房地產策劃師培訓第章南充陳良敏

房地產策劃師

（國家職業(yè)資格二級）培訓講義溫江柳岸策劃

陳良敏第一章房地產項目市場調查研究第一節(jié)組織市場調查第二節(jié)市場分析評價第三節(jié)商務環(huán)境分析第一節(jié)組織市場調查學習單元1選擇市場調查方法學習單元2組織市場調研活動學習單元3市場調查報告撰寫學習單元1選擇市場調查方法重點掌握：房地產市場調查的內容和流程能夠理解：房地產市場調查的方法一般了解：房地產市場調查的目的和主題1、房地產市場調查的內容(1)房地產市場環(huán)境調研(2)房地產市場需求調研(3)房地產市場供給調研(4)房地產市場營銷活動調研(1)房地產市場環(huán)境調研政治法律環(huán)境調研經濟環(huán)境調研社會環(huán)境調研社區(qū)環(huán)境調研(2)房地產市場需求調研房地產消費者調研房地產消費動機調研房地產消費行為調研(3)房地產市場供給調研供給總量調研供給市場調研各類物業(yè)銷售情況調研其他調研(4)房地產市場營銷活動調研房地產市場競爭情況調研房地產價格調研房地產促銷調研房地產營銷渠道調研2、房地產市場調查的流程（1）初步調查情況分析預備調查決定調查范圍（2）資料收集次級資料的來源原始資料的收集方法（3）設設計調查查表決定調查查方式決定問題題類型（4）選選樣（5）資資料整理理與分析析編輯、編編號制表分析與解解釋（6）調調查報告告的準備備與提交交調查報告告要求：：客觀、真真實、準準確地反反映調查查成果報告內容容簡明扼扼要，重重點突出出文字精練，，用語中肯肯結論和建議議應表達清清晰，可歸歸納為要點點報告后應附附必要的表表格和附件件與附圖報告完整，，印刷清楚楚美觀學習單元2組組織市市場調研活活動一、重點掌掌握：房地地產市場調調查人員的的基本素質和和房地產市市場調查隊隊伍的組建形式二、能夠理理解：房地地產市場調調查人員的的培訓內容三、一般了了解：選擇擇市場調研研公司1、房地產產市場調查查人員的基基本素質質要具備良好好的知識結結構要具備市場場信息分析析能力要具備較強強的社交能能力要具備敏銳銳的觀察力力要具備語言言技巧要具備努力力上進的精精神要具備良好好的心理素素質要具備外在在的條件2、房地產產市場調查查隊伍的組組建形式式組建專門的的市場調查查部臨時組建市市場調查小小組學習單元3市市場調調研報告撰撰寫（1）房地地產市場調調查報告的的要求準確性-----對對于市場的的調查必須須堅持科學學的態(tài)度、、求實的精精神，客觀觀地反映事事實。要認認真鑒別信信息的真實實性和可信信度，要求求做到信息息的根據(jù)充充分、推理理嚴謹、準準確可靠。。及時性------任何市場場信息、重重要的情報報，都有極極為嚴格的的時間規(guī)定定性。針對性------根據(jù)目的的的要求，，有的放矢矢，以免勞勞民傷財，，事倍功半半。系統(tǒng)性------市場信息息在時間上上應有連貫貫性，在空空間上應有有關聯(lián)性，，隨著時空空的推移和和改變，市市場將發(fā)生生日新月異異的變化，，信息也將將不斷擴充充。規(guī)劃性------既要廣辟辟信息來源源，又要分分清主次、、突出重點點；既要持持之以恒，，又要注意意經濟效益益；既要持持之以恒，，又要注意意經濟效益益；既要充充分利用各各方面的力力量，又要要有專業(yè)化化的組織和和統(tǒng)一管理理。預見性------市場信信息的收集集和整理，，既要滿足足當前經營營決策的需需要，又要要分析變化化的未來趨趨勢，預見見今后的發(fā)發(fā)展。（2）房地產產市場調查查報告的要要素研究目標------主要是是將研究項項目要解決決的問題、、熱點以及及管理層希希望達到的的日標等，，以簡明的的語言表述述出來。研究背景------包括委委托方提出出這一研究究主題的原原因；明確確研究主題題確定的基基本過程，，包括與委委托方的討討論、與行行業(yè)內的專專業(yè)人士進進行討論、、分析二手手(次級)資料和定定性調研的的情況；說說明指導調調研的理論論基礎、分分析手段以以及涉及的的基本假設設條件。研究設計方方案------一般應包包括研究方方案設計的的主要思路路、信息來來源、對二二手資料和和原始資料料收集的安安排、問卷卷設計、抽抽樣技術、、現(xiàn)場調研研安排、數(shù)數(shù)據(jù)處理、、數(shù)據(jù)統(tǒng)計計分析的全全過程。研究方法------主要要是說明最最終選擇的的研究方法法、選擇的的理由及操操作的基本本思路，其其中對于選選擇某種具具體研究方方法的理由由的陳述是是最重要的的。研究結論和和建議------通過次級級(二手)資料、定定性調研等等得到了多多種多樣的的結論，對對于由多方方面來源形形成的可以以相互印證證的結論，，其可信度度比較高，，要在研究究報告中全全面顯現(xiàn)。。還要向管管理層提供供一些建議議局限性和應應用注意事事項------研研究者總是是在這些限限制下尋求求一個合理理的度，其其結果是，，調研結論論的精確度度始終是一一個相對的的概念，研研究者和管管理層不能能也不應該該對此寄予予過高的期期望。反過過來說，研研究者在報報告中就要要將這些局局限性交代代清楚，明明確研究足足在何種限限制條件下下進行的，，結論和建建議在何種種假設前提提下才能成成立。在局限性和和應用注意意事項的寫寫作中，要要保持一種種客觀理性性的態(tài)度，，提出應用用時的中肯肯意見。