房地產(chǎn)估價新規(guī)范培訓(xùn)

我們畢業(yè)啦其實是答辯的標(biāo)題地方房地產(chǎn)估價新規(guī)范和基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)課主講人單位陳淑云教授華中師范大學(xué)經(jīng)管學(xué)院第一部分總則估價原則估價程序估價方法CONTANTS

總則1、為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，保證估價結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。在99版規(guī)范中，所提到的法律法規(guī)依據(jù)只有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法》，相較于老規(guī)范，新規(guī)范增加了《中華人民共和國物權(quán)法》和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》這兩部法律法規(guī)。2、本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價活動及其管理、科研、教學(xué)和其他相關(guān)領(lǐng)域。而在99版規(guī)范中，只強(qiáng)調(diào)該規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價活動。從而可以看出，相較于老規(guī)范，新規(guī)范的適用范圍更廣。3、房地產(chǎn)估價應(yīng)依法獨立、客觀、公正進(jìn)行。4、房地產(chǎn)估價除應(yīng)符合本規(guī)范的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

估價原則1、評估房地產(chǎn)市場價值應(yīng)遵循下列原則：（1）獨立、客觀、公正原則；（2）合法原則；（3）最高最佳利用原則；（4）替代原則；（5）價值日期原則。相較于99版規(guī)范，新規(guī)范增加了獨立、客觀、公正的估價原則，而老規(guī)范中的估價時點原則則改變?yōu)閮r值日期原則。2、遵循獨立、客觀、公正原則，要求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上評估出對各方估價利害關(guān)系人都是公平合理的價值或價格。3、遵循合法原則，要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。對于這一點，老規(guī)范是這樣闡述的“應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價”，新規(guī)范更突出強(qiáng)調(diào)了估價對象的合法性問題。

估價原則4、遵循最高最佳利用原則，要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。當(dāng)估價對象已做了某種利用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：（1）維持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為估價對象維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利時，應(yīng)以維持現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價；（2）改變用途前提：認(rèn)為估價對象改變用途再予以利用最為有利時，應(yīng)以改變用途為前提進(jìn)行估價；（3）更新改造前提：認(rèn)為估價對象更新改造但不改變用途再予以利用最為有利時，應(yīng)以更新改造為前提進(jìn)行估價；（4）重新開發(fā)前提：認(rèn)為估價對象重新開發(fā)再予以利用最為有利時，應(yīng)以重新開發(fā)為前提進(jìn)行估價；（5）上述情形的某種組合。

估價原則*相較于99版規(guī)范，將“裝修改造前提”改為了“更新改造前提”，更新改造也包括裝修，表明新規(guī)范“更新改造前提”包含的范圍比原來要廣。*新規(guī)范將老規(guī)范的“重新利用前提”改為了“重新開發(fā)前提”。重新利用前提指“認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價”；重新開發(fā)前提是指“認(rèn)為估價對象重新開發(fā)再予以利用最為有利時，應(yīng)以重新開發(fā)為前提進(jìn)行估價”，可以看出，新規(guī)范的重新開發(fā)包括的范圍要比老規(guī)范重新利用的范圍廣，重新利用僅僅指拆除現(xiàn)有建筑再予以利用。5、遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得無理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格。6、遵循價值日期原則，要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定日期的價值或價格。在老規(guī)范的估價時點原則中，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

估價程序1、自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產(chǎn)估價按下列程序進(jìn)行：（1）明確估價基本事項；（2）制定估價作業(yè)方案；（3）搜集估價所需資料；（4）實地查勘估價對象；（5）選定估價方法計算；（6）確定估價結(jié)果；（7）審核估價報告；（8）交付估價報告；（7）撰寫估價報告；（8）估價資料歸檔。相較于老規(guī)范，新規(guī)范增加了審核估價報告和交付估價報告兩個程序。在交付估價報告之前，對估價報告進(jìn)行審核，有利于及時發(fā)現(xiàn)問題，提高估價報告質(zhì)量，避免給委托人造成損失。

估價程序2、明確估價基本事項應(yīng)包括下列內(nèi)容：（1）明確估價目的；（2）明確價值日期；（3）明確估價對象；（4）明確價值類型。注：（1）估價目的應(yīng)由估價委托人提出；（2）價值日期應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日；（3）估價對象在估價委托人指定的基礎(chǔ)上根據(jù)估價目的確定，應(yīng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)；（4）價值類型應(yīng)根據(jù)估價目的確定，包括價值的名稱、定義或內(nèi)涵；（5）在明確估價基本事項時應(yīng)與估價委托人共同商議，最后應(yīng)征得估價委托人認(rèn)可。相較于99版規(guī)范，新規(guī)范增加了“明確價值類型”，明確指出價值類型是估價必須明確的基本事項。這主要是因為價值類型不同的話，會對最后的估價結(jié)果產(chǎn)生很大影響。

估價程序3、在明確估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進(jìn)行初步分析，制定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案應(yīng)包括下列內(nèi)容：（1）擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；（2）擬搜集的估價所需資料及其來源渠道；（3）預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費；（4）估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排。4、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需資料，并進(jìn)行核實、分析、整理。估價所需資料應(yīng)包括下列方面：（1）對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；（2）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；（3）相關(guān)房地產(chǎn)交易價格、開發(fā)成本、租賃和自營收益等實例資料；（4）反映估價對象狀況的資料。相較于99版估價規(guī)范，新規(guī)范在對實例資料收集方面明確增加了開發(fā)成本、租賃和自營收益等。

估價程序序5、注冊房房地產(chǎn)估估價師必必須到估估價對象象現(xiàn)場，，實地查查勘估價價對象狀狀況，并并對事先先收集的的有關(guān)估估價對象象的坐落落、四至至、面積積、用途途、產(chǎn)權(quán)權(quán)等情況況進(jìn)行核核實，同同時搜集集補(bǔ)充估估價所需需的其他他資料，，以及對對估價對對象及其其周圍環(huán)環(huán)境或臨臨路狀況況進(jìn)行拍拍照等。。6、完成成并出具具估價報報告后，，應(yīng)對有有關(guān)該估*99版估價規(guī)范并未對估價檔案的保存期限作出明確規(guī)定，而在新規(guī)范中，明確確定了估價檔案的最低保存期限，這有利于進(jìn)一步規(guī)范估價檔案的管理。

