房地產(chǎn)市場周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫培訓課件

第九組第9章房地產(chǎn)市場周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫Contents目錄04案例與啟示01房地產(chǎn)市場周期循環(huán)02房地產(chǎn)泡沫03房地產(chǎn)泡沫的測度及危害01市場周期房地產(chǎn)市場周期循環(huán)房地產(chǎn)市場的運行呈現(xiàn)出周期特征，它和其他宏觀經(jīng)濟運行一樣，時而高漲，時而收縮，呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。房地產(chǎn)周期：是指房地產(chǎn)經(jīng)濟水平起伏波動、循環(huán)的經(jīng)濟現(xiàn)象。房地產(chǎn)周期循環(huán)：是指所有類型房地產(chǎn)的總收益率的重復但不規(guī)則的波動。01市場周期周期對比周期循環(huán)美國從1870年開始大約為18—20年日本基本是7年我國香港從1945年二戰(zhàn)后大致是7—8年我國內(nèi)地是4—5年庫茲涅茨周期一種長經(jīng)濟周期。是一種從生產(chǎn)和價格的長期運動中揭示主要資本主義國家經(jīng)濟周期的理論。（18—20年）朱格拉周期是針對資本主義經(jīng)濟中一種為期約10年的周期性波動而提出的理論?；鶜J周期又稱”短波理論”。1923年英國的約瑟夫·基欽從廠商生產(chǎn)過多時，就會形成存貨，就會減少生產(chǎn)的現(xiàn)象出發(fā)，他在《經(jīng)濟因素中的周期與傾向》中把這種2到4年的短期調整稱之為“存貨”周期，人們亦稱之為“基欽周期”。01市場周期房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的原因外部因素城市經(jīng)濟、政策因素、整個宏觀經(jīng)濟的周期波動內(nèi)部因素供給不能及時響應需求變化01市場周期房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的階段劃分復蘇階段表現(xiàn)為上一輪的蕭條使房地產(chǎn)經(jīng)濟陷入長期低迷，自住需求者入市，投資、投機需求基本不存在，價格、租金價格低下。房價開始回升，少數(shù)投機者入市，市場交易量增加空置率下降。各種因素帶動房價繼續(xù)緩慢回升，市場充滿樂觀情緒，投資者信心飽滿，市場預期良好，房地產(chǎn)投資轉而旺盛。繁榮階段房地產(chǎn)開發(fā)量激增、品種增多，投機者活躍，市場投機需求高于自住需求。政府開始出臺政策限制炒房，投機熱情繼續(xù)旺盛，自住需求者基本退出市場，實際上已經(jīng)是有價無市。進而新增投資數(shù)量下降，銷售難度加大，交易量下降，空置率增加，市場出現(xiàn)悲觀情緒，持幣觀望。衰退階段交易量萎縮，房地產(chǎn)投資下降，市場悲觀情緒加強。受一些突發(fā)利空性消息或事件影響，房價急劇下降，炒家驚恐拋售，房地產(chǎn)價格暴跌。進而小開發(fā)商紛紛破產(chǎn)，部分在建工程爛尾，大量投機者被套牢，血本無歸，房地產(chǎn)業(yè)失業(yè)人數(shù)激增。蕭條階段房價和租金持續(xù)下降，交易量銳減，空置率居高不下，大量房地產(chǎn)商破產(chǎn)。大蕭條末期房地產(chǎn)泡沫擠出，市場正常需求緩慢增長，政府減少限制性干涉，市場波動開始平穩(wěn)。房地產(chǎn)慢慢過度到下一個復蘇與增長周期。擴張收縮01市場周期房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的階段劃分房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的各階段市場表現(xiàn)圖01市場周期總結房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟類似，繁榮和蕭條會交替出現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場繁榮時期，常常會出現(xiàn)市場是否存在泡沫的激烈爭論。什么是房地產(chǎn)泡沫呢？Contents目錄04案例與啟示01房地產(chǎn)市場周期循環(huán)02房地產(chǎn)泡沫03房地產(chǎn)泡沫的測度及危害02含義房地產(chǎn)泡沫的含義美國著名經(jīng)濟學家查爾斯·P·金德爾伯格認為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續(xù)性。簡單來講，是指房地產(chǎn)市場價值偏離其基礎價值的持續(xù)上漲的過程與狀態(tài)。