房地產(chǎn)利用基本內(nèi)容培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)利用基本內(nèi)容房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)利用法律關(guān)系圖解國(guó)有土地上的房屋集體土地（含其上物）房地產(chǎn)開發(fā)公司國(guó)有土地征收/購(gòu)買業(yè)主業(yè)主金融機(jī)構(gòu)新建商品房二手房出讓出售出售抵押抵押建設(shè)用地承租人租賃工廠社會(huì)利用劃撥農(nóng)業(yè)利用非農(nóng)利用分配/承包/出租/劃撥小產(chǎn)權(quán)房抵押房地產(chǎn)交易要點(diǎn)房地產(chǎn)交易的概念及基本原則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)抵押及相關(guān)制度房地產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)交易——概念及基本原則房地產(chǎn)交易是指交易主體就房地產(chǎn)及其權(quán)益所進(jìn)行的流通等各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第2條第4款規(guī)定的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃?；驹瓌t房地產(chǎn)交易一體化原則房地產(chǎn)交易價(jià)格國(guó)家管理原則房地產(chǎn)交易市場(chǎng)調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控想結(jié)合原則房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本規(guī)定——概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。“其他合法方式”主要包括：以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本規(guī)定——條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主體須具備合法資格房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓客體須符合法定要求以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施，公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。①按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。②經(jīng)人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，受讓方應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本規(guī)定——程序當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未做書面答復(fù)的，視為同意受理房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念是指建設(shè)用地使用權(quán)人在其權(quán)利年限有效期內(nèi)，將其建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移給他人的民事法律行為。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、一并轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓與出讓房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋》未辦理權(quán)屬變更登記的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力問題——第8條轉(zhuǎn)讓未取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的合同效力問題——第9條“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”合同的處理原則——第10條登記——先行合法占有——先行支付轉(zhuǎn)讓款——合同成立在先劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)的轉(zhuǎn)讓行為的效力問題——第12條劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓的處理問題——第12條劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為劃撥的處理問題——第13條集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房屋買賣——商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)商將竣工驗(yàn)收合格、符合法定條件的商品房向社會(huì)公眾銷售，社會(huì)公眾購(gòu)買商品房的行為?