估價方法法1、估價方方法選用用（1）注冊房房地產(chǎn)估估價師應(yīng)應(yīng)掌握、、理解并并正確運(yùn)運(yùn)用或綜綜合運(yùn)用用市場法法、收益益法、成成本法（2）注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對估價對象進(jìn)行估價。但是在99版規(guī)范中，指出“對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價”，而新規(guī)范并沒有明確指出一定要用兩種估價方法，可以選用一種或多種方法對估價對象進(jìn)行估價。（3）估價對象可以同時選用兩種以上估價方法進(jìn)行估價的，應(yīng)同時選用兩種以上估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。（4）同類房地產(chǎn)有交易的房地產(chǎn)，應(yīng)選用市場法作為其中的一種估價方法。（5）收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。

估價方法1、估價方方法選用用（6）具有開開發(fā)或再再開發(fā)潛潛力并且且開發(fā)完完成后的的價值可可以采用用市場法法、收益益法等方方法估價價的房地地產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)選用假假設(shè)開發(fā)發(fā)法作為為其中的的一種估估價方法法。（7）在無無市場依依據(jù)或市市場依據(jù)據(jù)不充分分而不宜宜采用市市場法、、收益法法、假設(shè)設(shè)開發(fā)法法進(jìn)行估估價的情情況下，，可采用用成本法法作為主主要的估估價方法法。估價方法法—市場法在99版規(guī)范中中，這種種估價方方法稱為為“市場場比較法法”，而而在新規(guī)規(guī)范中稱稱之為““市場法法”。運(yùn)用市場場法估價價應(yīng)按下下列步驟驟進(jìn)行：：（1）搜集交交易實例例；（2）選取可可比實例例；（3）建立比比較基準(zhǔn)準(zhǔn)；（4）進(jìn)行交交易情況況修正；；（5）進(jìn)行市市場狀況況調(diào)整；；（（7）求取比準(zhǔn)價值。*相較于老規(guī)范，新規(guī)范將老規(guī)范中的“進(jìn)行交易日期修正”、“進(jìn)行區(qū)域因素修正”、“進(jìn)行個別因素修正”改變?yōu)椤斑M(jìn)行市場狀況調(diào)整”和“進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。新規(guī)范中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整包含了區(qū)域因素調(diào)整和個別因素調(diào)整。*在老規(guī)范中，對估價結(jié)果的求取稱之為“求出比準(zhǔn)價格”，而在新規(guī)范中對估價結(jié)果的求取稱之為“求取比準(zhǔn)價值”，表述更為嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范。

估價方法法—市場法1、運(yùn)用市市場法估估價應(yīng)搜搜集交易實例應(yīng)包括下列內(nèi)容：（1）交易雙方基本情況及交易目的；（2）交易實例房地產(chǎn)基本狀況；（3）成交價格；（4）成交日期；（5）付款方式。2、根據(jù)估價對象狀況和估價目的、價值日期，應(yīng)從搜集的交易實例中選取至少三個可比實例。這一點相對于老規(guī)范來說，增加了“價值日期”，這樣對于可比實例的選取更能接近估價對象。選取的可比實例應(yīng)符合下列要求：（1）是估價對象的類似房地產(chǎn)，在同等條件下應(yīng)選取位置較近的交易實例；（2）交易類型與估價目的吻合；（3）成交日期接近價值日期，不宜超過一年，在同等條件下應(yīng)選取時間較近的交易實例；（4）成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

估價方法法—市場法*相較于老規(guī)范，，新規(guī)范范對于可可比實例例選取的的要求更更為嚴(yán)密密細(xì)致。。老規(guī)范范只規(guī)定定“是估價對對象的類類似房地地產(chǎn)”，而新規(guī)規(guī)范不僅僅規(guī)定是*相較于99版規(guī)范，新規(guī)范對可比實例的選取要求增加了“交易類型與估價目的吻合”。

估價方法法—市場法3、選取可可比實例例后，應(yīng)應(yīng)對可比比實例的的成交價價格進(jìn)行行換算處處理，統(tǒng)統(tǒng)一其表表達(dá)方式式和內(nèi)涵涵，建立立比較基基準(zhǔn)。換算處理理應(yīng)包括括下列內(nèi)內(nèi)容：（1）統(tǒng)一房房地產(chǎn)范范圍；（2）統(tǒng)一付付款方式（3）統(tǒng)一價格表示單位；（4）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；（5）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。注：1）付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時一次性付清的方式；

2）不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。*相較于99版規(guī)范，新規(guī)范增加了“統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍”，這一項在老規(guī)范中是沒有的。*新規(guī)范將老規(guī)范中的“統(tǒng)一采用單價”改述為“統(tǒng)一價格表示單位”。

估價方法法—市場法4、進(jìn)行交交易情況況修正，，應(yīng)排除除交易行行為中的的特殊因因素所造造成的可可比實例例成交價價格偏差差，將有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：（1）利害關(guān)系人之間的交易；（2）急于出售或急于購買的交易；（3）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；（4）交易雙方或一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；（5）交易雙方或一方有特別動機(jī)或特別偏好的交易；（6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易；（7）特殊交易方式的交易；（8）交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易；（9）其他非正常的交易。注：1）當(dāng)可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正；

2）對交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費下的價格。

估價方法法—市場法5、進(jìn)行市市場狀況況調(diào)整，，應(yīng)將可可比實例例在其成成交日期期的價格格調(diào)整為為在價值值日期的的價格。。市場狀況況調(diào)整宜宜采用類類似房地地產(chǎn)的價價格變動動率或指指數(shù)進(jìn)行行調(diào)整。。在無類類似房地地產(chǎn)的價價格變動動率或指指數(shù)的情情況下，，可根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)價價格的變變動情況況和趨勢勢作出判判斷，給給予調(diào)整整。6、房地產(chǎn)產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整包括括區(qū)位狀狀況調(diào)整整、實物物狀況調(diào)調(diào)整和權(quán)權(quán)益狀況況調(diào)整。。7、進(jìn)行區(qū)區(qū)位狀況況調(diào)整，，應(yīng)將可可比實例例在其區(qū)區(qū)位狀況況下的價價格調(diào)整整為在區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括：所處方位、交通條件、臨路狀況、周圍環(huán)境和景觀、公共配套設(shè)施完備程度、樓層、朝向等影響房地產(chǎn)價格的因素。新規(guī)范中的區(qū)位狀況調(diào)整和老規(guī)范中的區(qū)域因素修正的內(nèi)容基本一致。