02特征是房地產(chǎn)產(chǎn)價格波波動的一一種形態(tài)態(tài)通常在經(jīng)經(jīng)濟長期期增長的的背景下下發(fā)生的的房地產(chǎn)價價格呈現(xiàn)現(xiàn)出的陡陡升陡降降的波動動狀況，，振幅較較大房地產(chǎn)價價格波動動不具有有連續(xù)性性，沒有有穩(wěn)定的的周期和和頻率特征房地產(chǎn)泡泡沫的主主要特征征02類型房地產(chǎn)泡泡沫的類類型土地價格格泡沫由由于土地地的稀缺缺性和市市場需求求的無限限性，以以及土地地市場的的投機炒炒作，將將使地價價出現(xiàn)虛虛漲，這這稱為土土地價格格泡沫。。房地產(chǎn)價價格是由由建筑物物價格和和土地價價格共同同構成。。地價泡泡沫引起起房價泡泡沫，開開發(fā)商對對利潤的的期望值值過高，，人為抬抬高房價價，也會會形成經(jīng)經(jīng)濟泡沫沫。在房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供求關系系中，如如果商品品房的供供給超過過了市場場需求，，則超過過部分屬屬于供給給虛漲，，發(fā)展到到一定程程度將構構成經(jīng)濟濟泡沫，，空置率率在5%-10%之間是正正常的。。房地產(chǎn)投投資增長長率應與與房地產(chǎn)產(chǎn)消費增增長率相相適應，，當房地地產(chǎn)投資資過度膨膨脹，商商品房嚴嚴重滯銷銷，造成成還貸困困難，連連帶引起起金融危危機時，，才形成成泡沫經(jīng)經(jīng)濟破滅滅。土地價格格泡沫房價虛漲漲泡沫房屋空置置泡沫房地產(chǎn)投投資泡沫沫02成因土地的有限性和稀缺性1投資預期2過度投機3金融自由化和寬松的貨幣政策4信息不對稱5房地產(chǎn)泡泡沫的成成因基礎直接助燃劑土地稀缺缺性投機需求求膨脹金融機構構過度放放貸直接誘因因02成因⑴土地的有有限性和和稀缺性性由于土地地資源的的稀缺性性、壟斷斷性、不不可再生生性，以以及房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)周期長長，從短短期看，，它的供供給缺乏乏彈性。。房地產(chǎn)產(chǎn)的需求求旺盛，，而土地地資源的的供給又又相對有有限，這這為地價價上漲創(chuàng)創(chuàng)造可能能，從而而推動房房價上漲漲。02成因2015年10大典型城城市土地地成交建建筑面積積增幅排排名2015年10大典型城城市土地地成交均均價增幅幅排名02成因⑵投資預期期交易者對對房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的預期能能在一定定程度上上影響需需求。交易者預預期房地地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)將來會會升值，，房地產(chǎn)產(chǎn)價格在在本期證證實了自自己價格格上升的的預期，，于是他他們在下下一期進進一步產(chǎn)產(chǎn)生價格格繼續(xù)上上升的預預期，從從而需求求增加。。由于房房地產(chǎn)外外部供給給有較強強的約束束性，易易產(chǎn)生供供不應求求的局面面，推動動價格進進一步上上漲，上上漲的價價格又進進一步強強化了其其他投資資者的心心理預期期，從而而形成一一種自我我增強的的正反饋饋機制。。在這種種正反饋饋刺激下下，房地地產(chǎn)價格格與其市市場基本本價值之之間的正正向偏離離，房地地產(chǎn)價格格逐漸單單邊上揚揚，最終終產(chǎn)生泡泡沫并促促成泡沫沫的膨脹脹。02成因⑶過度投機機當經(jīng)濟發(fā)發(fā)展社會會財富積積累到一一定程度度，房地地產(chǎn)交易易目的不不再僅限限于滿足足住房需需求，更更多是為為了從交交易中獲獲利賺取取差價，，這就會會使房地地產(chǎn)泡沫沫發(fā)生的的可能性性大大加加強。如如果投機機者對房房地產(chǎn)價價格上漲漲形成了了共同的的心理預預期，他他們會低低價買進進高位拋拋出，房房地產(chǎn)價價格從而而被抬高高。在非非理性預預期和““羊群效效應”的的作用下下，投機機者和資資金大量量涌入房房地產(chǎn)市市場，導導致需求求量急劇劇增加，，進一步步推動房房價上漲漲，從而而吸引后后繼投機機者和資資金的進進入，甚甚至使投投機需求求取代真真實需求求成為市市場主體體，形成成惡性循循環(huán)。成本合理利潤潤泡沫正常房價價02成因⑷金融自由由化和寬寬松的貨貨幣政策策金融自由由化充分分發(fā)揮了了市場機機制在資資金流動動中的作作用，資資本流動動性大大大增加，，其中部部分資金金促進了了泡沫的的形成；；此外寬寬松的貨貨幣政策策和低利利率導致致貨幣供供應量迅迅速增加加，流向向房地產(chǎn)產(chǎn)的資金金過快增增長，對對房地產(chǎn)產(chǎn)的需求求迅速增增加；再再有，金金融機構構過度放放貸是房房地產(chǎn)泡泡沫產(chǎn)生生的直接接助燃劑劑。02成因2015年個人人住房貸貸款迅猛猛攀升，，脫離了了2010年以以來的平平穩(wěn)軌道道，新增增個人購購房貸款款2.67萬億億元，占占全年住住宅銷售售額的比比例為37%，，相比2013年（25%））和2014年年（28%），，大幅上上升。02成因2015年9月月30日日將一套套房首付付比例從從30%降低為為25%。2016年年2月3日，同同時對首首套房和和二套房房首付比比例進行行調整，，首套房房最低首首付比例例降至20%，，二套房房首付比比例進一一步由40%降降至30%。