，F(xiàn)售條件①商品房銷售單位須是具有獨(dú)立企業(yè)法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；②取得建設(shè)用地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件，并依法繳納全部土地出讓金或批準(zhǔn)后抵交；③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；④商品房工程建設(shè)已竣工驗(yàn)收，取得驗(yàn)收合格證書；⑤征收補(bǔ)償工作已經(jīng)落實(shí)妥當(dāng)；⑥屬于住宅商品房的，須經(jīng)住宅建設(shè)管理部門審核，取得《住宅交付使用許可證》；⑦已經(jīng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋和建設(shè)用地使用權(quán)面積進(jìn)行了測(cè)定；⑧所銷售的房屋已到房地產(chǎn)登記部門辦理新建商品房初始登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；⑨物業(yè)服務(wù)方案已經(jīng)落實(shí)。房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易————轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房屋屋買買賣賣———商品品房房現(xiàn)現(xiàn)售售現(xiàn)售售的的程程序序（1）當(dāng)當(dāng)事事人人簽簽訂訂商商品品房房銷銷售售書書面面合合同同。。（2）根根據(jù)據(jù)規(guī)規(guī)定定或或當(dāng)當(dāng)事事人人的的約約定定，，將將商商品品房房銷銷售售合合同同辦辦理理公公證證。。這這一一程程序序非非必必經(jīng)經(jīng)程程序序。。（3）買買賣賣雙雙方方持持房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬證證書書、、銷銷售售合合同同和和合合法法身身份份證證明明等等文文件件到到房房屋屋所所在在地地的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門申申報(bào)報(bào)買買賣賣價(jià)價(jià)格格，，申申辦辦產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)過過戶戶手手續(xù)續(xù)。。（4）買買賣賣雙雙方方根根據(jù)據(jù)規(guī)規(guī)定定繳繳納納契契稅稅、、營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅、、土土地地增增值值稅稅、、交交易易手手續(xù)續(xù)費(fèi)費(fèi)等等稅稅費(fèi)費(fèi)。。（5）辦辦理理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)過過戶戶登登記記手手續(xù)續(xù)，，購(gòu)購(gòu)房房人人領(lǐng)領(lǐng)取取房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證書書。。房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易————轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房屋屋買買賣賣———商品品房房預(yù)預(yù)售售預(yù)售售的的概概念念也稱稱期期房房買買賣賣，，是是指指預(yù)預(yù)售售方方將將正正在在建建設(shè)設(shè)而而尚尚未未竣竣工工的的房房屋屋預(yù)預(yù)先先售售給給承承購(gòu)購(gòu)方方，，承承購(gòu)購(gòu)方方交交付付定定金金或或購(gòu)購(gòu)房房款款，，并并在在未未來來確確定定的的日日期期由由預(yù)預(yù)售售方方交交付付房房屋屋給給承承購(gòu)購(gòu)方方的的法法律律行行為為。。預(yù)售售與與現(xiàn)現(xiàn)售售的的區(qū)區(qū)別別標(biāo)的的物物的的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)性性與與非非現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)性性。。合同同履履行行的的即即時(shí)時(shí)性性與與非非即即時(shí)時(shí)性性。。買賣賣條條件件的的任任意意性性與與非非任任意意性性。。行為為性性質(zhì)質(zhì)的的物物權(quán)權(quán)性性與與債債權(quán)權(quán)性性。。