房地產(chǎn)報告XXXX年上海秋季房展會報告

2011年上海秋季房展會直擊——Codeofthisreport1房展會概況一、背景綜述二、基本信息三、整體特點房展會分析一、樓盤區(qū)域分布二、面積與價格分析三、物業(yè)類型四、成交分析五、客戶分析六、個案分析房展會小結(jié)一、小結(jié)二、中原觀點目錄Codeofthisreport1PART1房展會概況Codeofthisreport1展會概述一、背景綜述關(guān)鍵詞：

限購央行加息保障性住房全國限購，金融形式依舊嚴峻，從4·17“國十條”到“9·29”新政，市場對房地產(chǎn)調(diào)控的力度與決心發(fā)生了一個質(zhì)的轉(zhuǎn)變。開發(fā)商在經(jīng)歷了長期低迷的樓市，在傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”過半時頹然依舊。十一房展會的到來無疑成為諸多房企眼前的一根救命稻草，皆欲攀之。

下面來對政策來做個初步的回顧：Codeofthisreport1展會概述二、基本信息展覽日期：2011年10月3日—10月6日展覽地點：上海展覽中心主辦單位：上海展覽中心展覽面積：30,000平方米展商數(shù)：250多家此次房展會是2011年滬上最后一次大型的房展會，共吸納了150多家開發(fā)商250余個項目參展，數(shù)量均為年度之最，其中，江浙滬地帶總計約130余個項目參展，上海本地項目共有87個，占比65%。更是吸引了萬科、保利、新城等不少知名品牌開發(fā)商前來參展。在房展會的四天時間內(nèi)，接待參觀市民超13萬人次。雖然參觀人氣高，但購房者觀望氣氛依然濃厚，展會現(xiàn)場成交低迷。

另據(jù)統(tǒng)計，亮相這一2011年滬上最后一次大型房展會的樓盤，多數(shù)為針對剛需群體的公寓產(chǎn)品。Codeofthisreport1展會概述二、基本信息參展樓盤Codeofthisreport1展會概述二、基本信息本次房展會人流量達到13萬，比今年五一房展會有所上升，但比同期的2010年秋季房展會少了1萬人。%。。Codeofthisreport1展會概述三、整體特點特點一：參展樓盤創(chuàng)歷史新高——參展的項目達到250個2010年秋季房展會2010年第28屆房展會2011年上海之春房展會2011年上海假日樓市2011第29屆上海房展會2011上海秋季房展會據(jù)統(tǒng)計，此次“十一”房展會的參展項目為250個，相比今年“五一”房展會上升了40%。究其原因主要有以下幾方面：1、“金九”已暗淡無光，樓市行情撲所迷離，市場恐慌加劇，開發(fā)商急需搶占市場，積累更多的意向客戶；2、在限購的持續(xù)影響下，樓市面臨更大壓力，開發(fā)商急需為年底的回籠資金做好準備,并借“金九銀十”的勢頭，抓緊出貨。%。Codeofthisreport1展會概述三、整體特點特點二：剛需項目是絕對主力——低價項目跑量以回籠資金在本次房展會上，針對剛需群體的公寓產(chǎn)品，要大于針對高端以及投資客的產(chǎn)品。作為行業(yè)龍頭，萬科更是推出了1.5億元的青年置業(yè)基金，主要面向在滬中青年置業(yè)群體。從上面的統(tǒng)計可以看出，面積在100平米以下的住宅占總量的59%，25000元/平米以下的占63%。說明在現(xiàn)在這個市場環(huán)境下，開發(fā)商主要針對是在滬中青年置業(yè)群體，推出剛需房。以價換量，為回籠資金做準備。Codeofthisreport1展會概述三、整體特點特點三：優(yōu)惠折扣項目幅度弱于預期——很多企業(yè)選擇低調(diào)促銷此次“十一”房展折扣的幅度和強度弱于預期，不少企業(yè)為了降低促銷的敏感度，會比較低調(diào)地處理促銷方式。項目大幅度明面上“掉價”的可能性不高，取而代之的會是一些曲折性降價。主要表現(xiàn)為以下幾種：大部分樓盤優(yōu)惠方式仍是“限時特價”即國慶期間購買指定房源可以享受幾十萬元的優(yōu)惠，有時還附帶一些“增值內(nèi)容”如送裝修款、法國游等。但不少項目雖然降價數(shù)十萬，要么是尾盤“清倉”，要么也是一樓等位置一般的房源。除陽臺、走廊外，連菜地都送在建筑面積計算規(guī)定出臺后，一些開發(fā)商趁勢將送面積房源作為“絕版戶型”大力推出。奉賢的“申亞花滿庭”甚至還送一塊約18平方米的“菜地”。聯(lián)排別墅打“高性價比”牌素有“滬上聯(lián)排別墅熱銷第一現(xiàn)場”之稱的長泰東郊御園，喊出口號“買一贈一！超高‘性價比’。Codeofthisreport1展會概述三、整體特特點特點四：酒酒店式公寓寓項目明顯顯增多——規(guī)避政策的的打壓（不不限購、不不限貸）Codeofthisreport1PART2房展會分析析Codeofthisreport1房展會分析析一、參展樓樓盤區(qū)域分分布據(jù)統(tǒng)計，在在本次房展展會上，參參展的本地地樓盤占84%，嘉定最多多，占總數(shù)數(shù)的17%，其次為寶寶山、浦東東，分別占占13%、11%。