一一線城市市首付比比例略高高，但相相比2015年年初也大大幅下降降。02成因直接依賴賴①11.3%的的國內(nèi)銀銀行貸款款②在自籌籌資金里里，76%的部部分都是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸貸款，占占房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資資金來源源的27.4%。間接依賴賴①其他資資金里有有21%來自于于購房者者銀行貸貸款②施工方方墊資18.8%實質上也也是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的負債債，且可可能有部部分也來來自于貸貸款。因此，開開發(fā)資金金中大致致有約65%左左右的資資金是依依賴于銀銀行體系系的，明明顯超過過40%的國際際通行標標準，具具有比較較大的不不穩(wěn)定性性。02成因房地產(chǎn)行行業(yè)的資資產(chǎn)負債債率近15年時時間里，，從52%一路路上升至至77%，一旦旦未來的的房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)縮縮水的話話，房地地產(chǎn)泡沫沫破裂，，可能存存在更大大的資產(chǎn)產(chǎn)負債率率走高，，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)債債務風險險暴露，，容易引引發(fā)金融融危機。。02成因⑸信息不對對稱①信息不不對稱容容易誘發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)投機過過度大量國內(nèi)內(nèi)資本和和國際游游資進入入房地產(chǎn)產(chǎn)市場，，制造了了虛假的的需求信信息，引引發(fā)了虛虛假的市市場繁榮榮，推動動房地產(chǎn)產(chǎn)價格非非理性上上漲。在在房地產(chǎn)產(chǎn)價格不不斷上漲漲的過程程中?！百I漲不買買跌”心理不斷斷強化，，投機氣氣氛日益益濃厚，，導致了了泡沫不不斷增多多。②信息不對對稱容易易誘發(fā)銀銀行業(yè)的的逆向選選擇和道道德風險險問題在信息不不對稱下下，由于于金融體體制的不不健全，，在信貸貸市場上上風險偏偏好型的的房地產(chǎn)產(chǎn)商和投投資者獲獲得了較較多貸款款，導致致逆向選選擇產(chǎn)生生；銀行行盲目追追求市場場份額信信貸規(guī)模模，忽略略對借款款企業(yè)和和個人的的資信審審查，低低估了投投資項目目潛在的的風險，，大量銀銀行資金金的介入入，加快快房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的膨脹和和泡沫的的產(chǎn)生。。02成因Contents目錄04案例與啟啟示01房地產(chǎn)市市場周期期循環(huán)02房地產(chǎn)泡泡沫03房地產(chǎn)泡泡沫的測測度及危危害03泡沫測度度指標法通通過對對各種與與房地產(chǎn)產(chǎn)價格相相關的指指標進行行分析，，測度房房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫，，該類方方法主要要包括簡簡單指標標法、指指標體系系法、功功效系系數(shù)法和和綜合指指數(shù)法等等具體方方法。目前測度度房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫的的方法主主要可分分為指標法、統(tǒng)計檢驗驗法和理論價格格法三類統(tǒng)計檢驗驗法運運用統(tǒng)計計分析測測度房地地產(chǎn)泡沫沫存在性性，當房房地產(chǎn)泡泡沫不存存在時，，房地地產(chǎn)價格格的變化化呈現(xiàn)一一定規(guī)律律，統(tǒng)計計分析可可找到統(tǒng)統(tǒng)計規(guī)律律；當當房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫存存在時，，房地產(chǎn)產(chǎn)價格變變化沒有有規(guī)律。。該類類方法主主要包括括方差界界檢驗、、設定性性檢驗和和單位根根-協(xié)整檢檢驗等具具體方法法。理論價格格法通過過數(shù)學模模型等計計算出房房地產(chǎn)產(chǎn)的理論論價格（（房地產(chǎn)產(chǎn)的基礎礎價值）），與房房地產(chǎn)實實際價格格進行比比較，二二者的偏偏離部分分即為房房地產(chǎn)泡泡沫大小小。根據(jù)據(jù)計算算房地產(chǎn)產(chǎn)理論價價格的思思路不同同，分為為收益還還原法、、邊際收收益法法和市場場供求法法。房地產(chǎn)泡泡沫的測測度方法法房地產(chǎn)泡泡沫測度度輸入：輸出：房地產(chǎn)價價格虛漲漲泡沫土地價格格泡沫房屋空置置率泡沫沫房地產(chǎn)投投資泡沫沫愿景使命各模塊理念房地產(chǎn)泡泡沫綜合合測度=0.703××土地價格格泡沫+0.583×房屋空置置泡沫+0.262×房地產(chǎn)投投資泡沫沫+0.041×房價虛張張泡沫03泡沫測度度房價收入入比是以以房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫形形成時過過度的投投機需求求為基礎礎設計的的。