貴州省盤縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1201

PAGE12PAGE13貴州省盤縣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄一、盤縣概況………………………1二、盤縣經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)狀……………3三、盤縣城市開展規(guī)劃……………5四、盤縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析…………7五、后市預(yù)判………………………13成都意高行房地產(chǎn)投資參謀有限公司2023年12月盤縣概況根本概況盤縣地處滇黔桂三省區(qū)結(jié)合部，是貴州西大門，隸屬中國(guó)涼都六盤水市，國(guó)土面積4056平方公里，轄37個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、450個(gè)行政村、49個(gè)社區(qū)〔居委會(huì)〕，人口118萬(wàn)，境內(nèi)聚居著漢、彝、苗、白、回等27個(gè)民族，有著獨(dú)特的區(qū)位、交通、資源和大企業(yè)集中等優(yōu)勢(shì)，被譽(yù)了“滇黔鎖鑰〞、“川黔要塞〞，“金三角下的一顆明珠〞。交通盤縣交通便利，自古以來(lái)就是由黔入滇的交通要道，商賈云集，古風(fēng)猶存，320國(guó)道、國(guó)家高速公路G60鎮(zhèn)勝段橫穿東西，212省道和在建的水盤調(diào)整公路縱貫?zāi)媳?，“一橫一縱一環(huán)線〞公路網(wǎng)和100分鐘縣域經(jīng)濟(jì)圈根本建成，長(zhǎng)昆快速鐵路客運(yùn)專線、畢水興高速公路加快建設(shè)，貴昆鐵路盤西支線、南昆鐵路、水紅鐵路在盤縣縣城紅果交匯，已成為貴州省西部重要陸路交通樞紐，商貿(mào)物流開展快速。3、自然資源盤縣特產(chǎn)豐富，現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、銅、黃金等20多種，其中煤炭資源以儲(chǔ)量大、品種全、質(zhì)量?jī)?yōu)等特點(diǎn)著稱，現(xiàn)已探明儲(chǔ)量105億噸，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量380億噸，儲(chǔ)量分別占全市、全省的60%和15%，境內(nèi)有盤江精煤公司，盤縣電廠、盤南電廠、盤南煤礦、松河煤礦等大中型煤電企業(yè)及200余家地方煤炭企業(yè)，是貴州省的重點(diǎn)產(chǎn)煤縣和“黔電送粵〞重要電源點(diǎn)，被譽(yù)為“煤電之都〞。4、文化盤縣文化底蘊(yùn)深厚，潤(rùn)澤后世，距今約20至30萬(wàn)年前的古人類文化遺址“盤縣大洞〞揚(yáng)名中外；被譽(yù)為佛教八小名山的“丹霞山〞孤峰聳立；“碧云洞〞喀斯特溶洞景觀千奇百怪；歷經(jīng)六百年歷史洗禮的“雙鳳古城〞獨(dú)具魅力；紅二.六軍團(tuán)盤縣會(huì)議會(huì)址以及眾多的歷史文化遺跡綻放異彩，有彝族火把節(jié)、回族古爾邦節(jié)、布依族歌節(jié)等民族節(jié)日，深受國(guó)內(nèi)外人士青睞；文化繁榮開展，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展提供動(dòng)力和支撐，被譽(yù)為“文運(yùn)盤縣〞。氣候條件盤縣自然氣候舒適宜人，山川秀美，風(fēng)光旖旎，氣候涼爽，雨量充分，年平均氣溫15.2C，全縣森林覆蓋率達(dá)39%，有大洞竹海、古銀杏、坡上草原三個(gè)省級(jí)旅游風(fēng)景名勝區(qū)，區(qū)內(nèi)景觀集險(xiǎn)、奇、秀于一體，自然風(fēng)光與人文景觀交相輝映，特別是有“活化石〞之稱的千年古銀杏樹群，銀杏在盤縣廣泛分布，被譽(yù)為“銀杏之城〞。盤縣經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)狀全市經(jīng)濟(jì)開展綜合測(cè)評(píng)概況盤縣在全省縣級(jí)中綜合經(jīng)濟(jì)水平排第2位，西部經(jīng)濟(jì)第19強(qiáng)縣，全國(guó)100強(qiáng)縣之一。特別是以工業(yè)開展見(jiàn)長(zhǎng)，工業(yè)增加值全省第一，同時(shí)旅游業(yè)的開展速度較快，進(jìn)一步穩(wěn)固了地區(qū)的財(cái)政、稅收收入。但金融開展水平較低。