（3）房地地產市場調調查報告的的規(guī)范結構構封面和扉頁頁目錄頁摘要正文附錄第二節(jié)市市場場分析評價價學習單單元1房房地產產市場場分析析方法法學習單單元2房房地產產市場場預測測學習單單元1房房地地產市市場分分析方方法重點掌掌握：：房地地產市市場分分析的的思路路、、內容容和方法法能夠理理解：：房地地產市市場分分析的的含義義、作作用和類型型1、房房地產產市場場分析析的思思路（1）三三個層層次區(qū)域房房地產產市場場分析析專業(yè)房房地產產市場場分析析項目房房地產產市場場分析析（2））兩個個方面面供給需求（3）三三個時時段過去現(xiàn)在將來（4））五個個基本本影響響因素素經濟人口區(qū)位地點心理房地產產市場場分析析所需需的基基本信信息2、房房地產產市場場分析析的內內容（1））地區(qū)區(qū)經濟濟分析析地區(qū)經經濟的的基本本趨勢勢分析析地區(qū)基基礎產產業(yè)的的發(fā)展展趨勢勢分析析（2））區(qū)位位分析析區(qū)位分分析是是某地地點的的最佳佳用途途分析析，它它是進進行投投資決決策時時的主主要分分析內內容。。要對項項目地地塊所所在的的區(qū)位位與類類似的的區(qū)位位進行行比較較，發(fā)發(fā)現(xiàn)市市場機機會；；在有有兩個個或兩兩個以以上的的可選選用途途時，，就要要對每每一種種可能能的用用途進進行分分析比比較。。（3））市市場概概況分分析對地區(qū)區(qū)房地地產各各類市市場總總的未未來趨趨勢分分析。。把項目目及其其所在在的專專業(yè)市市場放放在整整個地地區(qū)經經濟中中，考考察它它們的的地位位和狀狀況，，分析析人口口、公公共政政策、、經濟濟、法法律是是否支支持該該項目目。找出影影響計計劃項項目成成功的的關鍵鍵問題題，明明確下下一步步分析析的方方向和和側重重點。。（4））專業(yè)業(yè)市場場供求求分析析根據(jù)潛潛在需需求的的來源源地及及競爭爭物業(yè)業(yè)的所所在地地，確確定市市場研研究區(qū)區(qū)域。。細分市市場，，進行行產品品細分分及消消費者者細分分。找找出某某一消消費群群體所所對應應的房房地產產產品品子市市場。。分析各各子市市場的的供需需關系系，求求出各各子市市場的的供需需缺口口。將供需需缺口口最大大的子子市場場確定定為目目標子子市場場，具具體求求出目目標子子市場場供求求缺口口量（5）項項目目競爭爭分析析分析目目標物物業(yè)的的法律律、經經濟、、地點點、及及地點點的可可達性性等特特征。。根據(jù)目目標物物業(yè)的的特征征選擇擇、調調查競競爭物物業(yè)。。進行競競爭評評價，，確定定目標標物業(yè)業(yè)的競競爭特特點，，預測測一定定價格格和特特征下下項目目的銷銷售率率及市市場占占有率率（市市場份份額））。（6））敏感感性分分析測定關關鍵參參數(shù)的的敏感感性。。確定分分析結結果適適用的的范圍圍，反反映市市場分分析面面對的的不確確定定定性。。即測定定關鍵鍵參數(shù)數(shù)變動動范圍圍，對對分析析中的的關鍵鍵假設設，測測定它它們在在確保保項目目滿足足投資資目標標要求求的情情況下下，允允許變變動的的范圍圍。3、房房地產產市場場分析析的方方法（1）房房地產產政策策影響響分析析方法法房地產產政策策影響響分析析是一一項科科學和和藝術術共融融的市市場分分析工工作。。它的主主要難難點在在于收收集足足夠的的政策策信息息；對對政策策未來來作用用進行行有效效預期期。要要整理理、理理解和和分析析房地地產政政策，，可以以從政政策目目標的的號召召力、、影響響市場場行情情的程程度、、可操操作的的程度度、影影響的的部位位、政政策部部位、、政策策效果果、政政策實實施主主體、、政策策決策策主題題等多多方面面。分析的的基本本思路路☆進行行政策策信息息的收收集。。房地地產市市場的的相關關政策策很多多是來來自本本行業(yè)業(yè)的主主管機機構，，也有有部分分來自自上級級主管管機構構或本本行業(yè)業(yè)以外外的兄兄弟單單位。。分析析師應應該對對這些些機構構所發(fā)發(fā)布的的政策策信息息進行行有效效的收收集。?！钫_確理解解房地地產政政策信信息的的內容容，分分析它它的背背景、、政策策目標標以及及潛在在的政政策目目標。?！顚φ叩牡挠绊戫戇M行行分析析，包包括政政策影影響的的市場場主體體、市市場部部位，，判斷斷政策策影響響程度度。（2））城市市規(guī)劃劃影響響分析析方法法城市規(guī)規(guī)劃對對房地地產市市場的的影響響☆城市市規(guī)劃劃對房房地產產開發(fā)發(fā)的規(guī)規(guī)范和和限制制作用用?！畛鞘惺幸?guī)劃劃對房房地產產的引引導和和促進進作用用?！畛浅鞘惺幸?guī)規(guī)劃劃對對房房地地產產開開發(fā)發(fā)效效益益的的影影響響。城市市規(guī)規(guī)劃劃影影響響分分析析☆點點狀狀基基礎礎設設施施（（主主要要包包括括大大型型公公共共建建筑筑的的建建設設））對對房房地地產產的的影影響響分分析析。?！罹€線狀狀基基礎礎設設施施（（主主要要有有道道路路的的建建設設和和水水路路的的開開通通））對對房房地地產產的的影影響響分分析析。?！顮顮罨A礎設設施施（（主主要要形形式式為為開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)、、高高新新技技術術園園區(qū)區(qū)等等成成片片建建設設的的基基礎礎設設施施））對對房房地地產產的的影影響響分分析析。。（3））房房地地產產供供需需分分析析方方法法供給給分分析析------供供給給量量分分析析☆現(xiàn)有有供供給給量量分分析析。?！顫撛谠诠┕┙o給量量分分析析。。------供供給給結結構構分分析析☆區(qū)塊塊供供給給量量結結構構分分析析。?！罴毞址治镂飿I(yè)業(yè)供供應應量量結結構構分分析析。。需求求分分析析------成成交交需需求求分分析析------未未來來需需求求分分析析☆未來來需需求求潛潛力力分分析析☆未來來需需求求偏偏好好分分析析供需需對對比比分分析析☆與需需求求量量對對比比分分析析☆供給給結結構構特特征征與與需需求求特特征征對對比比分分析析（4））房房地地產產項項目目市市場場分分析析方方法法法律律特特性性的的分分析析☆通通過過分分析析項項目目或或競競爭爭對對手手的的法法律律特特性性，，可可以以知知道道所所有有者者所所擁擁有有物物業(yè)業(yè)的的產產權權狀狀況況。。