū)域主要景點(diǎn)雁棲湖青龍峽幽谷神潭懷北國(guó)際滑雪場(chǎng)27三、周界環(huán)境分析

2.環(huán)境景觀條件（1）區(qū)域主要景點(diǎn)雁棲111三、周界環(huán)境分析2.環(huán)境景觀條件（2）中低端旅游消費(fèi)場(chǎng)所密集各類度假村、拓展中心、農(nóng)家院、民俗村、虹鱒魚垂釣中心等旅游場(chǎng)所密集，但檔次普遍較低，主要面向大眾化消費(fèi)群體，部分場(chǎng)所周末人滿為患。28三、周界環(huán)境分析2.環(huán)境景觀條件（2）中低端旅游消費(fèi)場(chǎng)所112（3）企業(yè)用途場(chǎng)所除普通旅游消費(fèi)場(chǎng)所外，各種企業(yè)用途場(chǎng)所也普遍存在，包括中高檔綜合休閑度假中心、培訓(xùn)中心及國(guó)有企業(yè)自建休閑度假中心等。北京市政府寬溝招待所是政府型會(huì)議的主要場(chǎng)所之一，憑借特殊的政治資源，成為高端企業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所的典范。懷柔區(qū)其他企業(yè)用途場(chǎng)所有松園山莊（中國(guó)人民銀行清算總中心懷柔總站）、審計(jì)署培訓(xùn)基地、中國(guó)國(guó)際商會(huì)會(huì)館、北京市律師培訓(xùn)中心、金雁飯店（財(cái)政培訓(xùn)中心）、中國(guó)冶勘培訓(xùn)中心等等。由于多數(shù)雖然檔次較高，但不對(duì)外營(yíng)業(yè)，整體形象也相對(duì)內(nèi)斂，較少為外人所知，因而平添神秘氣質(zhì)。三、周界環(huán)境分析2.環(huán)境景觀條件29（3）企業(yè)用途場(chǎng)所三、周界環(huán)境分析2.環(huán)境景觀條件113四、地塊條件分析

用地周界地勢(shì)為由西北向東南逐漸降低，呈三級(jí)臺(tái)階，本案用地處于第二級(jí)臺(tái)階。除西側(cè)外，用地其他三面邊界外主要為果園和耕地，結(jié)合特殊的地勢(shì)變化，既符合“南罩北靠，藏風(fēng)聚氣”的風(fēng)水形態(tài)，又獲得了極佳的景觀和視野。地塊條件分析30四、地塊條件分析

用地周界地勢(shì)為由西北向東南逐漸降低，114用地南邊界相隔10米鎮(zhèn)級(jí)規(guī)劃路為現(xiàn)狀西莊村，其地勢(shì)低于本案用地約20－30米。四、地塊條件分析

用地西邊界與111國(guó)道懷豐路段形成楔形夾角，項(xiàng)目西南角現(xiàn)狀入口處最近，西北角最遠(yuǎn)。西邊界及西北邊界外地勢(shì)明顯高于本案用地約10－30米，呈陡坡，形成天然高墻，將高爾夫球場(chǎng)與111國(guó)道懷豐路段及其路側(cè)的低端經(jīng)營(yíng)商業(yè)完全隔絕，宛如世外桃源。雖然地勢(shì)最高處為鐵路，且距項(xiàng)目邊界較近，但由于該段鐵路為檢修站專用，通行頻次很低。31用地南邊界相隔10米鎮(zhèn)級(jí)規(guī)劃路為現(xiàn)狀西莊村，其地勢(shì)低于本115用地東邊界相隔10米鎮(zhèn)級(jí)規(guī)劃路（可通青龍峽景區(qū)）為現(xiàn)狀果園和耕地，沒有成規(guī)模的房屋建筑。用地東北邊界外為現(xiàn)狀河渠及防風(fēng)林帶，相隔一片果園為龍各莊村。四、地塊條件分析