估價方法法—市場法8、進(jìn)行實實物狀況況調(diào)整，，應(yīng)將可可比實例例在其實實物狀況況下的價價格調(diào)整整為在估估價對象象實物狀狀況下的的價格。。有關(guān)土地地方面的的實物狀狀況調(diào)整整的內(nèi)容容主要應(yīng)應(yīng)包括：：面積大大小、形形狀、地地形、地地勢、地地質(zhì)水文文狀況、9、進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在其權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為在估價對象權(quán)益狀況下的價格。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要應(yīng)包括：土地使用期限、規(guī)劃條件、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等。*在99版規(guī)范中，關(guān)于權(quán)益狀況的調(diào)整是放在“個別因素修正”這一大類里里，而新規(guī)范將權(quán)益狀況調(diào)整單獨列為一項。這也反映出房地產(chǎn)的權(quán)益狀況對房地產(chǎn)價格影響很大。

估價方法10、區(qū)位狀狀況、實實物狀況況和權(quán)益益狀況進(jìn)行區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)將可比實例與估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況因素逐項進(jìn)行比較，找出由于之間的優(yōu)劣所造成的價格差異，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。11、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，視具體情況可基于單價或總價，采用百分比、金額或回歸分析法，直接比較或間接比較對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整。每項修正和調(diào)整對可比實例價格的調(diào)整幅度不得超過20％，綜合調(diào)整幅度不得超過30％，各可比實例修正和調(diào)整后的價格之間的差異不得超過30％。12、選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正和調(diào)整之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價值。13、市場法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價方法中有關(guān)估價參數(shù)的求取。

估價方法法—收益法1、運(yùn)用收收益法估估價應(yīng)按按下列步步驟進(jìn)行行：（1）搜集有有關(guān)收入入和費用用的資料料；（2）確定未未來收益益期限；；（4）求取報酬率或資本化率；（5）選用適宜的收益法公式求出收益價值。*相較于99版估價規(guī)范，新規(guī)范有較大調(diào)整。新規(guī)范增加了“確定未來收益期限”、“預(yù)測未來凈收益”。在老規(guī)范中，有估算潛在毛收入、估算有效毛收入、估算運(yùn)營費用、估算凈收益；新規(guī)范并沒有將計算未來凈收益所需求取的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費用單獨列出，而是只單獨列出了“預(yù)測未來凈收益”。*在新規(guī)范中，明確提出“求取報酬率或資本化率”，而在老規(guī)范中是這樣闡述的“選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率”，新規(guī)范明確提出資本化率或者報酬率是需要計算求取的。

估價方法法—收益法2、未來凈凈收益應(yīng)應(yīng)根據(jù)估估價對象象的具體體情況，，按下列列規(guī)定求求取：（1租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。運(yùn)營費用包括建筑物維護(hù)成本、管理費、保險費和稅金等，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項費用全部扣除；若維護(hù)、管理等費用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項費用中的部分項目作相應(yīng)調(diào)整。（2）商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。（3）生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。（4）尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。

估價方法法3、估價中中采用的的租金等等收入和和運(yùn)營費費用或凈凈收益，，除有租租約限制制的之外外，都應(yīng)應(yīng)采用正正?？陀^觀的數(shù)據(jù)據(jù)。有租約限限制的，，評估出出租人權(quán)利用估價對象本身的資料直接推算出的租金等收入和運(yùn)營費用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的租金等收入和運(yùn)營費用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蛘{(diào)整，使其成為正常客觀的數(shù)據(jù)。

估價方法法—收益法4、在求取取未來凈凈收益時時，應(yīng)根根據(jù)凈收收益過去去、現(xiàn)在在、未來來的變動動情況及及可獲收收益的年年限，確確定未來來凈收益益流量，，并判斷斷該未來來凈收益益流量屬屬于下列列哪種類類型：（1）每年基基本上固固定不變變；（2）每年基基本上按按某個固固定的數(shù)數(shù)額遞增增或遞減減；（3）每年基基本上按按某個固固定的比比率遞增增或遞減減；（4）其他有有規(guī)則的的變動情情形。5、報酬率率或資本本化率應(yīng)（1）市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出報酬率或資本化率。（2）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為報酬率或資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)現(xiàn)時及未來的經(jīng)濟(jì)狀況以及估價對象的用途及新舊程度等確定。

估價方法法—收益法5、報酬率率或資本本化率應(yīng)應(yīng)按下列列方法分分析確定定：（3）復(fù)合投投資收益益率法：：將購買買房地產(chǎn)產(chǎn)的抵押押貸款收收益率與與自有資資本收益益率的加加權(quán)平均均數(shù)作為為報酬率率或資本本化率，，按下式式計算：：式中R─資本化率率（％）；M─貸款價值值比率（（％），，抵押貸貸款額占占房地產(chǎn)產(chǎn)價值的的比率；；RM─抵押貸款款資本化化率（％％），第第一年還還本息額額與抵

RE─自有資本要求的正常收益率（％）。（4）投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定報酬率或資本化率。

估價方法法—收益法6、資本化化率分為為綜合資資本化率率、土地地資本化化率、建建筑物資資本化率率，它們們之間的的關(guān)系應(yīng)應(yīng)按下式式確定：：式中RO──綜合資本本化率（（％），，適用于于土地與與建筑物物合一的的估價；；RL──土地資本本化率（（％），，適用于于土地估估價；RB──建筑物資資本化率率（％％），適適用于建建筑物估估價；L─土地價值值占房地地價值的的比率（（％）；；B─建筑物價價值占房房地價值值的比率率（％）），L＋B＝100％。7、計算收收益價格格時應(yīng)根根據(jù)未來來凈收益益流量的的類型，，選用對對應(yīng)的收收益法公公式。收收益法的的基本公公式如下下：式中V─收益價值值（元，，元/m2）；Ai─未來第i年的凈收收益（元元，元/m2）；R─報酬率（（％）；；n─未來收益益期限（（年）。。估價方法法—收益法8、對于單單獨土地地和單獨獨建筑物物的估價價，應(yīng)分分別根據(jù)據(jù)土地使使用權(quán)剩剩余年限限和建筑筑物剩余余經(jīng)濟(jì)壽壽命確定定未來收收益期對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命長于或等于土地使用權(quán)剩余年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定未來收益期限，選用對應(yīng)的有限年的收益法公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命短于土地使用權(quán)剩余年限時，可采用下列方式之一處理：（1）先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定未來收益期限，選用對應(yīng)的有限年的收益法公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)剩余年限超出建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。（2）將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

估價方法法9、當(dāng)

當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取建筑物價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式：