經濟濟特特性性的的分分析析☆銷銷售售價價格格和和租租金金水水平平；；各各種種價價格格折折扣扣：：促促銷銷手手段段中中的的技技巧巧；；付付款款方方式式上上的的某某種種特特殊殊設設計計；；采采用用怎怎樣樣的的定定價價策策略略。。自然然條條件件的的分分析析☆地地點點物物理理條條件件☆地地表表的的自自然然狀狀況況☆配配套套設設施施的的物物理理特特性性☆便便利利配配套套項目目的的關關聯(lián)聯(lián)性性分分析析☆關聯(lián)聯(lián)性性屬屬于于項項目目地地點點的的非非自自然然條條件件，，是是指指項項目目在在社社會會交交流流網網絡絡中中所所處處的的相相對對位位置置。。與與社社會會交交流流越越方方便便，，占占用用的的交交通通、、交交流流網網絡絡的的數(shù)數(shù)量量越越多多，，關關聯(lián)聯(lián)性性就就越越好好。?！铌P聯(lián)聯(lián)性性可可分分為為以以下下兩兩個個方方面面：：通達達性性------通通達達性性即即來來往往于于項項目目地地點點和和目目的的地地點點的的方方便便程程度度可視視性性------可可視視性性也也是是關關聯(lián)聯(lián)性性的的一一個個重重要要方方面面，，表表明明某某項項目目同同周周圍圍環(huán)環(huán)境境相相比比，，吸吸引引力力的的大大小小。。學習習單單元元2房房地地產產市市場場預預測測重點點掌掌握握：：房房地地產產市市場場預預測測的的程程序序、、內內容容和方方法法能夠夠理理解解：：房房地地產產市市場場預預測測的的含含義義、、原原理理和作作用用1、、房房地地產產市市場場預預測測的的程程序序（1））確確定定預預測測目目標標確定定預預測測目目標標，，就就是是明明確確為為什什么么要要進進行行市市場場預預測測，，要要解解決決什什么么問問題題。。只只有有明明確確預預測測目目標標，，才才能能有有針針對對性性地地選選擇擇預預測測對對象象、、內內容容和和方方法法，，制制定定預預測測工工作作計計劃劃。。（2））收收集集分分析析資資料料預測測目目標標確確定定后后，，預預測測者者就就要要通通過過市市場場調調查查廣廣泛泛、、系系統(tǒng)統(tǒng)地地收收集集資資料料。。收集集什什么么資資料料，，是是由由預預測測目目標標決決定定的的。。收收集集的的資資料料按按時時間間可可以以分分為為歷歷史史資資料料和和現(xiàn)現(xiàn)實實資資料料；；按按空空間間可可以以分分為為企企業(yè)業(yè)內內部部資資料料和和企企業(yè)業(yè)外外部部資資料料。。（3））建建立立預預測測模模型型，，選選擇擇預預測測方方法法預測測模模型型也也叫叫數(shù)數(shù)學學模模型型，，是是用用以以描描述述經經濟濟現(xiàn)現(xiàn)象象之之間間關關系系的的一一個個或或一一組組數(shù)數(shù)學學方方程程式式。。市場場預預測測模模型型大大致致有有三三類類：：一是是表表示示預預測測對對象象與與時時間間之之間間相相互互關關系系的的時時間間關關系系模模型型；；二是是表表示示預預測測對對象象與與其其影影響響因因素素之之間間相相互互關關系系的的相相關關關關系系模模型型；；三是是表表示示預預測測對對象象與與其其他他預預測測對對象象之之間間相相互互關關系系的的結結構構關關系系模模型型。。（4））分分析析、、評評價價、、確確定定預預測測值值市場場預預測測只只是是對對未未來來市市場場供供求求狀狀況況及及其其變變化化趨趨勢勢的的一一種種估估計計和和推推測測，，由由于于預預測測模模型型和和預預測測方方法法選選擇擇不不當當，，歷歷史史統(tǒng)統(tǒng)計計資資料料的的不不完完整整或或虛虛假假因因素素，，外外部部政政治治、、經經濟濟、、技技術術條條件件發(fā)發(fā)生生了了重重大大變變化化等等原原因因，，導導致致預預測測值值同同未未來來的的實實際際值值總總是是有有差差距距。。分析預測誤差差產生的原因因，修改預測測模型，在分分析評價的基基礎上，修正正初步預測值值；得到最終終的預測結果果。（5）提出預預測報告預測報告要把把歷史和現(xiàn)狀狀結合起來進進行比較，既既要進行定性性分析，又要要進行定量計計算，盡可能能利用統(tǒng)計圖圖表和數(shù)學方方法予以精確確描述。要做做到數(shù)據(jù)真實實準確、論證證充分可靠、、建議切實可可行。還要對對預測結果進進行判斷和評評價，重點要要進行預測誤誤差分析。預測報告是對對預測工作的的總結，用以以向預測信息息的使用者匯匯報預測結果果。預測報告告除了預測結結果以外，還還應包括資料料收集與處理理的過程，選選用的預測技技術，建立的的預測模型以以及對預測模模型的評價和和檢驗，對未未來條件的分分析，對預測測結果的分析析和評價以及及其他要說明明的問題。2、房地產市市場預測的內內容（1）國民經經濟發(fā)展趨勢勢預測國民經濟的發(fā)發(fā)展，不僅能能擴大對房地地產的需求，，還能從資金金、物資和技技術上為房地地產業(yè)的發(fā)展展創(chuàng)造條件，，促進房地產產業(yè)的發(fā)展；；反之，國民民經濟發(fā)展不不景氣，會限限制和制約房房地產業(yè)的發(fā)發(fā)展。房地產產企業(yè)要對國國民經濟發(fā)展展趨勢進行預預測，這是房房地產市場預預測的首要內內容。國民經濟發(fā)展展趨勢預測包包括國民經濟濟發(fā)展狀況、、貨幣投放狀狀況、國民收收入狀況、物物價變化、市市場消費結構構及其發(fā)展趨趨勢等。（2）國家方方針政策預測測房地產投資大大、投資回收收期長，一旦旦投資失誤，，會給企業(yè)帶帶來巨大的損損失。