房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易————轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房屋屋買買賣賣———商品品房房預(yù)預(yù)售售預(yù)售售條條件件根據(jù)據(jù)《城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理法法》第45條的的規(guī)規(guī)定定,商品品房房預(yù)預(yù)售售應(yīng)應(yīng)符符合合如如下下條條件件：：（1）開開發(fā)發(fā)商商已已交交付付全全部部土土地地出出讓讓金金，，取取得得建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)證證書書；；（2）開開發(fā)發(fā)商商持持有有建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證；；（3）按按提提供供預(yù)預(yù)售售的的商商品品房房計(jì)計(jì)算算，，投投入入開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的資資金金達(dá)達(dá)到到工工程程建建設(shè)設(shè)總總投投資資的的25%以上上，，并并已已經(jīng)經(jīng)確確定定施施工工進(jìn)進(jìn)度度和和竣竣工工交交付付日日期期；；（4）向向縣縣級(jí)級(jí)以以上上人人民民政政府府房房產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門辦辦理理預(yù)預(yù)售售登登記記，，取取得得商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證明明。。未取取得得商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證能能否否銷銷售售期期房房？？預(yù)預(yù)售售合合同同是是否否有有效效？？房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易————轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房屋屋買買賣賣———商品品房房預(yù)預(yù)售售預(yù)售售的的程程序序（1）預(yù)預(yù)售售方方申申領(lǐng)領(lǐng)預(yù)預(yù)售售許許可可證證（2）簽簽訂訂商商品品房房預(yù)預(yù)售售合合同同（3）預(yù)預(yù)售售合合同同登登記記備備案案（4）按按照照約約定定辦辦理理房房屋屋預(yù)預(yù)告告登登記記（5）交交付付房房屋屋（6）辦辦理理過過戶戶登登記記手手續(xù)續(xù)房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易————轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房屋屋買買賣賣———商品品房房預(yù)預(yù)售售預(yù)購(gòu)購(gòu)人人的的主主要要權(quán)權(quán)利利未來來取取得得預(yù)預(yù)售售房房屋屋的的所所有有權(quán)權(quán)抵押押預(yù)預(yù)售售房房屋屋的的權(quán)權(quán)利利依法法享享有有預(yù)預(yù)售售房房的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓權(quán)權(quán)“炒炒樓樓花花””房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易————轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房屋屋買買賣賣———商品品房房買買賣賣中中的的特特殊殊問問題題關(guān)于于商商品品房房銷銷售售廣廣告告《關(guān)于于審審理理商商品品房房買買賣賣合合同同糾糾紛紛案案件件適適用用法法律律若若干干問問題題的的解釋》第3條規(guī)定：““商品房的的銷售廣告告和宣傳資資料為要約約邀請(qǐng)，但但是出賣人人就商品房房開發(fā)規(guī)劃劃范圍內(nèi)的的房屋及相相關(guān)設(shè)施所所作的說明明和允諾具具體確定，，并對(duì)商品品房買賣合合同的訂立立以及房屋屋價(jià)格的確確定有重大大影響的，，應(yīng)當(dāng)視為為要約。該該說明和允允諾即使未未載入商品品房買賣合合同，亦應(yīng)應(yīng)當(dāng)視為合合同內(nèi)容，，當(dāng)事人違違反的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違違約責(zé)任。?！狈康禺a(chǎn)交易易——轉(zhuǎn)讓讓房屋買賣——商品房買賣賣中的特殊殊問題關(guān)于售房欺欺詐行為的的適用商品房是否否為商品，，對(duì)于售房房中的欺詐詐行為能否否適用“雙雙倍賠償””？《解釋》第9條規(guī)定：““出賣人訂訂立商品房房買賣合同同時(shí)，有下下列情形之之一，導(dǎo)致致合同無效效或者被撤撤銷、解除除的，買受受人可以請(qǐng)請(qǐng)求返還已已付購(gòu)房款款及利息、、賠償損失失，并可以以請(qǐng)求出賣賣人承擔(dān)不不超過已付付購(gòu)房款一一倍的賠償償責(zé)任：第第一，故意意隱瞞沒有有取得商品品房預(yù)售許許可證明的的事實(shí)或者者提供虛假假商品房預(yù)預(yù)售許可證證明；第二二，故意隱隱瞞所售房房屋已經(jīng)抵抵押的事實(shí)實(shí)；第三，，故意隱瞞瞞所售房屋屋已經(jīng)出賣賣給第三人人或者為拆拆遷補(bǔ)償安安置房屋的的事實(shí)?！薄薄督忉尅返?條還對(duì)下述述兩種售房房中的惡意意違約行為為作出了適適用相同救救濟(jì)規(guī)則的的規(guī)定，包包括：第一一，商品房房買賣合同同訂立后，，出賣人未未告知買受受人又將該該房屋抵押押給第三人人；第二，，商品房買買賣合同訂訂立后，出出賣人又將將該房屋出出賣給第三三人。