房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第二版房地產(chǎn)開發(fā)項目管理2

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

（第二版）

呂萍等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材第9章房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的重要內(nèi)容。本章主要闡述房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理、進度管理、成本管理、合同管理的有關(guān)內(nèi)容，同時論述開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理、資料管理、現(xiàn)場管理以及信息管理等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要重點問題房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)開發(fā)項目其他管理房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述房地產(chǎn)開發(fā)項目管理案例分析房地產(chǎn)開發(fā)項目

又稱之為建設(shè)工程項目。具體是指在一個總體設(shè)計或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個或幾個互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經(jīng)濟上可以獨立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程?？煞譃閱雾椆こ?、單位工程、分部工程等。9.1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點9.1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材系統(tǒng)性組織的層次性

整體性強知識的密集性

投資額巨大，建設(shè)周期長

類型特點房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念

指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設(shè)進的全面管理。包括：在項目施工建設(shè)過程中：計劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制；在工程建設(shè)過程中：與社會各相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)等。成本管理、質(zhì)量管理、進度管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的三大核心，它們是既對立又統(tǒng)一的整體。9.1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材......供貨方的項目管理監(jiān)理方的項目管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的層次體系

業(yè)主方的項目管理

工程總承包方的項目管理

設(shè)計方的項目管理施工方的項目管理社會環(huán)境方的項目管理9.1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的層次體系房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的任務(wù)--對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，項目要求在保證質(zhì)量的前提下，投資越少越好；--對于承包單位來說，則要研究投標策略，獲取利潤，以保護承包者的利益。

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理趨勢——國際化、信息化9.1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材工程項目質(zhì)量管理的特點9.2房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材2質(zhì)量波動大3質(zhì)量變異大4質(zhì)量隱蔽性5終檢局限大影響因素多1質(zhì)量管理的主要內(nèi)容施工前的準備階段施工過程中的質(zhì)量管理9.2房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材項目工工程質(zhì)質(zhì)量管管理的的主要要途徑徑9.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目質(zhì)量量管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材現(xiàn)場質(zhì)量檢檢驗現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督審核有有關(guān)技技術(shù)文文件、、報告告或報報表主要途徑項目工工程質(zhì)質(zhì)量控控制常常用方方法9.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目質(zhì)量量管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材排列圖法

因果分析圖法

直方圖法控制圖法1234施工階階段質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督控控制手手段9.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目質(zhì)量量管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材測量試驗指令文件利用支付控制手段規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序旁站監(jiān)督主要手段房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目的竣竣工驗驗收竣工驗驗收的的范圍圍及依依據(jù)竣工驗驗收的的要求求竣工驗驗收程程序驗收準準備初初步步驗收收正正式驗驗收竣工驗收的的組織房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目一般般由地市級級主管部門門——工程程質(zhì)量監(jiān)督督站組織驗驗收。9.2房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目質(zhì)量量管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材項目進度管管理的概念念房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目進度度管理是指指對開發(fā)項項目各建設(shè)設(shè)階段的工工作內(nèi)容、、工作程序序、持續(xù)時時間和銜接接關(guān)系編制制計劃，并并將該計劃劃付諸實施施，且在實實施過程中中經(jīng)常檢查查實際進度度是否按計計劃要求進進行，對出出現(xiàn)的偏差差分析原因因，采取補補救措施或或調(diào)整、修修改原計劃劃，直至項項目竣工、、交付使用用。9.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目進度度管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目進度度管理的階階段9.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目進度度管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材項目可行性研究及立項階段

項目建設(shè)階段

項目交付使用后的適用階段

核心影響房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目的因素9.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目進度度管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材序號影響因素1人的因素2技術(shù)因素3材料設(shè)備與構(gòu)配件因素4施工機械設(shè)備因素5資金因素6水文、地質(zhì)、氣象與自然災(zāi)害等自然環(huán)境因素7政治、經(jīng)濟（經(jīng)濟危機、金融風(fēng)暴）等社會環(huán)境因素

