房地產(chǎn)某地產(chǎn)：設(shè)計部成本培訓

談?wù)勅f科CostManagementDep.—的成本(成本培訓系列之設(shè)計版)關(guān)于成本的幾個概念萬科成本管理的一些手法設(shè)計－成本之配合探討

題綱一、成本是蝦米？1.通俗的說法：2.正規(guī)的說法：

成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)、經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費。關(guān)于成本的幾個概念建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費6大項。開發(fā)成本：指項目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價款+建造成本+開發(fā)間接費完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費用。完全成本中不包含營業(yè)稅金。項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發(fā)成本”。關(guān)于成本的幾個概念二、萬科的成本構(gòu)成關(guān)于成本的幾個概念序號成本科目一土地獲得價款三主體建筑工程費二開發(fā)前期準備費四主體安裝工程費五社區(qū)管網(wǎng)工程費六園林環(huán)境工程費七配套設(shè)施費八開發(fā)間接費1.土地獲得價款：交給人民政府的地價、市政配套設(shè)施的使用費、紅線以外道路、水、電、氣、通訊等建造費、地塊內(nèi)各種建筑物的拆遷及苗木補償費用。2.開發(fā)前期準備費：土地勘測勘察費、設(shè)計費、政府說要交但可以少交或不交的費用、水電煤氣增容費、臨時設(shè)施(道路、圍板、辦公室)建造費、場地平整(土方平衡)、臨時水電費用。關(guān)于成本的幾個概念3.主體建安工程費：基礎(chǔ)、柱梁板、墻、門窗、裝修、給排水、消防、暖氣、天然(煤)氣、開關(guān)插座、電燈、電話、電視、寬帶、對講、電梯等的費用。4.社區(qū)管網(wǎng)工程費：園區(qū)內(nèi)的給排水、消防、暖氣、天然(煤)氣、電氣、智能化系統(tǒng)等管線、設(shè)備的費用。關(guān)于成本的幾個概念5.園林環(huán)境工程費：園區(qū)內(nèi)花花草草、山山水水、道路、廣場、雕塑、圍墻、兒童玩具、燈具、背景音樂、標識牌、垃圾桶、坐椅等的費用。6.配套設(shè)施費：居委會、派出所、托兒所、小中學、設(shè)備房、會所、游泳池、球場、公交站等的費用。關(guān)于成本的幾個概念7.開發(fā)間接費：工程管理費、銷售設(shè)施建造費用(樣板房、售樓處、廣告牌、臨時銷售環(huán)境）、銀行利息、物業(yè)基金、空房物業(yè)管理費。關(guān)于成本的幾個概念

以上是萬科項目開發(fā)成本構(gòu)成，把公司的管理費用、營業(yè)(銷售)費用、財務(wù)費用包含在內(nèi)就構(gòu)成項目全成本。關(guān)于成本的幾個概念三、設(shè)計大師師的成本意識識？1.我們是干干啥的？關(guān)于成本的幾幾個概念非也！房地產(chǎn)產(chǎn)商。政府機關(guān)？慈善機構(gòu)？設(shè)計院？2.萬科的理理念關(guān)于成本的幾幾個概念省錢等于賺錢成本管理不等于省錢成本管理的宗宗旨：以經(jīng)濟合理性性最大的成本本提升產(chǎn)品的的競爭力，并并形成行業(yè)成成本優(yōu)勢。關(guān)于成本的幾幾個概念產(chǎn)品觀？在一定成本前前提下為客戶戶提供最大化化的價值3.價值VS價格關(guān)于成本的幾幾個概念性價比Satisfaction＝Value/CostVCVC?V?CVCVC如何S？關(guān)于成本的幾幾個概念4.有效成本本VS無效成本YC:能形成有效產(chǎn)產(chǎn)品或提升價價值、促進營營銷有積極作作用的成本費費用。WC:房地產(chǎn)項項目實施過程程中產(chǎn)生的對對形成產(chǎn)品、、提升價值、、促進營銷沒沒有作用，屬屬于費用浪費費的成本。關(guān)于成本的幾幾個概念設(shè)計環(huán)節(jié)涉及及的無效成本本原因現(xiàn)象事例設(shè)計失誤拆除和重建后期加固與補強花城中央步道種植池500高拆除改為300高由拆除改為200高。