式中AO─土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）；

VL─土地價值（元，元/m2）；

VB─建筑物價值（元，元/m2）。估價方法法—成本法1、運(yùn)用成成本法估估價應(yīng)按按下列步步驟進(jìn)行行：（1）搜集有有關(guān)成本本、稅費費、開發(fā)發(fā)利潤等等資料；；（2）估算重重置成本本或重建建成本；；（3）估算折折舊；（4）求出積積算價值值。新規(guī)范將將老規(guī)范范中的““估算重重置價格格或重建建價格””改述為為“估算重置置成本或或重建成成本”。2、重置置成本或或重建成成本，應(yīng)應(yīng)是在估估價時點點重新取取得或重重新開發(fā)發(fā)、重新新建造全（1）土地取得成本；（2）建設(shè)成本；（3）管理費用；（4）銷售費用；（5）投資利息；（6）銷售稅費；（7）開發(fā)利潤。注：開發(fā)利潤應(yīng)明確計算基數(shù)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。相較于老規(guī)范的重建價格，在新規(guī)范的成本構(gòu)成中單獨新增了“銷售費用”。

估價方法—成本法3、具體估價中中估價對象的的重置成本或或重建成本構(gòu)構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)應(yīng)根據(jù)估價對對象的實際情情況，在前文文列舉的構(gòu)成成內(nèi)容的基礎(chǔ)礎(chǔ)上酌予增減減，并應(yīng)在估估價報告中予予以說明。4、同一宗房地地產(chǎn)，重置成成本或重建成成本在采取土土地與建筑物物分別估算、、然后加總時時，必須注意意成本構(gòu)成劃劃分和相互銜銜接，防止漏漏項或重復(fù)計計算。5、求取土地6、建筑物的重置成本或重建成本，可采用成本法、市場法求取，或通過政府確定公布的房屋重置成本扣除土地價值后的比較調(diào)整來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。建筑物的重置成本宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建成本，宜用于有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價。

估價方法—成本法7、成本法估價價中的建筑物物折舊應(yīng)是各各種原因造成成的建筑物價價值減損，包包括物質(zhì)折舊舊、功能折舊舊和外部折舊舊。*對于折舊，老規(guī)范范主要指“物物質(zhì)上的、功功能上的和經(jīng)經(jīng)濟(jì)上的折舊舊”，新規(guī)范范將“經(jīng)濟(jì)折折舊”改為““外部折舊””。89、建筑物折舊應(yīng)采用下列方法求?。海?）年齡-壽命法；（2）市場提取法；（3）分配法。*對于折舊所采用的方法，老規(guī)范只提到“年齡-壽命法”一種方法，而新規(guī)范則增加了“市場提取法”和“分配法”這兩種新方法。

估價方法—成本法9、建筑物折舊舊應(yīng)采用下列列方法求?。海浩渲?，采用年年齡-壽命法扣除折折舊后的建筑筑物現(xiàn)值可采采用下列公式式求?。海?）直線法下的的建筑物現(xiàn)值值計算公式：：（2）雙倍余額遞遞減法下的建建筑物現(xiàn)值計計算公式：（3）成新折扣法

式中V─建筑物現(xiàn)值（元，元/m2）；

C─建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）；

S─建筑物預(yù)計凈殘值（元，元/m2）；

t─建筑物有效年齡（年）；

N─建筑物經(jīng)濟(jì)壽命（年）；

q─建筑物成新率（％）。

估價方法—成本法經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。*新規(guī)范中的“經(jīng)濟(jì)壽命”和“自然壽命”與老規(guī)范中的“經(jīng)濟(jì)耐用年限”和“自然耐用年限”的概念是一致的。11、估價中確定建筑經(jīng)濟(jì)壽命與折舊，遇有下列情況時的處理應(yīng)為：（1）建筑物的建設(shè)期不計入經(jīng)濟(jì)壽命，即建筑物經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計；（2）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊；（3）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算折舊；（4）建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊；（5）建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。

估價方法—成本法11、積算價值值應(yīng)為重置成成本或重建成成本扣除建筑筑物折舊，或或為土地重置置成本加上建建筑物的現(xiàn)值值，必要時還還應(yīng)通過外部部折舊的方式式扣除由于舊12、新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。

估價方法—假設(shè)開發(fā)法1、運(yùn)用假設(shè)開開發(fā)法估價應(yīng)應(yīng)按下列步驟驟進(jìn)行：（1）調(diào)查、分析（2）選取最佳的開發(fā)利用方式，確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；（3）估計后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；（4）預(yù)測開發(fā)完成后的價值；（5）估算后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；（6）計算待開發(fā)房地產(chǎn)價值。*相比較于老規(guī)范，新規(guī)范不僅調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況，而且對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況也做調(diào)查分析，為判斷待開發(fā)房地產(chǎn)的最佳利用方式提供更充足的資料。*

新規(guī)范將老規(guī)范的“估計開發(fā)建設(shè)期”調(diào)整為“估計后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期”。

估價方法—假設(shè)開發(fā)法2、假設(shè)開發(fā)發(fā)法適用于具具有開發(fā)或再再開發(fā)潛力并并且開發(fā)完成成后的價值可可以采用成本本法以外的方方法求取的房房地產(chǎn)的估價價。運(yùn)用假設(shè)設(shè)開發(fā)法估價價應(yīng)把握估價價對象（待開開發(fā)房地產(chǎn)））狀況、未來來開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)狀狀況，以及未未來開發(fā)完成成后的房地產(chǎn)產(chǎn)的經(jīng)營方式式。估價對象狀況況包括可供開開發(fā)的土地、、在建工程、、可重新改造造或改變用途途的舊房等，，未來開發(fā)3、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應(yīng)為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。4、預(yù)測開發(fā)完成后的價值，宜采用市場法、收益法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。5、開發(fā)利潤應(yīng)明確計算基數(shù)，根據(jù)類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。6、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)的方法；難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)的方法時，可采用計算利息的方法。

估價方法—基準(zhǔn)地價修正1、運(yùn)用基準(zhǔn)地地價修正法估估價應(yīng)按下列列步驟進(jìn)行：：（1）搜集有關(guān)基基準(zhǔn)地價的資資料；（2）查找估價對對象宗地所在在位置的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價；（3）進(jìn)行土地市市場狀況調(diào)整整；（4）進(jìn)行土地狀狀況調(diào)整；（5）求出估價對對象宗地價格格。*新規(guī)范將老規(guī)范的““進(jìn)行交易日日期修正”改改述為“進(jìn)行行土地市場狀狀況調(diào)整”。。進(jìn)行交易日日期修正是指指“將基準(zhǔn)地價在在其基準(zhǔn)日期期時的值調(diào)整整為估價時點點的值”；進(jìn)行土地地市場狀況調(diào)調(diào)整是指“將基準(zhǔn)地價在在其基準(zhǔn)日期期的值調(diào)整為為在價值日期期的值”。*和老規(guī)范相比比較，新規(guī)范范沒有“進(jìn)行行區(qū)域因素修修正”和“進(jìn)進(jìn)行個別因素素修正”，而而是以“進(jìn)行行土地狀況