房地產產企業(yè)不僅要要了解國家和和地方政府有有關房地產業(yè)業(yè)發(fā)展的方針針政策，還要要預測其發(fā)展展變化給房地地產業(yè)帶來的的影響，使房房地產投資符符合國家有關關方針政策的的要求，盡量量將資金投到到國家政策扶扶持的方向。。國家方針政策策的預測包括括國家有關方方針政策的調調整及其對房房地產業(yè)及房房地產企業(yè)的的影響，地方方政府的房地地產政策及其其對房地產業(yè)業(yè)、房地產企企業(yè)的影響。。（3）房地產產市場需求預預測預測房地產市市場的需求量量☆市場需求量又又叫市場容量量，是指一定定時期內，一一定地區(qū)的購購買者，在市市場上具有貨貨幣支付能力力的房地產需需求。需求制制約生產，所所以，市場需需求預測是房房地產市場預預測的核心內內容。預測房地產市市場需求的變變化☆一方面，消費費需求的數(shù)量量在變化；另另一方面，消消費需求的結結構也在不斷斷變化，房地地產企業(yè)對此此要做出正確確的預測，適適時調整產品品結構，開發(fā)發(fā)適銷對路的的房地產。（4）產品生生命周期預測測房地產生命周周期是指某種種類型的房地地產從投放到到市場之日起起，到被市場場淘汰為止所所經歷的全部部時間。房地地產生命周期期包括投入期期、成長期、、成熟期和衰衰退期四個階階段。任何一種房地地產投放到市市場后，經歷歷或長或短的的時間，終將將被市場所淘淘汰。房地產產企業(yè)通過對對產品生命周周期的預測，，可以及時開開發(fā)新產品、、淘汰老產品品，進行產品品的更新?lián)Q代代。（5）市場占占有率預測市場占有率是是指在一定的的市場范圍內內，房地產企企業(yè)生產的某某種產品的銷銷售量(或銷銷售額)占同同類產品總銷銷售量(或總總銷售額)的的百分比。本企業(yè)某產品品的銷售量（（銷售額）市場占有率=××100％市場上同類產產品的總銷售售量（或銷售售總量）（6）房地產產價格預測房地產價格的的高低，影響響到市場需求求和企業(yè)利潤潤的多少，涉涉及到國家、、企業(yè)、消費費者等各方面面的利益，它它反映全社會會再生產中各各種復雜的經經濟關系，對對市場有著重重要的影響，，是市場預測測的重要內容容。房地產價格預預測，主要是是從形成和影影響價格的各各種因素人手手，預測各種種影響因素的的變動，如供供求關系的變變化，勞動生生產率的變化化，成本利潤潤的變化等。。在對各種影影響因素進行行預測的基礎礎上，對房地地產價格的未未來水平及變變動趨勢進行行預測。同時時，還要說明明價格變動對對房地產市場場需求的影響響程度。（7）技術發(fā)發(fā)展預測技術發(fā)展對房房地產的發(fā)展展有著決定性性的影響。建建筑和裝修的的新材料、新新技術、新工工藝及其在房房地產業(yè)上的的應用，都會會改變用戶對對房地產的需需求，從而對對房地產市場場發(fā)生重大影影響。房地產開發(fā)企企業(yè)要預測技技術發(fā)展的趨趨勢，及時利利用新技術、、新工藝、新新設備和新材材料，適時開開發(fā)新產品，，促進產品更更新?lián)Q代，跟跟上技術進步步的步伐，把把握技術進步步提供給企業(yè)業(yè)的機遇。同同時，淘汰舊舊技術、舊工工藝和舊產品品，避開技術術進步給企業(yè)業(yè)帶來的威脅脅。（8）房地產產市場供給預預測市場供給預測測是對進入房房地產市場的的房地產商品品總量及其構構成和各種具具體房地產商商品市場可供供量的變化趨趨勢進行的預預測。只有將將市場供給預預測同市場需需求預測結合合起來，才能能預見未來市市場供求矛盾盾的變化趨勢勢。供給預測，首首先要預測整整個房地產行行業(yè)的供給能能力，包括從從事房地產同同類產品生產產的企業(yè)數(shù)量量、生產規(guī)模模、技術狀況況、管理水平平、成本和銷銷售情況；其其次，要預測測本企業(yè)的發(fā)發(fā)展能力，包包括企業(yè)的生生產規(guī)模、技技術條件、資資源及能源供供給、運輸、、人才和資金金來源等方面面的發(fā)展趨勢勢；再次，要要預測宏觀決決策對未來的的供給會發(fā)生生什么影響。。3、房地產市市場預測的方方法（1）定性預預測法定性預測法又又叫經驗判斷斷法，就是根根據(jù)預測者的的知識、經驗驗和分析判斷斷能力，對所所收集到的資資料進行綜合合分析，對市市場未來的發(fā)發(fā)展變化趨勢勢做出推測和和判斷。優(yōu)點是有利于于發(fā)揮預測者者的主觀能動動性，有利于于對房地產市市場的未來做做出深入、細細致、具體、、符合客觀實實際的預測。。定性預測法法還具有簡便便易行、費用用較低、時間間較短、靈活活性強的優(yōu)點點。缺點是缺乏客客觀標準，預預測受預測者者知識經驗和和分析判斷能能力的局限，，帶有一定的的主觀片面性性。定性預測法種種類集合意見法：：☆集合意見法法又叫集體判判斷法，它是是利用集體的的經驗、智慧慧，通過思考考分析、判斷斷、綜合，對對房地產市場場未來的發(fā)展展趨勢進行估估計、推測和和判斷?！罴弦庖姺ǚǜ鶕?jù)參與預預測的人員不不同，可以分分為經理人員員集合意見法法和銷售人員員集合意見法法。經理預測表預測值=6600××0.5十6800××0.3十6500××0.2=6640m2專家意見法：：☆專家意見法法又叫德爾菲菲法，就是采采用征詢意見見表，利用通通信方式，向向一個專家小小組進行調查查，將專家小小組的判斷預預測加以集中中，利用集體體的智慧對預預測的問題做做出推斷?！畛绦颍孩俅_確定預測目標標；②設計計調查表；；③選聘專家家（“三三三制”原則））；④反復征征詢專家意見見；⑤得出出預測結論☆特點：①匿名性------即即專家們以““背靠背”的的方式接受調調查，在整個個預測過程中中，專家們互互不見面，每每位專家只是是和預測的組組織者保持聯(lián)聯(lián)系，這樣就就能使各位專專家不受領導導、權威的約約束和能言善善辯者的影響響而暢所欲言言，充分發(fā)表表個人意見。。