房地產(chǎn)金融與稅收

第八章房地產(chǎn)金融與稅收房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款項目融資房地產(chǎn)融資成本

房地產(chǎn)稅收第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)金融的概念是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。資金剩余方：個人、企業(yè)、政府經(jīng)紀(jì)人、抵押銀行金融中介：商業(yè)銀行、人保公司、投資公司、養(yǎng)老基金資金短缺方：個人、企業(yè)、政府FNMA\GNMA\FHLMC\私人公司資金存單證券抵押資金證券間接融資直接融資二級抵押市場融資房地產(chǎn)融資環(huán)境第一節(jié)概述二、房地產(chǎn)金融的分類（一）按是否通過金融機構(gòu)1.直接金融：不通過銀行等金融機構(gòu)，直接通過資本市場融資

投資者投資、股票、債券特點：直接性、長期性、流通性、部分不可逆性（股票）2.間接金融：通過銀行等金融機構(gòu)進行融資

借款、融資租賃特點：間接性、短期性、相對非流通性、可逆性第一節(jié)概述二、房地產(chǎn)金融的分類（二）按融資性質(zhì)1.權(quán)益資本金融：為獲取可供長期或永久使用的資金而采取的資金融通方式。資金直接構(gòu)成企業(yè)資本。也就是向其他投資者出售公司的所有權(quán)，即用所有者的權(quán)益來交換資金。

投資者投資、股票、信托、基金、特點：代表投資者對企業(yè)凈資產(chǎn)的要求權(quán)；屬于企業(yè)法人財產(chǎn)，不能抽回，但可轉(zhuǎn)讓；不需還本付息。第一節(jié)概述二、房地產(chǎn)金融的分類（二）按融資性質(zhì)2.債務(wù)資本金融：通過借入方式取得資金，并支付利息的融資。雙方形成債券債務(wù)關(guān)系。

借款、融資租賃、債券特點：債券債務(wù)關(guān)系；約定期限并還本付息；適度債務(wù)資本可降低企業(yè)綜合融資成本、保持投資者控制權(quán)，有利于提高資本收益率和市場價值。第一節(jié)概述三、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點1.開發(fā)資金需求量大，對外源性融資依賴性高。2.需要房產(chǎn)和地產(chǎn)的抵押。3.資金面臨比較大的經(jīng)濟風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。第一節(jié)概述四、房地產(chǎn)融資的模式（一）公司融資模式——傳統(tǒng)模式依托現(xiàn)有公司進行融資特點：1.現(xiàn)有企業(yè)統(tǒng)一組織融資并承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險。2.在現(xiàn)有企業(yè)資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上融資，并成為企業(yè)增量資產(chǎn)。3.融資后的投資收益和償債能力分析是根據(jù)現(xiàn)有企業(yè)的財務(wù)狀況進行的。第一節(jié)概述四、房地產(chǎn)融資的模式（二）項目融資模式——新型模式新組建公司進行融資特點：1.房地產(chǎn)項目所需資金來自新建房地產(chǎn)企業(yè)籌集的資本金和債務(wù)資金。2.新建房地產(chǎn)企業(yè)的投資者承擔(dān)全部風(fēng)險。3.主要根據(jù)房地產(chǎn)項目預(yù)期開發(fā)運營情況評估其投資收益，分析其獲利能力和償債能力。第一節(jié)概述五、房地產(chǎn)融資的渠道融資渠道內(nèi)源渠道資本公積金公益金未分配利潤折舊費其他外部融資資本金股票投資債券融資租賃銀行借款其他第八章房地產(chǎn)金融與稅收房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款項目融資房地產(chǎn)融資成本

房地產(chǎn)稅收第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)融資資方式傳統(tǒng)融資模模式一、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銀行行貸款貸款方式：：流動資金金貸款、開開發(fā)貸款貸款方向：：房屋建造造、土地開開發(fā)（一）貸款款的基本條條件1.開立基本賬賬戶或一般般存款賬戶戶，并通過過其進行經(jīng)經(jīng)營收入結(jié)結(jié)算。2.提供擔(dān)保（（抵押、質(zhì)質(zhì)押、信用用）。3.可行性研究究結(jié)論可行行。4.開發(fā)建設(shè)項項目已納入入住房開發(fā)發(fā)建設(shè)計劃劃。5.已立項，取取得土地使使用權(quán)。6.自有資金達達到35%。第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)融資資方式（二）貸款款提供的資資料1.基本材料：：企業(yè)法人人主體資格格材料2.