房價收入入比是房房地產(chǎn)價價格與居居民平均均家庭年年收入的的比值，反映了了居民家家庭對住住房的支支付能力力，比值值越高，，支付能能力就越越低。當當該指標標持續(xù)增增大時，，表明房房地產(chǎn)價價格的上上漲超過過了居民民實際支支付能力力的上漲漲。當市市場中的的房價收收入比一一直處于于上升狀狀態(tài)，并并沒有存存在市場場萎縮的的跡象，，則說明明這個房房地產(chǎn)市市場中投投機需求求的程度度較高，，產(chǎn)生房房地產(chǎn)泡泡沫的可可能性越越大。（1）房地產(chǎn)產(chǎn)價格虛虛漲房地產(chǎn)價價格虛漲漲是房地地產(chǎn)泡沫沫形成的的直接表表現(xiàn)，由由于房價價上漲預預期以及及大量投投機需求求的存在在，房地地產(chǎn)市場場價格脫脫離其實實際價值值飛速上上漲，助助推了泡泡沫的膨膨脹。此此次將以以收入比比來測度度房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫。。03泡沫測度度03泡沫測度度利用房價價收入比比對西安安市房價價虛漲泡泡沫進行行測度2000-2010年西安市市城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入呈呈逐年上上升態(tài)勢勢，如表表所示示，由2000年的6364元增長到到2010年的22244元，年平平均增長長率為12.7%，居民生生活狀況況得到逐逐步改善善，這為為西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的快速發(fā)發(fā)展奠定定了堅實實基礎。。房屋均均價雖然然個別年年份有所所波動，，但總體體呈上升升趨勢，，2000年西安市市房屋平平均價格格僅為1527.33元，2005年為每平平米3444.1元，2010年上漲到到每平米米6543元。商品品房價格格的上漲漲促進了了西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的繁榮，，但同時時也孕育育著房地地產(chǎn)泡沫風險險。房房價收入入比是房房屋價格格與居民民平均家家庭年收收入的比比值，據(jù)據(jù)此定義義，房價價收入比比計算公公式應為為：西安市房房屋銷售售價格與與收入情情況數(shù)據(jù)據(jù)表（數(shù)據(jù)來來源：《西安統(tǒng)計計年鑒》，西安統(tǒng)統(tǒng)計信息息網(wǎng)）03泡沫測度度設住宅售售價為P，居民家家庭年收收入Y，銀行住住房抵押押貸款年年利率為為r，貸款期期限為n，首付款款比例為為a，每年貸貸款償還還額占家家庭年收收入的比比例為k。則貸款款總額應應等于P(1??a),根據(jù)銀行行房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸貸款等額額本息還還款計算算公式居民還款款總額為為：則房價收收入比為為：03泡沫測度度首付款比比例為20%時西安市市房價收收入比首付款比比例為30%時西安市市房價收收入比03泡沫測度度銀行個人按揭貸款期限一般不超過30年，因此設定貸款年限的上限為30年，西安市住房公積金貸款利率為4.45%-4.9%，購房商業(yè)貸款利率為7%-8%，因此，我們?nèi)≠J款利率變化區(qū)間為4%-8%進行運算。根據(jù)西安市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，歷年來西安市城鎮(zhèn)居民住宅支出占消費支出的比例大約在6%-13%之間，近年來房價提升速度超過了收入增加速度，住房支出比例呈現(xiàn)不斷上升趨勢。因此可將k最大值設定為25%。2010年10月，銀監(jiān)會發(fā)布通知明確購買90平米以下商品住房首付比例由原先的20%提高至30%。由計算結果可知，當貸款年限為20和30年，首付款比例為20%時，房價收入比最大值為5.404，最小值為3.069。首付款比例為30%時，房價收入比的最大值和最小值分別為3.506、6.176。因此，一般情況下，西安市房價收入比合理區(qū)間為3-6倍。03泡沫測度度西安房地地產(chǎn)價格格虛漲泡泡沫分析析圖03泡沫測度度由前面分分析可知知，西安安市房價價收入比比合理范范圍為3-6倍，通過過對西安安市2000-2010年房價收收入比與與合理區(qū)區(qū)間最小小值3和最大值值6進行對比比，2000-2005年間，西西安市房房價收入入比均處處于合理理區(qū)間3-6之間，房房地產(chǎn)市市場并無無價格泡泡沫存在在。2006-2010年西安市市房價收收入比值值均大于于合理區(qū)區(qū)間最大大值，由由此可以以推斷，，該階段段西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場出出現(xiàn)了房房地產(chǎn)價價格虛漲漲泡沫。。