設(shè)計保守經(jīng)濟性不合理多層建筑假設(shè)在砼含量合理前提下，其合理的鋼筋含量為55kg/m2，最終設(shè)計量為70kg/m2。則可認為其中15kg/m2的鋼筋用量為無效成本。設(shè)計效果把握不準拆除與重建花城一期別墅外墻涂料更改顏色，費用增加57.3萬元。城花項目部展示廳第一次裝修與設(shè)想風格不協(xié)調(diào)，拆除、重新裝修，約10萬元。事例均由武漢漢公司提供關(guān)于成本的幾幾個概念原因現(xiàn)象事例設(shè)計變更下達不及時拆除與重建金洋公司在已施工陽臺欄桿190米后，接到設(shè)計變更要求拆除，金洋公司提出了18620.00元的賠償要求，經(jīng)協(xié)商，賠償其1萬元。材料、施工工藝選擇不當拆除與重建花城一期室外空調(diào)百葉、欄桿銹蝕嚴重，可能發(fā)生全部更新費用。多工序設(shè)計圖矛盾拆除與重建一期牡丹苑、百合苑給水井設(shè)計在私家花園中，后拆除。信息溝通不暢資金浪費城花營銷大廳增加大量費用采用清水砼，但裝修設(shè)計中，又進行大面積吊頂，使清水砼沒有發(fā)揮效果，造成浪費。事例均由武漢漢公司提供一、責任成本本1.為何成本管理的一一些手法將目標成本按按照設(shè)計、工工程、項目發(fā)發(fā)展、營銷、、成本等不同同責任主體進進行劃分，通通過技術(shù)經(jīng)濟濟指標的目標標設(shè)定、執(zhí)行行和考核，來來保證整體成成本的合理性性和先進性。。目的：令全員實施自自覺的成本管管理行為。2.設(shè)計部門門責任成本成本管理的一一些手法目標：1、建造內(nèi)容容、建筑形式式合理化2、結(jié)構(gòu)指標標合理化及施施工圖質(zhì)量構(gòu)成：序號項目反饋指標目標1設(shè)計費每M2設(shè)計費目標成本2施工圖設(shè)計每M2鋼筋含量、每M2砼含量3設(shè)計變更變更造價比率≤3%4園林環(huán)境費每M2園林環(huán)境費、總成本目標成本二、設(shè)計中的的成本管理成本管理的一一些手法1、幾個原則則：從公司經(jīng)營角角度考慮新產(chǎn)產(chǎn)品新技術(shù)應(yīng)應(yīng)用；經(jīng)過一定時間間(一、二、、…期)的的市場培育和和客戶引導(dǎo)后后，獲得客戶戶的認同，不不降低項目選選擇常規(guī)產(chǎn)品品和技術(shù)的利利潤率。新技技術(shù)術(shù)和和新新產(chǎn)產(chǎn)品品應(yīng)應(yīng)是是成成熟熟的的、、可可靠靠的的，，不不應(yīng)應(yīng)給給公公司司后后續(xù)續(xù)經(jīng)經(jīng)營營帶帶來來潛潛在在的的風風險險和和成成本本。。如如新新型型防防水水材材料料。。二、、設(shè)設(shè)計計中中的的成成本本管管理理成本本管管理理的的一一些些手手法法功能能、、效效果果與與經(jīng)經(jīng)濟濟性性平平衡衡；；建筑筑立立面面造造型型的的美美觀觀性性與與經(jīng)經(jīng)濟濟性性武漢漢的的鋁鋁合合金金窗窗臺臺板板瓷磚磚鋪鋪貼貼方方式式工作作過過程程的的合合理理性性合理理安安排排設(shè)設(shè)計計周周期期。。園建建設(shè)設(shè)計計時時即即確確定定材材料料樣樣板板，，避避免免施施工工中中定定樣樣。。二、、設(shè)設(shè)計計中中的的成成本本管管理理成本本管管理理的的一一些些手手法法２、、幾幾個個方方面面：：小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃配套套設(shè)設(shè)施施面面積積住宅宅的的平平面面布布置置住宅宅的的單單元元組組成成、、戶戶型型和和住住戶戶面面積積住宅宅建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的選選擇擇………成本本管管理理的的一一些些手手法法3、、幾幾個個指指標標：：容積積率率建筑筑占占地地面面積積單方方鋼鋼筋筋含含量量單方方砼砼含含量量窗地地比比建筑筑周周長長面面積積比比層高高………成本本管管理理的的一一些些手手法法4、、幾幾個個階階段段概念念設(shè)設(shè)計計階階段段地質(zhì)質(zhì)條條件件對對規(guī)規(guī)劃劃布布局局的的影影響響沼澤澤地地上上建建房房子子？？