32用地東邊界相隔10米鎮(zhèn)級(jí)規(guī)劃路（可通青龍峽景區(qū)）為現(xiàn)狀果116五、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分析項(xiàng)目總用地為194.7公頃，其中已建成及規(guī)劃中高爾夫球場(chǎng)約140公頃。目前土地劃分為26個(gè)可進(jìn)行建設(shè)的土地證，其中1塊已確定為會(huì)所，還余25個(gè)。原則上每個(gè)土地證的面積和位置都可以調(diào)整，但面積應(yīng)小于10畝，以不突破懷柔區(qū)的審批權(quán)限。近期的主要工作目標(biāo)是確定規(guī)劃形態(tài)，并依次盡快完成用地范圍調(diào)整。土地使用性質(zhì)：旅游用地；建設(shè)用地面積：17萬(wàn)平方米；建筑面積：16萬(wàn)平方米；容積率：≤1.0；綠地率：30％；建筑控制高度：9-15米(可以突破)；33五、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分析項(xiàng)目總用地為194.7公頃，其中已建117匯報(bào)框架PARTⅢSWOT分析PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)PARTⅣ項(xiàng)目定位建議PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析34匯報(bào)框架PARTⅢSWOT分析PARTⅡ118PARTⅢSWOT分析35PARTⅢSWOT分析119一、優(yōu)勢(shì)分析

懷柔區(qū)是京郊休閑度假的優(yōu)勢(shì)發(fā)展區(qū)域；項(xiàng)目擁有高尚而豐富的內(nèi)部生態(tài)環(huán)境景觀系統(tǒng)；高爾夫球場(chǎng)先期開發(fā)為項(xiàng)目提供了高的起點(diǎn)和良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)客源；開發(fā)地塊與高爾夫球場(chǎng)融為一體的獨(dú)特布局關(guān)系；開發(fā)地塊天然的地形條件有利于創(chuàng)造具有獨(dú)特稀缺性的產(chǎn)品；開發(fā)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力。36一、優(yōu)勢(shì)分析