貸款項目材材料：項目目合法性及及可行性材材料用地材料：：土地出讓合合同、紅線線圖、已繳繳納土地出出讓金發(fā)票票、國有土土地使用證證、建設(shè)用用地批準(zhǔn)書書、建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證等報建資料：立項批文、固固定資產(chǎn)投資資許可證、規(guī)規(guī)劃設(shè)計方案案批復(fù)、建筑筑工程規(guī)劃許許可證、建設(shè)設(shè)工程報建審審核書、施工工許可證等其他前期資料料：項目可行性分分析報告、現(xiàn)現(xiàn)金流量分析析預(yù)測及開發(fā)發(fā)銷售進度計計劃；商品房房預(yù)售許可證證、施工合同同、監(jiān)理合同同、施工進度度月報、監(jiān)理理月報等第二節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)融資方式（二）貸款提提供的資料其他前提資料料：貸款項目工程程預(yù)算、施工工計劃符合國國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)規(guī)定，項目預(yù)預(yù)算投資總額額能滿足項目目完工前由于于通貨膨脹及及不可預(yù)見等等因素追加預(yù)預(yù)算的需要；；具有一定比比例的自有資資金，一般應(yīng)應(yīng)達到項目預(yù)預(yù)算投資總額額的30％以上，并能能夠在銀行貸貸款之前投入入項目建設(shè)。。3.擔(dān)保材料4.客戶評價授信客戶只需需提供2.3.和貸款證。房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款期限一般般不超過3年。第二節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)融資方式二、債券貸款的基本條條件向投資者者發(fā)行，并且且承諾按一定定利率支付利利息并按約定定條件償還本本金的債權(quán)債債務(wù)憑證。（一）五個問問題1.發(fā)行價格：與票面價格相相比——平價發(fā)行、溢溢價發(fā)行、折折價發(fā)行2.票面利率、利利息支付、支支付時間：票面利率=利息/票面價格票面利率等于于市場利率，，債券發(fā)行價價格等于面值值——平價發(fā)行；票面利率低于于市場利率——折價發(fā)行；票面利率高于于市場利率——溢價發(fā)行。3.償還期限和方方式第二節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)融資方式（一）五個問問題4.是否記名和流流通5.發(fā)行條件：《公司法》規(guī)定股份有限公司司凈資產(chǎn)額不不低于3000萬元，有限責(zé)責(zé)任公式凈資資產(chǎn)額不低于于6000萬元；累計債券總額額不超過公司司凈資產(chǎn)總額額的40%；最近三年平均均可分配利潤潤足以支付債債券1年的利息；籌集資金投向向符合國家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；利率不得超過過國務(wù)院限定定的利率水平平；其他條件第二節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)融資方式（二）債券特特點1.償還性2.流通性3.安全性4.收益性第二節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)融資方式（三）債券種種類1.是否有財產(chǎn)擔(dān)擔(dān)保：抵押債券和信信用債券2.是否轉(zhuǎn)換為公公司股票：可轉(zhuǎn)換和不可可轉(zhuǎn)換3.利率是否固定定4.是否能提前償償還5.償還方式：一一次到期、分分期到期第二節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)融資方式（三）債券的的收益計算債券收益率=（到期本息和和-發(fā)行價格）/（發(fā)行價格*償還期限限）*100%債券出售者的的收益率=（賣出價格-發(fā)行價格+持有期間的利利息）/（發(fā)行價格*持有年限））*100%債券購買者的的收益率=（到期本息和和-買入價格）/（買入價格*剩余期限））*100%債券持有期間間的收益率=（賣出價格-買入價格+持有期間的利利息）/（買入價格*持有年限））*100%第二節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)融資方式（三）債券的的收益計算如某人于1995年1月1日以102元的價格購買買了一張面值值為100元、利率為10％、每年1月1日支付一次利利息的1991年發(fā)行5年期國庫券，，并持有到1996年1月1日到期，則債券購買者的的收益率=(100+100*10%-102)/(102*1)*100%=7.8%債券出售者的的收益率=(102-100+100*10%*4)/(100*4)*100%=10.5%第二節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)融資方式三、股票股票是股份有有限公司在籌籌集資本時向向出資人發(fā)行行的股份憑證證，代表著其其持有者（即即股東）對股股份公司的所所有權(quán)。股票是對公司司收益和資產(chǎn)產(chǎn)的索取權(quán)。。（一）股票的的分類1.普通股在公司的經(jīng)營營管理和盈利利及財產(chǎn)的分分配上享有普普通權(quán)利的股股份，代表滿滿足所有債權(quán)權(quán)償付要求及及優(yōu)先股東的的收益權(quán)與求求償權(quán)要求后后對企業(yè)盈利利和剩余財產(chǎn)產(chǎn)的索取權(quán)。。第二節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)融資方式1.普通股基本權(quán)利：（1）公司決策參參與權(quán)。（2）利潤分配權(quán)權(quán)。（3）優(yōu)先認(rèn)股權(quán)權(quán)。（4）剩余資資產(chǎn)分配配權(quán)。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)融資資方式2.優(yōu)先股相對于普普通股，，優(yōu)先股股在利潤潤分紅及及剩余財財產(chǎn)分配配的權(quán)利利方面，，優(yōu)先于于普通股股?；緳?quán)利利：（1）優(yōu)先分配配權(quán)。（2）優(yōu)先求償償權(quán)。