若將處處于合理理房價收收入比區(qū)區(qū)間3-6范圍內(nèi)的的房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫大大小設為為零，西西安市2000年到2010年房地產(chǎn)產(chǎn)價格虛虛漲泡沫沫值如表表所示：：2000-2010年西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)價格虛虛漲泡沫沫度數(shù)值值表03泡沫測度度土地價格格泡沫是是一種土土地使用用權的實實際價格格嚴重偏偏離其基基礎價值值的經(jīng)濟濟失衡現(xiàn)現(xiàn)象，土土地價格格泡沫是是土地實實際價格格超過土土地理論論價格的的部分，，土地價格格泡沫度度公式為為：土地價格格泡沫度度=（土地實實際價格格－土地地理論價價值）/土地理論論價值2000-2010年西安市市土地基基礎價值值運行區(qū)區(qū)間圖（2）土地價價格泡沫沫03泡沫測度度我們將位位于土地地基礎價價值運行行區(qū)間，，即無泡泡沫狀態(tài)態(tài)下的泡泡沫度數(shù)數(shù)值設為為0，則可得得到2000-2010年西安市市土地價價格泡沫沫度，如如表所示示：2000-2010年西安市市土地價價格泡沫沫度數(shù)值值表（單單位：%）03泡沫測度度商品房大大量空置置是房地地產(chǎn)泡沫沫的表現(xiàn)現(xiàn)形式之之一，一一方面，，房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫的的出現(xiàn)帶帶來了大大量房屋屋空置，，另一方方面，商商品房大大量空置置又加重重了房地地產(chǎn)泡沫沫程度。。目前，國國內(nèi)學者者對于房房屋空置置率的定定義還沒沒有形成成統(tǒng)一觀觀點，計計算方法法千差萬萬別。從從理論上上講，空置率=空置面積積/全部商品品房存量量，實際分分析中比比較常見見的空置置率計算算方法主主要有以以下三種種：第一，空空置率=累計空置置面積/當年施工工面積，，第二，空空置率=累計空置置面積/近三年竣竣工面積積，第三，空空置率=空置面積積/當年竣工工面積。。單一的房房屋空置置率指標標并不能能全面反反映空置置現(xiàn)象與與房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫之之間的關關系，我我們小組組將采用市場場修正法法，在單一一空置指指標的基基礎上，，綜合考考慮影響響房屋空空置以及及房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫的的多重因因素，對對房地產(chǎn)產(chǎn)空置泡泡沫進行行分析。。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)空置泡泡沫03泡沫測度度西安市房房地產(chǎn)空空置泡沫沫測度03泡沫測度度2000年-2010年西安市市房屋空空置泡沫沫度數(shù)值值表（單單位%）除2000年、2001年、2003年以及2007年空置泡泡沫系數(shù)數(shù)低于5%之外，其其余年份份西安市市商品房房空置泡泡沫系數(shù)數(shù)均處于于5%-14%的合理范范圍內(nèi)。。由此可可推斷，，2000年到2010年間，西西安市房房地產(chǎn)市市場并未未出現(xiàn)房房屋空置置泡沫。。令商品品房空置置泡沫系系數(shù)在合合理范圍圍的泡沫沫度大小小為零，，則可得得到2000-2010年西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)空置泡泡沫度數(shù)數(shù)值如下下：03泡沫測度度房地產(chǎn)開開發(fā)投資資額是房房地產(chǎn)供供求狀況況最直接接的反映映，開發(fā)發(fā)投資額額如果超超常增長長可能意意味著房房地產(chǎn)投投機需求求的存在在和房產(chǎn)產(chǎn)泡沫的的形成。。房地產(chǎn)開開發(fā)投資資額增長長率與GDP增長率之之比是用用來衡量量虛擬經(jīng)經(jīng)濟相對對于實體體經(jīng)濟增增長速度度的動態(tài)態(tài)指標之之一，該指標標可以用用來衡量量房地產(chǎn)產(chǎn)投資泡泡沫度，，指標值值越大，，房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫程程度越大大。按照國際際慣例，，兩者的的比值大大于2時，說明明房地產(chǎn)產(chǎn)市場孕孕育著泡泡沫。李李木祥2007年在“中中國房地地產(chǎn)泡沫沫研究””中認為為，該比比值大于于2小于于3，存存在在輕輕微微泡泡沫沫，，大大于于3，存存在在嚴嚴重重泡泡沫沫。。