懷柔區(qū)是京郊休閑度假的優(yōu)勢(shì)發(fā)展區(qū)域；項(xiàng)120二、劣勢(shì)分析離開中心城區(qū)60公里，已經(jīng)超出目前消費(fèi)者能夠接受的第一居所距離界限；區(qū)域目前還不是一個(gè)高檔別墅物業(yè)的成熟發(fā)展區(qū)；土地屬性將成為購(gòu)房決策的重大阻力因素；土地證限定了后期設(shè)計(jì)的工作條件，發(fā)揮空間有限；開發(fā)用地相對(duì)分散，而且大多為較陡的山坡地；用地周邊存在負(fù)面影響因素。37二、劣勢(shì)分析離開中心城區(qū)60公里，已經(jīng)超出目前消費(fèi)者能夠121三、機(jī)會(huì)分析消費(fèi)升級(jí)熱潮對(duì)高爾夫和度假別墅發(fā)展的持續(xù)推動(dòng)；政策變動(dòng)使別墅物業(yè)和高爾夫球場(chǎng)資源更加稀缺；北京新的城市總體規(guī)劃的實(shí)施，給區(qū)域發(fā)展帶來(lái)全新機(jī)會(huì)；高速道路效應(yīng)的快速呈現(xiàn)。38三、機(jī)會(huì)分析消費(fèi)升級(jí)熱潮對(duì)高爾夫和度假別墅發(fā)展的持續(xù)推動(dòng)122四、風(fēng)險(xiǎn)分析地塊資源條件不具備唯一性，面臨較大的替代性低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；第二居所消費(fèi)尚處發(fā)展初期，需求成長(zhǎng)和政策規(guī)范仍有較高的不確定性；作為第二居所項(xiàng)目，開發(fā)規(guī)模偏大。39四、風(fēng)險(xiǎn)分析地塊資源條件不具備唯一性，面臨較大的替代性低123匯報(bào)框架PARTⅣ項(xiàng)目定位建議PARTⅢSWOT分析PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析40匯報(bào)框架PARTⅣ項(xiàng)目定位建議PARTⅢSW124PARTⅣ項(xiàng)目定位建議41PARTⅣ項(xiàng)目定位建議125一、市場(chǎng)定位上流圣地名家藏品——打造北京第二居所的第一品牌42一、市場(chǎng)定位上流圣地——打造北京第二居所的第一品牌126核心價(jià)值元素運(yùn)動(dòng)代表了極端高尚的生活體驗(yàn)、舉重若輕的處事哲理，它是頂層社交圈的通行證，并由此擁有高端人脈網(wǎng)絡(luò)的快速擴(kuò)張。一、市場(chǎng)定位高爾夫是上流社會(huì)的標(biāo)簽運(yùn)動(dòng)上流運(yùn)動(dòng)43核心價(jià)值元素運(yùn)動(dòng)代表了極端高尚的生活體驗(yàn)、舉重若輕的處事127核心價(jià)值元素本案在為業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)和全方位的休閑度假功能服務(wù)的同時(shí)，力求倡導(dǎo)并推出與業(yè)主身份相匹配的生活方式概念，引領(lǐng)上流階層生活方式之潮流，使業(yè)主獲得全新的生活享受。一、市場(chǎng)定位以“私人服務(wù)”為標(biāo)簽的上流生活方式上流生活44核心價(jià)值元素本案在為業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)和全方位的休閑度128核心價(jià)值元素由國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)大師擔(dān)綱，親歷設(shè)計(jì)，并通過(guò)與業(yè)主的面對(duì)面交流，闡述設(shè)計(jì)理念，加深對(duì)于建筑內(nèi)涵的深度理解。項(xiàng)目的不可復(fù)制性及世界級(jí)設(shè)計(jì)水準(zhǔn)奠定了建筑的藏品價(jià)值。一、市場(chǎng)定位出自世界著名設(shè)計(jì)師之手的藏品建筑名家建筑45核心價(jià)值元素由國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)大師擔(dān)綱，親歷設(shè)計(jì)，并通過(guò)與業(yè)主129核心價(jià)值元素引入世界著名的酒店管理公司為物業(yè)的未來(lái)和業(yè)主的生活提供全面而恒久的保障，并未社區(qū)創(chuàng)造一個(gè)與上流階層相匹配的人文環(huán)境和管家文化。一、市場(chǎng)定位品質(zhì)和價(jià)值的恒久保證名家打理46核心價(jià)值元素引入世界著名的酒店管理公司為物業(yè)的未來(lái)和業(yè)主130二、客群定位

1.基本特征年齡：35～50歲；職業(yè)：內(nèi)地及港臺(tái)的老板階層，大型跨國(guó)企業(yè)的高級(jí)經(jīng)理人；收入：家庭年收入穩(wěn)定于300萬(wàn)元以上，主要來(lái)源為非薪金收入；居住狀況：一般擁有多處房產(chǎn)，相當(dāng)一部分已經(jīng)有購(gòu)買別墅的經(jīng)歷。47二、客群定位

1.基本特征年齡：35～50歲；131二、客群定位

2.生活特質(zhì)享受生活和享受成功就是他們的生存法則；具有全球化的豐富生活閱歷；成熟、自信、自由但不張揚(yáng)；一般擁有穩(wěn)定的交際圈；時(shí)間和健康最為寶貴，因此愿意用金錢去交換；是奢侈品的主要消費(fèi)者；對(duì)高爾夫運(yùn)動(dòng)情有獨(dú)衷。48二、客群定位

2.生活特質(zhì)享受生活和享受成功就是他們的132二、客群定位

3.購(gòu)買目的在北京休閑、度假所需的第二或第N居所；資產(chǎn)組合型購(gòu)買，追求資產(chǎn)的安全和保值增值；少數(shù)客戶因企業(yè)用途或私人商務(wù)交往需要而購(gòu)買。49二、客群定位