②反饋性------德德爾菲法不是是經過一次征征詢就能統(tǒng)一一意見的，一一般必須經過過幾輪反復后后才行，因為為專家們對預預測問題的看看法不可能一一開始就完全全一致。③收斂性------采采用德爾菲法法進行預測，，一般經過幾幾輪反饋后，，專家們的意意見會趨于一一致，論據(jù)充充分的意見會會得到大多數(shù)數(shù)專家的接受受，呈現(xiàn)出收收斂的趨勢。。④統(tǒng)計性------德德爾菲法不是是簡單地收集集專家的意見見，而是要對對專家的意見見和預測結果果經過一系列列的統(tǒng)計分析析和處理，最最后得到定量量的預測結果果。顧客意見法：：☆顧客意見法法就是調查顧顧客的意見，，分析顧客的的需求，參照照房地產市場場的變化趨勢勢，預測房地地產在某一時時期的銷售量量。☆征求顧客意意見有多種方方式，最原始始、最可靠的的方法就是編編制顧客名單單，用發(fā)函或或直接詢問的的方法，調查查他們在未來來某些條件下下，可能購買買哪些房地產產，買多少，，對房地產企企業(yè)有什么要要求等。這種種方法雖然比比較理想，但但實行起來比比較困難，可可以采用抽樣樣調查方式。。此外，還可可以通過產品品展銷會、訂訂貨會、客戶戶座談會等進進行預測?！铑櫩鸵庖姺ǚǖ膬?yōu)點是邊邊銷售邊預測測，節(jié)省調查查費用，調查查結果也比較較切合實際。。但此法能否否獲得成功，，主要取決于于用戶的合作作。（2）定量預預測法定量預測法是是預測者在掌掌握充足的統(tǒng)統(tǒng)計資料的基基礎上，應用用數(shù)學方法，，建立數(shù)學模模型，對預測測對象的發(fā)展展變化趨勢進進行預測的方方法。應用定量方法法進行預測，，要求具有完完整的歷史統(tǒng)統(tǒng)計資料。在在預測對象的的發(fā)展變化比比較穩(wěn)定、偶偶發(fā)性因素影影響較小的情情況下，可以以得到較為準準確的預測結結果。但實際際上，影響預預測對象的因因素很多，不不可能把所有有的因素都考考慮進去，因因此，定量預預測的結果出出現(xiàn)誤差在所所難免。定量預測法種種類時間序列預測測法：☆時間序列預預測法就是將將歷史資料和和數(shù)據(jù)，按照照時間順序排排成一個系列列，根據(jù)時間間序列所反映映的經濟現(xiàn)象象的發(fā)展過程程和發(fā)展趨勢勢，將時間序序列外推或延延伸，以預測測經濟現(xiàn)象未未來可能達到到的水平。☆時間序列也也叫動態(tài)數(shù)列列，就是將過過去的歷史資資料和數(shù)據(jù)，，按時間順序序加以排列所所形成的數(shù)字字系列，時間間可以是年、、季度、月、、周等。☆事物的發(fā)展展變化具有連連續(xù)性，通過過對時間序列列的數(shù)據(jù)進行行分析，可以以找出某些經經濟變量或市市場需求的變變化規(guī)律，我我們就可以利利用這些規(guī)律律進行預測，，即時間序列列預測法。①簡單平均法法簡單平均法也也叫算術平均均法，是把過過去時期的時時間序列數(shù)據(jù)據(jù)全部相加，，再除以資料料的期數(shù)，求求得平均值，，把這個平均均值作為下一一期的預測值值。②移動平均法法移動平均法是是在簡單平均均法的基礎上上發(fā)展起來的的一種預測方方法。移動平平均法就是對對歷史數(shù)據(jù)按按順序逐點分分段移動，以以反映出預測測對象的長期期發(fā)展趨勢。。移動平均法分分為一次移動動平均法和二二次移動平均均法。回歸分析法：：☆回歸分析法法是利用事物物發(fā)展變化的的因果關系進進行預測的一一種方法。它它是通過對預預測結果有重重要影響的因因素進行分析析，找到預測測量和影響因因素之間的因因果關系，從從而推測預測測對象隨影響響因素的變化化而變化的狀狀況，回歸分分析法因此又又叫因果分析析法?！罨貧w分析是是對具有因果果關系的現(xiàn)象象，根據(jù)數(shù)據(jù)據(jù)資料，用數(shù)數(shù)理統(tǒng)計的方方法，建立數(shù)數(shù)學模型，近近似地表達變變量之間的變變化關系?！钤诨貧w分析析中，引起預預測對象變化化的原因叫自自變量，預測測對象為因變變量。因變量量受一個自變變量或多個白白變量的影響響?；貧w分析析反映了事物物發(fā)展變化中中一個因變量量對一個或多多個自變量的的關系，它分分為一元回歸歸分析和多元元回歸分析、、線性回歸分分析和非線性性回歸分析。。一元線性回歸歸分析法：一元線性回歸歸分析法是回回歸分析中最最簡單、應用用較廣的一種種方法，是處處理一個自變變量X與因變變量Y之間線線性關系的預預測方法。其預測模型是是：y=a+bxi式中：y———因變量a，b———回歸系數(shù)xi——自變量第三節(jié)商商務環(huán)境境分析學習單元1房房地產市場社社會與經濟環(huán)環(huán)境分析學習單元2房房地產市場政政策與法律環(huán)環(huán)境分析學習單元1房房地產市場社社會與與經濟環(huán)境境分析重點掌握：房房地產市場社社會環(huán)境狀況況分析和經濟環(huán)境狀況況分析能夠理解：房房地產市場社社會環(huán)境和經經濟環(huán)境的內容1、房地產市市場社會環(huán)境境的內容（1）人口要要素地理分布人口的地理分分布是指人口口在不同地區(qū)區(qū)的密集程度度。年齡結構人口的年齡結結構是指一定定時期內人口口的年齡構成成。家庭數(shù)量與結結構家庭數(shù)量的多多少直接影響響對住宅商品品的需求，而而家庭規(guī)模的的縮小就意味味著家庭數(shù)量量的增多；不不同的家庭規(guī)規(guī)模與結構，，將從住宅的的套型與結構構等方面影響響對房地產的的需求。（2）文化要要素文化是反映某某一社會集團團成員學習和和行為模式的的綜合體系，，其內涵十分分豐富?！