（4）房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資泡泡沫沫03泡沫沫測測度度房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資與與GDP增長長情情況況表表03泡沫沫測測度度將處處于于合合理理區(qū)區(qū)間間的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資泡泡沫沫度度設設為為零零，，則則2000-2010年西西安安市市房房產(chǎn)產(chǎn)投投資資泡泡沫沫度度數(shù)數(shù)值值如如表表所所示示：：西安安市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資泡泡沫沫度度數(shù)數(shù)值值表表03泡沫沫測測度度通過過建建立立土土地地價價格格泡泡沫沫、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資泡泡沫沫、、房房屋屋空空置置泡泡沫沫以以及及房房價價虛虛漲漲泡泡沫沫與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫的的關關系系路路徑徑分分析析模模型型，，對對30個省省市市的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場進進行行統(tǒng)統(tǒng)計計檢檢驗驗，，研研究究結結果果表表明明，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫四四種種表表現(xiàn)現(xiàn)形形式式與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場泡泡沫沫存存在在著著以以下下內(nèi)內(nèi)在在聯(lián)聯(lián)系系：：房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫=0.041××房價價虛虛張張泡泡沫沫+0.703××土地地價價格格泡泡沫沫+0.583××房屋屋空空置置泡泡沫沫+0.262××房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資泡泡沫沫（5）西西安安市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫綜綜合合測測度度03泡沫沫測測度度西安安市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)綜綜合合泡泡沫沫度度數(shù)數(shù)值值圖圖如圖圖所所示示，，2000-2010年西西安安市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場經(jīng)經(jīng)歷歷了了三三個個階階段段，，2000-2003年西西安安市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場泡泡沫沫度度均均小小于于0，并并無無泡泡沫沫存存在在，，2004-2006年間間，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)綜綜合合泡泡沫沫度度大大于于0，西西安安市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場存存在在泡泡沫沫，，但但泡泡沫沫程程度度并并不不明明顯顯，，2007、2008與2010年，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)綜綜合合泡泡沫沫度度較較大大，，西西安安市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場存存在在明明顯顯泡泡沫沫，，2008年綜綜合合泡泡沫沫度度為為4.5641，房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫程程度度最最大大。?？偨Y結03泡沫沫測測度度房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫的的累累積積，，使使得得地地價價和和房房價價上上漲漲，，地價價上上漲漲，加加大大了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商的的開開發(fā)發(fā)成成本本和和投投資資風風險險；；房價價上上漲漲，吸吸引引更更多多企企業(yè)業(yè)涉涉足足房房地地產(chǎn)產(chǎn)領領域域，，加加大大房房地地產(chǎn)產(chǎn)風風險險。。并并且且房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)大大量量依依賴賴負債債經(jīng)經(jīng)營營，一一旦旦泡泡沫沫過過多多，，銀銀行行貸貸款款收收緊緊，，企企業(yè)業(yè)資資金金鏈鏈條條斷斷裂裂，，風風險險加加劇劇。。01增加加房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商和和建建筑筑企企業(yè)業(yè)的的財財務務風風險險02導致致金金融融危危機機房地地產(chǎn)產(chǎn)與與銀銀行行關關系系密密切切，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)項項目目投投入入資資金金中中大大約約20%~30%是銀銀行行貸貸款款；建建筑筑公公司司對對項項目目墊付付資資金金大多多也也來來自自銀銀行行貸貸款款；；至至少少一一半半以以上上購購房房者者申申請請了了個人人住住房房抵抵押押貸貸款款，一一旦旦泡泡沫沫破破裂裂，，房房價價急急劇劇下下跌跌，，大大量量投投資資可可能能無無法法正正常常收收回回，，銀銀行行信信貸貸風風險險加加大大，，降降低低了了銀銀行行的的抗抗風風險險能能力力，，進進而而引引起起連連鎖鎖反反應應，，引引發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)濟濟危危機機。。