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)融資資方式三、股票票（二）股股票的特特點1.不可償還還性2.參與性3.收益性4.流通性5.價格波動動性和風(fēng)風(fēng)險性第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)融資資方式（三）股股票的種種類A股：人民幣普普通股票票。由我我國境內(nèi)內(nèi)的公司司發(fā)行，，供境內(nèi)內(nèi)機構(gòu)、、組織或或個人（（不含臺臺、港、、澳投資資者）以以人民幣幣認(rèn)購和和交易的的普通股股股票。。2.B股：人民幣特特種股票票。是指指那些在在中國大大陸注冊冊、在中中國大陸陸上市的的特種股股票。以以人民幣幣標(biāo)明面面值，只只能以外外幣認(rèn)購購和交易易。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)融資資方式（三）股股票的種種類3.H股：國有企業(yè)業(yè)在香港港(HongKong)上市的股股票。雅居樂、、中國地地產(chǎn)集團團、沿海海綠色家家園、碧碧桂園、、綠城中中國、合合生創(chuàng)展展、麗豐豐控股、、中新地地產(chǎn)、路路勁基建建、上海海證大房房地產(chǎn)、、世茂房房地產(chǎn)、、上置集集團——標(biāo)準(zhǔn)普爾爾非投資資級中?！獦?biāo)準(zhǔn)普爾爾投資級級4.N股：在中國大大陸注冊冊、在紐紐約（NewYork）上市的的外資股股。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)融資資方式項目融資資模式一、含義義“為一個特特定經(jīng)濟濟實體所所安排的的融資，，其貸款款人在最最初考慮慮安排貸貸款時，，滿足于于使用該該經(jīng)濟實實體的現(xiàn)現(xiàn)金流量量和收益益作為償償還貸款款的資金金來源，，并且滿滿足于使使用該經(jīng)經(jīng)濟實體體的資產(chǎn)產(chǎn)作為貸貸款的安安全保障障?！?----fromPeterK.Nevitt,FrankFabozzi"ProjectFinancing””“融資不是是主要依依賴項目目發(fā)起人人的信貸貸或所涉涉及的有有形資產(chǎn)產(chǎn)，提供供債務(wù)的的參與方方的收益益在相當(dāng)當(dāng)大程度度上依賴賴于項目目本身效效益。”----國際著名名法律公公司CliffordChance編著的《項目融資資》第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)融資資方式二、與傳傳統(tǒng)融資資的區(qū)別別

項目融資傳統(tǒng)融資融資基礎(chǔ)項目的資產(chǎn)和現(xiàn)金流量(放貸者最關(guān)注項目效益)借貸人/發(fā)起人的資信追索程度有限追索(特定階段或范圍內(nèi))或無追索完全追索(用抵押資產(chǎn)以外的其它資產(chǎn)償還債務(wù))風(fēng)險分擔(dān)所有參與者集中于發(fā)起人/放貸者/擔(dān)保者股權(quán)比例(本貸比)發(fā)起人出資比例較低(通常<30%)，杠桿比率高發(fā)起人出資比例較高，通常>30~40%會計處理資產(chǎn)負(fù)債表外融資(通過投/融資結(jié)構(gòu)，使債務(wù)不出現(xiàn)在發(fā)起人，僅出現(xiàn)在項目公司的資產(chǎn)負(fù)債表上)項目債務(wù)是發(fā)起人的債務(wù)的一部分，出現(xiàn)在其資產(chǎn)負(fù)債表上第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)融資資方式三、適用用范圍和和（一）適適用范圍圍資源開發(fā)發(fā)項目:石油、天天然氣、、煤炭、、鐵、銅銅等項目目的開采采基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)：：鐵路、、公路、、港口、、電信和和能源等等項目的的建設(shè)制造業(yè)項項目第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)融資資方式三、適用用范圍和和框架結(jié)結(jié)構(gòu)（二）框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)項目投資結(jié)構(gòu)信用保證結(jié)構(gòu)項目資金結(jié)構(gòu)項目融資結(jié)構(gòu)項目投資者項目外部環(huán)境1-1項目融資的結(jié)構(gòu)框架第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)融資資方式四、項目目融資的的參與方方項目公司銀行及金融機構(gòu)工程公司設(shè)備/能源/原材料供應(yīng)商項目產(chǎn)品購買者項目投資者項目融資顧問項目所在國政府股本資金擔(dān)保各種認(rèn)可融資安排基礎(chǔ)設(shè)施工程合同供應(yīng)合同銷售合同1-2項目參與者之間的關(guān)系第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)融融資資方方式式五、、項項目目融融資資的的模模式式（一一））直直接接融融資資模模式式投資資者者直直接接安安排排項項目目的的融融資資，，并并直直接接承承擔(dān)擔(dān)起起融融資資安安排排中中相相應(yīng)應(yīng)的的責(zé)責(zé)任任和和義義務(wù)務(wù)的的一一種種方方式式，，是是最最簡簡單單的的一一種種項項目目融融資資模模式式。。優(yōu)點點：：1.選擇擇融融資資結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)及及融融資資方方式式比比較較靈靈活活2.債務(wù)務(wù)和和稅稅務(wù)務(wù)安安排排比比較較靈靈活活3.