3.購(gòu)買目的在北京休閑、度假所需的第二或133二、客群定位

4.購(gòu)房?jī)r(jià)值觀“物以類聚，人以群分”高度看中人文環(huán)境；物業(yè)管理和服務(wù)是購(gòu)房時(shí)考慮的最重要因素之一；購(gòu)買決策簡(jiǎn)單、明確而果斷；對(duì)自然資源的追求遠(yuǎn)甚于房子本身；品牌意識(shí)對(duì)其購(gòu)房決策有一定影響；對(duì)安全和私屬領(lǐng)地圈的要求很高；愿意體驗(yàn)新事物、積累新經(jīng)驗(yàn)、甚至愿意為小小的新體驗(yàn)一擲千金。50二、客群定位

4.購(gòu)房?jī)r(jià)值觀“物以類聚，人以群分”高度134三、功能定位

在上流財(cái)富階層享有全國(guó)性名望的休閑度假和高端私人交際的全功能圣地51三、功能定位

在上流財(cái)富階層享有全國(guó)性名望的135三、功能定位

全系列短期居住功能包括酒店、公寓、私家別墅等系列產(chǎn)品，能夠滿足各類短居性需要。高爾夫運(yùn)動(dòng)系列功能除已初步建成的高爾夫球場(chǎng)外，還應(yīng)當(dāng)全面完善高爾夫運(yùn)動(dòng)配套服務(wù)功能。52三、功能定位

全系列短期居住功能包括酒店、公寓、私家別墅136三、功能定位

休閑、度假服務(wù)及商務(wù)活動(dòng)功能結(jié)合酒店、度假公寓配備完善的能夠滿足業(yè)主所需并能對(duì)外接待經(jīng)營(yíng)的系列休閑度假及商務(wù)活動(dòng)設(shè)施、包括健身、娛樂、餐飲、會(huì)議等，支持本案成為一個(gè)北京上流社會(huì)的重要交際場(chǎng)。業(yè)主俱樂部功能以“私人顧問(wèn)服務(wù)為主題”的業(yè)主俱樂部，將為業(yè)主展現(xiàn)并實(shí)現(xiàn)一種全新的上流生活方式。俱樂部全面整合社會(huì)資源，為業(yè)主提供全系列的“私人顧問(wèn)”，包括：私人醫(yī)生、私人健康顧問(wèn)、私人營(yíng)養(yǎng)師、私人形象顧問(wèn)、私人家庭事務(wù)助理、私人商務(wù)助理、私人理財(cái)顧問(wèn)等，并使其成為本案的重要標(biāo)簽之一。53三、功能定位

休閑、度假服務(wù)及商務(wù)活動(dòng)功能結(jié)合酒店、度假137四、產(chǎn)品定位各類產(chǎn)品特質(zhì)及設(shè)計(jì)建議詳見《概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及產(chǎn)品設(shè)計(jì)指導(dǎo)建議》。54四、產(chǎn)品定位各類產(chǎn)品特質(zhì)及設(shè)計(jì)建議詳見138四、產(chǎn)品定位55四、產(chǎn)品定位139五、物業(yè)管理和服務(wù)定位

五星級(jí)度假村式管理為業(yè)主提供休閑度假特許服務(wù)的同時(shí)，以“品牌經(jīng)營(yíng)”為核心，實(shí)現(xiàn)以物業(yè)保值增值為導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)式管理。私人管家服務(wù)為每一個(gè)業(yè)主配備私人專責(zé)管家，無(wú)論業(yè)主是否居住都能使物業(yè)得到最優(yōu)質(zhì)的保養(yǎng)和維護(hù)。56五、物業(yè)管理和服務(wù)定位