03泡沫沫危危害害房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫危危害害04引發(fā)發(fā)政政治治和和社社會會危危機機由于于城市市土土地地價格格持持續(xù)續(xù)高高漲漲，，土土地地作作為為人人們們心心目目中中最最安安全全，，收收益益率率最最高高的的資資產(chǎn)產(chǎn)被被大大量量保保有有，，使使本本來來就就稀稀少少的的土土地地大大量量閑置置或或低低效效利利用用；房房價價的的上上漲漲，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)持持有有者者與與非非房房地地產(chǎn)產(chǎn)持持有有者者，，大大都都市市圈圈與與地地方方圈圈的的資產(chǎn)產(chǎn)差差距距越來來越越大大，，導導致致社社會會分分配配的的新新的的不不公公，，嚴嚴重重挫挫傷傷勞勞動動者者的的積積極極性性，，帶帶來來深深刻刻的的社社會會問問題題；；金金融融危危機機下下，，犯罪罪案案件件激增增從從而而引引發(fā)發(fā)政政治治和和社社會會危危機機。。03泡沫沫危危害害房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫的的存存在在意意味味著著投投資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有更高高的的投投資資回回報報率率，大大量量的的資資金金流流入入房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，生生產(chǎn)產(chǎn)性性的的企企業(yè)業(yè)缺缺乏乏足足夠夠資資金金；；高高房房價價使使得得居居民民不不得得不不壓壓縮縮其其他他方方面面的的消消費費支支出出，，從從而而使使消費費結結構構畸畸形形，同同時時會會抑抑制制其其他他消消費費需需求求對對相相關關行行業(yè)業(yè)的的拉拉動動作作用用，，進進而而造造成成生生產(chǎn)產(chǎn)，，消消費費危危機機。。03造成成生生產(chǎn)產(chǎn)和和消消費費危危機機Contents目錄錄04案例例與與啟啟示示01房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場周周期期循循環(huán)環(huán)02房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫03房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫的的測測度度及及危危害害20世世紀紀80年年代代，，為為促促進進國國內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)為為優(yōu)優(yōu)先先投投資資的的領領域域以以帶帶動動其其他他部部門門發(fā)發(fā)展展，，還還制制訂訂了了相相關關的的刺刺激激性性政政策策，，催催生生出出房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的繁繁榮榮，，經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長漂漂亮亮數(shù)數(shù)字字掩掩蓋蓋了了資資產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫的的集集聚聚，，國國內(nèi)內(nèi)投投資資規(guī)規(guī)模模急急劇劇膨膨脹脹80年代代后期，，泰國土土地價格格低廉，，勞動力力供給充充足，工工資和消消費水平平都比較較低，再再加上政政府的各各種優(yōu)惠惠政策，，大量外外資便迅迅速涌入入泰國在銀行信信貸的大大量擴張張下，首首都曼谷谷等大城城市的房房地產(chǎn)價價格迅速速上漲，，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的超超高利潤潤更是吸吸引了大大量的國國際資本本，兩者者相互作作用，房房地產(chǎn)泡泡沫迅速速膨脹123案例一4.1泰國：亞亞洲金融融危機刺刺破泡沫沫1988—1992年年間，地地價以平平均每年年10%—30%的速速度上漲漲在1992—1997年年7月，，達到每每年40%，某某些地方方的地價價1年上上漲了14倍。。1997年，，泰國的的新增空空置住宅宅85萬萬套，其其中僅首首都曼曼谷就就有35萬套，，空置率率高達21%1989年泰國國的住房房貸款總總額為459億億泰銖，，到1996年年則超過過了7900億億泰銖，，7年里里增加了了5倍多多。