此外，以以昆山、嘉嘉興為首的的外地樓盤盤占參展總總數(shù)的26%。方丈由于受政策策調(diào)控影響響，樓市供供求關(guān)系仍仍處在“僵僵持”狀態(tài)態(tài)，面對市市場上的購購房者多以以剛性需求求為主，因因此在本次次展會上，，外環(huán)外樓樓盤搶占了了絕大多數(shù)數(shù)展位，占占比84%。Codeofthisreport1二、面積與與價格分析析房展會分析析據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計，在本本次房展會會上，參展展樓盤主要要以小戶型型為主，面面積在100平米以下的的樓盤占總總數(shù)的59%。單價在10000元以下的占占16%，主要以外外地樓盤為為主；單價價區(qū)間在10000---25000的比重最高高，占總數(shù)數(shù)的47%，參展開發(fā)發(fā)商尋找““剛性需求”作為銷售售業(yè)績突破破口的意圖圖非常明顯顯。Codeofthisreport1三、物業(yè)類類型房展會分析析本次房展會會仍然以純純公寓項目目為主，占占整體參展展項目總量量的48%，同時商業(yè)業(yè)類酒店式式公寓比例例有所提高高，占18%。Codeofthisreport1房展會分析析四、成交分分析根據(jù)主辦方方透露的數(shù)數(shù)據(jù)，在此此次房展會會上，包括括異地樓盤盤在內(nèi)的成成交房源只只有203套、總價2.6億元，成交交量創(chuàng)歷史史新低。此此外，還有有1326套、總價21.3億元的房源源尚處于意意向階段。。從成交數(shù)據(jù)據(jù)上看，今今年房展會會成交創(chuàng)歷歷史新低，，觀望氣氛仍仍然濃重。在市場沒沒有實質(zhì)性性降價之前前，部分樓樓盤的“小小恩小惠””已經(jīng)無法法打動多數(shù)數(shù)買家。Codeofthisreport1房展會分析析四、成交分分析據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計，在此此次房展會會上，本地地樓盤的成成交，主要要以外環(huán)為為主，其中中嘉定為成成交的最多多的區(qū)域，，總共成交交了34套，其次就就是閔行、、松江，分分別為27、24套，外地樓樓盤相對來來說取得了了大豐收。。主要已投投資為主。。Codeofthisreport1房展會分析析四、成交分分析（元/平方米）在本次房展展會上，樓樓盤成交均均價為21800元/平方米，比起以往往的房展會會弱有下調(diào)調(diào)，但降價價幅度不是是十分明顯顯。大多數(shù)客戶戶選擇段在在200萬以下，占占總數(shù)的81%，低調(diào)出手手。Codeofthisreport1房展會分析析四、成交分分析據(jù)統(tǒng)計，在在本次房展展會上，成成交面積在在90平米以下的的占72%,以剛需和首首次改善居居住條件的的客戶為主主，另有20%的客戶選擇擇了90—150平米的大戶戶型。Codeofthisreport1房展會分析析五、客戶分分析據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)統(tǒng)計，本次次房展會上上成交的客客戶大部分分還是來自自上海本地地，占72%。由于上海海位于調(diào)控控的重災區(qū)區(qū)，很多外外地客戶選選擇了低調(diào)調(diào)出手，觀觀望氣氛濃濃重。本次房展會會成交客戶戶置業(yè)目的的自住兼投資資占總比例例的56%，純投資只只占6%，投機客占占總成交比比例較少。。Codeofthisreport1房展會分析析六、成交小小結(jié)根據(jù)主辦方方透露的數(shù)數(shù)據(jù)，在此此次房展會會上，包括括異地樓盤盤在內(nèi)的成成交房源只只有203套、總價2.6億元，成交交量創(chuàng)歷史史新低。此此外，還有有1326套、總價21.3億元的房源源尚處于意意向階段。。從成交數(shù)據(jù)據(jù)上看，今今年房展會會成交創(chuàng)歷歷史新低，，觀望氣氛仍仍然濃重。在市場沒沒有實質(zhì)性性降價之前前，部分樓樓盤的“小小恩小惠””已經(jīng)無法法打動多數(shù)數(shù)買家。在本次房展展會上，針對剛需群群體的公寓產(chǎn)品品，要大于于針對高端端以及投資資客的產(chǎn)品品。Codeofthisreport1房展會分析析七、個案分分析金地藝境參考均價均價18000元/平米，物業(yè)類別多層小高層開發(fā)商上海金地寶山房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項目地址寶山市臺路555弄（近真陳路）項目特色景觀居所,花園洋房,打折優(yōu)惠樓盤銷售動態(tài)金地藝境國慶期間加推250套高層公寓，目前在售戶型從有70-91平米2房，93-121平米3房到4房的高層公寓，均價18000元/平，搜房會員獨家優(yōu)惠2萬。