2023年上半年六盤水市各縣區(qū)在全省經(jīng)濟(jì)開展綜合測(cè)評(píng)情況類別指標(biāo)全市鐘山區(qū)六枝特區(qū)水城縣盤縣數(shù)據(jù)排名數(shù)據(jù)排名數(shù)據(jù)排名數(shù)據(jù)排名數(shù)據(jù)排名綜合排名41522322經(jīng)濟(jì)總量〔季報(bào)〕地區(qū)生產(chǎn)總值〔億元〕273.5488.84627.323237.0425124.444地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度〔%〕16215.95016.73616.63816.736投資規(guī)模固定資產(chǎn)投資〔億元〕〔50萬(wàn)元以上〕293.9469.41728.783987.7510106.815固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度〔%〕66.9459.65587.62278.1328725工業(yè)開展全部工業(yè)增加值〔億元〕154.6444.15412.012722.31587.891工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度〔%〕15.1417.14916.55716.8541750旅游開展旅游總收入〔億元〕37.4921.34135.82584.29705.957旅游總收入增長(zhǎng)速度〔%〕386.31342.910732.21260.718509.24稅收收入稅收收入〔億元〕60.841183.57387.121930.962稅收收入增速〔%〕10.7920.861912-68316.966金融開展個(gè)人儲(chǔ)蓄存款余額增速〔%〕18.8721.35619.266貸款余額增速〔%〕16.19312411.270就業(yè)城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)增速〔%〕60359.9934559.9874860.028960.00423財(cái)政收入公共財(cái)政預(yù)算收入〔億元〕49.247.7993.76286.341822.751公共財(cái)政預(yù)算收入增長(zhǎng)速度〔%〕45.3448.542105.6338.56163.319盤縣地區(qū)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率2023年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)266億元，五年年均增長(zhǎng)17.54%,保持著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。固定資產(chǎn)投資水平近一年來(lái)，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)固定投資熱度較高。眾多開發(fā)商加大投資力度，加之跨行業(yè)投資較多〔以煤炭為主營(yíng)業(yè)收入開始拓展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)〕。2023年1－8月，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成202.21億元，同比增長(zhǎng)71.06%。其中：根本建設(shè)投資完成46.74億元，同比增長(zhǎng)19.43%，更新改造投資完成16.72億元，同比增長(zhǎng)146.34%；其他投資完成31.1億元，同比增長(zhǎng)121.37%；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)97.05%。4、產(chǎn)業(yè)開展結(jié)構(gòu)隨著經(jīng)濟(jì)的不斷開展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，已經(jīng)形成以第二產(chǎn)業(yè)為絕對(duì)主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)為輔的產(chǎn)業(yè)開展格局。三、盤縣城市開展規(guī)劃1、城區(qū)總體規(guī)劃：總體規(guī)劃的中心城區(qū)還將形成“雙城一帶〞的總體布局結(jié)構(gòu)。雙城一帶：指紅果新城、城關(guān)老城及兩者中間形成的產(chǎn)業(yè)拓展帶，同時(shí)廣義的一帶也指城市整體形成的帶狀開展形態(tài)。紅果新城結(jié)合紅果火車站及鐵路線調(diào)整、行政中心搬遷、沙坡產(chǎn)業(yè)新城等建設(shè)，積極打造綜合效勞、商務(wù)會(huì)展、教育科研功能，注重城市品質(zhì)及區(qū)域效勞能力的提升；城關(guān)老城聯(lián)合西沖、板橋、劉官，強(qiáng)調(diào)旅游休閑功能及面向縣域東南部效勞功能的打造；產(chǎn)業(yè)拓展帶以兩河工業(yè)園區(qū)為起步區(qū)，結(jié)合馮家莊高鐵客貨樞紐地區(qū)的打造，形成遠(yuǎn)近結(jié)合、開展有序、分區(qū)合理的產(chǎn)業(yè)帶。2、交通規(guī)劃：中心城區(qū)道路交通規(guī)劃構(gòu)建“五橫、五縱〞骨架路網(wǎng)，形成帶狀組團(tuán)結(jié)構(gòu)城市綜合交通走廊格局，形成多聯(lián)、多通骨干道路交通網(wǎng)絡(luò)。