同時時，房價價格也迅迅速上升升，1988——1997年金金融危機機爆發(fā)的的10年年間，泰泰國的土土地價格格一直快快速上升升1997年4月月房地產(chǎn)產(chǎn)類股票票累積跌跌幅高達達85%，銀行行和金融融機構類類股票累累積跌幅幅也高達達80%。很多多國際投投資基金金已經(jīng)撤撤出泰國國，房地地產(chǎn)價格格也迅速速下跌，，1997年下下半年縮縮水水30%，房地地產(chǎn)泡沫沫最終崩崩潰456案例一4.1泰國：亞亞洲金融融危機刺刺破泡沫沫4.1泰國金融融市場過過早的對對外開放放金融監(jiān)控控體系不不是很完完善，海海灣戰(zhàn)爭爭結束后后，大量量開發(fā)商商和投機機者紛紛紛涌入房房地產(chǎn)市市場國內(nèi)金融融機構對對信貸政政策放任任，加大大了對房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的信貸貸資金的的投入，，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貸貸款資金金就占到到其總貸貸款的一一半左右右。大量外國國資本進進入東南南亞其他他國家的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場進進行投機機房地產(chǎn)市市場泡沫沫形成原原因案例一泰國：亞亞洲金融融危機刺刺破泡沫沫危害01.樓宇閑置置房地產(chǎn)日日益暴露露嚴重的的供過于于求現(xiàn)象象，大量量樓宇閑閑置。泰泰國房屋屋空置率率高達20%，，菲律賓賓為15%—20%，，印尼為為18%，馬來來西亞的的數(shù)量也也不少03.經(jīng)濟衰退退大量企業(yè)業(yè)停產(chǎn)、、倒閉，，失業(yè)率率大幅上上升，對對國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟造成成了巨大大的打擊擊，東南南亞其他他國家的的經(jīng)濟也也出現(xiàn)了了嚴重衰衰退02.破壞金融融體系隨東南亞亞金融危危機的爆爆發(fā)，泰泰國等東東南亞國國家的房房地產(chǎn)泡泡沫徹底底破滅，，泰國房房地產(chǎn)泡泡沫破滅滅導致產(chǎn)產(chǎn)生400億美美元的銀銀行呆賬賬，破壞壞了泰國國的銀行行業(yè)和金金融體系系.04.周期長東南亞國國家這一一輪房地地產(chǎn)泡沫沫周期中中，泰國國房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫自自1988年產(chǎn)產(chǎn)生到1997年破滅滅，歷時時9年多多。印度度尼西亞亞歷時8年，馬馬來西亞亞歷時約約7年案例一4.1泰國：亞亞洲金融融危機刺刺破泡沫沫舉成措效01.降價去庫庫存降低地價價以消化化房地產(chǎn)產(chǎn)庫存。。1998年,泰國政政府宣布布降低首首都曼谷谷和其他他部分地地區(qū)的官官方參考考地價,下降幅幅度高達達45%03.住房融資資創(chuàng)新泰國政府府住房銀銀行引入入專門的的住房融融資方案案，促進購房房需求，，協(xié)助政政府搞活活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，刺刺激危機機后的經(jīng)經(jīng)濟增長長02.稅費優(yōu)惠惠政府陸續(xù)續(xù)推出了了各種支支持措施施如降低低手續(xù)費費率、個個人房地地產(chǎn)貸款款利息可可抵扣應應納所得得稅和降降低房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的所得得稅等，，加上貸貸款利率率大幅降降低，泰泰國房地地產(chǎn)市場場需求得得以釋放放。04.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)復蘇隨著政府府一系列列購房優(yōu)優(yōu)惠政策策的出臺臺，泰國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求明顯顯提升，，泰國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)從2000年年起開始始逐步復復蘇，泰國經(jīng)濟濟也逐漸漸趨于穩(wěn)穩(wěn)定案例一4.1泰國：亞亞洲金融融危機刺刺破泡沫沫4.2201320152014012002年年2008年02032009年YOURTEXTHEREYOURTEXTHEREYOURTEXTHERE美國的次次貸危機機引發(fā)世世界經(jīng)濟濟衰退，，對俄羅羅斯的房房地產(chǎn)市市場產(chǎn)生生了消極極影響：：房地產(chǎn)產(chǎn)新開工工項目減減少，投投入使用用的住房房面積增增速減緩緩，大批批建筑企企業(yè)瀕臨臨破產(chǎn)，，房價下下跌YOURTEXTHEREYOURTEXTHEREYOURTEXTHERE案例二俄羅斯：：流動性性不足成成導火索索受經(jīng)濟快快速增長長、供需需關系失失衡、按按揭貸款款利率相相對較低低、炒房房、官商商黑幕等等因素影影響，俄俄羅斯房房地產(chǎn)市市場價格格一直