房地產(chǎn)交易易——轉(zhuǎn)讓讓房屋買賣——商品房買賣賣中的特殊殊問題關(guān)于商品房房交付面積積誤差的處處理銷售方交付付的房屋面面積與約定定面積不符符的，處理理方式按合合同約定合同未約定定的，按照照《商品房銷售售管理辦法法》第20條和《解釋》第14條的規(guī)定處處理①面積誤差差比絕對(duì)值值在3%以內(nèi)（含3%）；②面積誤差差比絕對(duì)值值超出3%房屋實(shí)際面面積大于合合同約定面面積的房屋實(shí)際面面積小于合合同約定面面積的房地產(chǎn)交易易——轉(zhuǎn)讓讓房屋買賣——商品房買賣賣中的特殊殊問題關(guān)于質(zhì)量瑕瑕疵的法律律后果第一，房屋屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)不合格質(zhì)質(zhì)量不能交交付使用，，或者房屋屋交付使用用后，房屋屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢檢驗(yàn)確屬不不合格，買買受人可以以請(qǐng)求解除除合同和賠賠償損失；；第二，因房房屋質(zhì)量問問題影響正正常居住使使用的，構(gòu)構(gòu)成合同法法上的根本本違約，買買受人也可可請(qǐng)求解除除合同和賠賠償損失；；第三，對(duì)于于其他質(zhì)量量問題，開開發(fā)商在保保修期內(nèi)應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修修復(fù)責(zé)任。。房地產(chǎn)交易易——轉(zhuǎn)讓讓房屋買賣——商品房買賣賣中的特殊殊問題關(guān)于辦理房房屋權(quán)屬證證書遲延與與不能的責(zé)責(zé)任《解釋》第19條規(guī)定，商商品房買賣賣合同約定定或者《城市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理?xiàng)l例例》第33條規(guī)定的辦辦理房屋所所有權(quán)登記記的期限屆屆滿后超過過一年，由由于出賣人人的原因，，導(dǎo)致買受受人無法辦辦理房屋所所有權(quán)登記記，買受人人有權(quán)請(qǐng)求求解除合同同和賠償損損失?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理?xiàng)l例例》第33條規(guī)定：““預(yù)售商商品房的購(gòu)購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)當(dāng)自商品房房交付使用用之日起90日內(nèi)，辦理理土地使用用權(quán)變更和和房屋所有有權(quán)登記手手續(xù)；現(xiàn)售售商品房的的購(gòu)買人應(yīng)應(yīng)當(dāng)自銷售售合同簽訂訂之日起90日內(nèi)，辦理理土地使用用權(quán)變更和和房屋所有有權(quán)登記手手續(xù)?！狈康禺a(chǎn)交易易——轉(zhuǎn)讓讓房屋買賣——商品房買賣賣中的特殊殊問題關(guān)于限購(gòu)令令2011年初，鄭州州的李先生生和其妻子子欲購(gòu)買鄭鄭州西區(qū)一一套新開盤盤的商品房房，并與開開發(fā)商簽訂訂了購(gòu)房合合同，交納納了5萬元定金和和20萬元的預(yù)付付款。雙方方簽訂的購(gòu)購(gòu)房合同還還未在房管管局予以備備案，鄭州州市實(shí)行了了限購(gòu)令政政策，李先先生所買的的商品房被被列入限購(gòu)購(gòu)范圍，故故無法購(gòu)買買該房屋，，遂訴至人人民法院，，要求開發(fā)發(fā)商退還定定金和預(yù)付付款?！跋拶?gòu)令””屬情勢(shì)變變更還是不不可抗力？？房地產(chǎn)交易易——抵押押相關(guān)概念房地產(chǎn)抵押押是指抵押人人以其合法法的房地產(chǎn)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移移占有的方方式向抵押押權(quán)人提供供債務(wù)履行行擔(dān)保的行行為。房地產(chǎn)按揭揭英美法：通通過轉(zhuǎn)移特特定財(cái)產(chǎn)即即按揭物的的權(quán)利以保保障債權(quán)的的實(shí)現(xiàn)，同同時(shí)賦予按按揭人以贖贖回權(quán)的一一種擔(dān)保形形式。我國(guó)：與房房地產(chǎn)抵押押無異與讓與擔(dān)保保比較房地產(chǎn)轉(zhuǎn)按按揭；房地地產(chǎn)加按揭揭房地產(chǎn)倒按按揭（住房房反向抵押押）指達(dá)到一定定年齡條件件的老年人人將其擁有有的有處分分權(quán)的房產(chǎn)產(chǎn)抵押給商商業(yè)銀行、、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)構(gòu)或者是具具有政府背背景的公益益性機(jī)構(gòu)，，由該機(jī)構(gòu)構(gòu)按照房產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值依依據(jù)一定的的方式支付付現(xiàn)金給老老年人，以以保障老年年人晚年生生活。房地產(chǎn)交易易——房屋屋租賃房屋租賃合合同當(dāng)事人的權(quán)權(quán)利義務(wù)（1）出租人的的權(quán)利和義義務(wù)①出租人在在租賃期限限內(nèi)，確需需提前收回回房屋的，，應(yīng)事先征征得承租人人同意；給給承租人造造成損失的的，應(yīng)當(dāng)予予以賠償。。②出租人應(yīng)應(yīng)依照合同同約定的期期限將房屋屋交付承租租人；不能能按期交付付的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)支付違約約金；給承承租人造成成損失的，，應(yīng)承擔(dān)賠賠償責(zé)任。。