另有95-162平米電梯花園洋房，戶型有95-128平精裝3房和160-162平精裝4房，均價22000元/平。1、交通：金金地藝境離離外環(huán)豐翔翔路出口1.5公里，地鐵鐵步行到7號線豐翔路路站5分鐘。離虹虹橋樞紐18公里，人民民廣場23公里2、配套：規(guī)規(guī)劃建有3000平米會所，，室內(nèi)泳池池、影音室室等豐富業(yè)業(yè)主娛樂、、休閑生活活。小區(qū)建建成后周邊邊學校、幼幼兒園、菜菜場、醫(yī)院院等配套設(shè)設(shè)施一應俱俱全。3、產(chǎn)品：18萬平米褐石石街區(qū)，將將延續(xù)半個個多世紀的的美國褐石石風格，引引入現(xiàn)代上上海生活的的視野。三三大產(chǎn)品低低密生態(tài)洋洋房、高層層空中院館館和SOHO空間，布局局疏朗、緊緊湊。暢銷分析Codeofthisreport1房展會分析析七、個案分分析參考均價均價16500元/平米，物業(yè)類別高層開發(fā)商上海浦匯置業(yè)有限公司項目地址浦東新環(huán)東路99號（近滬南公路新場古鎮(zhèn)）項目特色復合地產(chǎn)、打折優(yōu)惠樓盤銷售動態(tài)萬科清林徑10.15舉行專場看房團，預計加推房源，84-118平，目前在售戶型有84平米兩房，96平米、118平米三房。在售房源均價16500元/平米，最低價16000元/平，最高價17000元/平。搜房會員優(yōu)惠4萬。暢銷分析1、交通：地地鐵16號線（在建建中）新場場站，上中中路隧道、、龍耀璐隧隧道、西藏藏南路隧道道，近傍中中環(huán)線匝口口.公交：581路御橋路御御山路站，，632路建橋?qū)W院院站，988路御山路御御青路站，，滬南線，，東泥專線線等2、區(qū)位：依依托迪士尼尼板塊，于于城市繁華華中筑建上上海精致生生活標桿。。迪士尼落落戶浦東，，區(qū)域地位位及價值潛潛力將得到到全面提升升。3、產(chǎn)品：萃萃取萬科18年高端住宅宅精華，低低容積率規(guī)規(guī)劃。超高高綠化率，，數(shù)百種植植物結(jié)合靈靈動水系精精心搭配，，將成為萬萬科歷年來來于上海打打造的杰出出景觀項目目之一。萬科清林徑徑Codeofthisreport1房展會分析析七、個案分分析保利湖畔陽陽光苑參考均價均價14500元/平米，物業(yè)類別住宅、公寓、花園洋房開發(fā)商上海保利加房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址嘉定裕民南路333號（雙單路與封周路路口處）項目特色低密居所、打折優(yōu)惠樓盤銷售動態(tài)保利湖畔陽光苑目前在售2房88-90平米，3房120-141平米，4房149-171平米，均價14500元/平，目前總價優(yōu)惠2萬后，全款98折,按揭99折。暢銷分析1、交通：地地鐵11號線，至虹虹橋機場17公里，至大大上海虹橋橋交通樞紐紐15公里，至人人民廣場22公里。2、產(chǎn)品：低低密度、低低建筑高度度的規(guī)劃，，寬大的陽陽面，大尺尺度的戶內(nèi)內(nèi)功能區(qū)，，通透合理理的布局，，鋪展開自自由舒展、、陽光自然然的生活方方式。Codeofthisreport1PART3房展會小結(jié)結(jié)Codeofthisreport1房展會小結(jié)結(jié)此次展會4天共迎來了了13萬余名觀眾眾，遠遠高高于今年““五一”期期間的房展展會。不過過，雖然人人氣爆棚，，但過高的的房價讓不不少購房者者打起了退退堂鼓，而而對未來房房價走勢的的不確定性性，更讓很很多購房者者選擇繼續(xù)續(xù)持幣觀望望，現(xiàn)場觀望情緒依依然十分濃厚。。此次房展會會是2011年滬上最后后一次大型型的房展會會，共吸納納了150多家開發(fā)商250余個項目參展展，數(shù)量均均為年度之之最，其中中，江浙滬滬地帶總計計約130余個項目參參展，上海海本地項目目共有87個，占比65%。在本次房展展會上，針對剛需群群體的公寓產(chǎn)品品，要大于于針對高端端以及投資資客的產(chǎn)品品。折扣的幅度度和強度弱弱于預期，不少企業(yè)業(yè)為了降低低促銷的敏敏感度，會會比較低調(diào)調(diào)地處理促促銷方式。。Codeofthisreport1房展會小結(jié)結(jié)未來走勢預預估從實際成交交數(shù)據(jù)上來來看，與歷歷史同期相相似，國慶慶黃金周還還是沖淡了了樓市交易易的熱情。。展會期間間上海新房房日成交量量徘徊在100-200套之間，，7日也僅僅回回升到270套，與9月底最后幾幾日600-700套的成交量量還有相當當落差?？煽梢灶A計的