8其他不確定性因素項目進度管管理的主要要任務(wù)9.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目進度度管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材1.設(shè)計前的準備階段2.設(shè)計階段3.施工階段-確定工期總目標編制總進度計劃編制準備階段詳細工作計劃，并控制執(zhí)行施工現(xiàn)場條件調(diào)研與分析-編制施工總進度設(shè)計并控制執(zhí)行編制施工年、季、月實施計劃并控制執(zhí)行編制設(shè)計階段的工作計劃并控制其執(zhí)行編制詳細的出土計劃并控制執(zhí)行項目進度管管理措施9.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目進度度管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材組織措施技術(shù)措施合同措施經(jīng)濟措施信息管理措措施網(wǎng)絡(luò)圖法的的基本原理理9.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目進度度管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材通過網(wǎng)絡(luò)圖時間參數(shù)的計算，找出關(guān)鍵線路。將項目的全部建設(shè)過程分解成若干個施工項目，并繪制成網(wǎng)絡(luò)形式。

利用最優(yōu)化原理，不斷改進網(wǎng)絡(luò)計劃方案，并尋求其最優(yōu)方案。

123網(wǎng)絡(luò)圖的分分類9.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目進度度管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材網(wǎng)絡(luò)圖分類按最終目標

按編制對象范圍按工作銜接特點

普通網(wǎng)絡(luò)圖搭接網(wǎng)絡(luò)圖

單目標網(wǎng)絡(luò)圖多目標網(wǎng)絡(luò)圖

群體網(wǎng)絡(luò)圖單項工程網(wǎng)絡(luò)圖局部工程網(wǎng)絡(luò)圖

按表示方法

單代號網(wǎng)絡(luò)圖雙代號網(wǎng)絡(luò)圖

網(wǎng)絡(luò)圖技術(shù)術(shù)的特點9.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目進度度管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材橫道圖（（橫道圖計計劃）網(wǎng)絡(luò)圖（（網(wǎng)絡(luò)圖計計劃）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目進度度管理系統(tǒng)統(tǒng)9.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目進度度管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材建設(shè)單位進度控制設(shè)計單位進度控制施工單位進度控制施工總進度計劃單位工程施工進度計劃分部分項工程作業(yè)計劃任務(wù)單或承包任務(wù)書作業(yè)進度實施監(jiān)理單位進度控制委托房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目成本本管理的概概念9.4房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目成本本管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材即在投資決決策階段、、設(shè)計階段段、開發(fā)項項目發(fā)包階階段和建設(shè)設(shè)實施階段段，把開發(fā)發(fā)項目的投投資控制在在批準的投投資限額以以內(nèi)，隨時時糾正發(fā)生生的偏差，，確保開發(fā)發(fā)項目投資資管理目標標的實現(xiàn)，，力求在開開發(fā)項目中中合理使用用人力、財財力、物力力，以獲得得良好的經(jīng)經(jīng)濟效益、、社會效益益和環(huán)境效效益。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目成本本構(gòu)成9.4房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目成本本管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材銷售成本開發(fā)成本土地費用前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費項目成本構(gòu)成公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費財務(wù)費用銷售廣告、代理等費用房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目成本本管理原則則9.4房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目成本本管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材…設(shè)置科學(xué)的成本管理目標…設(shè)計階段投資控制是重點…變被動控制為主動控制…經(jīng)濟與技術(shù)結(jié)合是成本管理的高效手段房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目成本本管理的主主要內(nèi)容9.4房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目成本本管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材策劃、設(shè)計計階段的成成本管理發(fā)包、施工工階段的成成本管理項目銷售階階段的成本本管理9.5房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目其他他管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材開發(fā)項目合同管理

1開發(fā)項目協(xié)調(diào)管理2開發(fā)項目資料管理3開發(fā)項目現(xiàn)場管理4開發(fā)項目信息管理5關(guān)鍵術(shù)語房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材質(zhì)量管理進進度管理理成成本管管理復(fù)習(xí)思考題題1.結(jié)合合房地產(chǎn)開開發(fā)特點闡闡述房地產(chǎn)產(chǎn)三大核心心管理之間間的關(guān)系。。2.簡述述中國房地地產(chǎn)開發(fā)項項目管理的的任務(wù)和發(fā)發(fā)展趨勢。。3.影響響房地產(chǎn)