五橫：東西向形成的五條骨架路網(wǎng)，包括320國(guó)道局部外遷形成的貨運(yùn)干道、連接干溝橋-沙坡-花家莊-馮家莊-吳官-劉官的干道、連接平頭山-沙坡-馮家莊-城關(guān)的50米大道、南部連接紅果-板橋-城關(guān)的干道、連接高速路西出口-沙陀-蛾螂鋪至盤興高速公路南出口的干道。五縱：南北向之間構(gòu)建的四條新城組團(tuán)縱向骨架路網(wǎng)和一條老城組團(tuán)縱向骨架路網(wǎng)，包括連接平頭山-平川-九頭山-亦資孔-上西鋪的干道、連接平頭山-月亮山-紅果-亦資孔-火鋪的干道、連接沙坡-干溝橋-蛾螂鋪至上西鋪的干道、連接花家莊-舊鋪-畢水興高速下道口的干道、老城組團(tuán)原212省道外遷形成的連接劉官-城關(guān)-板橋的干道。3、城市人口及規(guī)模規(guī)劃2023年城市人口約12萬(wàn)人，規(guī)劃2023年中心城區(qū)人口約20萬(wàn)人左右，2023年約30萬(wàn)人左右，2030年約50萬(wàn)人左右。規(guī)劃中心城區(qū)人均建設(shè)用地指標(biāo)控制在110平方米/人以內(nèi)，按50萬(wàn)人計(jì)，那么2030年城市建設(shè)用地應(yīng)控制在55平方公里以內(nèi),主城區(qū)達(dá)62平方公里，城市范圍350余平方公里。盤縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地市場(chǎng)板塊化。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分為兩大組團(tuán)，分別為干溝橋組團(tuán)和紅果新城組團(tuán)構(gòu)成。紅果新城組團(tuán)開發(fā)氣氛較熱，開發(fā)量占據(jù)整個(gè)市場(chǎng)90%以上，在很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期，該片區(qū)將成為市場(chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)主力軍，區(qū)域價(jià)值隨著新城的開發(fā)而不斷提升；干溝橋組團(tuán)由于城市面貌差、土地資源稀缺，新的生活配套難于進(jìn)入，短期內(nèi)該組團(tuán)的房?jī)r(jià)難于提升；致使兩大組團(tuán)間的差距愈發(fā)擴(kuò)大。3500元/㎡2850元/㎡3500元/㎡2850元/㎡紅果新城組團(tuán)紅果新城組團(tuán)2、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：行業(yè)現(xiàn)狀：一方面,盤縣房地產(chǎn)由于進(jìn)入門檻低，眾多非房地產(chǎn)行業(yè)投資進(jìn)入，導(dǎo)致市場(chǎng)處于較為混亂的局面，目前市場(chǎng)正進(jìn)入快速開展的階段。另一方面,整體市場(chǎng)開發(fā)水平較低，建筑風(fēng)格大致相同，普遍高容積率，總體品質(zhì)感較弱，產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴(yán)重。產(chǎn)品方面：目前市場(chǎng)主要高層、小高層供應(yīng)為主，缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新；園林、外立面用材都較為普通；車位配置較少，大多工程車位比小于1:0.5，不能滿足購(gòu)房者的車位需求；戶型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，贈(zèng)送率較低，僅以陽(yáng)臺(tái)和飄窗為贈(zèng)送空間。附件一：區(qū)域內(nèi)在售或潛在工程靜態(tài)指標(biāo)工程名稱占地面積〔㎡〕建筑面積〔㎡〕商業(yè)面積(㎡)容積率綠化率總戶數(shù)〔套〕車位數(shù)建筑形態(tài)電梯配置淺水灣8000030000050003.7640%40001900多層、小高層、高層1梯2、2梯4寶湖家園50652467517694.537%8875小高層2梯4東湖國(guó)際68304220000160000330%500高層?xùn)|湖半島4393406359001035%296149高層2梯4半山世家90008000010008.888935%500250小高層、高層2梯4，2梯5恒豐園9400508363000635%348150高層2梯6戶觀月商業(yè)廣場(chǎng)97058512313390635%309412高層2梯4德悅園6000308178952535%//恒瑞惠友大廈40004494327001030%23280高層/華泰麗景大廈136016659150011.0830%12020高層/竹海園247237241439513.0435%222116高層2梯4金江園41872930034786.997935%161150小高層、高層1梯2、2梯4紅成大廈168023523/12.4535%/49高層2梯4宏財(cái)商業(yè)廣場(chǎng)5257549882836210.4635%216147高層2梯4瑞迪大廈280638321230012.1335%290145高層2梯4藍(lán)山一品52661306000840005.945%16461510小高層、高層2梯4，1梯2盤龍花園333348100002.4338%980/高層1梯4金澤芳庭803184000112009.237%580290高層3梯10,2梯6統(tǒng)計(jì)3122721594298335193//108665443//市場(chǎng)供應(yīng)分析未來(lái)一年內(nèi)市場(chǎng)將聚集放量，必然會(huì)導(dǎo)致劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。