五星級(jí)度假村式管理為業(yè)主提供休閑140六、價(jià)格定位

1.別墅價(jià)格定位（1）基于本案的特殊性，別墅產(chǎn)品的價(jià)格定位以目標(biāo)客戶調(diào)查的基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)個(gè)案比較確定。

通過(guò)目標(biāo)客戶消費(fèi)行為調(diào)查進(jìn)行定價(jià)（詳見《市場(chǎng)環(huán)境研究報(bào)告》）本案的別墅產(chǎn)品客戶可接受價(jià)格區(qū)間為12000～15000元/平米。57六、價(jià)格定位

1.別墅價(jià)格定位（1）基于本案的特殊性，141六、價(jià)格定位

1.別墅價(jià)格定位參照比較項(xiàng)目的銷售價(jià)格，按照市場(chǎng)比較法原理進(jìn)行綜合評(píng)估，本案別墅產(chǎn)品的可接受價(jià)格區(qū)間為13000～18000元/平米。（2）比較項(xiàng)目?jī)r(jià)格表注：CBD高爾夫、龍熙順景、華堂高爾夫別墅的市場(chǎng)銷售價(jià)格均包含地下部分，表中所示價(jià)格為換算后地上面積價(jià)格。58六、價(jià)格定位

1.別墅價(jià)格定位參照比較項(xiàng)目的銷售價(jià)格，142六、價(jià)格定位

1.別墅價(jià)格定位別墅產(chǎn)品均價(jià)建議為15000～16000元/平米。

莊園式別墅產(chǎn)品建議采取定制化銷售，視單棟別墅最終確定的用地規(guī)模為主要參照因素進(jìn)行定價(jià)。原則上每棟別墅占地10畝左右，建筑面積1000～1500平米，總價(jià)為2000～3000萬(wàn)元。59六、價(jià)格定位

1.別墅價(jià)格定位別墅產(chǎn)品均價(jià)建議為143六、價(jià)格定位

2.公寓價(jià)格定位

鑒于市場(chǎng)上有眾多成熟經(jīng)營(yíng)的度假村可資借鑒，公寓定價(jià)可以采用收益還原法確定。（1）收益還原法價(jià)格定位原理主要確定投資類物業(yè)的價(jià)格定位基礎(chǔ)的估算方法，以市場(chǎng)目前的租賃狀態(tài)為預(yù)估基礎(chǔ)，從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)預(yù)期，計(jì)算年度總收益、純收益、資本化率等指標(biāo)，評(píng)估本案的投資性高爾夫公寓價(jià)格區(qū)間。60六、價(jià)格定位

2.公寓價(jià)格定位鑒于市場(chǎng)上有眾144六、價(jià)格定位

2.公寓價(jià)格定位建議本案高爾夫公寓的售價(jià)為11000元/平米（含1800元/平米裝修和配置家電費(fèi)用）61六、價(jià)格定位

2.公寓價(jià)格定位建議本案高爾夫公寓的售價(jià)145匯報(bào)框架PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析PARTⅢSWOT分析PARTⅣ項(xiàng)目定位建議PARTⅡ項(xiàng)目資源條件分析PARTⅠ項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)62匯報(bào)框架PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析PARTⅢS146PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析63PARTⅤ項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)分析147一、項(xiàng)目開發(fā)成本估算

1.項(xiàng)目開發(fā)成本估算的初始設(shè)定此部分經(jīng)濟(jì)分析所指“項(xiàng)目”，僅針對(duì)別墅、公寓和酒店部分，高爾夫球場(chǎng)、會(huì)所的投資和收益不包括在內(nèi)；各項(xiàng)開發(fā)成本均按開發(fā)商自有資金投入計(jì)算，不考慮項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用；地上建筑面積：別墅10萬(wàn)平方米；公寓3萬(wàn)平方米；酒店2萬(wàn)平方米；規(guī)劃指標(biāo)中，地下建筑面積以地上面積的0.45倍估算；土地的取得費(fèi)用于首期一次性