钌缟鐣M組織織制制度度社社會會組組織織制制度度是是指指各各種種社社會會組組織織機機構構，，如如政政治治結結構構、、教教育育體體系系等等。?！蠲烂缹W學觀觀念念美美學學觀觀念念影影響響著著消消費費者者對對產產品品的的美美學學判判斷斷和和接接受受程程度度。。☆語語言言語語言言歷歷來來被被稱稱為為““文文化化的的鏡鏡子子””，，它它可可以以用用來來交交流流人人類類的的思思想想。。☆亞亞文文化化主主文文化化是是在在該該地地區(qū)區(qū)占占主主導導地地位位的的文文化化；；亞亞文文化化是是指指非非主主流流的的、、易易變變的的文文化化，，一一般般受受外外來來影影響響較較大大。。2、、房房地地產產市市場場經經濟濟環(huán)環(huán)境境的的內內容容（1））國國民民經經濟濟發(fā)發(fā)展展速速度度國內內生生產產總總值值(GDP)的的增增長長速速度度，，是是衡衡量量一一個個國國家家或或地地區(qū)區(qū)經經濟濟發(fā)發(fā)展展的的重重要要指指標標。。其其增增長長速速度度的的高高低低，，從從兩兩個個方方面面影影響響房房地地產產市市場場。。一方方面面，，國國民民經經濟濟的的發(fā)發(fā)展展在在很很大大程程度度上上取取決決于于房房地地產產投投資資和和消消費費的的增增長長速速度度。。在在國國民民經經濟濟增增長長速速度度減減緩緩的的時時候候，，房房地地產產投投資資和和消消費費的的增增長長率率也也就就降降低低，，反反之之亦亦然然。。另一一方方面面，，國國民民經經濟濟的的發(fā)發(fā)展展狀狀況況既既從從對對房房地地產產供供給給的的資資金金投投入入方方面面影影響響房房地地產產市市場場的的供供給給，，又又通通過過就就業(yè)業(yè)、、居居民民收收入入、、物物價價等等方方面面影影響響房房地地產產商商品品的的需需求求和和實實際際消消費費能能力力。。（2））通通貨貨膨膨脹脹速速度度由于于通通貨貨膨膨脹脹的的影影響響，，房房地地產產商商品品的的價價格格也也隨隨著著成成本本的的上上升升而而提提高高。。房房地地產產商商品品的的價價格格往往往往在在物物價價快快速速上上漲漲時時期期以以大大大大高高于于通通貨貨膨膨脹脹率率的的速速度度上上升升。。物價價的的上上漲漲往往往往是是伴伴隨隨經經濟濟的的高高速速增增長長而而出出現(xiàn)現(xiàn)，，物物價價的的快快速速增增長長在在很很大大程程度度上上抵抵消消了了消消費費者者實實際際收收入入的的上上升升，，從從而而影影響響消消費費者者的的實實際際購購買買力力。。通貨貨膨膨脹脹對對社社會會財財富富的的重重新新分分配配也也會會產產生生影影響響。。對對儲儲蓄蓄存存款款等等金金額額固固定定的的財財產產。。物價價的的高高速速上上漲漲對對消消費費者者的的收收人人心心理理預預期期、、社社會會安安定定的的心心理理預預期期也也有有不不良良影影響響，，這這也也會會影影響響房房地地產產市市場場的的營營銷銷。。（3））居居民民收收入入水水平平居民民收收入入水水平平是是影影響響房房地地產產市市場場的的直直接接因因素素。。居居民民收收入入越越高高，，說說明明其其對對房房地地產產商商品品的的支支付付能能力力越越強強。。至至于于居居民民收收入入水水平平對對房房地地產產市市場場的的影影響響，，可可以以運運用用恩恩格格爾爾系系數(shù)數(shù)來來說說明明。。恩格格爾爾系系數(shù)數(shù)，，一一般般將將其其理理解解為為食食品品消消費費支支出出在在家家庭庭總總支支出出中中的的比比重重。。含義義：：即即一一個個家家庭庭收收入入越越少少，，家家庭庭收收入入或或家家庭庭總總支支出出中中用用于于購購買買食食物物和和用用于于居居住住的的支支出出所所占占的的比比例例就就越越大大；；一一個個國國家家或或地地區(qū)區(qū)越越窮窮，，每每個個國國民民的的平平均均收收入入或或平平均均支支出出中中用用來來購購買買食食物物或或用用于于居居住住的的費費用用就就越越大大。。隨隨著著家家庭庭收收入入的的增增加加，，家家庭庭收收入入或或家家庭庭支支出出中中用用于于購購買買食食物物或或居居住住支支出出的的比比例例將將會會下下降降。。聯(lián)合合國國糧糧農農組組織織根根據(jù)據(jù)恩恩格格爾爾定定律律，，提提出出了了依依據(jù)據(jù)恩恩格格爾爾系系數(shù)數(shù)劃劃分分貧貧困困與與富富裕裕的的標標準準，，即即恩恩格格爾爾系系數(shù)數(shù)在在60％％以以上上為為貧貧困困，，50％％～～59％％為為勉勉強強度度日日，，40％％～～49％％為為小小康康，，30％％～～39％％為為富富裕裕，，30％％以以下下則則為為最最富富裕裕，，如如下下表表：：恩格格爾爾系系數(shù)數(shù)與與住住房房消消費費支支出出的的關關系系（（％％））（4））就就業(yè)業(yè)狀狀況況房地地產產商商品品的的價價值值量量大大，，大大部部分分家家庭庭需需要要借借助助于于金金融融機機構構的的力力量量進進行行信信用用消消費費，，而而信信用用消消費費的的狀狀況況不不僅僅取取決決于于居居民民的的即即期期收收入入，，也也取取決決于于居居民民的的預預期期收收入入。。無無論論是是居居民民家家庭庭的的當當前前收收入入，，還還是是居居民民家家庭庭的的預預期期收收入入，，都都受受到到就就業(yè)業(yè)狀狀況況的的影影響響。。（5）國際際收支狀況況所謂“國際際收支”，，是指貨幣幣在國際間間的流通，，它是由國國際貿易和和國際借貸貸關系引起起的。其中中，商品的的進出口和和資本的流流人、流出出是影響國國際收支的的主要因素素。這從供供給和需求求兩個方面面反映出來來，國際收收入導致貨貨幣的流人人，對經濟濟有擴張作作用；國際際支出導致致貨幣的流流出，對經經濟有收縮縮作用。國國際收支對對房地產市市場的影響響在國際收收支的不同同狀態(tài)下也也有差別。。3、房地產產市場社會會環(huán)境分析析（1）人口口因素對房房地產市場場的影響房地產商品品中的住宅宅是以家庭庭為消費單單位的。