估價方法—基準(zhǔn)地價修正正法2、進(jìn)行土地市市場狀況調(diào)整整，應(yīng)將基準(zhǔn)準(zhǔn)地價在其基基準(zhǔn)日期的值值調(diào)整為在價價值日期的值值。土地市場狀況況調(diào)整的方法法，同市場法法中市場狀況況調(diào)整的方法法。3、土地狀況調(diào)調(diào)整的內(nèi)容和和方法，同市市場法中房地地產(chǎn)狀況調(diào)整整的內(nèi)容和方方法。4、運(yùn)用基準(zhǔn)地地價修正法評評估宗地價格格時，宜按當(dāng)當(dāng)?shù)貙鶞?zhǔn)地地價的有關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)行。第二部分不同估價目的的下的估價估價結(jié)果估價報告職業(yè)道德CONTANTS不同估價目的的下的估價（1）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；（3）房地產(chǎn)租賃價格評估；（4）房地產(chǎn)抵押估價；（5）房地產(chǎn)保險估價；（6）房地產(chǎn)稅收估價；（7）房地產(chǎn)征收估價；（8）房地產(chǎn)分割、合并估價；（9）房地產(chǎn)糾紛估價；（10）房地產(chǎn)拍賣估價；（11）房地產(chǎn)損害賠償估價；（12）房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估；（13）企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價；（14）其他目的的房地產(chǎn)估價。*

新規(guī)范相對于老規(guī)范，新增了“房地產(chǎn)損害賠償估價”和“房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估”，這主要得益于我國今年來房地產(chǎn)投資信托的較快發(fā)展而帶來相關(guān)業(yè)務(wù)量的增長。

不同估價目的的下的估價1、建設(shè)用地使使用權(quán)出讓價價格評估（1）建設(shè)用地使使用權(quán)出讓價價格評估應(yīng)依依據(jù)《中華人民共和和國物權(quán)法》、《中華人民共和和國城市房地*

在99版規(guī)范中，使用的是“土地使用權(quán)出讓價格評估”，其實主要也是針對建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格的評估。在評估法律依據(jù)方面，新規(guī)范增加了《物權(quán)法》。（2）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)分清不同出讓方式下的價格評估，并根據(jù)出讓人的需要，明確是評估市場價值還是出讓底價、出讓金等。（3）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法。

不同估價目的的下的估價2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓價格評估（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓價格評估應(yīng)應(yīng)依據(jù)《中華人民共（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)評估市場價值。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估宜采用市場法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。（4）以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。

不同估價目的的下的估價3、房地產(chǎn)租賃賃價格評估（1）房地產(chǎn)租賃賃價格評估應(yīng)應(yīng)依據(jù)《中華人民共和和國城市房地地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和和國土地管理理法》、《商品房屋租賃賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǘǖ膶嵤┘?xì)則則和其他有關(guān)關(guān)規(guī)定進(jìn)行。。（2）從事生產(chǎn)、、經(jīng)營活動的的房地產(chǎn)租賃賃價格評估，，應(yīng)評估市場場租金。住宅的租賃價價格評估，應(yīng)應(yīng)執(zhí)行國家和和該類住宅所所在地城市人人民政府規(guī)定定的租賃政策策。（3）房地產(chǎn)租賃賃價格評估可可采用市場法法、收益法和和成本法。（4）以營利為目目的出租劃撥撥建設(shè)用地使使用權(quán)上的房房屋，其租賃賃價格評估應(yīng)應(yīng)另外給出租租金中所含

不同估價目的的下的估價4、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押估估價（1）房地產(chǎn)產(chǎn)抵押估估價應(yīng)依依據(jù)《中華人民民共和國國物權(quán)法法》、《中華人民民共和國國擔(dān)保法法》、《中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法》、《城市房地地產(chǎn)抵押押管理辦辦法》以及當(dāng)?shù)氐睾推渌嘘P(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)行行。*相比于老老規(guī)范，，新規(guī)范范增加了了《物權(quán)法》作為抵押押估價法法律依據(jù)據(jù)。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)抵押估估價應(yīng)評評估房地地產(chǎn)的市市場價值值和抵押押價值，，并應(yīng)在在估價報報告中說說明未來來市場變變化風(fēng)險險和短期期強(qiáng)制處處分等因因素對抵抵押價值值的影響響。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)抵押價價值為假假定未設(shè)設(shè)立法定定優(yōu)先受受償權(quán)利利下的市市場價值值扣除注注冊房地地產(chǎn)估價價師知悉悉的法定定優(yōu)先受受償款后后的余額額。法定定優(yōu)先受受償款是是假定在在價值日日期實現(xiàn)現(xiàn)抵押權(quán)權(quán)時，法法律法規(guī)規(guī)規(guī)定優(yōu)優(yōu)先于本本次抵押押貸款受受償?shù)目羁铑~，包包括已抵抵押擔(dān)保保的債權(quán)權(quán)數(shù)額、、拖欠的的建設(shè)工工程價款款和其他他法定優(yōu)優(yōu)先受償償款，但但不包括括為實現(xiàn)現(xiàn)抵押權(quán)權(quán)而發(fā)生生的訴訟訟費用、、估價費費用、拍拍賣費用用、營業(yè)業(yè)稅及其其附加等等費用和和稅金。。依法不得得抵押的的房地產(chǎn)產(chǎn)，沒有有抵押價價值。*在老規(guī)范范中，房房地產(chǎn)抵抵押價值值是指““以抵押押方式將將房地產(chǎn)產(chǎn)作為債債權(quán)擔(dān)保保時的價價值”，，分為為首次抵抵押和再再次抵押押兩種情情況；而而在新規(guī)規(guī)范中房房地產(chǎn)抵抵押指““假定未未設(shè)立法法定優(yōu)先先受償權(quán)權(quán)利下的的市場價價值扣除除注冊房房地產(chǎn)估估價師知知悉的法法定優(yōu)先先受償款款后的余余額”。。不同估價價目的下下的估價價（4）以劃撥撥方式取取得的建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)連同地地上建筑筑物抵押押的，評評估其抵抵押價值值時應(yīng)扣扣除預(yù)計計處分所所得價款款中相當(dāng)a、首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從價值日期起計。b、用成本法估價，價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。（5）以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價值的影響。（6）以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值。（7）以按份共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值。（8）以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。