目前市場(chǎng)在售工程7個(gè)，潛在工程10個(gè)〔全新工程〕，單位集資建房4個(gè)〔不作說(shuō)明〕。潛在商品房供應(yīng)量120萬(wàn)方，其中住宅的潛在供應(yīng)量為約90萬(wàn)方，商業(yè)潛在供應(yīng)量為30萬(wàn)方。按照目前市場(chǎng)120㎡的主力需求戶型，可以為7500個(gè)家庭，大約2.3萬(wàn)人提供住房。需求量分析通過(guò)對(duì)上月在售樓盤消化量的分析，可以看出，各工程的月均消化量為25套，〔其中東湖半島為開盤期，不作為月均消化量計(jì)算〕，區(qū)域市場(chǎng)月總消化量為200套，合計(jì)月消化量為2.4萬(wàn)方，經(jīng)過(guò)推算年消化量大約28萬(wàn)方。〔也就是說(shuō)，目前市場(chǎng)供應(yīng)包括潛在供應(yīng)量在內(nèi)，正常情況下需要3年零2個(gè)月的時(shí)間才能被消化〕。注：由于市場(chǎng)開展水平較低，工程的成交量，只用通過(guò)實(shí)際走訪了解得到。4、成交價(jià)分析目前盤縣在售樓盤的成交均價(jià)區(qū)間在2800-4500元/㎡之間，其中大多工程的成交均價(jià)控制在3500元/㎡。5、客群分析：1〕客戶喜好方面：盤縣購(gòu)房者普遍喜歡多層和小高層，但隨著市場(chǎng)上供應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)趨勢(shì)變化，客戶對(duì)高層產(chǎn)品的接受度開始不斷增強(qiáng)。注：豎軸數(shù)字越大說(shuō)明接受度越強(qiáng)。2〕購(gòu)房需求方面：購(gòu)房客戶以自住為主，極少用于投資；同時(shí)改善性需求成為市場(chǎng)主要需求面。注：數(shù)據(jù)來(lái)源于當(dāng)?shù)劁N售人員。3〕客戶群體類別：目前在盤縣置業(yè)的客戶主要包括,礦企業(yè)小老板、盤縣當(dāng)?shù)厣馊恕⒎汗珓?wù)員、盤縣當(dāng)?shù)鼐用瘢苓吔?jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)以及在外務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)群體。4〕購(gòu)房區(qū)位劃分：該市場(chǎng)的需求主要來(lái)自于盤縣縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。對(duì)區(qū)域以外的客戶吸引力較弱。注：數(shù)據(jù)來(lái)源于當(dāng)?shù)劁N售人員5〕客戶購(gòu)置本錢調(diào)查：通過(guò)對(duì)盤縣少量客戶的詢問(wèn)，目前客戶能接受的總價(jià)范圍在25-50萬(wàn)之間，其中30-40萬(wàn)為目前市場(chǎng)客戶主要接受范圍，大約占75%。6、產(chǎn)品戶型分析1〕面積控制分析：整個(gè)市場(chǎng)套二戶型套三戶型套四戶型套四以上85-330㎡86-100㎡95-136㎡110-160㎡140-330㎡整個(gè)市場(chǎng)空間大，但缺乏85㎡以下的戶型。主要以舒適性套二為主包括了套二可變套三戶型及舒適性套三包括了套三可變套四及標(biāo)準(zhǔn)套四。以躍層和樓王戶型為主通過(guò)數(shù)據(jù)分析說(shuō)明：市場(chǎng)主要面積控制在95-136㎡之間，以功能性套三或套四為主。2)戶型功能分析：目前盤縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的戶型的功能性涵蓋了套二到套四戶型，其中功能性套三〔即套二可變套三和標(biāo)準(zhǔn)套三〕的市場(chǎng)占有率最大，占據(jù)市場(chǎng)60%以上的份額。注：戶型的統(tǒng)計(jì)主要表達(dá)其功能性；套三包括套二可變套三、套四包括套三可變套四3)戶型創(chuàng)新性分析：整個(gè)市場(chǎng)戶型的設(shè)計(jì)中規(guī)中舉，缺乏創(chuàng)新，得房率低，僅以陽(yáng)臺(tái)和飄窗為贈(zèng)送空間，缺少賣點(diǎn)。附件二：典型工程戶型配比工程名稱大致戶型配比套二〔面積區(qū)間〕套三或可變套三〔面積區(qū)間〕套三可變套四〔面積區(qū)間〕套四以上〔面積區(qū)間〕淺水灣28%86-95㎡70%116-130㎡0%/2%180-300寶湖家園0%/100%125-130㎡0%/0%/東湖半島2