因因此，對于于住宅來說說，對房地地產市場環(huán)環(huán)境中人口口因素的分分析，主要要是對家庭庭這一要素素的研究。。人口因素的的靜態(tài)分析析人口因素的的靜態(tài)分析析，也就是是在一定時時點上對某某一地區(qū)的的人口進行行分析。在在這里，主主要從家庭庭數(shù)量和家家庭結構兩兩個方面進進行分析。?！罴彝ソY構構不同的家庭庭結構對房房地產商品品的要求也也各不相同同，在確定定目標市場場時，房地地產開發(fā)企企業(yè)必須對對城市家庭庭結構進行行分析。家家庭結構可可以按照不不同的標準準進行相應應的劃分。。☆家庭數(shù)量量目前，世界界各地的家家庭規(guī)模普普遍呈縮小小的趨勢，，而隨著家家庭規(guī)模的的縮小，家家庭數(shù)量則則隨之增加加。根據(jù)人人口統(tǒng)計的的數(shù)據(jù)，我我國家庭的的規(guī)模也呈呈現(xiàn)出普遍遍縮小的趨趨勢。①按年齡層層次，有老老年家庭、、中年家庭庭和青年家家庭之分。。②按收入層層次，有高高收入、中中收入和低低收人家庭庭之分。。③按家庭特特征，有單單身、單親親與雙親家家庭之分。。人口因素的的動態(tài)分析析☆家庭生命命歷程的變變化任何一個家家庭，都會會經歷從產產生到結束束這樣一個個時間跨度度。一般從從建立新家家庭開始，，經過中間間的擴展和和收縮階段段，直到夫夫妻雙方死死亡為止。。而在家庭庭生命歷程程的不同階階段，有其其不同的消消費特征，，對居住環(huán)環(huán)境的要求求也各不相相同。新家庭的建建立首先需需要解決的的問題是住住房。在孩子出生生以后的家家庭擴展和和繼續(xù)撫育育階段，在在購、租房房時，對房房型和面積積的要求較較高。從孩子結婚婚離開父母母家庭、建建立自己的的新家庭開開始，原來來的家庭就就進入了空空巢和消亡亡階段，對對老年公寓寓提出了要要求?！畛鞘腥丝诳诶淆g化的的發(fā)展隨著醫(yī)療科科學技術的的發(fā)展、人人們生活水水平的提高高以及思想想觀念的變變化，人類類的平均壽壽命正在逐逐步延長，，人口出生生率也在降降低，從而而使人口老老齡化成為為社會發(fā)展展的必然趨趨勢。預計到2010年，，我國60歲以上的的老齡人口口占總人口口的比例將將達到12．70％％，人口將將近1．3億人，老老年家庭數(shù)數(shù)將達到9000萬戶以上上，從而使使老年人成成為一種特特殊的消費費者群體。。從養(yǎng)老模式式上來說，，社會養(yǎng)老老是社會發(fā)發(fā)展的必然然趨勢。老老年公寓開開發(fā)的市場場潛力相當當大，這對對房地產開開發(fā)企業(yè)來來說，不能能不引起重重視?！畛鞘谢M進程的加快快城市化進程程的加快對對房地產市市場供求的的影響，主主要通過兩兩個方面進進行：①城市數(shù)量量的增加城市的建立立與擴展，，是以房地地產業(yè)的發(fā)發(fā)展特別是是住宅的建建設為前提提的。②城市人口口的增加從城市人口口的變化看看，我國城城市化的比比例也在逐逐步提高。。1952年，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)總人口所所占的比例例為12．．46％，，1997年提高為為29．92％。如如果將流動動人口統(tǒng)計計在內，則則我國人口口城市化的的比例遠遠遠高于這一一數(shù)據(jù)。☆人口遷移移的數(shù)量和和質量分析析人口的遷移移和流動，，必然帶來來消費的流流動，當大大量的人口口流向某一一地區(qū)或某某一城市時時，首先需需要解決的的是居住問問題。因此此，對于房房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)來說說，不僅要要掌握現(xiàn)階階段該城市市人口和家家庭的數(shù)量量與結構，，更要把握握該城市人人口發(fā)展的的方向和趨趨勢。人口遷移除除了對一個個城市住宅宅商品的總總需求量產產生影響外外，更重要要的是由于于人口的遷遷移而使一一個城市的的人口組合合或家庭結結構發(fā)生變變化，從而而對該城市市住宅商品品的需求結結構產生影影響。目前，房地地產開發(fā)企企業(yè)應該引引起注意的的一個現(xiàn)象象，是由于于大量民工工的涌人而而對民工公公寓的需求求，以及隨隨著教育體體制的改革革和求學人人數(shù)的增加加而對學生生公寓的需需求。（2）文化化因素對房房地產市場場的影響社會角色對對房地產市市場的影響響☆每個人都都按其在社社會上所扮扮演的角色色規(guī)范行事事，一個人人的地位、、學識、收收入、相貌貌等特征，，影響了一一個人的社社會角色。?！畈煌牡慕巧兄煌奈奈幕瘍r值觀觀，每一類類社會群體體和社會階階層都有自自己獨特的的生活方式式，這些方方式是世代代相傳的。。這就使每每一個、每每一類人都都有自己的的思維方式式、行為準準則和地域域觀念等，，這些特點點對房地產產市場營銷銷有著較大大的影響。?！钜环N房房地產產品品在某一文文化群體中中有很大市市場時，也也許在另一一個文化群群體中會遭遭到冷落。。相關群體對對房地產市市場的影響響☆相關群體是是指學校、、親友、同同學等各種種社會關系系所形成的的一定社會會交往圈子子。也就是是說，一個個人總是生生活在一定定的社會關關系中，總總是屬于某某一個“生生活圈子””。這個““圈子”對對于房地產產市場的影影響主要通通過一種““示范效應應”、“攀攀比效應””進行。☆例如，，某個特定定的消費者者需要買什什么樣的住住宅，總是是受自己的的“生活圈圈子”成員員的購買和和消費行為為的影響，，以他人為為參照系。。一般而言言，在企業(yè)業(yè)和商界從從事工作的的人，比在在事業(yè)機關關的人更傾傾向于擁有有自己的住住宅；知識識文化界人人士在購房房時，則更更多地考慮慮住宅小區(qū)區(qū)的文化品品位與環(huán)境境的幽靜；；收入較高高的人在追追求別墅或或住宅小區(qū)區(qū)的名牌與與檔次上則則情有獨鐘鐘。