5、房地產(chǎn)產(chǎn)保險估估價（1）房地產(chǎn)產(chǎn)保險估估價應(yīng)依依據(jù)《中華人民民共和國國保險法法》、《中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法》和其他有有關(guān)規(guī)定定進(jìn)行。。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)保險估估價分為為房地產(chǎn)產(chǎn)投保時時的保險險價值評評估和保保險事故故發(fā)生后后的損失失價值或或損失程程度評估估。（3）保險價價值應(yīng)是是投保人人與保險險人訂立立保險合合同時作作為確定定保險金金額基礎(chǔ)礎(chǔ)的保險險標(biāo)的的的價值。。（4）房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，估價方法宜采用成本法、市場法。（5）房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定。（6）保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，應(yīng)把握保險標(biāo)的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作為損失價值或損失程度。

不同估價價目的下下的估價價6、房地產(chǎn)產(chǎn)稅收估估價在99版規(guī)范（1）房地產(chǎn)稅收估價應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計稅依據(jù)提供服務(wù)。（2）有關(guān)房地產(chǎn)稅收的估價，應(yīng)按相關(guān)稅法具體執(zhí)行。（3）房地產(chǎn)稅收估價宜采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。不同估價價目的下下的估價價7、房地產(chǎn)產(chǎn)征收估估價（1）房地產(chǎn)產(chǎn)征收估估價分為為國有土土地上房房屋征收收評估（（簡稱房房屋征收收評估））和集體體所有的的土地征征收評估估（簡稱稱土地征征收評估估）。*新規(guī)范將將老規(guī)范范中的““征地估估價”改改為“土土地征收（2）房屋征收評估應(yīng)依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。*

相較于99版規(guī)范中的拆遷估價，其法規(guī)依據(jù)是《城市房屋拆遷管理條例》，目前該法規(guī)已經(jīng)廢止，取而代之的是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。（3）房屋征收評估分為被征收房屋價值評估、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估、因征收房屋造成的搬遷費用評估、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估。*

在老規(guī)范中，并沒有對房屋拆遷補(bǔ)償估價作出細(xì)致的分類。

不同估價價目的下下的估價價7、房地產(chǎn)產(chǎn)征收估估價（4）被征收收房屋和和用于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換換房屋的的價值包包括房屋屋及其占占用范圍圍內(nèi)的土土地使用被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或另行評估確定的，被征收房屋價值不應(yīng)包括室內(nèi)裝飾裝修價值。*

在老規(guī)范中，對于房屋內(nèi)部裝修價值如何確定沒有提及，而在新規(guī)范中對房屋室內(nèi)裝飾裝修價值如何確定有明確規(guī)范。（5）土地征收評估應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、相關(guān)法規(guī)以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

不同估價價目的下下的估價價8、房地產(chǎn)分分割、合合并估價價（1）房地產(chǎn)分分割、合合并估價價應(yīng)注意意分割、、合并對對房地產(chǎn)產(chǎn)價值的的影響。。分割、、合并（2）房地產(chǎn)分割估價應(yīng)對分割后的各部分房地產(chǎn)分別估價。（3）房地產(chǎn)合并估價應(yīng)對合并后的整體房地產(chǎn)進(jìn)行估價。9、房地產(chǎn)糾紛估價（1）房地產(chǎn)糾紛估價應(yīng)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。（2）房地產(chǎn)糾紛估價應(yīng)按相應(yīng)類型的房地產(chǎn)估價進(jìn)行。（3）房地產(chǎn)糾紛估價應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價依據(jù)，協(xié)調(diào)當(dāng)事人各方的利益。

不同估價價目的下下的估價10、房地產(chǎn)拍拍賣估價價（1（2）房地產(chǎn)拍賣估價應(yīng)區(qū)分司法拍賣估價和普通拍賣估價。*

在老規(guī)范中，并沒有對房地產(chǎn)拍賣估價進(jìn)行分類。（3）房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)評估市場價值，但估價前提采用被迫轉(zhuǎn)讓前提。（4）房地產(chǎn)普通拍賣估價可評估快速變現(xiàn)價值，在市場價值的基礎(chǔ)上考慮短期處分（快速變現(xiàn)）因素確定快速變現(xiàn)價值。

不同估價價目的下下的估價價11、房地產(chǎn)產(chǎn)損害賠賠償估價價房地產(chǎn)損損害賠償償估價在在老規(guī)范范中沒有有單獨列列出作為（1）房地產(chǎn)損害賠償估價分為房地產(chǎn)價值減損評估、因損害造成的搬遷費用評估、因損害造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。（2）房地產(chǎn)價值減損評估應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀況。（3）房地產(chǎn)價值減損評估選用價差法、收益損失資本化法、修復(fù)成本法、比較法進(jìn)行評估。對于其中可修復(fù)部分，宜采用修復(fù)成本法估算其修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤為價值減損額。

不同估價價目的下下的估價價12、房地產(chǎn)投投資信托托基金物物業(yè)評估估房地產(chǎn)投投資信托托基金物物業(yè)評估估在老規(guī)規(guī)范中是是沒有的的，是新新增的一一項估價價。（1）房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托基金金物業(yè)評評估分為為信托物物業(yè)狀況況評價、、信托物物業(yè)市場場調(diào)研和和信托物物業(yè)價值值評估。。（2）信托物物業(yè)狀況況評價應(yīng)應(yīng)對信托托物業(yè)的的實物狀狀況和權(quán)權(quán)益狀況況進(jìn)行調(diào)調(diào)查、描描述、分分析和評

不同估價價目的下下的估價價13、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動中涉及及的房地產(chǎn)估估價（1）企業(yè)各種經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動中（2）企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價。但應(yīng)注意破產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分、要求在短時間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價宜低于公開市場價值。（3）企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價，主要為確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場法、假設(shè)開發(fā)法，也可采用成本法。