可以以靈靈活活運運用用發(fā)發(fā)起起人人在在商商業(yè)業(yè)社社會會中中的的信信譽譽缺點點：：1.實現(xiàn)現(xiàn)有有限限追追索索相相對對復(fù)復(fù)雜雜2.項目目貸貸款款很很難難安安排排成成非非公公司司負(fù)負(fù)債債型型的的融融資資。。第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)融融資資方方式式項目投資者融資協(xié)議合資協(xié)議管理協(xié)議銷售代理協(xié)議合資項目管理公司項目工程合同銷售合同合資項目工程公司產(chǎn)品購買者自有資金建設(shè)費用盈余資金產(chǎn)品貸款資金生產(chǎn)費用資本再投入銷售收入貸款銀團銀行監(jiān)控帳戶債務(wù)償還投資者面對同一貸款銀行的直接安排融資結(jié)構(gòu)第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)融融資資方方式式貸款銀行貸款銀行項目投資者項目投資者項目管理公司合資項目工程公司融資協(xié)議融資協(xié)議現(xiàn)金流量管理協(xié)議現(xiàn)金流量管理協(xié)議合資協(xié)議工程合同建設(shè)/生產(chǎn)費用建設(shè)/生產(chǎn)費用產(chǎn)品產(chǎn)品銷售收入銷售收入建設(shè)費用產(chǎn)品購買協(xié)議產(chǎn)品購買協(xié)議債務(wù)償還投資者各自獨立直接安排融資結(jié)構(gòu)債務(wù)償還第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)融融資資方方式式五、、項項目目融融資資的的模模式式（二二））項項目目公公司司融融資資模模式式投資資者者通通過過建建立立一一個個單單一一目目的的的的項項目目公公司司（SPV）來安安排排融融資資的的一一種種模模式式，，具具體體有有單單一一項項目目子子公公司司和和合合資資項項目目公公司司兩兩種種形形式式這種種形形式式的的特特點點是是項目目子子公公司司將將代代表表投投資資者者承承擔(dān)擔(dān)項項目目中中全全部部的的或或主主要要的的經(jīng)經(jīng)濟濟責(zé)責(zé)任任,但是是由由于于該該公公司司是是投投資資者者為為一一個個具具體體項項目目專專門門組組建建的的,缺乏乏必必要要的的信信用用和和經(jīng)經(jīng)營營歷歷史史(有時時也也缺缺乏乏資資金金),所以以可可能能需需要要投投資資者者提提供供一一定定的的信信用用支支持持和和保保證證。。這這種種信信用用支支持持一一般般至至少少包括完完工擔(dān)擔(dān)保和和保證證項目目子公公司具具備較較好經(jīng)經(jīng)營管管理的的意向向性擔(dān)擔(dān)保。第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)融資資方式式項目投資者項目公司股東協(xié)議股本資金紅利貸款資金融資安排工程合同市場安排建設(shè)費用

銷售收入產(chǎn)品債務(wù)償還工程公司

產(chǎn)品購買者完工擔(dān)保

在公司型合資結(jié)構(gòu)中投資者通過項目公司安排融資結(jié)構(gòu)貸款銀行第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)融資資方式式投資者者通過過項目目公司司安排排融資資結(jié)構(gòu)構(gòu)有以以下特特點：：1、在融融資結(jié)結(jié)構(gòu)上上較易易為貸貸款銀銀行接接受，，法律律結(jié)構(gòu)構(gòu)相對對簡單單；2、項目目投資資者不不直接接安排排融資資，較較易實實現(xiàn)有有限追追索和和非公公司負(fù)負(fù)債型型融資資的目目標(biāo)要要求；；3、通過過項目目公司司安排排共同同融資資，避避免了了投資資者之之間在在融資資上的的相互互競爭爭，又又可充充分利利用大大股東東在管管理、、技術(shù)術(shù)、市市場等等方面面的優(yōu)優(yōu)勢獲獲得優(yōu)優(yōu)惠的的貸款款條件件；4、在稅稅務(wù)結(jié)結(jié)構(gòu)安安排和和債務(wù)務(wù)形式式選擇擇上缺缺乏靈靈活性性，缺缺乏對對現(xiàn)金金流的的直接接控制制。第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)融資資方式式（三））“設(shè)設(shè)施使使用協(xié)協(xié)議””融資資模式式（TollingAgreement）在某種種工業(yè)業(yè)設(shè)施施或服服務(wù)性性設(shè)施施的提提供者者和使使用者者之間間達成成的一一種具具有“無論使使用與與否均均需付付款”性質(zhì)的的協(xié)議議。以“設(shè)施使使用協(xié)協(xié)議”為基礎(chǔ)礎(chǔ)安排排的項項目融融資具具有以以下幾幾個特特點：：1.投資結(jié)結(jié)構(gòu)的的選擇擇比較較靈活活。2.項目的的投資資者可可以利利用與與項目目利益益有關(guān)關(guān)的第第三方方（即即設(shè)施施使用用者））的信信用來來安排排融資資，分分散風(fēng)風(fēng)險，，節(jié)約約資金金投入入。3.具有“無論提提貨與與否均均需付付款”性質(zhì)的的設(shè)施施使用用協(xié)議議是項項目融融資不不可缺缺少的的組成成部分分。第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)融資資方式式運煤港口公司工程公司建設(shè)費用工程合同抵押擔(dān)保擔(dān)保銀行完工運行擔(dān)保項目發(fā)起人初始股本資金紅利股本資金公司上市計劃書政府及公眾持股者港口使用協(xié)議港口用戶（買方）使用費貸款資金債務(wù)償還融資協(xié)議貸款銀行轉(zhuǎn)讓完工運行擔(dān)保轉(zhuǎn)讓港口使用協(xié)議運用“設(shè)施使用協(xié)議”組織項目融資的運煤港口項目第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)融資資方式式（四））“杠杠桿租租賃””融資資模式式承租人人可以以獲得得固定定資產(chǎn)產(chǎn)使用用權(quán)而而不必必在使使用初初期支支付其其全部部資本本開支支的一一種融融資結(jié)結(jié)構(gòu)。。