③出租住宅宅用房的自自然損壞或或合同約定定由出租人人修繕的，，出租人應(yīng)應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)復(fù)；不及時(shí)時(shí)修復(fù)，致致使房屋發(fā)發(fā)生破壞性性事故，造造成承租人人財(cái)產(chǎn)損失失或人身傷傷害的，應(yīng)應(yīng)承擔(dān)賠償償責(zé)任。租租用房屋從從事生產(chǎn)、、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的，修繕繕責(zé)任由雙雙方當(dāng)事人人在租賃合合同中約定定。房地產(chǎn)交易易——房屋屋租賃房屋租賃合合同當(dāng)事人的權(quán)權(quán)利義務(wù)（2）承租人的的權(quán)利和義義務(wù)①承擔(dān)按期期繳納租金金約義務(wù)。。②愛護(hù)并合合理使用所所承租的房房屋及附屬屬設(shè)施，不不得擅自拆拆改、擴(kuò)建建或增添；；確需變動(dòng)動(dòng)的，須征征得出租人人的同意并并簽訂書面面合同。③因承租人人過錯(cuò)造成成房屋損壞壞的，應(yīng)負(fù)負(fù)責(zé)修復(fù)或或者賠償。。④房屋租賃賃期限屆滿滿，租賃合合同終止。。承租人需需要繼續(xù)租租用的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在租賃賃期限屆滿滿前3個(gè)月提出，，并經(jīng)出租租人同意，，重新簽訂訂租賃合同同。房地產(chǎn)交易易——房屋屋租賃房屋租賃合合同當(dāng)事人的權(quán)權(quán)利義務(wù)（3）房屋租賃賃合同相關(guān)關(guān)當(dāng)事人的的權(quán)利和義義務(wù)①租賃期期限內(nèi)，，房屋出出租人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房屋屋所有權(quán)權(quán)的，房房屋受讓讓人應(yīng)當(dāng)當(dāng)繼續(xù)履履行原租租賃合同同的約定定。②出租人人在租賃賃期限內(nèi)內(nèi)死亡的的，其繼繼承人應(yīng)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)續(xù)履行原原租賃合合同。③住宅用用房承租租人在租租賃期限限內(nèi)死亡亡的，其其共同居居住兩年年以上的的家庭成成員有權(quán)權(quán)繼續(xù)承承租。房地產(chǎn)交交易———房屋租租賃房屋租賃賃合同房屋租賃賃合同的的終止承租人有有下列行行為之一一的，出出租人有有權(quán)終止止合同，，收回房房屋，因因此造成成損失的的，由承承租人賠賠償：(1)將承租的的房屋擅擅自轉(zhuǎn)租租的；(2)將承租的的房屋擅擅自轉(zhuǎn)讓讓、轉(zhuǎn)借借他人或或擅自調(diào)調(diào)換使用用的；(3)將承租的的房屋擅擅自拆改改結(jié)構(gòu)或或改變用用途的；；(4)拖欠租金金累計(jì)六六個(gè)月以以上的；；(5)公用住宅宅用房無無正當(dāng)理理由閑置置六個(gè)月月以上的的；(6)利用承租租房屋進(jìn)進(jìn)行違法法活動(dòng)的的；(7)故意損壞壞承租房房屋的；；(8)法律、法法規(guī)規(guī)定定其他可可以收回回的。以營(yíng)利為為目的，，房屋所所有權(quán)人人將以劃劃撥方式式取得使使用權(quán)的的國(guó)有土土地上建建成的房房屋出租租的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)將租租金中所所含土地地收益上上繳國(guó)家家。房地產(chǎn)交交易———房屋租租賃需討論的的問題關(guān)于房屋屋轉(zhuǎn)租出租人、、承租人人、次承承租人三三方當(dāng)事事人的關(guān)關(guān)系承租人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租的，，承租人人與出租租人之間間的租賃賃合同效力？第三人對(duì)對(duì)租賃物物造成損損失的，，承租人人應(yīng)否賠償損失失？轉(zhuǎn)租期間間，原租租賃合同同變更、、解除或或者終止止，轉(zhuǎn)租租合同呢？承租人擅擅自轉(zhuǎn)租租的，出租人可可否解除租賃賃合同？出租人知知道或者者應(yīng)當(dāng)知知道承租租人轉(zhuǎn)租租，在六六個(gè)月內(nèi)內(nèi)未提出出異議而而以承租租人未經(jīng)經(jīng)其同意意為由可否請(qǐng)求解除除合同或或者主張張合同無無效？房地產(chǎn)交交易———房屋租租賃需討論的的問題關(guān)于次承承租人的的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)買權(quán)“買賣不不破租賃賃”在轉(zhuǎn)租合合同有效效的情況況下，出出租人出出售租賃賃房屋：次承租人人的優(yōu)先先購(gòu)買權(quán)權(quán)vs承租人的的優(yōu)先權(quán)權(quán)？思考：理理由？房地產(chǎn)交交易———房屋租租賃需討論的的問題關(guān)于廉租租房租賃賃權(quán)租賃權(quán)的的基本規(guī)規(guī)則，如如租賃權(quán)權(quán)人有權(quán)權(quán)對(duì)房屋屋占有、、使用