不同估價目14、其他目的的房房地產(chǎn)估價（1）其他目的的房房地產(chǎn)估價包包括辦理出國國移民提供財財產(chǎn)證明需要要的估價等。。而在老規(guī)范范中，其他目目的的房地產(chǎn)產(chǎn)估價主要是是指房地產(chǎn)損損害賠償估價價。估價結(jié)果1、應(yīng)在對不同估估價方法的測測算結(jié)果進(jìn)行行校核和比較較分析的基當(dāng)不同估價方法的測算結(jié)果之間差異較大時，應(yīng)尋找導(dǎo)致差異的原因并消除不合理的差異。2、對不同估價方法的測算結(jié)果應(yīng)做下列檢查：（1）計算過程是否有誤；（2）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確；（3）參數(shù)選取是否合理；（4）公式選用是否恰當(dāng)；（5）不同估價方法的估價對象范圍是否一致；（6）選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的；（7）是否遵循了應(yīng)遵循的估價原則；（8）房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況。*

相比較于老規(guī)范，新規(guī)范增加了“不同估價方法的估價對象范圍是否一致”和“房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況”這兩個檢查項。

3、在確認(rèn)所選選用的估價方方法的測算結(jié)結(jié)果無誤之后后，應(yīng)根據(jù)具具體情況計算算求出一個4、在計算求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時，應(yīng)在估價報告中明確闡述理由。

估價報告1、估價報告應(yīng)做做到下列幾點點：（1）全面性：應(yīng)完完整地反映估估價所涉及的的事實、推理理過程和結(jié)論論，正文內(nèi)容容和附件資料料應(yīng)齊全、配配套；（2）公正性和客客觀性：應(yīng)站站在中立的立立場上對影響響估價對象價價格或價值的的因素進(jìn)行客客觀的介紹、、分析和評論論，作出的結(jié)結(jié)論應(yīng)有充分分的依據(jù)；（3）準(zhǔn)確性：用用語應(yīng)力求準(zhǔn)準(zhǔn)確，避免使使用模棱兩可可或易產(chǎn)生誤誤解的文字，，對未經(jīng)查實實的事項不得得輕率寫入，，對難以確定定的事項應(yīng)予予以說明，并并描述其對估估價結(jié)果可能能產(chǎn)生的影響響；（4）概括性：應(yīng)應(yīng)用簡潔的文文字對估價中中所涉及的

估價報告2、估價報告應(yīng)包包括下列部分分：（1）封面；（2）目錄；（3）致估價委托托人函；（4）注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價師聲明明；（5）估價假設(shè)和和限制條件；；（6）估價結(jié)果報報告；（7）估價技術(shù)報報告；（8）附件。3、對于成片多宗宗房地產(chǎn)的同同時估價，且且單宗房地產(chǎn)產(chǎn)的價值較低低時，估價結(jié)結(jié)果報告可采采用表格的形形式。除此之之外的估價結(jié)結(jié)果報告，應(yīng)應(yīng)采用文字說說明的形式。。估價報告4、估價報告應(yīng)記記載下列事項項：（1）估價項目名稱稱；（2）估價委托人人名稱或姓名名；（3）房地產(chǎn)估價價機(jī)構(gòu)名稱和和住所；（4）估價目的；；（5）估價對象；；（6）價值日期；；（7）價值類型；；（8）估價原則；；（9）估價依據(jù)；；（10）估價技術(shù)路路線、方法和和測算過程；；（11）不同估價方方法的測算結(jié)結(jié)果以及估價價結(jié)果及其確確定的理由；；（12）注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價師的聲聲明和簽名；；（13）估價假設(shè)和和限制條件；；（14）實地查勘（16）附件，應(yīng)包括估價委托書，反映估價對象位置、外觀和內(nèi)部狀況、周圍環(huán)境和景觀的圖片，估價對象的權(quán)屬證明，實地查勘記錄，估價中引用的其他專用文件資料，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證明和注冊房地產(chǎn)估價師的資格證明。*

新規(guī)范相較于老規(guī)范，增加了“實地查勘日期”。

估價報告5、估價報告中應(yīng)應(yīng)充分描述說說明估價對象象狀況，包括括估價對象的（1）對土地的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。（2）對建筑物的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝飾裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。6、估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容，并應(yīng)經(jīng)所有參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師簽名，非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上簽名：*

老規(guī)范只粗略規(guī)定注冊房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章，而新規(guī)范對注冊房地產(chǎn)估價師聲明該由誰簽字做了明確規(guī)定：只能由參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師簽名，并且還規(guī)定了非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上簽名。

估價報告（1）注冊房地產(chǎn)估估價師在估價價報告中陳述述的事實是真真實和準(zhǔn)確的的，沒有虛假假記載、誤導(dǎo)導(dǎo)性陳述和重重大遺漏。（2）估價報告中中的分析、意意見和結(jié)論是是注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價師自己己公正的專業(yè)業(yè)分析、意見見和結(jié)論，但但受到估價報報告中已說明明的估價假設(shè)設(shè)和限制條件件的限制。（3）注冊房地產(chǎn)（4）注冊房地產(chǎn)估價師是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價報告。（5）注冊房地產(chǎn)估價師已（或沒有）對估價對象進(jìn)行了實地查勘，并應(yīng)列出對估價對象進(jìn)行了實地查勘和沒有進(jìn)行實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名。（6）沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名或名稱和幫助的內(nèi)容）。（7）其他需要聲明的事項。*

老規(guī)范中注冊房地產(chǎn)估價師聲明的表述主體都是“估價人員”，而新規(guī)范中則都表述為“注冊房地產(chǎn)估價師”，主體更為明確。

估價報告

職業(yè)道德1、估價人員和估估價機(jī)構(gòu)應(yīng)誠誠實正直，依依法獨立、客客觀、公正估估價，不得作作任何虛假的的估價。2、估價人員和和估價機(jī)構(gòu)必必須回避與估估價委托人及及其他估價利利害關(guān)系人有有利害關(guān)系或或與估價對3、估價人員和估價機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)，對于部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)聘請具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助。4、估價人員和估價機(jī)構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)地做好每項估價工作，包括對估價委托人提供的估價所依據(jù)的資料進(jìn)行審慎檢查，努力搜集估價所需資料，對估價對象進(jìn)行認(rèn)真的實地查勘。*

這一條在老規(guī)范中是沒有的，表明新規(guī)范對估價人員和估價機(jī)構(gòu)職業(yè)道德的要求更高了。5、估價人員和估價機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管估價委托人的文件資料，未經(jīng)估價委托人書面同意，不得將估價委托人的文件資料擅自公開或泄漏給他人。6、估價人員和估價機(jī)構(gòu)應(yīng)維護(hù)估價行業(yè)的聲譽(yù)，按政府有關(guān)規(guī)定向估價委托人收取費用，不得以迎合估價委托人不當(dāng)要求、對自身能力虛假宣傳、貶低同行、惡性低收費、支付回扣等不正當(dāng)手段承攬估價業(yè)務(wù)。

職業(yè)道德7、估價人員和和估價機(jī)構(gòu)不不得將資格證證書、資質(zhì)證證書借給他人人使用或允許許他人以自己己名義或冒用用他人名義執(zhí)執(zhí)業(yè)，不得以以估價者身份份在非自己估估價的估價報報告上簽名、、蓋章。

房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn).