一般形形式為為：當(dāng)當(dāng)項目目公司司需要要籌資資購買買設(shè)備備時，，由租租賃公公司向向銀行行融資資并代代表企企業(yè)購購買或或租入入其所所需設(shè)設(shè)備，，然后后租賃賃給項項目公公司。。項目目公司司在項項目營營運期期間以以營運運收入入向租租賃公公司支支付租租金，，租賃賃公司司以其其收到到的租租金向向貸款款銀行行還本本付息息。貸貸款銀銀行還還本付付息。。第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)融資資方式式（四）“杠杠桿租賃””融資模式式項目資產(chǎn)出租人合伙制結(jié)構(gòu)項目資產(chǎn)承租人債務(wù)參加者提供項目成本60-80%的資金杠桿租賃經(jīng)理人股本參加者提供項目成本20-40%的資金資產(chǎn)使用權(quán)支付租賃費對股本參加者無追索貸款合伙制中的股本資金利息本金償還利潤/虧損及剩余租賃費收入在杠桿租賃項目融資結(jié)構(gòu)中各個組成部分之間的關(guān)系法律文件合同方1、租賃協(xié)議項目資產(chǎn)出租人/承租人2、貸款協(xié)議項目資產(chǎn)出租人/債務(wù)參加者3、信用保證協(xié)議項目資產(chǎn)出租人/債務(wù)參加者/承租人4、合伙制結(jié)構(gòu)協(xié)議股本參加者5、管理協(xié)議1-合伙制代理人協(xié)議經(jīng)理人/項目資產(chǎn)出租人6、管理協(xié)議2-債務(wù)管理協(xié)議經(jīng)理人/債務(wù)參加者7、管理協(xié)議3-現(xiàn)金流量管理協(xié)議經(jīng)理人/項目資產(chǎn)承租人第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)融資資方式（四）“杠杠桿租賃””融資模式式項目投資者項目公司（承租人）產(chǎn)品承購協(xié)議完工擔(dān)?，F(xiàn)金流量管理合伙制結(jié)構(gòu)產(chǎn)品生產(chǎn)費用租賃費資本性開支建設(shè)費用債務(wù)資金債務(wù)償還股本資金稅務(wù)好處股本收益管理費租賃協(xié)議工程合同貸款協(xié)議管理協(xié)議銷售收入項目工程公司杠桿租賃經(jīng)理人股本參加者債務(wù)參加人以“杠桿租賃”為基礎(chǔ)的項目融資結(jié)構(gòu)第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)融資資方式（五）“生生產(chǎn)支付””融資模式式（ProductionPayment）建立在由貸貸款銀行購購買某一特特定礦產(chǎn)資資源儲量的的全部或部部分未來銷銷售收入的的權(quán)益的基基礎(chǔ)上的，，即提供融融資的貸款款銀行從項項目中購買買到一個特特定份額的的生產(chǎn)量，，這部分生生產(chǎn)量的收收益成為項項目融資主主要償債資資金的來源源。因此，，生產(chǎn)支付付是通過直直接擁有項項目的產(chǎn)品品和銷售收收入，而不不是通過抵抵押或權(quán)益益轉(zhuǎn)讓的方方式來實現(xiàn)現(xiàn)融資的信信用保證。。第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)融資資方式項目投資者股本資金紅利資源性項目公司建設(shè)費用銷售收入生產(chǎn)收入工程公司工程合同市場安排產(chǎn)品產(chǎn)品購買者銷售代理協(xié)議項目資產(chǎn)抵押生產(chǎn)支付協(xié)議購買生產(chǎn)資金融資中介機構(gòu)貸款銀行債務(wù)償還融資安排生產(chǎn)支付協(xié)議抵押貸款資金完工擔(dān)保以“生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的項目融資結(jié)構(gòu)第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)融資資方式（六）BOT融資模式政府將一個個基礎(chǔ)設(shè)施施項目的特特許權(quán)授予予承包商(一般為國際際財團)。承包商在在特許期內(nèi)內(nèi)負(fù)責(zé)項目目設(shè)計、融融資、建設(shè)設(shè)和運營，，并回收成成本、償還還債務(wù)、賺賺取利潤，，特許期結(jié)結(jié)束后將項項目所有權(quán)權(quán)移交政府府。1.基本思路是，由項目目所在國政政府或所屬屬機構(gòu)為項項目的建設(shè)設(shè)和經(jīng)營提提供一種特許權(quán)協(xié)議議（ConcessionAgreement）做為項目目融資的基基礎(chǔ)，由本本國公司或或者外國公公司作為項項目的投資資者和經(jīng)營營者安排融融資，承擔(dān)擔(dān)風(fēng)險，開開發(fā)建設(shè)項項目并在有有限的時間間內(nèi)經(jīng)營項項目獲取商商業(yè)利潤，，最后根據(jù)據(jù)協(xié)議將該該項目轉(zhuǎn)讓讓給相應(yīng)的的政府機構(gòu)構(gòu)。第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)融資資方式（六）BOT融資模式2.流程圖政府BOT財團確定目標(biāo)項目包裝招標(biāo)投標(biāo)獲得專營權(quán)融資項目設(shè)計與建造項目運營獲取收入接收項目轉(zhuǎn)讓項目20-50年后第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)融資資方式3.