☆我國各各地區(qū)的經經濟、文化化發(fā)展并不不一致，存存在許多相相關群體，，對于住宅宅的檔次、、價位、區(qū)區(qū)位、結構構和套型等等，都有不不同的要求求，這就給給房地產開開發(fā)企業(yè)帶帶來了巨大大的挑戰(zhàn)。。主文化、亞亞文化對房房地產市場場的影響☆我國地地域遼闊，，擁有56個民族，，35個省省、自治區(qū)區(qū)、直轄市市，有著許許多的亞文文化、次文文化群體。。如積谷防防饑、養(yǎng)兒兒防老的觀觀念在我國國根深蒂固固，即使在在今天，這這一觀念在在廣大內陸陸地區(qū)和農農村仍比較較流行。☆在沿海海地帶和城城市，這種種觀念已逐逐漸被信用用消費和社社會養(yǎng)老所所替代。在在內陸地區(qū)區(qū)，在房型型的選擇和和設計上，，需要考慮慮家庭養(yǎng)老老的因素；；而在沿海海地區(qū)，養(yǎng)養(yǎng)老模式正正在向社會會化方向發(fā)發(fā)展，老年年公寓方興興未艾。4、房地產產市場經濟濟環(huán)境分析析（1）中國國國內生產產總值(GDP)的的增長速度度自新中國成成立特別是是1978年以來，，中國經濟濟的發(fā)展取取得了巨大大的成就。。與任何一一個國家經經濟發(fā)展的的過程一樣樣，中國經經濟的發(fā)展展也是早階階段性的。。所不同的的是，中國國經濟的波波動幅度較較大。1978~2002年中國國國內生產總總值(GDP)比上上年的增長長率（%））如果按照綜綜合標準，，即將經濟濟出現(xiàn)負增增長、經濟濟增長率下下降和上升升幅度過大大(如超過過10個百百分點)作作為經濟波波動周期的的劃分標準準的話，中中國經濟的的波動可以以劃分為6個周期。。中國經濟發(fā)發(fā)展的波動動周期（％％）中國經濟波波動具有三三個特點☆頻率高，，強度大，，發(fā)生時機機不規(guī)則。。新中國成成立以來，，中國經濟濟波動的周周期長度平平均為8年年，最大的的經濟波動動幅度曾高高達51.7個百分分點，每次次經濟波動動的發(fā)生往往往與某一一重大的政政治事件相相關?！钪袊洕鷿▌訌钠鹌鹨蚩?，主主要屬于資資源約束型型周期?！钪袊诿棵恳淮谓洕鷿▌訒r，，物價、就就業(yè)、居民民收入等波波動幅度都都不大，并并相對獨立立于世界經經濟周期的的變化。☆一方面，，經濟的高高速發(fā)展為為房地產的的開發(fā)和建建設提供了了巨大的財財力；另一一方面，中中國經濟發(fā)發(fā)展的波動動也使房地地產業(yè)的發(fā)發(fā)展和房地地產市場的的運行呈現(xiàn)現(xiàn)出階段性性的特征。。房地產市場場戰(zhàn)略的制制定，必須須以對宏觀觀經濟的發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀和和趨勢進行行正確的判判斷為基礎礎。（2）人均均收入的增增長情況中國經濟體體制改革20多年來來，居民收收入一直保保持了持續(xù)續(xù)的高速增增長。1979～1998年年的20年年間，農村村人均收入入年均遞增增7．9％％，城市人人均可支配配收入年均均遞增6．．1％，兩兩者綜合年年均遞增7．8％。。中國城鎮(zhèn)居居民人均收收入的增長長速度（％％）（3）消費費結構及恩恩格爾系數(shù)數(shù)的變動以恩格爾系系數(shù)來衡量量，2001年年底底，中國城城鄉(xiāng)居民的的恩格爾系系數(shù)已經下下降到了50％以下下，總體上上已經達到到了小康水水平。其中中，城鎮(zhèn)居居民用于食食品方面的的支出由1995年年的49.9％下降降到2001年的37.9％％，已經進進入小康階階段；農村村居民則由由58.6％下降到到47.7％，正在在由溫飽向向小康過渡渡，中國城鄉(xiāng)居居民消費結結構表（％％）學習單元2房房地產產市場政策策與與法律環(huán)環(huán)境分析重點掌握：：房地產市市場政策環(huán)環(huán)境分析和和法律環(huán)境分分析能夠理解：：房地產市市場政策環(huán)環(huán)境和法律律環(huán)境的內容容1、房地產產市場政策策環(huán)境（1）房地地產市場政政策環(huán)境的的構成要素素政策目標政策目標是是政策的出出發(fā)點和歸歸宿，也是是政策手段段所要達到到的目的，，它制約著著政策從制制定到實施施的全過程程。經濟政策目目標主要包包括以下五五個方面：：資源的有有效配置、、經濟的增增長與穩(wěn)定定、公平的的分配比例例、社會資資本的擴大大以及國際際經濟關系系的協(xié)調。。而這五個個方面又集集中體現(xiàn)在在效率、穩(wěn)穩(wěn)定與公平平上。政策手段經濟政策手手段，也就就是經濟政政策工具，，是指為達達到某種政政策目標所所使用的具具體政策措措施。在任任何一個國國家，經濟濟政策的手手段一般有有財政政策策、金融政政策、直接接控制和制制度約束四四類。政策策手段也就就是具體影影響房地產產市場營銷銷政策環(huán)境境的構成要要素。政策主體經濟政策的的決策是由由經濟政策策主體在一一定的社會會制度下做做出的。在在任何一個個社會中，，經濟政策策的決策主主體都是政政府。（2）房地地產市場政政策環(huán)境的的內容財政政策財政政策是是通過改變變政府收支支，進而實實現(xiàn)經濟政政策目標的的手段。政政府收支的的改變主要要包括政府府支出和政政府稅收兩兩個方面。。政府支出又又由政府投投資、政府府消費和轉轉移支付三三個方面構構成。稅收收包括直接接稅和間接接稅兩種。。財政政策中中對房地產產市場產生生影響的，，主要是政政府直接投投資房地產產所形成的的非市場性性供給、轉轉移支付中中對于中低低收人家庭庭的住