總則通用術(shù)語房地產(chǎn)估價程程序房地產(chǎn)估價方方法CONTANTS房地產(chǎn)價格和和價值房地產(chǎn)估價原原則房地產(chǎn)估價報報告總則12、本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)估價活動及其管理、科研、教學(xué)和其他相關(guān)領(lǐng)域。3、采用房地產(chǎn)估價基本術(shù)語及其定義，除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

通用術(shù)語1、房地產(chǎn)估價realestateappraisal房地產(chǎn)估價機(jī)機(jī)構(gòu)接受他人人委托，委派派房地產(chǎn)估價價師，為了特特定目的，遵遵循公認(rèn)的原原則，按照嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，，依?jù)有關(guān)法法規(guī)、政策和和標(biāo)準(zhǔn)，在合合理的假設(shè)下下，采用科學(xué)學(xué)的方法，對對特定房地產(chǎn)產(chǎn)在特定時間間的特定價值值或價格進(jìn)行行分析、測算算和判斷并提提供相關(guān)專業(yè)業(yè)意見的活動動。2、估價委托人client為了某種需要要，委托房地地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)構(gòu)對自己或他他人所有的3、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)realestateappraisalcompany依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)機(jī)構(gòu)。

4、房地產(chǎn)估價師realestateappraiser依法取得房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員。5、注冊房地產(chǎn)估價師licensedrealestateappraiser經(jīng)過注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的房地產(chǎn)估價師。6、估價利害關(guān)系人interestedparties估價結(jié)果的合理與否會直接影響其利益的法人或自然人。

通用術(shù)語7、估價目的appraisalpurpose某個估價項目目中估價委8、估價對象subjectproperty某個估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。9、價值日期dateofvalue某個估價項目中所評估的價值對應(yīng)的日期。10、價值類型typeofvalue某個估價項目中所評估的某種具體價值，包括價值的名稱、定義或內(nèi)涵。11、估價原則appraisalprinciple進(jìn)行估價所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。12、估價程序appraisalprocess保質(zhì)、按時完成某個估價項目所需要做的各項工作及其進(jìn)行的先后次序。13、估價依據(jù)appraisaldocumentation某個估價項目中估價所依據(jù)的法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，以及估價委托書、估價委托合同、估價委托人提供的有關(guān)資料和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的有關(guān)資料。

通用術(shù)語14、估價假設(shè)appraisalassumption某個估價項項目中對估估價所必要要、但尚不不能肯定、、而又必須須予以明確確的前提條條件所做的的合理假15、估價技術(shù)路線scopeofwork評估估價對象價值所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個估價過程的技術(shù)思路。16、估價方法appraisalapproach測算估價對象價值所采用的方法，包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。17、估價參數(shù)appraisalratesandratios估價方法中其取值大小對估價對象價值測算結(jié)果有影響的系數(shù)、比率、比值，包括市場法中的各種修正系數(shù)、調(diào)整系數(shù)，收益法中的報酬率、資本化率、收益乘數(shù)、空置率、凈收益變化率，成本法、假設(shè)開發(fā)法中的利息率、利潤率等。

通用術(shù)語18、估價結(jié)果finalopinionofvalue評估出的估估價對象價價值或價格格及提供的的相關(guān)專業(yè)業(yè)意見。19、估價報告告appraisalreport房地產(chǎn)估價價機(jī)構(gòu)向估估價委托人人所做的關(guān)關(guān)于估價對對象價值或或價格及相相關(guān)專業(yè)意意見的正式20、批量估價massappraisal基于同一估價目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過統(tǒng)計檢驗，對大量同類房地產(chǎn)在給定日期的價值進(jìn)行評估。21、個案估價single-propertyappraisal逐一分別對每宗房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估。

房地產(chǎn)價格格和價值1、成交價格transactionprice一筆房地產(chǎn)產(chǎn)交易中交交易雙方達(dá)達(dá)成交易的的金額，可可能用貨幣幣來支付，，也可能用用實物、無無形資產(chǎn)或或其他經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益來支支付。2、市場價格格averageofmarketprice某種房地產(chǎn)產(chǎn)在市場上上的平均水水平價格。。它是剔除除了各種偶偶然和不正正常因素以以后的價格格，是該種種房地產(chǎn)大大量成交價價格的抽象象結(jié)果（如如該種房地地產(chǎn)成交價價格的平均均數(shù)或中位位數(shù)、眾數(shù)數(shù)）。3、評估價值值appraisalvalue評估出的估估價對象價價值。4、市場價值值marketvalue估價對象在在正常交易易情況下，，由對其了了解并熟悉悉市場行情情的交易雙雙方以公平平交易方式式在價值日日期自愿進(jìn)進(jìn)行交易的的估計金額額。（估價價對象在進(jìn)進(jìn)行了適當(dāng)當(dāng)營銷后，，由懂行、、審慎且無無被迫的自自愿的買方方和自愿的的賣方，以以公平交易易方式在價價值日期進(jìn)進(jìn)行交易的的估計金額額。）5、投資價值值investmentvalue根據(jù)某個特特定投資者者的實際情情況所評估估的價值。。6、快速變現(xiàn)現(xiàn)價值liquidationvalue在沒有充足足的時間進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)營營銷情況下下的價值。。房地產(chǎn)價格格和價值8、現(xiàn)狀價值valueinuse在現(xiàn)狀利用用情況下的的價值。9、殘余價值值residualvalue在持有期結(jié)結(jié)束時的價價值。10、抵押價值值mortgagevalue假定未設(shè)立立法定優(yōu)先先受償權(quán)利利下的市場場價值扣除除注冊房地地產(chǎn)估價師師知悉的法法定優(yōu)先受受償款后的的余額。11、法定定優(yōu)先先受償償款liens假定在在價值值日期期實現(xiàn)現(xiàn)抵押押權(quán)時時，法法律法法規(guī)規(guī)規(guī)定優(yōu)優(yōu)先于于本次次抵押押貸款款受償償?shù)目羁铑~，，包括括已抵抵押