特點(1)BOT融資方式是是無追索的或或有限追索索的，舉債不計入國家家外債，債務(wù)償還還只能靠項項目的現(xiàn)金金流量。(2)承包商在特特許期內(nèi)擁有項目所所有權(quán)和經(jīng)經(jīng)營權(quán)。(3)名義上，承承包商承擔(dān)擔(dān)了項目全全部風(fēng)險，，因此融資成本較較高。(4)與傳統(tǒng)方式式相比，BOT融資項目設(shè)設(shè)計、建設(shè)設(shè)和運營效效率一般較較高，因此此，用戶可可以得到較較高質(zhì)量的服服務(wù)。(5)BOT融資項目的的收入一般般是當(dāng)?shù)刎涁泿牛舫谐邪虂碜宰試?，對對宗主國來來說，項目目建成后將將會有大量量外匯流出。(6)BOT融資項目不計入承包包商的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表，承包商不不必暴露自自身財務(wù)情情況。第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)融資資方式4.具體形式世界銀行在在《1994年世界發(fā)展展報告》中指出，BOT有以下幾種種具體形式式：BOT形式：Build（建設(shè)）、、Operate（經(jīng)營）、、Transfer（轉(zhuǎn)讓）BOOT形式：Build（建設(shè)）、、Own(擁有)、Operate（經(jīng)營）、、Transfer（轉(zhuǎn)讓）BOO形式：Build（建設(shè)）、、Own(擁有)、Operate（經(jīng)營）BLT形式：Build（建設(shè)）、、Lease（租賃）、、Transfer（轉(zhuǎn)讓）TOT形式：Transfer（轉(zhuǎn)讓）、、Operate（經(jīng)營）、、Transfer（轉(zhuǎn)讓）BDOT形式：“Build,Development,Operate,Transfer”第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)融資資方式5.融資結(jié)構(gòu)其他投資者投資財團項目公司股本資金金紅利股東協(xié)議承包費用經(jīng)營協(xié)議工程承包合同工程承包集團經(jīng)營公司貸款銀團融資安排貸款資金債務(wù)償還產(chǎn)品/服務(wù)銷售收入最終用戶項目所在國政府意向性擔(dān)保購買項目期權(quán)特許權(quán)協(xié)議固定價格/低價擔(dān)保從屬貸款/貸款擔(dān)保設(shè)備供應(yīng)商融資安排政府出口信貸機構(gòu)商業(yè)銀行世界銀行/地區(qū)性銀行工程分包公司BOT項目融資結(jié)構(gòu)第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)融資資方式6.例子背景：深圳市軌道道交通4號線南起皇皇崗口岸,北至龍華新新城中心,穿越深圳中中心區(qū),全長約20.5公里,其中二期續(xù)續(xù)建工程長長約16公里,計劃總投資資58億元。根據(jù)據(jù)國家相關(guān)關(guān)政策和深深圳市公用用事業(yè)特許許經(jīng)營的有有關(guān)規(guī)定,深圳市人民民政府通過過公開招募募投資者以以及資質(zhì)審審查和意向向談判,2004年1月15日,深圳市人民民政府和和和港鐵簽署署了《關(guān)于深圳市市軌道交通通4號線投資建建設(shè)運營的的原則性協(xié)協(xié)議》,原則上確定定了以授予予特許經(jīng)營營權(quán)的方式式由港鐵投投資、建設(shè)設(shè)、運營深深圳軌道交交通4號線35年(建設(shè)期5年,運營期30年)。在此協(xié)議議的基礎(chǔ)上上,深港雙方于于2004年初開始就就土地開發(fā)發(fā)模式、監(jiān)監(jiān)管、風(fēng)險險防范等重重要內(nèi)容進進行了近一一年的艱苦苦談判,最終簽署了了《深圳軌道交交通4號線特許經(jīng)經(jīng)營協(xié)議》。第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)融資資方式6.例子融資模式：：BDOT(建設(shè)-開發(fā)-運營-移交)項目融資模模式開發(fā),即整個項目目將以資本本金投入、、銀行貸款款、軌道交交通運營收收入及沿線線站點部分分土地開發(fā)發(fā)的增值收收益等作為為主要現(xiàn)金金流來源,由港鐵負(fù)責(zé)責(zé)建設(shè)、開開發(fā)、運營營4號線前30年。投資主主體包括深深圳市政府府和以港鐵鐵為代表的的社會投資資者。這是是我國第一一個將BOT付諸實施的的軌道交通通項目,并在公共設(shè)設(shè)施用地與與周邊土地地開發(fā)的結(jié)結(jié)合方面進進行了一次次有益的嘗嘗試。第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)融資資方式6.創(chuàng)新之處在在于:第一,它是我國首首個非贏利利性大型基基礎(chǔ)設(shè)施融融資項目。。BDOT模式的成功功,不僅在公共共設(shè)施的投投融資體制制改革方面面開創(chuàng)了先先例,也將在公共共設(shè)施用地地與周邊土土地開發(fā)的的結(jié)合方面面成為一種種有益的探探索。第二,軌道交通建建設(shè)運營權(quán)權(quán)和沿線土土地開發(fā)權(quán)權(quán)捆綁建設(shè)設(shè)的BDOT模式。目前國內(nèi)內(nèi)的軌道交交通投資建建設(shè)和沿線線土地的升升值相割裂裂,軌道交通建建設(shè)的投資資者不能分分享因軌道道交通建設(shè)設(shè)帶來的外外延效益,城市軌道交交通開通后后,直接收益的的并非軌道道交通公司司和政府,而是沿線的的物業(yè)開發(fā)發(fā)商和業(yè)主主。