避避開開水水塘塘等等軟軟地地基基區(qū)區(qū)域域標高高對對土土方方的的影影響響±0.000標標高高、、道道路路環(huán)環(huán)境境標標高高、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)埋埋深深配套套設(shè)設(shè)施施位位置置對對管管線線的的影影響響水泵泵房房、、配配電電房房、、煤煤氣氣調(diào)調(diào)壓壓站站、、控控制制中中心心等等成本本管管理理的的一一些些手手法法配套套設(shè)設(shè)施施的的合合理理配配置置賣不不掉掉的的會會所所－－萬萬科科的的資資產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)業(yè)公公司司的的合合理理需需求求亮化化工工程程？？落落葉葉大大道道？？減減少少后后期期維維護護成成本本不計計面面積積的的建建筑筑物物架空空層層－－被被人人遺遺忘忘的的角角落落成本本管管理理的的一一些些手手法法實施施方方案案設(shè)設(shè)計計階階段段層高高的的選選擇擇每增增加加0.1M，，增增加加該該層層造造價價的的3~5％％外墻墻門門窗窗的的面面積積－－““窗窗地地比比””再大大些些？？武漢漢花花城城一一期期情情花花0.23武漢漢城城花花一一期期情情花花0.28鋁合合金金窗窗350元元/M2【提問問】窗戶戶大大了了，，好好處處？？缺缺點點？？要求求：：從從客客戶戶角角度度考考慮慮(0.28-0.23)××350元元/M2＝？17.5成本本管管理理的的一一些些手手法法停車車方方式式的的選選擇擇露天天？？首首層層架架空空？？建建筑筑物物地地下下車車庫庫？？獨獨立立地地下車車庫庫？？人人防防地地下下室室車車庫庫？？半半地地下下車車庫庫？？結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系的的選選擇擇基礎(chǔ)礎(chǔ)：：天然然地地基基、、復(fù)復(fù)合合地地基基、、筏筏板板、、預(yù)預(yù)應(yīng)應(yīng)力管管樁樁、、人人工工挖挖孔孔樁樁、、灌灌注注樁樁主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：矩形形框框架架、、異異形形柱柱框框架架、、框框架架短短肢剪剪力力墻墻、、框框架架剪剪力力墻墻、、剪剪力力墻墻、戶型型平平面面優(yōu)優(yōu)化化墻柱柱布布置置柱、、梁梁截截面面的的確確定定成本本管管理理的的一一些些手手法法調(diào)整整前前調(diào)整整后后例：：廣廣州州公公司司平平面面結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系優(yōu)優(yōu)化化成本本管管理理的的一一些些手手法法施工工圖圖設(shè)設(shè)計計階階段段合同同管管理理將細化的的成本指指標、配配合要求求、進度度要求、、獎罰額度度在合同同中予以以明確，，宜多獎獎少罰。。結(jié)構(gòu)設(shè)計計復(fù)核從結(jié)構(gòu)計計算書入入手，重點檢檢查配筋筋值以前優(yōu)化的成成果在本本期需體體現(xiàn)廣州花城城二期一一部分戶戶形與一一期相同同、相近近，這部部分的結(jié)結(jié)構(gòu)布置置優(yōu)化已已在一期期完成。。但有些些新戶形形卻不得得不重新新面對優(yōu)優(yōu)化問題題。經(jīng)商商談，設(shè)設(shè)計院最最后大部部分接受受了我方方意見。。成本管理理的一些些手法室外管網(wǎng)網(wǎng)的CSD圖(CombineServiceDrawing)將室外各各種管網(wǎng)網(wǎng)與景觀觀圖進行行綜合，，消除各各種沖突突隱患。。避免各種種管網(wǎng)間間距的沖沖突，避避免綠化化樹木根根系對管管網(wǎng)的潛潛在破壞壞，同時時調(diào)整管管網(wǎng)避免免井蓋對對路面的的不雅影影響。成本管理理的一些些手法景觀設(shè)計計階段武漢公司司景觀設(shè)設(shè)計成本本控制過過程1.制定定目標成成本2.撰寫寫《×××項目園園林環(huán)境境設(shè)計成成本指導(dǎo)導(dǎo)書》3.設(shè)計計管理部部、成本本管理部部共同提提交設(shè)計計任務(wù)書書4.簽訂訂委托設(shè)設(shè)計合同同(含合合同正文文、附件件：《×××項目目園林環(huán)環(huán)境設(shè)計計任務(wù)書書》、《《××項項目園林林環(huán)境設(shè)設(shè)計成本本指導(dǎo)書書》)5.審閱閱方案設(shè)設(shè)計階段段的技術(shù)術(shù)及經(jīng)濟濟文件成本管理理的一些些手法6.設(shè)計計單位調(diào)調(diào)整設(shè)計計7.