香港軌軌道交通建建設(shè)模式是是將軌道交交通建設(shè)的的一部分外外延效益返返還給投資資者用于軌軌道交通建建設(shè),另一部分外外延收益作作為土地開開發(fā)收益上上繳政府,政府只需要要將一部分分沿線物業(yè)業(yè)開發(fā)權(quán)交交由軌道交交通公司。。這樣,政府無需動動用財政資資金用于軌軌道交通建建設(shè),同時投資者者也獲得了了一定的商商業(yè)回報,企業(yè)經(jīng)營進進入良性循循環(huán),軌道交通建建設(shè)也走上上了可持續(xù)續(xù)發(fā)展道路路。第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)融資資方式（七）ABS融資模式1.運行機制第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)融資資方式（七）ABS融資模式2.可證券化的的理想資產(chǎn)產(chǎn)是1.能在未來產(chǎn)產(chǎn)生可預(yù)測測的穩(wěn)定的的現(xiàn)金流2.持續(xù)一定時時期的低違違約率、低低損失率的的歷史記錄錄3.本息的償還還分?jǐn)傆谡麄€資產(chǎn)的的存活期間間4.金融資產(chǎn)的的債務(wù)人有有廣泛的地地域和人口口統(tǒng)計分布布5.原所有者已已持有該資資產(chǎn)一段時時間，有良良好的信用用記錄6.金融資產(chǎn)的的抵押物有有較高的變變現(xiàn)價值7.金融資產(chǎn)具具有標(biāo)準(zhǔn)化化、高質(zhì)量量的合同條條款第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)融資資方式3.目前可進行行ABS融資的有：：1.居民住宅抵抵押貸款2.私人資產(chǎn)抵抵押貸款、、汽車銷售售貸款，其其他各種各各種個人消消費貸款、、學(xué)生貸款款3.商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款、各各類工工商企企業(yè)貸貸款4.信用卡卡應(yīng)收收貸款款、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賬卡卡應(yīng)收收款5.計算機機租賃賃、辦辦公設(shè)設(shè)備租租賃、、汽車車租賃賃、飛飛機租租賃6.交易應(yīng)應(yīng)收款款7.人壽、、健康康保險險單8.機票收收入、、門票票收入入、會會費收收入、、公共共事業(yè)業(yè)費收收入9.石油、、天然然氣儲儲備，，礦藏藏儲備備，林林地10.各種有有價證證券組組合第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)融資資方式式4.ABS融資的的特點點：1.高檔債債券融融資，，利率率低，，成本本低；；國際際資本本市場場融資資，適適合大大規(guī)模模資金金需求求?！档统沙杀?.證券形形式——提高資資產(chǎn)流流動性性，改改善資資金來來源3.風(fēng)險隔隔離，，風(fēng)險險分散散——消除信信用風(fēng)風(fēng)險4.表外融融資。?！岣哔Y資本比比率5.證券化化，較較少了了交易易環(huán)節(jié)節(jié)和交交易費費用。?！軌蚋浞址掷糜矛F(xiàn)有有能力力，規(guī)規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟6.人才培培養(yǎng)和和市場場完善善第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)融資資方式式4.ABS案例美國奧奧林皮皮亞公公司辦辦公樓樓的項項目融融資案案例分分析第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)融資資方式式（八））房地地產(chǎn)信信托投投資基基金融融資模模式1.內(nèi)容信托契契約（（TrustDeed)。與公公司的的股東東協(xié)議議相似似。規(guī)規(guī)定和和規(guī)范范信托托單位位持有有人、、信托托基金金受托托管理理人和和基金金經(jīng)理理之間間關(guān)系系的基基本協(xié)協(xié)議。。信托單單位持持有人人（Unitholders）。類似似于公公司中中的股股東，，是信信托基基金資資產(chǎn)和和其經(jīng)經(jīng)營活活動的的所有有者，，不參參與信信托基基金及及信托托基金金所投投資項項目的的管理理。第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)融資資方式式（八））房地地產(chǎn)信信托投投資基基金融融資模模式1.內(nèi)容信托基基金受受托管管理人人（Trustee）。代表表信托托單位位持有有人持持有信信托基基金結(jié)結(jié)構(gòu)的的一切切資產(chǎn)產(chǎn)和權(quán)權(quán)益，，代表表信托托基金金簽署署任何何法律律合同同。受受托管管理人人由信信托單單位持持有人人任命命，作作用是是保護護信托托單位位持有有人在在信托托基金金中的的資產(chǎn)產(chǎn)和權(quán)權(quán)益不不受損損害，，并負(fù)負(fù)責(zé)控控制和和管理理信托托單位位的發(fā)發(fā)放和和注冊冊，以以及監(jiān)監(jiān)督信信托基基金經(jīng)經(jīng)理的的工作作，一一般不不介入入日常常的基基金管管理。。一般般由銀銀行或或受托托管理理公司司擔(dān)任任。信托基基金經(jīng)經(jīng)理（（Manager）。由受受托管管理人人任命命，負(fù)負(fù)責(zé)信信托基基金及及其投投資項項目的的日常常經(jīng)營營管理理工作作。第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)融資資方式式（八））房地地產(chǎn)信信托投投資基基金融融資模模式2.特點信托基基金是是通過過信托契契約建立起起來的的，而而有限限責(zé)任任公司司是根根據(jù)國國家有有關(guān)法法律組組建的的；信托基基金與與公司司法人人不同同，不能作作為一一個獨獨立法法人而而在法法律上上具有有起訴訴權(quán)和和被起起訴權(quán)權(quán)。受托托管理理人承承擔(dān)信信托基基金的的起訴訴和被被起訴訴的責(zé)責(zé)任；；第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)融資資方式式（八））房地地產(chǎn)信信托投投資基基金融融資模模式2.特點公司的的債務(wù)務(wù)責(zé)任任有可可能與與其股股東及及董事事的債債務(wù)責(zé)責(zé)任相相分離離，信托基金的受受托管理人作為信托基金金的法定代表表，他所代表的責(zé)任任與其個人責(zé)責(zé)任是不能夠夠分割的；在公司型結(jié)構(gòu)構(gòu)中，公司的的資產(chǎn)是由公公司而不是其其股東所擁有有；但在信托基金結(jié)構(gòu)構(gòu)中，受托管管理人只是受受信托單位持持有人的委托托持有資產(chǎn)，，信托單位持持有人對信托托基金資產(chǎn)按按比例擁有直直接的法律和和受益人權(quán)益益，每一信托單單位的價值等等于信托基金金凈資產(chǎn)的價價值除以信托托單位總數(shù)。。第二節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)融資方式（八）房地產(chǎn)產(chǎn)信托投資基基金融資模式式3.例子信托單位持有人協(xié)議2937個信托單位持有人第一國民資源信托基金波特蘭鋁廠融資安排信托契約管理協(xié)議永久受托管理公司第一國民管理公司銀行基金經(jīng)理10%第一國民資源信托基金結(jié)構(gòu)第八章房地地產(chǎn)金融與稅稅收房地產(chǎn)企業(yè)銀銀行貸款項目融資房地產(chǎn)融資成成本房地產(chǎn)稅收第三節(jié)融資資成本——資金成本一、含義企業(yè)為籌集和和使用資金而而付出的代價價。資金成本本一般包括資金籌集成本本和資金使用成本本兩部分。資金籌集成本本是指在資金籌籌集過程中所所支付的各項項費用，如發(fā)發(fā)行股票或債債券支付的印印刷費、發(fā)行行手續(xù)費、律律師費、資信信評估費、公公證費、擔(dān)保保費、廣告費費等。資金籌籌集成本一般般屬于一次性性費用，籌資資次數(shù)越多，，資金籌集成成本也就越大大。資金使用成本本又稱為資金占占用費，是指指占用資金而而支付的費用用，它主要包包括支付給股股東的各種股股息和紅利、、向債權(quán)人支支付的貸款利利息以及支付付給其他債權(quán)權(quán)人的各種利利息費用等。。資金使用成成本一般與所所籌集的資金金多少以及使使用時間的長長短有關(guān)，具具有經(jīng)常性、、定期性的特特征，是資金金成本的主要要內(nèi)容。第三節(jié)融資資成本——資金成本二、資金成本本的計算（一）一般公公式K=D/(P-F)—————K=D/P(1-f)P——籌集資金額D——使用費F——籌資費f——籌資費費率（二）各種資資金來源資金金成本1.權(quán)益融資資金金成本（1）優(yōu)先股成本本：公司發(fā)行行優(yōu)先股股票票籌資，需支支付的籌資費費有注冊費、、代銷費等，，其股息也要要定期支付，，但它是公司司用稅后利潤潤來支付的，，不會減少公公司應(yīng)上繳的的所得稅。第三節(jié)融資資成本——資金成本Kp=Dp/P0(1-f)—————Kp=i/(1-f)Kp——優(yōu)先股成本率率P0——優(yōu)先股票面值值Dp——每年股息f——股息率例1.某公司發(fā)行優(yōu)優(yōu)先股，票面面額按正常市市價計算為200萬元，籌資費費費率4%，股息年利率率為14%，則資金成本本率為多少Kp=200*14%200(1-4%)(2)普通股成本兩種方法股利增長模型型法。普通股的股股利往往不是是固定的，因因此，其資金金成本率的計計算通常用股股利增長模型型法計算。一一般假定收益益以固定的年年增長率遞增增，則普通股股成本的計算算公式為：第三節(jié)融資資成本——資金成本Ks=Dc/Pc(1-f)+g————————Ks=i/(1-f)+gg————普通通股股利利年年增增長長率率例2：某某公公司司發(fā)發(fā)行行普普通通股股正正常常市市價價為為56元，，估估計計年年增增長長率率為為12%，第第一一年年預(yù)預(yù)計計發(fā)發(fā)放放股股利利2元，，籌籌資資費費率率為為市市價價的的10%，則則發(fā)發(fā)行行普普通通股股的的成成本本為為Ks=2/56*(1-10%)+12%資本本資資產(chǎn)產(chǎn)定定價價模模型型法法。。根根據(jù)據(jù)投投資資者者對對股股票票的的期期望望收收益益確確定定資資金金成成本本。。Ks=Rs=RF+β(Rm-RF)RF———無風(fēng)風(fēng)險險報報酬酬率率；；β———股票票的的β系數(shù)數(shù)；；Rm———平均均風(fēng)風(fēng)險險股股票票必必要要報報酬酬率率。。第三三節(jié)節(jié)融融資資成成本本———資金金成成本本例3：某某期期間間市市場場無無風(fēng)風(fēng)險險報報酬酬率率為為10%，平平均均風(fēng)風(fēng)險險股股票票必必要要報報酬酬率率為為14%，某某公公司司普普通通股股β值為為1.2。留留存存收收益益的的成成本本為為：：（3）保保留留盈盈余余成成本本：：留留存存收收益益，，其其所所有有權(quán)權(quán)屬屬于于股股東東，，是是企企業(yè)業(yè)資資金金的的一一種種重重要要來來源源。。企企業(yè)業(yè)保保留留盈盈余余，，等等于于股股東東對對企企業(yè)業(yè)進進行行追追加加投投資資。。股股東東對對這這部部分分投投資資與與以以前前繳繳給給企企業(yè)業(yè)的的股股本本一一樣