討論論確定景景觀分區(qū)區(qū)，確定定分區(qū)目目標成本本8.審閱閱擴初設(shè)設(shè)計階段段的技術(shù)術(shù)及經(jīng)濟濟文件9.審閱閱設(shè)計單單位提交交的《×××項目目園林環(huán)環(huán)境預(yù)算算書》，，并向設(shè)設(shè)計單位位反饋《《××項項目綠化化工程預(yù)預(yù)算書》》、《×××項目目技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟意見見書》10.設(shè)設(shè)計單位位調(diào)整設(shè)設(shè)計，出出正式圖圖紙11.設(shè)設(shè)計部委委托深化化設(shè)計及及其預(yù)算算書12.根根據(jù)招標標結(jié)果，，設(shè)計部部按目標標成本調(diào)調(diào)整設(shè)計計成本管理理的一些些手法景觀設(shè)計計成本控控制的方方法按景觀的的營銷價價值高低低分區(qū)域域設(shè)計和和控制。。提供常用用鋪裝材材料和苗苗木價格格給設(shè)計計公司。。將常用道道路、鋪鋪裝、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)造造做法進進行優(yōu)化化、固化化，并提提供給設(shè)設(shè)計公司司。對于景觀觀設(shè)計中中的橋、、水景等等結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計必需需進行復(fù)復(fù)核。設(shè)計－成成本之配配合一、成本本測算在可行性性研究、、設(shè)計的的各階段段與成本本部共同同進行成成本測算算，提供供測算所所需設(shè)計計指標。。設(shè)計提供供各階段段成本測測算的依依據(jù)時，，應(yīng)考慮慮測算的的需求，，必要的的數(shù)據(jù)必必須準確確。可售面積積與建筑筑面積的的關(guān)系。?？墒勖娣e積的計算算應(yīng)尤其其準確，，政府提提供的可可售面積積要進行行復(fù)核。。設(shè)計－成成本之配配合二、設(shè)計計階段成成本控制制共同開展展積極的的方案優(yōu)優(yōu)化工作作。如外墻保保溫體系系研究、、材料替替換等。。共同對材材料布品品進行選選樣。協(xié)調(diào)與設(shè)設(shè)計院溝溝通，共共同開展展施工圖圖設(shè)計中中的結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化。。按時、保保質(zhì)提供供完整的的施工圖圖紙。設(shè)計－成成本之配配合三、設(shè)計計變更控控制設(shè)計變更更需要經(jīng)經(jīng)過成本本部的測測算方可可發(fā)起審審批，審審批后方方可實施施?？蛻糇兏枭髦刂亍Ｒ?、項目目設(shè)計管管理項目設(shè)計計計劃的的偶爾順順延？項目設(shè)計計周期的的安排，，怎么合合理？圖紙的質(zhì)質(zhì)量咋就就不對勁勁ni？武漢四季季花城一一期原計計劃2001年年4月10日方方案發(fā)標標，7月月10日日完成施施工圖，，實際施施工圖于于12月月中下旬旬才陸續(xù)續(xù)完成，，致使施施工單位位在施工工現(xiàn)場閑閑置半年年。探討探討東莞項目目3月29日計劃劃4月10日出出圖4月7日日出圖時時間改為為4月15日4月12日，因因規(guī)劃調(diào)調(diào)整，出出圖時間間改為4月15日出示示范區(qū)圖圖紙(9600M2)，其余余圖紙25日完完成，圖圖紙問題題依然較較多。南昌花城城北地塊塊1A區(qū)區(qū)原計劃劃施工圖圖設(shè)計時時間為3月15日至4月30日，實實際從3月底才才開始，，原因是是在標準準化版本本的選用用上花費費了時間間。結(jié)果果實際設(shè)設(shè)計周期期短導(dǎo)致致4月30日圖圖紙錯漏漏問題較較多，對對后續(xù)清清單招標標和結(jié)算算造成不不小影響響。二、設(shè)計計變更管管理輕舞飛揚揚的設(shè)計計變更？？為什么設(shè)設(shè)計變更更需要審審批？探討三、標準準化設(shè)計計和后續(xù)續(xù)工作的的關(guān)系設(shè)計標準準化了，，清單編編制、施施工呢？？標準化設(shè)設(shè)計能否否使后續(xù)續(xù)部門工工作受益益？－標準化化的程度度。探討四、工程程量清單單招標工程量清清單招標標是干嘛嘛的？費率招標標弊端VS工程量清清單招標標優(yōu)勢工程量清清單招標標的條件件探討費率招標標的弊端端總價不